Инвестиции в строительство жилой недвижимости 73. Инвесторы для строительства. Почему так происходит

В настоящее время существует много разных способов для вложения капитала. Инвестиции в строительство – один из таких видов. Такие вложения по праву входят в число самых надежных долгосрочных вложений капитала. На что потенциальным инвесторам стоит обращать свое внимание, как минимизировать риски, поговорим сегодня.

Понятие инвестиций

Инвестиция – это вложение государственных либо частных средств для того чтобы получить доход.

У любого вида инвестиций есть 2 важных критерия: доходность и риск. Они связаны между собой и эта взаимосвязь выглядит следующим образом: чем выше планируемый уровень доходности, тем вероятнее риск убытков.

Виды инвестиций в строительство

Есть несколько видов объектов, в строительство которых можно вложить некоторую сумму финансовых средств. Некоторые из них подходят тем, кто только начал путь инвестора, некоторые для более опытных и финансово обеспеченных людей.

Жилая ;
Недвижимость коммерческого типа;
Коттеджные поселки;
Гостиницы;
Промышленные объекты.

Жилая недвижимость

Коммерческие объекты недвижимости: особенности инвестирования

Коммерческая недвижимость – это объекты, которые используются для того чтобы предприниматели могли осуществлять свою деятельность на их территории, а собственник получал прибыль.

Доходность такого вида недвижимости опережает доходность жилой более чем в 2 раза. Но это не главное отличие от вложений в строительство жилья.

Дело в том, что вкладывать деньги в коммерческую недвижимость граждане попросту не могут: слишком высоки суммы для вхождения.

Физические лица могут в данном случае инвестировать косвенным образом, приобретая акции или через компанию – посредника. Прямые инвестиции возможны, только если будет совершена сделка купли-продажи либо заключен договор инвестирования в строительство.

Если город достаточно крупный, то наибольший интерес для инвесторов представляют офисы и торговые помещения. Соответственно предприниматели вносят ежемесячно арендную плату, а собственник помещения получает стабильный доход. В его обязанности входит только поддерживать состояние объектов на должном уровне.

В РФ такой вид инвестиций окупается в течение 9-10 лет, а годовая прибыль составляет процентов 10-12. Минимальная сумма вложений ориентировочно составляет 10 млн. рублей, но это позволит рассчитывать на небольшую часть в бизнес-центре.

Но при таком раскладе часто возникают конфликты интересов между собственниками здания. Если имеются необходимые средства, стоит подумать о покупке этажа целиком, а лучше всего здания.

Инвестиции в офисный тип недвижимости имеют еще одно отличие от других: торговая и складская недвижимость требуют еще большую сумму для вхождения в проект.

Два года назад инвестиции в коммерческую недвижимость в нашей стране сократились на 65-70 %, но в текущем году прогнозируется увеличение вложений в этот сегмент рынка недвижимости, ситуация постепенно стабилизируется.

Коттеджное строительство

В настоящее время строительство коттеджей можно считать одним из самых выгодных способов вложения средств. Но нужно понимать что на старте требуются серьезные вложения.

Жители мегаполисов активно интересуются рынком загородного жилья. Самым перспективным при этом вариантом инвестирования считается покупка коттеджа на стадии фундамента. Перед покупкой нужно обязательно учесть наличие необходимых коммуникаций, уровень инфраструктуры, других показателей комфортной жизни.

Инвестирование в строительство гостиниц

Если верить опыту других стран, гостиница окупается приблизительно за срок 3-7 лет. Это хороший показатель, а кроме того, гостиницы с высоким уровнем сервиса и комфорта пользуются спросом у людей, посещающих крупные города.

Инвестиции в промышленное строительство

Это вариант вложения средств больше подходит для тех инвесторов, которые уже проводили операции с недвижимостью. Для приобретения производственных помещений безусловно нужна определенная цель, просто так их не покупают.

Если же инвестор новичок, то вкладывать деньги в недвижимость производственного типа ему стоит через управляющие компании или паевые .

Сравнительный анализ вариантов вложений

Тип вложения	Особенности	Когда окупится
Строительство жилой недвижимости	После завершения строительства квартиру можно сдать в аренду	3 — 4 года
Коттеджи	Нужно учитывать расположение и наличие инфраструктуры
Гостиницы	Хороший вариант для крупных городов, курортных зон	5 — 6 лет
Промышленные площади	Могут быть объектами для коллективных вложений средств	около 10 лет
Коммерческие объекты недвижимости	Чтобы вкладывать средства, нужен опыт	6 — 8 лет

Если анализировать данные из таблицы, становится видно, что самым выгодным для частных инвесторов вариантом является жилищное строительство.То есть приобретение жилья на стадии строительства либо в готовой новостройке, чтобы потом перепродать, либо сдать в аренду.

У этого варианта есть свои положительные и отрицательные стороны.

Плюсы:

Высокий уровень надежности: жилье практически не теряет в цене;
Высокая ликвидность и ;
Как минимум 2 способа использования объекта недвижимости в будущем: можно перепродать или сдать в аренду.

Минусы:

Формирование спроса за счет большого количества разных факторов;
Риск заморозки строительства или полного его прекращения.

Но специалисты отмечают, что этот способ инвестирования менее рискован, чем, например, игра на бирже.

Инвестиции в капитальное строительство

Вложения крупных денежных сумм в основной капитал, в возведение и реконструкцию различных объектов относят к так называемым . Такие вложения осуществляют государственные органы либо крупные частные корпорации.

