Эскроу счета — что это? Что это – счет эскроу

Эскроу-счет (от англ. escrow) – особый тип доверительных счетов, широко используемый в мировой практике для совершения безопасных торговых операций. Суть такой услуги заключается в следующем. При заключении сделки с недвижимостью или другим ценным имуществом стороны регистрируют в банковской или другой компании специальный аккаунт, на котором учитывается оговоренная сумма денежных средств. В случае выполнения одной из сторон всех условий, прописанных в договоре, независимый доверительный агент передаёт ей размещённые деньги, тем самым закрывая соглашение. До этого момента средства блокируются (депонируются), и не могут использоваться в расходных операциях.

Договор счета эскроу

Так называемый доверительный договор счета (эскроу) широко используется для проведения практически любых торговых операций. В частности, во многих западных странах (включая США) подобная форма расчётов очень часто используется при заключении соглашений с недвижимым имуществом. При этом в escrow-сделке участвуют три стороны: продавец, покупатель и агент – независимое третье лицо, берущее на себя обязательства по временному сохранению финансовых средств до наступления определённых обстоятельств, оговоренных контрактом. Роль агента может играть банк, юридическая компания или специализированная коммерческая организация.

Открытие счета эскроу

Услуги по открытию счета эскроу в России сегодня предлагаются сразу несколькими банковскими организациями. При этом владельцем escrow может стать как юридическое лицо (компания) или индивидуальный предприниматель, так и физическое лицо. Процедура включает следующие этапы:

• составление и подписание трехстороннего договора, сторонами которого являются плательщик (т.н. депонент), получатель (бенефициар), а также доверительное лицо;
• регистрация соответствующего счета;
• размещение на нём оговоренной денежной суммы, используемой для выполнения расчётов по торгово-финансовой операции, выступающей предметом договора.

В свою очередь, банк (доверительная сторона) обязуется обеспечивать наличие неснижаемого остатка путём технической блокировки денег до выполнения оговоренных обязательств.

Эскроу счет в Сбербанке

Большинство российских банков пока что не оказывают услуги по полноценной поддержке escrow. Сбербанк России – не исключение. По состоянию на начало 2016 года на официальном сайте крупнейшей банковской организации РФ нет никакой информации о возможности открытия эскроу-счета в Сбербанке. Впрочем, руководство банка не отрицает, что такой продукт в скором времени может появиться в списке банковских услуг. Более того, официальные представители компании неоднократно заявляли о целесообразности использования escrow для «дольщиков» (участников программ по купле-продаже недвижимости в долевом строительстве).

Станет ли эскроу дороже аккредитива?

Ещё один насущный вопрос, волнующий как агентов, так и потенциальных депонентов – станет ли эскроу дороже аккредитива (особого типа денежного обязательства, принимаемого банком по поручению плательщика). В настоящее время большинство финансовых экспертов не исключают подобной возможности. При этом такая разница может быть обусловлена тем, что к эскроу-агентам (банкам) предъявляются гораздо более высокие требования. Впрочем, данное утверждение нельзя назвать постулатом, и с развитием популярности такой финансовой услуги её стоимость может снизиться по сравнению со стоимостью аккредитивов.

Эскроу-счета: перспективы в российском законодательстве

Что ожидает в будущем такой вид банковских услуг, как эскроу-счета? Перспективы в российском законодательстве пока что не определены, поскольку в правовой базе подобные инструменты расчётов появились относительно недавно (летом 2014 года) и пока не получили должного распространения. При этом эксперты обращают внимание на то, что даже если escrow-услуги в ближайшем будущем получат широкое распространение в РФ, их функционал будет во многом отличен от западных аналогов, поскольку в российском законодательстве конструкция такого контракта представляет собой «урезанный» вариант. Кроме того, сами условия, на которых будут заключаться такие сделки, не могут быть облечены в строгие рамки, а их главной чертой станет максимальная гибкость.

