Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке. Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке

600 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Ответы юристов (7)

получен
гонорар 33%

Юрист, г. Орск

Общаться в чате

7,1 рейтинг
эксперт

Уважаемый Владимир!

как предотвратить продажу квартиры по генеральной доверенности при живом владельце.
Владимир

Полагаю, что самое действенное - это если отец отменит доверенность. Никаких особых причин для этого не нужно. Просто объясните отцу, что он в таком возрасте и в таком состоянии может просто оказаться «на улице»., если его дочь воспользуется своими полномочиями и продаст эту квартиру.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Если недвижимость находится , то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку .

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Также продавец должен заплатить от полученной суммы, если недвижимость принадлежала ему менее 5 лет.

Документы

Договор купли-продажи должен быть составлен по правилам, установленным гражданским законодательствам. Документ обязательно включает существенные условия:

адрес, по которому находится недвижимость;
характеристики имущества (метраж, этаж и т. д.);
стоимость;
сведения о собственнике;
условия оплаты.

К договору желательно приложить .

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

личные документы;
документы, подтверждающие право собственности продавца;
доверенность (при необходимости);
заявление (для регистрации договора);
справку об оплате пошлины;
дополнительные бумаги.

К дополнительным документам относится согласие на сделку совладельцев или органов опеки. Покупатель имеет право потребовать от владельца жилплощади:

справку из ЕИРЦ (об отсутствии );
техпаспорт.

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Правила покупки

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

Выплата . Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры . К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить . Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов . Если квартира , то список необходимых бумаг предоставит банк.

Нюансы

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

Когда продавец и члены его семьи ?
Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
Что в помещении продавец оставит покупателю?
В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг .

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

Отказаться от покупки.
Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
Дать согласие на повышение цены .

К сведению: повышением цены нередко занимаются недобросовестные риэлторы, в то время как хозяин жилплощади об этом даже не подозревает. Поэтому юристы рекомендуют обсуждать этот вопрос только с продавцом.

Риски. Как не дать себя обмануть

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
Квартира была приобретена продавцом . По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
Владелец жилья – частично недееспособный гражданин . Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
Владельцами недвижимости являются оба супруга . Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку .
Количество . Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
Наличие . Квартира может быть заложена и т. д.
. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
Недвижимость находится в . У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Вопросы-ответы

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца . Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена . Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке — личное мнение в блоге Романа Гринева.

Покупка квартиры на вторичном рынке , как и другие подобные сделки, в которых участвуют крупные денежные суммы, связана с серьезными рисками. В этой статье мы подробно расскажем о тех подводных камнях, которые могут подстерегать покупателя «вторички».

Факторы риска

Сделки с недвижимостью в целом представляют собой сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений: это касается проверки «чистоты» квартир, этапов и сроков проведения сделок и расчетов по ним, юридического оформления. Кроме того, серьезные деньги, сопровождающие покупку квартиры, являются приманкой для различного рода мошенников и аферистов.

Условно все многочисленные проблемы, которые могут возникнуть при покупке «вторички», можно разделить на следующие категории:

Проблемы юридического характера, связанные с так называемой чистотой квартиры. Это чрезвычайно серьезный риск, поскольку он чреват угрозой потери права собственности на жилье. Обусловлен этот риск значительной сложностью сделки купли-продажи, а также малой правовой подкованностью покупателей.
Проблемы, связанные с характеристиками квартиры и технической документацией на нее. Они не влияют на право собственности, но могут создать очень некомфортные условия проживания. Конечно, эти проблемы не так страшны, как юридические, однако способны повлечь за собой значительные финансовые траты. Характерный пример такого риска - несанкционированная перепланировка.
Проблемы, связанные с безопасностью оформления сделки.

Рассмотрим каждую группу факторов подробнее.

