Законодательство в отношении работы на финансовых рынках в последнее время сильно изменилось. Это касается и самой Российской Федерации, где наконец-то свет увидел закон о Форекс, и других развитых государств, где урегулированию деятельности брокерских компаний или, как принято их теперь официально называть, дилеров уделили серьезное внимание. В связи с этим современный спекулянт должен понимать, что собой представляет брокерский счет, как и где его можно открыть, сколько подобных валютных и выраженных в акциях аккаунтов в офшорах и в РФ может быть у одного физического или юридического лица.
Изучаем правовые аспекты
Итак, сегодня все новые клиенты должны у финансовых компаний посредников, которые оказывают услуги доступа на биржу и валютный рынок, открыть брокерский счет. Только после этого они в законном порядке смогут осуществлять сделки спекулятивного характера. Каждая торговая операция происходит на средства инвестора, для которого брокерская компания выступает в роли посреднического лица, действующего от имени клиента на финансовых рынках. Поэтому ответственность за все совершенные действия лежит исключительно на самом трейдере или инвесторе, так как госуслуги от органов исполнительной власти не распространяются на финансовые аспекты.
Прибыль брокера формируется в виде процента от произведенных клиентом сделок, а ее размер прямо пропорционален наторгованным объемам. Это говорит о том, что брокерская компания, которая работает честно на основании полученной лицензии, получает доход от каждой торговой операции клиента, вне зависимости от того, была она успешной или неудачной. При этом брокер заинтересован, чтобы каждый клиент совершал максимум прибыльных сделок, обеспечивая поток прибыли в свои карманы. Таким образом, подобная схема не содержит конфликта интересов, а брокер будет всячески способствовать тому, чтобы инвесторы работали и стабильно зарабатывали.
Перед тем как открыть брокерский счет физическому лицу новичку, ему стоит понять, что он фактически заводит своеобразный электронный кошелек, неприкосновенность которого гарантирует выбранная компания. Управление переведенными туда средствами происходит через специальный личный кабинет, где есть доступ к ряду функций для реализации клиентом своих желаний.
При открытии счета между брокером и инвестором фактически заключается взаимовыгодный контракт о сотрудничестве, где клиент выступает в роли управляющего физического или юридического лица, а дилер обязуется исполнить его волю.
Брокерские компании между собой различаются по торговым условиям, количеству доступных активов, способам ввода/вывода и прочим параметрам. То есть обязательных требований к условиям закон не накладывает на брокерские компании, хотя определенные ограничения все же имеются, а проявляются они, в частности, в размере граничного кредитного плеча, верификации аккаунта и т. п.
Алгоритм по открытию счета у лицензированного брокера
Ниже по пунктам описано, на что именно стоит обратить внимание при открытии собственного счета для юридического или физического лица у лицензированных брокеров. Большая часть рекомендаций подходит и для компаний, которые базируются в офшорах, однако к последним все же остается сильное недоверие, хотя их условия обычно выгодно отличаются от дилеров с соответствующими разрешительными документами.
Выбор рынка для вложения средств
Открывая свой счет, нужно проявить всю возможную серьезность к этому вопросу, поскольку на кону ваши средства, которые следует оберегать. Сама процедура оформления несложная, но для начала следует точно определить, где и с какими активами будет происходить работа.
Какие же варианты есть у российского трейдера и инвестора? Первый и самый очевидный - вложить капиталы в акции отечественных компаний, работая на фондовом рынке. Кроме того, можно эффективно и потенциально очень прибыльно торговать на срочном рынке, оперируя валютой и фьючерсными контрактами на те же акции, валютные пары, нефть и пр.
Ну, а самым популярным в России все же является работа на Форекс, который хоть и не поддается регулированию, но все же, благодаря принятому Закону РФ, позволяет довольно безопасно работать через получивших лицензию Центробанка дилеров.
Выделяем капитал для работы
Выбрав рынок, нужно определить, с какой суммы планируется начать на нем работать. Тут есть несколько рекомендаций:
- Новичку крайне опасно начинать торговлю с больших сумм, даже если на демо-счету у него получается стабильно получать прибыль. Дело в том, что инвестирование солидных денег оказывает сильное психологическое давление, поэтому для начала нужно получить соответствующие навыки, а потом уже увеличивать объемы торгов.
- Выделяя деньги для открытия своего первого реального счета у брокера, не допускается использование кредитных или заемных средств, так как работа на бирже - это всегда риски, поэтому с выделенной суммой денег нужно быть готовыми морально попрощаться. Только такой подход обеспечивает минимальное психологическое давление при принятии решений.
- Важно изучить размеры гарантийного обеспечения для каждого инструмента, чтобы случайно не «купить на всю катушку». Например, для торговли фьючерсным контрактом Si (пара доллар/рубль) на срочном рынке Московской биржи нужно иметь минимум 200 долларов на счету у брокера, так как почти 100 долларов нужно только на покрытие гарантийного обеспечения, требуемого ММВБ, а остальные средства нужны, чтобы выдержать встречное движение до поставленного стоп-лосса. У разных активов гарантийное обеспечение различается по сумме, а на Форекс следует перед открытием сделки воспользоваться калькулятором, чтобы рассчитать стоимость пункта, размер залоговых средств и пр.
В общем, выделенная сумма должна позволять работать в зоне психологического комфорта и соответствовать правилам торговли выбранным активом по классическим рекомендациям мани-менеджмента.
Выбор подходящего дилера
На следующем этапе предстоит выбрать брокерскую компанию, которая будет представлять интересы трейдера. Чтобы подобрать посредника, важно обратить внимания на различия между ними. Дело в том, что сейчас можно легко найти несколько компаний из огромного числа, которые будут максимально соответствовать персональным ожиданиям каждого инвестора.
Заключение контракта с брокером
Процесс документального оформления отношений между клиентом и брокером обычно прост и происходит довольно быстро. Особенно если речь идет о Форекс дилерах. Так как они обычно просят лишь согласиться с офертой и предоставить электронные копии личных данных, чтобы завершить процедуру верификации, как того требуют все финансовые регуляторы.
В случае с брокерами, которые предоставляют доступ на срочный или фондовый рынок, может потребоваться личное присутствие инвестора, которому нужно будет прибыть в одно из представительств брокерской компании для подписания документов. Так, в частности, работает компания «Открытие», «It-invest» и др.
Пополнение торгового баланса
Осуществив все описанные выше действия, останется лишь пополнить торговый счет. Тут стоит обратить внимание, что способы и сроки пополнения также могут сильно отличаться у отдельных компаний. Поэтому если инвестору играет роль, к примеру, сможет ли он внести средства на депозит через Webmoney без комиссий, то ему не помешает предварительно поинтересоваться этим моментом.
Разновидности брокерских счетов
Перед тем как окончательно решить для себя, где открыть брокерский счет, стоит еще ознакомиться с тем, а каким он может быть. Классифицировать его можно по нескольким параметрам, поэтому рассмотрим, на какие признаки стоит обратить свое внимание.
