Ипотечный рынок. Отдельные показатели рынка ипотечного кредитования в РФ

В феврале 2016 года число сделок с жильем в Москве снизилось почти на 17% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года.

В течение февраля в Москве было зарегистрировано почти 9 тысяч сделок купли-продажи/мены квартир, сообщили в управлении Росреестра по Москве.

При этом число ипотечных сделок по сравнению с прошлогодним показателем выросло на 12% и составило более 2,5 тысяч, информирует «Интерфакс» .

Ранее сообщалось, что среди россиян, планирующих улучшать жилищные условия, значительно .

Компания «Русипотека» подвела итоги 2015 года на ипотечном рынке и составила рейтинг ведущих ипотечных банков.

Как и в предыдущем году на рынке ипотечного кредитования лидирует Сбербанк (661,8 млрд рублей), второе место сохранил ВТБ24 (198,4 млрд рублей). Третье место по итогам 2015 года занял Россельхозбанк (37 748 млн. рублей). В 2014 году в тройку лидеров входил Газпромбанк, ныне он опустился на шестую строчку рейтинга.

«Обращает на себя внимание банк «Возрождение», поднявшийся с 17 места в прошлом году на 9-е и единственный из топ-банков показавший рост выдачи ипотечных кредитов (плюс 7%), а также значительное падение темпов выдачи Газпромбанка (минус 58%). Абсолют Банк с самым низким показателем падения (минус 7%) среди банков топ-15 расположился на седьмой строчке рейтинга. Стоит отметить снижение общего количества банков, участвующих в рейтинге. Год назад их было 68. Сейчас их число снизилось до 40», - отмечается в пресс-релизе «Русипотеки».

Темп роста ипотечного рынка в 2015 году прогнозируемо стал отрицательным. Эксперты ожидали, что рынок рухнет в 2-5 раз, но падение рынка составило 35%.

«Русипотека» прогнозирует, что в 2016 году продолжится плавное увеличение просроченной ипотечной задолженности. Рост объема выданных кредитов ожидается на уровне 10-15%.

Ипотечные кредиты в России должны выдаваться не под 12% и выше, а под 8% годовых. Об этом заявила спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко.

«Я убежденная сторонница того, что строительная отрасль - серьезный драйвер экономики. Необходимо, чтобы ипотечные кредиты выдавались населению не под 12 процентов и выше, а под 8. Остальные четыре процента правительство должно банкам компенсировать. Это приведет к росту объемов строительства, что не только генерирует огромную прибыль, решает социальные вопросы, но и дает мультипликативный эффект: будут развиваться металлургия, производство стройматериалов, расти занятость. Это и приведет в итоге к расширению налоговой базы. Те четыре процента, что компенсирует банкам правительство, окупятся сторицей», - сказала она в интервью «Ленте.ру» .

Отметим, что в конце 2014 года Валентина Матвиенко предлагала правительству .

Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект об обязательном информировании граждан о повышенных рисках при получении кредитов в иностранной валюте.

Законопроектом предлагается дополнить информацию о потребительских кредитах (займах), обязательную к размещению кредитором, сведениями о повышенных рисках заемщиков, получающих доходы в валюте, отличной от валюты кредитов.

Это позволит гражданам более точно оценить риски, возникающие при получении кредитов в иностранной валюте, в том числе обеспеченных ипотекой, и будет способствовать снижению рисков возникновения проблемной задолженности.

Ранее Минэкономразвития и Минфин депутатов о законодательном запрете валютной ипотеки.

МЭР подготовило, а Минфин поддержал отрицательный отзыв на соответствующий законопроект. В нем говорится, что законодательный запрет на выдачу валютной ипотеки не представляется возможным из-за действующего в гражданском законодательстве принципа свободы договора.

Ведомства также напоминают об указании ЦБ РФ , что позволит снизить заинтересованность банков в предоставлении валютной ипотеки.

Согласно проекту, размер неустойки за неисполнение обязательств по возврату кредита не может превышать 20% годовых в случае, если по условиям договора на сумму кредита начисляются проценты за соответствующий период нарушения обязательств.

Если проценты за период нарушения обязательств не начисляются, то неустойка может составить не более 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения обязательств, сообщает “Интерфакс” .

Ранее Правительство России в госпрограмму помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков, оказавшимся в сложной финансовой ситуации. Так, максимальная сумма возмещения по одному реструктурированному ипотечному кредиту теперь увеличена втрое - с 200 тысяч до 600 тысяч рублей.

