Дифференцируемый платеж: определение и формула расчета. Формула, расчет, график погашения дифференцированного кредита

Ипотека – заклад недвижимости, в основном земель или строений, для получения ссуды. При этом виде залога имущество не переходит к кредитору, им продолжает пользовать должник. Другое значение слова «ипотека» – закладная по ипотечному кредиту, когда имущество становится обеспечением долговых обязательств, кредитов и других договоров по купле, продаже, аренде и т. д.

Виды ипотечных программ

Видов ипотечных кредитов так же много, как видов недвижимости. Кредиты предоставляются под залог дома, квартиры, комнаты, жилья в новостройках и т. д. Почти все банки предлагают несколько программ ипотечного кредитования. Названия могут отличаться, но, в основном, они указывают на цель кредита или на способ его получения. Второй вид служит преимущественно маркетинговым приемом для привлечения клиентов.

Распространенные виды целевых программ:

На строительство . Позволяет купить жилье на стадии строительства, при этом банк должен одобрить застройщика. В этой программе одна из самых высоких процентных ставок, но строящиеся квартиры стоят дешевле готовых.
На недвижимость за городом . Распространяется на дома, земли, коттеджи и т. п. Сегодня можно найти достаточно интересные предложения застройщиков, сотрудничающих с банками-кредиторами. Цены на такое жилье приемлемые.
Строительство дома . Для тех, кто уже владеет земельным участком и хочет построить на нем дом.
Вторичное жилье . Самый распространенный вид ипотеки с оптимальными ставками и условиями предоставления кредита. Оформление такого кредита происходит быстрее, и банки предлагают льготы заемщикам.

Преимущества ипотеки

Желающих воспользоваться ипотечным кредитом всегда много, потому что для покупки жилья требуются немалые суммы, накапливать которые нужно многие годы. Ипотека позволяет получить в распоряжение недвижимость гораздо быстрее, что особенно актуально для молодых семей. Жилье переходит в собственность заемщика сразу, и в нем может зарегистрироваться и лицо, на которое ипотека оформлена, и члены его семьи. Еще одно преимущество ипотечного кредитования – безопасность. Даже если заемщик не сможет какое-то время выплачивать долг, право собственности за ним сохранится. Для заемщиков предусмотрен налоговый вычет, снижающий процентную ставку, так как не взимается подоходный налог с денег, на которые приобретено жилье, а также с процентов по ипотеке.

Недостатки ипотеки

Переплата по этому виду кредита может быть более 100%. Заемщик должен выплатить проценты по кредиту, кроме этого, нужно каждый год вносить деньги на обязательное страхование. При получении ипотеки предстоит дополнительно оплатить:

Услуги нотариуса и оценочной компании.
Работу банка, рассматривающего заявку на кредит.
Сбор за ведение счета.
Эти расходы достигают иногда 10 процентов от первого ипотечного взноса.
Список документов, которые нужно предоставить банку, довольно обширный:
Справка о доходах.
Документы, подтверждающие гражданство РФ и регистрацию в стране.
Справка о стаже работы на одном месте.
Данные о поручителях по кредиту и т. д.

Ипотечные программы предлагают многие банки, и, выбирая подходящую программу, обязательно нужно изучить несколько предложений и принимать решение после тщательных подсчетов.

Ипотечный онлайн-калькулятор

Ипотечные кредиты растягиваются на много лет, поэтому, намереваясь приобретать жилье по ипотеке, вы должны сопоставить свои материальные возможности с предстоящей финансовой нагрузкой. Размер взносов не должен превышать половину ежемесячных доходов, чтобы выплаты были посильными. Заемщик, знающий размер возможных платежей, сможет сам рассчитать размер ипотеки, продолжительность кредитования и сумму переплаты.