По численности лиц, способных управлять счетом, он делится на:
- единый персональный:
- совместный.
По модели взаимовыгодной работы с компанией:
- обычный индивидуальный, когда клиент сам ведет торговлю, а брокер лишь исполняет полученные приказы;
- доверительный, при котором средствами на депозите управляет брокер, осуществляющий торговые операции самостоятельно от лица трейдера.
По виду операций с денежными средствами:
- кредитный счет, когда брокер дает маржу - заемные средства для увеличения объема торговых операций;
- классический инвестиционный, при котором сделки происходит только на имеющиеся в распоряжении клиента средства;
- опционный для работы с этим видом контрактов;
- пенсионный, позволяющий получить льготные условия при уплате налогов.
Различия между депозитом и торговым счетом
Согласно закону РФ о финансовой деятельности, банковские депозиты и счета оформляются в соответствующих учреждениях для того, чтобы они выполняли поручения клиентов по расчетно-кассовым и сберегательным операциям. Денежные средства в этом случае застрахованы от потерь в специальном агентстве.
В случае с брокерским счетом капитал не страхуется, а инвестированные средства предназначаются для выполнения спекулятивных операций на финансовых рынках.
Какому риску подвергается капитал инвестора
После того как удалось открыть брокерский счет онлайн, перед инвестором будет лишь два типа основных рисков, о которых не мешает знать заранее:
- Опасность нарваться на мошенников. Если договор заключен с компанией, имеющей лицензию ЦБ РФ, то такой риск отпадает, но торговые условия будут далеки от идеала. Этот путь интересен лишь инвесторам с очень большим капиталом, но владельцы небольших счетов должны все же допускать определенный риск и обращать внимание на компании, работающие в офшорах.
- Второй вид риска состоит в самом инвестировании и проведении спекулятивных операций, так как сама по себе такая деятельность, особенно с использованием предоставляемой брокером маржи, таит в себе опасность. При волатильном рынке и неправильной оценке ситуации можно за считаные секунды терять немалые деньги. Этот тип риска можно снизить приобретением полезных знаний и навыков.
- Последний вид опасности касается самой компании. К сожалению, иногда даже хорошие и надежные, на первый взгляд, финансовые организации вынуждены признавать себя банкротом. Причина этого зачастую кроется в неких форс-мажорных обстоятельствах или и их неудачном стечении, так что при работе на финансовых рынках стабильность можно гарантировать только путем диверсификации, распределяя свои средства по разным компаниям, активам и т. д.
На что можно рассчитывать с открытым счетом
Открытие брокерского счета позволяет зарабатывать на финансовых рынках лучше, чем это дает возможность делать хороший бизнес. Поэтому многих так тянет сюда, ведь понимая нехитрые, по сути, основы изменения цены, можно даже с небольшого счета быстро раскачаться до очень серьезных прибылей.
Конечно, на практике все далеко не просто, так как рынок порой открывает трейдеру такие его стороны, о которых он даже не догадывался. Все, что наполняет человека, вдруг, становится очень явным, эмоции страха, жадности, азарта выходят на поверхность и инвестору приходится столкнуться с необходимостью анализа далеко не лучших своих качеств.
К тому же для успеха придется не только держать голову холодной, но еще и проявить характер, упорство и придерживаться строгой дисциплины. Поэтому финансовый мир точно не для слабаков, а чтобы стабильно зарабатывать, придется хорошо потрудиться!
Современная Москва - огромный мегаполис, сосредотачивающий в себе функции экономического, финансового, политического, культурного и административного центра Российской Федерации. Город Москва является крупнейшим собственником нежилых помещений, расположенных на территории столицы. Рынок нежилой недвижимости в Москве менее описан и мало анализируется по сравнению с рынком жилой недвижимости, который конечно же более динамичен и имеет гораздо большие объёмы. Но рынок нежилой недвижимости - это тот сегмент экономики города, который очень быстро развивается в настоящее время и приносит огромные средства в казну города. Причём динамика поступлений доходов от управления городской собственностью только положительна. Управляет и распоряжается объектами городской собственности (нежилым фондом) Комитет по управлению имуществом Москвы (Москомимущество). Все нежилые помещения на территории Москвы вне зависимости от форм собственности подлежит учету органами Москомимущества и МосгорБТИ. Основными документами на нежилые помещения являются: технический паспорт, городской реестр и свидетельство на право владения нежилого помещения. На территории административного округа организацию взаимодействия всех служб по учету и контролю за использованием нежилых помещений осуществляет префект совместно с территориальными агентством Москомимущества. Москомимущество хранит и ведет учёт прав владения переданными помещениями путём оформления и выдачи свидетельств юридическим и физическим лицам, за которыми закрепляются соответствующие помещения. Органы БТИ хранят и вносят в технический паспорт все изменения, касающиеся смены балансосодержателя с указанием номера и даты распорядительного документа, проводят обследование помещений и дают заключение о техническом состоянии помещений. Москомимущество, или уполномоченные им лицами, во взаимодействии с префектами, управлениями районов в пределах предоставленных прав и полномочий осуществляют систематический контроль за использованием нежилых помещений, которые могут быть изъяты у пользователя в случае нарушения условий договора или контракта в установленном законом порядке. Объекты нежилого фонда могут быть переданы:
в хозяйственное ведение
оперативное управление
безвозмездное пользование
в аренду
проданы в соответствии с действующим законодательством, Государственной и Московской программами приватизации, а также действующими нормативными документами по г. Москве. (Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы № 689; Общие положения)
Нежилые помещения подразделяются на такие виды, как коммерческая недвижимость (офисные здания, магазины, финансовые институты, рестораны, другие виды розничной торговли (ритейл); промышленная недвижимость (производственные цеха, склады, гаражи и т.д.); гостиничные комплексы (мотели, гостиницы различных уровней комфорта); виды недвижимости целевого назначения (больницы, детские сады, энерговырабатывающие станции и др.). Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имея собственную законодательно-нормативную базу.
Рынок нежилых помещений - один из наиболее динамично развивающихся в настоящее время сегментов рынка недвижимости г. Москвы. Концентрация российского капитала в Москве предопределила потребность в помещениях нежилого фонда для ведения предпринимательской деятельности. Рынок недвижимости, легально стартовав в Москве в конце 1990 г. вместе с приватизацией жилья получил за эти годы широкое развитие. Процесс приватизации предприятий в Москве способствовал появлению класса собственников нежилых помещений. В первую очередь в процессе приватизации включились магазины и предприятия бытового обслуживания и другие «объекты малой приватизации». Поскольку в стоимости этих объектов большую часть составляла цена помещений и зданий, то малая приватизация фактически означала аренду помещений трудовыми коллективами на длительный срок (до 15 лет) с правом последующего выкупа. Поскольку сразу после приватизации средств на выкуп помещений у трудового коллектива, как правило, не было, то в течение первых двух лет нежилые помещения в Москве предлагались в основном для аренды (а на деле - субаренды у «приватизаторов»). Однако постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться и соответственно росло и предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торгового и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились и государственные учреждения (НИИ, учебные заведения и т. д.), а также промышленные предприятия, которые, выкупив недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои помещения различным структурам. С 1991 г. активно развернулось строительство новых зданий, преимущественно офисного назначения. Кроме этого, большое развитие получила капитальная реконструкция особняков либо расселённых небольших домов старой застройки в Центре города под современные офисные помещения. В результате с 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях.