Также снимается ограничение о дате выдачи кредита, оно заменено на минимальный срок обслуживания кредита до даты обращения за реструктуризацией.

В настоящее время на российском рынке ипотеки сформировался отложенный спрос, указывают специалисты компании «НДВ-Недвижимость».

Так, 60% потенциальных заемщиков имеют средства, необходимые для приобретения жилья в кредит, но не спешат обращаться в банк. Желание повременить с приобретением жилья эксперты связывают с непрогнозируемостью экономической ситуации в стране. Кроме того, заемщики отказываются от кредитов, надеясь на дополнительные акции и скидки в преддверии Нового года. Также людей, планирующих взять кредит, интересует .

Около 22% опрошенных потенциальных заемщиков изменили свои планы, уменьшив сумму кредита на 0,5-1 млн. рублей.

12% заемщиков сообщили, что кризисные явления не повлияли на их планы оформить ипотечный кредит. Кроме того, еще 6% заемщиков решили оформить более крупный заем, чем до этого планировали, говорится в пресс-релизе компании «НДВ-Недвижимость».

Ипотечные заемщики чаще выбирают двухкомнатные квартиры, а покупатели с собственными накоплениями предпочитают однокомнатные. Такой вывод содержится в исследовании специалистов компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Так, доля ипотечных сделок с двухкомнатными квартирами составляет 48% в общей структуре сделок, на сделки с однокомнатными квартирами приходится 40%, а с трехкомнатными - 12%.

На сделки с однокомнатными квартирами при 100% оплате приходится 55%, на сделки с двухкомнатными и трехкомнатными квартирами - 31% и 14% соответственно.

При этом ипотечные заемщики предпочитают жилье классом ниже, но с большим количеством комнат, пусть и небольших по метражу. Средняя площадь квартиры при приобретении с использованием ипотечного займа составляет 55,9 кв. метра, а при 100% оплате - 53,6 кв. метра.

«Несмотря на то, что ипотечники чаще выбирают двухкомнатные квартиры, средний бюджет покупки с привлечением кредитных средств составляет 3,84 млн. рублей, что почти на 15% ниже, чем в случае покупки при 100% оплате (средний бюджет в данном случае 4,47 млн. рублей)», - отмечает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

В московском регионе чаще всего покупают квартиру по ипотеке люди в возрасте 25-30 лет (39%) и в возрасте 31-40 лет (37%). Покупатели, приобретающие квартиры за собственные средства, чаще относятся к возрастным категориям 31-40 лет (32%) и 41-50 лет (26%). Среди покупателей с собственными накоплениями чаще встречаются москвичи (41%), а среди ипотечников почти 40% сделок заключают покупатели из регионов.

По итогам третьего квартала 2015 года в московском регионе доля ипотечных сделок в общей структуре сделок составила 47%, из них более 80% сделок заключалось по программе господдержки, говорится в пресс-релизе компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

По итогам первого полугодия 2015 года среди регионов на первое место по объему выдачи ипотечных кредитов вышла Московская область. Ранее лидирующие позиции занимала Москва. Третье место по объему выдачи ипотеки традиционно занимает Санкт-Петербург.

За полгода в Подмосковье было выдано ипотечных ссуд на 48,9 млрд. рублей, в Москве аналогичный показатель составил 43,4 млрд. рублей, в Санкт-Петербурге - 28,3 млрд. рублей, свидетельствуют результаты исследования «Эксперт РА».

Смена лидера обусловлена переориентацией заемщиков на более дешевое жилье в связи с сокращением реальных доходов. Эксперты отмечают, что именно Московская область в последние годы лидировала по объему ввода нового жилья экономкласса, пишет газета «Коммерсантъ» .

За восемь месяцев 2015 года банки выдали в России около 653 млрд. рублей ипотечных кредитов. Об этом журналистам сообщил эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко.

Он отметил, что ипотечный портфель растет на 30-40 млрд. в месяц. Средний объем ипотечного кредита остается стабильным.

Сергей Гордейко прогнозирует, что к концу года объем выдачи ипотеки может достигнуть 1 трлн. 150 млрд. рублей, что составляет 65% от результата 2014 года, информирует «Интерфакс» .

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию ожидает, что . По оценкам ЦБ РФ, даже с учетом правительственной программы субсидирования процентной ставки общий объем ипотечных кредитов в 2015 году . Специалисты полагают, что восстановления спроса на ипотеку на уровне прошлого года .

