- Прибыль в Москве и провинции
- Строительство доходного дома
- Малый масштаб хостела
- Неправильная планировка
- Невнятный бизнес-план
- Плохо подобранный персонал
- Отсутствие инфраструктуры
Доходный дом или попросту гостиница − бизнес, существующий ни одно столетие. Мировая глобализация только добавила актуальности гостиничному бизнесу. Сделала его с одной стороны универсальным, а с другой – разнообразным. Экономическая, политическая и культурная интеграции расширили возможности гостиничного дела. Бизнес на доходных домах приобрел различные формы и концепции. Существуют малые и крупные формы гостиничной сферы.
Помимо классической формы доходного дома, теперь есть мобильные мини гостиницы, креативные отели, хостелы, таунхаусы и многое другое. У доходного дома теперь много названий, но суть остается прежней – оказание услуг по проживанию или сдача жилой площади в аренду. В наше время деятельность по оказанию гостиничных услуг является целой индустрией. Доходность в этой сфере зависит от многих факторов: от сезона и от места расположения, классности и прочее.
Стабильный доход – особенность гостиничного бизнеса
Мировой опыт показывает, что отели категории «три звезды» окупаются в среднем семь-десять лет. Четырех и пятизвездочные гостиницы вернут вложенные в них средств в течение 15-20 лет. Эксклюзивные и неординарные гостиничные проекты могут достигать окупаемости более чем через 20 лет.
Но отельный бизнес – это один из наиболее стабильных бизнесов и рентабельность его может достигать 80%. А преимущество, например, мини-отелей в том, что можно обойтись без привлечения сторонних инвестиций.
Создание доходного дома по упрощенной схеме
Как ни парадоксально это прозвучит, но бизнес на доходных домах – это пассивный бизнес и его можно начать без вложений. Что такое Доходный дом ? Это многоквартирный дом, который приносит пассивный доход. Упрощенная схема по созданию доходного дома выглядит так: потребуется либо построить, либо купить готовый дом и разделить его на комнаты студии, или перепланировать на квартиры определенной планировки. Затем сдавать их в долгосрочную аренду или посуточно. В зависимости от конъюнктуры местного рынка.
Хотя и потребуется ни один месяц на «раскрутку» бизнеса, чтобы окупить расходы и получать только прибыль. Но при грамотном использовании кредитных или ипотечных средств, вы не потратите ни копейки на возмещение займов. Плюс стабильная прибыль с тенденцией к нарастанию. По этой схеме идея доходного дома реализуется в короткие сроки и работать на вас он начинает уже через год, а через один-пять лет, когда заем на дом уже погашен, прибыль от бизнеса вырастает в разы.
Такой проект заслуживает внимания, он актуален и перспективен.
Создать доходный дом по упрощенной схеме можно еще одним способом: взять в аренду готовое здание и зарабатывать на субаренде . Единственная трудность - договориться с владельцем здания о перепланировке помещений. Как показывает практика, лучше всего сдаются в наем квартиры-студии (даже небольшой площади), поэтому вам может потребоваться переоборудование стандартных планировок.
Для примера рассмотрим стандартную и простую схему реализации доходного дома. Приобретается здание − площадь 150 кв. м. (ближайший пригород Москвы, не далее 20 км.), ценою где-то 5 млн. рублей. Если в кредит, то ежемесячная плата на погашение займа − 60 000 рублей. Перепланировав площадь под квартиры-студии по 15-18 кв. метров (восемь квартир), вы ежемесячно получаете за аренду каждой 18 тысяч рублей. Если одну квартиру оставляете за собой, то от предоставления в наем остальных, выручка в месяц - 126 000 рублей. Итог: погашение банковского кредита и чистый доход в 45 000 рублей ежемесячно .
Законодательные аспекты сдачи в аренду жилья
Такой бизнес требует всесторонней легализации. Будь то построенный вами дом или готовый купленный (взятый в аренду). Во-первых, легализация избавит вас от проблем на законодательном поле, а во-вторых, защитит вас от недобросовестных клиентов.
Сдавая квартиры нелегально, вы рискуете остаться беззащитными перед воровством или вандализмом квартирантов. Заявить о краже или порче имущества в полицию вы уже не сможете, так как сдавали жилплощадь в аренду нелегально. И, следовательно, возместить убыток законным путем у вас не получится.
Прибыль в Москве и провинции
Исходя из места расположения доходного дома, выбирают и его формат. Будут ли это квартиры-студии или малобюджетный хостел, подскажет маркетинговое исследование рынка аренды жилых площадей данного региона (района). Например, в Москве хорошо сдаются в наем квартиры-студии. Если вы оборудуете в доме квартиры в среднем по 15-20 квадратных метров (пускай всего 12 квартир). То совокупная стоимость их аренды может оказаться много выше, чем стандартно спланированные площади эконом класса.
Вариант хостелов стоит рассматривать, если вы рассчитываете на туристический сегмент. Здесь также немаловажно размещение такого доходного дома, предпочтительны исторические центры. Но пригороды с хорошей транспортной развязкой тоже приемлемы. Тем более, что хостелы проще с точки зрения легализации, для его открытия не нужно разрешение. Жилищный кодекс единственное, что запрещает − это размещение мини-отелей в подвальных или цокольных этажах. Не принципиален для хостела отдельный вход, потому его можно организовать на площади обычной квартиры.
Но доходные дома-хостелы уже по сути мини-гостиницы. Поэтому требуют обслуживающий персонал круглосуточно (уборка, прием звонков, контроль, ночные заселения и прочее).
По расчетам специалистов при открытии хостела на 15-20 номеров покупка здания обойдется 4-5 млн. руб. Ремонт, меблировка и оборудование номеров, ресепшена – 1,5- 2 млн.руб. Если понадобится перепланировка – еще миллиона полтора рублей. Если будет 100-процентная заполняемость, то при плате за место 800-2000 руб. в месяц можно получать более 100 000 рублей. Пускай половина уйдет на зарплату персоналу и коммунальные услуги. В чистый доход пойдет 50 тысяч рублей за месяц. И окупаемость такого проекта 3-5 лет.
В целом, все рассчитав, вполне реально и перспективно осуществить проект " Доходный дом. Москва", как наиболее привлекательный город в плане реализации такого бизнес-плана, предлагает достаточно способов. Здесь доходный дом можно обустроить:
- в приобретенном доме , перестроив его;
- в арендованном здании , перепланировав площади под квартиры-студии;
- построить свое здание на земельном участке;
- открыть хостел в доме (квартире).
Цена на аренду недвижимости в провинции и в Москве значительно отличаются. Московская аренда иногда выше по стоимости на 150-200 процентов по сравнению с другими регионами. И поток клиентов конечно выше. Здесь играет роль туризм и трудовая миграция. Но зато в провинции вложения меньше и часто бизнес на аренде жилья более конкурентоспособен. А схемы работы доходного дома одинаково эффективны как в столице, так и в периферийных городах.