Легче всего рассчитать ипотеку с помощью онлайн-калькулятора, содержащего набор формул для определения интересующих параметров. На стоимость ипотеки, также рассчитываемую на калькуляторе, влияют процентная ставка по кредиту, возможные комиссии и платы, размер первоначального взноса, доступный для заемщика. Для более точного расчета целесообразно узнать размер процентной ставки, информацию о наличии комиссий по подходящей кредитной программе.

Ипотечные калькуляторы размещают на своих сайтах многие банки и интернет-порталы. Сервисы работают с учетом категорий потенциальных заемщиков, их желания страховать кредит, типа жилья, кредитной программы. Параметры кредита вычисляются по условиям, заданным пользователем. При этом вам не нужно ходить в банк, что экономит время и позволяет детально просчитать все возможные варианты ипотеки. Желательно рассчитывать кредит на сайте банка, в котором вы намереваетесь взять кредит, только в этом случае ваши результаты совпадут с банковскими. Самостоятельные расчеты являются предварительной оценкой, а не окончательной схемой погашения кредита.

Как делать расчеты на калькуляторе ипотеки

Банки при расчете кредита ориентируются на уровень ежемесячного дохода потенциального заемщика. Аннуитетные платежи определяются делением суммы доходов на два – полученный результат будет максимальным значением ежемесячного взноса.

Дифференцированные платежи рассчитываются иначе. Половина месячного дохода будет составлять размер взноса на первых этапах погашения, а потом взносы будут уменьшаться. Такое кредитование удобно, так как из высвободившихся средств можно досрочно погашать кредит. Изменения в законодательстве позволяют неограниченное досрочное погашение без комиссий.

По военной ипотеке платежи рассчитывать нет смысла, поскольку выплаты взяло на себя государство. Используя калькулятор, вы сможете предварительно сориентироваться в размере кредита, на который можете рассчитывать. С помощью описанной методики рассчитайте в зависимости от ваших доходов.

При составлении графика погашения долга по кредиту может использоваться один из двух способов расчета ежемесячного (ежеквартального) платежа. Первый – аннуитетный метод, когда основной долг вместе с начисленными процентами разбивается на одинаковые суммы в течение всего периода. Второй – дифференцированный, который считается более выгодным, но менее удобным для заемщика . Что представляет собой дифференцированный платеж? Как рассчитывается и какие имеет преимущества и недостатки?

Что такое дифференцированный кредит?

Дифференцированный платеж – вид погашения займа, при котором тело кредита уплачивается равными частями, а проценты насчитываются на остаток долга. Этот способ погашения займа подразумевает ежемесячное уменьшение основного долга, распределенного равномерно на весть период кредитования.

Такая схема достаточно проста, понятна и справедлива по отношению к клиенту. Однако заемщику необходимо быть готовым к большой финансовой нагрузке в первые месяцы погашения займа. При выборе дифференцированного кредита совокупный должен быть примерно на четверть выше, чем при аннуитетной схеме погашения. Не зря этот тип называют платежом для обеспеченных клиентов.

К основным преимуществам дифференцированного расчета платежей по кредиту относятся:

финансовая выгода за счет снижения переплат по кредиту (при равных условиях займа: сумма, период, ставка, общая величина выплат по дифференцированному типу будет ниже, чем по аннуитету);
минимальные суммы выплат в конце периода.

Недостатками такого способа погашения выступают:

необходимость уплаты больших сумм на начальном этапе;
неудобная схема погашения, поскольку суммы каждый месяц разные;
недостаточное количество предложений (в настоящее время банки большинство кредитов рассчитывают только по аннуитету).

Принцип и формула расчета дифференцированных платежей по кредиту

Суть расчета кредита дифференцированным способом заключается в том, что он состоит из двух частей:

расчет погашения основного долга;
расчет процентов.