Бюджетные инвестиции направляются на возведение различных социальных объектов, для обновления дотационных предприятий и так далее.

При таком типе инвестирования инвесторы выбираются при проведении торгов, разрабатывается такая схема финансирования, которую контролируют государственные органы, банковские организации, представители общественности. Это гарантирует эффективность расходования финансов.

Обоснование инвестиций в строительстве

Обоснование инвестиций – это предпроектный документ, который проходит экспертизу и утверждается в установленном законом порядке.

В состав этого документа входят следующие разделы:

Цель вложения средств;
Экономическая целесообразность инвестирования в конкретный объект;
Данные, характеризующие объект строительства;
Обоснование выбора места для возведения объекта;
Оценка воздействия, которое при строительстве будет оказано на экологию;
Расчеты ожидаемой эффективности.

А уже на основе этого документа инвестиционного проекта.

Как правильно вложить деньги в строительство: основные шаги

Любому инвестору известно, что вкладывать деньги нужно по четко разработанному плану. Это позволяет увеличить прибыль, а риски, наоборот, свести к минимуму. Рассмотрим основные шаги по последовательному инвестированию в объекты строительства.

Шаг 1. Определиться с застройщиком.

Это важный и необходимый этап. Причем узнать его название явно недостаточно, нужно выяснить, какая у застройщика репутация. По рекомендациям специалистов, инвестировать лучше в те объекты, которые возводит строительная компания, известная в вашем регионе или конкретном городе.

Также нужно учитывать:

Какие объекты эта компания уже сдавала в эксплуатацию;
Ознакомиться с отзывами и опытом ее работы;
С каким банковскими организациями сотрудничает компания;
Уровень соблюдения застройщиком требований законодательства.

Шаг 2. Выбрать подходящий объект для инвестиций.

На этом этапе важно выяснить:

Если планируется вложение в некий объект коммерческой недвижимости, должна быть поставлена конечная цель использования объекта;
Если это инвестиции в сфере жилой недвижимости, нужно анализировать инфраструктуру, близость остановок, школ, детских садов и так далее.

Шаг 3. Переговоры.

Когда инвестор определился с застройщиком и объектом, начинается стадия переговоров.

Важно знать, что законодательство нашего государства не позволяет стать собственником строящегося объекта недвижимости.

Но инвестор может:

Осуществить регистрацию инвестиционного вклада;
Заняться оформлением договора долевого участия;
Осуществить паевой взнос;
Стать членом строительного кооператива.

Помимо этого, инвестор и застройщик обсуждают, каким образом будут вноситься средства. Это может быть рассрочка, оплата всей стоимости и ряд других вариантов.

Шаг 4. Ознакомление с документацией.

Все соглашения, которые будут заключаться, должны быть основанными на законе и полностью ему соответствовать. Можно даже провести независимую юридическую экспертизу. И экономить на этом не следует, так как под угрозой может стоять безопасность сделки.

Шаг 5. Подписание договора.

Завершающий этап. Прежде чем ставить свою подпись, стоит тщательно изучить все пункты в соглашении.

Инвестор должен уделить внимание следующим моментам:

Плановой дате завершения строительства;
Условия, на которых договор можно будет расторгнуть;
Штрафные санкции, если стороны нарушат договор;
Форс-мажор.

К заключению сделок по приобретению объектов строительства нужно относиться максимально внимательно и четко соблюдать каждый шаг в процедуре инвестирования.

Как получить прибыль от инвестиций в строительство

Каждого инвестора интересует вопрос: как получить прибыль от осуществленных вложений, желательно еще и превышающую объем финансирования. О нескольких таких вариантах, к тому же самых безопасных и проверенных, поговорим дальше.

Вариант 1. Сдать приобретенный объект в аренду

Во-первых, это стабильный доход на протяжении длительного периода времени. Конечно, срок окупаемости здесь коротким не назовешь, но ведь площадь в любом случае останется в собственности инвестора.

Как стать инвестором?
Куда инвестировать?

Строительство продолжает оставаться чрезвычайно выгодной отраслью для инвестирования средств. Недвижимость меньше всего поддается негативным тенденциям на рынке и всегда дорожает в долгосрочной перспективе, поэтому многие спешат вложить в строительство жилых домов. Впрочем, чтобы инвестировать в квартиры правильно, следует быть в курсе основных актуальных тенденций на рынке и особенностей вложения средств в дома.

Что такое инвестирование в жилье?

Многие компании предлагают инвесторам выгодно вложить деньги в строительство жилых домов, однако если вы решили просто купить жилье или даже вложить деньги в две квартиры, это еще не будет считаться инвестицией. Покупка жилья, даже на начальной стадии строительства, является лишь долевым участием в строительстве. Если вы покупаете жилье для будущего проживания, это не инвестирование.

Компании предлагают инвесторам на рынке вложить деньги не в жилье, а в само строительство дома. Никаких гарантий инвесторам не дается и они полностью разделают вместе с другими участниками строительства все риски и обязательства. Инвесторам компании предлагают инвестирования, согласно которому необходимо вложить определенную сумму в строительство. После завершения дома, все инвесторы делят прибыль от продажи жилья. Это и есть инвестирование – без гарантий, на любом этапе строительства и в любом размере. Вы можете инвестировать в строительство одного дома или вложить деньги в развитие целого жилого комплекса – решение только за вами.

