Аннуитет – многозначный термин, широко используемый в финансовой сфере. Изначально данное понятие означало государственный срочный займ с особой системой возврата.
С развитием кредитных отношений аннуитетом начали называть способ погашения долговых обязательств. Термин стал полноценным синонимом финансовой ренты.
Краткая характеристика механизма
Отличительной чертой аннуитета является структура взноса. Обязательства исполняются в форме регулярных платежей. Сумма складывается из части основной задолженности и процентов. Причем вознаграждение за использование финансового инструмента приходится выплачивать в первой половине срока договора.Механизм получил широкое распространение:
- Кредитование. На аннуитетные системы начисления перешло большинство отечественных банков. Схема пришла на смену сложному дифференцированному методу и обеспечила профессиональным участникам гарантированную прибыль. При использовании механизма банк получает максимальное вознаграждение даже при досрочном погашении займа. Интенсивное уменьшение «тела кредита» начинается лишь после уплаты всех процентов. До этого момента основная задолженность снижается незначительно.
- Страхование. Клиентам предлагают присоединиться к специальным пенсионным программам. По договору граждане регулярно отчисляют в пользу обслуживающей компании фиксированные взносы. Платеж включает страховую премию и сумму вклада. Вторая часть оседает на лицевом счете клиента, а на остаток начисляются проценты. Дополнительно страхователь получает защиту от несчастных случаев или иных рисков. При достижении определенного возраста участнику назначают негосударственную пенсию (пансион) или выдают накопленную сумму с процентами. Схемы работы могут быть разными. Их постоянно совершенствуют, дополняя новыми опциями.
- Накопительные программы и инвестиции. Финансовые организации предлагают гражданам откладывать часть дохода. Результатом исполнения договора становятся крупные суммы, выплачиваемые к определенным событиям (свадьба, юбилей, рождение ребенка). Алгоритм очень схож с накопительным пенсионным страхованием. Однако в составе регулярного взноса премия заменена платой управляющему. При этом ежегодно инвестиционная компания публикует отчет о доходности (убыточности) вложений.
Достоинства и недостатки
Преимуществом аннуитетной системы считают минимальный риск ошибки. Размер отчислений определен заранее и закреплен специальным графиком. Сумма, как правило, не меняется на протяжении всего периода договора. Спланировать расходы при таком подходе несложно.Аннуитет позволяет равномерно распределить долговую нагрузку, исключить просрочку и неверное зачисление средств. Регулярно обращаться в обслуживающую организацию для уточнения суммы платежа не нужно. Это снижает вероятность злоупотреблений. Кроме того, единожды начисленные проценты не подлежат изменению. Возможность пересмотреть плату за пользование финансовым инструментом у банков, инвестиционных или страховых компаний отсутствует. Защита особенно актуальна для долгосрочных отношений.
Недостаток аннуитета заключается в увеличении затрат. За простоту и удобство клиенты вынуждены платить. Так, сэкономить можно лишь при погашении займа в первой половине срока договора, то есть до полной уплаты банку процентов. Впоследствии перерасчет обязательств не проводится, а оспорить удержания проблематично.
Аннуитет (аннуитетные платежи) — способ погашения кредита равными по величине периодическими платежами (обычно — ежемесячными). При этом часть суммы аннуитетного платежа, идущая на погашение основной суммы кредита постепенно растет, а часть суммы идущая на погашение процентов — уменьшается. Альтернатива аннуитетным платежам — дифференцированные платежи , при которых платится постоянная сумма на погашение кредита плюс проценты на остаток основной суммы кредита. При этом общая ежемесячная сумма платежа постепенно уменьшается.
Величина аннуитетных платежей расчитывается исходя из суммы кредита, срока кредита и процентной ставки с использованием коэффициента аннуитета .
См. также:
Коэффициент аннуитета
A = P * (1+P) N / ((1+P) N -1), где
A — коэффициент аннуитета;
P — процентная ставка выраженная в сотых долях в расчете на период. Например, для случая 12 процентов годовых и ежемесячного платежа это составит 0.12/12 = 0.01;
N — число периодов погашения кредита.
Формула расчета кредита. Формула расчета суммы аннуитетного платежа
Sa = A * K, где
A — коэффициент аннуитета;
K — сумма кредита.
Формула расчета кредита. Общая сумма выплат при аннуитетном способе погашения кредита
S = N * Sa = N * A * K, где
A — коэффициент аннуитета;
K — сумма кредита.
Cумма процентов (переплата) при аннуитетном способе погашения
Sp = S - K = N * A * K - K =
(N*A - 1) * K , где
N — число периодов погашения кредита;
A — коэффициент аннуитета;
K — сумма кредита.
Формула расчета кредита. Пример.
