После выбора участка для строительства нового дома неизбежно встает вопрос обустройства данной территории. Отлично, если дом окружают деревья, ведь зелень способствует чистоте воздуха. Просто великолепно, если неподалеку есть хотя бы небольшой водоем: озеро, пруд или река. Но здесь имеется еще один момент, нуждающийся в самом пристальном внимании. Массу проблем в процессе строительства и дальнейшей эксплуатации здания могут создать грунтовые воды. Решить эту задачу призвана дренажная система.
О необходимости проведения дренажных работ можно судить уже по растительности, присутствующей на участке. Отдельные кустарники, деревья и травы не слишком хорошо растут на чересчур влажной почве. Сюда относятся многие плодовые деревья: яблоня, слива, вишня. Из-за обилия влаги на их стволах образуется плесень, ветви начинают засыхать, а кора – шелушиться. Существуют и влаголюбивые деревья. Примерами могут послужить: черемуха, тополь, береза. На переувлажненных участках быстро набирают силу многие травы.
Строительство здания на участке, изобилующем грунтовыми водами, сулит возникновение проблем целостности подвальной части и фундамента нового сооружения. Ни для кого не секрет, что следствием воздействия грунтовых вод могут стать разрывы кладки стен, а также локальные сдвиги фундамента. Подвальное помещение вообще может быстро отсыреть и стать непригодным для какого-либо использования. В зимний период земля замерзает на глубину порядка 1,2-1,8 метра. Из-за переувлажненности происходит существенное увеличение ее объема, а это является причиной вспучивания почвы и последующей деформации той части фундамента, которая находится под землей.
Грунтовые воды, в состав которых входят разные растворенные вещества, вполне могут вступить в реакцию с фундаментом и каменной кладкой здания. Из-за этого фундамент начнет разрушаться , что неизбежно нарушит целостность несущих стен. Кроме того, в такой ситуации создается благоприятная среда для появления плесени и грибка в подвале. В итоге деформации подвергнутся оконные, дверные проемы, а дом станет холодным. Во избежание всех этих «ужасов» нужно еще на этапе строительства обеспечить создание надежного фундамента, что предусматривает наличие дренажной системы.
Эта система представляет собой целое инженерно-техническое сооружение, которое необходимо для сбора и последующего отвода грунтовых и инфильтрованных вод. Сегодня под дренажом понимают не только искусственное понижение уровня грунтовых вод и удаление излишков влаги, но и аэрацию почвы, а также ее подогрев, который нужно проводить весной. Иногда дренаж может быть дополнен гидроизоляцией . В сохранении нижней части дома хорошую помощь оказывают вентиляционные вытяжки, устанавливаемые в подвале. Через них влага будет выходить, испаряясь, естественным путем.
Еще перед проведением дренажных работ определяют уровень грунтовых вод. Он определяется относительно подвальной части и фундамента. Для этого приглашаются топографы-геодезисты и другие специалисты. На этом этапе необходимо выполнить топографическую съемку всей территории, которую занимает строительный участок , а также разработать проект будущей системы отвода грунтовых вод. Итогом этих работ является план участка. На нем обязательно указывается высота рельефа. После этого гидрогеологи смогут точно сказать, где проходят грунтовые воды, и дать определенные рекомендации, касающиеся устройства дренажа. Для этих целей специалистам придется только пробурить несколько скважин. Диаметр скважины может достигать 80 миллиметров, а глубина – до пяти метров. Тут стоит отметить, что при уровне грунтовых вод меньше 2,5 метра строительство дренажной системы является обязательным.
Вода, которая собирается при помощи дренажной системы, отводится в водоприемный колодец, коллектор либо природный водоприемник. На роль последнего подходят пруды, естественные водоемы, болота и даже придорожные канавы. Для отвода вод используются дренажные перфорированные трубы (их еще называют дренами), каналы, имеющие перфорированные стенки, рулонные материалы. Дрены следует укладывать в траншею, ширина которой составляет не меньше, чем 3 диаметра самой трубы. Далее в траншею нужно подсыпать гравий. Для заполнения оставшегося пространства применяют плодородный грунт.
В состав конструкции входит система труб, которые являются главными элементами системы дренажа. Для их производства используются композитные и полимерные материалы, которым присущи определенные фильтрующие свойства. Такие трубы пропускают исключительно воду. Можно не беспокоиться за попадание внутрь почвы. За счет использования гофрированных труб целостность системы не нарушится даже при промерзании и деформации грунта.
