Мечты о собственном доме могут так и остаться только мечтами, если не приложить никаких усилий к их реализации. Поэтому, как минимум, необходимо будет выбрать и купить участок, заказать проект и генеральный план теперь уже своей земли, где будут учтены все ее характеристики: от местоположения и площади до особенностей рельефа со всеми его возвышенностями и склонами.

Начнем с того, что генплану присвоен статус проектного документа, на основании которого земельный участок осваивается и застраивается. Разработкой генплана должен заниматься специалист, профессиональный архитектор, который проведет доскональное обследование участка, проанализирует информацию и составит план, где будет указано сбалансированное процентное соотношение использования земли под размещение всех зон и объектов. Эта сложная работа очень объемна и стоит недешево.

На основании аналитической части генплана и его проектного блока разрабатывается масштабный чертеж; его особенность в том, что на топографический план накладывается проектируемая застройка. В комплект документов генплана входят:

• схема местонахождения вашего участка в составе населенного пункта (деревни или города);
• схемы всех инженерных сетей и коммуникаций;
• схемы, отображающие границы смежных зон, различающихся назначением и условиями эксплуатации;
• схемы, определяющие границы территорий, находящихся в зоне риска возникновения негативных воздействий (промышленного, природного или техногенного характера);
• также прикладываются схемы различных инженерных сооружений, автомобильных дорог, подъездов и мостов.

В пояснительную записку, сопровождающую генплан, вносятся все технико-экономические показатели, касающиеся застройки и благоустройства вашей территории.

Помимо проработки технических вопросов, связанных с какими-либо расчетами и привязки к конкретным условиям, генплан должен составляться в строгом соответствии требованиям пожарной безопасности, с соблюдением действующих экологических и архитектурных норм, законодательных актов и Земельного кодекса. Этот список довольно обширен, так как при последующей эксплуатации всех объектов вашего участка должна обеспечиваться безопасность вашего проживания, без нарушения прав и спокойствия ваших соседей.

Документ подлежит согласованию в государственных органах соответствующего профиля; если он правильно составлен, то после согласования можно начинать строить.

Какие документы требует проектная компания для составления генерального плана

Проектное бюро, которое будет разрабатывать генплан вашего земельного участка, попросит предоставить следующие документы:

1. для определения точных границ участка потребуется кадастровый план;
2. результаты топографической съемки (масштаб 1:500), которые демонстрируют границы и рельеф земельного участка, расположение инженерных коммуникаций, дорог и деревьев.

Действует этот документ 3 года, на нем должны стоять, кроме даты выдачи, печать организации, а также обозначено лицо, выдавшее этот документ.

Дополнительно прикладываются ваши пожелания по размещению дома, хозблока, различных коммуникаций и зеленых насаждений.

Какие вопросы заслуживают особого внимания

Следует знать, что существующими правилами противопожарной безопасности строго регламентируется расстояние между капитальными постройками, поэтому, кто первый утвердит свой генплан, тот и получит приоритет в расположении строений на участке, а соседи будут вынуждены отмерять необходимое расстояние от ваших зданий, чтобы построить свои.

Обязательно нужно запланировать устройство дренажной системы, чтобы избежать излишней влажности на участке и его подтопления от большого количества осадков или в период снеготаяния.

Неровности рельефа следует непременно обыграть в своих интересах: дом построить на возвышенности, выбрав место с наименьшим уклоном, а на крутых склонах устроить подпорные стенки. Не забудьте оборудовать «смотровую площадку», откуда открывается наилучший обзор окрестностей.

Безусловно, на своем участке каждый распоряжается, исходя из личных предпочтений и желаний, но чтобы избежать в будущем неприятных ситуаций, лучше все-таки сделать и согласовать генеральный план своей территории.

Составление генерального плана земельного участка направлено на решение двух задач:

• Задача №1 . Формирование документа, который в обязательном порядке должен пройти основательное согласование с надлежащими органами. Это требуется для того, чтобы владелец надела мог возвести на принадлежащей ему территории капстроения и сделать подвод необходимых инженерных коммуникаций.

Зачастую многие собственники земельных участков уверены в том, что они вольны делать на своей земле все, что им заблагорассудится, но это далеко не так. Органы самоуправления, архитектурный надзор скрупулезно следят за должным исполнением генерального плана заселения земельных участков, за технически правильным выполнением подведения всех коммуникационных сетей, поскольку последние не должны представлять опасность для людей. К примеру, составление плана должно в полной мере отвечать всем установленным противопожарным инструкциям. Так, по действующим нормам проезжая часть на индивидуальном участке должна пролегать от стен проектируемого строения на расстоянии, которое не должно составлять менее пяти метров, а ширина проезжей части – минимум три с половиной метра. Максимальное соблюдение данных нормативов обеспечит свободный проезд спецтехники и проведение спецработ на участке.