В отличие от долевого договора, по которому все обязательства и риски на себя берет застройщик, при инвестировании риски разделаются между участниками сделки. Крупные компании готовы инвестировать большие деньги и рисковать ими, однако если инвестиции окажутся правильными, то дело принесет огромную прибыль.

Не забывайте, что риски при инвестировании всегда. И даже если вы инвестировали в 2 одинаковых дома, которые даже стоят, к примеру, на соседних улицах, то один может приносить хорошую прибыль, а второй просто тянуть в минус. Обязательно все просчитывайте, учитывайте все «за» и «против». Не надо бежать сломя голову и покупать без просчетов объекты, обязательно сядьте, обсудите, если Вы не один инвестор.

Как раз об ошибках рассказывает Юрий Медушенко

Скачайте бесплатный бизнес-план

Как приобрести многоквартирный дом на деньги банка и получать постоянную прибыль

Таким образом, следует уяснить, что долевой договор – это просто покупка жилья на ранней стадии строительства , а инвестирование – это вложение денег в проект на любой его стадии, даже в момент планирования.

Как стать инвестором?

Многие строительные компании предлагают инвесторам вложить деньги в собственные проекты. Это может быть строительство дома, офисного центра, парковки, отеля или другого объекта. Инвестировать на сегодняшний день выгодно в любую категории недвижимости, потому что почти все объекты в долгосрочной перспективе демонстрируют рост ценников.

Компании предлагают инвесторам вложить деньги в строительство дома на совершенно разных условиях, участвовать в проекте могут как физические лица, так и юридические, то есть компании. Договор об инвестировании составляется с учетом существующего законодательства – это закон «Об инвестиционной деятельности в РФ». Как стать инвестором? Достаточно лишь иметь счет в банке, определенную сумму и быть готовым инвестировать в строительство. Вы подписываете договор, который следует тщательно изучить, и ждете завершения строительства дома. После того как дом оказывается введенным в эксплуатацию и квартиры распроданы, все инвесторы делят прибыль между собой. Чем больше вы инвестировали в квартиры, тем большей будет ваша доля чистой прибыли. И чем меньше инвестировать в новые квартиры застройщика, тем соответственно и доход окажется меньше.

Существует и другой способ выгодно инвестировать деньги в строительство. Этот способ подойдет тем инвесторам, которые хотят больше гарантий и меньше рисков. Это инвестирование не в классическом варианте, а просто вложение денег в квартиры. Вы просто покупаете у крупной строительной компании несколько объектов на ранней стадии возведения дома и продаете жилье после завершения строительства, выигрывая на разнице в цене. Это не будет считаться инвестированием в классическом смысле, однако все равно приносит доход и гарантирует инвесторам прибыль и избавляет от рисков. При таком упрощенном инвестировании оформляется договор купли-продажи и все риски и обязательства несут компании застройщики. Для такого инвестирования достаточно иметь счет в банке, определенную сумму и правильно выбрать объекты для приобретения.

Куда инвестировать?

В настоящее время куда инвестировать деньги, причем, чтоб это было выгодно, остается одним из главных вопросов. Многие компании предлагают инвесторам вложить деньги в самые разнообразные проекты на рынке. И на самом деле объект инвестирования является самым важной составляющей успеха. Инвесторам следует тщательно изучить рынок и инвестировать в строительство недвижимости, которая в будущем принесет прибыль. Существует одно простое правило, которое пригодится всем, кто желает выгодно вложить деньги в недвижимость – следует выбирать объекты, на которые сохраняется самый высокий спрос на рынке. В таких объектах стоимость квадратного метра всегда растет, даже если наступил кризис, после его завершения спрос вернется и вложение принесет свои плоды.

На сегодняшний день самые выгодные объекты для инвестирования – это офисные центры, торговые центры, а также жилье с максимально удобным местоположением. Что касается офисов, то в крупных городах, таких как Москва спрос на офисы всегда высокий как в центре города, так и на окраине. Счет офисных центров уже пошел на десятки, а клиенты для аренды офисных помещений продолжают находиться.

Что касается торговых площадок, то здесь тоже все просто – счет таких площадок в Москве уже идет на сотни, это разнообразные торговые центры, которые предлагают компаниям аренду площадок для торговли. Каждый месяц площадка приносит прибыль и с каждым годом стоимость аренды лишь растет. Вложить в строительство торгово-развлекательного центра – всегда выгодно.

Строительство коммерческой недвижимости - Куда выгодно вложить деньги

Введя свой e-mail Вы получите бесплатно серию уроков

Стабильный доход на недвижимости с нуля

Ну и конечно, не стоит забывать про жилье. Жилая недвижимость всегда будет пользоваться высоким спросом, потому что счет жителей в больших городах идет на миллионы и всем новым семьям требуется собственное жилье. Однако рынок жилых объектов – чрезвычайно большой и разнообразный, поэтому если вы хотите сделать правильные инвестиции, то мало просто иметь счет в банке с нужной суммой и скупать жилье в каких-либо проектах. Следует изучать рынок и следить за тенденциями – в каких районах спрос на жилье выше, там лучше и покупать объекты для последующей продажи.

На какой стадии лучше вкладывать в строительство?