Плюсы и минусы счета эскроу

Каковы плюсы и минусы счета эскроу? Договоры условного депонирования имеют как свои преимущества, так и целый ряд спорных моментов. В числе главных достоинств – сведение к минимуму финансовых рисков (включая вероятность контакта с мошенниками) и гарантии успешного проведения коммерческих сделок с недвижимостью и другим ценным имуществом. Что касается проблемных моментов, то здесь можно упомянуть необходимость сотрудничать с посредником, что влечёт дополнительные комиссионные расходы и повышает общую стоимость операции. К тому же, как было сказано, в России с такими операциями пока что работают считанные компании.

Для каких видов сделок применяется счет эскроу?

Кратко рассмотрим, для каких видов сделок применяется счет эскроу, открываемый в банке или другой агентской компании. В зарубежных странах наибольший процент заключаемых контрактов приходится на операции с недвижимым имуществом. Кроме того, такие финансовые платформы нередко используются в странах Европы и США для внесения денег для оплаты налогов на недвижимость и страховых ипотечных выплат. Впрочем, сферу использования продукта можно назвать по-настоящему универсальной, поскольку подобные услуги сегодня используются в любых договорных отношениях, от покупки авто до слияния и поглощения крупных компаний.

Какова схема действия счета эскроу?

Для того чтобы наглядно представить, какова схема действия счета эскроу, достаточно привести простой алгоритм.

1. Две стороны, решившие заключить соглашение (продавец и покупатель), обращаются к третьей – незаинтересованному и независимому лицу, выступающему в роли escrow-агента.
2. Агент регистрирует отдельный договорной счет, основываясь на инструкциях и поручениях бенефициара и депонента.
3. На нём временно размещаются денежные средства или другие ресурсы, обозначенные условиями контракта.

При выполнении одной из сторон всех принятых обязательств посредник принимает на себя обязанность перечислить заблокированные деньги и успешно закрыть контракт.

С 2018 года вступают в действие поправки, которые позволят эффективно использовать счета эскроу. Данный инструмент был запущен в 2014 году, однако правовая неопределенность некоторых вопросов негативно отражалась на его использовании. Принятые поправки устранили существующие коллизии, что позволит существенно снизить риски при заключении сделки.

С июня следующего года в России перезапускается механизм заключения сделок с использованием эскроу счетов. Соответствующие поправки были внесены в Гражданский кодекс и законы об исполнительном производстве и банкротстве. Использовать данный механизм была возможность с 2014 года, однако правовые коллизии препятствовали его эффективному применению.

Эскроу счет чаще всего используется при осуществлении торговых операций (в первую очередь сделки, связанные с недвижимостью). При использовании данного счета в сделке принимает участие третья сторона – эскроу агент, который выступает в роли гаранта выполнения обязательств участниками торговой операции. Деньги переводятся продавцу только после оформления всех необходимых документов и перехода права собственности.

В результате стороны сделки существенно снижают свои риски, что является главным преимуществом эскроу счета. Несмотря на явные выгоды, предыдущая редакция закона четко не определяла наиболее существенный вопрос – кому принадлежат деньги, внесенные на счет. Кроме того, оставались не проясненными другие вопросы, которые сдерживали использование эскроу счетов.

Полезные поправки

Поправки, вступающие в действие со следующего года, определили правовой статус следующих вопросов:

1. Деньги, размещенные на эскроу счетах, не принимаются в расчет при определении конкурсной массы, если посредник признается банкротом. В результате стороны сделки защищены от финансовых трудностей эскроу агента.
2. Назначение данных счетов закреплено на законодательном уровне. На эскроу счет можно передать денежные средства или ценные бумаги, которые будут переведены второй стороне только после выполнения всех условий, зафиксированных в договоре.
3. Открывать данные счета могут исключительно банки (в мировой практике данное право имеют также юридические компании и специализированные организации). Максимальный лимит средств на данном счете – 10 млн руб.
4. Ранее эскроу счет допускался только в безналичной форме. После нововведений добавятся меновые договора, которые используются для обмена различными активами.
5. Четко определено, кому принадлежат средства на счете. До даты, определенной как срок расчета, деньги принадлежат тому, кто их внес. После этого деньгами владеет сторона, в пользу которой открывался эскроу счет. Аналогично будет определяться принадлежность ценных бумаг и других активов.

