Ипотечное соглашение при разводе. Что делать с ипотекой при разводе

Статистика разводов в нашей необъятной стране показывает плачевные результаты. Выводы социальных опросов и результаты решений судов поставили Российскую Федерацию на четвертое место в рейтинге всего мира.

Данные цифры говорят о том, что семья стала не такой уж и большой ценностью. За время совместной жизни у супругов появляется масса совместно нажитого имущества и общие дети. Что происходит при разводе, если есть и ребенок? Как себя вести в сложившейся ситуации и что говорит судебная практика? Этот вопрос сложен в решении, так как необходимо внушительное количество доказательств.

Как правило, в приоритете у суда мать

Известны случаи, когда за время супружества семья решается взять ипотечный кредит. Если кредит взят уже после регистрации взаимоотношений в ЗАГСе, то жилая площадь становится совместной собственностью и при разводе через суд делится на общих основаниях.

В этом случае в силу вступают Семейного Кодекса РФ в части главы 4 Гражданского Кодекса РФ, в части раздела имущества и выплаты алиментов на детей, Конституции Российской Федерации и международно-правовых актов, в частности Конвенции по правам детей.

В совокупности этот круг документов определяет порядок рассмотрения судьями дел о разводе, где решается вопрос об определении детей с одним из родителей, а также истцами выступают третьи лица в виде представителей финансовой организации. Итак, если детей нет, то ипотека разделяется между разводящимися супругами в равных долях, если они сами не уладили этот вопрос. Действия, касающиеся ипотеки, возможны исключительно при согласовании с банком, независимо от рода и сложности.

Возможны варианты:

продажа ипотечного жилья и полный расчет с банком;
разделение долей и перезаключение договора на двух лиц;
разделение долей и жилья по судебному решению.

Исходя из ситуации, когда ребенок за время совместной супружеской жизни появился, следует понимать, что он выступает равноправной стороной спора. Развод при наличии детей возможен только через суд. На судебное заседание привлекаются органы опеки и попечительства, в целях контроля над соблюдением прав ребенка, а также для выполнения роли специалистов и защитников. Этот же совет выдает заключение о проверке каждого из родителей и целесообразности оставления ребенка с одним из них.

Как правило, в приоритете у суда мать. Ребенка обычно оставляют с ней, в связи с чем и доля в жилье увеличивается, а доля при оплате ипотеки уменьшается. При определении выплаты алиментов ежемесячная сумма выплат для лица, которое будет оплачивать алименты, снижается, срок кредитования соответственно увеличивается.

Необходимые документы при разводе

Чтобы положить начало бракоразводному процессу, необходимо подать в суд по месту регистрации и нахождения истца. Согласно ст. 16 Семейного Кодекса заявление имеет право подать один из супругов, а также опекун, но только в случае признания лица недееспособным. Подача заявления о расторжении брака одним лицом допускается, если один из супругов умер.

В течение года после рождения ребенка и на время беременности супруги муж не имеет права на подачу заявления о расторжении брака, поскольку предусматривается, что будет нанесен неправомерный ущерб супруге и будущему ребенку. Даже если имеются общие несовершеннолетние дети, брак может быть расторгнут в ЗАГСе только в случаях:

имеется постановление суда о признании супруга недееспособным;
супруг осужден за умышленное преступление на срок более трех лет;
вынесено решение суда о признании лица безвестно отсутствующим.

Это исключительные случаи. Что касается ипотеки, то при возникновении вышеуказанных случаев, часть долга, если договор был заключен на двух лиц, возлагается на одного из супругов. Если же данные случаи возникли в отношении заемщика, то в первом случае – долг возлагается на опекуна, во втором – на второго супруга, в третьем случае – выплата приостанавливается на срок до 6 месяцев, пока наследники не вступят в право владения и распоряжение имуществом. Ипотека, как часть , возлагается на преемника должника.

Помимо заявления в судебный орган о расторжении брака необходимо подать:

документы, удостоверяющие личность;
копии свидетельства о рождении ребенка или детей;
справку ГУПс по Ф№6 о регистрации по месту проживания членов семьи;
выписку из Росреестра (МФЦ) о наличии/отсутствии недвижимого имущества;
выписку из БТИ о наличии/отсутствии иного имущества (гаражи, и т.д.)
выписку из банка о наличии счетов.

Чаще всего супруги стараются скрыть часть имущества, поскольку не зарегистрированное на супруге имущество не может входить в объект деления. При наличии ипотеки ребенок при рождении регистрируется в доле на жилую площадь. Именно поэтому он в судебном деле фигурирует как заинтересованная сторона.

Составление договора об оплате ипотеки при разводе – оптимальный выход из сложившейся ситуации. Бракоразводный процесс не является основанием для приостановления ежемесячных выплат по телу кредита, и процентные начисления продолжают насчитывать, а задолженность возрастает.

Учитывая, что бракоразводный процесс быстрым не бывает, то при просрочке более четырех месяцев жилье может перейти во владение кредитора, при этом погашенная сумма не возвращается, поскольку должник в полной мере не выполнил обязательства и пользовался приобретенным имуществом, которое, в обязательном порядке, является залогом кредита.

При разделе ипотечного жилья в банке открывается на ребенка счет, куда перечисляется часть денежных средств от проданного имущества, если квартира, с согласия банка, продается. С согласия сторон часть доли забирает супруг, с которым остается ребенок. Сдать жилье никак не получится, поскольку необходимо согласие банка. Если данный факт все же выясниться, то банк вправе потребовать упущенной выгоды.

Некоторые варианты раздела ипотечного жилья при наличии ребенка

Ни один из супругов не вправе распоряжаться имуществом до полного погашения займа

Как правило, банку все равно, из каких отчислений поступят взносы за ипотечное жилье. Это может быть осуществлено из материнского капитала при рождении ребенка.

