Государственная провести кадастровую оценку земельного участка. Как и кем проводится кадастровая оценка земельных участков. Земли общего пользования населённых пунктов

Которая служит для точного определения ценности земли в соответствии с ее принадлежностью к одному из классов земель, разрешенных к использованию.

Государственная, или иначе, кадастровая оценка земли, как официальное мероприятие, имеет несколько целей:

• Создание полной базы используемых земель, унификация системы налогового обложения.
• Создание четкого представления о распределенных землях, количестве , возможности выдачи разрешений на строительство.

Наличие такой величины, как кадастровая стоимость, позволит владельцам земельных наделов иметь представление о реальной цене своего участка, что немаловажно при совершении сделок с ней, а также при получении стоимости налогообложения.

Кадастровая оценка должна проводиться раз в пять лет .

Определенная госцена земли остается постоянной до следующей оценки, причем величина эта является публичной и может быть доступной на сайте Росреестра, либо при личном посещении офиса. При этом, в идеале, каждый желающий может узнать стоимость любого участка земли.

Однако стоимость, равно как и другие кадастровые данные участка могут быть изменены и до истечения официально установленного срока в ряде случаев:

• изменились ;
• сам участок решением административных органов перемещен в иную категорию земель;
• изменение участка в результате природных явлений (обвалов, наводнений и т.д.);
• в документах, относящихся к участку, обнаружилась ошибка;
• обвал цен на землю;
• собственник земли обратились в государственные органы с заявлением о пересмотре цены.

Собственнику и арендатору стоит заинтересоваться государственной ценой своего участка, а также иметь представление о порядке цен на рынке недвижимости. Кадастровая стоимость должна быть корректной, соответствовать истинной стоимости земельных наделов в данном районе, с учетом расположения и прочего.

От этого зависит ряд весьма важных финансовых моментов:

1. сумма налоговой ставки (приватизированные участки являются налогооблагаемыми объектами, владелец ежегодно платит земельный налог установленного размера). Если, получив налоговое уведомление, владелец сочтет указанную сумму чрезмерной, он может оспорить ее через суд, для установления приемлемой налоговой ставки. Это касается не только частных владельцев дачных участков, но и арендаторов, занимающихся бизнесом, а также владельцев земель под зданиями предприятий.
2. если участок , то арендная плата также зависит от государственной оценки в том числе.
3. если земля будет объявлена необходимой для государственных нужд , то от размера кадастровой цены будет зависеть размер компенсации, которую должен получить собственник.

Методика определения кадастровой стоимости, почему кадастровая стоимость отличается от рыночной

Существует всего три метода определения кадастровой стоимости земли: затратный, доходный и сравнительный . Они могут применяться не только по отдельности, но сочетаться друг с другом в разной степени.

Самый простой способ – затратный , это просто определение себестоимости участка.

Второй метод – сравнительный – проводится на основе имеющейся информации о стоимости участков того же типа.

Доходный метод заключается в изучении информации об уже полученных доходах с этого участка, кроме этого, принимается во внимание прогноз о доходах, которые могут быть получены в дальнейшем.

На величину стоимости оказывают влияние и такие показатели как наличие коммуникаций, степень развития инфраструктуры, степень плодородности почвы и т.д.

На основе всех имеющихся факторов, а также принадлежности земельного участка к одной (или нескольким) категориям земель, разрешенных к использованию, выводится удельный показатель кадастровой стоимости земли на 1м3. Если участок принадлежит к нескольким категориям, то при расчете цены выбирается та категория, при которой стоимость будет максимальной.

При оценке обычных частных участков используется в основном сравнительный метод, иногда в сочетании с остальными двумя.

Если определена рыночная стоимость земли, то кадастровая не будет выше нее, согласно законодательству.

Порядок проведения оценки, расчет стоимости

Кадастровая оценка проводится только для зарегистрированных объектов, более того, любая сделка с недвижимостью, не прошедшей процедуру постановки на кадастровый учет и не получившей кадастровой оценки стоимости, будет признана недействительной.

Участок, прошедший учетную процедуру, имеет не только номер и оценку, но и привязку к карте района с указанием координат, у него измерена площадь (округляется до метра), ему присвоена категория. В описание участка внесены не только находящиеся на нем другие объекты недвижимости, но и находящиеся в его пределах лесные массивы и водные объекты.
Территориальный отдел Росреестра составляет списки участков, подлежащих оценке (по номерам, с указанием дополнительных характеристик).

Для каждого проводится отдельная оценка с соответствующим удельным показателем, при этом учитывается средняя на текущий момент.