На протяжении значительного времени наибольшим спросом пользуются офисные и торговые помещения, что связано с особенностью проводимых социально-экономических реформ и столичным статусом города.
На территории Москвы в 1998 г. насчитывалось более 37 тысяч нежилых строений, общей площадью 66, 9 млн. кв. м. встроенных в жилой фонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м. (37,5 %) находилось в федеральной собственности, 42,2 млн. кв. м. (52,1 %) - в собственности Москвы, 8,4 млн. кв. м. (10,4 %) - в других формах собственности. Общая площадь нежилых помещений в Москве превышала 80 миллионов квадратных метров, что при средней цене хотя бы в 1 тыс. долларов за кв. м. составляло 80 миллиардов долларов. Структура нежилых площадей показана ниже на диаграмме № 1:
Больше всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научные организации, а также производственные, складские и торговые помещения.
Структура использования муниципальной нежилой площади выглядит следующим образом: 33% - аренда; 22% - оперативное управление; 44% - хозяйственное ведение и 1% - безвозмездное пользование. Таким образом, в аренду сдавалось треть городских площадей, что принесло в 1997 г. в бюджет около 400 млн. долларов США. При всей значительной величине этой цифры доход города от сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений составил в расчете на 1 кв. м менее 30 долларов в год.
Общая площадь нежилого фонда города на начало 2001 года составляла около 85 млн. кв. метров. Около 71 млн. кв. метров расположено в более чем 37,2 тысячах нежилых строений и свыше 14 млн. кв. метров во встроенных помещениях жилого фонда. Правительство Москвы утвердило баланс нежилых зданий и помещений г. Москвы по состоянию на 01.01.2000г. Общая площадь нежилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы составляет 46,7 млн. кв. метров, из них лишь около 8,5 млн. кв. метров (порядка 18,2%) город официально сдает в аренду. Остальные нежилые помещения, расположенные в г. Москве, являются федеральной собственностью, а также находятся в собственности юридических и физических лиц. Часть нежилых помещений г. Москвы используется для коммерческих целей. Структура фонда коммерческой недвижимости г. Москвы по состоянию на начало 2001 года представлена ниже на диаграмме № 2:
Рынок нежилых помещений в 2000 году и первой половине 2001 года «продемонстрировал» устойчивые тенденции к росту, как цен, так и деловой активности. Эти позитивные изменения относятся, прежде всего, к сектору коммерческой недвижимости, то есть, к рынкам офисных, торговых и складских помещений. Основными причинами подобных итогов были:
оживление деловой активности в ряде секторов российской экономики и вызванная этим потребность ряда участников рынка в больших объемах помещений для бизнеса;
приход на московский рынок ряда новых иностранных компаний и расширение деятельности уже работающих в Москве иностранных компаний;
недостаток как офисных, так и торговых площадей высокого класса, вызванный "замораживанием" реализации большинства девелоперских проектов в 1999 году;
уменьшение предложений на рынке нежилых помещений невысокого класса.
МИНОБРНАУКИ РОССИИ
Федеральное государственное бюджетное
Образовательное учреждение
Высшего профессионального образования
Башкирский государственный педагогический
университет им.м.Акмуллы»
Колледж БГПУ им. М.Акмуллы
Специальность
Земельно- имущественные отношения
ЕРМИЛОВА ЕЛИЗАВЕТА ДМИТРИЕВНА
АНАЛИЗ ДИНАМИКИ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Курсовая РАБОТА
Руководитель:
Г.В. Альметова
Дата представления______________________________
Работа допущена к защите ________________________
дата и подпись зам. директора по НМР
Дата защиты____________________________________
Оценка_________________________________________
Введение…………………………………………….……………………..3
Глава 1. Теоретические основы развитие рынка коммерческой недвижимости……………………………………………………………………5
1.1.Характеристика рынка недвижимости……..………………..8
1.2.Информационная база анализ………… ……………………..12
1.3.Процесс анализа рынка недвижимости……………….…….20
Глава 2. Рынок коммерческой недвижимости Уфы…………………….31
2.1.Анализ рынка торговой недвижимости города Уфы по состоянию на январь 2016 года…………………………………….….……..34
Заключение…………………………………………………………….….51
Список литературы……………………………………………………....52
ВВЕДЕНИЕ
Развитие рынка нежилых помещений происходило в тесной взаимосвязи с процессом приватизации предприятий, который начался в 1992 г. и способствовал появлению собственников этого вида недвижимости. Рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости) подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские, производственные.
Рынок недвижимости всегда привлекал желающих выгодно вложить имеющийся капитал с дальнейшим получением прибавочной стоимости при перепродаже или сдаче в аренду. Особенно привлекателен в стадии динамического развития рынок коммерческой недвижимости, к которому относится часть объектов нежилого фонда – здания и сооружения, помещения для организации промышленной деятельности, торговли, устройства офисов, торговли, предприятий сервиса, общественного питания и многие другие.
Наиболее перспективную динамику развития имеют некоторые сегменты рынка коммерческой недвижимости, имеющие стабильно высокий массовый спрос.
К этим сегментам относятся помещения для обустройства небольших кафе, офисов, мини-магазинов, складов. Инвестирование в покупку именно такой категории помещений становится более выгодным (даже если деньги на инвестирование брать в кредит), чем долгосрочная аренда площадей под размещение собственного бизнеса. Ведь выплачивая банку – кредитору суммы процентов по кредиту и основной долг, размер которых сопоставим с размерами арендной платы, владелец бизнеса со временем становится также и владельцем стабильного актива – недвижимости. В случае с арендой помещения, сумма арендных платежей ложится только в затратную часть ведения бизнеса, без получения выгоды в будущем.
Целью данной работы является изучение развития рынка коммерческой недвижимости на примере торговой недвижимости в городе Уфа.
Наиболее развитым сегментом является рынок офисных помещений. Ввиду дефицита помещений он продолжает достаточно активно развиваться. Рынок складских помещений - один из наиболее молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Однако в связи с развитием бизнеса складская недвижимость с каждым годом становится все актуальнее. Этот сегмент рынка нежилых помещений динамично развивается, характеризуется стабильностью, устойчивым уровнем спроса, предложения и цен. Стоимость складских помещений в основном связана с их местоположением, удобством подъезда, наличием необходимых коммуникаций и дополнительных услуг.
Одним из наиболее привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости остается рынок торговых помещений. Основные особенности развития рынка торговых помещений:
1. Низкий уровень вакантных площадей.
2. Крайне высокая стоимость помещений.