Ипотечный кредит на 10 лет в сумме 1 000 000 рублей под 12 процентов годовых с ежемесячными платежами.
В этом случае число периодов погашения N = 10*12 = 120, процентная ставка в расчете на период P = 0.12 / 12 = 0.01.
Коэффициент аннуитета:
A = 0.01 * (1+0.01) 120 / ((1+0.01) 120 -1) =
0.01 * 1.01 120 / (1.01 120 -1) =
0.01*3.3003867/2.3003867 = 0.0143471
Cумма аннуитетного платежа:
Sa = 0.0143471 * 1 000 000 = 14347.1 руб.
Общая сумма выплат (формула расчета кредита):
S = 120 * 14347.1 = 1 721 652 руб.
Cумма процентов (переплата):
Sp = 1 721 652 - 1 000 000 = 721 652 руб.
Россияне активно пользуются кредитами, но не все разбираются в тонкостях кредитования. В результате чего они могут согласиться на невыгодную сделку. При выборе программы важно обращать внимание не только на размер процентной ставки, наличие комиссий, но и по какой схеме осуществляется погашение задолженности. Большинство заемщиков предпочитают аннуитетные платежи по кредиту, но этот вариант является более дорогим.
Что это?
Погашение полученного займа осуществляется по определенному графику. В банковской практике используют две схемы погашения: аннуитетную и дифференцированную (стандартную). Еще лет 10 назад чаще всего использовали второй вариант. Сейчас большинство учреждений не оставляют клиенту права выбора и предлагают только выплату по аннуитету. Дифференцированный график сейчас предлагают только три финансовые организации: Нордеа, Россельхозбанк и Газпромбанк.
В переводе с латыни «аннуитет» означает «годовой», то есть описывает определенный вариант погашения задолженности. В этом случае величина ежемесячных взносов фиксированная и не изменяется в течение всего периода действия соглашения.
Разница между аннуитетным и дифференцированным платежом
Ежемесячно клиент обязан вносить платеж, который содержит проценты за прошедшие 30 дней и часть основного долга, то есть «тела кредита». В аннуитетном платеже соотношение процентов и «тела» постоянно изменяется в зависимости от начисленных процентов. В первый год основной долг погашается минимальными платежами. Остаток кредита большой, соответственно и взимаются высокие проценты. С каждым месяцем пропорция тела и процентов изменяется в сторону первого показателя.
По стандартному графику размер ежемесячного платежа постоянно меняется. Тело кредита выплачивается фиксированными частями. Сумма полученного займа делится на количество месяцев, на которые заключен договор. Полученный результат – фиксированная часть обязательного платежа. К этой величине добавляются проценты за прошедший месяц.
В первый год размер дифференцированного платежа будет максимальным. По мере уменьшения начисляемых процентов, падает и сумма обязательного взноса.
Что выгоднее заемщику?
Если сравнивать два вида графиков, то с точки зрения общей переплаты, стандартный является более выгодным. По нему выплата тела кредита происходит большими платежами. Так как сумма задолженности быстрее уменьшается, быстрее и снижается величина начисляемых процентов.
Обе схемы погашения имеют свои плюсы и минусы.
Преимущества аннуитета:
- Клиенту легко запомнить фиксированный взнос. Ему не нужно постоянно следить за графиком. Чтобы упростить процедуру погашения задолженности, необходимо воспользоваться услугой «автоплатеж». Подключается она по зарплатной карте. В указанную дату средства будут перечисляться на ссудный счет в автоматическом режиме. Плательщику для этого не нужно ничего делать.
- Данный вариант подходит для заемщиков с ограниченным доходом. Сумма аннуитетного платежа значительно меньше, чем дифференцированного (в первые месяцы). Поэтому при согласовании заявки банк предъявляет меньше требований к его платежеспособности.
- Эта схема – оптимальный выбор для долгосрочного кредитования. В связи с ростом инфляции заработная плата будет увеличиваться. У клиента не возникнет проблем с погашением кредита.
Но есть у аннуитета и существенные недостатки. Во-первых, большая переплата, особенно по потребительским займам, оформленным на длительный срок. Во-вторых, по аннуитету затягивается выплата основного долга.
Эта схема абсолютно невыгодна заемщикам, которые не стеснены в доходах, и планируют досрочно вернуть долг.
Рассматривая дифференцированную схему, можно отметить ее главное преимущество – выплата долга осуществляется большими платежами. Сумма начисленных процентов быстрее снижается по сравнению с аннуитетом.
Но размер ежемесячных взносов в первое время будет довольно большим. Банки предъявляют более жесткие требования к доходу клиента. Также повышается вероятность отказа по заявке.