Если у вас уже есть счет в банке с нужной суммой и вы готовы инвестировать в строительство жилья, коммерческой или торговой недвижимости, то остается лишь решить, на каком этапе это лучше сделать. Здесь все просто – чем раньше инвестировать, тем выгоднее, однако на ранней стадии строительства вкладывать лучше лишь в надежные, крупные проекты, которые заслуживают доверия. Проверьте свой счет в банке, переведите нужную сумму на счет компании-застройщика, и вы превратитесь в инвестора. Счет инвесторов сегодня в России идет на тысячи, поэтому поспешите и вы присоединиться к одной из наиболее успешных категорий бизнесменов на рынке.

Покупка недвижимости, как правило, становится самым крупным приобретением в жизни рядового гражданина. Новая квартира буквально ассоциируется с иным этапом жизни, а офисное помещение или склад - важнейшим шагом в построении собственного бизнеса. Обе покупки - выгодная альтернатива аренде, возможность тратить средства уже на свое имущество. Но покупка "стен" может быть коммерческим предприятием и сама по себе: - самый популярный из способов сохранения и приумножение имеющихся капиталов и возможностей, а участие на этапе строительства объекта может сделать такое предприятие еще более доходным.

Инвестиции в строительство: принципиальные плюсы и минусы

Сразу стоит начать с разрушения стереотипного мнения, что капиталовложения в строительство требуют серьезных начальных капиталов. Конечно, если речь идет о конкретном объекте, как жилом так и коммерческом, суммы фигурируют заоблачные. Но возможность долевого участия и рассрочек любого рода делают эту схему доступной.

Рассматривая аспекты инвестирования в строительство, нужно анализировать разные цели и направления вложений:

Приобретение метража для личного использования. Это может быть как жилая застройка частного сектора и приобретение доли в многоквартирных домах, обустройство территории и обеспечение уже готового собственного объекта дополнительной инфраструктурой, например гаражом. К этому же блоку можно отнести и серьезную переделку уже готового и даже обжитого здания: строительством можно назвать и добавление еще одного этажа или благоустройство менее комфортного. При такой форме инвестиций покупатель часто связан дополнительными условиями покупки, снижающими ее преимущества по итогу: поиск земельного участка в определенном регионе, сжатые сроки и отсутствие альтернатив. Но и плюсы переоценить сложно: строительство, а не покупка готового, позволяет получить в распоряжение идеально решающие конкретные задачи площади. При строительстве можно создать индивидуальную планировку, обустроить постройку в соответствии с личными практическими и эстетическими соображениями.
Покупка объекта без цели личного использования в качестве средства сохранения средств. Отличие этого направления вложений - отсутствие необходимости искать конкретный город или район застройки. Это форма страховки капиталов от обесценивания, хотя и также сопряженная с рисками. Инфляция, ежегодный и неотвратимый процесс обесценивания фиата, обилие мошеннических направленных на отъем денег схем наталкивает на идею вложиться в квартиру или частный дом, стоимость которых подрастает пропорционально экономическим процессам. Особенность этого направления инвестирования - значительный разбег итогового процента доходности, хотя таковая и не является, как кажется, самоцелью. Возможность не спеша подбирать объект, позволяет выхватить "горячее" предложение.
Строительные инвестиции как самостоятельная бизнес-схема, направленная на получение дохода от объекта недвижимости. В этой группе и покупка готовой доли на имеющуюся в распоряжении сумму, и вложения заимствованных средств с надеждой, что доход превысит объем инвестиций. Часто такие схемы состоят из нескольких этапов, например, предварительного кредитования на строительство. Форм использования будущего недвижимого имущества множество: от продажи готовой квартиры или дома за цену, превышающую сумму вложений, до сдачи в аренду.

Из изначальной цели вытекает и оптимальная форма вложений, и объемы инвестирования в строительство, и сопряженные риски.

Недвижимость, как источник дохода

Понятие инвестирования в недвижимость не требует, но подразумевает получение прибыли. С одной стороны это элементарная экономия и возможность вкладываться "в свое". С другой - реальный заработок, способный стать долговременным и регулярным. "Кормить" может как одна вовремя проведенная сделка, так и постоянная работа в этом направлении: все зависит от начальных возможностей и желания заниматься этим достаточно хлопотным рынком.

Российский рынок

На российском рынке самыми быстро окупающимися считаются новостройки и однокомнатные квартиры в них. Но по доходности догоняют:

инвестиции в жилищное строительство элитных сооружений в мегаполисах и столицах;
постройка торговых центров и развлекательных заведений в крупных городах;
инфраструктурные объекты в новых районах и регионах с государственной поддержкой;
коммерческая недвижимость в экономически-развитых районах больших городов.

Еще одна особенность работы именно с отечественными площадями - возможность получить привилегии. Покупка отдельных объектов на этапе строительства или приобретения земельного участка под застройку и освоение часто спонсируется государством. Примеров много: льготы на постройку единственного жилья, возврат налогов и погашение процентов по ипотеке для отдельных категорий. Застройщикам, организующим рабочие места, также полагаются дотации, удешевляющие по итогу готовые строения. Более масштабные проекты - программа "Дальневосточный гектар". При решении инвестировать в развитие РФ стоит убедиться в наличии таких программ и посчитать преимущества участия.