При разводе данный факт учитывается и супруг должен быть готов к тому, что жилье ему принадлежать не будет, поскольку ответственным плательщиком он являться не будет, а его биологический вклад в создании ребенка не учитывается, так как не является юридическим фактом, кроме случаев признания отцовства.

Если в суде будет признан факт, что оба супруга являются созаемщиками в одинаковых долях, но одна сторона докажет, что после развода у нее не будет возможности и средств погашать обязательства перед банком, обязанность оплаты возлагается полностью на вторую сторону.

Стоит помнить, что даже если жилье остается в целости, без раздела, ни один из супругов не вправе распоряжаться имуществом до полного погашения . Данное условие является обязательным и даже прописано в договоре об ипотечном кредитовании.
Другим хитрым способом является переложение своих обязанностей на другого супруга.

Данный случай возникает в судебном решении, если супруг докажет, что он жильем не пользуется и оплачивать свою часть не собирается. Тут истцом будет банк, так как часто второй супруг отказывается принимать данную часть и перезаключать договор с банком. Это возможно только в принудительном порядке, но время будет растянуто, а банку ничего не останется, как переоформлять ежемесячные взносы и пересчитывать весь ипотечный заем. Проще забрать жилье.

Некоторые мирные варианты выхода из ситуации

Развод при наличии детей причиняет ребенку стресс и психологическую травму. Ведь в судебном разбирательстве ребенок становится эпицентром борьбы, так как вокруг него «завязано» право владения и распоряжения отсуженным имуществом. В данном случае родители могут снизить градус напряжения и пойти следующим путем:

заключить мировое соглашение о разделе имущества и будущем обеспечении ребенка. Данный вариант повсеместно используется на Западе и в мировой практике. Это универсальный способ защитить свое имущество и нервы. Суду проще принимать решение, если предоставляется таковое соглашение;
предоставить договор и решение суда в банковское учреждение, вместе со справками о доходах, поскольку договор перезаключается на двух лиц в соответствии с принятым судом решением и финансовыми возможностями каждого из разведенных супругов;

Каждое договора – платное. Обычно банк берет 2% от всей суммы долга. Данная оплата может быть внесена в кассу банка сразу, либо ее посчитают в часть задолженности каждого из супругов.

Банки стараются себя обезопасить и редко принимают положительное решение, если ипотечный кредит берут молодые семьи, либо супруги у которых плохая кредитная история в другом банке, наличие двух и более кредитов в иных финансовых учреждениях, отсутствие постоянного дохода (чаще касается индивидуальных предпринимателей). В данном случае банк предлагает заключить брачный договор касательно ипотеки, где прописать все нюансы возможного раздела имущества.

Как видно, развод при наличии ипотеки и детей в семье – дело хлопотное и несколько нервное. Именно поэтому перед началом бракоразводного процесса стоит посетить юриста и оценить все свои возможности. Перед оформлением ипотеки, если брак не совсем крепкий, целесообразно заключить брачный договор. Это исключить недоразумения во время бракоразводного процесса, облегчит работу суду и приведет к положительному решению для обоих разводящихся.

В первую очередь необходимо помнить о ребенке. Он во время суда подвержен психологическому давлению, поскольку становиться объектом раздела. Ни суд, ни попечительский не даст ребенка в обиду, даже если имущества много, а разделить ипотеку сложно. Только планомерный и взвешенный подход дадут положительные результаты, и развод пройдет в мирном ключе.

Дети при разводе:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации

26 Апр 2018 57

Обсуждение: 2 комментария

В странах бывшего СССР к сожалению не принято заключать брачные договоры, все считают, что это не является необходимостью, а зря, я бы сделала закон, который бы принуждал всех молодых людей заключать договор.

Ответить

И девушек

Ответить

Одной из актуальных проблем, возникающих при расторжении брака, считается раздел имущества. При разводе квартира в ипотеке добавляет еще больше сложностей. В каждой конкретной ситуации есть свои нюансы. В связи с этим однозначного алгоритма распределения обязанностей по залоговому объекту в настоящее время нет. Рассмотрим далее, как провести .

Актуальность вопроса

Итак, проблема, сопровождающая раздел квартиры, - ипотека. Судебная практика на сегодня не выработала единого подхода к вынесению решений. Поэтому зачастую разные инстанции принимают противоположные постановления. Ситуация осложнена тем, что в спорах затрагиваются интересы трех сторон - мужа, жены и кредитной организации. Во многих случаях при распределении обязанностей значительно ущемляются права какого-либо участника. К примеру, в практике немало случаев, когда бывший супруг, лишенный квартиры (или ее части) при разделе, вынужден достаточно продолжительное время выплачивать кредит. Проблемы часто возникают и у банков. Например, желающие продать недвижимость, по которой есть просрочка, сталкиваются с тем, что, по решению суда, она уже не является единоличной собственностью должника.

Нормативное регулирование

Сложности, которыми сопровождается раздел квартиры, купленной в ипотеку , обуславливаются в первую очередь недостаточной правовой регламентацией этого вопроса в гражданском и семейном законодательствах. Инстанции, рассматривающие такие споры, руководствуются положениями СК, ГК, а также ФЗ № 102. Кроме этого, во внимание принимаются условия договора, заключенного с банком. При анализе указанных актов можно выделить следующий принцип. приобретаемая супругами в браке на ипотечные средства, рассматривается как ими. Это, в свою очередь, влечет соответствующие правовые последствия. Совместную собственность принято разделять поровну между супругами, если другой порядок не определен брачным контрактом. При рассмотрении споров значения не имеет, на кого оформлен объект. Финансовые обязательства возлагаются в равной степени на супругов, вне зависимости от того, являются ли они созаемщиками, или кредит был оформлен на кого-то одного. Таким образом, действует принцип "50/50". Между тем в действительности провести раздел квартиры, находящейся в ипотеке , не так просто. Дело в том, что объект находится в залоге у банковской организации. Супруги, являясь формально собственниками, не могут свободно распоряжаться недвижимостью.