Если заемщик получает высокий доход и хочет выплатить кредит как можно быстрее, то ему будет выгоднее выбрать дифференцированный график. Для клиентов, которые имеют средний заработок, воспитывают несовершеннолетних детей, выплачивают другие кредиты, лучше остановиться на аннуитете.
Формулы расчёта кредитных платежей
Чтобы окончательно определиться со схемой погашения, необходимо выполнить расчеты. В результате клиент будет иметь четкое представление о сумме переплаты по каждому из графиков.
Для расчета аннуитета используется довольно сложная формула:
Х = S * (Р + (Р/(1+Р)N-1)
Х- сумма ежемесячного взноса;
Р- ставка в расчете на один месяц (годовую ставку нужно разделить на 12);
N – количество месяцев выплаты задолженности согласно графику.
Чтобы определить процентную часть платежа, необходимо остаток долга на конкретную дату умножить на годовую ставку и разделить на 12. Полученный результат – сумма процентов за прошедший месяц:
Рn = Sn * Р / 12
Рn – проценты за один месяц;
Sn – размер остатка по займу;
Р – процентная ставка, годовых.
Чтобы узнать сумму, какая будет направляется на «тело», нужно из общей суммы обязательного взноса вычесть начисленные проценты:
х- размер обязательного взноса;
рn – проценты на определенную дату;
s – сумма средств, направляемая на погашение тела кредита.
Порядок расчета дифференцированного платежа
В данном случае определить сумму ежемесячного взноса намного проще.
Сначала нужно узнать часть, которая идет на погашение основного долга. Для этого сумму выданного кредита делят на количество месяцев погашения согласно графику.
НП=ОК*(ПС/12)
НП- проценты за прошлый месяц;
ОК – остаток кредита;
ПС – процентная ставка в годовых.
- сумма кредита – 500 000 рублей;
- договор заключен на 60 месяцев;
- процентная ставка – 28% годовых.
Подставив эти значения в кредитный калькулятор, получим следующие результаты:
- Сумма ежемесячного взноса по аннуитетному графику составит 92 рублей, а общая переплата — 434073.97 рублей.
- В первый месяц на погашение основного долга пойдет только 3901.25 рублей, а на проценты — 67.
- На следующий месяц это соотношение изменится несущественно: тело — 3992.28 рублей, проценты — 11575.64.
- В последний месяц пропорция будет равна: тело — 15212.98 рублей, а проценты — 354.94.
Результаты по дифференцированной схеме:
- Сумма первого платежа — 20 000 рублей, а последнего — 77 рублей.
- Общая переплата 355833.33 рублей.
- В первый месяц тело кредита уменьшится на 8333.33 рубля, а проценты составят — 11666.67.
- Во втором платеже сумма погашения основного долга остается неизменной – 8333,33 рублей, а проценты — 11472.22.
- В последний месяц заемщику начислят 194.44 рублей процентов.
При одинаковых исходных данных, размер переплаты по аннуитетному графику больше на 78240,64 рублей. Разница довольно существенная. Если есть возможность, то нужно всегда выбирать стандартную схему.
Возможность перехода с аннуитетного платежа на дифференцированный
В любой момент выплаты кредита, клиент может обратиться в банк с заявлением о смене графика погашения. Конечно же, если это не запрещено положениями кредитного договора.
Также заемщику необходимо подтвердить свои доходы документально. После изменения схемы выплаты, сумма ежемесячного взноса по стандартному графику будет значительно больше, чем по аннуитету. Банк должен убедиться в том, что клиент имеет достаточный уровень платежеспособности и сможет без проблем выплачивать новые платежи.
После этого необходимо подписать дополнение к действующему кредитному договору и новый график. На такую привилегию могут рассчитывать только заемщики с положительной кредитной историей. Если же клиент ранее допускал просрочки, то банк не согласится на смену графика погашения.
Вы обязуетесь в течение определённого срока выплачивать сумму взятого кредита и процентов по нему. Существует несколько способов погашения кредита, распространённый способ — это аннуитетные платежи . В этой статье мы рассмотрим, что такое аннуитетные платежи , узнаем формулу аннуитетного платежа и проведём расчёт.
В этой статье:
Аннуитетный и дифференцированный платёж
Аннуитет — это одинаковый по сумме ежемесячный платёж. То есть при аннуитетном платеже вы каждый месяц платите одинаковую сумму (кредит + проценты по нему) независимо от оставшейся суммы задолженности.
Другой способ погашения кредита — это дифференцированный платёж , то есть выплата процентов на оставшуюся задолженность. При дифференцированных платежах ваша сумма ежемесячных выплат будет уменьшаться к концу срока кредита, поскольку вы будете выплачивать проценты за кредит на оставшуюся сумму задолженности. Например, погасив 80% кредита, вы будете платить проценты за оставшуюся сумму (20%).