Зарубежный рынок

Недвижимость за границей - статусное приобретение. Решаясь на такую покупку, нужно обязательно изучить законодательство выбранной страны и условия предоставления права собственности. От предложения вложиться дистанционно, то есть без непосредственного осмотра объекта, стоит отказаться: даже в США много городов-призраков, недвижимость в которых не нужна никому. Покупка по фото может стоить миллионов. Многие застройщики, специализирующиеся на инвестициях в зарубежные проекты, предоставляют туры для изучения "на месте". Проверка документации со специалистом по зарубежному законодательству обязательна.

Самые доходные объекты, или куда вкладывать деньги

Выбор объекта - один из самых важных этапов инвестиций в строительство. Просчеты, допущенные в этом моменте, могут привести к денежным потерям: не преуменьшая перспективности вложений в создание новых квадратных метров, необходимо говорить и о риске обесценивания. Рассчитать прибыльность даже одного мероприятия достаточно сложно, но общие правила в этом процессе есть:

повышенным спросом традиционно пользуются квартиры небольшого метража, часто становящиеся первым жильем;
ликвидны надстраиваемые или пристраиваемые помещения в уже плотно застроенных спальных районах с недостатком инфраструктуры;
всегда можно выгодно продать или сдать, хотя недвижимость в исторических центрах городов из списка культурного наследия.

Мы вложили свои денежные средства в эти проекты:

Естественно, между этими позициями огромная разница, на примере Северной столицы РФ: новостройки с бюджетными студиями возводятся постоянно, а изменение культурного облика Санкт-Петербурга или примыкающего к Казанскому кремлю участку набережной - экстраординарное событие. Стоимость однокомнатной квартиры на только-только обрастающей инфраструктурой окраине, еще страдающей от недостатка детских садов и общественного транспорта, составит менее 1 млн. рублей, а квартира на верхних прирастающих этажах невского проспекта будет стоить десятки миллионов. Но и доход в последующем может отличаться в разы.

Ставка адекватного дохода при строительных инвестициях по мнению российских экспертов составляет 30-40%. Более высокая - хорошей сверхприбылью.

Когда вкладывать: выбираем актуальный момент времени

На размер последующего дохода от инвестирования в строительство напрямую влияет момент времени, на котором вкладывающий присоединяется к программе. Основных этапа - три:

нулевой, то есть у застройщика есть земля и ничего кроме этого надела;
средний этап - возведение стен и очевидность продвижения работ;
конечный, когда здание уже практически сдано в эксплуатацию.

Естественно, самые выгодные условия для инвестиций предлагаются тем, кто ведет стройку с нуля. Но именно этот этап самый рискованный: как подрядчик справится с объемом задач, насколько быстро будут найдены непосредственные исполнители и будет ли план по итогу завершен. Даже в настоящее время, когда лихие 90-е позади и, казалось бы, все крупные проекты проверяются досконально, примеров "долгостроя" немало. Самые известные - обвинения в сторону певца Новикова или дело "вышки" Екатеринбурга. Вложения, поступившие еще 7 лет назад, инвесторам так и не вернулись. И даже учитывая, что это единичные случаи, - для каждого из вкладчиков это сломанные судьбы.

Покупка на конечном этапе - самая безопасная. Прибыли сделка принесет меньше, но и объект, которому до сдачи остались считанные дни, гарантированно будет возведен и сдан.

Как правильно вложить деньги в строительство

Инвестиции в строительство - сделка, связанная с крупными суммами. Именно потому ко всем этапам участия нужно подойти максимально скрупулезно. Принципиальные моменты любой сделки:

Выбор застройщика. Ориентироваться можно и на советы знакомых, уже сталкивающихся с этим предприятием, так и на рекламу. Факт, что за этой организацией уже стоят сданные объекты, - самый весомый аргумент.
Поиск определенного варианта. Квартира, офис в цоколе или нежилая недвижимость, - при застройке инфраструктурного комплекса у покупателя есть выбор, что приобрести. Затем придется определиться с метражом, этажом и строгими требованиями к помещению.
На переговоры с представителями застройщика стоит приходить с юристом или сторонним, привлеченным из независимой экспертной организации специалистом. Это позволит избежать "тумана" в переговорах.
Пакет документов, который обязан предоставить застройщик, должен включать целый ряд разрешений от права на землю до страховых обязательств. Если собственные знания по вопросу внушают сомнения, поможет юрист. Его также надо привлечь со стороны, не пользуясь услугами рекомендованного второй стороной, даже если эта услуга соблазнительно бесплатна.
Окончательный договор инвестирования подписывается обеими сторонами и заверяется нотариусом. Естественно, перед окончательной подписью нужно перепроверить каждый экземпляр и посоветоваться с собственным квалифицированным консультантом.

Формы инвестирования и участие посредников

Форма капиталовложений в строительство - это и способ сокращения рисков, и техника приобретения выбранного объекта. Спроектировать себе частный дом и завершить возведение также самостоятельно - можно. Но стать дольщиком многоквартирного дома или инвестором крупного ЖК можно только при посредничестве. Форм участия, подразумевающих различные взаимоотношения партнеров, несколько:

Непосредственный договор с застройщиком на приобретение некоторого метража в возводимом строении. В договоре может быть прописана только площадь, но дополнительно есть возможность указать и иные требования по индивидуальной планировке и расположению. Регулируются взаимоотношения договором купли-продажи. Эта форма инвестиций считается упрощенной, риски несет застройщик.
Долевое участие через фонд-посредник регулируется договором инвестирования. По сути, это коллективное строительство, при котором все риски несут те, кто участвует в организации строительства. Окупаемость вложений, как правило, выше, но и риски больше. Вложить деньги в строительство можно дольно, то есть приобретая долю, которая будет возмещена реальными деньгами после завершения строительства. Задачи получить именно квартиру или конкретный "адрес" в этом случае может и не стоять.
Паевые фонды также предлагают ряд пакетов инвестирования в строительство. Часть из них предполагает "портфельное" участие, то есть вложения в несколько ЖК или проектов. Это дифференцирует риски и позволяет получить прибыль, даже если какое-то направление окажется невыигрышным. - тоже форма инвестиций в строительство жилья.