Юридические подводные камни

Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, которое не является собственником, по доверенности . Почему это должно насторожить? Нередки случаи, когда доверенность оказывается поддельной или просроченной. Если же доверенность подлинная, она может быть аннулирована лицом, ее выдавшим. Мошенники оформляют доверенности на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, алкоголе- и наркозависимых лиц. Что касается настоящего собственника, он может или не знать, что его квартира продаётся, или быть уже умершим уже умереть к этому моменту.
Оформленная с нарушениями приватизация квартиры . Так, например, в 90-х годах довольно часто встречалось нарушение прав несовершеннолетних, которые не включались при проведении приватизации в состав собственников. Опасность также представляют участвовавшие в приватизации жильцы, которые обещают покупателю выписаться из квартиры после оформления сделки.
Наличие в истории продаваемой квартиры сделок сомнительного характера , особенно с участием госпредприятий, государственных органов, других юридических лиц.
Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты, по наследству, а также по другим договорам, в которых затрагивается интерес третьих лиц . В этих случаях уже после оформления покупки квартиры возможно появление не известных ранее лиц, например, наследников, которые, могут претендовать на данную квартиру. Также не стоит забывать о лицах, имеющих законное право на обязательную долю в наследстве.
Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала . По закону такое жилье в обязательном порядке оформляется в общую собственность не только родителей, но и детей, при этом указываются размеры долей. Однако это правило далеко не всегда соблюдается. Почему? Во-первых, точную долю не во всех ситуациях возможно выделить. Во-вторых, некоторые собственники умышленно стараются не обременять свои квартиры правами несовершеннолетних. К сожалению, подобные нарушения вполне реальны, поскольку на данный момент в России отсутствует эффективная система контроля за выполнением этой обязанности собственников.
Продажа квартиры, один из собственников которой — несовершеннолетний, нездоровый психически человек, алкоголик или наркоман , т. е. лицо, являющееся недееспособным на момент заключения сделки. Таким гражданам законом не запрещено совершать сделки, но они в дальнейшем могут быть оспорены.
Продажа квартиры, находящейся под арестом, в залоге или являющейся предметом судебной тяжбы , а также иные скрытые обременения.
Наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении . За такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой, однако они могут «проявиться» и вселиться через суд в купленное вами жилье далеко не сразу. При этом перед заключением сделки продавцы нередко стараются убедить потенциальных покупателей, что отсутствующий жилец не будет претендовать на квартиру, подкрепляя свои доводы письменно оформленным согласием на её продажу.
Нарушение прав супругов .
Нарушения преимущественных прав продажи комнат (или долей) . Согласно ГК РФ в этих случаях на продавца возлагается обязанность сделать предложение соседям (или долевым собственникам) по выкупу комнат (долей). Довольно часто этот процесс трудоемок, поэтому продавцы пытаются различными путями обойти это требование.
Продажа по поддельному или недействительному паспорту (документ могли украсть у другого человека, или же мошенник получает на себя новый паспорт, а сделку проводит по старому, якобы утерянному).
Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение . Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает.

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками — несовершеннолетними гражданами?

Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, договор подписывают их родители / законные представители. А граждане в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделку сами, но с нотариально оформленного согласия родителей / законных представителей, которые получили предварительное разрешение органа опеки.

Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только прописаны в продаваемой квартире, получать разрешение опеки не нужно.

На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов?

Согласно Семейному кодексу РФ (ФЗ-223 от 29.12.1995) нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они должны вместе. Для сделок с недвижимостью данное распоряжение имеет форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда оформляется.

Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).

Технические моменты

Вам понравилась квартира, и вы уже готовы заключить договор? Не спешите. Обратите внимание на нижеприведенную информацию: любой ваш недосмотр может обернуться впоследствии различными неприятностями - от административных штрафов до бесконечного ремонта. Итак, пристальное внимание при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо уделить:

состоянию дома в целом: не ограничивайтесь пределами выбранной вами квартиры — необходимо осмотреть подъезд, а также очень желательно заглянуть в подвал и на чердак;
чистоте подъезда, придомовой территории, мусоропровода;
дефектам, таким как грибок, сырость, плесень;
состоянию электрической проводки, системы водопровода, отопления (исправность данных систем, к сожалению, сразу не всегда легко оценить);
расположению квартиры относительно сторон света, виду из окна;
материалу стен дома, удобству планировки: конечно, в дальнейшем некоторые корректировки в планировку жилья внести можно, но все же лучше выбирать квартиру с планировкой, близкой к вашим ожиданиям;
законному оформлению проводимой перепланировки (часто продавцы скрывают ее несанкционированность) — незаконное преображение квартиры способно существенно осложнить ее хозяевам жизнь: такая перепланировка является административным правонарушением, влекущим за собой довольно серьезные штрафы, при этом ответственность возлагается на нынешнего собственника, а доказать, что это сделал предыдущий владелец квартиры невероятно сложно;
социальному статусу соседей: близкая, однородная социальная среда — залог мирных отношений между соседями, и напротив, различное социальное положение часто ведет к взаимному непониманию между жильцами дома.

Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры?

Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.

Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.

В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.

Безопасность оформления сделки

При заключении договора купли-продажи в целях сэкономить на налогах продавец может предложить указать в документе стоимость существенно ниже фактической (например, по оценке БТИ). Не стоит на это соглашаться. В договоре следует отразить именно реальную стоимость сделки. Почему? Во-первых, вы сможете вернуть часть суммы, уплаченной за квартиру, в виде подоходного налога (имущественного вычета). Данная процедура регламентируется ст. 220 Налогового кодекса РФ (ФЗ-146 от 31.07.1998). Если же в договоре указать заниженную стоимость, то и вычет окажется существенно ниже. Указывая в договоре недостоверную сумму продажи, нужно помнить и о том, что такая сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной. Кроме того, если по каким-либо причинам договор будет расторгнут, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре.
Покупая квартиру при участии риелторского агентства, особое внимание обратите на пункты договора, в которых прописана ответственность риелтора, в т. ч. в форс-мажорных и кризисных обстоятельствах.
Если стороны решили произвести оплату за квартиру по безналичному расчету, подумайте о таком инструменте, как аккредитив. В чем его суть? Продавец на свое имя открывает в банке особый счет, на который покупатель перечисляет сумму средств, соответствующую условиям договора купли-продажи. При этом продавец может пользоваться данной суммой только после того, как в банк будут представлены определенные документы. Это может быть, например, договор купли-продажи с отметкой о регистрации или любой другой, заранее обговоренный при открытии аккредитива документ (пакет документов). Детали и условия такой процедуры можно узнать у любого банковского специалиста.
Наличные расчеты удобно и безопасно производить через арендуемую у банка банковскую ячейку Для этого покупатель в присутствии продавца кладет в ячейку необходимую сумму. При этом деньги в присутствии обеих сторон пересчитываются и проверяются на подлинность. Обговариваются условия, при выполнении которых ячейка может быть открыта (например, продавец получит доступ к содержимому ячейки только после предъявления в банк нотариально заверенного договора купли-продажи). Покупатель, по обоюдной договоренности, тоже может получить доступ к деньгам, но позже, например, через несколько недель с момента вложения денег. Используя для расчетов банковскую ячейку, стороны вправе избрать практически любую процедуру и пакет документов, описав данные условия в договоре с банком.
Очень важный вопрос — внесение задатка или аванса за квартиру (см.: «Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец)») . Нередко эти понятия путают, однако аванс и задаток не одно и то же. Аванс — это фактически предварительный способ расчета. В случае если сделка по каким-либо причинам аннулируется, аванс возвращается покупателю в полном размере. Внесение же задатка при срыве сделки влечет правовые последствия и для покупателя, и для продавца. Так, если в этом виноват покупатель, задаток останется у продавца. Если же продавец является инициатором отклонения сделки, задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере.