Для самих банков выгоднее применять аннуитетные платежи, поскольку в этом случае они получают больше прибыли по процентам. Заемщикам же аннуитетные платежи выгоднее в том плане, что удобнее каждый месяц платить одну и ту же сумму, чем каждый раз разную и уточнять, сколько же ему надо внести в следующий месяц.
Формула аннуитетного платежа
В соответствии с формулой аннуитетного платежа размер периодических (ежемесячных) выплат будет составлять:
A = K · S
где А
— ежемесячный аннуитетный платёж,
К
— коэффициент аннуитета,
S
— сумма кредита.
Коэффициент аннуитета рассчитывается по следующей формуле:
где i
— месячная процентная ставка по кредиту (= годовая ставка / 12),
n
— количество периодов, в течение которых выплачивается кредит.
Поскольку периодичность платежей по кредиту — ежемесячно, то ставка по кредиту (i) берётся месячная. Если процентная ставка 12% годовых, то месячная ставка:
i = 12% / 12 мес = 1%.
С помощью приведённой выше формулы аннуитетного платежа вы можете узнать ежемесячную сумму, которую нужно платить, чтобы погасить кредит.
Расчет аннуитетного платежа
Приведём пример расчета аннуитетного платежа.
Допустим, вы взяли в банке кредит на сумму 30 000 рублей под 18% годовых сроком на 3 года.
Исходные данные:
S = 30 000 рублей
i = 1,5% (18% / 12 мес) = 0,015
n = 36 (3 года х 12 мес)
Подставляем эти значения в формулу и определяем коэффициент аннуитета:
В скобках формулы указывается по порядку: процентная ставка, количество месяцев, сумма кредита. Можно также записать так:
|
ПЛТ(0,015; 36; -30000) |
18% годовых / 12 месяцев / 100 = 0,015
В любом случае у нас сумма ежемесячных платежей получится 1084,57 рублей .
Аннуитетный платеж, что это День добрый! Часто сталкиваюсь с недопониманием клиентов по поводу способов выплаты кредита.
Не все понимают, что такое аннуитетный платеж и в чем его особенности.
Так одна из клиенток была удивлена, почему выплачивает такую крупную сумму, хотя ее знакомая брала аналогичный кредит и выплатила в итоге меньше.
Пришлось объяснять, что в том случае был оформлен дифференцированный платеж. Чтобы быть в курсе, рекомендую и вам почитать что такое аннуитетные платежи.
В то время как в России существовал только один вид платежа – дифференцированный, на западе практиковался другой – аннуитетный. Оба вида выполняют одну и ту же функцию, помогая гражданам соблюдать свои обязательства по кредиту, говоря простыми словами – выплачивать долги.
Аннуитетный платеж – это самый распространенный вид платежной системы, при которой размер ежемесячного платежа не меняется, оставаясь неизменным на протяжении всего периода кредитования. Данный вид платежной системы был позаимствован из опыта европейских стран, где банковские структуры первыми отметили простоту и выгоду системы.
На счет простоты принято записывать человеческий фактор, когда заемщик видит неизменную сумму платежа на протяжении всего кредитного периода, что упрощает планирование его личного бюджета и сводит на нет претензии к банку в неправильности расчетов по кредиту – сумма ежемесячного платежа понятна и проста, а главное — неизменна.
С банковской выгодой еще проще. Строится она на основе того, что заемщику предлагается выплатить львиную долю процентов за пользование кредитом сразу, не дожидаясь, когда кредитное тело сократится, как в случае с дифференцированными платежами.
Рассчитаем месячный аннуитетный платеж. Для примера взяты данные, которые были использованы при расчете дифференцированного платежа:
- Годовые проценты – 12%.
Для расчета процентной составляющей, необходимо остаток кредита умножить на годовую процентную ставку и поделить на 12 (месяцы). В нашем случае рассмотрим процентную составляющую на начало платежа и получим:
1 000 000 * 0.12 / 12 = 10 000 (процентная составляющая первого платежа).
Следовательно, из 11 тысяч рублей первого платежа (11 011) 10 тысяч приходится на выплату процентов за пользование кредитными услугами банка.
Семь раз отмерь, один раз отрежь – поговорка, максимально точно описывающая правила поведения заемщика, решившего взять ипотечный или потребительский кредиты.
Все больше появляется экспертов из области экономии личного бюджета, мнения которых относительно кредитования схожи в одном – лучше не прибегать к «кредитной поддержке», но если обойтись без нее нельзя, то необходимо рассмотреть все варианты и внимательно изучить договор. Такой подход к делу поможет сократить кредитное бремя на 5-10%.