Отметим, по данным ЦБ, 65% россиян считают, что сейчас неблагоприятное время для покупок в кредит. Оформить банковский кредит в течение ближайшего года . Результаты опроса ФОМ свидетельствуют, что большинство россиян (69%) .

Минстрой рассчитывает на сохранение после апреля 2016 года. Об этом сообщил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.

«Программа должна работать год - до апреля 2016 года, но на этом она может и не остановиться. Председатель правительства Дмитрий Медведев на Международном инвестиционном форуме в Сочи сказал, что мы рассматриваем возможность продления программы. Такие мысли есть. Но говорить о параметрах, масштабах и самой реальной возможности продления этой программы можно будет в начале 2016 года, когда подойдет к завершению годовой этап», - сказал глава Минстроя в интервью «Российской газете» .

По его словам, за время работы программы с апреля 2015 года каждый четвертый ипотечный кредит был взят в банках с помощью господдержки.

Михаил Мень также отметил, что государство окончательно не отказалось от планов по поддержке ипотеки на вторичном рынке.

Отметим, в середине сентября стало известно, что , но может расширить ее на вторичное жилье. На минувшей неделе замминистра финансов Алексей Моисеев сообщил, что госпрограмма по субсидированию процентной ставки по ипотеке . Ранее сообщалось, что с целью стимуляции спроса на ипотечные кредиты правительство готово .

Госдума рассмотрит законопроект № 892318-6 об ограничении размера неустойки за неисполнение обязательств по договору займа, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой.

Как отмечают авторы проекта, Федеральным законом «О потребительском кредите (займе)» установлены ограничения размеров неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по возврату потребительского кредита и уплате процентов на сумму потребительского кредита.

В связи с этим предлагается размеры максимальной неустойки по договорам ипотеки ограничить по аналогии с условиями, определенными в вышеуказанном законе.

Госдума отклонила законопроект о защите прав физических лиц-залогодателей жилого дома или квартиры при обращении взыскания на предмет залога.

Как сообщает пресс-служба партии “Справедливая Россия”, суть предложения заключается в введении нормы, запрещающей изымать квартиру в счет долга, если его сумма увеличилась более чем на 25% в связи с падением курса рубля.

Госдума отказалась принимать данный проект.

В январе-июне 2015 года около 90% выдач жилищных займов пришлось на пять крупнейших госбанков: Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Банк Москвы, Связь-банк. Годом ранее их доля в совокупном объеме ипотечных кредитов составляла 80%. Об этом свидетельствуют результаты исследования рейтингового агентства RAEX («Эксперт РА»).

При этом 66% всех выдач произвел Сбербанк, который год назад занимал 51% рынка. Доля Банка Москвы на рынке ипотечного кредитования выросла с 1,6% до 2,2%. Три остальных госбанка за год потеряли часть рынка: доля ВТБ24 сократилась с 21,4% до 15,7%, доля Газпромбанка снизилась с 3,9% до 1,7%, а доля Связь-банка - с 1% до 0,4%.

За полгода российские банки предоставили ипотечных кредитов на общую сумму 460,7 млрд рублей, объем выдач сократился на 40%. По предварительным оценкам RAEX, по итогам текущего года объем рынка ипотечного кредитования сократится на 30-40%, до 800-900 млрд. рублей, пишет газета «Известия» .

Отметим, накануне АИЖК повысило прогноз выдачи ипотечных кредитов в 2015 году .

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию изменило прогноз выдачи ипотечных кредитов в 2015 году.

Если ранее АИЖК ожидало, что в 2015 году будет выдано ипотеки на 800-850 млрд. рублей, то теперь прогнозируется объем выдачи на уровне 1,2-1,3 млрд. рублей. Об этом сообщил Александр Плутник, гендиректор АИЖК.

Росту ипотечного рынка способствуют действия правительства по субсидированию ипотечной ставки до уровня 12% годовых, отметил глава АИЖК.

По оценкам Михаила Меня, министра строительства и ЖКХ, объем выдачи ипотеки по итогам 2015 года при оптимистичном прогнозе может достигнуть 1 трлн. рублей, передает «Интерфакс» .

Отметим, в январе-июле 2015 года российские банки , что на 40% ниже уровня аналогичного периода прошлого года.

По оценкам ЦБ РФ, даже с учетом общий объем ипотечных кредитов в 2015 году . Специалисты полагают, что восстановления спроса на ипотеку на уровне прошлого года .

