С конца января 2016 года на рынке загородной элитной недвижимости наблюдается всплеск покупательской активности. Количество запросов на просмотры домов в настоящее время почти на 30% выше, чем за аналогичный период прошлого года. Несмотря на это, многие покупатели находятся в плену стереотипов, что рынок «стоит», и с покупкой загородного дома можно не спешить. Эксперты компании «Метриум Групп» проанализировали, какие заблуждения сложились во время кризиса у потенциальных покупателей элитной загородной недвижимости.
1. Элитный загородный дом можно сейчас купить с дисконтом 50%
Практически каждый второй покупатель начинает сегодня осмотр дома с требования скидки у продавцов. Многие уверены, что в кризис можно легко снизить цену в два раза и купить «канарейку за копейку». Однако реальные продажи показывают совсем иную картину. С дисконтом 40-50% сегодня можно купить только объекты стоимостью от $10 млн.
По итогам 2015 - начала 2016 года средний размер дисконта по сделкам с домами стоимостью до 50 млн рублей составил 9%, в ценовом диапазоне от 50 до 150 млн рублей - 17%, а для объектов стоимостью более 150 млн рублей - 24%. При этом в случае с особо ликвидными домами, расположенными на престижных направлениях, с хорошей планировкой, удачной архитектурой и адекватной ценой, о каком-либо торге вообще не может идти речи.
«Не секрет, что стоимость самых дорогих загородных особняков до кризиса была явно завышена и часто не соответствовала реалиям рынка, - отмечает Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». - Кроме того, еще год назад цены было принято указывать в долларах, а теперь - в рублях. С учетом курса валют и дисконта в 50% от долларовых цен, в рублях стоимость домов осталась практически прежней. При этом спрос на такие дорогостоящие объекты - стоимостью от $10 млн - как и в предыдущие годы, не высок, а сделки - единичны. Основной объем продаж сегодня приходится на «недорогие» для данного рынка дома, дисконта на которые либо нет, либо он минимален».
2. На загородном рынке сейчас затоваривание
Весь прошлый год то и дело муссировались слухи о том, что многие собственники кинулись продавать свои дорогие загородные дома, и рынок заполонили новые предложения. Это связывали с очередной волной отъезда семей состоятельных людей за границу на фоне «буйства» кризисных явлений в стране, и с желанием собственников выручить максимум средств от продажи активов, номинированных в долларах. По факту могли уехать 10 знакомых человек, а фантазия дорисовала, что страну покидает большинство владельцев крупных капиталов.
«На самом деле затоваривание рынка - это очередная фантасмагория, - говорит Илья Менжунов. - У неспециалистов могло сложиться впечатление, что число объектов, выставленных на продажу, с наступлением кризиса выросло в несколько раз. Но если посмотреть статистику, то оказывается, что по сравнению с началом 2014 года, в 2016 году количество предложений увеличилось максимум на 10%. Ежемесячная динамика появления новых объектов на вторичном рынке полностью соответствует докризисному периоду. В базе любой крупной риэлтерской компании в настоящее время насчитывается 2-3 тыс. элитных загородных объектов. Их число неизменно вот уже несколько лет».
3. Спрос на элитные загородные дома сейчас минимален
По данным «Метриум Групп», за одну неделю в компанию поступает не менее 200 запросов на просмотр загородной недвижимости. Это почти на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и сопоставимо с докризисными показателями. В день проводится 4-5 показов. «Все второе полугодие 2015 года на рынке копился отложенный спрос, - комментирует Илья Менжунов. - Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, наблюдая за динамикой цен. Многие продавцы действительно скорректировали цены, и количество объектов с адекватной стоимостью, соответствующей текущим реалиям рынка, стало доминировать. После новогодних праздников произошел всплеск покупательской активности. К клиентам пришло понимание того, что кризис может длиться сколь угодно долго, но в то же время жизнь проходит. Поэтому многие из тех, кто откладывал покупку загородного дома «на потом», занялись реальным поиском и просмотрами подходящих объектов».
4. С покупкой дома можно не спешить
Это заблуждение является следствием предыдущих стереотипов: рынок переполнен предложением, а спрос на дорогую загородную недвижимость - отсутствует. «Даже если дом в процессе просмотра понравился клиенту, и ему удалось договориться с продавцом о приемлемой цене, многие покупатели не спешат совершать сделку, - рассказывает Илья Менжунов. - Покинув объект, они продолжают «прощупывать рынок» и изучать другие предложения, будучи уверенными, что рынок стоит и предложение никуда не уйдет. А тем временем, этот дом покупает кто-то другой. В феврале у нас был случай, когда от одной семьи в процессе их раздумий «уходило» три объекта подряд. В Москве насчитывается примерно 500 тыс. долларовых миллионеров, и спрос на качественные объекты с адекватной ценой существует, несмотря на кризис».