Дифференцированные платежи
Не так давно в России существовал только один вид платежа – дифференцированный. Особенность дифференцированного платежа состоит в том, что к концу срока кредитования размеры выплат сокращаются. За счет чего происходит подобное сокращение?
Предупреждение!
Дело в том, что вначале заемщиком выплачивается основной долг, так называемое «тело кредита», которое выплачивается равными долями. Выплаты по процентам на начальном этапе весьма ощутимы, ведь проценты начисляются на весь объем кредита.
Поскольку «тело кредита» постепенно сокращается, то вместе с ним сокращаются и выплаты по процентам. Таким образом, к концу срока кредитования объемы выплат становятся значительно меньше.
Самостоятельный расчет дифференцированного платежа
Расчет размера дифференцированного платежа происходит в два этапа. Для примера возьмем следующие вводные данные:
- Сумма кредита — 1 000 000 рублей.
- Срок кредита — 20 лет (240 месяцев).
- Годовые проценты – 12%.
В первую очередь высчитывается размер основного платежа. Чтобы узнать его размер необходимо сумму кредита разделить на количество оставшихся месяцев.
1 000 000 / 240 = 4 166 рублей (размер основного платежа).
При дифференциальных платежах размер основного платежа остается неизменным на протяжении всего срока погашения.
Второй шаг. Расчет начисленных процентов. Расчет производится путем умножения остатка по кредиту на годовую процентную ставку и деления получившегося значения на 12 (месяцы). Для примера предположим, что выплачиваем обязательства за 120-й месяц – ровно половину уже оплатили.
500 080 * 0,12 / 12 = 5 000,8 рублей (начисленные проценты за 120-й месяц).
Остаток по кредиту (задолженность) можно рассчитать, если умножить основной платеж (4 166) на количество прошедших периодов (120) и получившуюся сумму вычесть из общей суммы платежа (1 000 000).
Сложив размер основного платежа по кредиту и начисленные проценты за конкретный месяц, мы получим значение необходимого платежа за данный месяц.
Таким образом, можно произвести расчеты каждого месяца самостоятельно. К примеру:
121-й месяц: 4166 + (1 000 000 – (4166 * 121)) * 0,12 / 12 = 9 125
122-й месяц: 4166 + (1 000 000 – (4166*122)) * 0,12 / 12 = 9 083
Правильно рассчитанный дифференцированный платеж продемонстрирует последовательное снижение размеров по выплатам.
Плюсы и минусы дифференцированного платежа
Плюсы и минусы ануитетного платежа Особенности дифференцированного платежа таят в себе как плюсы, так и минусы.
Основным плюсом является факт более выгодного способа оплачивать кредит, поскольку данный вид платежа существенно снижает переплаты по кредиту.
Минусом являются большие размеры первоначальных платежей, поэтому дифференцированный платеж называют платежом для обеспеченных людей. Еще одним минусом является отсутствие популярности платежа у банков – большинство банков используют аннуитетную платежную систему, как более выгодную.
Внимание!
Несмотря на то, что в России имеется порядка 6-9 банков, где предусмотрена подобная система платежа, среди населения не наблюдается особого ажиотажа – сказывается необходимость выплачивать большие суммы на первоначальном этапе.
Если кредит, к примеру, ипотечный и берется на долгие годы, то имеет смысл перераспределить «тяжесть» платежей таким образом, чтобы основная кредитная нагрузка пришлась на молодые годы, когда человек еще не обременен множеством обязательств, а поиск работы не сопряжен с возрастными ограничениями.
источник: http://сайт/www.fingramota.org/
Аннуитетные платежи – расчёт, формула
Аннуитетный платеж – вариант ежемесячного платежа по кредиту, когда размер ежемесячного платежа остаётся постоянным на всём периоде кредитования.
Ежемесячный платёж, при аннуитетной схеме погашения кредита состоит из двух частей. Первая часть платежа идёт на погашение процентов за пользование кредитом. Вторая часть идёт на погашение долга.
Совет!
Аннуитетная схема погашения отличается от дифференцированной тем, что в начале кредитного периода проценты составляют большую часть платежа. Тем самым сумма основного долга уменьшается медленно, соответственно переплата процентов при такой схеме погашения кредита получается больше.
При аннуитетной схеме выплат по кредиту, ежемесячный платёж рассчитывается как сумма процентов, начисленных на текущий период и суммы идущей на погашения суммы кредита.
Для расчёта размера ежемесячного платежа можно воспользоваться кредитным калькулятором. С помощью калькулятора кредитов можно определить размер начисленных процентов, а так же сумму, идущую на погашение долга. Кроме того, можно взять в руки обычный калькулятор и рассчитать график платежей вручную.