Прежде чем решиться на покупку понравившейся вам квартиры, обязательно уточните следующие моменты:
- точное количество собственников (в этом поможет свидетельство о праве собственности);
- источники финансирования предшествующих сделок (не забывайте о возможном «подвохе» при оплате квартиры средствами материнского капитала);
- есть ли среди собственников несовершеннолетние дети или недееспособные лица;
- служит ли кто-нибудь из собственников в данный момент в армии или находится в местах лишения свободы;
- число зарегистрированных жильцов в квартире, а также и их готовность выписаться из нее;
- актуальность технического паспорта, наличие и законность перепланировок;
- если продавец получил квартиру по наследству, нужно узнать - на каком основании.
Снимайте копии абсолютно всех документов и оставляйте их себе. В конце процедуры по проверке юридической чистоты квартиры у вас не должно остаться каких-либо неясностей. Кроме того эти документы, в случае судебных разбирательств помогут вам выглядеть добросовестным приобретателем и отстоять свои права.
Собираясь приобретать недостаточной чистоты, квартиру не надейтесь на регистрационный орган, банк или страховую компанию - эти службы проверкой юридической чистоты в полном объеме заниматься не будут.
Какие варианты покупки «вторички» должны насторожить:
- неоднократные перепродажи квартиры, особенно в течение короткого времени;
- вызывающая сомнение, подозрительная личность продавца;
- сокрытие информации о собственнике;
- продажа квартиры по доверенности (обязательно проверьте ее подлинность, полномочия, срок действия);
- продажа квартиры по цене существенно ниже (от 10%) стоимости аналогичных объектов;
- встречная продажа квартиры и расселение.
Проверьте, действительны ли паспорта собственников, в них не должно быть подчисток и исправлений.
Ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта дома.
Помните, что исследовать интерьер квартиры и особенности двора лучше всего в светлое время суток.
При осмотре жилья ни в коем случае не торопитесь: необходимо разъяснить для себя все нюансы.
За один раз просматривайте не более двух вариантов квартир.
Поговорите с людьми во дворе или соседями: они смогут вам поведать о многих особенностях выбранного вами района и дома.

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник .

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Планируете продажу квартиры? Внимание! 11 Ошибок продавцов недвижимости!

Неумение адекватно оценить свою недвижимость – это самая распространенная ошибка среди продавцов.

Предпродажный ремонт

Ошибочным является расчет продавца на то, чтобы сделать капитальный ремонт и продать квартиру дороже.

Многие собственники считают, что такой ремонт серьезно увеличивает стоимость квартиры. Сделав качественное улучшение в виде дорогостоящего ремонта, продавцы как минимум пытаются приплюсовать расходы на ремонт к стоимости самой квартиры. Это глубокое заблуждение. (Если только у вас не 200 кв.м. жилья в Арбатских переулках и вы готовы вложить в ремонт и обстановку пару миллионов долларов).

Несомненно, наличие современного интерьера делает квартиру более конкурентоспособной на рынке аналогичного жилья, и выставляет её в более выгодном свете. Стоимость квартиры не увеличится, а вложенные средства не окупятся и на половину.

Понятно желание продавца сделать ремонт в продаваемой квартире. Непрезентабельный вид квартиры существенно затрудняет ее реализацию. Такой вид жилого помещения наносит удар как по стоимости, так и по ликвидности. Мелкий косметический ремонт позволит намного быстрее продать квартиру и по более выгодной цене.

Квартира должна быть:

Светлой: Темные шторы заменить светлыми или оставить тюлевые занавески. Лампы заменить на более мощные. Темные обои в прихожей переклеить на светлые, подкрасить следы протечек.
Чистой: Вымыть окна, люстры, светильники, двери, полы, плинтуса. Сантехника и плитка на стенах должны сиять. Навести порядок в личных вещах.
Просторной: Все то, что планируется выбросить при переезде – выбросить или убрать из квартиры. Квартира, перегруженная мебелью, кажется меньше размером. Приквартирный коридор (тамбур) освободить от хлама и навести порядок.
С исправным оборудованием: Сантехника, выключатели, плита, карнизы, фурнитура окон и дверей должны быть в исправном состоянии.

Запомните:

Ваш покупатель рассчитывает свои расходы, опираясь на состояние и предложение рынка. А рынок опирается на оценку квадратных метров жилья, а не на качество его состояния. Покупатель за свои деньги предпочитает купить больше квадратных метров, чем оплатить сделанный продавцом ремонт. А ремонт сделает в дальнейшем сам, сообразуясь со своими потребностями.

Продажа с квартирантами

Сдаете квартиру в аренду? Искать покупателя будете долго…

Чрезмерная жадность может стать губительной для продавца. Некоторые владельцы квартир одновременно и сдают, и продают одну и ту же квартиру, желая получить максимально возможную прибыль от своей собственности. Так еще и доверяют своему квартиросъемщику осуществлять показы квартиры потенциальным покупателям. Временный жилец меньше всего заинтересован в продаже квартиры. Он не планировал менять жилье и поэтому может всячески препятствовать продаже - занижать достоинства квартиры, оговаривать хозяев и просто срывать просмотры.