5. Цены на элитные загородные дома должны еще упасть
В этом убеждены практически все потенциальные покупатели. Однако, по мнению экспертов компании «Метриум Групп», предпосылок к еще большему снижению стоимости элитной загородной недвижимости не существует. По тем объектам, владельцы которых действительно заинтересованы в продаже, корректировка цен к настоящему времени уже произошла. Остальные продавцы готовы «держать оборону» до последнего, и идти на уступки покупателям не собираются. «При сохранении текущей ситуации - без значительных колебаний курсов валют и новых потрясений во внешнеполитической обстановке - стоимость элитной загородной недвижимости останется на существующем уровне, - уверен Илья Менжунов. - Некоторые клиенты после просмотра объекта стоимостью, скажем, 150 млн рублей, заявляют, что им все понравилось, но они готовы купить этот дом только за 75 млн рублей, без всякой на то аргументации. Важно понимать, что если стоимость объекта не была изначально завышена, то снижение цены в два раза нереально. Особенно, если речь идет о «недорогих» для данного рынка предложениях».
«Покупателям, планирующим приобретение элитной загородной недвижимости в ценовом диапазоне до 150 млн рублей, я бы рекомендовал не откладывать сделку, если они выбрали какой-то объект и он их устраивает по всем параметрам, - резюмирует Илья Менжунов. - Сегодня наиболее привлекательные предложения уходят с рынка гораздо быстрее, чем в прошлом году. По нашим наблюдениям, качественными домами с адекватной ценой в одной и той же локации в настоящее время одновременно интересуются примерно 50 клиентов. При этом в ближайшие месяцы мы ожидаем еще большего роста активности покупателей. Традиционно летний сезон является лучшим периодом для покупки загородной недвижимости, так как в это время видны все плюсы и минусы объектов. Мы уверены, сделки будут совершаться в разных ценовых сегментах. Но самый большой спрос ожидается на объекты стоимостью до 150 млн рублей. Как правило, это дома площадью 300-500 кв. м с участком в 20-50 соток, расположенные на престижных направлениях».
Загородное жилье всегда было признаком достатка и элементом роскоши, а не первой необходимости, поэтому кризис в данном сегменте проявился раньше, но протекает не так явно, как в городе. Анализ рынка показывает, что в 2017 году снижение цен на недвижимость продолжится, а рынок ждет крупный передел, который сопровождается слиянием и поглощением более слабых компаний. Кризисные явления в новом году будут усугубляться, объем сделок уменьшаться, а цены падать.
Чего стоит ожидать
2017 год начался на фоне и обещает быть достаточно непростым для «рынка площадей». В этом году эксперты предсказывают прохождение «дна»: объем предложений будет расти, а платежеспособность населения снижаться. К осени возможна некоторая стабилизация, цены перестанут идти вниз, достигнув минимального уровня.
Рынок загородной недвижимости тоже начинает адаптироваться к экономическим реалиям. Для большинства россиян жилье в провинции – это роскошь, однако сегодня тенденции несколько изменились. Клиенты для покупки дома начали использовать средства, вырученные при продаже квартиры в городе. Причиной такого поведения стало желание оптимизировать расходы на содержание недвижимости и стремление избавиться от жилья, в котором нет необходимости. Сейчас даже покупатели с высоким доходом стараются экономить. Однако на этом фоне в 2016 году лучше всего покупались дома класса элит и премиум, потому что во время кризиса можно купить эксклюзивные объекты по очень привлекательным ценам.
Большинство экспертов, работающих в этой сфере, утверждают, что мнение о кризисе ошибочно, на самом деле большого спада в данном сегменте в 2015 году не было. В первой половине года отмечалась сезонная активизация покупателей, а во второй половине объем сделок снизился на 30% за счет того, что многие клиенты уже совершили покупку. Девелоперы, специализирующиеся на элитном сегменте, отмечают, что в 15-м году трудно было отследить определенные закономерности (как и в предыдущие годы): в одних компаниях продажи выросли, в других остались на прежнем уровне.
Например, у Villagio Estate объем сделок увеличился на 30% относительно аналогичного периода 2014 года. Показательно, что самым большим спросом пользуются уже построенные дома в поселках с высокой степенью готовности и вторичное жилье. Растет популярность и недавно запущенных проектов в дорогом сегменте – это объясняется тем, что ликвидные дома заканчиваются, а спрос на них остается. Например, в поселке «Ренессанс Парк» летом было продано в два больше домов, чем весной.