3. Строительство торговых центров на окраинах города и за пределами
4. Крупные инвестиции иностранного капитала во вновь возводимые торговые площади.
5. Приход на рынок известных международных торговых операторов.
Производственные помещения и производственная недвижимость - довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за стагнации производства в нашей стране он оставался невостребованным. Однако с недавнего времени производственные площади восстанавливают свою значимость. Наиболее актуальными направлениями развития данного сегмента рынка становятся создание технопарков, реконструкция существующих предприятий и промышленных зон.
Глава 1. Теоретические основы развитие рынка коммерческой недвижимости
Продажа или аренда коммерческой недвижимости - это первоочередная задача для создания нового успешного бизнеса и дальнейшего развития уже существующего. Правильное решение этого вопроса способно существенно облегчить дальнейшую деятельность. От удобства расположения объектов коммерческой недвижимости напрямую зависит динамика развития, и удачно расположенное производственное, офисное или складское помещение – это залог успеха любого дела. Аренда коммерческой недвижимости – процесс сложный, здесь должны быть учтены самые различные нюансы и критерии. Например, чтобы обеспечить доход кафе, ресторану или магазину нужна высокая проходимость; производству, складу или офису важна транспортная доступность. Каждый руководитель стремится подобрать для своего бизнеса наиболее удачное место, но, как показывает практика, осуществить это, чаще всего, нелегко. Аренда коммерческой недвижимости подразумевает выполнение определенных условий, далеко не всегда выгодных.
Исторически сложилась тенденция, что наиболее выгодные капиталовложения производятся в коммерческую недвижимость, такие вложения позволяют спасать от возможных инфляционных процессов собственный капитал и приумножать его в дальнейшем, заложив высококачественный фундамент для дальнейшего процветания бизнеса.
Главная особенность капиталовложений в коммерческую недвижимость - совмещение надёжности капиталовложений с высоким уровнем доходности и ликвидности вложенного капитала. Ведь, несмотря на высочайшие тенденции развития рынка недвижимости, благодаря новому строительству, рынок коммерческой недвижимости очень далёк от точки насыщения.
Темпы развития рынка коммерческой недвижимости, кроме прочих факторов, подстёгивает также развитие банковских программ кредитования, позволяющих под невысокую процентную ставку приобретать недвижимость под новый бизнес или развитие старого.
Эксперты рынка недвижимости прогнозируют долгосрочную перспективу роста рынка коммерческой недвижимости (недвижимость, позволяющая получать рентный доход) благодаря сокращённому до 5-10 лет (против европейских 10-20 лет) периоду окупаемости его строительства.
Кризис вносит свои корректировки в тенденции развития рынка коммерческой недвижимости. Но рынок коммерческой недвижимости, особенно ее аренды, продолжает функционировать, хотя и без невероятных темпов развития. Тяжелые условия развития рынка в условиях мирового кризиса заставляют арендодателей коммерческой недвижимости быть более гибкими в отношении арендаторов и идти на компромиссные решения. С другой стороны, многие арендаторы, которые оказались менее кредитоспособными в связи со снижением прибыльности собственного дела, вынуждены выступать с инициативой снижения ставок в арендуемых офисных и производственных помещениях для оптимизации расходов.
Действующим законодательством установлены обязательные условия, которые должны включать в себя договоры между субъектами хозяйствования: цена и срок договора, предмет договора. К этим условиям следует добавить существенные условия договора аренды недвижимости. Среди них: состав и стоимость арендуемого имущества, срок аренды, арендная плата, порядок использования амортизационных начислений, порядок возврата и выкупа арендуемого имущества. Если вышеперечисленные условия договора аренды отсутствуют, существует большой риск признания договора недействительным в результате судебной тяжбы.
Сделав предварительный выбор, получив согласие собственника имущества на подписание договора аренды, потенциальный арендатор желает утвердить за собой право на пользование имуществом. В связи с этим возникла практика составления протокола о намерениях.
Основное требование к заключению грамотного и юридически значимого протокола о намерениях - чёткое изложение в документе положений, которые свидетельствуют о волеизъявлении сторон и предоставлению сторонами протоколу силы предварительного договора аренды. В тексте договора необходимо прописать, что "данный протокол о намерениях сторон имеет юридическую силу предварительного договора".
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОЫУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ
УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«Санкт-Петербургский государственный университет
Водных коммуникаций»
ФАКУЛЬТЕТ ВЕЧЕРНЕ-ЗАОЧНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
Кафедра Международного бизнеса, менеджмента и туризма
Дисциплина: Управление развитием территории
Курсовая
работа
На
тему: Анализ рынка коммерческой недвижимости
Санкт-Петербурга
Проверил:
Исполнил:
Смолокуров
Е.В.
студентка Некрасова Е.В.
«___»__________________ 2010г.
Группа ГМУ-V (5,5)
Санкт-Петербург
2010
Содержание:
| Введение.............................. .............................. .............................. ......... | 3 |
| Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, его емкость, качественная и территориальная структура | |
| 1.1 Понятие и сущность коммерческой недвижимости..................... | 4 |
| 1.2 Емкость рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.............. .............................. .............................. ...................... | 5 |
| 1.3 Качественная структура рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.............. .............................. .............................. .......... | 6 |
| 1.4 Территориальная структура рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.............. .............................. ............. | 7 |
| Глава 2. Процесс развития коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга | |
| 2.1 Анализ рынка помещений коммерческого назначения................ | 13 |
| 2.2 Анализ строительной активности коммерческой недвижимости..... .............................. .............................. ......................... | 20 |
| 2.3 Арендные ставки рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.............. .............................. .............................. ....................... | 21 |
| 2.4 Тенденции и прогнозы...................... .............................. ................ | 24 |
| Заключение.............................. .............................. .............................. .... | 29 |
| Список использованных материалов.............................. ...................... | 31 |
| Приложение №1. | |
| Приложение №2. |
Введение
Актуальность данной темы обусловлена тем, что в процессе подготовки и реализации управленческих решений руководитель может ощутить противодействие или взаимодействие потенциальных исполнителей и потребителей решения. Эта реакция зависит от социально-психологической проработки управленческого решения, задача которой заключается в обеспечении согласованности потребностей и интересов управляющей и управляемой системы.
Цель исследования – произвести анализ процесса развития рынка коммерческой недвижимости.
Объект исследования - рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
Предмет исследования – процесс развития рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
Задачи,
решаемые в исследовании:
- дать
понятие коммерческой недвижимости;
- определить
качественную структуру рынка
Санкт-Петербурга;
- определить
ёмкость рынка Санкт- Петербурга;
- определить
территориальную структуру рынка
Санкт-Петербурга
- дать классификацию
коммерческой недвижимости;
Исследованность темы достаточная. Ей посвящено большое количество литературы и интернет-ресурсов.
Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, его ёмкость, качественная и территориальная структура.
- Понятие
и сущность коммерческой
недвижимости.
Понятие коммерческая недвижимость вошло в деловой обиход не так давно и по настоящее время рынок коммерческой недвижимостинаходится в стадии если не становления, то развития.