Поэтому правильным шагом продавца квартиры будет освобождение её от квартирантов перед выставлением на продажу.

Неправильная презентация

Готовим презентацию:

Иногда складывается ситуация, когда и цена приемлемая, и квартира ухоженная, но покупателей нет. Ошибка может заключаться в том, что при разговоре с покупателем продавец неправильно ведет диалог, упускает важные детали или неправильно описываете все достоинства продаваемой квартиры.

Правда и ничего кроме правды!

Не надо обманывать покупателя.

Та информация, какую продавец предоставляет покупателю в рекламе, по телефону или при показе, не должна отличаться от полученных данных в дальнейшем. Любое расхождение относительно площади квартир или комнат, количества владельцев и прописанных лиц, состояния квартиры и т.д. вызывает дальнейшие подозрения у покупателя и настраивает его враждебно к продавцу.

Цены на квартиры подлежат обсуждению. Покупатели торгуются. И к торгу надо быть готовым.

Внимательно относитесь к торгу. Если покупатель торгуется – он показывает интерес к покупке квартиры.

Почему покупатели торгуются:

торг ради торга ("Все торгуются – и я поторгуюсь. Вдруг снизят стоимость")
торг по необходимости (реальная ограниченность покупателя в средствах, в основном у покупателей, продающих свою недвижимость и приобретающих другую: обмен, разъезд)
торг при завышенной стоимости квартиры

Запомните основные правила:

Никаких намеков на торг в объявлениях о продаже.
- планируете продать за 5.600.000 - пишите 5.700.000, а не 6.100.000 (торг)
Никакого снижения стоимости до просмотра.
- уступки в цене до просмотра объекта покупателем приводят к еще большим требованиям уступить. На вопрос о возможности торга отвечайте: "Посмотрите квартиру и сделайте свое предложение, а мы подумаем"
Подготовьтесь заранее к предложению о снижении стоимости.
- тщательно продумайте свои доводы
- подготовьте "пакет предложений" чем можно будет пожертвовать на торгах
Никогда не называйте цену первым (никакой инициативы по снижению цены)
Не провоцируйте покупателя срочностью продажи.
Вместо снижения стоимости используете следующие варианты торга:
- возьмите на себя затраты по оформлению сделки (проведение расчетов, регистрация перехода права)
- предложите покупателю встроенную кухню, мебель, оборудование
- предложите покупателю выгодные для него условия сделки: выписка до продажи, указание реальной стоимости квартиры в договоре, устраивающий покупателя срок освобождения квартиры, возможность приступить к ремонту до регистрации перехода права
Уступайте по возможности при наличии взаимных уступок:
- устраивающий вас срок юридического и физического освобождения квартиры
- право выбора вами банка для проведения расчетов
- удобные для вас сроки проведения сделки
- заключение соглашения об авансе, а не о задатке

Если вы заметили, что потенциальный покупатель заинтересовался вашей квартирой, но заключить договор мешает небольшая разница между его и вашей ценой, - принимайте положительное решение. Такой клиент может больше не появиться.

В большинстве случаев та стоимость, к которой стороны пришли в результате торга, и есть рыночная цена вашей квартиры.

Если ваша цель обмен или разъезд – правильно оценивайте возможность снижения стоимости квартиры. У вас может оказаться недостаточно средств для приобретения нового жилья.

И ещё:

Запомните: цена – это то, что мы платим, а стоимость – то, что мы получаем.

Как часто оправдываются наши ожидания от покупки? Ответив на этот вопрос, легко убедиться в наличии отличий между ценой и стоимостью.

Помочь покупателю понять эту разницу – главная цель продавца. Говорить не цене, а о ценности, не о цене приобретения, а о стоимости владения. Это то, что называется мышлением инвестора. Такой подход легко преодолевает барьеры ценовых возражений.

Принятие аванса

Подтверждением серьезности намерений покупателя приобрести квартиру является передача покупателем продавцу . Запомните: покупатель на квартиру считается найденным только после подписания соответствующего соглашения и передачи средств продавцу.

Аванс и задаток являются наиболее распространенными способами предоплаты по сделке. Однако часто люди не видят разницы между задатком и авансом, и это, в свою очередь, может приводить к нежелательным последствиям для участников сделки.