Перспективы аренды
Спрос на аренду загородных домов в прошлом году оставался достаточно устойчивым, а снижение не превышало 7%. На фоне того, что предложение увеличилось на 12%, конкуренция между продавцами усилилась. Наибольшей популярностью, так же как и при продаже, пользуются элитные дома, здесь спрос увеличился на 3% за счет коррекции ставок, вызванной конкурентной борьбой. В средней ценовой категории стабильным интересом пользуются дома комфорт-класса, находящиеся на расстоянии до 40-45 километров от МКАД.
Четкие закономерности развития рынка выделить трудно, потому что загородная недвижимость сильно отличается уровнем ликвидности и качеством. В результате на некоторые объекты можно было получить скидку до 30%, в то время как ликвидные дома в течение всего сезона пользовались спросом без всяких дисконтов. Интересно, что появилось больше арендаторов, желающих снять жилье не на летний сезон, а для круглогодичного проживания.
Итоги 2015 года на рынке элитных предложений
Несмотря на неплохую активность на рынке, кризис скорректировал запросы покупателей и средние цены на объекты. Если по количеству сделок 2015 год не уступал прошлому, то объемы бюджетов ощутимо изменились. В элитном сегменте суммы покупок существенно снизились, покупатели стремились заключать сделки в рублях или в долларах США с дисконтом до 50%.
Летом 2014 года покупка домов стоимостью 5-10 миллионов долларов США считалась обычным явлением, а в 2015-м – это стало редкостью (бюджет свыше 3 000 000 американских долларов составляет 25% от общего объема продаж). Большим спросом пользовались таунхаусы стоимостью до 25 000 000 рублей под отделку, дома бюджетом до 50 000 000 рублей и участки около 1 000 000 рублей за сотку. Средний бюджет на покупку загородного элитного жилья составляет 2,5-2,8 миллионов долларов США, получается, что по сравнению с 2014-м он сократился в два раза.
Компания Blackwood подвела итоги первого полугодия в сегменте и оказалось, что всего было продано 179 объектов. Наибольшей популярностью пользовались дома в поселках класса «премиум» (55% от общего объем сделок), чаще всего покупали коттеджи, их доля в классе «премиум» достигла 62%, а в классе «люкс» — 76%.
Перспективы развития
Сильных взлетов и падений в 15-м году на рынке элитных предложений не наблюдалось, в целом объем сделок сократился на 25% относительно 2014 года, а это привело к снижению цен на 10%-15%. Однако рынок престижной недвижимости не так сильно подвержен стрессам, а спрос на площади класса люкс остается стабильным.
Динамика реализации объектов показывает такие результаты: в январе, марте и апреле активно покупались дома эконом-класса, в феврале и мае – бизнес-класса, а вот в летний период преобладали сделки с объектами бизнес и премиум-класса. В первом квартале 2015 года отмечался лихорадочный спрос, клиенты хотели сохранить свои сбережения и мгновенно принимали решение о покупке собственности. Угасание спроса произошло также быстро, как и началось. Весной и покупатели опять потянулись на рынок, но осенью случился новый виток девальвации, что сразу сказалось на покупательской способности россиян.
Количество новых проектов в сегменте коттеджных поселков существенно сократилось. В настоящее время заморожено 160 проектов, треть из которых периодически начинают реанимировать, и выдают за новые. Продажи дач и участков в садоводствах показали неровную динамику: всплески спроса сменялись затишьем на рынке, это было вызвано не сезонными факторами, а приступами паники после просмотра новостей. В результате снижение продаж в данном сегменте достигло 50% относительно 2014 года. Хотелось бы отметить, что самыми популярными объектами демократичного загородного сегмента в прошлом году были небольшие дома без излишеств, но с удобствами.
Сейчас условия на рынке диктуют потребители, а самым большим спросом пользуются объекты, цены на которые зафиксированы в рублях. Последней тенденцией на элитном рынке стала фиксация стоимости в рублях по курсу 35-50 рублей за доллар США. Эксперты отмечают, что, несмотря на проблемы в экономике, клиенты готовы и дальше покупать загородную недвижимость. Многие покупатели имеют сбережения в иностранной валюте, поэтому в этом году можно будет совершить выгодную сделку по хорошей цене. Однако стоит поторопиться, потому что самые ликвидные объекты во всех сегментах загородного рынка постепенно исчезают, а новых предложений в ближайшее время ждать не стоит.