Приведу пять самых распространенных ошибок при инвестировании в строительство жилья:

Неверная оценка стоимости строительства. Вы рассчитываете на одну сумму, а на самом деле эта сумма будет в 1,5 раза выше. Если у вас закончатся деньги на этапе строительства, продать не дострой будет нереально. Только с очень большим дисконтом
Гигантомания. Дорогие большие дома делают под конкретного заказчика. Компактный дом строить быстрее, проще и дешевле. Продать их тоже проще, чем огромный коттедж, который годами может стоять на продаже
Строительство дома без проекта. Кажется невероятным, но вы можете переплатить от 20 до 50 процентов за переделки, которые неизбежно возникнут в процессе строительства, а также за избыточные значения количества материалов
Глупый выбор подрядчика для строительства жилья. Если вы не знаете, как найти хороших строителей, вы или наймете строительную организацию, которая запросит намного больше, чем реально стоит работа, или возьмете бригаду, которая допустит кучу ошибок, затянет сроки и будет воровать материалы
Экономия на земельном участке. Позарившись на низкую цену, можно купить участок, который невозможно оформить, к которому нельзя или очень дорого подвести коммуникации, где нет нормальной дороги. Все это может привести опять же к тому, что ваш замечательный дом никто не купит

Юрий Медушенко - инвестор в Доходные дома Рассказал, как он строил дом родителям

(Фрагмент из вебинара )

Вячеслав Чесноченко подробно рассказывает про 2-ух этажный дом площадью 140 м 2 с подробным разбором деталей

(Фрагмент из вебинара «Как в любом регионе получать доход от 100% за 3-6 месяцев на инвестировании в строительство малоэтажных домов»)

Скачайте полную версию вебинара «Как в любом регионе получать доход от 100% за 3-6 месяцев на инвестировании в строительство малоэтажных домов» , прямо сейчас.

Оптимальным решением вложения собственных средств являются инвестиции в жилищное и коммерческое строительство. Они отличаются высокой ликвидностью и надежностью, при этом объект капиталовложения в дальнейшем переходит в собственность инвестора. Кроме того, существует еще один довод, доказывающий безупречность таких вкладов - возможность приумножения личного капитала за короткий срок в более чем несколько раз.

Основное понятие и преимущества инвестиций в строительство

Одной из форм современного капиталовложения является инвестирование в строящиеся объекты. Оно представляет собой стабильный и высокодоходный вклад свободный денежных средств на продолжительный период времени и при минимальных рисках. При использовании правильной тактики инвестиции от строительных проектов могут принести 100% прибыли. Их принцип действия заключается в следующем правиле: чем выше возможность претерпеть убытки, тем больше будет доход.

Для прироста капиталовложений должна использоваться продуктивная инвестиционная политика, сконцентрированная на жителей с низким и средним уровнем достатка. На сегодняшний день возведение недвижимого имущества коммерческого и некоммерческого типа считается одним из доходных вариантов ведения бизнеса. Это обуславливается тем, что инвестирование в строительные объекты не требуют больших затрат, а время является основой для окупаемости операции.

Среди основных преимуществ вложения в строительство стоит отметить:

100% гарантия повышения капитала. Показатель характеризуется постепенным ростом цен на квартиры и прочую недвижимость, поэтому денежные средства, вложенные в проекты, принесут внушительную прибыль.
Исключение обесценивания инвестиций. В настоящее время недвижимость является единственным надежным вариантом сохранить накопления.
Высокая безопасность капиталовложений.

Активность строительства в России за последнее десятилетие увеличилось на 217%, при этом снизился уровень возведения незавершенных объектов. Это связано со стремящимся развитием новейших технологий и задействованием их в процессе строительства. Именно поэтому рассматриваемое направление инвестирования набирает популярность среди предпринимателей, как перспективный способ получения высокой прибыли.

Выгодно ли инвестировать в жилищное строительство

Стоимость жилья при сдаче в эксплуатацию, в сравнении с ценой на начальном этапе строительства новостройки увеличивается в 40-70%. Это при условии, что срок возведения дома составляет примерно 12-24 месяца. Цель компании-застройщика привлечь как можно больше покупателей, именно поэтому они устанавливают минимальные цены на квартиры на стадии планирования или при подготовительных работах. Существенную разницу в стоимости недвижимости можно увидеть между строительством жилых массивов и масштабных микрорайонов.

Так как возведение таких комплексов осуществляется поэтапно, то задача девелоперов снизить первоначальную стоимость на квадратные метры. Это поможет привлечь первых клиентов и создать положительное мнение об имидже компании. Из этого следует, что для инвесторов вложение капитала в строительство жилой недвижимости очевидно, ведь инвестируя на начальном этапе возведения объекта, у них есть возможность получить в два раза больше прибыли при введении дома в использование. Однако вкладчикам свойственно беспокоиться о вероятных рисках, среди которых затягивание процесса строительства или полная его остановка по ряду объективных причин.