Полученные результаты после утверждения фиксируются официальным актом и вносятся в учетную систему.

Надо заметить, что после каждой переоценки кадастровая стоимость все более приближается к рыночной, и на сегодняшний день владельцам приходится платить в несколько раз больше, чем раньше. Это существенно замедляет темпы постановки на учет земельных участков, находящихся во владении частных лиц.

Определение кадастровой стоимости земли профессиональным оценщиком

К услугам профессионального (независимого) оценщика земельных участков прибегают обычно в случае, когда правильность и корректность установленной при государственной оценке стоимости земли вызывает сомнения. Не только налоговая ставка зависит от этого, но и аренда, и стоимость земли при выкупе ее в личную собственность, и планировании использования ее в бизнесе.

Обычно предметом обсуждения является неправомерно завышенная стоимость земельного участка .

Сначала оценщик (имеющий соответствующие полномочия от своей компании) тщательно изучает документы, после чего делает вывод о целесообразности выставления иска о пересмотре стоимости. При этом учитываются и такие факторы, как затраты на сопутствующие мероприятия, и сколько это может занять времени. Только после этого, на основе анализа имеющейся информации, проводится прогноз возможного исхода планируемых действий.

Затем проводится сама независимая оценка, в соответствии с законом и стандартами. Составленный отчет анализируется сообществом независимых оценщиков, после чего составляется прошение в суд, в течение которого заказчику оказывается всесторонняя юридическая поддержка.

Изменение стоимости, заявление о пересмотре

Сама процедура обращения в соответствующие органы сводится к нескольким важным моментам.

1. Получение официального, в письменном виде, ответа на запрос об объекте кадастрового учета (подается в учреждение кадастрового учета, в течение нескольких дней ответ будет получен)
2. В зависимости от того, по какой причине подается прошение о пересмотре стоимости объекта, нужны следующие документы:
   • если причиной несогласия является неточность сведений об участке, то подаются документы, подтверждающие эту неточность (недостоверность)
   • если владелец не согласен именно с ценой, то подается отчет об установлении рыночной стоимости объекта
   • кроме этого (независимо от причины подачи прошения), необходим кадастровый паспорт объекта недвижимости, а также копия правоустанавливающего документа (нотариально заверенная).
   • грамотно написанное заявление о пересмотре установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Срок рассмотрения документов – 30 дней . Заявление без вышеперечисленных документов не принимается.

По рассмотрении комиссией представленных документов, заявление или отклоняется или принимается решение о пересмотре цены. О решении комиссии заявитель уведомляется в течение 5 дней с момента принятия соответствующего решения.

Где узнать кадастровую стоимость, все способы

Кадастровая стоимость относится к публичной информации, поэтому выяснить ее не составит труда, однако только при условии, что интересующие объекты прошли процедуру госрегистрации. Однако и о незарегистрированных объектах можно навести справки, но только при личном посещении офиса Росреестра.

При посещении офиса сведения предоставляются или бесплатно, или за очень скромную плату. Бесплатно предоставляется такой документ, как кадастровая справка, заказ на ее изготовление составляет пять дней

Если имеется , получить сведения намного легче, номер имеется на правоустанавливающих документах на объект.

Если документов нет (они могут быть утеряны, украдены), то по точному адресу объекта. Поскольку речь идет об участке, то должны быть известны: округ, название района, населенного пункта, номер дома, строения, дополнительные опознавательные знаки (номер может быть с дробью, с литерами и т.д.) . Если нет уверенности в точности адреса или он неполный, то найти через сайт может оказаться затруднительным, так как автоматический поиск требует абсолютной точности и приблизительных ответов не дает. В этом случае лучше обратиться ближайший офис Росреестра и оформить запрос. По истечении нескольких дней будет получен исчерпывающий ответ.

Можно также воспользоваться (в открытом доступе в сети), но и здесь необходим номер участка. Если он есть, то можно увидеть , но и размер и некоторые иные сведения.

Теоретически можно попробовать определить по местонахождению, но вряд ли это будет успешным, так как на этой карте адреса не отображаются, а идентификация участков проводится по буквенно-цифровым индексам.

Подробнее о том, как легко и быстро узнать кадастровую стоимость участка — на видео

Кадастровую стоимость можно узнать он-лайн. Если знать, как это делается, можно быстро получить сведения о фиксированной цене любого участка, что будет не лишним при его покупке или продаже.

Как проводится государственная кадастровая оценка земли населенных пунктов? В чем особенности кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения? Кем проводится кадастровая оценка земли?