Эксперты отмечают вопрос, который не описан в принятых поправках. Несмотря на возможность открыть эскроу счет и внести на него активы с 2018 года, в законодательном поле не зафиксирована обязанность использования услуг независимых оценщиков. В результате могут возникать ситуации, когда реальная стоимость актива не совпадает с суммой, зафиксированной в договоре. Практика использования оценщиков является обязательной в США и Европе, где активно используется механизм эскроу счетов.

Помимо защиты интересов сторон торговой операции, в применении эскроу счетов заинтересованы в Центробанке. С помощью данного способа расчета крупные приобретения станут более прозрачными, что облегчит задачи финмониторинга.

Новые возможности мониторинга

Эскроу счета позволяют сделать сделку более прозрачной, уверены представители Центробанка. Ранее торговые операции на крупные суммы оставались вне поля зрения контролирующих органов, что приводило к различным злоупотреблениям. В том числе подобные сделки осуществлялись с целью обналичивания денежных средств. Применение эскроу счетов позволит минимизировать подобные операции. Данную позицию разделяют в Росфинмониторинге.

Кроме того, Центробанк жестко регламентирует действия банков при работе с эскроу счетами. За январь-июнь 2017 года регулятор выдал лицензии только трем финансовым учреждениям: Газпромбанку, Сбербанку и Россельхозбанку. Другим банкам еще предстоит выполнить все требования ЦБ для работы с данным инструментом.

Эксперты положительно оценивают принятые поправки и рассчитывают на более активное использование эскроу счетов в следующем году. Данный механизм станет особенно популярным в торговых операциях, которые предусматривают дополнительные условия (в том числе принцип отложенного платежа). Однако обмен ценными бумагами с помощью эскроу счета выглядит не столь привлекательно.

Аналитики подчеркивают, что подобные операции будут пристально изучаться со стороны Центробанка. Регулятор будет тщательно проверять данные сделки на предмет соответствия действующему законодательству, что может существенно затянуть выполнение условий договора. В результате обмен ценными бумагами будет осуществляться с использованием других механизмов.

Доверительный эскроу-счет в последнее время начал достаточно широко использоваться в практике по всему миру. Он позволяет совершать торговые операции безопасно для обеих сторон сделки. Основная суть этой услуги - фиксация данных об оговоренных финансовых вложениях на специальном аккаунте, созданном в банковской или подобной компании. Этот метод идеально подходит для осуществления сделок с ценным имуществом, например недвижимостью. В тот момент, когда одна из сторон осуществляет все необходимые действия, чтобы удовлетворить все пункты договора, доверенная организация переводит ей деньги. Когда оба участника сделки получили то, на что рассчитывали, она считается закрытой. Пока же все пункты договора не будут выполнены, деньги блокируются на счете, и их нельзя использовать для расходных операций.

Договор

Это важный момент, на который следует обратить внимание в перую очердь. Использовать эскроу-счет можно для самых различных торговых операций, именно поэтому у него такое широкое применение в различных сферах бизнеса. Практика западных стран, включая Америку, показывает, что чаще всего данный доверительный договор используют для проведения сделок с недвижимым имуществом.

Участие в сделке с доверительным счетом принимают три стороны. Покупатель имущества, его продавец и третье лицо, не заинтересованное в сделке - агент. Именно он берет на себя ответственность за временное хранение денег до того момента, пока не наступят обстоятельства, удовлетворяющие условиям контракта. В роли агента могут выступать банки, специализированные коммерческие организации или юридические компании.

Открытие счета эскроу

На данный момент в нашей стране получить услуги, позволяющие составить договор счета эскроу, можно в нескольких банковских организациях. Стоит отметить, что оформить такую сделку могут физические лица, а также компании и индивидуальные предприниматели.