В стенках трубы имеются отверстия, диаметр которых составляет от 1,5 до 5 миллиметров. Такие устройства располагаются почти по всей длине окружности трубы. Трубы из ПВХ прокладывают на глубине до десяти метров. Срок эксплуатации труб, выполненных из полимерного материала, может составлять свыше 50 лет. Чаще всего используются трубы диаметром около 100 мм. В отдельных случаях для их защиты от забивания песком, почвой, илом устанавливаются специальные фильтры. Система дрен монтируется с использованием различных соединительных материалов, таких как тройники, переходники, муфты.
Перед укладкой дрен дно траншеи необходимо утрамбовать и выровнять. Для этого укладывается слой сухой смеси известкового щебня и крупного песка толщиной 50 мм. Далее производится укладка дренажных труб. При этом минимальный уклон должен быть равен не меньше 0,002 для глинистых грунтов и не меньше 0,003 для песчаных грунтов. Оптимальный вариант – это уклон порядка 0,005-0,01 (пять-десять миллиметров на погонный метр). Такая величина уклона обеспечивает нормальный сток воды. Чтобы вода беспрепятственно попадала в трубы, их нужно подвергнуть послойной обсыпке водопроницаемыми .
Ближе всего к дрене должен быть расположен гравий (мелких фракций) либо промытый щебень (с размером зерен не больше 16 мм). После этого прокладывается геотекстильное полотно, которое отделяет слой щебня от песка (с зернами от 0,5 до 10 мм). На толщину обсыпки влияет водопроницаемость грунта. В результате толщина обсыпки составляет примерно 100-300 миллиметров. Сверху укладывается слой плодородного грунта, который был вынут ранее.
Полноценная дренажная система должна быть оборудована специальными колодцами. Поворотные колодцы устанавливают в месте поворота дрены либо в местах схождения нескольких каналов. Они предназначены для контроля за работой системы и для чистки дрен. Благодаря поворотному колодцу можно одновременно получить хороший доступ как к отводящему, так и к подводящему участкам дренажных труб. Поглотительные колодцы (диаметром около 1,5 метра) необходимо устанавливать на осушаемом участке, если возможность вывода грунтовых вод в место понижения отсутствует. Обычно глубина такого колодца не превышает 2 м. Строительство водоприемных колодцев необходимо, если водоем либо искусственно созданная емкость для сброса воды расположена слишком далеко от участка, а из-за достаточно высокого УГВ нет возможности использовать поглотительный колодец.
Самые современные колодцы выполняются из стеклопластика либо пластика. За счет применения этих материалов значительно сокращается длительность строительных работ . Достоинствами таких колодцев являются сравнительно малая масса, легкость, наличие всех требуемых отводов, а также высокая скорость монтажа. Устройство дренажной системы с использованием современных технологий является одним из важнейших этапов строительства здания , правильный подход к которому убережет новый дом от неожиданных разрушений, а хозяина дома - от трат на преждевременный капитальный ремонт.
Сегодня практически на каждом третьем гражданине Российской Федерации «висит» по два, а то и три кредита. Где-то это обычный потребительский кредит в каком-нибудь областном банковском учреждении, а где-то и крупный автокредит, к примеру, да еще и с большими процентами и комиссионными. Но если раньше ничего не оставалось, кроме как выплачивать кредит со всеми процентными ставками и комиссиями, то сегодня из этой ситуации есть хороший и очень эффективный выход…
Речь идет о такой процедуре как рефинансирование кредита. Но видов рефинансирования множество, а самый популярный их них, это рефинансирование в Сбербанке по ипотеке. Какой в этом смысл? Зачем это делать? И что для этого нужно? Что ж, ответы на все эти вопросы вы как раз-таки и получите ниже…
Что такое рефинансирование ипотеки в Сбербанке и как его оформить?
Рефинансирование ипотеки – процедура, позволяющая заемщику переоформить кредит/ипотеку в другом банковском учреждении с выгодой для себя, как минимум в процентных соотношениях и переплатах по кредиту.
Другими словами, рефинансирование, это переоформление кредиты в другом банке на более выгодных условиях. Банк, предоставляющий такого рода услугу, предоставляет заемщику средства на погашение кредита или нескольких кредитов в других банках, и оформляет клиенту на общую сумму один кредит. Таким образом, вместе нескольких кредитов или одного с большими процентными ставками и рисками, клиент получает возможность выплачивать только один кредит по одной общей ставке. Если еще проще, то выгода налицо, особенно в случае рефинансирования нескольких ипотек или залоговых кредитов:
- возможность объединить несколько ипотек в одну;
- возможность снизить ставки и риски;
- возможность оформления займа на более выгодных условиях;
- выплата по одной единой ставке (экономия налицо).
Но и это еще не все. В Сбербанке как таковое рефинансирование ипотечных кредитов значительно упрощено и при этом предполагает еще множество «бонусных плюшек», особенно для клиентов банка, уже являющихся владельцами платежных карт и т.п.