Примеры реальных успешных проектов
Бизнесмен Карина Соколова приобрела однушку за 2,5 млн. рублей (вторичный рынок, Подмосковье). Стандартное жилье поначалу сдавалось за 22 тыс. рублей, что покрывало кредитный заем. Но после перепланировки жилой площади на две «студии», только одна квартира начала приносить 17 тыс. рублей. По итогу: ипотека погашается и прибыль около 10 тыс. рублей в месяц.
Из реально существующих примеров показателен хостел Михаила Александрова в Краснодаре, где плата за место в номере от 600 до 1,8 тыс. руб. В хостеле 80 спальных мест. При среднемесячной выручке 810 тыс. руб., оплате за коммунальные услуги 200 тыс. и зарплату персонала 130 тыс. рублей, прибыль – 300 000 рублей. Что составляет 30 процентов рентабельности.
Строительство доходного дома
При возведении здания под доходный дом следует учесть такие факторы, как цена строительства и правильное место. Стоимость самостоятельной постройки дома может достигать 9-10 млн руб. Поэтому нужно хорошо обдумать и просчитать перспективы такого вложения. Потому что, только выбор невыгодной локации доходного дома убьет бизнес на корню.
С другой стороны, вам не придется заниматься неудобной перепланировкой и приспособлением помещений под определенные нужды. Не потребуется согласований с соседями, если понадобятся дополнительные пристройки, перепланировки и прочее.
Типовой бизнес-план строительства доходного дома
При составлении бизнес-проекта «Доходный дом» учитываются следующие важные факторы, которые будут влиять на успешность его реализации:
- концепция отеля с четким определением клиентуры;
- местоположение и исследование рынка гостиничных услуг данного района (региона);
- дизайн здания и номеров , площадь и планировка (исходя из назначения), наличие удобств;
- возможности оснащения техникой и присутствие современных средств связи, наличие подъездных путей и предприятий общепита;
- способы предоставления дополнительных услуг ;
- каналы продаж гостиничной услуги.
И, конечно же, основную и главную часть бизнес-плана составят финансовые затраты на расчеты для осуществления проекта.
Примерные минимальные расчеты таковы:
- регистрация предприятия , разрешительная документация − от 150 тыс. рублей;
- стоимость земельного участка − от 1,5 млн. руб.;
- строительство дома − от 2 млн.;
- инфраструктура и коммуникации с документами − от 300 тыс. руб.;
- дизайн, оснащение, меблировка и прочее − от 900 тыс. руб.;
- другие текущие траты − около 120 тыс. рублей.
Минимальный стартовый капитал для реализации рассматриваемого коммерческого проекта составляет почти 5 млн. руб.
Цены в регионах значительно разнятся. В Москве или престижном пригороде стоимость некоторых позиций значительно увеличивается.
10 основных проблем, которые могут повлечь потерю инвестиций
Из опыта и по утверждению спецов отельного бизнеса существует ряд ошибок, которые довольно типичны для начинающих. Вот чего следует избегать.
Малый масштаб хостела
Мест должно быть более 10, лучше сразу 15;
Неправильная планировка
Выбирайте здание сразу под планировку, а не наоборот;
Невнятный бизнес-план
Или его отсутствие ввиду плохого понимания принципов работы хостела или доходного дома;
Неверно выбранный потенциальный клиент
Отсюда и профиль доходного дома;
Плохо подобранный персонал
отсутствие элементарного профессионализма и дисциплины;
Отсутствие инфраструктуры
Вокруг доходного дома;
Несогласованные перепланировки
Несогласованные (в случае аренды) с хозяевами здания перепланировки и изменения;
Неверно подобранный район для размещения хостела или мини-отеля
т.е. шумный, криминогенный и прочее;
Плохое владение законодательной базой
И изменениями в ней;
Продвижение своей услуги не на должном уровне
Посредники «съедят» добрый процент прибыли, отсутствие эффективной рекламы.
Доходные дома. Когда это выгодно.
Cправка.
Доходный дом — это вид коммерческой эксплуатации недвижимости, занимающий нишу между гостиницей и собственным жильем. Помещения в нем предоставляются во временное владение по договорам аренды.
В России доходные дома начали активно строиться в первой четверти XIX века, в Париже и Лондоне такое жилье стало преобладающим веком раньше.
Уже в конце XIX — начале XX века до 80% городского населения в крупных городах России проживали именно в доходных домах. Предназначались они для всех сословий.
Каждый доходный дом был налаженным предприятием, о содержании которого жильцу не приходилось беспокоиться. Его дело — платить, а наймет дворника, водопроводчика и золотаря (то есть ассенизатора) хозяин.
Благодаря наличию огромного количества доходного жилья Россия не знала многих социальных проблем. В частности, военное сословие, чиновники, вообще все служивые люди были мобильны. Государев человек, получив назначение из одного города в другой, получал и подъемные — и в скором времени въезжал в такую же квартиру на другом конце страны.
Кроме того, за содержанием доходных домов бдительно следили полицмейстеры, не допуская в них ни бесчинств жильцов, ни беспредела хозяев. Последние не имели права выселить добропорядочного квартиранта без объяснения причин; единственной причиной могла быть неуплата «пожилого».
О доходных домах в последние года три стали заговаривать все чаще. В 2007 в Нижнем Новгороде собирались построить целых пять на пробу, но кризис помешал. В 2009 к этой идее обратился Борис Грызлов. Осенью 2010-го о перспективах доходных домов заговорили в министерстве регионального развития. Доводы сторонников цивилизованной аренды вкратце таковы:
Владелец дома, в отличие от управляющей организации, лично заинтересован в сохранности собственного имущества и стабильной арендной плате, а не в получении сиюминутной маржи за счет «экономии» на ремонте здания и некачественных коммунальных услуг.
Жилец доходного дома не будет опасаться соседства алкоголиков и хулиганов, потому что арендодатель вправе отказать в найме любому маргинальному элементу.
Доходные дома послужат своеобразным «буфером» между спросом и предложением на рынке жилья, способным снизить рост цен. Те, кто нуждается в жилье, смогут получить пусть не свое, но приемлемое по цене современное жилье. Для аренды жилья в доходном доме, в отличие от покупки собственной квартиры, не требуются многолетние накопления и зачастую кабальные кредитные договоры.
Сократится теневой рынок аренды жилья, и возрастут поступления в бюджет: легальные доходные дома создадут конкуренцию лицам, сдающим жилье внаем, но не платящим налоги с полученных доходов.
Будет обеспечена социальная защита жильцов: ни один арендатор, заключивший договор и соблюдающий его условия, не сможет в любой момент лишиться жилья только из-за того, что планы арендодателя внезапно изменились.