Брачный контракт

Во избежание различных проблем, юристы рекомендуют молодоженам заключать договор. При этом законодательство допускает оформление контракта и до регистрации брака, и после нее. Между тем, несмотря на явные преимущества этого документа, не многие его оформляют (не больше 5%). В нем можно прописать различные условия. Как правило, соглашение устанавливает порядок раздела имущества, содержания малолетних и прочие важные моменты.

Гарантии для банка

Кредитные учреждения стараются перестраховаться. При оформлении основного договора они составляют и соглашение о разделе квартиры в ипотеке супругов . Кредитные учреждения, неоднократно столкнувшиеся со сложностями, приобрели достаточный опыт в спорах. Соглашение о разделе квартиры в ипотеке позволяет банку минимизировать риски. Большинство кредитных учреждений стараются сделать мужа и жену созаемщиками. Это, в общем-то, выгодно и самим гражданам. В таком случае они могут объединить свои доходы и получить больший кредит. Многие банки включают в договор пункт о том, что при расторжении брака созаемщиками условия соглашения не изменятся. Этот момент является дополнительной гарантией для кредитной структуры. Если граждане, согласившиеся на это условие, расторгнут брак, а один из них впоследствии откажется погашать кредит, финансовые обязательства в полном объеме перейдут к созаемщику. Это условие защищает, разумеется, исключительно интересы банковской организации.

Варианты решения проблемы

Итак, как можно минимизировать риски и провести раздел имущества? Квартира в ипотеке - имущество, права на которое ограничены. Поэтому созаемщики могут после расторжения брака продолжать выплачивать кредит или быстро найти недостающую сумму, чтобы погасить его досрочно. Когда задолженность будет ликвидирована, недвижимость выставляется на продажу. Реализовав объект, бывшие созаемщики разделяют сумму между собой. Есть еще один вариант. Созаемщики могут продать объект с согласия банка. Стоит сказать, что предугадать ответ кредитной организации в таком случае довольно сложно. Банк может согласиться на предложение созаемщиков, потребовать досрочно погасить кредит, поскольку расторжение брака будет нарушать условия основного договора, или обязать продолжать погашение задолженности без продажи объекта.

Возможные действия кредитной организации

Многие банки дают согласие на реализацию недвижимости. В этом случае организация минимизирует риск невыплаты задолженности. После получения согласия супругам нужно найти покупателя, готового приобрести объект с таким обременением. Чтобы новый владелец получил право собственности, ему необходимо в первую очередь возместить кредитной структуре сумму задолженности. Ему придется дождаться, пока завершится процесс снятия обременения. Только после этого покупатель сможет оформить свое право. Далеко не все приобретатели согласны на такие условия, поскольку риски достаточно высоки. При этом вне зависимости от развития ситуации с реализацией объекта бывшие созаемщики будут обязаны продолжать погашать задолженность. Иначе их положение может значительно ухудшиться.

Права банка

Кредитная организация, не получающая выплат по задолженности, может самостоятельно продать недвижимость. Для этого организовывается аукцион. Стоит сказать, что стоимость объекта в этом случае будет намного ниже рыночной цены. Из суммы, полученной от реализации, кредитная структура удерживает основной долг, пени, штрафы, не отчисленные проценты и затраты на организацию аукциона. Остаток будет распределен между бывшими созаемщиками. Учитывая это, супруги вообще могут остаться и без жилья, и без денег.

Важный момент

Нормами установлено несколько требований для созаемщиков, начинающих раздел имущества. Квартира в ипотеке формально находится во владении лиц, которые согласились на условия банка. В их числе - обязанность созаемщиков извещать обо всех изменениях в их жизни. Соответственно, они должны уведомить банк и о расторжении брака.

Возможные результаты

Если стороны не могут прийти к согласию, придется обращаться в суд. Но, как выше было сказано, однозначно предопределить итоги разбирательства невозможно. Судебная инстанция может обязать банк осуществить предусмотренные процедуры с недвижимостью, переоформить договор на кого-либо из созаемщиков или предписать бывшим жене и мужу продолжить погашение кредита. Это далеко не все возможные варианты решения проблемы. Если созаемщики готовы продолжать погашение кредита, чтобы потом продать жилплощадь, можно еще в браке провести раздел квартиры. В ипотеке должники очень зависимы от банка. Поэтому перед любыми действиями им нужно обращаться в кредитную структуру для получения одобрения. Соответственно, если созаемщики решают провести до официального расторжения брака, то им нужно написать совместное заявление об этом. Но и в такой ситуации могут быть проблемы. К примеру, банк вправе отказать созаемщикам. Кредитную организацию может не устроить сумма дохода одного из должников, который впоследствии будет выступать самостоятельным обязанным лицом. Может случиться и так, что невозможен по техническим причинам. К примеру, она состоит из одной комнаты, и выделить долю нельзя. Тем не менее созаемщики могут оспорить решение кредитной структуры.

Альтернативный вариант

Как еще можно провести раздел имущества супругов? Квартира в ипотеке переоформляется на одного из них, а второй безвозмездно или за определенную сумму отказывается от прав на недвижимость. При этом первый принимает на себя обязательство продолжать погашать кредит. Если банк устроит платежеспособность созаемщика, последний может зарегистрировать переход права на себя в уполномоченном органе. Обычно банк берет комиссию за переоформление договора (0.5-1% от оставшейся задолженности).

Раздел квартиры по военной ипотеке

Процесс отличается тем, что обязательства по погашению задолженности возлагаются не на граждан, а на Минобороны. В качестве участника программы кредитования, равно как и собственника, выступает служащий вне зависимости от наличия у него семьи. В этой связи не требует участия жены/мужа. Последние не привлекаются и в других случаях. К примеру, при просрочке или иных нарушениях кредитного договора обязанность вернуть кредит возлагается только на служащего.