Если вы владелец земельного участка, то наверняка заметили, что в последнее время существенно увеличился земельный налог. Причина тому - привязка налоговой базы к кадастровой стоимости. Для снижения налоговых выплат вам потребуется внеплановая кадастровая оценка земель.

Как ее организовать, расскажу вам я, Валерий Чемакин - консультант по правовым вопросам.

В конце статьи я расскажу, кто проводит кадастровую оценку земли на выгодных условиях.

1. Что такое кадастровая оценка земель и для чего она проводится

До последнего времени государство для целей налогообложения использовало устаревшее понятие инвентаризационной стоимости, которое применялось к объектам недвижимости. Методика ее расчета никакого отношения к рыночным механизмам не имела, поэтому налоговая база была очень низкой и владельцы даже больших участков платили сущие копейки.

Положение кардинально поменялось с введением понятия . Подробнее о нем у нас есть отдельная статья, а здесь отмечу, что ее расчет максимально учитывает рыночные механизмы ценообразования.

В связи с этим количество налоговых поступлений в казну значительно увеличилось. Вместе с тем образовалась и такая проблема, как чрезмерное завышение кадастровой стоимости, что повлекло увеличение числа обращений в суд.

Дело в том, что государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости участков, от которой зависит налоговая база. По закону государство ее проводит 1 раз в 5 лет. За такой срок ситуация на рынке может существенно поменяться и окажется значительно ниже кадастровой. В результате сумма налога будет несправедливой.

По этой причине законодатель позволил проводить внеплановую оценку по инициативе собственника и на основе ее результатов добиваться изменения сведений о кадастровой стоимости в Едином государственном реестре недвижимости в судебном и внесудебном порядке.

До 2020 года эти работы выполняют коммерческие компании наравне с Росреестром. За это время будут созданы бюджетные учреждения для выполнения вышеупомянутой функции.

Цели проведения внеплановой кадастровой оценки земель:

• снижение земельного налога путем изменения налоговой базы;
• определение справедливой суммы арендной платы;
• поведение сделок по отчуждению участков;
• использование земли в качестве залога для получения кредита.

Так как законодательно установлены различные категории земель по типу использования, то и правила их кадастровой оценки несколько отличаются. В оценке земель сельскохозяйственного назначения преобладает так называемый доходный метод. Он учитывает потенциальный доход, который может быть получен от использования земли по назначению.

Земли населенных пунктов чаще всего оценивают на основе имеющегося массива данных о средней рыночной стоимости единицы площади в том или ином поселении. При этом кадастровая стоимость не должна превышать рыночную. Подробнее все методы мы рассмотрим в следующем разделе.

2. Какие методы используются при проведении кадастровой оценки земель - обзор основных вариантов

Само понятие кадастровой оценки земель предполагает различную методику и порядок определения кадастровой стоимости в зависимости от назначения участка. Выбор метода предполагает четкое понимание оценщиком всех возможных вариантов использования земли.

Так как результаты сильно зависят от выбранного метода, предлагаю рассмотреть все основные варианты.

Вариант 1. Нормативный метод

Этот метод основан на принципе выявления нормативной стоимости земли в конкретном населенном пункте.

В определении окончательного результата учитывается несколько факторов по степени их влияния. Эта степень оценивается в баллах. Таким методом производится кадастровая оценка земель поселений. Она нужна для целей отчуждения, определения ставки земельного налога и получения залоговых кредитов.

Вариант 2. Метод сравнения продаж

Такой метод хорош, когда есть большое количество информации о продаже аналогичных участков на свободном рынке. Результаты кадастровой оценки земель, проведенной таким методом, зависят от количества сделок за короткий промежуток времени на конкретной территории. Чем их больше, тем точнее оценка.

Метод применим как к застроенным, так и к свободным земельным участкам. Его недостаток лишь в том, что он не учитывает индивидуальные особенности.

Вариант 3. Метод капитализации земельной ренты (доходный)

Принцип этого метода заключается в выяснении величины дохода, который потенциально можно получить от сдачи участка в аренду.

Вначале оценщик определяет сумму ренты, которая типична для подобных участков на территории, а затем применяет ее в оценке путем подстановки в определенные стандартные формулы. В результате в кадастровую стоимость входят не только квадратные метры, но прибыль, полученная от них.

К особым случаям определения кадастровой стоимости земельных участков относятся следующие:

• - кадастровая оценка земельных участков, расположенных в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений;
• - образование нового земельного участка;
• - изменение площади земельного участка при упорядочении его границы;
• - изменение вида разрешенного использования земельного участка;
• - перевод земельного участка из одной категории в другую или отнесение земельного участка к определенной категории земель;
• - выявление ранее учтенных земельных участков, не включенных в состав инвентаризационной описи.

Кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений

Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений не представляют собой самостоятельную категорию земель по целевому назначению, однако для их кадастровой оценки применяется Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденная приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 26.08.2002 № П/307.

Под земельным участком садоводческого объединения понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных или иных сельскохозяйственных культур, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений). Земельный участок огороднического объединения предоставляется гражданину или приобретается им для выращивания ягодных, овощных или иных сельскохозяйственных культур (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного мри зонировании территории). Под земельным участком дачного объединения понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных или иных сельскохозяйственных культур).

Определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется в следующем порядке:

• - кластеризация объединений (отдельно для садоводческих и огороднических объединений и для дачных объединений);
• - определение УПКС для каждого объединения,
• - определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

Кластеризация включает изложенные ниже действия:

• 1) составление перечня всех объединений субъекта РФ с их разделением на:
  • - садоводческие и огороднические объединения,
  • - дачные объединения;
• 2) определение типового перечня факторов кластеризации для каждой из групп объединений на уровне Российской Федерации. В Типовой перечень включаются следующие факторы:
  • - расстояние до районного центра,
  • - расстояние до ближайшего населенного пункта,
  • - расстояние до ближайшей остановки,
  • - число рейсов в день,
  • - расстояние до водоема,
  • - расстояние до леса,
  • - уровень преступности на 10000 человек в административном районе,
  • - наличие электричества,
  • - наличие водопровода,
  • - наличие магистрального газоснабжения,
  • - качественное состояние почв (балл бонитета),
  • - удаленность от источника загрязнения химическими веществами,
  • - продолжительность вегетационного периода,
  • - возможность летних заморозков,
  • - возможность наступления ранних осенних заморозков,
  • - вид покрытия подъездной дороги (асфальт, грунт и т.п.);
• 3) определение перечня факторов кластеризации для каждой из групп объединений на уровне субъекта РФ. Для определения перечня факторов на уровне субъекта РФ формируется группа экспертов, в которую входят специалисты профильных комитетов местных администраций, занимающиеся вопросами кадастровой оценки земель, и территориального органа Росимущества, оценщики и риелторы. Эксперты определяют перечень факторов кластеризации для каждого из двух видов объединений (садоводческих, огороднических и дачных) на уровне субъекта РФ на основе типового перечня факторов кластеризации.

При определении перечня факторов кластеризации для каждого из видов объединений эксперты могут дополнить типовой перечень факторами, оказывающими влияние на стоимость земель указанных объединений в данном субъекте РФ, либо исключить из типового перечня несущественные, но их мнению, факторы. В каждом определенном ими перечне факторов кластеризации эксперты выбирают один фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земель объединений этих видов (например, для дачных объединений - расстояние от столицы субъекта РФ). Перечни факторов кластеризации для каждого из видов объединений, а также факторы, оказывающие наибольшее влияние, утверждаются на уровне субъекта РФ;

• 4) определение эталонного земельного участка для каждого объединения. Эталонным является земельный участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав объединения. Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в объединении, так и гипотетическим;
• 5) объединение эталонных земельных участков в кластеры на основе схожести их характеристик, определенных в разрезе факторов кластеризации. Кластеризация эталонных участков представляет собой их группировку по общности признаков на основе кластерного анализа. Кластеризация проводится отдельно для двух видов объединений (садоводческих и огороднических объединений;- дачных объединений). До проведения кластеризации проводится группировка эталонных земельных участков каждого из видов объединений по фактору, оказывающему наибольшее влияние на стоимость земель этого вида объединений. Диапазон изменения фактора в пределах каждой группы устанавливается группой экспертов, которая формировала перечень факторов. В рамках сформированных групп проводится кластеризация эталонных земельных участков объединений по остальным факторам (фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость, в кластеризации не участвует).

Количество кластеров определяется группой экспертов, исходя из особенностей территории и сложившейся системы ценообразования в субъекте РФ. Результатом кластеризации эталонных земельных участков объединений является перечень объединений по кластерам;

6) сбор достаточной информации о рыночных ценах на земельные участки по каждому из полученных кластеров. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена, превышает количество факторов кластеризации. Рекомендуется, чтобы такое превышение было более чем в три раза.