Но насколько реально строительство таких домов? Есть ли у них перспектива в России, и что нужно сделать, чтобы доходные дома стали действительно доходными? Об этом мы спросили директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяну Романчеву.
- Нужны ли России и, в частности, Нижнему доходные дома?
Я считаю, что нужны. Кому наем удобен? Попробуем перечислить навскидку.
Молодой семье, которая еще не определилась с выбором, какая квартира требуется «навсегда». Она пока не планирует заводить детей, но понимает, что со временем появится один, а потом, возможно, и второй ребенок. Денег на покупку жилья нет, начинаются метания с ипотекой. Я знаю немало примеров, когда люди брали ипотеку, а потом у них что-то происходило с работой (во время кризиса даже IT-компании начали сокращения персонала). Часто родители стараются купить дочери или сыну после свадьбы однокомнатную квартиру. Но такой вариант - не навсегда. Выгоднее снять квартиру на 2-3 года, а потом уже, когда молодая семья встанет на ноги, определится с работой, думать о постоянном жилье.
Год-полтора надо пожить в найме людям, которые продали свою квартиру, чтобы купить новую в строящемся доме. Не говоря уже о случаях, когда люди разводятся, и им нужно разъехаться.
Жильцам расселяемых домов тоже нужны квартиры поблизости от прежнего места жительства. Многие из них против переезда из полюбившегося района. В принципе, застройщик может поселить таких жильцов на период стройки в доходный дом, а потом дать им квартиры в достроенном доме.
Доходные дома могут быть очень хороши для приезжих специалистов. Знаю компанию, которая прежде селила сотрудников из руководящего состава, работающих «вахтенным методом», в гостиницах. Потом посчитали, что снять трехкомнатную квартиру в центре города выгоднее.
Доходные дома нужны и, как ни странно, собственникам жилья. Объясню: в старых домах нередко остаются квартиры после умерших людей. Наследники начинают квартиру сдавать. При этом жильцов домов никто не спрашивает, согласны ли они на такое соседство, хотя, надо бы. И дело не только в том, что могут попасться недобросовестные арендаторы. Арендаторы, в отличие от собственников, не заинтересованы в содержании дома, им не важно, кто будет платить за домофон, вкручивать лампочки. Когда дом полностью доходный, все находятся в более-менее равном положении, а важные для дома решения принимает собственник.
Говорить о выселении арендатора можно только при нарушении условий договора или неправильном использовании помещения. Есть потрясающий случай. Люди сдали квартиру в центре города молодой паре. А потом девочка поссорилась с парнем, выгнала его, поселила у себя подружку и …организовала бордель. Соседи сначала не понимали, почему на площадке то и дело появляются незнакомые мужчины. Только когда дело дошло до вызова милиции, положение прояснилось. А хозяйка, которой регулярно платили за аренду, радовалась: хорошие девочки. В доходном доме такое было бы невозможно: там есть консьерж, фейс-контроль, прописанные правила проживания.
- То есть перспективы у этого нового для России дела есть?
- Перспектива возможна при более цивилизованном рынке арендных отношений и господдержке. Кстати, знаю дом на Белинке, где квартиры в основном сдаются. Он построен во времена, когда дефицита жилья не было, и несколько состоятельных людей вложили свободные средства в недвижимость, а потом стали сдавать жилье. Дом получился доходным по сути, причем близким к VIP-уровню. Так что формирование среды уже идет.
Я думаю, спрос на доходные дома будет возрастать, потому что будет увеличиваться налог на имущество. Если человеку, обремененному имуществом, сложно отказаться от собственности, то арендатор квартиры в доходном доме (при изменении финансового состояния, смене места работы) легко может переехать в другое жилье.
В 1991 году, когда люди впервые начали оформлять права собственности, многие считали, что мы станем собственниками жилья, как во всем мире. И забыли, что во всем мире есть и наем жилья, в том числе долгосрочный. Такая страна, как Швеция, создает жилые кварталы, которые называются «коммуны», там практически все дома сдаются в длительный наем, при этом в квартире обязательно должны быть сантехника, кухня. Дома при этом принадлежат и частным лицам, и государству.
Это достоинства доходных домов с точки зрения потребителя. А насколько выгодно такое строительство с точки зрения девелопера?
Риэлтору и строителю интереснее не долгосрочный наем, а продажа. Построил, продал,- и голова больше не болит («короткие» деньги). Вложения в доходный дом окупятся в лучшем случае лет через 12, в худшем - примерно через 20 (это «длинные» деньги). Вопрос «длины денег» зависит и от стоимости строительства, и от его качества. Если сдавать квартиры, как на Западе, - с бытовой техникой, меблировкой, ремонтом, - то сроки окупаемости удлиняются. Но сейчас, когда окупаемость больших объектов коммерческой недвижимости увеличилась до 12 лет, доходные дома близки к этому сроку.
- Какие вопросы надо решить, чтобы инвесторы захотели вкладываться в эти дома, а строители захотели строить ?
Если этот процесс необходим для государства и определенных регионов, то должен иметь поддержку, хотя бы в плане налогообложения. Налоговые льготы, возможно, гарантии при взятии кредитов в банке. Например, девелопер построил дом на собственные средства, а мебель взял в кредит. Еще лучше, если будет оказана финансовая поддержка при проведении инженерных коммуникаций, и будет иное формирование стоимости земельного участка на аукционе. Чтобы все-таки и цены на аренду в таких домах, и сроки окупаемости проекта для инвестора были вменяемы, необходимы льготы от администрации.
И не надо забывать, что есть еще ремонт. В Америке приятель работал в штабе ООН. Однажды ему понадобилось отъехать в командировку, во время отъезда он приболел и не смог вовремя оплатить квартиру. Вернулся - ее уже вычистили. В подобных случаях владелец не звонит арендатору, не ищет его, даже не заходит в квартиру. Он присылает клининговую группу, та все выметает и тут же делает косметический ремонт. К чему этот рассказ? К тому, что расходы на косметический ремонт нужно предусматривать не раз в 5 лет, а чаще, после каждого выселения жильца.
Нужно решить вопрос «раскрутки» доходных домов. В Швеции видела квартал для сдачи в наем, где всем местным «ДЕЗом» руководит бывший маляр. Так вот он совершенно четко описал целевой портрет своего потребителя. Поскольку публика достаточно возрастная, в микрорайоне подстраиваются под них: делают озеленение, лавочки… Если преобладают молодые семьи, поблизости должны быть детские площадки, детские садики, развивающие центры, маленькие кафе.
- Готов ли закон к регулированию отношений на рынке аренды доходных домов?
- По-моему, нет.С юридической точки зрения есть сложности в управлении доходными домами. Если владелец принял какое-то решение и хочет «раскидать» его на арендаторов, наступают сложности. Если арендатор хочет сделать перепланировку в снимаемой квартире, - тоже, поскольку собственнику это не надо.