Любой объект коммерческой недвижимости можно сдать (взять) в аренду, купить или продать , передать право пользования, заложить в качестве обеспечения в банк при получении кредита, внести в качестве уставного взноса и использовать еще великим множеством способов в зависимости от стоящей перед Вами задачи и поставленной цели. Цель использования коммерческой недвижимости у всех, как правило, одна – получение дохода. Одни - собственники, или фирмы, являющиеся прямыми арендаторами у собственников - эту недвижимость не только используют сами, но и сдают (или продают -собственники, проводят операции по переуступке прав аренды «ППА»- прямые арендаторы) и на этом зарабатывают. Другие - снимают в аренду (субаренду), или покупают для открытия офиса, магазина, склада, ресторана, банка, производства и т.п., таким образом, используя коммерческую недвижимость так же получают свой доход. Любой вид деятельности любой из фирм невозможен без использования коммерческой недвижимости того или иного рода, будь то офис или завод.
Разумеется, любая операция с коммерческой недвижимостью должна проводиться таким образом, чтобы быть в соответствии с законодательством РФ, законами, постановлениями и аналогичными документами местных органов власти и органов надзора (например, СЭС и ГПН). Будь то аренда или покупка - любая сделка с коммерческой недвижимостью должна сопровождаться приложением необходимого в том или ином случае пакета документов на объект коммерческой недвижимости, являющийся объектом сделки, и производиться по той или иной не противоречащей законодательству схеме.
Например, любая сделка, проводимая с объектом коммерческой недвижимости муниципальной (городской) или федеральной собственности, вне зависимости от срока заключения договора аренды (субаренды) нуждается в обязательной регистрации в соответствующих инстанциях. При сдаче в аренду обета коммерческой недвижимости собственником, арендные отношения обязательно регистрировать только в том случае, если срок действия договора превышает 1 год (т.е краткосрочные договора – на 11 месяцев - не регистрируются).
Коммерческая недвижимость традиционно включает в себя сегменты:
- торговой недвижимости (включая помещения, используемые под различные виды услуг: общественного питания, бытовых, спортивных, развлекательных и т.п.);
- офисной недвижимости;
- производственно-складской недвижимости.
Кроме них - это еще:
- гостиницы,
- гаражи,
- доходное жилье .
1.2 Емкость рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
Больше всего в городе производственно-складских помещений - 23 млн кв. м (34,5% всего нежилого фонда города), меньше всего – гостиниц - 0,9 млн кв. м (1,3%). За 6 лет самый большой прирост площадей отмечен в сегменте производственных (165,3%) помещений и гаражей (92,4%), а самый незначительный – в сегменте гостиниц (12,1%, учитывая значительную латентность сектора мини-гостиниц) и учебно-научных помещений (13,6%). Хотя приведенные цифры не дают точного представления о динамике площадей нежилого фонда. Прирост на 50% за 6 лет – это во многом результат выявления ГУИОН неучтенных ранее объектов и площадей, и, прежде всего недвижимости промышленных предприятий.
- Качественная
структура рынка коммерческой
недвижимости Санкт-Петербурга
Постепенно улучшается техническое состояние нежилого фонда города – за счет ввода новых объектов, а также ремонта, реконструкции или сноса старых (за те же 6 лет доля ветхих строений снизилась вдвое). Самый изношенный нежилой фонд (общая площадь строений в неудовлетворительном и ветхом состоянии) - в Василеостровском (1,9 млн кв. м или 68%), Московском (1,0 млн кв. м/18%), Калининском (1,9 млн кв. м/15%) Центральном (0,9 млн кв. м/12%) и Выборгском (0,7 млн кв. м/12%) районах города 2 .
Особо следует отметить увеличение ровно вдвое только за один 2004 год доли нежилого фонда города, находящейся в частной собственности (по показателю общей площади) – с 10,2% до 21,5% (на 1.01.1999г. было всего 3,3%). Хотя самыми крупными собственниками нежилого фонда города остаются Российская Федерация (44,8%) и Санкт-Петербург (20,4%). Соответственно и самый крупный арендодатель в городе – это КУГИ 3 .
Внутри каждого сегмента объекты подразделяются на классы (бизнес-центры, гостиницы, склады) или на специальные группы (например, в торговле – это универсамы, супермаркеты, гипермаркеты, моллы и т.д.). И во всех сегментах рынка пока преобладают форматы недвижимости вчерашнего дня. Профессионально управляемые объекты коммерческой недвижимости пока занимают меньшую долю рынка (только 10% бизнес-центров и 3% торговых центров управляются компаниями, привлеченными со стороны) 4 .
- Территориальная
структура рынка коммерческой
недвижимости Санкт-Петербурга
По объемам нового строительства объектов коммерческой недвижимости в городе лидируют Центральный, Выборгский, Приморский и Петроградский районы. Из ближайших к городу территорий Ленобласти - Всеволожск, Горелово, Кудрово, Тосно, Гатчина.
- Классификация
коммерческой недвижимости
Класс
"А"
Помещения в новых офисных
комплексах с первоклассным расположением,
оптимальными планировочными решениями,
высоким качеством отделки и инженерии,
автоматизированными системами жизнеобеспечения.
Как правило, это здания бизнес-центров,
т.е. они имеют развернутую инфраструктуру
централизованного обеспечения арендаторов
оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации,
конференц-залы, средства бытового обслуживания
и отдыха, содержатся в безупречном состоянии,
имеют собственные службы безопасности,
управления и обслуживания, охраняемые
стоянки с числом мест не менее одного
на 60 кв. м офисных помещений. Внутренняя
отделка по индивидуальному заказу арендатора.
В последние годы стандарты офисов класса
А повышаются. Появились так называемые
интеллектуальные здания, предусматривающие
полную оптимизацию и автоматизацию всех
систем жизнеобеспечения. Началась первая
волна переселения западных арендаторов
в более современные здания, которые значительно
превосходят своих предшественников.
Основными арендаторами офисов в бизнес-центрах
являются западные компании, а также крупные
российские фирмы, ведущие бизнес с зарубежными
партнерами. При необходимости более детального
анализа офисы класса А можно расчленить
на классы А1, А2 и А3 6 .
Класс "А1"
Здание должно отвечать
требованиям международных инвесторов;
новое строительство; полностью контролируемый
микроклимат в помещениях, поддержание
постоянной температуры и влажности при
помощи единой комбинированной системы
вентиляции, отопления и кондиционирования
воздуха (как правило, осуществляется
при помощи четырехтрубных фэнкойлов);
возможность установки фальшполов и подвесных
потолков; высота от пола до пола следующего
этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола
до подвесного потолка в законченном состоянии);
эффективная планировка этажа - рациональная
эффективная сетка колонн (расстояние
между колоннами не менее 6 м), рациональное
соотношение между колоннами и окнами;
достаточное количество машиномест на
подземной автостоянке; современные системы
безопасности здания; хорошее инженерное
обеспечение; UPS (источник бесперебойного
питания); управление зданием, отвечающее
международным стандартам; профессиональный
опытный арендодатель; наличие правильно
оформленной юридической документации
на право собственности и эксплуатации
зданием 7 .