В январе-июле 2015 года российские банки выдали 338,6 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 557,5 млрд. рублей. Этот показатель на 40% ниже уровня аналогичного периода прошлого года, говорится в сообщении Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

По данным АИЖК, средняя сумма рублевого кредита в январе-июле сохранилась на уровне первого полугодия и составила 1,64 млн. рублей. Ставка по кредитам, выданным в июле, составила 13,4%.

На 1 августа объем ипотечных ссуд, платежи по которым просрочены на 90 и более дней, достиг 101 млрд. рублей. Это максимальное значение с января 2009 года.

Отметим, по данным ЦБ РФ, в июле средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным жилищным кредитам, предоставленным банками физлицам, .

По кредитам в рамках программы господдержки ставка снизится с 11,9% до 11,4%. В настоящее время в рамках госпрограммы Сбербанк выдал кредиты на 80 млрд. рублей.

Всего за семь месяцев 2015 года Сбербанк выдал 231 тыс. ипотечных кредитов на 356 млрд. рублей, передает «Интерфакс» .

Ранее глава Сбербанка Герман Греф после стабилизации макроэкономической ситуации в России и снижения инфляции.

В конце июня премьер-министр Дмитрий Медведев текущий размер ставок по ипотечному кредитованию. Отметим, по мнению Николая Остаркова, вице-президента общероссийской общественной организации «Деловая Россия», банкам по ипотечным кредитам до 5-7%.

Рынок ипотеки в любом государстве – это неотъемлемая часть его финансовой системы. Именно приобретение жилья с помощью заемных средств для многих людей является единственным вариантом решения жилищного вопроса. Чтобы ориентироваться в показателях рынка, перспективах его развития и, возможно, делать прогнозы, важно разбираться в ключевых понятиях. Рассмотрим подробнее, что представляет собой ипотечный рынок в 2019 году, как происходило его становление в РФ и каковы результаты его деятельности на текущий момент.

Рынок ипотеки – взаимосвязанная система трех ключевых составляющих или элементов:

• ипотечных займов;
• коммерческой и жилой недвижимости;
• ипотечных ценных бумаг.

Рынок ипотечных займов относится к первичному рынку, а ипотечных ценных бумаг – ко вторичному.

Разберем каждое понятие подробнее.

Первичный ипотечный рынок подразумевает под собой взаимоотношения между заемщиком и кредитором, основой которой является исполнение кредитных обязательств.

Участники первичного ипотечного рынка:

• банки;
• физические и юридические лица (заемщики);
• финансовые компании, выдающие ипотечные кредиты, но не имеющие статус банковской структуры.

Банки помимо извлечения максимальной прибыли преследуют цель непрекращающегося возобновления кредитных ресурсов или средств, которые можно сразу направлять на выдачу новых жилищных займов. Эта цель реализуется посредством функционирования вторичного рынка ипотеки.

Вторичный рынок

На нем осуществляется торговля закладными по уже выданным займам. Суть заключается в том, что банк, выдавший ипотеку, выпускает ценные бумаги с обеспечением в виде закладных и далее продает их другим инвесторам. Именно вторичный рынок позволяет аккумулировать немалые средства и направлять их в сферу ипотечного кредитования.

Сам рынок также делится на первичный и вторичный. На первом первично размещаются ценные бумаги среди участников-кредиторов, а на втором – начинается их движение (оборот). Стоимость ценных бумаг, привлеченных на вторичный рынок, не изменяет их стоимость в сторону повышения, а лишь создает механизм регулирования их ликвидности и спроса.

Рынок недвижимости является главной причиной существования рынков ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг. Здесь осуществляются сделки по купле-продаже объектов недвижимого имущества, залог которых кредиторам позволяет функционировать вторичному и первичному рынкам ипотеки.

Взаимодействие всех трех элементов происходит довольно просто:

1. Будущий заемщик подает заявку в выбранный банк.
2. Банк оценивает целесообразность выдачи займа на основе анализа его платежеспособности и соответствия установленному перечню требований.
3. Рассчитывается максимальная сумма кредита и срок погашения долга.
4. После заключения кредитного договора, договора об ипотеке и договора купли-продажи с продавцом недвижимости банк создает первичный рынок ценных бумаг.
5. Путем передачи закладной другим инвесторам банк создает вторичный рынок ипотечных ценных бумаг.

После выдачи новых займов с обеспечением в виде недвижимости цикл повторится.

История возникновения ипотечного рынка в России

Ипотечный рынок РФ в его современном формате относительно молод, так как возник в 90-е годы прошлого века. Первые же ипотечные займы оформлялись еще в период правления Елизаветы, когда банки Российской Империи кредитовали элиту для покупки жилья.