При недостаточности или отсутствии информации о рыночной цене на земельные участки осуществляется сбор достаточной информации об арендной плате за земельные участки. Если и такой информации недостаточно, то дополнительно собирается информация о рыночных ценах или арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя аналогичные оцениваемым земельные участки;

7) расчет рыночной стоимости земельных участков в составе объединений. Расчет рыночной стоимости земельных участков в каждом кластере

б зависимости от вида исходной рыночной информации осуществляется либо методом капитализации земельной ренты (используется информация об арендной плате за земельные участки), либо методом выделения или распределения (используется информация о рыночных ценах единых объектов недвижимости, включающих аналогичные оцениваемым участки), либо методом остатка (используется информация по арендной плате за единые объекты недвижимости);

• 8) проведение статистического анализа связи между рыночной ценой или рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации и установление уравнения данной связи;
• 9) проверка достаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации. При недостаточности связи в одном и нескольких кластерах перечень факторов кластеризации уточняется и проводится новая кластеризация. Такие действия осуществляются до тех пор, пока связь между выбранными факторами кластеризации и рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков не будет достаточной во всех кластерах.

Определение УПКС объединений осуществляется в зависимости от достаточности рыночной информации.

Для объединений, входящих в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков:

• - определяется кадастровая стоимость эталонного земельного участка в составе объединения путем решения уравнения связи между рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации;
• - рассчитывается УПКС путем деления кадастровой стоимости эталонного земельного участка на его площадь.

Определение УПКС объединений, входящих в кластер с недостаточной информацией о рыночных цепах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, предполагает одну последовательность действий для садоводческих и огороднических объединений и другую - для дачных объединений.

Для садоводческих и огороднических объединений:

• - определяется минимальное значение УПКС таких объединений в кластерах с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков - УПКС™?,;
• - определяется среднее значение УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены садоводческие и огороднические объединения с минимальными значениями УПКС - УПКС? Д „;
• - рассчитывается соотношение между указанными выше показателями:

Рассчитывается УПКС земель садоводческого (огороднического) объединения путем умножения средних значений УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены оцениваемые объединения, на величину рассчитанного выше соотношения (k ).

Расчет УИКС для дачных объединений при недостаточной рыночной информации проводится аналогично расчету УИКС садоводческих и огороднических объединений, но при этом вместо УИКС сельскохозяйственных угодий используются УИКС земель под индивидуальной жилой застройкой в поселениях, наиболее близких по местоположению к дачным объединениям.

Кадастровая стоимость земельных участков объединений рассчитывается путем умножения УИКС эталонных земельных участков в составе рассматриваемых объединений на площадь оцениваемых земельных участков. В случаях наличия рыночной стоимости земельных участков объединений их кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной.

Это комплекс административных и технических действий муниципальных органов для определения кадастровой стоимости участков земли, находящихся в ведении данного органа, по состоянию на конкретную дату.Кадастровая оценка земли преследует несколько уровней целей.

• На уровне государства - это создание единой общегосударственной системы налогообложения земель, находящихся в государственной и негосударственной собственности, что облегчает для фискальных органов выполнение возложенных на них функций, прежде всего в части наполнения бюджетов.
• На уровне территориальных субъектов РФ - получение точного представления об эффективности использования земель на каждой отдельной территории на определенную дату, принятие обоснованных решений о распределении и перераспределении земельных участков, о более продуктивном их использовании, по поводу приватизации, выдаче разрешений на строительство, и т.д.
• Для собственников конкретных земельных участков - установление справедливого уровня налогообложения земли, получение ориентира для определения ее оптимальной рыночной стоимости, что важно для упорядочивания операций купли-продажи и аренды земли, наследования, внесение земли под залог, инвестиций в земельные участки, и т.д.

Порядок проведения

Государственная кадастровая оценка земель должна проводиться не реже одного раза в 5 лет. Она проводится единовременно для всех земельных участков, расположенных на всей территории административно-территориальной единицы. Эту процедуру осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы. Также к оценке могут привлекаться лица и организации, получившие лицензию на проведение оценочной деятельности.

В ходе проведения оценки учитываются (права ограниченного пользования участком земли для прокладки и эксплуатации линий электропередач, прохода или проезда через территорию и т.п.), и иные ограничения прав собственников, установленные действующим законодательством, судом или соответствующим административным актом.

Этапы работ:

1. Подготовка и создание информационной базы (анализ конъюнктуры местного рынка земель, уровня цен на разные земельные участки в зависимости от их категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики, прецедентов и т.д.).

1. Разделение оцениваемой территории на зоны и кадастровые кварталы.
2. Обоснование и определение стоимостных показателей, необходимых для кадастровой оценки.
3. Выделение ценовых зон в пределах территории.
4. Графическое и цифровое оформление итогов кадастровой оценки земель, внесение их в ГКН.