Еще одна юридическая неувязка: с одной стороны, доходные дома - это жилье, и разрешение на его строительство должны выделять на тендере. С другой стороны, это бизнес-проект, за разрешением на который можно просто пойти на инвестсовет. То есть я скажу, что построю доходный дом, возьму кусок земли, а потом квартиры продам.
Мне не нравится система, при которой призывают доносить на соседей, сдающих квартиру. Больше импонирует ситуация, когда законодательно положено согласовывать наличие найма в квартире. Пока получается так: если хочу открыть на первом этаже магазин, нужно опросить весь дом, а если поселяю цыганскую семью - нет. Пока рынок аренды не будет прозрачным, трудно говорить о хороших проектах.
- При решении о строительстве доходных домов, чья должна быть инициатива: государства или частного бизнеса?
- Совместная. Элемент доходных домов у нас был в советские времена. Завод строил ведомственный дом, куда заселял своих сотрудников. У военных система доходных домов тоже существовала. Приезжая в любой регион, они арендовали квартиры. Та же картина была и в царской России: только 4 % петербургских чиновников жили в собственных домах. Остальные - в доходных. Деление квартир на эконом-класс, бизнес-класс и элиту было четко выверено. Дом представлял собой «слоеный пирог». На первом этаже располагались магазины. На втором этаже селились дамы полусвета, купцы, чиновники. Выше - клерки, а под крышей (лифтов в то время не было) - студенты. Существовали фасадные квартиры - более дорогие, и мансардные - самые дешевые. И входы в них были разные (парадный вход и черная лестница). Купцы с удовольствием вкладывались в такие многофункциональные дома. Чтобы снова привить моду к этому, нужно время и совпадение интересов бизнеса и государства.
Планы областного правительства
Решением Инвестиционного совета при Губернаторе Нижегородской области в сентябре 2009 года одобрена реализация инвестиционного проекта «Строительство и эксплуатация гостиницы для длительного проживания с подземной автостоянкой и помещениями общественного назначения». Инвестору (ООО «Нижегородский доходный дом») предоставлен в аренду на период строительства земельный участок площадью около 0,35 га, расположенный в границах улиц Пушкина, Косогорная, переулок Светлогорский в Советском районе г.Н.Новгорода.
В настоящее время инвестором разработан макет проекта. Согласно ему, основной комплекс гостиницы состоит из трех 8-этажных зданий, в которых располагаются 336 однокомнатных 2-х уровневых номеров (квартир). Общая площадь комплекса составляет 15,115 тыс.кв.м., общая площадь жилой части - 10,16 тыс.кв.м.
В первом уровне будут располагаться кухня-столовая, прихожая и санузлы, во втором - спальня. В целях обеспечения условий для длительного комфортного проживания гостиничные номера будут полностью оборудованы мебелью и бытовой техникой. Арендная плата за проживание планируется в размере 15 тыс. руб. в месяц.
В помещениях цокольного этажа гостиницы предусматривается размещение предприятий обслуживания жильцов, предприятий общественного назначения и офисных помещений общей площадью 0,955 тыс.кв.м. На территории, примыкающей к зданию, и под частью комплекса будет построена подземная автостоянка на 60-65 автомобилей площадью 4,0 тыс.кв.м.
Строительные работы на участке на сегодняшний день не начаты, поскольку не оформлена исходно-разрешительная документация. Это связано с тем, что договор аренды на указанный земельный участок инвестором пока не заключен в связи с наличием прав третьих лиц - на участке расположены самовольно возведенные гаражи.
На сегодняшний день министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области осуществляется работа по освобождению данного земельного участка от самовольно возведенных объектов, поэтому срок начала строительных работ до настоящего времени не определен. Ввод комплекса в эксплуатацию планируется через 2 года после начала строительства.
Мнение из народа
Виктор Докин , предприниматель:
Что нужно, чтобы нормально развивалось государство? Крепкая семья. Крепкой семье что нужно? Постоянный доход и комфортное жилье. Для государства сейчас нет ничего важнее, чем модернизация жилищного фонда, резкое его улучшение и обновление.
Ипотечная система, по сути, порочна. Она приводит к кризису. Не надо забывать, что экономический кризис 2008 года начался с обрушения ипотечного рынка в США. Сейчас обществу навязывают ипотеку, говоря, что ставки понизились до 12 процентов. Хотя в США ипотечный кризис начался при ставке в 10 процентов.
Можно подойти к решению жилищного вопроса несколько иначе. Например, строить дома за государственный счет. Государство выделяет деньги каждому региону и объявляется конкурс, который проводится максимально открыто. На конкурсе выбирается компания (пусть даже иностранная), она строит дома с муниципальной отделкой. Земля под такой дом передается бесплатно, подключение к коммунальным службам город берет на себя. Когда комиссия принимает дом, строители получают 20% от стоимости дома в виде чистой прибыли. Государство сдает дома в аренду. Люди, которые живут в них, полностью оплачивают коммунальные услуги плюс аренду, которая идет в городской бюджет. Арендная плата зачисляется на отдельный счет и идет на строительство таких же домов. В результате их число постоянно увеличивается.
Это стабилизирует цены на рынке недвижимости, цены на аренду. Человек будет свободен в выборе: то ли идти на всю жизнь в аренду, как живут многие на Западе, то ли купить жилье. Разумеется, аренда жилья должна быть полностью юридически оформлена на основе договора, где должны быть оговорены условия, на которых может быть повышена или понижена арендная плата. Власть может варьировать этим жильем и в то же время получать с него доход. Может, дом окупится только через 20 лет. Но он окупится.
Конечно, один дом в год проблемы не решит, но хотя бы что-то будет делаться. Хрущевки стоят по 50 лет, а у них срок службы был 25. Неужели власти ждут, когда старые дома массово начнут разрушаться? Землянки будем рыть?
Сегодня практически не работает целая отрасль экономики - строительная. В результате не дорабатывают металлурги, цементные заводы, транспортные компании - только потому, что стоят высокие цены на строительство. Высокие цены на рынке недвижимости - это удавка на экономике России.
Елена Шевцова
- Понятие доходного дома
- Аренда готового дома
- Строительство доходного дома
Инвестиции в недвижимость и заработок на сдаче жилья в аренду уже давно привлекает множество людей, мечтающих вложить средства в максимально прибыльное, надежное и безопасное дело. Доходная недвижимость стала по-настоящему популярной лишь недавно – доходные дома в Москве начали появляться все чаще и приносить сверхприбыли своим владельцам. Что же такое доходный дом и насколько реально заработать на такой недвижимости сегодня в Москве?
Понятие доходного дома
Ни для кого не секрет, что стоимость аренды жилья в столице России – одна из самых высоких в мире. Именно поэтому многие инвесторы спешат вложить деньги в недвижимость Москвы. Во-первых, квартиры со временем лишь дорожают, во-вторых, цена аренды также растет и остается высокой. А спрос на аренду никогда не падает, потому что Москва привлекает много людей, которым постоянно требуется жилье для проживания.
