Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.
Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным основаниям, предусмотренным ЖК РФ. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.
В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. При отказе освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.
35. Основания и порядок расторжение договора найма специализированного жилого помещения. Выселение граждан из специализированных жилых помещений.
Перечень видов объектов специализированного жилищного фонда (специализированных жилых помещений) установлен в ст. 92 Жилищного кодекса РФ.
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Данный перечень сформулирован как исчерпывающий.
Целевое назначение указанных жилых помещений определяется в ст. ст. 93 - 98 ЖК РФ. Пользование специализированными жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договорами найма таких помещений.
Прекращение договора найма
специализированного жилого помещения
Жилищный Кодекс различает расторжение (ст. 101) и прекращение (ст. 102) договора найма специализированного жилого помещения. Логически это не вполне корректно, так как расторжение договора обязательно влечет его прекращение. Поэтому расторжение договора найма было бы правильнее рассматривать как одно из оснований прекращения такого договора.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
Расторжение договора найма специализированного жилого помещения возможно:
а) по соглашению, т.е. взаимному согласию, наймодателя и нанимателя;
б) по инициативе нанимателя;
в) по инициативе наймодателя.
В последнем случае расторжение договора производится в судебном порядке (ч. 3 ст. 101 ЖК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 101 ЖК РФ наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма указанного жилого помещения.
Наличие у нанимателя права в одностороннем порядке в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения предполагает, что для расторжения договора в данном случае достаточно волеизъявления только одной стороны. Расторжение договора на основании ч. 2 ст. 101 Жилищного кодекса производится во внесудебном порядке. Необходимо только, чтобы наниматель сообщил наймодателю об одностороннем расторжении договора, руководствуясь при этом требованиями заключенного с ним договора найма и соответствующего типового договора найма специализированного жилого помещения (ч. 8 ст. 100 ЖК РФ).
Следует обратить внимание на то, что при одностороннем расторжении договора найма специализированного жилого помещения по инициативе нанимателя не требуется согласие членов семьи данного нанимателя. Для сравнения напомним, что наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе расторгнуть такой договор только с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ).
В отличие от нанимателя, наймодатель по договору найма специализированного жилого помещения не наделен правом в одностороннем порядке расторгнуть соответствующий договор. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.
Таким образом, если по поводу расторжения указанного договора не достигнуто согласие сторон (ч. 1 ст. 101 ЖК РФ), то наймодатель вправе инициировать расторжение договора только в судебном порядке по основаниям, названным в ч. 3 ст. 101 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса РФ, к которой отсылает рассматриваемая правовая норма, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использования жилого помещения не по назначению.
Прекращение договора найма специализированного жилого помещения происходит в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, являвшегося предметом договора, и по иным основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ.
Кроме того, иными основаниями прекращения соответствующего договора могут быть:
- прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы - для прекращения договора найма служебного жилого помещения (ст. 104 ЖК РФ);
- прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы - для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ст. 105 ЖК РФ);
- истечение периода времени, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, - для прекращения указанного договора (ст. 106 ЖК РФ).
- такой юридический факт, как смерть одиноко проживающего нанимателя, также является основанием прекращения договора найма специализированного жилого помещения.
Часть 2 ст. 102 Жилищного кодекса РФ содержит специальные нормы, которые применяются только к договорам найма служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях.
Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влекут за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, являются стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.
По общему правилу переход указанных здесь вещных прав наймодателя на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии к другому лицу является основанием прекращения соответствующих договоров найма. В таких случаях выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения (см. ч. 4 ст. 103 ЖК РФ).
Исключением из общего правила является случай, когда новый субъект вещного права на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии является работодателем в трудовых отношениях с работником - нанимателем такого жилого помещения. В таком случае договор найма специализированного жилого помещения продолжает действовать, но в него будет необходимо внести изменения, касающиеся сведений о наймодателе.
Условия и порядок выселения граждан
из специализированных жилых помещений
Статья 103 Жилищного кодекса РФ регулирует выселение из специализированных жилых помещений. Нормы данной статьи имеют общее значение для всех случаев выселения из указанных помещений, независимо от их вида.
В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.