Задаток это денежная сумма, выдаваемая одной стороной другой в счет подтверждения серьезности намерений по проведению сделки. Задаток выполняет три функции: платежную, удостоверительную и обеспечительную.

В случае, когда сделка не произошла по вине стороны, передавшей задаток (покупателя), то задаток теряется и остается у получателя задатка (продавца). Если сделка не произошла по вине получателя задатка (продавца) – сумма задатка должна быть возвращена покупателю в двойном размере.

Аванс это сумма, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Цель уплаты аванса похожа на задаток – подтверждение реальности намерений в совершении сделки, но без обеспечения исполнения.

Когда сделка не происходит в случае аванса – он возвращается. Сторона, виновная в срыве сделки, по соглашению об авансе не несет никаких санкций, за исключением случаев, когда стороны в соглашении об авансе предусмотрели штрафные санкции.

Перед заключением соглашения об авансе (задатке) обязательно проведите переговоры по поводу условий проведения сделки. Чтобы избежать в дальнейшем срыва сделки зафиксируйте в соглашении следующие ключевые моменты:

адрес квартиры в соответствии с правоустанавливающими документами
цена квартиры
параметры квартиры в соответствии с правоустанавливающими документами
дата проведения сделки
сумма аванса (задатка)
условие продажи (свободная продажа или альтернатива)
схема оплаты квартиры
условия расчета через банковскую ячейку
срок передачи квартиры
срок освобождения квартиры
срок снятия с регистрационного учета проживающих в квартире
распределение расходов по сделке между сторонами
основания для возврата аванса (задатка)
наличие штрафных санкций со стороны продавца
наличие штрафных санкций со стороны покупателя

Если сделка проводится сразу с несколькими объектами недвижимости – условия проведения сделки необходимо согласовывать со всеми участниками.

По результатам всех этих обсуждений у вас должна быть сформирована четкая картина того, что и как будет происходить на сделке. Причем картина эта должна быть не общей, а со всеми подробностями.

После принятия аванса не снимайте квартиру с рекламы. Если найден покупатель после снижения стоимости, то это может означать, что вы вошли в рыночный коридор. И существует большая вероятность нахождения другого покупателя по более высокой цене.

И тем более нет оснований снимать квартиру с рекламы только после положительного устного решения потенциального покупателя.

Финансовая халатность

Необходимо обратить особое внимание на способ передачи денег от покупателя продавцу.

Неправильно организованный процесс передачи наличных денег грозит серьезными неприятностями: получение меньшей суммы, вероятность подделки купюр и опасность стать жертвой грабителей. В худшем случае – это потеря и квартиры и денег.

Коротко:

Продавец всегда заинтересован в получении денег до регистрации перехода права на недвижимость, а покупатель заинтересован передать деньги продавцу после регистрации перехода права.

Денежная сумма резервируется в банковской ячейке на срок государственной регистрации. В день подписания договора купли-продажи покупатель кладет в арендованный на специальных условиях у банка сейф сумму, подлежащую передаче продавцу. Перед резервированием указанной суммы продавец проверяет все купюры на количество и качество. Ведь именно эти купюры он получит после регистрации перехода права собственности на покупателя.

Условия доступа сторон к ячейке, а также специальные условия доступа отражаются в договоре аренды банковской ячейки и контролируются банком. По условиям доступа рекомендую заранее проконсультироваться со специалистом.

На заметку:

Будьте внимательны – некоторые риэлторы практикуют "скрытые комиссии". Речь может идти о нескольких десятках тысяч рублей, которые риэлтор может дополнительно положить себе в карман. Не позволяйте себя обмануть! Размер комиссии риэлтора должен быть вам известен до сделки. При проведении расчетов за квартиру с покупателем контролируйте размер вознаграждения риэлтора.

Сам себе юрист?

Ошибкой является решение провести сделку при полном или частичном незнании юридической стороны вопроса.

В наше время стоит лишь набрать в строке запроса любой поисковой системы: "Как продать квартиру?" и получишь исчерпывающую информацию. И кажется, что все понятно, все просто. И уже продавец знает все!

А опыт где? Одних знаний недостаточно. Знания без опыта и навыков ничего не стоят.