Один из популярных способов заработка в столице РФ – покупка квартиры для последующей сдачи ее в аренду. Некоторые даже ухитряются оформить квартиру в ипотеку и постепенно не только выплачивать жилье, но и получать прибыль от сдачи его в аренду. Конечно, плата за аренду не перекроет сумму взносов по кредиту, однако все равно позволяет выплатить кредит за квартиру быстрее.
Однако самая интересная и прибыльная схема сегодня – это строительство так называемого доходного дома. Проект такого дома выглядит просто – вам необходима большая жилая площадь для разделения ее на несколько отдельных квартир. Каждую из квартир вы подготавливаете для сдачи в аренду, выполняете ремонт, делаете отдельный вход для каждой и выставляете на рынок. В итоге большой дом площадью 150 кв. метров можно разделить на 6-8 однокомнатных квартир.
Покупка дома для доходного проекта
В целом, проект современного доходного дома можно реализовать множеством способов. Один из первых вариантов – это покупка готового дома необходимой площади и разделение его на несколько квартир. В этом случае следует подобрать надлежащий объект на рынке, желательно чтобы он располагался недалеко от метро и инфраструктуры, необходимой для проживания арендаторов. Сложность, которую представляет проект в данном случае – это обеспечение всех квартир коммуникациями. На каждую квартиру в доходном доме необходимо провести воду, свет, газ, отопление. Проблема в том, что обычный дом не рассчитан на потребление такого большого количества ресурсов, ведь в нем должно проживать не больше 5-6 человек, тогда как в доходном доме может поселиться в 2-3 раза больше жильцов.
Также стоит отметить, что такой доходный дом потребуется надлежащим образом оформить и получить разрешение на ведение подобного вида бизнеса. Проект современного доходного дома невозможно реализовать без разрешения местных властей, иначе его признают незаконной постройкой. Проект дома следует оформлять либо как многоквартирный дом, либо воспользоваться лазейками в законе, который сегодня часто находят юристы.
Аренда готового дома
Второй вариант реализации проекта доходного дома заключается в аренде большого жилья и сдаче созданных в нем квартир в субаренду. Правильно продуманный проект соответствующего доходного дома способен полностью перекрывать плату за аренду всего дома и приносить дополнительную прибыль. В целом, если вы хотите реализовать такой проект, то придется столкнуться с теми же трудностями, что и при организации доходного дома в купленном жилье. Вам необходимо будет подобрать максимально выгодное место для аренды дома и договориться с арендодателем о перепланировке здания, что часто оказывается весьма непросто.
Юрий Медушенко расскажет как заработать на аренде дома. Как правильно найти дом и на сколько лучше его арендовать, чтобы получить максимум.
Скачайте скорей бесплатный бизнес-план
Как приобрести многоквартирный дом на деньги банка и получать с него стабильный денежный поток от 100 000 до 300 000 в месяц
Строительство доходного дома
Реализовать проект современного доходного дома можно и с нуля – для этого потребуется купить сначала земельный участок, а потом вложить в строительство дома с несколькими квартирами. В целом, этот проект является самым гибким, так как вы можете с самого начала спроектировать здание нужным образом, продумать расположение и габариты каждой квартиры, подвести в разные сегменты жилья коммуникации и сразу сделать отдельные входы. Удобнее всего в этом случае предусмотреть проект дома таким образом, чтобы квартиры в нем были типа «студия», то есть максимально открытыми и просторными. Такие квартиры, как показывает практика, хорошо сдаются в аренду в Москве даже при небольшой площади – от 15 до 25 кв. метров. Например, если вы сделаете в доме квартиры всего по 15 квадратов и создадите в общей сложности 10 квартир, то совокупная стоимость их аренды может оказаться даже выше, ведь спрос на эконом-категорию арендного жилья в столице РФ чрезвычайно высокий.
При строительстве доходного дома с нуля у вас также возникнет проблема с легализацией такого бизнеса, поэтому следует приготовиться к заранее к схеме оформления бизнеса. Некоторые владельцы доходных домов пытаются просто скрыть факт ведения предпринимательской деятельности, однако это противозаконно и чрезвычайно опасно, так как в этом случае владелец рискует оказаться в тюрьме и лишиться своего бизнеса.
Выгодно строить малоэтажки. Они и продаются быстрее и менее затратны, чем большие коттеджи
Доходный дом в формате хостела
Если вы хотите иметь меньше проблем с легализацией доходного дома, то вместо создания многоквартирного дома просто откройте собственный хостел. В этом случае можно как купить, так и снять в аренду не только дом, но и квартиру, причем последний вариант более распространен на рынке. Хостел – очень прибыльное дело, которое приносит до 30% чистого годового дохода. Хостел представляет собой оборудованную просторную квартиру с комнатами, которые сдаются в краткосрочную аренду. Для открытия хостела не требуется разрешение – единственное ограничение, которое прописано в жилищном кодексе, это запрет на создание мини-отеля в подвальном или цокольном помещении. Для хостела даже не обязателен отдельный вход, поэтому вы можете просто расположить ваш бизнес в обычной квартире.
Впрочем, открытие хостела – задача не такая уж и простая. Вам необходимо прежде всего найти помещение с максимально выгодным местоположением. В идеале это должна быть квартира в историческом районе. Чем более выгодное местоположение у хостела, тем выше стоимость проживания и выше спрос на комнаты. В то же время в Москве сейчас спрос из-за потока туристов на хостелы такой большой, что удачными нередко оказываются даже проекты на окраине города и в Подмосковье, главное установить правильную ценовую политику и прорекламировать проект.
Пример необычного хостела одного из участника платинум-группы
Минус открытия хостела в том, что вам потребуется не только вложить деньги в его создание, но и поддерживать работу мини-отеля. В хостеле обязательно должен быть обслуживающий персонал, который принимает и регистрирует постояльцев, отвечает на звонки, ведет документацию, занимается уборкой и следит за порядком в мини-отеле. В хостеле должна быть в распоряжении проживающих кухня с техникой, ванная комната, прачечная. За мини-отелем требуется постоянный надзор и контроль, ведь нередко проживающие заселяются в хостел даже среди ночи. В хостеле может быть как минимум двое администраторов, которые время от времени меняются.
В целом, заработок на доходном доме в Москве – вполне реальный и на сегодняшний день, по выводам экспертов, считается одним из наиболее перспективных и прибыльных. Доходный дом можно организовать множеством способов – купить готовый дом и разделить его на квартиры, арендовать дом и создать на его базе доходный дом, построить проект с чистого лица или открыть хостел на базе дома или квартиры. Каждый из способов имеет свои недостатки и преимущества, при этом строительство доходного дома потребует больше всего инвестиций, а открытие хостела окажется самым простым в плане легализации бизнеса.