Следовательно, прекращение договоров найма специализированных жилых помещений, в том числе в случаях расторжения указанных договоров, влечет возникновение у нанимателей и членов их семей юридической обязанности освободить занимаемые ими помещения в добровольном порядке.
Жилищный кодекс РФ предусматривает возможность выселения граждан из специализированных жилых помещений:
а) без предоставления другого жилого помещения,
б) с предоставлением другого жилого помещения.
Поэтому если бывшие наниматели отказываются добровольно освободить жилое помещение, предоставленное по договору найма, который расторгнут или прекращен по иным основаниям, то у наймодателя возникает правовое основание для обращения в суд с иском о выселении соответствующего гражданина и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения. Если нанимателями являются граждане, указанные в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, то наймодатель также вправе требовать их выселения в судебном порядке, но с обязательным предоставлением другого жилого помещения.
Применительно к выселению из общежитий на практике следует учитывать, что Жилищный кодекс РФ применяется только к тем правоотношениям, которые связаны с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований. Если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения Жилищного кодекса РФ, регулирующие предоставление и использование жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены: в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства.
Таким образом, при выселении из жилых помещений в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ, а не Жилищного кодекса РФ.
В случае предъявления иска об определении порядка пользования жилым помещением он рассматривается судом на общих основаниях с учетом всех обстоятельств, имеющих значение для данного дела, в том числе и существующего порядка пользования указанным жилым помещением, мнения собственника по поводу пользования жилым помещением и иных заслуживающих внимания обстоятельств.
Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов Федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II группы вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Указанным гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.
Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 102 Жилищного кодекса РФ, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.
Только с предоставлением другого жилого помещения в границах данного населенного пункта из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях могут быть выселены категории граждан, указанные в п. п. 1 - 4 ч. 2 ст. 103 ЖК РФ. При этом указанным категориям граждан в случае выселения предоставляется другое жилое помещение при условии, что они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Гражданам, выселяемым из специализированных жилых помещений в соответствии со ст. 103 ЖК РФ, должно быть предоставлено жилое помещение, которое может и не быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.
Предоставляемое гражданам, выселяемым из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, другое жилое помещение должно находиться в границах соответствующего населенного пункта (ч. 3 ст. 103 ЖК РФ), отвечать санитарным и техническим требованиям (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ) и, как следует из содержания ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, относиться к жилищному фонду социального использования. Благоустроенность и размер другого жилого помещения правового значения не имеют.
В судебной практике возникал вопрос: подлежит ли выселению без предоставления другого жилого помещения родитель, лишенный родительских прав, в том случае, если он вместе с ребенком проживает в общежитии и судом признано невозможным их совместное проживание? Президиум Верховного Суда РФ указал, что в отношении жилых помещений, относящихся к специализированному жилищному фонду, Жилищный Кодекс РФ устанавливает специальное правовое регулирование. Статьи 101 - 103 ЖК РФ, содержащие положения о расторжении, прекращении договора найма специализированного жилого помещения и выселении из общежития, не предусматривают возможность выселения граждан, лишенных родительских прав, если судом установлена невозможность их совместного проживания с ребенком.
Таким образом, жилищным законодательством не предусмотрено выселение из общежития родителя, лишенного родительских прав, чье совместное проживание с ребенком признано судом невозможным. Положения ч. 2 ст. 91 ЖК РФ в части выселения без предоставления другого жилого помещения распространяются только на граждан, занимающих жилое помещение по договору социального найма. Суд может решить вопрос о месте проживания ребенка с учетом его интересов исходя из конкретных обстоятельств дела.
18. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
Основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения:
1) утрата жилого помещения специализированного жилищного фонда. Под утратой понимается разрушение жилого помещения. Жилой дом может быть разрушен в результате его сноса, обвала, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации, т. е. речь идет об уничтожении объекта договора найма, причем не по воле нанимателя. Разумеется, что в случае прекращения договора найма специализированного жилого помещения в связи с разрушением жилого дома нанимателю и членам его семьи предоставляется другое специализированное жилое помещение с заключением аналогичного договора найма (ч. 1 ст. 102 ЖК РФ);
2) прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения. Прекращение трудовых отношений, прохождения службы или обучения является основанием для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ч. 1 ст. 103 ЖК РФ);
3) истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда. Поскольку договор найма жилого помещения для вынужденных переселенцев и беженцев заключается на определенный срок, то соответственно его окончание является основанием для прекращения такого договора (ч. 1 ст. 103 ЖК РФ);
4) переход права собственности на служебные жилые помещения или помещения в общежитии, передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или управление другому юридическому лицу. Исключение составляют случаи, когда у нанимателя этого жилого помещения имеются трудовые отношения с новым собственником или юридическим лицом, которому передано такое жилое помещение (п. 2 ст. 102 ЖК РФ).