• Задача №2 . Разработка генплана участка позволит иметь в распоряжении сформированный проект, который разрешит максимально достоверно вычислить правильное распределение на территории участка всех строений: жилого дома, хозяйственных блоков, игровой площадки, бассейна, цветочных клумб, огорода и другое. В том случае, если собственник участка отдаст предпочтение типовому проекту, то все равно желательно учесть особенности своего участка.

Составляющие генплана земельного участка

Генплан участка, разработанный под застройку земельной территории, представляет чертеж масштабом 1:500 и включает целый комплект документов. Это:

• Ситуационный план – схематичное отображение месторасположения конкретного участка земли в составе зоны заселения.
• Опорный план – схематичное отображение действующих на участке построек, коммуникаций и имеющихся деревьев.
• Генплан (главный чертеж) – схематичное изображение участка с обозначение планируемых стройобъектов, зеленных насаждений, пешеходных дорожек, подъездных путей к участку.
• Сводный чертеж инженерных сетей – их прокладка на территории участка с обозначением точек их ввода в стройобъект.
• Схема подготовительных работ инженерного характера по участку и его вертикальной планировки – содержит план объема земляных работ, отметки высоты в различных точках территории.
• Схема использования участка в период проведения стройработ.
• Пояснительная запись и показатели технического и экономического характера, относящиеся к площади земельного участка и его объектам (постройкам, коммуникациям, дорожкам, насаждениям).

Предоставлением образцов плана земельных участков занимаются надлежащие должностные органы. Но как показывает, практика существуют компании, которые выполняют данную работу за умеренную плату – подготовят нужный план участка и завизируют там, где это необходимо сделать.

В ходе разработки генплана специалист максимально точно определяет месторасположения жилого объекта на территории участка. При этом должны быть строго учтены все допустимые противопожарные и санитарные инструкции по отношению к другим находящимся объектам строительства на собственном участке и прилегающих землевладений. Кроме этого, обязательно определяется местоположение элементов инженерных сетей (коллектора теплового насоса, септика, колодца, скважины), вырабатываются рекомендации по проведению инженерно-технических мероприятий (укрепление рельефа, осушение участка). Также создаются рекомендации для привязки таких этапов как выбор решения по созданию фундамента, конструкции здания для оптимальной нагрузки на фундамент строительных материалов, электрификации объекта, отопления, канализационной сети.

Для выполнения проекта генплана надо предоставить:

• топографическую съемку или , что даст полное представление о границах проектируемого участка и его ориентации в пространстве;
• схему, отражающую подсоединение к внешним инженерным сетям (водопровод, проход канализационных труб, электрической линии, газопровода);
• схему, которая воспроизводит расположение наличествующих построек на соседних участках, проложенных дорог и всех подъездных путей прилегающих участков;
• описание всех собственных построек, которые планируется возвести на территории.

Как сделать схему генерального плана участка видео пособие

Что необходимо учесть при разработке генерального плана?

• Формирование генплана земельного участка предполагает обязательный учет зоны контроля. Сюда относятся линии прохождения всех планируемых инженерных коммуникаций. В зоне данных линий строго запрещено производить застройку территории, а также производить посадку крупных деревьев.
• Составление генплана территории участка предусматривает жестко определенное расстояние между строениями сопредельных участков, которое устанавливается не по личному желанию владельца, а регулируется действующими противопожарными нормативами.
• В план участка должна быть включена схема дренажной системы, что позволит в будущем избежать возможного подтопления.
• Если месторасположения участка дает возможность осматривать окрестности, то в генплане стоит отразить видовые точки.
• Если участок имеет неровную территорию (возвышенности перемежевываются с низинами), то капитальное строительство дома все-таки лучше производить на возвышенности. В том случае, если участок расположен непосредственно в низине, то необходимо принять надлежащие меры, препятствующие подтоплению построек.
• Капитальные строения (дом, хозяйственные блоки) целесообразно располагать в точках, имеющих малый уклон, соблюдая параллель горизонталям. Если участок наделен крутыми склонами, то для того чтобы земляное полотно имело устойчивую поверхность, необходимо использовать при строительстве подпорные сооружения.
• В соответствии с нормативами дом и все капитальные хозяйственные блоки должны граничить с уличной территорией на расстоянии 5-6 метров, а с сопредельной территорией соседей – 3 метра.
• Согласованный в районной архитектуре генплан не позволит соседям поставить какое-либо строение непосредственно рядом с границей.