В конце XIX - начале XX в. в условиях экономического и промышленного роста в Белокаменной начался настоящий строительный бум. Повсюду возводились сверхсовременные многоэтажные доходные дома "со всеми удобствами" (паровое отопление, канализация, электричество, лифты), предназначавшиеся для сдачи внаём жилья, магазинов, конторских помещений (т.е. офисов), "нумеров" (гостиниц). Как сообщает советский путеводитель, особенно бурным выдался 1912 год, когда одних только 5-7 этажных домов в Москве строилось около 3 тысяч.
Для привлечения клиентов владельцы с архитекторами старались всячески украсить парадные фасады своих домов; на дворовые же фасады с "чёрной" лестницей для прислуги особо не тратились. Здания эти - добротные, солидные и как правило красивые постройки во всевозможных архитектурных стилях: в 1880х/1890х господствовала эклектика и "псевдорусский стиль", в 1900х - модерн, в в 1910х - "неоклассика". Несмотря не прекращавшийся весь XX в. процесс перестройки Москвы, многие из них уцелели и продолжают украшать город, будучи уже приспособленными под офисы, бутики, посольства и т.п., впрочем, иногда оставаясь по-прежнему жилыми.
Новорязанская, 12 - дом правления Московско-Рязанской ж/д, потом - доходный дом Л.В.Готье-Дюфайе
(1902-1904, арх. Н.И.Якунин):
угол Соймоновского проезда и Курсового переулка - доходный дом-"сказка" З.А.Перцовой/П.Н.Перцова
, неорусское направление модерна:
(1905-1907, проект - арх. Н.К.Жуков, худ. С.В.Милютин; постройка - арх.Б.Н.Шнауберт, инж. П.Н.Перцов)
его фасад со стороны Пречистенской набережной:
Волхонка, 7 / Ленивка, 6 - доходный дом К.Г.Лобачева с угловой эркером, увенчанным башенкой с флюгером
(1904, арх. Н.Г.Лазарев):
Ильинка, 7 - "подворье" Иосифо-Волоколамского монастыря, псевдорусская "готика"
(1882, арх. А.С.Каминский):
Ильинка, 5 - Троицкое "подворье", доходный дом Троице-Сергиевой Лавры - первое пятиэтажное здание в Москве
(1874-1876, арх. П.П.Скоморошенко):
Старопанский переулок, 5 - модерновый Торговый дом В.Ф.Аршинова с огромным окном а-ля "ар-нуво"
(1899-1900, арх. Ф.О.Шехтель):
Моховая, 7 / Воздвиженка, 4 - дом Российского о-ва застрахования капиталов и доходов; гостиница "Петергофъ"
(1899-1901, арх. В.В.Шауб):
Калашный переулок, 2 - знаменитый "Моссельпром"
, достроенный в 1920х рухнувший доходный дом А.И.Титова
(1911-1913, арх. Н.Д. и П.Н.Струковы; 1923-1925, инж. В.Д.Цветаев, А.Ф.Лолейт - угловая башня):
Новый Арбат, 3 - стильное здание хирургической лечебницы доктора П.Д.Соловова - бывш.роддом им.Грауэрмана
(1913-1914, арх. Н.И.Жерихов):
Б.Ордынка, 64 - доходный дом Н.Д.Ижболдина, неоклассика (ныне - посольство Киргизии)
(1911, арх. Н.Г.Лазарев):
М.Ордынка, 39 - "готическое" здание с большими эркерами
доходный дом А.А.Дурилина - ? (1910, арх. В.В.Шервуд - ?):
Б.Полянка, 42
- доходный дом М.И.Алексеева с угловой башенкой-бельведером
(1912-1913, арх. Б.М.Великовский, А.Н.Милюков; 1914 - арх. В.В.Корчагин, достройка):
Б.Полянка, 54
- доходный дом Я.М.Демента c рыцарем на фронтоне, в окружении двухэтажных особнячков:
(1910-1912, арх. В.Е.Дубовской, Л.Горенберг):
Б.Якиманка, 29 - симпатичный домик с многочисленным треугольными щипцами
(по-моему, сейчас там музыкальная школа):
Черниговский переулок, 4 - доходный дом И.Ф.Нейштадта в неоклассическом стиле
(1913-1916, арх. К.А.Дулин)
Пятницкая, 13 - дом И.М.Гальперина с магазинами, аскетичный "ящик" с зелёной керамической плиткой-"кабанчиком"
(1908, арх. Ф.О.Шехтель):
Пятницкая, 65 - неуклюжая островерхая готика доходного дома В.П.Смирнова
(1910, арх. С.М.Гончаров):
общий вид дома В.П.Смирнова в окружении соседней застройки:
Смоленский бульвар, 2/40 - доходный дом А.А.Кунина, в 2000х довольно удачно надстроенный
(1903-1904, арх. Ф.Н.Кольбе):
Ружейный переулок, 2 - дом-"шкатулка" в архаичном для времени своей постройки "русском" стиле
(1914, арх. М.А.Исаков):
угол 2-го и 4-го Ростовского переулков - симпатичный 4-этажный "малыш" с угловым куполом-ротондой
(1907, арх. В.А.Мазырин
):
Плющиха, 31 - неброский добротный дом М.Г.Щербаковой с одиноким эркером:
(1912, арх. Н.С.Курдюков):
угол Трифоновской и Гиляровского, 65 (бывш. 2-й Мещанской) - один из корпусов (для одиноких) дома дешёвых квартир им.Г.Г.Солодовникова
(1906-1908, арх. М.М.Перетяткович - проект, арх. Т.Я.Бардт - постройка):
угол ул.Щепкина, 62 и Больничного переулка - 2 скромных "доходника", слева - доходный дом В.М.Митрофанова
(1914-1915, арх. А.Пименов)
Протопоповский переулок, 20 - нарядный фасад, видимо, потерявший небольшие балконы (?) по краям:
угол Б.Андроньевской и М.Рогожского переулка - невысокий угловой дореволюционный дом:
М.Рогожский переулок - выселенный и заброшенный дом с угловыми башнями; пребывает в таком состоянии лет 5-7, если не >
(UPD: частично обрушился и сломан осенью 2009):
Гусятников переулок, 3/ пер.Огородная Слобода, 1 - доходный дом с волнообразным аттиком и эркерами-"башнями"
(1910, арх. Б.М.Нилус):
Тверская, 12 - доходный дом Товарищества А.Бахрушина и Сыновей. Идеальные формы
(1900-1901, арх. К.К.Гиппиус):
Дегтярный переулок, 6 - доходный дом B.C.Баскакова, безжалостно сломанный в начале 2007 для расширения вглубь новой гостиницы "Минск"; на переднем плане пустырь на месте снесённого старого "Минска" (Тверская, 22)
(1910-1913, арх. О.Г.Пиотрович):
1-я Тверская-Ямская, 6 - справа доходный дом Ф.В.Езерского
(1903, арх. К.Л.Розенкампф):
1-я Тверская-Ямская
, 15 - доходный дом С.П.Аристова, прекрасный образец модерна:
(1907, арх. П.А.Заруцкий):