Закон особо регламентирует процесс выселения граждан из специализированных жилых помещений. Принудить гражданина покинуть жилое помещение может только суд. Однако ч. 1 ст. 103 ЖК РФ предусматривает обязанность гражданина покинуть занимаемое им специализированное жилое помещение в случае расторжения договора найма по предусмотренным им основаниям.
Из книги Гражданский кодекс РФ. Часть вторая автора Законы РФСтатья 687. Расторжение договора найма жилого помещения 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.2. Договор найма жилого
Из книги Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. Текст с изменениями и дополнениями на 10 мая 2009 года автора Коллектив авторовСТАТЬЯ 674. Форма договора найма жилого помещения Договор найма жилого помещения заключается в письменной
Из книги Жилищное право автора Пименова Елена НиколаевнаСТАТЬЯ 687. Расторжение договора найма жилого помещения 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.2. Договор найма жилого
Из книги Жилищный кодекс Российской Федерации. Текст с изменениями и дополнениями на 1 октября 2009 г. автора Автор неизвестен17. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения Расторжение договора найма специализированного жилого помещения может быть произведено по соглашению сторон в любое время.Согласно ч. 1 ст. 101 ЖК РФ стороны такого договора найма вправе по соглашению
Из книги Настольная книга судьи по гражданским делам автора Толчеев Николай КирилловичСтатья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма 1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был
Из книги Жилищное право. Конспект лекций автора Ивакин Валерий НиколаевичСтатья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения 1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена
Из книги Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. Текст с изменениями и дополнениями на 21 октября 2011 года автора Коллектив авторовСтатья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения 1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной
Из книги Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья автора Бирюков Борис МихайловичСтатья 100. Договор найма специализированного жилого помещения 1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона – собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или
Из книги Экзамен на адвоката автораСтатья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения 1. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.2. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может
Из книги автораСтатья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения 1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям.2. Переход
Из книги автора5. Прекращение договора социального найма жилого помещения Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия (ст.60 ЖК РФ). Тем не менее данный договор может существовать и действовать, пока имеется наниматель и сохраняется
Из книги автора7.5. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального наймаСогласно ст. 81 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого
Из книги автора8.2. Договор найма специализированного жилого помещения По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный
Из книги автораСТАТЬЯ 673. Объект договора найма жилого помещения 1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).Пригодность жилого помещения для проживания
Из книги автораРасторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме
Из книги автораВопрос 103. Договор найма жилого помещения (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон). Заключение, изменение и прекращение договора найма жилого помещения. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо
Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся:
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 101 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения (пункт 2 статьи).
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных настоящего Кодекса случаях (пункт 3 статьи).
Итак, выселение из специализированных жилых помещений в судебном порядке может производиться в следующих случаях:
1) при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, в частности в случаях ( , ЖК РФ):
Как показывает судебная практика, большинство судов тщательно исследуют причины образовавшейся задолженности по оплате жилой площади, исходя из того, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение
Как указал ВС РФ в Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление ), к систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений и ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).
Под использованием жилого помещения не по назначению, исходя из положений - ЖК РФ, следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), т.е. фактическое превращение жилого помещения в нежилое (вышеуказанного Постановления).
2) в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства (договор найма специализированного жилого помещения считается в данном случае расторгнутым со дня выезда) ( , ЖК РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановления, условием удовлетворения иска в данном случае будет являться установление факта постоянного непроживания истца в спорном специализированном жилом помещении, обусловленного его добровольным выездом в другое место жительства и отказом от прав и обязанностей нанимателя по договору найма при отсутствии препятствий в пользовании этим помещением.