Девелоперы поселков, находящихся на завершающей стадии, торопятся распродать остатки и дальше зарабатывать на инфраструктуре, аренде и обслуживании действующих объектов. Остальные проекты, скорее всего, столкнутся с трудностями и будут заморожены. Представители агентств недвижимости надеются, что к весне спрос на дачи вернется, потому что теперь многие курорты для россиян закрыты, а курс американского доллара не позволяет отдыхать за границей. Можно сказать, что дачный отдых сегодня как никогда актуален.
На данный момент аналитики не берутся делать прогнозы: экономисты пророчат падение российской экономики. Одним словом не видно стабилизирующих факторов, которые могли бы способствовать положительным прогнозам на ближайшие годы, а с учетом того, что рынок провинциального жилья вообще плохо предсказуем, делать выводы о перспективах на будущее практически невозможно.
Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», подводит итоги 2017 года для рынка загородной недвижимости и дает прогноз на 2018 год.
По данным , 2017 год не запомнился участникам рынка загородных домов и участков выдающимися позитивными тенденциями. Так, из 60 вышедших в 2017 году на рынок новых поселков действительно ликвидное предложение составляет менее трети.
«Сегодня большинство застройщиков придерживаются пессимистичных настроений, и с точки зрения маркетинга и ценообразования 2017 год действительно был не лучшим периодом для активного выхода на рынок. Платежеспособный спрос сосредоточился в низком сегменте комфорт-класса, где покупатель не ожидает многого и при принятии решения отталкивается только от бюджета покупки. Спрос в целом сокращается год за годом и интерес к проектам теперь слабо зависит от транспортной доступности, концепции, наличия или отсутствия инфраструктуры - покупательским поведением руководит бюджет», - отмечает управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.
Но в 2018 году, по прогнозам аналитиков «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», спад девелоперской активности может смениться позитивной тенденцией: выходом на рынок новых застройщиков загородного жилья. Хотя сейчас можно говорить о старте в новом году не более 10 качественных поселков в Московской области, во второй половине года могут быть анонсированы новые проекты. К развитию на загородном рынке девелоперов подтолкнут вступающие с 1 июля 2018 года в силу поправки в 214 ФЗ, которые обязывают участников рынка для строительства многоэтажного жилья в Москве иметь в портфеле не менее 10 000 кв. м реализованной жилой недвижимости, а также не допускают выдачу более 1 разрешения на строительство на одну компанию.
«Для частных коммерческих застройщиков в Москве наступает период, когда имеет смысл обратить внимание на загородные проекты. Компании, которые не смогут выстроить новые стратегии работы в текущих реалиях, могут выйти на загородный рынок. В то же время преодолеть ограничение в 10 000 кв. м для получения разрешения на строительство можно в том числе за счет строительства коттеджных поселков: этот объем сопоставим с поселком на 50-100 домов, в зависимости от площади; и спрос на готовое жилье сегодня постепенно растет, что может стать позитивным стимулом для начинающих девелоперов загородного рынка», - рассказывает эксперт.
По мнению Владимира Яхонтова, в 2018 году продолжится переход спроса из сегмента участков без подряда в сегмент готового жилья - таунхаусов и коттеджей. Стабильный интерес аудитории вызывают и малоэтажные жилые комплексы как альтернатива классическим коттеджам: «Мы также отмечаем стабильный спрос на квартиры в малоэтажных домах, которые рассматриваются как наиболее доступный готовый продукт в загородном сегменте. К примеру, в ЖК «Остров Эрин» в Новой Москве наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры в бюджете от 3 млн рублей: для молодых семей это оптимальная возможность сменить городской стиль жизни на более комфортный загородный, сохранив при этом преимущества цивилизованной среды для жизни», - рассуждает эксперт.
Также объективными предпосылками к переходу спроса в сегмент готового жилья становятся факторы бюджета: «Разница в стоимости между самостоятельной постройкой дома на участке без подряда и покупкой готового продукта под «ключ» сейчас уже составляет 5-15% в зависимости от класса проекта и используемых материалов. При этом на готовые дома от застройщика все чаще обращают внимание те покупатели, для которых дом за городом - не временное жилье, а альтернатива городской квартире, с большим уровнем комфорта и лучшей экологией», - говорит эксперт. Те застройщики, которые первыми в 2018 году поймут основные потребительские тренды, к концу года имеют все шансы выгодно увеличить свою долю на рынке и реализовать текущие проекты даже с учетом общего снижения спроса.
25.04.2019В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость исследовали состояние рынка первичного жилья старой Москвы, а также спрогнозировали несколько направлений его развития. Так, в массовых ценовых сегментах покупатели предпочитают квартиры метражом 38–55 кв. м в проектах комфорт-класса и все более позитивно относятся к новостройкам, возведенным на месте бывших промзон. В свою очередь, двухуровневые квартиры и жилье с террасами превращаются в «раритеты» масс-маркета.