Используя для расчета дифференцированного платежа онлайн-калькулятор, следует учитывать, что программа показывает приблизительные суммы. Это вызвано тем, что калькулятор не точно учитывает количество дней в разные месяцы. В любом случае, полученные таким путем данные могут отклоняться от действительных на минимальные значения и не сильно влиять на ситуацию.
Чтобы снизить долговую нагрузку при дифференцированном кредите, особенно в первый период, лучше оформлять заем на более длительный срок. При возможности досрочного погашения впоследствии можно обратно сократить период погашения кредита.
Взвешивайте свои финансовые возможности при выборе дифференцированного способа погашения кредита. При всей его выгоде для заемщика такая схема далеко не всем может оказаться по плечу. Рассчитайте для сравнения требуемый кредит по аннуитетной схеме. После того, как увидите разницу в переплате по займу и сумму ежемесячного платежа – делайте вывод: сможете ли вы осилить долговое бремя.

Составим в MS EXCEL график погашения кредита дифференцированными платежами.

При расчете графика погашения кредита дифференцированными платежами сумма основного долга делится на равные части пропорционально сроку кредитования. Регулярно, в течение всего срока погашения кредита, заемщик выплачивает банку эти части основного долга плюс начисленные на его остаток проценты. Если кредитным договором период погашения установлен равным месяцу, то из месяца в месяц сумма основного долга пропорционально уменьшается. Поэтому при дифференцированных платежах основные расходы заемщик несет в начале кредитования, размеры ежемесячных платежей в этот период самые большие. Но постепенно, с уменьшением остатка ссудной задолженности, уменьшается и сумма начисленных процентов по кредиту. Выплаты по кредиту значительно сокращаются и становятся не такими обременительными для заемщика.

Примечание . При расчете кредита дифференцированными платежами сумма переплаты по процентам будет ниже, чем при . Не удивительно, что сегодня практически все российские банки применяют в расчетах аннуитетную схему погашения кредита. Сравнение двух графиков погашения кредита приведено в статье .

График погашения кредита дифференцированными платежами

Задача . Сумма кредита =150т.р. Срок кредита =2 года, Ставка по кредиту = 12%. Погашение кредита ежемесячное, в конце каждого периода (месяца).

Решение. Сначала вычислим часть (долю) основной суммы кредита, которую заемщик выплачивает за период: =150т.р./2/12, т.е. 6250р. (сумму кредита мы разделили на общее количество периодов выплат =2года*12 (мес. в году)).
Каждый период заемщик выплачивает банку эту часть основного долга плюс начисленные на его остаток проценты. Расчет начисленных процентов на остаток долга приведен в таблице ниже – это и есть график платежей.

Для расчета начисленных процентов может быть использована функция ПРОЦПЛАТ(ставка;период;кпер;пс), где Ставка - процентная ставка за период ; Период – номер периода, для которого требуется найти величину начисленных процентов; Кпер - общее число периодов начислений; ПС – на текущий момент (для кредита ПС - это сумма кредита, для вклада ПС – начальная сумма вклада).

Примечание . Не смотря на то, что названия аргументов совпадают с названиями аргументов – ПРОЦПЛАТ() не входит в группу этих функций (не может быть использована для расчета параметров аннуитета).

Примечание . Английский вариант функции - ISPMT(rate, per, nper, pv)

Функция ПРОЦПЛАТ() предполагает начисление процентов в начале каждого периода (хотя в справке MS EXCEL это не сказано). Но, функцию можно использовать для расчета процентов, начисляемых и в конце периода для это нужно записать ее в виде ПРОЦПЛАТ(ставка;период-1;кпер;пс), т.е. «сдвинуть» вычисления на 1 период раньше (см. файл примера ).
Функция ПРОЦПЛАТ() начисленные проценты за пользование кредитом указывает с противоположным знаком, чтобы отличить денежные потоки (если выдача кредита – положительный денежный поток («в карман» заемщика), то регулярные выплаты – отрицательный поток «из кармана»).