Фактический брак

Выше был рассмотрен раздел между супругами квартиры . Ипотека , между тем, может быть оформлена и сожителями - лицами, состоящими в "гражданском" браке. Как известно, на такие случаи положения СК не распространяются. Если при этом мужчина и женщина не заключали письменного соглашения, то с большой вероятностью квартира останется у того, на кого был выдан кредит. Разумеется, далеко не каждого это устроит, поскольку средства на погашение обязательства выделяли оба. В таких случаях придется доказывать совместное участие в выплатах. Для этого нужно предоставить документы, подтверждающие отчисления. Это могут быть квитанции, выписки со счета, чеки и пр. Аналогичным образом следует поступать и тогда, если есть желание доказать проведение совместного ремонта или приобретение дорогой бытовой техники. Целесообразно привлекать к делу квалифицированного юриста.

Кредит до брака

Как указано в СК, все, что нажито в период официально зарегистрированного супружества, является общим. Если что-то было приобретено до брака, то оно относится к личной собственности человека. Но семейное законодательство содержит ряд оговорок. В частности, в соответствии с нормами, бывший супруг вправе рассчитывать на долю квартиры, если выплаты по ипотеке осуществлялись совместно даже до регистрации отношений. Требования при этом может предъявить и неработающий гражданин. Доход одного супруга в такой ситуации будет считаться общим. Зачастую споры разрешаются в пользу нетрудоустроенного человека.

Жилье в новостройке

Ситуация с разделом квартир в строящихся домах довольно сложная. Согласно нормам, право собственности на жилплощадь можно оформить только после ввода в эксплуатацию сооружения. На практике возможны два варианта развития событий:

Если заемщик на этот момент расторгнет брак, то его обяжут выплатить компенсацию мужу/жене. При принятии такого решения суд учитывает факт совместной выплаты кредита. Однако большое значение в данной ситуации будет иметь и компетентность юриста.
Если заемщик состоит в браке до получения свидетельства, суд обяжет выделить долю квартиры до развода.

Если один из бывших созаемщиков уклоняется от выплат

Что делать в таком случае? В этой ситуации кредитная организация переоформляет договор на платежеспособного бывшего супруга. Со второго субъекта при этом снимаются все обязательства. Но взамен он лишается возможности требовать долю жилплощади. В некоторых случаях просрочка одного из созаемщиков может превышать 3 мес., но при этом он не желает отказываться от своих прав. В таких ситуациях решить проблему можно двумя способами:

Кредит погашает платежеспособный созаемщик.
Банк реализует недвижимость, а полученные средства направляются в счет выплаты.

Как правило, кредитная организация продает квартиру по сниженной цене, примерно равной основному долгу. Это существенно ускоряет процедуру.

Ипотека при расторжении брака с детьми

Законодательство предписывает при любых действиях, связанных с семейным имуществом, учитывать интересы несовершеннолетних. Руководствуясь этим правилом, инстанции, рассматривающие споры, принимают соответствующие решения. При разделе ипотечного жилья доля детей в любом случае будет оформлена на того супруга, с которым они остаются. Если будет принято решение продать жилье, а в ней прописан несовершеннолетний, его необходимо выписать в обязательном порядке. В противном случае ситуацией могут заинтересоваться органы попечительства и опеки.

Аренда залогового жилья

В некоторых случаях супруги принимают решение сдать ипотечную квартиру внаем. Стоит отметить, что такие действия неправомерны. Дело в том, что квартира заложена банку, соответственно, обременена. Если же ситуация критическая, и созаемщикам не хватает средств на погашение кредита, то, чтобы сдать жилплощадь в аренду, они должны получить согласие финансовой структуры.

Заключение

Расторжение брака достаточно часто сопровождается различными проблемами. В целом развод - не очень приятная процедура, поскольку касается не только личных отношений, но и имущественных интересов. Зачастую бывшие близкие люди становятся настоящими врагами. Понятно, что каждый хочет защитить себя. Граждане, оформляя ипотеку, как правило, не предполагают наличия каких-то сложностей в будущем. Однако в жизни может произойти все что угодно. Поэтому юристы рекомендуют обезопасить себя на будущее, заключив брачный контракт. Этот документ позволит избежать многих проблем, сэкономить нервы, деньги и время. Брачный контракт заверяется нотариусом, что придает ему юридическую силу. Если спор все же возникнет, и нужно будет регулировать его через суд, документ станет неопровержимым доказательством правоты.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе, часто задумываются желающие развестись супруги, оформившие кредит с целью оплаты приобретенного жилья. Все аспекты раздела совместного имущества, а также порядок погашения ипотечного долга при разделе заложенного имущества подробно рассмотрим в предлагаемой статье.

Квартира в ипотеке — как делить при разводе совместное недвижимое имущество

Согласно статье 33 СК РФ юридически легальным режимом собственности на имущество супружеской пары является совместная собственность, если супруги в брачном договоре не определили иное. К общему же имуществу супругов статья 34 СК РФ относит движимые и недвижимые вещи, а также разнообразные доходы (от трудовой или предпринимательской деятельности, пособия, пенсии и т. д.). При этом не имеет значения, на чьи средства и на имя какого супруга данное имущество приобретено либо зарегистрировано.

Соответственно, общий порядок раздела ипотечной квартиры будет применяться, если:

специальный порядок раздела не оговорен в брачном контракте;
ипотечная квартира приобретена супругами во время брака.

Необходимо помнить, что речь идет только о возмездной сделке. Если же в период брака квартира досталась одному из супругов безвозмездно (по наследству или в результате дарения), она не подпадает под режим совместной собственности супругов и, следовательно, не подлежит разделу.

Как разделить квартиру при ипотеке при разводе

Согласно требованиям статей 38 и 39 СК РФ, совместное имущество может быть поделено 2 способами:

По соглашению сторон. Соглашение может быть заключено в любое время как в период пребывания в браке, так и после его расторжения. Согласно требованиям статьи 38 СК РФ, данное соглашение заключается в письменной форме и удостоверяется нотариусом. В соглашении супруги могут самостоятельно определить размеры долей исходя из трудового вклада каждого из них (или иных критериев) либо обозначить, кому из них принадлежит конкретное имущество, в том числе ипотечная квартира.
В судебном порядке. При принятии решения об определении долей каждого из супругов суд должен руководствоваться принципом, закрепленным в статье 39 СК РФ, о том, что доли супругов признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное (подробнее о судебном разделе имущества — в нашей отдельной статье).