Расчёт аннуитетного платежа
где x – месячный платёж, S – первоначальная сумма кредита, P – (1/12) процентной ставки, N – количество месяцев.
Формула, для определение того, какая часть платежа пошла на погашение кредита, а какая на оплату процентов является достаточно сложной и без специальных математических знаний простому обывателю будет сложно ей воспользоваться. Поэтому мы рассчитаем данные величины простым способом, дающим такой же результат.
Для расчета процентной составляющей аннуитетного платежа, нужно остаток кредита на указанный период умножить на годовую процентную ставку и всё это поделить на 12 (количество месяцев в году).
Что бы определить часть, идущую на погашение долга, необходимо из месячного платежа вычесть начисленные проценты.
где s – часть выплаты, идущая на погашение долга, x – месячный платёж, Pn- начисленные проценты, на момент n-ой выплаты.
Поскольку часть, идущая на погашение основного долга зависит от предыдущих платежей, поэтому рассчёт графика, по данной методике вычислять последовательно, начиная с первого платежа.
Если интересно узнать размер переплаты по аннуитетному кредиту, необходимо ежемесячный платёж, умножить на количество периодов и из получившегося числа вычесть первоначальный размер кредита.
источник: http://сайт/www.platesh.ru/
Что такое аннуитетный платеж?
Аннуитетный платеж — это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.
Сегодня, большинство коммерческих банков, применяют при кредитовании аннуитетные платежи практически по всем видам кредитов, выдаваемых физическим лицам, так как этот вид расчета дает им возможность получения более высоких доходов по процентам, а клиенту обеспечивает удобства при расчетах.
Вы согласитесь со мной, что очень удобно и не хлопотно ежемесячно платить одну и ту же сумму в погашение кредита и процентов, что эту сумму легко запомнить и, кроме того, не нужно ежемесячно встречаться с консультантом банка для выяснения очередной суммы платежа.
источник: http://сайт/www.realtypress.ru/
Аннуитетные и дифференцированные платежи: какие лучше?
Разбираем все плюсы и минусы самых распространенных схем ипотечных выплат
— Я полтора года исправно платил по 40 тысяч рублей в месяц за ипотеку, а потом попросил справку в банке и ахнул, — округлив глаза, рассказывает мне знакомый Сергей. — Оказывается, за это время я отдал всего лишь 50 тысяч рублей в качестве основного долга, а все остальное были проценты.
Между прочим, это один из главных минусов, который называют и те, кто уже взял ипотеку, и те, кто еще собирается это сделать. Ведь со съемных квартир люди съезжают с мыслью о том, что теперь они будут платить за собственные квадратные метры, а не выбрасывать деньги на ветер, отдавая арендодателю.
На деле же выходит, что в первые годы придется отдавать деньги банку не за квартиру, а за пользование кредитом. Как же сократить свои издержки и есть ли в этом смысл?
Выплата тела долга и процентов Проценты — это неизбежное зло при любом кредите. Давать деньги в долг просто так принято лишь среди друзей и родственников. Да и то не всегда. Банки благотворительностью тем более не занимаются, потому как помимо заемщиков у них есть еще и вкладчики, с которыми тоже надо делиться прибылью.
Однако пугаться этого не стоит. Кредит — это финансовый инструмент. Если разумно им пользоваться, то можно избежать лишних переплат и прочих финансовых неприятностей. Главный критерий выбора ипотечной программы для большинства заемщиков — это процентная ставка.
Совет!
Естественно, чем она ниже, тем лучше для клиента. В этом случае придется отдавать меньше денег за использование той же суммы. Тем не менее важен и порядок выплат. Есть два основных вида платежей: аннуитетные и дифференцированные.
Как известно, ежемесячный взнос по любому кредиту состоит из двух ингредиентов: основного тела долга и набегающих процентов. Разница между двумя видами платежей как раз и состоит в пропорциях этих двух компонентов.
Зависимость размера выплаты от срока кредита
Для начала разберем наиболее распространенный в нашей стране вид платежей по ипотеке — аннуитетные. Их предлагает подавляющее большинство российских банков. Ежемесячный взнос в течение всего срока кредита одинаковый.
И это одно из главных удобств. Можно поставить автоматическое погашение с зарплатной банковской карты и практически не вспоминать о том, что на вас висит долг и нужно каждый месяц ходить в банк.
Предупреждение!
Но в этом удобстве кроется небольшой подвох. Фишка аннуитета в том, что львиную долю выплат в первые годы составляют проценты. В итоге тело долга убывает очень медленно, а проценты всегда начисляются на остаток от этой суммы. Поэтому и общий размер уплаченных процентов по такому кредиту получается больше.