Класс "А2"
Вновь построенное
или полностью реконструированное здание;
полностью контролируемый микроклимат
в помещениях, поддержание постоянной
температуры при помощи единой комбинированной
системы вентиляции, отопления и кондиционирования
воздуха; парковка, обеспечивающая достаточное
количество мест; современные системы
безопасности здания; достаточное инженерное
обеспечение; UPS (источник бесперебойного
питания); возможность установки фальшполов
и подвесных потолков; управление зданием,
отвечающее международным стандартам;
профессиональный опытный арендодатель;
наличие правильно оформленной юридической
документации на право собственности
и эксплуатации зданием. Очень близко
к классу А1, но уступает ему по нескольким
незначительным параметрам 8 .
Класс "А3"
Вновь построенное или полностью реконструированное
в начале или середине 90-х годов; часто
имеют двухтрубную систему вентиляции,
отопления и кондиционирования воздуха,
или систему предварительного охлаждения
приточного воздуха (comfort cooling); может иметь
некоторые проблемы с эффективностью
поэтажного плана (например, капитальные
стены); может иметь менее опытного арендодателя
и/или службу эксплуатации. Близко к классу
А2, но уступает ему по нескольким незначительным
параметрам.
Класс "B"
Помещения данного класса обладают практическими
теми же характеристиками, что и офисы
класса А, однако не являются столь престижными,
и спектр предлагаемых ими услуг не столь
широк. Это, как правило, офисы класса А
после 5-7 лет эксплуатации. Класс В
- это также офисные помещения в специальных
новых офисных зданиях, по каким-либо параметрам
качества или расположения уступающих
классу А (не претендующих на звание бизнес-центра,
но отвечающих стандартам западного офиса
и вполне привлекательных как для западных,
так и для богатых российских компаний).
Кроме того, это реконструированные и
переоборудованные старинные особняки,
приобретаемые или арендуемые крупными
российскими банками, издательскими домами,
официальными представительствами западных
стран. В настоящее время наблюдается
тенденция разделения офисов по назначению:
офисы класса А компании используют для
размещения топ-менеджмента (как представительские),
а класса В с более низкими арендными ставками
- для размещения основной массы сотрудников
(как рабочие) 9 .
Класс "C"
Офисы, по характеристикам
здания соответствующие классам В, но
с недостатками в расположении (удаленность
от транспортных артерий, неудобный подъезд)
и оборудовании (недостаточная инфраструктура
обслуживания бизнеса и отдыха, недостаточное
количество машиномест на парковке) - все
офисные здания, не удовлетворяющие требованиям
к классу В хотя бы по одному критерию.
Для более подробного изучения офисы класса
С удобно расчленить на С1 и С2.
Класс "C1"
Реконструированное
здание; система предварительного охлаждения
приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы
кондиционирования воздуха; возможность
установки подвесных потолков; достаточно
эффективные поэтажные планы; косметический
ремонт, соответствующий западным стандартам;
круглосуточная охрана; хорошая служба
эксплуатации; опытный арендодатель 10 .
Класс "C2"
Реконструированное
здание или качественный ремонт здания
класса D; принудительная вентиляция; управление
зданием на минимальном уровне 11 .
Класс "D"
Офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Основной объем офисов российского стандарта - разнообразные нежилые помещения в административных зданиях, научно-исследовательских институтах, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта). Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом (библиотека, типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой. В последнее время многие НИИ, воспользовавшись доходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят реконструкцию своих зданий и их переоснащение, повышая уровень цивилизованности офисов и их доходность вплоть до стандартов класса С 12 .
Глава
2. Процесс развития
рынка коммерческой
недвижимости Санкт-Петербурга
2.1
Анализ рынка помещений
коммерческого назначения
Развитие
финансового кризиса существенно
отразилось на динамике показателей
рынка недвижимости Санкт-Петербурга.
В период с августа 2008 года по
декабрь 2009 года ценовые показатели рынка
встроенных помещений снижались, что демонстрируют
графики, представленные на Рисунке 1 и
Рисунке 2 13 .
Рис. 1. Динамика ценовых
показателей рынка продаж
встроенных помещений
коммерческого назначения
за период с августа 2008
года по декабрь 2009 года.
Рис. 2. Динамика ценовых
показателей рынка аренды
встроенных помещений
коммерческого назначения
за период с августа 2008
года по декабрь 2009 года.
Для
оперативного отслеживания динамики показателей
специалисты информационно- аналитического
отдела ГУП «ГУИОН» ежемесячно проводят
экспертные опросы. Состав участников
опроса достаточно стабилен и включает
11 ведущих операторов рынка коммерческой
недвижимости Санкт-Петербурга, компании
«Knight Frank St.-Petersburg», «Colliers International», «GVA Sawyer»,
«ASTERA», «Бекар Консалтинг», «Praktis», ООО
«Невский Альянс», ООО "АРИН", ООО
«Агентство недвижимости «Центр», ООО
«АВЕНТИН-Недвижимость», ООО «Первое Ипотечное
Агентство». Экспертные опросы позволяют
отслеживать как ежемесячную динамику
показателей, так и динамику показателей
относительно базисной точки, за которую
принят август 2008 года – начало финансового
кризиса. Результаты последнего опроса
представлены в Таблице 1 14 .
Таблица 1. Состояние
рынка коммерческой
недвижимости Санкт-Петербурга
в конце ноября 2009 года
по сравнению с августом 2008
года
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Как видно из таблицы, все сектора рынка коммерческой недвижимости по состоянию на ноябрь 2009 года в сравнении с докризисным уровнем августа 2008 года демонстрировали существенное снижение спроса в сочетании с увеличением количества предложения, следствием чего явилось снижение общего количества сделок (на 53-78% для рынка аренды и на 87-93% для рынка продаж). Это вызвано существенным падением спроса (в 2,3-4 раза на рынке аренды и в 3-4 раза на рынке продаж) при увеличении количества предложения более чем вдвое не рынке аренды и в 1,5-2 раза на рынке продаж 15 .
Как видно из графиков, приведенных на Рисунках 1 и 2, падение цен в секторе аренды торговых помещений остановилось, сектор продаж торговых помещений также стабилизировался. Существенно замедлилось падение цен в офисном секторе. Ниже представлена динамика показателей каждого сектора отдельно.
Графики динамики количественных и ценовых показателей рынка аренды встроенных помещений коммерческого назначения представлены в Приложении 1. Из графиков видно, что на рынке аренды торговых помещений цены стабилизировались. Стабилизировалось и количество сделок. В период с июля по август 2009 года появилась тенденция снижения объема предложения, в сентябре количество предложения незначительно выросло, но в октябре – ноябре рост прекратился. В сочетании с замедлением падения спроса стабилизация количества предложения на рынке способствует стабилизации арендных ставок.