То есть воспользоваться данной услугой может каждый, и неважно, кого он представляет - себя или целую организацию. Чтобы открыть счет эскроу, нужно осуществить несколько этапов, а именно:

1. Нужно составить и поставить все подписи на трехстороннем договоре. В качестве сторон договора выступают депонент (лицо, отдающее свои средства и осуществляющее покупку), бенефициар, то есть продавец - человек, отдающий свое имущество с целью получения финансовой выгоды, и доверительное лицо, представляющее банк, коммерческую организацию и прочее, причем оно должно быть не заинтересовано в сделке.
2. Обязательно должна быть проведена регистрация с внесением всех необходимых данных соответствующего escrow-счета.
3. После создания счета на него вносятся деньги в том количестве, которое требует договор. Денежная сумма должна соответствовать той, что необходима для осуществления необходимых расчетов, касающихся торгово-финансовой операции, что и является поводом для составления данного договора.
4. На последнем этапе указанная сумма блокируется банком. Третья, доверительная сторона, обязана обеспечить все условия, чтобы деньги были на счету в должном количестве до тех пор, пока не будут выполнены все моменты, указанные в договоре.

Счет эскроу в Сбербанке

На данный момент большинство банков страны еще не начали оказывать подобные услуги, и у них нет полноценной поддержки доверительных счетов. Самый популярный - Сбербанк России - не стал исключением из правил. На официальном сайте организации до сих пор нет данных на счет этой услуги. То есть описание ее есть, но вот как открыть счет эскроу у них, пока неизвестно.

Хотя сотрудники банка и не отрицают, что в ближайшее время у клиентов появится такая возможность. По мнению их официальных представителей, неоднократно было сказано, что escrow является достаточно целесообразным решением для тех, кто участвует в программах по купле-продаже недвижимого имущества в долевом строительстве.

Что будет дороже: аккредитив или эскроу-счет

Аккредитив является особым типом денежных обязательств, которые принимаются банком по поручению плательщиков. Для многих агентов, как, собственно, и для депонентов, очень важный вопрос - это стоимость доверительного счета. Многие эксперты считают, что она будет выше аккредитива. Основной фактор, влияющий на эту разницу в оплате, заключается в том, что к агентам, проводящим сделку, и банкам будут выдвигаться более серьезные требования. Но с учетом того, насколько удобен в использовании эскроу-счет и насколько популярным он может стать, снижение цен на эту услугу вполне может произойти. И не стоит исключать вероятность, что доверительный договор будет стоить меньше аккредитива.

Перспектива внедрения доверительных счетов с учетом законодательства страны

Какова тенденция развития доверительных счетов на территории страны и на что рассчитывать в ближайшем будущем, пока неизвестно. Перспективы для российского рынка пока достаточно неопределенные и туманные, ведь специалисты обратили внимание на такой вид услуг совсем недавно, да и сами счета не так уж и распространены в наших банковских системах. Мало кто из заинтересованных клиентов знает об эскору-счетах и понимает схему их действия.

По мнению специалистов, даже если на российском рынке появится спрос и этот вид доверительно счета получит распространение, все равно его функции будут отличны от тех, что сейчас представлены на Западе. Проблема в том, что конституция страны включает в себя данные, которые не соответствуют тем, что прописаны в других странах, практикующих подобную услугу. К тому же условия сделок будут совершенно другими. Загнать их в четкие рамки не выйдет, а самой важной особенностью подобных сделок станет гибкость и компромиссы вариантов.

Преимущества и недостатки

Если внимательно рассматривать каждый пункт договора условного депонирования, то можно найти положительные стороны его заключения, но и спорных моментов будет предостаточно. Главным плюсом работы со счетом является то, что он дает возможность свести к минимуму все возможные риски, учитывая возможность заключить договор с мошенниками, а также гарантирует честное проведение всех сделок, связанных с деньгами, в том числе покупку недвижимости и другого ценного имущества. Но также есть моменты, которые смело можно назвать проблемными.