Естественно, такая система выгодна для банков. Тем самым они снижают свои риски. Однако для многих заемщиков аннуитетные платежи тоже выгодны. К примеру, такая схема позволяет им взять кредит на более серьезную сумму и, соответственно, купить более просторную или комфортную квартиру.
Тем более что никто не мешает заемщикам платить с опережением графика. В конце 2011 года законодательно был отменен временный мораторий на досрочное погашение, но появилось требование к заемщику — уведомить кредитора о полном или частичном досрочном погашении кредита не менее чем за 30 дней до дня возврата.
И если следовать этой стратегии в первые годы, то можно существенно сократить долг. В этом случае у вас будет выбор: уменьшить либо ежемесячный платеж, либо срок займа, увеличив при этом долю основного долга в структуре взноса.
В то же время некоторые заемщики спокойно ощущают себя в статусе должника. Тем более что в российских условиях время играет на них.
— А я вот не тороплюсь погашать кредит раньше, — сказал мне один из экспертов. – Зачем? Ведь инфляция с каждым годом съедает часть моего платежа. Если еще 6 лет назад 20 тысяч рублей для меня были огромной суммой, то сейчас я этих выплат даже не замечаю.
И наконец, есть еще один важный плюс, о котором многие забывают — налоговый вычет. Как известно, его (то есть 13%, заплаченные вами государству в виде НДФЛ) можно получить не только с 2 млн рублей, которые вы потратили на квартиру, но и с тех процентов, которые вы отдали банку.
Поскольку при аннуитетных платежах в первую половину срока кредита выплачиваются в основном проценты, то вы сможете в этот период получать максимальный имущественный налоговый вычет в размере процентных выплат. На возвращенные деньги можно будет либо досрочно погашать ипотеку, либо тратить средства на иные цели.
Где меньше переплата
Другой вид платежей не так сильно распространен в России. Банки, которые кредитуют население по этому принципу, можно посчитать на пальцах одной руки (см. «На заметку заемщику»). Почему же так происходит? По словам экспертов, банки специально ограничивают выбор клиентов, предлагая им более понятный, но менее выгодный инструмент.
— Конечно, банкам выгоднее аннуитетные платежи, — говорит Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка. — Потому как в первое время платится больше процентов. Для клиента же в любом случае выгоднее дифференцированные платежи. Причем независимо от того, за какой срок он планирует отдать кредит. Переплата по ним будет все равно меньше.
Как откровенничают банкиры, наличие дифференцированных платежей — дополнительное конкурентное преимущество. Чем же они отличаются от аннуитетных и так ли уж выгодны для заемщика, как говорят представители тех немногих банков, которые их предлагают?
Главное отличие — в структуре выплат. При дифференцированных платежах фиксированной остается не общая сумма взноса, а сумма, идущая на погашение основного долга. И уже, отталкиваясь от нее, идет расчет начисляемых процентов.
В итоге платежи по этому виду кредита сначала выше, чем при аннуитетной схеме, но со временем снижаются. Из-за того, что с первого месяца на погашение основного долга идет больше денег, переплата заемщика получается меньше.
Внимание!
Поэтому дифференцированные платежи наиболее выгодны для тех, кто никуда не торопится. Их риски снижены благодаря тому, что платеж уменьшается сразу по двум причинам: его не только съедает инфляция, но и сам по себе он становится меньше.
По данным АИЖК, большинство россиян все же стараются отдать ипотеку пораньше. В 2011 году из всей накопленной ипотечной задолженности было досрочно погашено 14,7%. Если средний срок выдачи жилищного кредита составляет 15-17 лет, то заемщики как правило расправляются с выплатами за 6-7 лет, то есть вдвое быстрее.
В счет погашения идут как сбережения, так и средства материнского капитала, налоговый вычет и т.д. Но и для тех, кто хочет побыстрее рассчитаться по долгам, дифференцированные платежи также удобны.
— При досрочном погашении клиент уменьшает тело долга. В этом случае у него возникают кредитные каникулы. То есть, отдав определенную сумму вперед, он сможет некоторое время платить только проценты. Это удобно в том случае, если человеку в будущем понадобятся деньги на крупную покупку. Например, он захочет купить автомобиль или съездить в отпуск.
Справедливости ради, такая схема с использованием кредитных каникул применяется не во всех банках, а некоторые банки предоставляют кредитные каникулы и заемщикам с аннуитетным типом платежей. Однако досрочное погашение в любом случае облегчает положение заемщика, независимо от того, по какой схеме он отдает деньги банку.
При этом минусы дифференцированных платежей тоже вполне очевидны. В этом случае банк заведомо даст вам меньше денег. Чтобы получить ту же сумму в долг, что и при аннуитетной схеме платежей, доход у заемщика должен быть примерно на 20 — 25% выше. Учитывая тот факт, что многие клиенты берут жилищный кредит на пределе своих возможностей, эта схема подойдет далеко не всем.