В ИНКОМ-Недвижимость проследили за продолжающимся приростом средней стоимости предложения 1 кв. м на вторичном рынке недвижимости старой Москвы: на данный момент она находится на рекордно высоком уровне - 208 тыс. рублей (+16,4% за год). Причем к изменению данного показателя привело не только существенное увеличение покупательской активности в прошлом году (в настоящее время спрос, наоборот, пошел на спад), но и вымывание из экспозиции наиболее демократичных по цене объектов - до 15 млн рублей. В результате если год назад такие лоты занимали на «вторичке» столицы долю в 61%, то сейчас - лишь половину.
22.04.2019Накануне отпускного сезона в Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость проанализировали рынок найма загородных коттеджей и дач в Подмосковье. В частности, было выявлено снижение совокупного объема предложения на 18% по отношению к данным апреля 2018-го. Специалисты компании связывают тенденцию с падением интереса к летней аренде загородной недвижимости - по сравнению с докризисным периодом пятилетней давности отрицательная динамика спроса составила 24%. В таких условиях часть наймодателей выводит невостребованные объекты из экспозиции, считают эксперты ИНКОМ-Недвижимость. Исключением стал прошлогодний сезон: теплая погода и мундиаль способствовали значительному росту числа сделок и расширению ассортимента - на 30% в годовом выражении.
18.04.2019Пока в правительстве обсуждают проект поддержки строительства частных домов (ИЖС) - в частности, запуск программы льготной ипотеки со ставкой не выше 10% и выдачей кредита под залог земельного участка, - в Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали, насколько сейчас востребована ипотека на первичной «загородке» Подмосковья и как может помочь рынку новая инициатива. Так, за пять лет число ипотечных займов на покупку объектов, реализуемых согласно 214-ФЗ, т.е. таунхаусов и квартир в «малоэтажках» (МЖД), выросло в среднем с 40% до 90%. Готовые коттеджи сегодня приобретают в ипотеку 80% клиентов против 35% в 2014 году. Участки без подряда (УБП) покупаются в кредит в 50% случаев, тогда как пять лет назад таких сделок было 15%.
17.04.2019В Департаменте вторичного рынка и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость по итогам марта исследовали актуальное состояние «вторички» старой Москвы, проследив за изменениями ее ключевых характеристик за месяц и год. В частности, специалисты компании выявили, что в сравнении с мартом 2018-го уровень спроса (количество авансов) в сегменте упал на 20%, в основном из-за продолжающегося ослабления покупательской активности после ее всплеска осенью прошлого года и начала роста ипотечных ставок. Так, доля продаж с привлечением кредита, в 2018-м достигшая максимального уровня - 42,4%, сейчас снизилась до 35,7%.
16.04.2019Специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость составили традиционный рейтинг наиболее доступных старомосковских квартир внаем: в апрельском ТОП-5 четыре объекта находятся на востоке города - возле станций метро «Щелковская», «Измайловская» и «Новогиреево». Лидером чарта стала 1-комнатная квартира со ставкой найма 20 тыс. рублей в месяц: жилплощадь расположена в пешей доступности от станции метро «Домодедовская», сдается не более чем на 6 месяцев - с 1 мая по 1 ноября.
11.04.2019В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость изучили предложение и спрос на машино-места в подземных паркингах, находящихся в новых жилых комплексах в прежних границах Москвы. Если подземная парковка представлена лишь в 27% проектов комфорт-класса, то в элитном сегменте ее наличие обязательно, при этом в ЖК высшей ценовой категории на одну квартиру нередко приходится по два-три машино-места. Несмотря на значительную разницу в бюджетах сделок с жильем в разных классах, цена машино-места в паркинге составляет в среднем 7,5–10% от стоимости приобретаемой квартиры.
10.04.2019Рынок загородной недвижимости является одним из самых разнообразных и активно развивающихся. Коттеджи Подмосковья и организованные коттеджные поселки, таунхаусы, загородные жилые комплексы, дачные дома - это далеко не полный список возможных форматов загородного жилья. Еще разнообразнее круг вопросов, который возникает при покупке или продаже коттеджа, строительстве дома или дачи, оформлении документов на котедж или загородный дом. Вся полезная информация об этом сегменте собрана ниже в виде анализа рынка загородной недвижимости, обзоров и статей. Особое внимание уделено результатам собственных исследований рынка коттеджных поселков, рынка таунхаусов и рынка загородных жилых комплексов, которые аналитический центр проводит уже несколько лет подряд.