Методики оценки

В ходе проведения оценки кадастровой стоимости земли может применяться затратный, доходный или сравнительный метод, либо их комбинации.

Затратный метод используется, как правило, для уникальных земельных участков, которые не имеют аналогов для сравнения или не пользуются спросом, и заключается в определении себестоимости участка.

Сравнительный метод используется при оценке типовых земельных участков, о рыночной стоимости которых имеется достаточно информации. Он достаточно прост и точен, но отражает только текущее состояние рынка, которое может измениться со временем.

Доходный метод основан на определении ожидаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земельного участка. Обычно строится на основе анализа ранее полученных доходов.

Кроме того, оценщик использует данные об арендной плате за использование земельных участков, о ценах заключенных сделок купли-продажи земли, об инфраструктурных объектах, коммуникациях, расположении, физических характеристиках, рельефе, виде и состоянии почвы, наличии улучшений на участке, и т.д.

Основной показатель для определения кадастровой стоимости - удельный показатель кадастровой стоимости 1 м 2 земли. Он определяется для определенных категорий земель, видов разрешенного использования или отдельных кадастровых кварталов на основе Методических рекомендаций для каждой из категорий. Путем умножения площади конкретного участка на удельный показатель кадастровой стоимости 1 м 2 определяется кадастровая стоимость участка.

Если для земельного участка предусмотрено несколько видов разрешенного использования, то при оценке кадастровой стоимости выбирается тот вид разрешенного использования, для которого удельный показатель кадастровой стоимости 1 м 2 будет максимальным.

Если рыночная стоимость земельного участка известна, тогда кадастровая определяется в процентах от нее. не может быть выше его рыночной стоимости.

Особенности оценки земель разных категорий назначения

При государственной кадастровой оценке земель городских и сельских поселений, огороднических, садоводческих и дачных объединений используются данные статистического анализа текущих рыночных цен в динамике и иные сведения о земельных участках, а также результаты других методик оценки земель, то есть, преобладает сравнительный метод .

При оценке , расположенных за чертой городских и сельских поселений, а также и земель лесного фонда учитывается величина капитализации расчетного рентного дохода (доходный метод) .

Кадастровая оценка участков земли, находящихся за пределами территории городских и сельских поселений, которые относятся к другим , основывается на капитализации расчетного рентного дохода или с учетом из затрат, требуемых для воспроизводства и/или поддержания и обеспечения сохранности ценности их природного потенциала (доходный или затратный метод) .

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий требует определения интегральных показателей, учитывающих плодородие почвы, местоположение и технологические свойства. На их основе рассчитывается кадастровая стоимость и рентный доход.

Результаты кадастровой оценки земель

Итоги проведения государственной кадастровой оценки утверждаются соответствующим нормативным актом административно-территориального субъекта, являются доступными для всех в СМИ и на сайте Росреестра и действительны, как правило, в течение 5 лет, до следующей кадастровой оценки. Кадастровая стоимость земельного участка до истечения этого периода может быть оспорена и изменена только в следующих случаях:

• при изменении площади и границ участка;
• при изменении вида разрешенного использования участка;
• при переводе участка в другую категорию;
• при объективных изменениях характеристик участка (в результате наводнений, землетрясений, оползней, обвалов, прохождении дороги через участок, и т.д.);
• при обнаружении ошибок в документах, которые использовались при расчете кадастровой стоимости;
• в случае существенного изменения рыночной конъюнктуры, повлекшего за собой падение рыночной стоимости до уровня ниже кадастровой стоимости.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка может осуществляться:

• в рабочем порядке - путем обращения в территориальный орган Росреестра по местонахождению земельного участка;
• в административном порядке;
• в суде.

Новая кадастровая стоимость вступает в силу с момента внесения соответствующих изменений в ГКН и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Независимая кадастровая оценка земельных участков - комплекс мероприятий, направленных на анализ спроса и предложения, а также определение стоимости конкретного ЗУ. Вне зависимости от вида оценки результатом работы является денежное выражение (кадастровая цена) земельного участка.

Особенность полученного параметра в том, что он является главными показателем при начислении налогов и проводится по массовой методике. Результат выполнения работы - разделение определенной области на зоны, а также вычисление цены земельных участков по зональным и основным показателям. Оценивание осуществляется с учетом индивидуальных особенностей ЗУ, а полученная стоимость будет наиболее вероятной при желании владельца продать надел в условиях рынка.