В случае если раздел имущества происходит через суд, следует помнить, что данный государственный орган вправе отступить от принципа равенства долей супругов.

На такую возможность указывает пункт 2 статьи 39 СК РФ. Причинами для подобного решения суда являются:

интересы несовершеннолетних детей (доля супруга, с которым остаются дети, может быть увеличена за счет уменьшения доли другого супруга);
интересы одного из супругов, если второй не имел доходов по неуважительным причинам либо использовал общее имущество в ущерб интересам семьи.

Как делятся долги супругов

Порядок раздела совместных долгов супружеской пары определяется пунктом 3 статьи 39 СК РФ. В отношении долгов действует принцип, согласно которому они распределяются пропорционально долям, которые получил каждый из супругов. Соответственно, если имущество было разделено поровну, то и долги делятся пополам. Если же при разделе имущества один из супругов получает большую долю, на него, соответственно, будет возложена и большая часть долга.

Правовые вопросы, касающиеся ипотеки

Определение понятия «ипотека» закреплено в статье 1 закона «Об ипотеке…» от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Согласно данной норме таковой признается договор о залоге недвижимого имущества, сторонами которого являются должник и залогодержатель (банк или иное лицо, выступающее кредитором по обязательству), имеющий преимущественное право на обращение взыскания на предмет залога.

Статья 7 ФЗ № 102 обозначает, что имущество, находящееся в совместной собственности, также может являться предметом ипотеки. При этом ипотека может быть установлена и в том случае, если доли супругов не определены отдельным соглашением.

При передаче в залог совместной собственности семьи, исходя из положений статьи 322 ГК РФ, супруги выступают перед банком или иным кредитором солидарными должниками. Банк же, исходя из положений статьи 323 ГК РФ, может требовать исполнения обязательства как от всех солидарных должников совместно, так и от любого из них (полностью либо в части). Преимущество солидарного обязательства для кредитора заключается в том, что в случае невозможности одного из должников исполнить обязательство требовать его исполнения можно у других до тех пор, пока ипотека не будет выплачена в полном объеме.

Соответственно, супруги, осуществившие раздел заложенного имущества в порядке, предусмотренном статьей 39 СК РФ, приходят к необходимости изменения содержания обязательства, которое обеспечено залогом квартиры. Однако изменение состава должников и объема их обязательств перед банком возможно лишь с согласия последнего, на что указывают требования статьи 391 ГК РФ.

Судебная практика по разделу ипотеки

Судебная практика по делам о разделе ипотеки не отличается разнообразием, т. к. банки на изменение кредитного обязательства не соглашаются. В качестве примера обоснования позиции банка можно привести гражданское дело № 2-24\11, слушавшееся в Калининском районе города Уфы 15.02.2011. Представитель банка отметил, что статьей 14 ФЗ № 102 определены требования к содержанию закладной (документа, удостоверяющего права залогодержателя на предмет залога), согласно которым в ней помимо других сведений должны быть указаны должники, а также размер их обязательств.

Соответственно, при разделе долга между супругами в том случае, если договор ипотечного кредитования заключался только с одним из них, необходимо изменение содержания закладной (включение в ее текст сведений о втором супруге, который получает долю в заложенном недвижимом имуществе), что допускается только с согласия кредитора. Без такого согласия раздел кредитного обязательства невозможен.

При этом пункт 2 статьи 45 СК РФ определяет, что если имущество, полученное в результате возникновения обязательства (в данном случае — ипотечного), было потрачено на нужды семьи, то взыскание по такому обязательству накладывается на общее имущество супругов. Если общего имущества недостаточно для покрытия долга, супруги несут солидарную ответственность в том числе принадлежащим каждому из них личным имуществом.

То есть банк при невозврате кредита может обратить взыскание как на общее, так и на личное имущество любого из супругов в полном объеме, что предоставляет банку достаточную гарантию исполнения ипотечного обязательства.

При разделе же долга каждый из супругов будет являться должником лишь в части ипотеки и права банка будут обеспечены не всем имуществом, а только долями квартиры, что значительно затрудняет последующее взыскание долга. Однако раздел квартиры между супругами сам по себе на отношения с банком в части ипотеки не влияет.

Позиция судов

Принимая решение с учетом позиции банка, Калининский районный суд г. Уфы решил произвести раздел спорной квартиры между супругами, однако содержание ипотечного обязательства супругов осталось неизменным. В результате бывшие супруги по-прежнему будут являться солидарными должниками до полного погашения суммы долга.

При этом суд также сослался на требования статьи 450 ГК РФ, указав, что кредитный договор может быть изменен в судебном порядке только в случаях, указанных в законе, либо при существенном нарушении условий обязательства одной из сторон. Раздел ипотечной квартиры основанием для изменения содержания договора об ипотеке не является.

Похожее решение по данному вопросу было принято Ленинским районным судом г. Томска 20.05.2016 по делу № 2-809/2016. Рассматривая дело о разделе ипотечного долга, суд указал, что статья 37 ФЗ № 102 определяет перечень действий (продажа, дарение, передача в залог и т. д.) с предметом залога, на совершение которых требуется согласие залогодержателя. При этом раздел имущества между супругами к таким действиям не относится.

Соответственно, раздел квартиры между супругами не нарушает ни требований ФЗ № 102, ни интересов кредитора. При этом спорная квартира, несмотря на раздел имущества, по-прежнему остается в залоге у банка, который, в свою очередь, сохраняет права требования к обоим должникам. Распределение имущества супругов влияет лишь на взаимоотношения между супругами и прав третьих лиц не затрагивает.