В Приложении 2 представлены графики динамики количественных и ценовых показателей рынка продаж встроенных помещений. Как видно из графиков, падение цен продолжается во всех секторах. Вместе с тем, существенное снижение объема предложения в сочетании со стабилизацией и некоторым ростом объема спроса способствует снижению темпов падения и последующей стабилизации цен продаж во всех секторах рынка встроенных помещений коммерческого назначения в Санкт-Петербурге. Особенно заметна тенденция стабилизации на примере рыка продаж торговых помещений, цены которых по состоянию на ноябрь 2009 года практически прекратили свое падение. Массовая оценка – систематизированный метод получения оценок рыночных стоимостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости, расположенных на обширной географической территории с использованием методов статистической обработки информации на основе сравнительного анализа большого количества аналогов с использованием определенного набора объективно измеряемых ценообразующих факторов, являющихся общими для всех аналогов 16 .
В 1997 году специалистами ГУИОН на основании анализа рынка методом массовой оценки была разработана методика оценки рыночной стоимости аренды нежилых помещений. По результатам дополнительных исследований в конце 1998 года и в начале 2000 проводились корректировки методики массовой оценки. В 2005 году была подготовлена очередная корректировка, которая была введена с 1 января 2006 года 17 .
Для массовой оценки характерна объективность, измеряемая точность и показательность. Вместе с тем, построение эконометрических моделей рынка является сложной задачей, требующей специального технического обеспечения, высокой квалификации исполнителей и тщательного учета параметров каждого, участвующего в расчете, объекта. При этом обрабатывать можно только ту информацию, которая была накоплена в прошлом.
С января 2006 года в рамках метода массовой оценки выполняется ежеквартальный мониторинг рынка нежилых помещений Санкт- Петербурга. Специалисты ГУИОН ежеквартально на основании собранных рыночных данных корректируют модели определения арендных ставок и встроенных помещений торгового, офисного и складского назначения. Кроме цен аренды аналогичным образом анализируются и цены продаж нежилых помещений. Результат мониторинга – ежеквартальный анализ цен как рынка в целом, так и каждого, отдельно взятого нежилого помещения. Наиболее наглядно изменение среднего уровня цен показывает поквартальное изменение цен аренды и цен продаж «базового» объекта 18 .
На Рисунке 3 представлена динамика изменения цен продаж и ставок арендной платы встроенных помещений торгового, офисного и складского назначения за период с 1 квартала 2006 (ценовые показатели которого приняты в качестве базовых для всех секторов) по 4 квартал 2009 года и прогноз развития рынка до 1 квартала 2010 года 19 .
Для сравнения на графике приведена соответствующая динамика изменения цен продаж жилых квартир. Из графиков видно, что до 3-4 квартала 2008 года все сектора рынка встроенных помещений имели тенденцию увеличения цен, однако начавшийся финансовый кризис привел к тому, что во второй половине 2008 года цены вначале снизили темп роста, а затем начали падать. Наиболее значительной динамика снижения цен была в начале 2009 года. В настоящее время во всех секторах заметна тенденция стабилизации цен.
В целом по рынку можно говорить, что по состоянию на ноябрь 2009 года цены аренды опустились до уровня конца 2005 - начала 2006 года, а цены продаж – до уровня второй половины 2006 года 20 .
Рисунок 3. Динамика
ценовых показателей
и прогноз их изменения
до 1 кв. 2010 г.
Таким образом, по состоянию на конец 2009 года можно говорить о том, что развитие рынка перешло в стадию относительной стабилизации и стагнации. Развитие рынка аренды коммерческих помещений во многом повторяло общую динамику рынка, однако за счет более оперативного заключения и расторжения сделок, а также по причине существенно меньшей стоимости, рынок аренды проявил себя как гораздо более динамичный, вследствие чего и процессы стабилизации на рынке аренды наступили раньше. Ожидается, что в начале 2009 года произойдет окончательная стабилизация всех секторов рынка встроенных помещений коммерческого назначения 21 .
Динамика показателей рынка аренды
Рисунок 4. Динамика показателей рынка аренды торговых помещений
Рисунок 5. Динамика
показателей рынка аренды
офисных помещений
Рисунок
6. Динамика показателей
рынка аренды производственно-складских
помещений
Динамика показателей
рынка продаж
Рисунок
7. Динамика показателей
рынка продаж торговых
помещений
Рисунок 8. Динамика
показателей рынка продаж
офисных помещений
Рисунок 9. Динамика показателей рынка продажи производственно складских помещений
2.2
Анализ строительной
активности коммерческой
недвижимости
В конце 2009 года в Санкт-Петербурге на
этапе строительства находилось более
50 бизнес-центров офисной площадью около
1,2 млн. кв. м. Возведение примерно половины
из них приостановлено.
По данным аналитиков АРИН, высокая активность
строительства наблюдалась лишь в 19% объектов
офисной недвижимости. «В конце 2009 года
наибольшая часть строящихся бизнес-центров
находилась на начальной стадии строительства
– 56%», - рассказывает Зося Захарова, руководитель
отдела проектов и аналитических исследований
АРИН. - Это около 900 тыс. кв. м офисной площади
или 76% от общего объема строящихся площадей».
По мнению эксперта, значительное число
объектов на начальной стадии строительства
объясняется выходом на рынок большинства
проектов в 2008 году (накануне кризиса)
и их слабой строительной активностью
в течение 2009 года 22 .
Таблица
№2. Структура строящихся
бизнес-центров по стадиям
готовности, %
Наибольшее число неактивных объектов
находилось на начальной стадии строительства
– более 20 объектов офисной площадью около
440 тыс. кв. м. «В связи с финансовыми трудностями
девелоперы замораживают проекты на начале
их реализации или строят их низкими темпами»,
- комментирует ситуацию Зося Захарова.
Число неактивных объектов снижается
по мере приближения к срокам сдачи объектов
– от 49% на начальной стадии до 14% на стадии
70%-й готовности. На завершающей стадии
строительства неактивных объектов нет.
По данным
аналитиков АРИН, строящиеся бизнес-центры
представлены преимущественно объектами
класса «А» и «В+» (36% и 29% соответственно).
«Наибольшее количество неактивных объектов
позиционировалось в сегментах «В» и «В+»
- более 10 объектов общей офисной площадью
около 250 000 кв. м, - говорит Зося Захарова.
– При этом, доля активно строящихся объектов
ни в одном из классов не превышала 30% от
общего числа строительных площадок» 23 .
2.3 Арендные ставки рынка коммерческой недвижимости
Санкт-Петербурга
В ходе борьбы за ликвидные объекты арендные ставки возрастают до 40%. Количество сделок по встроенным помещениям по сравнению с зимним периодом выросло на треть. «От месяца к месяцу активность на рынке нарастала, спрос ежемесячно увеличивался примерно на 10%, - отмечает директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина. - Весной 2010 года сдались помещения, которые не были востребованы в кризисный период. Если раньше средний срок экспозиции объекта составлял 2-3 месяца, то в настоящее время брокер может найти арендатора на объект за две недели. Есть прецеденты, когда сделка по аренде совершается в течение суток».Частично подобная активизация рынка происходит под воздействием реализации отложенного спроса. Кроме того, по мнению экспертов АРИН, серьезную роль в формировании нынешнего состояния рынка сыграл процесс развития новых сетей. Замороженные на период кризиса инвестиционные программы сейчас начали активно воплощаться в жизнь.