1-я Тверская-Ямская, 22 - доходный дом Н.Я. и А.Я.Прошиных, также не без влияния модерна
(1905, арх. П.А.Заруцкий):
Благовещенский переулок, 3 - "доходник" А.И.Синицина, в стиле немецкой готики с большим треугольным аттиком в центре фасада
(1909, арх. С.М.Гончаров)
Садовая-Спасская, 17 и 19 - справа 8-этажный доходный дом Ф.И.Афремова (1904, арх. О.О.Шишковский), первый московский "небоскрёб". Узкий "ящик" чуть левее и повыше (д.17) - доходный дом семьи Орлик (1915, арх. И.И.Флоринский):
Садовая-Кудринская, 19 - доходный дом М.И.Пестрнецкого с интересным разнообразным фасадом
(1912, арх. С.В.Барков):
Садовая-Кудринская, 23 - слева доходный дом М.Н.Чижиковой, чудовищно надстроенный
(1901, арх. неизвестен - предположительно, Г.А.Гельрих):
Садовая-Кудринская, 24 - "волноообразный"
(1906-1908, арх. Г.А. Гельрих)
Оружейный переулок, 43 (а фактически - Садовая-Каретная) - высокий "тучерез" А.В.Лобозева:
(1911-1912, арх. Э.К.Нирнзее):
Старая Басманная, 31 и 33
д.31 (слева) - прекрасно надстроенный (1945-1946 арх. Н.П.Баратов) особняк М.Е.Башкирова (1913, арх. В.С.Масленников)
д.33 (справа) - дореволюционный доходный дом (1912, арх. В.С.Масленников):
Новокузнецкая, 34 - доходный дом Л.А.Энгельбрехта, нелепая смесь модерна, неоклассики и "псевдорусского" стиля
(1910, арх. Н.Доброхотов - план; 1913, арх. А.Прамнек - постройка):
Б.Трёхгорный переулок, 6 - забавное угловое здание с огромными эркерами-окнами
("попахивает" конструктивизмом 1920х, но это вряд ли)
UPD
: оказалось, что это не доходный, а дом семьи адвоката С.Биммана
(1912)
М.Харитоньевский, 4 - дом Московского Политехнического о-ва в стиле английской готики
(1904-1905, арх. А.В.Кузнецов, В.Ф.Валькот - ?):
угол Мясницкой и Кривоколенного переулка - очевидно, новый дом а-ля дореволюционный
(UPD
: точно, свежий - достроен в 2007)
Солянка, 1 - внутренний корпус "Соляного двора", комплекса доходных домов Варваринского о-ва домовладельцев:
(1909-1915, арх. В.В.Шервуд, И.А.Герман, А.Е.Сергеев)
Остоженка, 3/14 - легендарный дом с опрокинутой "рюмкой"
бросившего бухать купца Я.М.Филатова;)
(1907-1909, арх. В.Е.Дубовской, Н.А.Архипов):
Пречистенка, 28 - доходный дом И.П.Исакова в стиле "модерн", один из красивейших фасадов Москвы
(1904-1906, арх. Л.Н.Кекушев):
P.S. фотографии 2005-2008; наверное, это всего лишь 1% (а скорее всего, даже меньше) от всех столичных дореволюционных "доходников", поэтому - "to be continued"
При словах "доходный дом" в памяти возникают нарядные высокие дома, построенные на рубеже XIX-XX вв. Между тем, первые доходные дома появились в городе на сто лет раньше. В 1785-1790 гг. на Ильинке по проекту М.Ф. Казакова было построено красивое трёхэтажное здание. Главный фасад, украшенный арками и шестиколонным портиком, поражал своей протяжённостью: сейчас это фасады домов 8 и 10 по Ильинке . Дом был построен по заказу купцов А.И. Павлова и Н.С. Калинина и предназначался для сдачи в аренду под лавки, квартиры и учреждения. В XIX в. участок дома разделили на два с номерами 8 и 10, при этом часть дома, попавшая на участок 10, была значительно переделана.
Вторым известным архитектором, строившим доходные дома в Москве, был Осип Бове . В памяти потомства он сохранился как автор многочисленных "бовешек". Так прозвали дворянские особняки, построенные по его типовым проектам после 1812 г. Однако в 1816 г. он построил на Никольской улице большой трёхэтажный дом. Заказчиком был известный книготорговец И.П. Глазунов, и предназначал он дом для получения доходов. Об этом говорит сохранившаяся планировка дома. Нижний этаж отводился под лавки с отдельными входами. В верхних этажах располагались небольшие квартиры, а со стороны двора были устроены галереи, так что каждая квартира имела отдельный вход. На месте этого дома находятся дома 19-21.
Шли годы. В 1870-х гг. доходные дома получили широкое распространение.
Эра доходных домов
Но должно было пройти ещё двадцать лет, прежде чем в 1890-х гг. наступила эра доходных домов. Строительный бум продолжался до начала войны 1914 г. Строили все: купцы и предприниматели средней руки, крупные промышленники, акционерные общества, товарищества и учебные заведения. Не удержались от участия в этом процессе даже монастыри и церкви. Конечно, волна строительства доходных домов поднялась не сама по себе. Для этого имелись причины:
- требовалось жильё для инженеров, научных работников, людей свободных профессий, рабочих, студентов. Они не могли его купить, но могли снимать;
- появился свободный капитал, который надо было во что-то вкладывать. Конкретных данных по срокам окупаемости и доходности домов найти не удалось. Но о выгодности вложений говорит хотя бы тот факт, что летом 1911 г. было построено около 3000 доходных домов в 5-7 этажей;
- городские власти взяли на себя подготовку участков, прокладывая электрокабели, водопровод, канализацию. Кроме того, они благоустраивали территорию и приводили в надлежащий порядок улицы. Затраты на всё это окупались дальнейшей арендой земли. Была заинтересованность властей и в строительстве собственно доходного дома. Во-первых, удовлетворялся спрос населения на жильё. Во-вторых, городская казна значительно пополнялась за счёт налогов с владельцев доходных домов. В 1913 г. из 47,6 млн. рублей городского дохода 7 млн. рублей составили налоги, уплаченные владельцами личного недвижимого имущества, к которым относятся и владельцы доходных домов.
Так что определение дома, как доходного, вполне себя оправдывало.