Масштабы выдачи жилищных займов в дореволюционной России не носили массовый характер, однако данная сфера банковского обслуживания была актуальна вплоть до прихода к власти большевиков.

В период СССР по естественным причинам никаких ипотечных кредитов в стране не был вплоть до 1995 г. Именно 1995 год стал отправной точкой для начала зарождения современного варианта ипотеки, когда Сбербанк и ДельтаКредит начали выдавать первые обеспеченные займы населению.

По прошествии более 20-ти лет, вполне логично, что ипотечный рынок изменился, испытал на себе не один кризис и продолжает свой путь становления по сей день. К примеру, в середине 90-х ипотеку могли получить лишь те заемщики, которые были официально трудоустроены и могли подтвердить свои доходы справкой 2-НДФЛ.

Сегодня же банки предлагают множество программ при предоставлении всего двух документов, а также учитывают дополнительный доход клиента и членов его семьи.

Также ранее ипотека выдавалась только для покупки жилого объекта с уже оформленным правом собственности (на вторичном рынке жилья). Сейчас можно получить займ на приобретение строящихся, готовых объектов, на покупку коммерческой недвижимости и даже на строительство отдельного дома.

Все это стало стимулирующими факторами развития строительной и сопутствующих отраслей нашей экономики.

Статистика рынка ипотеки РФ и его основные показатели

Статистика по ипотеке в России собирается и систематизируется Федеральной службой статистики и Центробанком. Наиболее полная картина о результатах ипотечного кредитования в нашей стране складывается из анализа таких показателей, как:

• объем рынка (объем выдачи ипотечных кредитов);
• число кредитных организаций, выдающих ипотеку;
• действующие виды ипотечных продуктов и условия по ним в банках.

Рассмотрим их детально.

Объем рынка и текущие результаты по выдаче за 2017-2018 гг.

Объем ипотечного рынка в РФ характеризуется показателем «объем выданных жилищных кредитов». В помесячном разрезе за 2017-2018 гг. наглядная информация представлена ниже (по данным Банка России).

Диаграмма показывает устойчивую тенденцию роста объема выданных займов в стране (показатели посчитаны нарастающим итогом). К примеру, за март 2018 года было выдано кредитов на 172 813 миллиона больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (почти в 2 раза).

Средневзвешенный срок кредитования на начало 2019 г. составляет 186,4 месяца, а средневзвешенная процентная ставка – 9,8% годовых (информация на 01.03.2018г.). При этом задолженность по действующим договорам на 1 марта – 5300 миллиарда рублей. Просроченный долг из этой цифры – 60,8 миллиардов рублей. Оба этих параметра также имеют свойство расти в динамике.

Основные игроки

На российском рынке ипотеки в 2019 году (сведения на начало года) в РФ функционирует 561 кредитная организация, из которых 410 единиц выдают ипотечные жилищные кредиты. Это кредиторы с высоким уровнем надежности и доказанной эффективностью своей деятельности.

К ним относятся крупнейшие банки страны:

• Сбербанк;
• Россельхозбанк;
• Газпромбанк;
• ДельтаКредит;
• Райффайзенбанк и др.

Каждый из них предлагает потенциальным клиентов как минимум несколько вариантов получения ипотеки для улучшения своих жилищных условий.

Условия банков

Условия кредитования в российских банках могут существенно различаться в зависимости от выбранного продукта, категории клиента и длительности его сотрудничества с кредитором.

Параметры оформления ипотечного займа в крупнейших кредитных организациях РФ в 2019 г. приводятся в таблице ниже.

Ипотека на вторичном рынке:

Банк	Ставка, %	ПВ, %	Стаж, мес	Возраст, лет	Примечание
Сбербанк	9,1	15	6	21-75	Если клиент не зарплатник Сбербанка + 0,5% .При отказе от страховки +1%, При отказе от электронной регистрации + 0,1%; При отказе от акции витрина + 0,3%. По акции молодая семья минимальная ставка 8,6%
ВТБ 24 и Банк Москвы	9,1	15	3	21-65
Райффайзенбанк	10,99	15	3	21-65
Газпромбанк	10	20	6	21-60
Дельтакредит	12	15	2	20-65	ФБ 20% ПВ, скидка 1,5% если 4% комиссия
Россельхозбанк	10,25	15	6	21-65	10%ПВ на готовое по молодой семье, скидка 0,25 если свыше 3 млн, еще скидка 0,25 если через партнеров
Абсалют банк	11	15	3	21-65	ФБ +0,5%
Банк Возрождение	11,75	15	6	18-65
Банк Санкт-Петербург	12,25	15	4	18-70
Промсвязьбанк	11,75	20	4	21-65
Российский капитал	11,75	15	3	21-65
Уралсиб	11	10	3	18-65	0,5% выше если форма банка и будет 20% ПВ
Ак Барс	12,3	10	3	18-70	0,5% скидка у партнеров
Транскапиталбанк	12,25	20	3	21-75	можно снизить ставку на 1,5% за 4,5% комиссии
Банк Центр-Инвест	10	10	6	18-65
ФК Открытие	10	15	3	18-65	0,25 плюс если фб, скидка 0,25% для корпоративных клиентов, снижение на 0,3% если заплатить комиссию 2,5%, для зарплатников первый взнос 10% по ФБ 20%
Связь-банк	11,5	15	4	21-65
Запсибкомбанк	11,75	10	6	21-65	скидка 0,5% для зарплатников
Жилфинанс	11	20	6	21-65
Московский кредитный банк	13,4	15	6	18-65
Глобэкс банк	12	20	4	18-65	скидка 0,3% для зарплатников
Металлинвестбанк	12,75	10	4	18-65
Банк Зенит	13,75	15	4	21-65
Росевробанк	11,25	15	4	23-65
Бинбанк	10,75	20	6	21-65
СМП банк	11,9	15	6	21-65	Скидка 0,2% если ПВ 40% и выше, Скидка 0,5% если клиент относится к льготной категории, скидка за быстрый выход на сделку ставка 10,9 - 11,4%
АИЖК	11	20	6	21-65
Евразийский банк	11,75	15	1	21-65
Юникредитбанк	12,15	20	6	21-65
Альфабанк	11,75	15	6	20-64	4% комиссия - скидка 1,5% работает по дельте

Ипотека на первичном рынке:

Банк	Ставка, %	ПВ, %	Стаж, лет	Возраст, лет	Примечание
Сбербанк	9,1	15	6	21-75	Скидка 0,4% по ипотеке свыше 3,8 млн. руб. Ставка по субсидированной ипотеке от 6,7 до 7,7%. Надбавки 0,1% за отказ от электронной регистрации; + 0,3% если клиент не зарплатник, +1% при отказе от страховки
ВТБ 24 и Банк Москвы	9,1	15	3	21-65	8,9% если квартира больше 65 кв.м., зарплатники ПВ 10%,
Райффайзенбанк	9,99	15	3	21-65	10% ПВ для зарплатников, скидка 0,59-0,49 для определенных застройщиков
Газпромбанк	9,5	20	6	21-65	10% ПВ для газовиков, 15% ПВ для крупных партнеров
Дельтакредит	12	15	2	20-65	ФБ 20% ПВ, скидка 1,5% если 4% комиссия,
Россельхозбанк	9,45	20	6	21-65	материнский капитал без ПВ ставка не меняется, скидка 0,25 если свыше 3 млн, еще скидка 0,25 если через партнеров
Абсалют банк	10,9	15	3	21-65	ФБ +0,5%
Банк Возрождение	10,9	15	6	18-65
Банк Санкт-Петербург	12	15	4	18-70	скидка 0,5% для зарплатников и при закрытой ипотеке в банке, -1% после ввода дома
Промсвязьбанк	10,9	15	4	21-65	10% пв для ключевых партнеров
Российский капитал	11,75	15	3	21-65	скидка 0,5% для клиентов через партнеров банка, скидка 0,5% при ПВ от 50%
Уралсиб	10,4	10	3	18-65	0,5% выше если форма банка и будет 20% ПВ, скидка 0,41% при ПВ 30% и выше
Ак Барс	11	10	3	18-70	скидка 0,3% если ПВ 20-30%, свыше 30% скидка 0,6%
Транскапиталбанк	13,25	20	3	21-75	можно снизить ставку на 1,5% за 4,5% комиссии, после ввода дома ставка снижается на 1%
Банк Центр-Инвест	10	10	6	18-65	с 5-10 год ставка 12% далее индекс ставки Моспрайм (6М) по состоянию на 1 октября предыдущего года +3,75% годовых
ФК Открытие	10	15	3	18-65	0,25 плюс если фб, скидка 0,25% для корпоративных клиентов, снижение на 0,3% если заплатить комиссию 2,5%, 10% ПВ если зарплатник, 20%ПВ по ФБ
Связь-банк	10,9	15	4	21-65
Запсибкомбанк	10,99	15	6	21-65	скидка 0,5% для зарплатников
Жилфинанс	11	20	6	21-65
Московский кредитный банк	12	10	6	18-65
Глобэкс банк	11,8	20	4	18-65	скидка 0,3% для зарплатников
Металлинвестбанк	12,75	10	4	18-65
Банк Зенит	14,25	20	4	21-65
Росевробанк	11,25	20	4	23-65
Бинбанк	10,75	20	6	21-65
СМП банк	11,9	15	6	21-65	скидка 0,2% при ПВ 40% и больше, скидка 0,5% для льготной категории клиентов, ставка 10,9 - 11,4% за быстрый выход на сделку
АИЖК	10,75	20	6	21-65
Евразийский банк	11,75	15	1	21-65	4% комиссия - скидка 1,5% работает по дельте
Югра	11,5	20	6	21-65
Альфабанк	11,75	15	6	20-64	4% комиссия - скидка 1,5% работает по дельте