Порядок оценки ЗУ зафиксирован в российском законодательстве, а главной целью является определение стоимости наделов разного назначения. Ниже рассмотрим, как осуществляется оценка, с какой целью выполняется работа, кому поручаются такие задачи, и какими способами они реализуются.

Кадастровая оценка ЗУ - технические и административные действия, которые осуществляются уполномоченными органами для вычисления кадастровой цены участка земли в ведении конкретной структуры. Расчет осуществляется на определенную дату и для решения следующих задач:

• На государственном уровне - формирование общей системы налогообложения земельных участков, которые находятся во владении государства или других лиц. В результате органам ФНС проще выполнять возложенные на них функции, в том числе в вопросе наполнения государственного бюджета.
• На территориальном уровне - изучение эффективности применения земель для каждой отдельно взятой территории на конкретную дату, решение вопросов в отношении распределения ЗУ, а также их более продуктивного применения.
• На уровне владельцев определенных наделов - установление правильного размера налогов и получение приблизительной рыночной цены, что требуется для проведения сделок по аренде или купле-продаже земельного участка, оформления наследства, передачи объекта под залог и так далее.

С какой целью она проводится?

Выше рассмотрены общие причины оценки земель. Выделим наиболее популярные цели, которые преследуются заказчиками:

• Для проведения сделок с ЗУ - аренда, дарение, продажа.
• В процессе приватизации или страхования.
• Оформление кредита в финансовом учреждении (если земля используется в роли залога).
• При имущественных спорах.
• Для оценки эффективности вложений в землю.
• С целью привлечения пайщиков.
• При сборе документов службой приставов.
• Для оценки компаний (если используется затратный метод).
• При необходимости оценки текущего ущерба.
• Для получения разрешения на строительство объекта.
• В случае применения ЗУ в виде составляющей уставного капитала компании и так далее.
• Процесс кадастровой оценки

Кадастровая оценка осуществляется в несколько этапов:

1. Оформляется договор. Для его заключения у оценщика на руках должна быть необходимая информация, а именно цель выполнения оценочной работы, стандарты оценивания, категория ЗУ, вид разрешенного применения, наличие обременений на земельный надел, тип собственности, наличие построек на ЗУ, а также информация из земельного кадастра. На этом же этапе определяется дата выполнения оценочных работ и ориентировочное время выдачи результатов.
2. Сбор и анализ переданной информации. Анализируются юридические документы и данные о регистрации ЗУ, его физические характеристики, описание месторасположения участка, инженерных коммуникаций и строений на них. Проводится анализ экономических факторов, влияющих на стоимость объекта.
3. Специалисты выезжают на объект для непосредственного осмотра земельного участка и близлежащей территории.
4. Запрашиваются документы и информация у владельца ЗУ, а также служб, обеспечивающих его эксплуатацию.
5. Специальная комиссия анализирует рынок недвижимости и последние результаты продаж.
6. Определяется методика, по которой будет осуществляться оценивание надела.
7. Полученные результаты согласовываются, после чего составляется отчет.

Итоги выполненной проверки находят отражение в письменном отчете, который передается заявителям и может использоваться для решения конкретных задач. Важно, чтобы форма и содержание отчета соответствовали действующим требованиям законодательства. Многие проблемы связаны с определением формы заключения. На текущем этапе единые правила отсутствует, поэтому разные оценочные организации могут предъявлять отчеты о проделанной работе в разном виде и с индивидуальным содержанием.

Основные методы оценки

В процессе оценки ЗУ применяется несколько методик:

• Нормативный способ оценки. Его особенность заключается в определении нормативной цены земельного надела. Такой вариант подходит для случаев выкупа или передачи недвижимости во владение, его дарения или получение в наследство, при оформлении кредита или изъятии в пользу государства.
• Сравнение продаж. Этот способ оценки считается наиболее эффективным, ведь для получения цены объекта анализируется реальная ситуация на рынке. Если у оценочной компании нет информации в отношении продаж конкретного ЗУ, он принимает во внимание текущий уровень спроса. При выполнении работы учитывается зонирование объекта, условия финансирования, состояние рынка, экономические прогнозы, наличие инженерных сетей или коммунального обеспечения, расположение и другие параметры.
• Доходный метод (капитализации земельной ренты). Суть работы заключается в обработке данных по стоимости аренды ЗУ. С учетом потенциального дохода определяется и стоимость надела. Расчет стоимости арендного участка производится по простой формуле - суммарный объем прибыли с аренды делится на ставку капитализации. Последняя определяется посредством деления суммарной стоимости за аренду таких же земель на их цену. Арендная цена зависит от ряда факторов - формы участка, его расположения, наличия транспортных подъездов, вида использования земли и других параметров.