Расчет суммарных процентов, уплаченных с даты выдачи кредита

Выведем формулу для нахождения суммы процентов, начисленных за определенное количество периодов с даты начала действия кредитного договора. Запишем суммы процентов начисленных в первых периодов (начисление и выплата в конце периода):
ПС*ставка
(ПС-ПС/кпер)*ставка
(ПС-2*ПС/кпер)*ставка
(ПС-3*ПС/кпер)*ставка
…
Просуммируем полученные выражения и, используя формулу суммы арифметической прогрессии, получим результат.
=ПС*Ставка* период*(1 - (период-1)/2/кпер)
Где, Ставка – это процентная ставка за период (=годовая ставка / число выплат в году), период – период, до которого требуется найти сумму процентов.
Например, сумма процентов, выплаченных за первые полгода пользования кредитом (см. условия задачи выше) = 150000*(12%/12)*6*(1-(6-1)/2/(2*12))=8062,50р.
За весь срок будет выплачено =ПС*Ставка*(кпер+1)/2=18750р.
Через функцию ПРОЦПЛАТ() формула будет сложнее: =СУММПРОИЗВ(ПРОЦПЛАТ(ставка;СТРОКА(ДВССЫЛ("1:"&кпер))-1;кпер;-ПС))

При намерении купить квартиру или любую другую недвижимость в кредит, было бы нелишним заранее рассчитать ежемесячный платеж ипотеки. Зная возможную сумму ежемесячных платежей, потенциальный заемщик с легкостью сможет сам рассчитать максимальный размер ипотеки, переплату и срок кредитования.

Для точного расчета платежей ипотеки очень удобно использовать специальную программу, доступную каждому, - ипотечный калькулятор. Эта программа, которая содержит набор математических формул, используется для вычисления всех значимых показателей кредита. Важнейшей функцией программы является расчет ипотеки онлайн. С помощью калькулятора заемщик без труда сможет рассчитать все ключевые условия ипотеки: платежи, сумму ипотеки, переплату, сроки и другие.

Для того, чтобы результат расчета ипотеки, совершаемого на калькуляторе, получился точным, обязательно нужно учитывать такие параметры как процентная кредитная ставка, различные платы и комиссии, которые могут иметь место, а также доступная для заемщика сумма первоначального взноса. Поэтому не лишним будет уточнить в банке информацию по поводу размера процентной ставке и комиссиях по выбранной кредитной программе.

Калькулятор ипотеки без труда можно найти в Интернете. Сегодня большинство банков размещают подобную программу на своих официальных сайтах. Эти сервисы на сайтах банков помогают рассчитать ипотеку и актуальные для каждого конкретного заемщика условия кредита - индивидуальную процентную ставку, выплаты и др. В таких сервисах, обычно, уже учтены категория заемщика, тип покупаемого жилья, возможность подключения программы страхования или же отказаться от нее, подходящую кредитную программу.
Существуют онлайн-калькуляторы, рассчитывающие размер ипотеки, размещенные не только на сайтах банков, но и на других интернет-порталах, специализирующихся на таких услугах. Такие калькуляторы также без проблем рассчитают условия кредита по параметрам, заданным пользователем. Онлайн-калькуляторы дают заемщикам прекрасную возможность не посещая банк лично предварительно рассчитать все интересующие их параметры.

Однако, не стоит забывать, что результат расчета, полученного на сервисах, которые расположены на сторонних сайтах, не будет окончательным. Для получения профессиональной консультации и точного расчета ипотеки на недвижимость можно обратиться к менеджеру непосредственно в банке. Ипотечный калькулятор - удобный сервис, дающий возможность для тех, кто планирует приобрести жилье в кредит, предварительно оценить свои возможности чтобы понять степень долговременной кредитной нагрузки.

Процентная ставка

Процентная ставка - очень важный параметр при рассчете ипотеки. Измеряется в процентах годовых. Этот параметр показывает сколько процентов начисляется на ваш долг в год. Для наглядности возьмем конкретное значение процентной ставки - 12%. Это значит, что в год к вашему долгу прибавляется ещё 12% от суммы долга, НО: при ипотечном кредитовании банк начисляет вам проценты не раз в год, а ежедневно на оставшуюся сумму долга. Не трудно посчитать сколько процентов начисляется каждый день: 12% / 12 месяцев / 30 дней = 0.033%.