Банковский счет эскроу подразумевает наличие посредника, а за сотрудничество с ним придется платить, что влечет за собой появление дополнительных комиссионных расходов. Естественно, это отразится на общей сумме затраченных средств на проведение этой сделки. Вторым недостатком можно назвать ограниченное количество организаций, предлагающих подобные услуги. У клиента просто нет толком выбора, какой банк выбрать, чтобы доверить ему настолько серьезную операцию.

Какие виды сделок можно проводить через эскроу

Если рассматривать открытие счета escrow в банковских и прочих организациях, то, по примеру западных стран, чаще всего на практике его применяют для заключения сделок с недвижимым имуществом. Не менее редко в европейских странах данный тип счетов используют для выплат по налоговым декларациям на недвижимость и выплат на страхование ипотеки. В принципе, подобные услуги можно использовать совершенно для любых операций, они вправе называться универсальными.

С их помощью можно гарантировать безопасность любых финансовых отношений, начиная с приобретения машины и заканчивая слиянием крупных компаний. На территории СНГ счета эскроу в долевом строительстве оформляются чаще других, но все равно процент таких сделок пока слишком мал, несмотря на преимущества данной услуги.

Как работает счет

Для наглядного представления того, как работают escrow-счета, можно рассмотреть достаточно простой алгоритм:

• Два лица - покупатель и продавец, планирующие заключить сделку, должны обратиться к эскроу-агенту, который будет выступать в качестве независимого и незаинтересованного участника договора.
• Учитывая все инструкции и поручения продавца и покупателя, агент должен будет зарегистрировать отдельный договорной счет.
• С учетом условий сделки на этот счет кладутся деньги или другие ценные бумаги.
• Когда одна из сторон по условиям контракта выполнит все необходимые требования, агент обязуется перечислить деньги с заблокированного счета, на этом все условия контракта считаются выполненными.

Среди банковских услуг помимо аккредитива есть другие со схожими функциями. Одним из таких финансовых инструментов являются счета эскроу. Они появились в России относительно недавно, только в 2012 году. Рассмотрим, каковы же отличия эскроу от аккредитива.

Понятие и особенности применения в России

Счет эскроу – финансовый инструмент, который предназначен для снижения рисков при осуществлении торговых сделок, например, купли-продажи недвижимости. Сам счет носит условный характер. На нем учитываются документы, подтверждающие право собственности, деньги, но до определенного момента. Этот момент как раз и указывается в договоре на открытие эскроу.

В Россию этот финансовый инструмент пришел в 2012 году, тогда в законодательстве впервые был использован новый вид соглашения, предназначенного для условного хранения имущества, а также специальная разновидность счетов для учета подобных сделок.

В мировой финансовой практике счета эскроу открываются банками, финансовыми компаниями, эскроу-агентами и т.п. Они очень похожи по своему функциональному предназначению на такие банковские инструменты, как аккредитив, инкассо, гарантия, вексель, банковская ячейка.

Наиболее часто счета эскроу используются для снижения риска при торговых операциях, когда контрагенты мало знакомы между собой и уровень доверия между ними низкий. Например, в США подобный финансовый инструмент сопровождает сделки по купли-продаже недвижимости.

Обычно участие в операции принимают три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Задача последнего осуществлять контроль над тем, чтобы сделка прошла в полном соответствии договорным условиям. И только после заключения договора, проверки документов эскроу-агентом продавцу выплачиваются деньги. Таким образом, эскроу выступают дополнительной гарантией выполнения сторонами всех условий сделки.

В России счета эскроу используются аналогично. Они подойдут как для отечественных компаний, так и для нерезидентов, которые проводят торговые операции на территории РФ. С их помощью можно:

1. Обеспечить выполнение условий контракта.
2. Гарантировать надежное хранение денежных средств, которые выступают оплатой по контракту.

Обычно деньги хранятся в банке, который выступает эскроу-агентом и не является заинтересованной стороной в сделке.

Чаще всего этот финансовый инструмент применяется для обеспечения выполнения таких операций, как:

• купля-продажа недвижимости, в т.ч. между застройщиком и дольщиком;
• торговые сделки между контрагентами, предметом которых выступают товары, услуги, права на интеллектуальную собственность;
• покупка ценных бумаг.