Как при разводе делится ипотечная квартира

Чтобы ответить на вопрос, как ипотечную квартиру при разводе разделить правильно, практикам необходимо помнить о положениях статьи 133 ГК РФ. Требования данной статьи указывают, что вещь, раздел которой в натуре не представляется возможным без ее уничтожения, повреждения либо изменения назначения, является неделимой и участвует в гражданском обороте как единый объект. Квартира является классическим примером неделимой вещи, поскольку ее фактический раздел на две и более части без повреждения невозможен.

Исходя из специфики квартиры как неделимой вещи пункт 3 статьи 133 ГК РФ определяет, что взыскание на нее может быть обращено только в целом. Именно положениями данной нормы объясняется позиция банков, не дающих согласия на раздел ипотечного долга супругов и изменение содержания обязательства перед банком.

Тем не менее на практике выработано несколько вариантов «раздела» неделимых вещей:

Преобразование общей совместной собственности в долевую. В данном случае супруги могут определить размер принадлежащих им долей самостоятельно своим соглашением либо в судебном порядке. Доли при этом могут быть как равными, так и разными. Порядок пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, определяется соглашением бывших супругов или, если они самостоятельно не придут к его заключению, судом.
Переход квартиры в собственность одного из супругов и выплата соразмерной его доли компенсации другому. Данный вариант возможен в случае, если величина доли одного из супругов незначительна либо у второго супруга имеется достаточное количество средств для выплаты компенсации.

Раздел при значительности имущественной массы

При разделе квартиры следует учитывать также состав и стоимость другого совместно нажитого имущества, так как возможен такой вариант, когда доля в ипотечной квартире компенсируется за счет другой квартиры, автомобиля, гаража, земельного участка и т. д. В этом случае ипотечная квартира полностью переходит в собственность одного из супругов, в то время как другой получает соразмерную компенсацию (только не в денежном варианте, а в виде имущества).

Согласия банка для проведения перечисленных операций не требуется. Супруги в итоге также остаются солидарными должниками по ипотечному обязательству.

Сложные варианты раздела

В том случае, если у супругов недостаточно средств для выплаты компенсации и вариант с долевой собственностью не является приемлемым, рекомендуется осуществить продажу спорного объекта недвижимости, чтобы вырученные средства разделить согласно причитающимся долям.

Отдельным подвидом данного варианта является размен большой квартиры на две меньшие по площади либо стоимости. При желании осуществить продажу либо размен квартиры следует помнить о необходимости получения, согласно статьям 37 ФЗ № 102 и 391 ГК РФ, согласия банка на проведение данной операции, так как в этом случае квартира выбывает из залога.

Итак, раздел ипотечной квартиры проходит в обычном порядке, применяемом к любой другой неделимой вещи. Однако раздел никак не влияет на обязательства супругов перед банком, так как они по-прежнему будут являться солидарными должниками по ипотечному обязательству.

Бракоразводный процесс всегда связан с юридическими проблемами, которые касаются раздела совместно нажитого имущества.

Если данное имущество было приобретено еще и в ипотеку, ситуация заметно усложняется .

Иногда раздел ипотечных обязательств отнимает много сил и времени. Именно поэтому перед тем, как отправиться в ЗАГС для расторжения брака, следует изучить все нюансы этих обязательств.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Раздел квартиры в ипотеке через суд: какие нужны документы?

Зачастую бывшие супруги не могут прийти к элементарному согласию по поводу выплат.

В таком случае, им следует обратиться к юристам и в соответствующие судебные инстанции . Чтобы подтвердить свои права на ипотечную квартиру, необходимо предоставить целый спектр документов.

Итак, какие же бумаги понадобятся, чтобы разделить ипотеку?

Все документы от банка на недвижимость .
Копии и оригиналы документов, подтверждающих личность бывших супругов.
Свидетельство о разводе , подтверждающее новый статус заемщиков.
Выписка из банка , свидетельствующая о степени погашения ипотечного кредита.

Это основные документы, которые понадобятся бывшим супругам. Обычно раздел ипотечных долгов происходит поровну , если у двух сторон нет никаких обстоятельств, меняющих судебное решение.

Так, например, при наличии у пары ребенка решение суда касательно раздела долгов может измениться.

Если между супругами был составлен брачный договор, соответствующее решение судебных инстанций принимается с учетом пунктов брачного договора, касающихся ипотечных долгов.

Судебная практика: определение долей имущества

Как правило, в , раздел ипотечных долгов происходит вместе с определением доли имущества для каждого собственника.

Как делится недвижимость при разводе? Обычно, квартира или дом делятся пополам.

Если же у пары есть ребенок, то основной опекун получает дополнительную долю недвижимости (то есть, 2/3 или более в зависимости от количества детей).

Также возможен вариант, при котором один из собственников полностью откажется от доли в недвижимости за определенную материальную компенсацию . Размер такой компенсации и нюансы отказа от квартирной доли также можно определить в судебном порядке.

Основные сложности, возникающие при разделе квартиры

Конечно, вопросы раздела совместно нажитого имущества часто занимают умы тех, кто решил развестись.

В том случае, если квартира супругов еще и взята в ипотеку , а обязательства перед банком не погашены до конца, ситуация дополнительно усложняется.

Какие же основные проблемы могут возникнуть в такой ситуации?

Один из супругов откажется выплачивать свою долю по ипотеке , в результате чего кредитные обязательства лягут только на одного собственника.
Банк не согласится на продажу ипотечной квартиры , что заставит супругов даже после развода совершать выплаты за недвижимость.
Из-за неурядиц и проблем бракоразводного процесса пара не будет выплачивать взносы по ипотеке, а банк, в свою очередь, заберет недвижимость за долги .
Составленный договор о совместных выплатах за квартиру окажется юридически недействительным .

Сложностей может быть очень много, и выход из них один - обращаться в суд и отстаивать свои права .