Если вы уже воспользовались нашим ипотечным калькулятором и сделали расчет, вы, наверное заметили, что ежемесячный платеж состоит из двух частей: основной долг и проценты. Поскольку с каждым месяцем ваш долг уменьшается, то и процентов начисляется меньше. Именно поэтому первая часть платежа (основной долг) растет, а вторая (проценты) уменьшается, а общий размер платежа остается неизменным на протяжении все срока.

Разные банки предлагают разные процентные ставки, они зависят от различных условий, например, от размера первоначального взноса, от типа приобретаемого жилья и т.п. Очевидно, что нужно искать вариант с наименьшей ставкой, ведь даже разница в пол процента отразиться на сумме ежемесячного платежа и на общей переплате по кредиту:

Таблица 1. Демонстрация влияния процентной ставки на параметры кредита.

Фиксированная и плавающая процентная ставка

Фиксированная процентная ставка - это ставка по кредиту, которая устанавливается на весь срок кредита. Она прописана в кредитном договоре и не может быть изменена.

Плавающая процентная ставка - это ставка по кредиту, которая не является постоянной величиной, а рассчитывается по формуле, которая определена в договоре. Размер ставки состоит из двух частей: Первая составляющая - плавающая, привязана к какому либо рыночному индикатору (например Mosprime3m или ставка рефинансирования ЦБ) и изменяется с периодичностью, определенной в кредитном договоре (например, ежемесячно, ежеквартально или раз в полгода). Вторая составляющая, фиксированная - это процент, который берет себе банк. Эта часть остается всегда постоянной.

Аннуитетный и дифференцированный платеж

Аннуитетный платеж - вариант ежемесячного платежа по кредиту, когда размер ежемесячного платежа остаётся постоянным на всём периоде кредитования.
Дифференцированный платеж - вариант ежемесячного платежа по кредиту, когда размер ежемесячного платежа по погашению кредита постепенно уменьшается к концу периода кредитования.

В настоящее время наиболее распространен аннуитетный платеж.

Excel – это универсальный аналитическо-вычислительный инструмент, который часто используют кредиторы (банки, инвесторы и т.п.) и заемщики (предприниматели, компании, частные лица и т.д.).

Быстро сориентироваться в мудреных формулах, рассчитать проценты, суммы выплат, переплату позволяют функции программы Microsoft Excel.

Как рассчитать платежи по кредиту в Excel

Ежемесячные выплаты зависят от схемы погашения кредита. Различают аннуитетные и дифференцированные платежи:

Аннуитет предполагает, что клиент вносит каждый месяц одинаковую сумму.
При дифференцированной схеме погашения долга перед финансовой организацией проценты начисляются на остаток кредитной суммы. Поэтому ежемесячные платежи будут уменьшаться.

Чаще применяется аннуитет: выгоднее для банка и удобнее для большинства клиентов.

Расчет аннуитетных платежей по кредиту в Excel

Ежемесячная сумма аннуитетного платежа рассчитывается по формуле:

А = К * S

А – сумма платежа по кредиту;
К – коэффициент аннуитетного платежа;
S – величина займа.

Формула коэффициента аннуитета:

К = (i * (1 + i)^n) / ((1+i)^n-1)

где i – процентная ставка за месяц, результат деления годовой ставки на 12;
n – срок кредита в месяцах.

В программе Excel существует специальная функция, которая считает аннуитетные платежи. Это ПЛТ:

Ячейки окрасились в красный цвет, перед числами появился знак «минус», т.к. мы эти деньги будем отдавать банку, терять.

Расчет платежей в Excel по дифференцированной схеме погашения

Дифференцированный способ оплаты предполагает, что:

сумма основного долга распределена по периодам выплат равными долями;
проценты по кредиту начисляются на остаток.