Виды ипотечных кредитов в России и перспективы их развития

Все ипотечные кредиты в России можно разделить на следующие виды:

1. Ипотека на строящееся жилье.

Такой вариант ипотеки позволяет приобрести квартиру или дом у застройщика на этапе его возведения. Сам застройщик и объект недвижимости должны пройти аккредитацию банка.

В настоящий момент происходит постепенное изменение законодательной базы для того, чтобы больше защитить заемщиков. Так в скором времени будут отменены ДДУ и квартиры от застройщиков будут, оформляется уже после их постройки.

1. Ипотека на вторичное жилье.

С помощью данного займа можно купить жилплощадь с уже оформленным правом собственности. Это готовый объект, в который можно сразу заселиться. Этот вид ипотечного кредитования является сейчас наиболее распространенным и удобным.

1. Льготные программы ипотеки.

Сюда относятся (для военнослужащих-участников накопительно-ипотечной системы), (для семей с двумя и более детьми), жилищные займы , малоимущим и иным социально-незащищенным гражданам.

Условия по такому кредиту отличается лояльным отношением к заемщику и пониженной процентной ставкой. Приобрести с помощью таких программ можно только определенные объекты недвижимости у конкретных застройщиков или продавцов.

В 2018 году была запущена семейная и рефинансирование такого кредита.

Также продолжает развиваться социальная ипотека в регионах, которая позволяет взять ипотеку бюджетникам и другим, социально значимым и не очень защищенным категориям граждан ипотеку под льготную ставку.

1. Ипотека на строительство отдельного дома.

Такая ипотека выдается на проведение работ по строительству и отделке частного дома на земельном участке в собственности заемщика. Для одобрения заявки потребуется предоставить проект будущего жилья и сметную документацию от одобренного подрядчика.

В качестве эксперимента в 2018 году была запущена , но пока она идет очень сложно т.к. банки не были готовы к этой программе.

1. Корпоративная ипотека.

Такие займы выдаются на льготных условиях компаниями-работодателями. Яркий пример здесь ОАО «РЖД», где сотрудники могут оформить кредит на жилье под 2-4% в год (ссуду на кредитуемый объект недвижимости могут взять работники компании, проработавшие не 1 год).

1. Ипотека под залог недвижимости

Данная ипотека подразумевает, что банк выдает деньги в размере от оценочной стоимости недвижимости, которую он получает в качестве залога. При этом банку в большинстве случаев неважно, на какие цели будут использованы заемные средства.

По такому кредиту можно купить нестандартные варианты недвижимости: апартаменты, дом с землей, дачу, взять деньги на ремонт или покупку зарубежной недвижимости.

1. Рефинансирование

Один из самых популярных ипотечных займов 2019 года. Рефинансирование ипотеки позволяет значительно снизить процентную ставку по действующему кредиту за счет того, что задолженность по ипотеке и права требования на залог от одного банка переходит к другому под более низкий процент.

Данный вид кредитование будет продолжать расти т.к. ранее выданные кредиты были оформлены по ставкам более 12%, а сейчас они начинаются от 9%, что позволяет значительно снизить долговую нагрузку.

Стоить помнить, что и – это две большие разницы. Эти два понятия очень часто путают. Также рефинансирование, часто путают с обычным снижением процента по ипотеке по заявлению.

Вывод: Оба направления жилищного кредитования в будущем имеют одинаковые положительные перспективы развития, так как востребованы у заемщиков различных категорий. Решение жилищных проблем без использования заемных средств для большинства российских семей сегодня просто невозможно.