Во время торговой операции принимают участие три стороны:

• депонент – покупатель товаров или услуг;
• бенефициар – продавец имущества;
• эскроу-агент – банк, который следит за выполнением условий контракта, отвечает за сохранность денежных средств и документов. И после проверки сделки по всем условиям договора выплачивает деньги продавцу и отдает активы покупателю.

Отличия от аккредитива, преимущества и недостатки

Какое же отличие эскроу от аккредитива, ведь по своему функциональному назначению эти два инструмента очень похожи – они предназначены для снижения риска при торговых сделках. Но все же между ними есть существенная разница, и заключаются она в следующем:

1. В отличие от аккредитива, счета эскроу закрываются только при личном присутствии всех участников сделки. Аккредитив же может быть отозван в любой момент покупателем, а отзывной – самим банком без предварительного уведомления сторон. В международной практике отзывные аккредитивы с 2007 года запрещены.
2. Аккредитивная форма расчета строго регламентируется законодательством, а договор с использованием счетов эскроу носит более гибкий характер. В последнем стороны могут указать только те условия, которые им нужны для осуществления сделки. А вот что необходимо для аккредитива, строго прописано в законодательных актах Центробанка. Другими словами пакет документов, набор условий по счетам эскроу формируется сторонами, а при аккредитивных формах расчетов он предусмотрен законодательством.
3. При аккредитиве ответственность за выполнение условий сделки ложиться полностью на покупателя и продавца, по счетам эскроу – на банк. Имеется ввиду, что выплата денег при аккредитивной форме расчетов осуществляется при наличии всех документов, предусмотренных договором, независимо от их содержания и соответствия договорным условиям. А при использовании счетов эскроу банк обязан полностью контролировать и проверять выполнение сделки от самого начала до ее завершения.

Существенным преимуществом счетов эскроу по сравнению с аккредитивами является их более гибкий характер, простота оформления. А с другой стороны, эта форма расчетов имеет и недостатки:

1. На сегодняшний день право открывать счета эскроу имеет только 21 банк. А аккредитив относится к стандартным банковским продуктам, который присутствует в линейке финансовых услуг каждого банка.
2. Деньги депонента на счетах эскроу на случай банкротства финансового учреждения застрахованы Агентством только в пределах суммы до 10 млн. рублей.
3. Денежные средства на счетах эскроу слабо защищены от мошеннических схем, где участие принимают сотрудники банка. Аккредитив в этом случае имеет более существенный уровень защиты. Но в противовес сказанному, хочется отметить, что отбор банков, которые имеют право открывать подобные счета, осуществляется Центробанком после тщательной проверки, и это в большой степени исключает подобные риски.

Следует также отметить, что эта финансовая услуга развивается в России стремительными шагами. Так, по прогнозам банкиров до конца 2019 года около 30% всех ипотечных сделок будут осуществляться с помощью эскроу счетов. И кстати, большой взнос в расширение функционала этого банковского инструмента делает судебная практика, которая формируется в ходе отношений между застройщиками и покупателями недвижимости.

Предложения российских банков

На сегодняшний день осуществить страхование рисков ипотечной сделки и открыть счета можно в 21 российском банке. Речь идет о Сбербанке, «Газпромбанке», ВТБ, «Россельхозбанке», «Совкомбанке» и других.

В «Генбанке» же для физических лиц действуют другие тарифы:

• открытие счета обойдется в 1 250-2500 рублей (зависит от отделения банка);
• выполнение условий сделки – 1 250-2500 рублей;
• изменение условий – 1 000 рублей.

Вот еще для сравнения условия обслуживания счетов эскроу от «Первоуральскбанка»:

• открытие – 1 000 рублей;
• изменение условий – 500 рублей;
• выдача наличных бенефициару в сумме более 3 млн. рублей – 0,05%, но не более 3 000 рублей.

Как видно из вышеизложенного, банки обычно берут плату за открытие счета эскроу, а также при заключении дополнительных соглашений. Название же остальных комиссий носит индивидуальный характер и зависит от банка-агента.