Ведь что такое опыт? Это набор решений при возникновении определенной ситуации.

Трезво оценивайте свои возможности. Обратитесь за помощью к юристу или специалисту по недвижимости на этапе подписания авансового соглашения. Экономить на риэлторе или на юридическом сопровождении сделки и консультировании не стоит. Тем более, что такая услуга – от 30 до 45 тыс. рублей.

Где взять риэлтора?

Как выбрать агентство недвижимости...

Какие критерии выбора? Да нет никаких критериев.

По запросу "Как выбрать агентство недвижимости?" в Интернете вы получите набор стандартных советов: время работы на рынке, размер компании, членство в профессиональных объединениях риэлторов, офис компании, обширность рекламы, наличие разнообразных наград. А кто дает эти советы – крупные риэлторские компании с целью привлечь их в качестве заказчиков собственных услуг.

Надо понимать, что люди обращаются в агентство – но работают с агентом. Именно от профессионализма агента зависит успех проведения операции с недвижимостью. А в каком агентстве он работает – решающего значения не имеет. Поэтому выбирайте агента и агентство недвижимости, основываясь на рекомендациях ваших друзей и знакомых, которые уже решили свои жилищные проблемы через рекомендуемого риэлтора.

Если знакомые не смогли помочь, то не стоит подписывать документы о сотрудничестве с первым агентством. Составьте список агентств недвижимости, которые привлекли ваше внимание. Загляните в Интернет. Посетите офисы агентств. Пообщайтесь с риэлторами и руководителями отделов. Изучите договорную базу. Обратите внимание на размер вознаграждения. И . По крайней мере, в случае неудачного выбора вам не в чем себя будет упрекнуть.

На заметку:

Одна из самых распространенных ошибок - люди при выборе агентства отталкиваются от называемой им стоимости недвижимости. Выбирают, естественно, тех риэлторов, которые предлагают максимальную. Но надо понимать, что заключение договора с агентством недвижимости на продажу квартиры не дает вам никаких гарантий, что квартира будет продана по названной агентством стоимости.

Что дальше? Отсутствие покупателей и как следствие, снижение стоимости квартиры по рекомендации риэлтора. В результате вам найдут покупателя. Но скорее всего по цене ниже рынка. Но вы потеряете время. И получите за квартиру сумму меньшую, чем можно было бы получить при правильном позиционировании квартиры на рынке.

Доверяй, но проверяй!

В процессе совершения операций с недвижимостью возникает вопрос: нужно ли человеку, обратившемуся за помощью в агентство недвижимости знать основы риэлторской деятельности, законодательства и технологии проведения сделки? Ответ: знания необходимы, чтобы совместно с риэлтором совершить сделку без ошибок и накладок. Некоторые возразят: если с клиентом работает профессиональный риэлтор, то зачем забивать свою голову таким большим количеством информации да еще платить комиссионные…

Конечно, помощь профессионала при операциях с недвижимостью необходима. Но за агентствами и агентами, даже самыми лучшими, нужен глаз да глаз, потому что их интересы далеко не всегда совпадают с интересами продавца.

Субъектами сделки являются продавец и покупатель. Риэлтор выступает только в роли помощника. Ответственность за исполнение договора и риски, связанные с проведением сделки полностью ложатся на продавца и покупателя. Ответственность риэлтора в лучшем случае ограничивается размером его комиссии. Поэтому неразумно и опасно выпускать из-под контроля процесс продажи недвижимости. А действенный контроль возможен при наличии определенных знаний и навыков.

С другой стороны в природе человека – стремление к знаниям, нежелание действовать вслепую, желание осознавать свои действия. Знания дают уверенность при принятии решения, чувство спокойствия. "Больше знаешь – крепче спишь!"

Важно иметь представление, что происходит. Вам не требуются глубокие знания технологии продаж и проведения сделки. Но иметь общее представление о процессе считаю необходимым. Действия риэлтора не должны быть откровением для вас. И вам будет проще находить с риэлтором общий язык. А риэлтору будет комфортней работать с вами, что положительно скажется на процессе проведения операции с недвижимостью в целом.

Если соответствующие знания даются с трудом, есть непонимание ситуации, вопросы по действиям риэлтора – рекомендую независимого специалиста. Затраты себя окупят.