Чтобы наглядно рассмотреть выгодность инвестирования в жилищное строительство предлагается провести параллель. Так, стоимость каждого квадратного метра жилплощади по мере возведения здания увеличивается в цене на 2-3%. Прибегнув к простой математике можно легко вычислить приблизительный размер доходности от инвестиций. Кроме того, капиталовложения в строительные объекты имеют множество положительных сторон:

высокую ликвидность и рентабельность;
множество вариантов для финансирования;
стабильность инвестиционного процесса (цены на жилье редко падают в цене, особенно в мегаполисах);
возможность в дальнейшем использовать недвижимость для аренды или перепродажи.

Удачное инвестирование в строительство недвижимости поможет бизнесмену на протяжении длительного периода получать пассивный доход.

Виды строительных инвестиций

Существует несколько разновидностей строительных объектов, в которые можно вложить собственные средства. Среди них есть те, которые отлично подойдут для начинающих предпринимателей, а также для инвесторов с большим опытом и внушительным капиталом. Основными видами инвестирования в строительство являются:

Жилье

Недвижимость жилого типа занимает существенную долю рынка инвестиций, так как почти 50% капиталовложений в РФ направлено на строительство квартир для населения. Уникальность данного вида в том, что процесс возведения домов не прекращается даже при трудных экономических ситуациях. Это обуславливается тем, что правительство России заинтересовано в росте объемов строительства, так как данный показатель положительно влияет на имидж и положение в стране.

С каждым годом спрос на жилье увеличивается с большими темпами, а значит - с ним повышается цена на жилплощадь в новостройке. Инвестиции в строительство недвижимости для проживания имеет ряд задач, среди которых:

покупка квартиры для улучшения жилищных условий;
приобретение квадратных метров на этапе планирования с целью перепродажи по более высокой цене;
вложение в новое жилье для последующей сдачи его в аренду.

Инвесторы должны понимать, что вклад финансовых средств в жилищное строительство является более выгодным решением, чем открытие депозита в банковском учреждении.

Коммерческая недвижимость

Под недвижимостью коммерческого типа подразумеваются объекты, предназначенные для ведения частной деятельности и получения от нее прибыли. К числу таких помещений стоит отнести офисы, склады, производственные цеха, торговые площади и другие. Преимущество коммерческой недвижимости перед жильем заключается в сокращении времени получения дохода. Например, для предпринимателя, вложившегося в открытие магазина, прибыль будет доступна в 2 раза быстрее, чем для вкладчика в квартиру, которая расположена в строящемся жилом комплексе.

К сожалению, инвестирование в помещения коммерческого назначения доступно не для всех жалеющих, так как достаточно высок минимальный объем капиталовложений. Следовательно, у физических лиц есть возможность косвенно принять участие в строительстве таких сооружений. Это можно сделать путем приобретения акций объекта или воспользоваться услугами дилера. Вложить денежные средства напрямую возможно при определенных условиях: заключении договора инвестирования или операции по купле-продаже.

Средний период окупаемости такого вида инвестиций в России составляет не менее 10 лет, при этом показатель годовой прибыли варьируется в пределах 10-12%. Если инвестор имеет в наличии от 10 миллионов рублей, у него есть возможность получить небольшую долю от строительства торгово-развлекательного центра. Однако часто такие ситуации приводят к возникновению конфликтов между собственниками, а значит, при наличии большей суммы свободных средств стоит задуматься о покупке целого этажа или всего здания.

Коттеджи

Инвестиции в строительство коттеджей - это еще один вид капиталовложений, который на сегодняшний день является наиболее результативным способ сбережения и приумножения собственных активов. При этом инвестор, который решил попробовать работать в данном направлении должен учитывать тот факт, что на стадии проектирования и начала строительства ему понадобятся серьезные денежные вливания.

Особенно востребован рынок загородной недвижимости среди жителей больших городов. Следовательно, перед инвестированием предпринимателю рекомендуется рассмотреть в перспективе покупку коттеджей, особняков и вилл, находящихся на этапе заливки фундамента. Кроме того, перед покупкой следует обратить внимание на инфраструктуру, коммуникации и прочие условия, которые необходимы для комфортной жизни современного человека.

Гостиницы

Инвестирование в гостиничный бизнес - редкое явление для российских предпринимателей. Однако полагаясь на статистику зарубежных инвесторов, то денежные средства, вложенные на строительство гостиницы, в среднем окупаются через 3-7 лет. Особенно востребованы престижные отели с хорошим уровнем обслуживания в мегаполисах, где повышенный поток туристов и людей, приезжающих в деловые командировки.

Объекты промышленного значения

Капиталовложение в промышленное строительство подходит для опытных инвесторов, имеющих большой счет в банке и навыки инвестирования в недвижимость. Чаще всего вкладывать деньги в недвижимость промышленного типа предпочитают предприниматели, преследующие определенную цель.