Доходные дома – архитектура
Дворянские усадьбы и "крестьянские" дома были рассчитаны на одного хозяина. Можно было сдать усадьбу целиком или флигель, но нельзя было сдать отдельную комнату из анфилады. В "крестьянских" домах вообще сдавались "углы". Съёмщику же жилья требовалось изолированное жилое помещение с доступом к местам общего пользования и, по возможности, с отдельным входом.
К 1830-м гг. доходные дома, удовлетворявшие этим требованиям, уже перестали быть редкостью. Но если требования к функциональности дома были понятны, и они были общими, то со стилем "единомыслия" не получилось.
Разнообразие личных пристрастий заказчиков, принадлежавших практически всем слоям общества, привело к появлению стиля, который получил несколько пренебрежительное название "стиль эклектики". В этом стиле выделяются два периода:
- 1830-1850-е гг. – начальный период перехода от классицизма к новым архитектурным формам;
- 1860-1890-е гг. – пореформенный период, во время которого стиль эклектики занял в архитектуре значительное место.
Поиск новых архитектурных форм привёл к тому, что 1890-х гг. наряду со стилем эклектики появились другие стили:
- в 1890-х гг. был популярен неорусский стиль;
- в 1900-х гг. – стиль модерн;
- в 1910-х гг. вернулась классика, получившая название неоклассики.
Существовали и другие стили, например, неоготика.
 |
 |
 |
Доходные дома для состоятельных людей
Обычно такие дома называют элитными. Подразумевается, что сам дом – явление исключительное, и живут в нём избранные. Это определение удобно в силу краткости, но отдаляет нас и от дома, и от его жителей.
Итак, квартиры в доходном доме для состоятельных людей.
Мы привыкли к тому, что современные дома выглядят со всех сторон одинаково. Доходные дома рубежа XIX-XX вв. выглядят так, как будто это не один, а два дома:
- один дом с нарядным фасадом, выходящим на улицу. В нём жили эти самые состоятельные люди. Высокий парадный подъезд с двойными двустворчатыми дверями, мраморная лестница с широкими, низкими ступеньками, ковры, роспись стен, лепные украшения, стеклянная крыша-пирамида над лестничным пролётом... Всё это представало перед людьми, входившими в дом через парадный подъезд ;
- другой дом с кирпичным фасадом, выходящим во двор. У него был отдельный вход, который назывался "чёрным". Дверь в рост человека, узкие лестницы с высокими ступеньками. Всё предельно просто. В этом "доме" жила прислуга.
Степень состоятельности была разной, разными были и квартиры. Но общим у квартир было то, что они разделялись на "белую" и "чёрную" половины.
Общая площадь квартиры составляла 200-400 м². Высота потолков – под 4,6 м. Впечатляет даже сейчас. Как и у парадного входа , квартирные двери тоже были двустворчатыми. Вели они в большую прихожую или общий коридор, куда выходили кабинет хозяина, гостиная, столовая, бальный зал. В отдельные коридоры, они отделялись от главного коридора дверями, выходили детские и спальни родителей. Комнаты были или изолированными или объединялись по две. Строй жизни изменился, анфилады дворянских особняков ушли в прошлое. Украшением квартиры была эркерная комната, в которой часто устраивался зимний сад. Паркетные полы, лепнина на потолках, колонны, зеркала, камины – всё это было привычными атрибутами хорошей квартиры из 5-7 комнат.
Самым большим помещением чёрной половины была кухня, она занимала метров 20. Кроме того, она включала 2-3 комнаты для прислуги. В каждой комнате могли поместиться две кровати, стол и гардероб. Так что, жилая площадь, отведённая прислуге, составляла 20-30 м². Сюда ещё нужно добавить небольшой коридор и место общего пользования. В общем, скромные условия дешёвой гостиницы.
Конечно, в доме были все удобства, вплоть до газовых плит на кухне, колонок в ванной, "домовых" котельных и миниэлектростанций. Только-только появились лифты. И не какие-нибудь, а с большими зеркалами и кожаными диванами. Вот чего в тех доходных домах не было, так это надёжной системы безопасности. Не нужно это было! Безопасность обеспечивалась швейцаром и дворником.
Месячная оплата квартиры в домах такого уровня изменялась от 100 до 500 рублей. Одним из самых дорогих домов был дом страхового общества "Россия" на Сретенском бульваре . Были ли эти цены доступными? Да. Дома не пустовали. Кстати, в 1902 г. Максим Горький арендовал 10-комнатную квартиру, занимавшую целый этаж "всего" за 1 000 рублей в год. Площадь квартиры была 300 м².
Доходные дома для малоимущих
Как ни странно может показаться, но до 1917 г. строили доходные дома для малоимущих граждан. Квартиры в таких домах предоставляли жителям минимум удобств: небольшая комната, общая кухня и умывальня, помещение для сушки одежды, холодная кладовая, отопление, канализация.
Появились они в середине 1890-х гг. – тогда их было около десятка. Но уже, к началу 1900-х их было под тысячу. За 6 лет количество доходных домов для малоимущих увеличилось более чем в 100 раз. Некоторое количество общедоступных домов строил город, различные ведомства обеспечивали дешёвыми квартирами своих работников, много домов строилось на частные пожертвования.
Эти дома были условно доходными: плата за аренду была символической. О доступности жилья говорит тот факт, что спрос превышал предложение.
В наши дни о таких пожертвованиях не слышно. Широкую известность получили два "акта благотворительности":
- пожертвования на восстановление Храма Христа Спасителя;
- покупка коллекции яиц работы Фаберже.
Восстановление Храма Христа Спасителя было встречено неоднозначно, и жертвователи не стали народными героями.
Покупка коллекции тоже не получила народного признания, хотя долго обсуждалась в прессе и по радио.
Такое впечатление, что благотворительность стала одной из неестественных монополий государства. Допускается оказание незначительной помощи в рамках какой-либо акции. Строительство же частным лицом больницы, музея или доходного дома для бедных – это уже другое. Такой человек может стать популярным, с ним придётся считаться. Зачем лишние хлопоты?
Так что в ближайшее время строительства доходных домов для малоимущих граждан не ожидается.
Доходный дом при коммунистах и в наши дни
При новой власти доходные дома упразднили. Сначала они изменили содержание: отдельные квартиры превратились в коммунальные. Затем изменилась форма: 3-4-х этажные дома надстроили несколькими этажами. Новые этажи не обременялись архитектурными украшениями. Так что сейчас, идя по городу, без труда можно обнаружить дома, у которых нижние и верхние этажи "чужие". Домам повыше "повезло". С них просто сшибли часть декора, который обветшал за 60-70 лет нового режима и грозил упасть.
После очередной смены власти часть коммуналок расселили, и образовались отдельные квартиры. Они перешли в собственность новых владельцев, которые образовали Товарищества собственников жилья. Конечно, в такой ситуации некоторые квартиры могут стать доходными, но к дому в целом это не имеет отношения. А что же новые доходные дома?