Следует отметить, что большинство финансовых организаций открывают счета эскроу бесплатно в качестве комплексной услуги, сопровождающей ипотечное кредитование. Стоит отметить, что также применяется довольно часто.

Если вы покупаете недвижимость за границей, вам могут предложить открыть счет эскроу , или эскро (escrow) - трастовый или доверительный счет. Разъясним, что означает этот экономический термин.

Например, если двое друзей заключили пари, то они могут передать сумму, на которую они поспорили, на хранение третьему человеку, которому оба доверяют. Так все будут уверены, что после разрешения спора деньги перейдут тому, кто их заслужил. Подобным образом при оформлении сделки с недвижимостью средства временно находятся на счете эскроу до момента подписания документов.

Держатель счета эскроу называется эскроу-агентом (или доверительным агентом). Он сотрудничает с обеими сторонами, но не зависит ни от одной из них. Снять деньги со счета он может только в том случае, если соблюдены заранее оговоренные условия. Эту схему можно применять независимо от того, какова стоимость приобретенной недвижимости. Счет эскроу платный, стоимость его открытия в большинстве стран составляет менее 1 % от цены объекта.

Счет эскроу особенно активно используется при оформлении сделок с недвижимостью в США . Он открывается через Title Company - адвокатскую контору, выступающую со стороны продавца, и на него перечисляются средства при подписании контракта в качестве гарантии будущего платежа. Если покупатель не выполняет условий договора без уважительной причины, депозит переходит к продавцу. Если продавец нарушает договор, депозит возвращается покупателю. Для этой же цели счет эскроу используется во многих других странах - в Австрии, Латвии , ОАЭ, Чехии и других.

Часто на счет эскроу начисляются средства для оплаты налогов на недвижимость и страховки при выплате ипотеки . Сначала делается первоначальный взнос, потом вносятся регулярные платежи. Хотя обычно налоги на недвижимость и страховые взносы выплачиваются раз в год, при оформлении счета эскроу можно разделить сумму этих выплат на 12 частей и делать ежемесячные взносы. Кредитору выгодно наличие счета эскроу, так как оно обеспечивает своевременную уплату налогов. Если заемщик по каким-либо причинам не может расплатиться по ипотеке, и при этом имеется налоговая задолженность, то местные власти получают привилегированное право на покупку конфискованной недвижимости. В этом случае кредитор лишается возможности выгодно продать изъятое имущество. В большинстве государств счет эскроу не приносит заемщику никакой выгоды, поэтому многие предпочитают платить налоги и страховые взносы напрямую. Чтобы кредитор согласился не оформлять этот счет, первоначальный взнос по ипотеке должен составить не менее 20 % от общей стоимости.

Счет эскроу также используется для поэтапной оплаты первичной недвижимости в Австрии . В отличие от других государств, например, соседней Германии , в этой стране это обязательное условие для всех сделок с застройщиками. В Австрии существует институт трастовых управляющих, через которых проходят все сделки с застройщиками. Трастовыми управляющими могут быть только специально подготовленные юристы и нотариусы, состоящие в государственной палате адвокатов. В начале сделки, после того, как покупатель и продавец подпишут предложение о покупке, трастовый управляющий открывает на имя покупателя трастовый счет в специальном банке нотариусов (или на специальном счету в обычном банке), доступ к которому будет только у этого трастового управляющего. Если квартира еще строится, трастовый управляющий пересылает деньги продавцу частично, за каждый выполненный этап строительных работ. Если в процессе строительства застройщик по какой-то причине (например, в случае банкротства) не может завершить проект, то трастовый управляющий берет на себя все юридические проблемы и организовывает окончание строительства. Если покупатель не выполняет какие-либо обязательства перед продавцом, то трастовый управляющий выступает на стороне продавца. Таким образом, обе стороны защищены законом.

Если покупатель уже начал вносить средства на счет эскроу, отказаться от этой системы в дальнейшем будет сложно, поэтому перед тем, как заключить соглашение, внимательно изучите все условия.