Чтобы разобраться в какой вид недвижимости инвестировать капитал предлагается провести сравнительный анализ, представленный в виде таблицы:

Пошаговая инструкция вложения в строительные проекты

Инвестирование в возводимую недвижимость состоит из нескольких шагов:

Сбор стартового капитала.
Для этого предприниматель должен обзавестись личными денежными средствами, доступными для вложения. Если вкладчик ограничен в материальных ресурсах, ему стоит рассмотреть такие варианты:
- Покупку комнаты для перепродажи дороже или сдачи в аренду.
- Приобретение жилплощади в ипотеку.
- Принятие участия в долевом строительстве.
Провести мониторинг состояния рынка недвижимости.
После выбора варианта покупки квартиры необходимо начать изучение имущественной сферы. Такой процесс может потребовать значительного времени, однако не стоит совершать покупку в спешке. Для этого внимательно ознакомьтесь с каждым объявлением и остановитесь на таких аспектах, как длительность продажи недвижимости и ее месторасположение.
Оформление договора.
Чтобы заключить сделку рекомендуется воспользоваться услугами профессионального юриста. Кроме того, в России принято сначала проводить нотариальное удостоверение соглашения, а после регистрирование его в Едином государственном реестре недвижимости. В этом случае оформить договор купли-продажи может нотариус, а значит, помощь юриста инвестору не понадобится.

Успешные способы заработка

Многие вкладчики хотят знать, как получить доход, который сможет превзойти объем инвестиций. Для этого существует несколько проверенных вариантов капиталовложений для приумножения денежных средств, которые характеризуются надежностью и успешностью:

Сдача в аренду купленной недвижимости.
Такой способ будет приносить инвестору стабильную прибыль в течение длительного времени. При этом необходимо учитывать, что такое предложение не является быстрым по окупаемости, однако жилплощадь, в которую были вложены средства, останется в собственности вкладчика.
Покупка жилья с целью перепродажи.
Этот вариант подразумевает приобретение квартиры на начальном этапе строительства дома для последующей продажи ее по более высокой стоимости. Несомненно, такая схема является прибыльной и быстро окупаемой, например, минимальный срок возмещения вложенных средств составляет не более 2 лет.
Принятие участие в коллективном инвестировании.
Тактика заработка позволяет вкладчику стать одной из сторон инвестиционного проекта, при этом, не покупая его в собственность. Следовательно, он должен быть обладателем пая коллективного инвестиционного фонда, получая от участия хорошую прибыль. Такой способ капиталовложения доступен не во всех регионах страны.

Возможные риски

Любой вид инвестирования несет опасность потери капиталовложений, при этом одни меньше другие больше. Не исключением является инвестирование в строительство. Для снижения уровня рисков существует ряд советов, которые помогут предотвратить потенциальную вероятность попадания на удочку мошенников и других недобросовестных лиц, проворачивающих махинации с недвижимостью. Инвесторы должны знать о существовании наиболее распространенных угроз, среди которых:

«Мыльные пузыри».
Один из обыденных способов афер, который подразумевает нечестное ведение бизнеса и отнятие у инвестора денег. Суть таких рисков заключается в создании фирм-однодневок, которые путем обмана продают вкладчикам несуществующие объекты. Чтобы отвести глаза инвестору, возможна демонстрация строительных работ на местах возведения. Многие мошенники входят в соглашение с юридическими структурами, для придания махинациям реалистичности.
На самом деле, после того как мошенники добудут нужную сумму переводят денежные средства клиентов на заграничные счета, а сами исчезают без следа. Прежде всего, на что должны обращать внимание вкладчики - это стоимость недвижимости. Слишком низкая цена должна насторожить инвестора и побудить его провести сравнительный анализ с жилплощадью, предлагаемой другими застройщиками неподалеку. Кроме того, для проверки легальности строительных компаний можно изучить их свидетельства в едином реестре, в котором собраны все официальные юридические лица, занимающиеся строительным бизнесом.
Разорение застройщика.
Причинами банкротства строительной компании может стать некачественное управление, недостаток финансов и их неправильное распределение, а также высокие показатели издержек. В случае отсутствия денежных средств для продолжения возведения сооружений в ноль уходит не только застройщик, но и инвесторы. Чтобы избежать таких опасностей вкладчику рекомендуется выбирать среди крупных и опытных девелоперов, которые в качестве гарантии могут предоставить десятки объектов, успешно введенных в эксплуатацию.
Срыв сроков сдачи строительного проекта.
Нарушение планирования деятельности, что в конечном итоге привело к продолжительности строительства, является не самым худшим исходом, однако для начинающих инвесторов может наложить негативный отпечаток. По данным аналитиков, неделя просрочки может привести к сокращению показателя прибыльность на 0,01%.
Форс-мажорные и непредвиденные обстоятельства рынка недвижимости.
Явным признаком непредсказуемости могут стать экономические трудности в стране. Также к числу форс-мажоров можно отнести военные действия, стихийные бедствия и всевозможные промышленные катастрофы. Защитить денежные средства от вышеизложенных рисков можно при помощи страхования.

Подвести итог обзора можно своеобразным анализом представленных видов и вариантов инвестирования. Прежде всего, следует отметить, что инвестирование в строительство недвижимости является эффективным и стабильным способом вложения свободного капитала на долгосрочной основе. Стоит учитывать, что покупка жилья или коммерческих помещений в кредит для частных инвесторов является невыгодным решением, чем, например, крупным компаниям-застройщикам для дальнейшей перепродажи.

Так, высокие проценты и длительный период окупаемости не дадут мелким вкладчикам получить существенную прибыль. Для них существуют жилая недвижимость, которая менее подвержена ценовым колебаниям и всегда имеет спрос.

THE BELL