Но как рефинансировать ипотеку в Сбербанке и что для этого нужно? На самом деле все достаточно просто и осуществляется процедура по простейшей схеме. Изложенной в подробностях на официальном сайте Сбербанка России. Схема такова:
- клиент приходит в банк с подготовленными справками по кредитам;
- подает заявку на рефинансирование;
- ждет одобрения заявки;
- в случае положительного ответа собирает документы по недвижимости;
- получает одобрение Сбербанка по документам;
- подписывает договор о рефинансировании и получает средства;
- обязательно предоставляет документы, подтверждающие погашение ипотеки.
При этом нельзя не отметить, что предоставление подтверждающих погашение документов способствует в Сбербанке еще дальнейшему понижению процентной ставки, что в сумме со скидками лояльным клиентам банка может сэкономить значительную часть средств.
Какие документы нужны для рефинансирования в Сбербанке?
Чтоб оформить рефинансирование, придется изначально собрать целый перечень документов, сбор которых в свою очередь еще не является гарантией положительного ответа банка. Нужны следующие документы на рефинансирование ипотеки в Сбербанке:
- анкета, заполненная заемщиком;
- паспортные данные и отметка о регистрации;
- документы о финансовом состоянии потенциального заемщика;
- документация по рефинансируемым кредитам/ипотеке (номер и дата, сумма и график платежей, ставка и платежные реквизиты первичного кредитора).
На каких условиях происходит рефинансирование в Сбербанке?
Как таковые условия рефинансирования ипотеки в Сбербанке оговариваются уже непосредственно при получении положительного ответа. На процентные ставки и комиссии влияет все без исключения: кредитная история заемщика, ипотечный остаток, финансовое положение заемщика и многое другое.
Самое же главное условие заключается в том, что сумма кредитования/рефинансирования не должна превышать 80% от оценочной стоимости ипотечного предмета займа. А в противном случае в рефинансировании скорее всего будет отказано.
Также, на условия договора влияет участие клиента в различных программах Сбербанка, наличие у него платежных или кредитных карты, и многое другое.
По мере снижения ипотечных ставок банковское предложение по рефинансированию кредитов становятся все более заманчивыми. Однако переход в другой банк не всегда означает экономию, а иногда оборачивается пустой тратой времени.
Когда это выгодно
Эксперты советуют подходить к вопросу рефинансирования реалистично. «Ставка Центробанка в последние годы снижается, значит и проценты по кредитам идут вниз, а вместе с ними - стоимость ресурсов для банков. Может случиться так, что другой банк попросту не захочет пойти навстречу новым клиентам, приоритет будет на стороне старых. Ориентироваться надо на схему рефинансирования, и даже если выплата по процентам будет растянута на весь срок, а не как обычно поставлена в самом начале, но при этом выгода окажется полторы копейки, то и соглашаться нет смысла», - считает Василий Солодков, директор Банковского института ВШЭ.
По мнению специалистов, оптимальная разница в ставках должна составлять около 2%. При этом в первую очередь лучше ориентироваться на свой банк. Такой ход выгоден обеим сторонам: банки получают готового клиента с хорошей кредитной историей, заемщики - скидку.
Я рефинансировала кредит Сбербанка в «Российском капитале». И там же провела второе рефинансирование. В результате ежемесячно плачу на 38 тыс. рублей меньше.
Ирина, Москва
«Прежде чем бегать по банкам, надо начать со своего. И если новые условия подойдут, можно соглашаться», - говорит экономист Никита Кричевский. Когда не получается остаться - можно обращаться в другой банк.
«Но и тут я бы не советовал заниматься рефинансированием кредита, остаток по которому составляет меньше миллиона рублей или полутора миллионов. Иначе разница будет практически незаметной, а время на переоформление потрачено», - советует Александр Мельников, директор Бюро кредитных решений.
Впрочем, знание этих нюансов все равно не избавляет от трудностей.
В некоторых случаях лучше не поддаваться желанию сбросить с себя хотя бы часть финансовой нагрузки, а подождать полтора-два месяца, изучить все предложения и только, когда выгода будет очевидной, подавать заявки.
В ВТБ я пытался узнать, о каких условиях может идти речь, учитывая, что у меня ипотека под 13,5% на 29 лет, 9 из них уже выплачены, но по договору - это выплаты почти исключительно по процентам. Менеджер заверил, что время погашения (29 лет) пересматриваться точно не будет. В лучшем случае пересмотрят ставку, минимальная - 10%. У меня вырвалось: «Я ведь у вас переплачиваю стоимость квартиры в пять раз». «Это ипотека», - улыбнулся в ответ консультант.
Максим, Московская область
Следует учесть, что реклама не всегда соответствует тем условиям, которые предлагаются в рамках рефинансирования. Нужно тщательно выяснить все «правила игры» на старте, чем потом бегать по отделениям и пытаться через call-центры добиваться одобрения заявки.