Продолжается «наступление» на встроенные помещения продуктового формата в его различных проявлениях: «магазины у дома» площадью 100-150 кв. метров, продовольственные дискаунтеры, заинтересованные в аренде помещений площадью 500-1000 кв. метров, а также сетевые магазины более высокого ценового уровня, которые предпочитают размещаться на площади 1500-2000 кв. метров 24 .
Трендом последних месяцев стал выход на рынок бывших игровых операторов, начавших развитие нового бизнеса. Сейчас бывшие владельцы игровых сетей обратили свое внимание на сегмент общественного питания – рестораны и интернет-кафе, а также на формирование крупных развлекательных зон 25 .
Второй особенностью этой весны стало постепенное развитие сетей, специализирующихся на непродовольственной товарной группе – магазинов одежды, обуви, белья, галантереи, промтоваров. Кроме того, о расширении своего присутствия в Петербурге, ближайших пригородах и в регионах заявил ряд сетей бытовой техники. На новый для себя формат гипермаркетов электроники планирует перейти «Евросеть». Производители электроники открывают официальные сервисные центры. Например, на ул. Марата, 12 открывается единственный в Петербурге официальный сервис-центр NOKIA. Открываются новые отделения банков (Невский пр., 107 отделение банка «Восточный экспресс», 9-я линия В.О. дом 32 «Ренессанс Кредит банк», «Газпромбанк» на проспекте Просвещения, 34) и коммерческие образовательные центры (на ул. Одоевского, 28 – новое отделение международной школы English First) 26
и т.д.................
Недвижимость вещь сложная. Составляющими объекта недвижимости как сложной вещи является земельный участок, на котором он расположен и сам объект. Поэтому при заявлении прав на объект недвижимости и его регистрации возникает много проблем и проволочек. Такие неприятные факты, связанные с оборотом недвижимости возникают по множеству самых простых причин: срок действия справок, режим работы регистрирующих и оценочных организаций, отдаленность самого объекта для доступа к нему
Поделитесь работой в социальных сетях
Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск
Другие похожие работы, которые могут вас заинтересовать.вшм> |
|||
| 20358. | АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ | 1.39 MB | |
| Нельзя не заметить, что недвижимость является инвестиционно-привлекательной в плане получения доходов. Современный экономический кризис показал, что такие формы денежных вложений, как собственный бизнес, вклады в банк или вложения в ценные бумаги, связаны с огромным риском, чего нельзя сказать о вложениях в недвижимость. К примеру, приобретенная в центре Краснодара на вторичном рынке квартира, сдаваемая в аренду по адекватной для данного района стоимости, окупит вложения в среднем в течение 5 лет. | |||
| 20599. | Анализ состояния рынка недвижимости Санкт-Петербурга | 626.61 KB | |
| Целью данной работы является изучение основных моментов, связанных с инвестированием в жилую недвижимость, а также предложение мер по развитию существующего проекта. Основной акцент сделан на расчете экономических показателей проекта при изменяющейся конъектуре российского рынка недвижимости. Помимо этого, целью выпускной квалификационной работы является определение стратегии ведения данного проекта, учитывая произошедшие в стране изменения. | |||
| 21714. | Анализ проблем рынка недвижимости, перспективы развития, мероприятия по его усовершенствованию | 97.1 KB | |
| Недвижимое имущество играет многогранную роль в экономической жизни – оно выступает в качестве естественно-пространственного базиса, на котором происходит вся хозяйственная деятельность, является составной частью активов любого предприятия, объектом сделок, рассматривается как самостоятельный объект управления и инвестиционный актив. | |||
| 7940. | Рынок недвижимости. Инфраструктура рынка недвижимости | 12.93 KB | |
| Инфраструктура рынка недвижимости. Рынок недвижимости совокупность отношений которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости. Рынок недвижимости это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений которые возникают при сделках с недвижимостью и в объекты недвижимости. | |||
| 17125. | МЕХАНИЗМ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЦЕННЫХ БУМАГ В РЕГИОНЕ | 176.21 KB | |
| Актуальность темы исследования определяется необходимостью исследования особенностей механизма развития региональных рынков ценных бумаг в современной экономике РФ что обусловлено рядом причин. Во-первых специфика национального финансового рынка такова что основная часть денежных потоков страны замыкается на столичных регионах где существует наиболее развитая инфраструктура рынка ценных бумаг. В то же время сложившаяся экономическая обстановка в регионах РФ требует для решения существующих проблем новых инвестиционных ресурсов... | |||
| 20282. | Кадровый менеджмент организации в условиях отраслевого кризиса (на примере рынка недвижимости) | 431.51 KB | |
| Кадровый менеджмент компании в условиях кризиса. Характеристика компании ООО Талан Эстейт. Анализ кадрового менеджмента компании Тала н Эстейт и разработка рекомендаций по его улучшению. Анализ эффективности кадрового менеджмента в ходе анкетирования сотрудников компании. | |||
| 18602. | Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: роль и значение в развитии современного рынка недвижимости | 75.54 KB | |
| В научной законодательной судебной и правоохранительной не решается множество проблем среди которых наиболее важными являются вопросы о концепции недвижимости и правовых принципов регистрации прав собственности. Когда это изменение в основном подвержена законом о регистрации вещных прав собственности с точки зрения организационных и процедурных его компонентов в то время как нуждаются в существенной концепции пересмотра правового регулирования недвижимости в целом. Принципы Изменение методы методы управления анализ нормативно-правовой... | |||
| 9269. | Анализ налогообложения недвижимости при ее оценке | 10.79 KB | |
| Анализ налогообложения недвижимости при ее оценке. Анализ налогообложения недвижимости при ее оценке. Общая характеристика действующей системы налогообложения. Взаимосвязь источников налоговых платежей и оценки капитала. | |||
| 1081. | Анализ типологии объектов недвижимости на территории микрорайона «Заречный-1» г.Тюмени | 2.51 MB | |
| В курсовой работе представлено основное содержание типологии объектов недвижимости; На территории Центрального АО рассмотрены отдельные здания земельные участи обособленные водные объекты и участки недр по типологическим признакам. Задачи решаемые в процессе создания концепции развития территории: Описание и выявление основных технических характеристик и... | |||
| 3268. | Капитал и услуги капитала. Понятие рынка услуг капитала, рынка заемных средств и рынка капитальных благ | 3.98 KB | |
| Понятие рынка услуг капитала рынка заемных средств и рынка капитальных благ. Понятие капитала: классики неоклассики физический капитал или капитальные блага; более совр. Услуги капитала это работа функционирование данных производственных фондов станков машин складов и т. | |||