Проектирование СПОЗУ

СПОЗУ - Схема планировочной организации земельного участка необходима для согласования размещения дома на земельном участке, если он имеет статус ИЖС (индивидуальная жилая застройка). СПОЗУ разрабатывается в соответствии с Постановлением правительства РФ №87 от 16.02.2008 г. (раздел 2 "Схема планировочной организации земельного участка" в ред. от 13.042010 г.) и на основании ст.51 Градостроительного Кодекса РФ . СПОЗУ, совместно с документами о собственности на участок и градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ) необходимо предоставить районному архитектору (МФЦ, Госстройнадзор) для получения разрешения на строительство жилого дома. Схема разрабатывается индивидуально, на основе предоставленных исходных данных (см. ниже), и предоставляется отдельно к проекту, в электронном виде для самостоятельной распечатки.

Пример СПОЗУ:

Исходные данные для разработки СПОЗУ для строительства дома:

• Утвержденный и зарегистрированный в установленном порядке градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
• Копии право устанавливающих документов о праве собственности на земельный участок (свидетельство о праве собственности или договор аренды, договор пользования земельным участком, акт о землепользовании)
• При наличии, технические условия, договоры на присоединение к внешним инженерным сетям (газ, вода, ливневая и бытовая канализация, электричество, тепло, проводная связь)
• Копия кадастрового паспорта земельного участка, или нескольких земельных участков, планируемых к совместному использованию
• При наличии, копии паспортов зданий, сооружений, строений, объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке с экспликацией и планом земельного участка
• При наличии, геоподоснова или топосъемка с границами выделенного участка
• Выбранный проект дома и иных зданий, планируемых к застройке на земельном участке
• При наличии. копию межевого дела

СПОЗУ является составной частью общего Генплана земельного участка.

В текстовой части СПОЗУ отражается:

• Характеристика земельного участка для индивидуального жилищного строительства
• Обоснование границ санитарно-защищенных зон (охранных зон, санитарных разрывов) объектов строительства в пределах границ земельного участка
• Обоснование планировочной организации земельного участка в соответствии с градостроительным и техническим регламентами
• Описание решений по благоустройству территории

В графической части СПОЗУ отражается:

• Места размещения существующих и проектируемых объектов строительства с указанием существующих и проектируемых подъездов и подходов к ним
• границы зон действия публичных сервитутов (если имеется)
• Границы санитарно-защитных зон, охранных зон, санитарных разрывов (если имеется)
• Решения по планировке и благоустройству земельного участка
• условные обозначения

Стоимость и срок разработки СПОЗУ зависит от исходных данных и размеров земельного участка. Стоимость может составить от 2 000 рублей, срок от 1 рабочего дня .

Проектирование генплана участка

Проект генерального плана участка является основанием для начала строительных работ на участке, для выноса дома в натуру и организации строительной площадки. Если ваш участок выделен под индивидуальное жилищное строительство - проект генплана подлежит согласованию при получении разрешения на строительство.

Как правило, такой проект включает три основных раздела:

• схема планировочной организации земельного участка (генплан); при строительстве на сложном рельефе может включать проект вертикальной планировки (организации рельефа);
• схема (совмещенный план) внешних инженерных сетей; при необходимости может быть дополнен инженерным проектом дренажа и ливневой канализации;
• эскиз общего решения благоустройства участка; может включать проект конструкций фундамента ограждений, подпорных стенок, ландшафтных лестниц.

В ходе проектирования выполняется привязка дома к конкретной территории застройки – определяется расположение дома на участке с учетом допустимых по противопожарным и санитарным нормам расстояний до других объектов строительства, в том числе и на соседних участках; определяется расположение элементов инженерных систем (септика, коллектора теплового насоса, скважины или колодца и пр.); вырабатываются рекомендации по инженерно-техническим мероприятиям, связанным с осушением участка или укреплением его рельефа, по перемещению грунта в целях снижения затрат на благоустройство.

Часть рекомендаций существенна для следующих этапов привязки: оптимизации освещенности помещений объекта (инсоляции), выбору решения фундамента и корректировке материалов и конструкций здания для оптимизации нагрузки на него, решению внешних сетей канализации и отопления, и т.д.

Для выполнения проектных работ необходимо предоставить:

• план участка с точными границами и ориентацией по сторонам света (кадастровый план или топографическую съемку);
• схему подключений к внешним инженерным сетям (подключение газа, электроснабжения, при наличии - водоснабжения и канализации);
• схему расположения зданий на соседних участках, дорог и проездов (ситуационный план);
• описание построек, которые вы хотите также разместить на вашем участке строительства.