Делаем правильные выводы
- Для каждого заемщика будет удобен свой вид платежей. Кто-то готов затянуть поясок на пару лет, чтобы потом уменьшить свое кредитное бремя. А кто-то спокойно воспринимает себя в качестве заемщика и надеется, что инфляция и девальвация со временем снизят реальную стоимость ежемесячных платежей.
- Попросите банкиров распечатать вам примерные графики по разным видам платежей. И объективно взвесьте все плюсы и минусы. Подумайте, кем вы себя представляете через 5 лет. Чего вы хотите: отдать долги побыстрее или платить меньше, но не отказывать себе в других удовольствиях здесь и сейчас.
В каких банках есть дифференцированные платежи
- Газпромбанк
- Нордеа
- Петрокоммерц
Примеры расчетов
Дано:
- Стоимость квартиры – 4 млн. рублей
- Первоначальный взнос – 1 млн. рублей
- Сумма кредита – 3 млн. рублей
- Ставка – 12% годовых
- Срок кредита – 20 лет
Аннуитетные платежи
- Ежемесячный взнос – 33 032 рубля
- Итоговая стоимость квартиры с учетом процентов – 7 927 819 рублей
Дифференцированные платежи
- Ежемесячный взнос (постепенно снижается с 42 500 до 12 500 рублей)
- Итоговая стоимость квартиры с учетом процентов – 6 615 000 рублей
источник: http://сайт/www.chel.kp.ru/
Кто платит меньше? Аннуитетные и дифференцированные платежи.
Выбирая кредитную программу, потенциальные заемщики ориентируются на процентную ставку по кредиту. Но не только ставка влияет на сумму выплачиваемых процентов, а также способ их начисления и метод погашения кредита. Таких методов существует два: аннуитетные платежи и дифференцированные платежи.
На наш взгляд, наиболее выгодная схема погашения ипотечного кредита - дифференцированные платежи. Так, общая сумма выплаченных банку денег, взятых под 12 % годовых и погашенных дифференцированными платежами - намного меньше, чем взятых под 12 % годовых, но погашенных аннуитетными платежами.
Предупреждение!
Дифференцированные платежи характерны тем, что задолженность по кредиту погашается равномерно начиная с самых первых выплат, а проценты начисляются по фактическому остатку. Таким образом, каждый последующий платеж меньше предыдущего. Досрочное погашение не ограничено ни по времени, ни по сумме и позволяет существенно сэкономить на выплачиваемых процентах.
Аннуитет - начисление равных платежей на весь срок погашения кредита. При этом в первой половине срока погашения задолженность по кредиту практически не гасится - выплачиваются в большей части проценты. Эта особенность делает платежи относительно небольшими, но значительно увеличивает общую сумму начисляемых процентов.
Чтобы наглядно показать разницу в погашении кредита при разных методах начисления платежей, мы приводим графики погашения кредита в размере 1 000 000 руб., взятого на 20 лет при 12% годовых:
Как видно на графиках, аннуитет «затягивает» с выплатой тела кредита. Поэтому и сумма выплачиваемых процентов получается больше при той же процентной ставке. В процессе погашения кредита через 10 лет (при 20-ти летнем сроке погашения) Вы останетесь должны 4/5 суммы, а проценты все это время начисляются именно на остаток.
Также и страховые суммы значительно снижаются только после 10 лет погашения кредита… Плюсом аннуитетной схемы можно признать только меньшие платежи в начале графика, но не слишком ли высокую цену приходится за это платить?
Важно понимать и условия досрочного погашения.
Дифференцированные платежи дают прямую зависимость от погашения кредита: чем меньше должен - тем меньше начислили процентов (с точностью до дня - сегодня оплатили, а завтра уже меньше начислили!).
Сумма и срок досрочного погашения никак не ограничены. Это очень ощутимо. По нашему опыту, большинство заемщиков рассчитывается по кредиту досрочно. Что дает возможность улучшать жилье постепенно, посильно для своего кошелька.
Совет!
Досрочное погашение в аннуитетной схеме сокращает лишь срок выплаты кредита: на графике «срезаются» последние платежи и отпадает необходимость платить прицепленные к ним проценты, которые в конце графика как раз очень малы.
Сама процедура досрочного погашения аннуитета технически неудобна банку, в результате чего ограничивается минимальная сумма досрочного погашения (от 10 до 50 тыс. рублей) и сроки (обычно не ранее определенного числа месяца). Таким образом в аннуитетной схеме досрочное погашение неудобно и невыгодно. Это ее минус.