В том случае, если будущие супруги не уверены, что смогут прожить вместе до конца дней, им следует заключить обоюдно выгодный брачный договор , в котором отметятся все нюансы раздела совместно нажитого имущества. Такой договор заметно упростит процесс раздела ипотечных обязательств.

За последние годы отмечается рост ипотечного кредитования. Для многих семей это практически единственный вариант приобретения собственной жилой недвижимости. Однако наличие большого числа бракоразводных процессов приводят к необходимости деления ипотеки при разводе. Причем супругам предстоит поделить и само недвижимое имущество, и оставшиеся обязательства перед банком.

Это наиболее распространенная ситуация, при которой муж и жена имеют равные права на недвижимость. Вместе с тем, они также несут солидарную (равную) ответственность по взятой ипотеке. То есть ипотечная недвижимость при покупке ее в период брака в любом случае считается совместно нажитым имуществом. Следовательно, каждый из супругов вправе претендовать на половину имущества и должен взять на себя 50% от кредитного обязательства.

На практике же распоряжаться и делить жилье далеко не просто, ведь оно находиться в залоге у банка. Поэтому все действия с объектом ипотеки должны согласовываться с кредитным учреждением

Раздел ипотеки при разводе при отсутствии спора, а также усложняющих обстоятельств (наличие детей, единственное жилье и др.) возможен следующими путями:

Право собственности на квартиру или дом оформляется на одного из супругов, кредитный договор не меняется. А между собой они подписывают соглашение о разделе недвижимости и долга в соотношении 50/50. Далее бывшие муж и жена продолжают платить кредит пополам. Когда ссуда будет выплачена они либо продают недвижимость и делят деньги либо оформляют право на ½ доли каждому.
Один из бывших супругов отказывается от своей доли. Когда у него есть другое жилье, то такой вариант вполне приемлем. Отказ он осуществляет безвозмездно или за денежную компенсацию. Банк переоформляет ипотеку и жилье полностью на другого супруга и выводит созаемщика из ипотечного договора. Однако кредитное учреждение пойдет на это лишь в случае достаточной платежеспособности оставшегося заемщика.
По договоренности мужа и жены банку выплачивается вся задолженность, то есть кредит гасится досрочно. Далее квартира или дом продается, а денежные средства делятся поровну (но возможно и в ином порядке). Такой вариант раздела оптимален, когда у супругов есть деньги на закрытие ипотеки или остаток долга небольшой.
Квартира или дом продается, а деньги с продажи идут на закрытие долгового обязательства и оставшиеся делятся между супругами. Разумеется, такая операция возможно лишь с одобрения банка. Он может не пойти навстречу и обязать супругов выплачивать кредит.

Более сложная ситуация возникает при наличии спора, когда один из супругов претендует на бо́льшую долю чем ½. Обосновывать это он может:

вложением личных средств в первоначальный взнос по ипотеке;
досрочными платежами из денег, которые у него были до брака;
внесением значительной суммы родственниками супруга и в ряде других случаев.

Тогда ипотека при разводе делится следующим образом:

Мировым соглашением или через суд устанавливается более высокая доля одного из супругов и на него переоформляется вся ипотека, оставшийся долг так же переходит ему. Но он выплачивает второму супругу половину от внесенных денежных средств за период совместного проживания.
С согласия банка кредит делится на две новых ссуды, каждый супруг получает на руки свой кредитный договор. Недвижимость также достается каждому в том размере, который определит суд. Далеко не каждый банк пойдет на это, ведь его риски возрастают и если пойдет просрочка, то вместо одного кредита их будет уже два.

Если ипотека была взята до брака

Когда делится ипотека в такой ситуации, бывшим супругам важно понимать два основных момента:

Имущество, приобретенное до брака, является собственностью того, кто его приобрел. Соответственно, и обязательства, которые остаются после развода (ипотечный кредит) так же сохраняются за владельцем имущества.
Поскольку стоимость за ипотечное жилье выплачивается постепенно в течение многих лет, то логично, что часть денег могла быть выплачена именно из общего семейного бюджета в период брака. Следовательно, второй супруг может обоснованно требовать от первого половины денежных средств, внесенных в погашение ссуды (если первый супруг не докажет, что абсолютно все выплаты – это его личные средства).

В судах учитываются оба эти пункта, хотя они и несколько противоречат друг другу. Краеугольный камень при дележке такой ипотеки – именно в определении того, какая часть платежей вносилась из общих денег, а какая только из личных. То есть ипотечная недвижимость в какой-то степени может быть признана совместно нажитым имуществом.

Ипотека при разводе супругов в случае приобретения жилья одним из них до брака, делится следующими путями:

Имущество остается за тем супругом, кто его приобрел. По решению суда или мировым соглашением определяется размер денежных средств, которые положены второму супругу. Соответственно, эти деньги ему выплачивает собственник жилья по ипотеке.
Происходит деление недвижимости на доли соразмерно внесению платежей из общих семейных средств и личных вложений каждого супруга. Однако такой вариант возможен только с согласия банка и если квартира не однокомнатная, поскольку физически не выделенные доли находиться в залоге не могут.
Возможны варианты раздела аналогичные тем, что происходят при дележке ипотеки взятой в браке. Но нужно доказать что все платежи (или бо́льшая их часть) осуществлялись совместно. Тогда суд признает недвижимость общим имуществом со всеми вытекающими последствиями. Такая ситуация чаще возникает когда ипотека взята одним из супругов незадолго до регистрации брака.

Если есть дети

Наличие у супругов несовершеннолетних детей, в том числе прописанных в ипотечном жилье , на раздел оставшегося долга не влияет. А вот при дележке самой недвижимости суд всегда учитывает этот факт.