Формула расчета дифференцированного платежа:

ДП = ОСЗ / (ПП + ОСЗ * ПС)

ДП – ежемесячный платеж по кредиту;
ОСЗ – остаток займа;
ПП – число оставшихся до конца срока погашения периодов;
ПС – процентная ставка за месяц (годовую ставку делим на 12).

Составим график погашения предыдущего кредита по дифференцированной схеме.

Входные данные те же:

Составим график погашения займа:

Остаток задолженности по кредиту: в первый месяц равняется всей сумме: =$B$2. Во второй и последующие – рассчитывается по формуле: =ЕСЛИ(D10>$B$4;0;E9-G9). Где D10 – номер текущего периода, В4 – срок кредита; Е9 – остаток по кредиту в предыдущем периоде; G9 – сумма основного долга в предыдущем периоде.

Выплата процентов: остаток по кредиту в текущем периоде умножить на месячную процентную ставку, которая разделена на 12 месяцев: =E9*($B$3/12).

Выплата основного долга: сумму всего кредита разделить на срок: =ЕСЛИ(D9

Итоговый платеж: сумма «процентов» и «основного долга» в текущем периоде: =F8+G8.

Внесем формулы в соответствующие столбцы. Скопируем их на всю таблицу.

Сравним переплату при аннуитетной и дифференцированной схеме погашения кредита:

Красная цифра – аннуитет (брали 100 000 руб.), черная – дифференцированный способ.

Формула расчета процентов по кредиту в Excel

Проведем расчет процентов по кредиту в Excel и вычислим эффективную процентную ставку, имея следующую информацию по предлагаемому банком кредиту:

Рассчитаем ежемесячную процентную ставку и платежи по кредиту:

Заполним таблицу вида:

Комиссия берется ежемесячно со всей суммы. Общий платеж по кредиту – это аннуитетный платеж плюс комиссия. Сумма основного долга и сумма процентов – составляющие части аннуитетного платежа.

Сумма основного долга = аннуитетный платеж – проценты.

Сумма процентов = остаток долга * месячную процентную ставку.

Остаток основного долга = остаток предыдущего периода – сумму основного долга в предыдущем периоде.

Опираясь на таблицу ежемесячных платежей, рассчитаем эффективную процентную ставку:

взяли кредит 500 000 руб.;
вернули в банк – 684 881,67 руб. (сумма всех платежей по кредиту);
переплата составила 184 881, 67 руб.;
процентная ставка – 184 881, 67 / 500 000 * 100, или 37%.
Безобидная комиссия в 1 % обошлась кредитополучателю очень дорого.

Эффективная процентная ставка кредита без комиссии составит 13%. Подсчет ведется по той же схеме.

Расчет полной стоимости кредита в Excel

Согласно Закону о потребительском кредите для расчета полной стоимости кредита (ПСК) теперь применяется новая формула. ПСК определяется в процентах с точностью до третьего знака после запятой по следующей формуле:

ПСК = i * ЧБП * 100;
где i – процентная ставка базового периода;
ЧБП – число базовых периодов в календарном году.

Возьмем для примера следующие данные по кредиту:

Для расчета полной стоимости кредита нужно составить график платежей (порядок см. выше).

Нужно определить базовый период (БП). В законе сказано, что это стандартный временной интервал, который встречается в графике погашения чаще всего. В примере БП = 28 дней.

Теперь можно найти процентную ставку базового периода:

У нас имеются все необходимые данные – подставляем их в формулу ПСК: =B9*B8

Примечание. Чтобы получить проценты в Excel, не нужно умножать на 100. Достаточно выставить для ячейки с результатом процентный формат.

ПСК по новой формуле совпала с годовой процентной ставкой по кредиту.

Таким образом, для расчета аннуитетных платежей по кредиту используется простейшая функция ПЛТ. Как видите, дифференцированный способ погашения несколько сложнее.