Дополнительные методы

Существует и ряд других методов (вспомогательных):

• Распределения. В этой методике определяется доля стоимости надела в общей цене определенной территории. При расчете оценщик базируется на соотношении стоимости ЗУ и построек, которые на ней находятся. Применение такой методики актуально для новостроек, ведь земля под ветхими зданиями имеет большую долю в общей цене объекта (если сравнивать с сооружением). Итоговый результат расчета будет приблизительным и не имеет большой достоверности. Применяется методика при дефиците достоверных данных о рыночной ситуации.
• Выделения. При таком способе оценивается ЗУ, на территории которых имеются постройки или предоставлены данные о сумме операций, проведенных с применением участков. Способ расчета применяется для наделов, где имеются небольшие объекты (к примеру, дачные дома), а также нет точной информации о продажах земель в этом районе.
• Остатка. Суть способа расчета заключается в оценке ЗУ, которые могут быть улучшены путем строительства на них объектов для получения большей цены. Алгоритм такой - определение потенциального дохода земли, вычисление потенциальной прибыли от строений, вычисление цены.
• Разбивки на участки. Такая методика применяется при делении надела на небольшие доли. Алгоритм - определение числа и размеров ЗУ, вычисление стоимости сравнительным методом, проведение расчета затрат и чистой прибыли от продажи, а также выбор дисконтной ставки (для оценки рисков).

Главный показатель при определении кадастровой цены - удельный параметр стоимости одного «квадрата» земельного участка. Он вычисляется для определенной категории земельных участков и видов разрешенного применения посредством умножения площади определенного ЗУ на показатель кадастровой цены одного «квадрата» участка.

Зависимость от вариантов применения

Если для надела предусмотрено несколько вариантов применения, в процессе оценки выбирается тот тип использования, для которого параметр кадастровой цены одного «квадрата» площади будет наибольшим. Если рыночная цена известна, определение кадастровой стоимости производится в процентах.

Тонкости оценки ЗУ для конкретного назначения:

• Земли сельских и городских поселений, дачных, садоводческих или огородных хозяйств. Для оценки таких объектов применяются текущие рыночные цены, другие данные о ЗУ и результаты иных методов. Наиболее востребован сравнительный способ.
• Сельскохозяйственные угодия, находящиеся вне черты города или поселка. В процессе определения цены берется во внимание размер капитализации расчетной рентной прибыли (доходный метод).
• Другие категории земель вне города или поселков. При оценке применяется затратный или доходный методы.

Если речь идет об оценке с/х угодий, при выполнении работы требуются и другие показатели - расположение, качество почвы, технологические характеристики и так далее. После сбора полной информации вычисляется кадастровая цена и рентная прибыль.

Какой орган может проводить?

Независимая оценка ЗУ - работа, которую вправе осуществлять компании и ИП, имеющие соответствующее разрешение (лицензию) на выполнение оценочных мероприятий. Что касается государственной кадастровой оценки, она осуществляется с периодичностью раз в пять лет и проводится для всех наделов, находящихся на территории административно-территориальной области. Такую работу выполняет Федеральное агентство, занимающееся вопроса кадастра объектов недвижимости, а также органы на местах.

В процессе оценки в учет берутся сервитуты - права ограниченного применения ЗУ для прокладки ЛЭП, прохода поездов и прочие ограничения, установленные судебным органом, законодательством или административным актом.

Список документов

Как правило, для проведения оценки ЗУ требуются следующие бумаги:

• Правоустанавливающие документы.
• Данные о границе земельного надела.
• Категория территориального участка.
• Данные о состоянии или наличии коммуникаций.

Пакет бумаг передается уполномоченным органам, которые определяют кадастровую стоимость, а участок земли получает соответствующий статус. Чтобы уточнить полный перечень необходимых документов, стоит обратиться в уполномоченный орган своего региона.

Итоги

Результаты кадастровой оценки проходят утверждение и становятся доступными для СМИ. Информация выкладывается на сайте Россреестра и актуальна пять лет до следующей оценки. В течение этого периода допускается оспаривание и изменение стоимости в определенных случаях:

• Изменение площади или границы ЗУ.
• Перевод надела в другую категорию.
• Установление нового вида разрешенного применения.
• Изменение характеристик ЗУ из-за обвалов, оползней, прокладке через них дорог и так далее.
• Выявление ошибок в документах, применяемых при расчете цены.
• Значительное изменение положения дел на рынке земли (резкое обесценивание земель).

Изменение кадастровой цены производится в рабочем или административном порядке, а также через суд.