При этом крайне желательно выполнить инженерно-геодезические изыскания (топографическую съемку в масштабе 1:500 (для участков со сложным рельефом - 1:200), затрагивающую и соседние с участком строения) и инженерно-геологические изыскания (геологическую разведку), без которых невозможно говорить о точности проектирования и последующего выноса дома в натуру, об оптимальности затрат на проведение работ на земле.

Стоимость и срок разработки Генплана участка зависит от исходных данных, сложности и размеров земельного участка , и может составить от 10 000 рублей, срок разработки от трех рабочих дней.

Согласно законодательству Российской Федерации, перед проведением капитального строительства, а также прокладыванием инженерных и коммунальных систем на земельном участке, находящемся в собственности, владелец обязан предоставить необходимые документы в специальный государственный орган. Основным таким документом является генплан участка.

Что это такое

Генеральный план земельного участка - это проектный документ , на котором отображена планировка соответствующей ему территории. Здесь учитываются все неровности рельефа и размещение объектов в соответствии с требованиями пожарной безопасности.

Ключевая часть генплана дома - это изображение в определенном масштабе , которое получается с помощью наложения плана объекта на общий план территории. В качестве объекта принято рассматривать как находящуюся в собственности землю со всеми сооружениями на ней, так и целые районы и населенные пункты.

Генеральный план участка выполняет несколько задач. Главной из них является получение владельцем разрешения на проведение различного рода работ в виде капитального строительства или проведения коммунальных и инженерных систем.

Некоторые граждане ошибочно считают, что, если участок принадлежит им, то они вольны в своих действиях на нем. Это не совсем верно: существуют специальные государственные органы, которые осуществляют контроль за соблюдением всех необходимых норм. Таким образом, уменьшается риск возникновения каких-либо аварий на объекте.

Второй задачей, которую выполняет генплан, является возможность владеть готовым проектом со схемой размещения всех объектов на плане. С его помощью можно производить точные вычисления и планировать стройку будущих сооружений.

Документы для оформления

Для оформления практически любого документа необходимо собрать целый перечень документов. Генеральный план не стал исключением. Понадобятся следующие бумаги:

• кадастровый план участка, в котором указаны точные границы;
• схема, на которой отображаются подсоединения к коммунальным системам;
• схема, воспроизводящая размещение строений и проезжих частей вблизи участка;
• опись всех строений, которые планируется разместить.

На первый взгляд список выглядит довольно просто. Однако придется приложить некоторые усилия при сборе этих документов. Когда с этим будет закончено, можно начинать процедуру составления плана.

Нюансы при разработке

Необходимо учитывать каждую зону контроля, к которым относятся инженерные сооружения. В этих местах строго запрещено возводить любые сооружения, а также высаживать высокие растения.

Если земля имеет неровности, то необходимо возводить жилой дом на самой высокой площадке. Это предотвратит проблемы при затоплении. Однако допускается возведение и в низине, в таком случае совершаются определенные действия, чтобы уменьшить риск подтопления здания.

В тех случаях, когда сооружение возводится на наклоне, крутизна которого составляет больше ½, необходимо обеспечить устойчивость земляного полотна. Для этого используются различные подпорные стенки и другие подобные приспособления.

Согласно законодательным нормативам, требуется производить постройку сооружений минимум в 5 метрах от границы и минимум в 3 метрах от соседнего участка.

Структура плана

Генеральный план земельного участка - это изображение в масштабе 1:500, которое содержит целый перечень документов для отображения необходимой информации. К ним относятся:

Чтобы максимально облегчить разработку плана, можно прибегнуть к услугам специальных органов и организаций.

Куда обращаться, сроки и стоимость

Когда весь пакет документов будет собран, нужно обратиться в Комитет по архитектуре и градостроительству. Там заполняется заявление по образцу, а также сдаются все документы.

В каждом случае срок составления плана занимает разное количество времени. При обращении в частную организацию работа будет выполнена гораздо быстрее.

Если заявление было подано в государственный орган, то весь процесс будет бесплатным для собственника. В частной организации за это потребуют оплату, однако, как говорилось ранее, сделают генплан намного быстрее и, возможно, качественнее.

Почему могут отказать

К сожалению, существует большое количество причин, по которым могут не только отказать в составлении генерального плана земельного участки, но и не принять документы вовсе. В список этих причин входят:

Причин, по которым можно получить отказ, довольно много. Однако если учесть все требования и рекомендации и с ответственностью заняться вопросом получения генерального плана, то никаких проблем возникнуть не должно, и уже через некоторое время собственник может получить на руки желаемый документ.