3) в случае признания недействительными решения о предоставлении специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения ( ЖК РФ).
Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования. Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным настоящим Кодексом основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте (п. 1, п. 2 статьи 99 ЖК РФ).
В Постановления сказано, что нарушение требований РФ и отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду при принятии решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения с учетом положений и ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке заинтересованными лицами требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц.
4) В связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 102 ЖК РФ переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения. Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном настоящего Кодекса, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения (пункт 4 статьи 103 ЖК РФ).
5) В связи со смертью одиноко проживавшего нанимателя (п. 5 статьи 83 ЖК РФ).
На основании статьи 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных настоящего Кодекса и настоящей статьи.
Пункт 2 вышеуказанной статьи содержит перечень лиц, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений:
Это лица, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Гражданам, указанным в настоящей статьи, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.
Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не могут быть выселены из специализированных жилых помещений без предоставления других благоустроенных жилых помещений, которые должны находиться в границах соответствующего населенного пункта.
Тематика вопросов
ВНИМАНИЕ! МАСШТАБНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В ПРОЦЕССУАЛЬНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ! Военная служба. Консультации юриста Образование Торги (аукционы, конкурсы) Получение компенсаций, возмещение расходов Страхование. Консультации юриста Недвижимость. Общие вопросы Корпоративные споры Приказное производство. Консультации юриста Финансовая аренда (лизинг). Консультации юриста Государственные (муниципальные) закупки. Консультации юриста Третейское разбирательство.Консультации юриста Судебные расходы.Консультации юриста Здоровье. Оплата больничных листов. Консультации юриста Уголовный процесс. Консультации юриста Калькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсаций Налоговые проверки. Налоги и взносы. Консультации юриста Административные споры. Консультации юриста Строительство. Консультации юриста Взыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юриста Договор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юриста Пенсионное законодательство. Консультации юриста
Жилищный кодекс РФ различает расторжение (ст. 101) и прекращение (ст. 102) договора найма специализированного жилого помещения. Логически это не вполне корректно, поскольку расторжение договора обязательно влечет его прекращение. Поэтому расторжение договора найма было бы правильнее рассматривать как одно из оснований прекращения такого договора.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 101 ЖК РФ). Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 ЖК РФ случаях.
Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным ЖК РФ основаниям.
Кроме того, такими иными основаниями могут быть, например: прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы - для прекращения договора найма служебного жилого помещения (ст. 104); прекращение трудовых отношений, учебы или увольнение со службы - для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ст. 105); истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, - для прекращения указанного договора (ст. 106).
Следует полагать, что такой юридический факт, как смерть одиноко проживающего нанимателя также является основанием прекращения договора найма специализированного жилого помещения.
Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.
Согласно ст. 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения, указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 и частью 2 статьи 103 ЖК РФ
Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Гражданам, указанным в части 2 статьи 103 ЖК РФ, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.
Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном частью 2 статьи 102 ЖК РФ, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.
Обратим внимание, что гражданам, выселяемым из специализированных жилых помещений в соответствии со ст. 103 ЖК РФ, должно быть предоставлено жилое помещение, которое может и не быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.
Перечень категорий граждан, которым предоставляется другое жилое помещение при выселении из служебных жилых помещений и общежитий, в Кодексе существенно сокращен по сравнению с ЖК РСФСР 1983 г. В него не включены такие, например, категории граждан, как участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии; лица, проработавшие в организации-наймодателе более 10 лет; одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми и другие, которые прежде не могли быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения:
Для сравнения можно также напомнить, что в соответствии со ст. 110 ЖК РСФСР 1983 г. без предоставления другого жилого помещения из общежитий могли быть выселены только прекратившие работу сезонные, временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору, а также лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них. При этом прочие работники организации, предоставившей общежитие, могли быть выселены без предоставления другого жилого помещения только в трех случаях увольнения с работы: по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины и совершение преступления.
Таким образом, ЖК РФ существенно расширил круг лиц, которые могут быть выселены из общежитий и служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения. Однако здесь следует иметь в виду положения ст. 13 Федерального закона «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»: граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса РФ, состоят в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ.
| Предыдущая |