Основные нюансы как делится ипотека при разводе супругов с детьми:

Тому супругу, с кем будет проживать ребенок, может быть выделена бо́льшая доля, но при этом и размер ипотечного долга у него будет больше;
При наличии у ребенка доли собственности в недвижимости она прибавляется к доле родителя, с которым он остается;
Когда ребенок прописан в квартире или доме, но собственником является только муж, то его жена имеет право на получение доли в этой недвижимости, если несовершеннолетнего она оставляет с собой, и у нее нет другого жилья;
При продаже ипотечного жилья и наличии в нем прописанного ребенка, его нужно обязательно выписать;
Если ребенок остается с матерью и ей тяжело выплачивать ипотеку (нахождение в декрете , инвалидность), то размер ежемесячного платежа для нее может быть снижен, а оставшаяся часть будет временно возложена на отца ребенка по решению суда.

Стоит упомянуть, что наличие детей и их прописка не влияет на порядок взыскание залога по ипотеке, когда имеется просроченная кредитная задолженность.

Развод при ипотеке с материнским капиталом

Для семей-владельцев материнского капитала вопрос раздела ипотеки более чем актуален. Ведь в покупке жилья задействованы деньги от государства.

Нюансы дележки будут следующими:

Доля ребенка, которая выделилась за счет средств материнского капитала присоединяется к жилплощади того супруга, с кем он остается. При этом ипотечное обязательство чаще всего делится поровну (если нет других значимых факторов);
После развода бывшая жена может закрыть всю свою задолженность (или ее часть) перед банком через материнский капитал . Однако распоряжаться собственностью до полного погашения кредита она не сможет;
Когда на момент развода доля ребенку еще не была выделена, в суде на родителей накладывается обязанность сделать это после выплаты всей ипотеки;
Продать квартиру или дом по долям и поделить деньги, если задействован материнский капитал просто невозможно: сделка будет признана недействительной, так как детей нельзя оставлять без жилья. Если же «провернуть» такую операцию, то супруги будут обязаны вернуть в бюджет денежный эквивалент материнского капитала (на 2019 г. 453 026 руб.).

При наличии брачного договора

Заключение брачного контракта (договора) во многом облегчает решение вопроса, как делится ипотека при разводе. В нем прописываются важные моменты, касающиеся раздела недвижимости, если супруги разведутся. То есть, не будет длительного бракоразводного процесса, а сразу примется во внимание содержание брачного договора.

В частности, в этом документе можно указать следующую важную информацию:

Один из супругов не претендует на жилье, а также не несет ответственность за выплату долгового обязательства. Либо можно прописать, что претендовать он может лишь на денежную компенсацию в совместных выплатах в период брака. Вариант применяется чаще когда ипотека взята до брака, и собственник жилья уже самостоятельно выплатил значительную сумму. И в случаях, когда в силу ряда причин (плохая кредитная история , наличие долгов и др.) один из супругов не может быть созаемщиком.
Точные доли в недвижимости, возможность выплаты денежной компенсации при отказе от доли, как распределится при разводе кредитное обязательство.
Погашаться ипотека будет совместно (например, когда взята одним из супругов незадолго до брака), прописывается также порядок раздела жилья, и отдельно – если родятся дети.

Следует обязательно уведомить банк о наличии брачного контракта.

Делится ли военная ипотека при разводе

В особенности актуальный вопрос для военнослужащих и их супругов – как поделить военную ипотеку при разводе. Ведь жилье в рамках такой программы предоставляется Министерством Обороны (МО) РФ. Оно же и оплачивает ипотеку.

Поэтому раздел такой недвижимости имеет следующие нюансы:

Так как участником программы является только военнослужащий и именно он фигурирует в договоре ипотеки, то при разводе он и остается собственником в подавляющем большинстве случаев. То есть квартира или дом не признаются совместно нажитым имуществом.
Кредитный договор военной ипотеки не переоформляется.
Бывший супруг (супруга) может претендовать на долю или часть вложенных средств в эту недвижимость только если докажет, что:
- для покупки жилья помимо государственных средств были вложены деньги из семейного бюджета или его личные денежные средства;
- во время выплаты ипотечного кредита военнослужащий уволился из Вооруженных Сил и платежи уже стали выплачиваться из общих денежных средств супругов;
Если бывший супруг (обычно жена) планирует претендовать на долю, то добиться раздела жилья по военной ипотеке можно лишь после полного закрытия ссуды. С этим жильем невозможны и любые другие операции (продажа, обмен, дарение). Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге как у банка, так и у МО РФ.
При наличии детей и отсутствия у бывшей супруги другого жилья и когда она не имеет права на ипотечное жилье бывшего мужа, максимум что она может добиться – суд разрешит проживание в этой недвижимости ей и ребенку.

Пошаговая схема раздела

При делении ипотечного кредита и квартиры, основные этапы действий супругов будут следующими:

Составляется мировое соглашение, устраивающее обоих супругов. Можно заранее проконсультироваться в кредитном учреждении, которое выдало ссуду, какой вариант больше устроит банк. Если же к согласию прийти не получается, то следует готовить исковое заявление в суд.
После официальной регистрации развода банку нужно обязательно сообщить об этом факте и предложить к одобрению свой вариант мирового соглашения по ипотечной недвижимости и оставшемуся долгу. В случае отказа банка следует попытаться найти компромисс, устраивающий все стороны.
Если все три стороны устроит дальнейшая судьба ипотечной недвижимости и распределение долговых обязательств, то следует обратиться к нотариусу для утверждения данного соглашения.
Далее оба супруга выполняют свои обязательства по мировому соглашению (погашают весь долг, получают на руки свой кредитный договор, выставляют недвижимость на продажу и т. д.).

Супругам стоит помнить, что в случае их отказа платить, банк через некоторое время (когда накопится долг за 3–6 месяцев) может начать продажу недвижимости. С вырученных денег будет закрыта сначала задолженность, пени и штрафы. Остаток разделится между бывшими заемщиками (супругами). Это самый невыгодный и неприятный способ раздела ипотеки. Поэтому рекомендуется все же путем переговоров приходить к общему решению и не оттягивать раздел ипотеки.

THE BELL