«Предложение банка, в который я обратилась, категорически не соответствовал списку документов, который в итоге от меня потребовали. При подаче выясняется: нужен, оказывается, двухлетний беспрерывный стаж работы на новом месте, а не полгода, как мне говорили вначале. Но в итоге заявку на рефинансирование одобрили и сообщили, что передали мои данные «персональному ипотечному менеджеру». Тот не звонил три недели, а в почту пришло письмо о том, что заявка, оказывается, одобрена только предварительно, и банк займется ею только, если я принесу еще несколько документов, включая повторную оценку квартиры и чуть ли ни паспорта всех членов семьи. На это уйдет еще около 30 тыс. рублей. И не факт, оказывается, что рефинансирование одобрят. Выходит, что если не одобрят, то в другом банке нужно будет собирать новый пакет документов, платить за них тоже. Опять десятки тысяч. Кроме того, даже расценки на страховку квартиры не совпали - озвучивалась гораздо меньшая», - рассказала Мария.
Странные расчеты
У Анны рефинансирование кредита застопорилось на этапе предварительных расценок: «Я спросила о ежемесячном платеже - выяснилось, что он всего на 1 тыс. рублей меньше. Спрашиваю: «У меня сейчас ипотека 14%, у вас предлагаемая - 9.5%. На аналогичных условиях в других банках разница в ежемесячном платеже доходит до 5 тыс. рублей. Почему у вас всего тысяча?».
Еще одна странность в банковских подсчетах, с которой столкнулись многие, заключается в том, что величина кредита не должна превышать 70-80% стоимости жилья. «Когда я покупала квартиру, она стоила 3 млн 300 тыс. рублей и сумма кредита как раз была 80% от этой суммы. Но сейчас цены упали, ее рыночную стоимость составила 3 млн. Надо было рефинансировать 2,6 млн рублей, - рассказала ЦИАН Екатерина. - В результате выбрала лучшее из предложений с ничтожным процентом платежа в первый год обслуживания по 9,5% на 10 лет. Правда платеж остался таким же, каким был. Около 30 тыс. ушло на оценку квартиры, доплату за страховки, оплату посредника, который должен регистрировать документы, госпошлину за регистрацию и оплату нотариальной доверенности на этого посредника».
«Я выбирала из двух банков, но один пришлось отвергнуть - обсуждая сумму, менеджер не сказала, что нужно будет оплачивать доверенность на посредника. Это стоит совершенно подъемную сумму в 2 тыс. рублей, но было неприятно что меня не проинформировали обо всех расходах».
Екатерина К., Москва
Такое тоже бывает
Случается, что несмотря на быстрый перевод денег в старый банк, условия рефинансирования продолжают действовать до тех пор, пока заемщик не предоставит новому банку справку о полном погашении ипотеки и закладную. Лучше подстраховаться и дополнительно оповестить департаменты банка о рефинансировании, указать номер кредитного договора и заранее подготовить закладную. Не секрет, что банковские сотрудники иногда, чтобы поскорее отделаться от клиента успокаивают его, заверяя, что банк все сам подготовит к сроку.
«Моей приятельнице закладную подготовили за две недели, а мне только через месяц. Да то только после того, как больше часа «провисела» на линии и жестко попросила оператора как следует поискать потому что сил нет и регламент по срокам нарушается. Он поискал, и неожиданно выяснилось, что я могу приехать в банк за закладной в любое время, потому что она готова… Но, так как с момента сделки прошел уже месяц, пришлось заново оформлять справку из БТИ - она действует 30 дней. И еще около месяца ушло на регистрацию нового договора в банке, хотя той самой моей приятельнице в том же банке зарегистрировали за десять дней. Ну, и уже под самый конец этой истории, надо было написать заявление о снижении ставки согласно действующему договора. В итоге к моменту начала оплаты кредита по прошло 4 месяца постоянного оформления, звонков и выяснений, но сейчас банк ставит новые условия со следующего платежа».
Вероника, Санкт-Петербург
инструкция по рефинансированию
- Сравнив условия разных банков, в том числе, дополнительные расходы на перестрахование, оценку и «скрытые» платежи по ипотеке, подайте заявку на рефинансирование.
- Соберите необходимые документы и дождитесь одобрения нового банка.
- Внимательно знакомьтесь с предлагаемыми условиями, при этом помните - банки меняют условия перекредитования в процессе рассмотрения заявки. Если все устраивает - подписывайте договор.
- Новый кредитор, как правило, в течение трех-пяти рабочих дней перечисляет сумму долга первому банку.
- После этого необходимо снять с недвижимости обременение первого банка и оформить залог в новом банке.