Прогноз по рынку на 2019 гг.

На основе детального анализа рынка ипотечного кредитования специалисты и эксперты в данной сфере могут делать прогнозы его развития.

Прогнозировать в области ипотечного кредитования в РФ можно только на несколько лет вперед. Связано это с непрекращающимися кризисными явлениями в нашей стране и натянутыми политическими отношениями с другими государствами.

На 2019 год можно определить основной тренд развития ипотеки – это последовательное повышение процентной ставки. Центробанк несколько раз делал официальные заявления о том, что ключевая ставка и в дальнейшем продолжит свое незначительное повышение, что неизбежно повлечет повышение кредитных ставок по ипотеки и иным займам.

Второе направление развития рынка ипотеки – повышение спроса на рефинансирование уже выданных жилищных кредитов. Причина здесь вполне логична и связана со снижением покупательной способности населения. Рост просроченной задолженности растет, что вынуждает людей обращаться в банки за услугой рефинансирования.

Ипотечный рынок в РФ находится в фазе своего развития и характеризуется динамичным ростом. Сегодня ипотеку можно взять в любом ведущем банке страны: Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, РайффайзенБанке и т.д. Каждый из них предлагает множество программ улучшения жилищных условий с различными сроками, процентными ставками и требованиями к заемщикам.

Ждем ваших вопросов в комментариях и нашему ипотечному специалисту в специальной форме.

Просьба оценить наш пост и поставить лайк.

Ипотечный рынок представляет собой взаимосвязанную систему, состоящую из трех основных элементов рынка:

− рынка ипотечных кредитов (первичного ипотечного рынка);

− рынка ипотечных ценных бумаг (вторичного ипотечного рынка, который, в свою очередь, тоже делится на первичный и вторичный);

− рынка недвижимости.

1 Первичный ипотечный рынок.

Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок.

2 Вторичный ипотечный рынок.

Рынок ипотечных ценных бумаг (вторичный ипотечный рынок). На этом рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. Организация, предоставившая кредит под залог объектов недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.

На вторичном ипотечном рынке происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные ценные бумаги и размещения их среди долгосрочных инвесторов. На вторичном рынке ипотека рассматривается уже как закладная, удостоверяющая права залогодержателя на объект недвижимости, и свободно обращаемая на рынке.

Вторичный ипотечный рынок является связующим звеном между заемщиками и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты.

Рынок ипотечных ценных бумаг, в свою очередь, также делится напервичный и вторичный . На первичном рынке осуществляется первоначальное размещение ипотечных ценных бумаг среди кредиторов. Вторичный рынок ипотечных ценных бумаг − это рынок, на котором происходит их оборот. Вторичный рынок не увеличивает стоимости привлеченных финансовых ресурсов, но создает механизм их ликвидности и спрос на ипотечные ценные бумаги.

3 Рынок недвижимости.

Функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков невозможно без рынка недвижимости. На нем происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля- продажа объектов недвижимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков.

Взаимодействие указанных рынков происходит следующим образом. Потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. У клиента имеются определенные требования к объекту недвижимости. На основании предоставленной заемщиком и проверенной сотрудниками банка информации о доходах делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита и графика ежемесячных платежей, производится подбор объекта недвижимости. При принятии банка положительного решения о выдаче кредита:

− между банком и заемщиком заключается кредитный договор, затем между покупателем (заемщиком) и продавцом заключается договор купли-продажи объекта недвижимости;

− между банком и заемщиком заключается договор ипотечного кредитования;

− заемщик страхует собственную жизнь, объект недвижимости и право собственности на него.

Таким образом, при взаимодействии всех указанных рынков происходит полный жизненный цикл ипотечной закладной, а рынок недвижимости является стартовой точкой ипотеки, так как именно на нем происходит вложение денежных средств под закладываемый объект недвижимости.

Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипотечные банки. К этим банкам предъявляются особые требования: они должны иметь повышенную надежность. Им запрещается вести рисковые операции.

В странах с развитой рыночной экономикой с помощью ипотечного кредитования совершается свыше 90% операций с недвижимостью. Ипотечные кредиты, как правило, недороги. Процент, взимаемый за такой кредит, обычно не превышает 5-7% годовых.

Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, превращение недвижимости в работающий капитал, помогающий заемщикам получать недвижимость, а кредиторам − гарантированный доход. Она могла бы стать важным фактором в выведении российской экономики из кризиса и социальной стабилизации в стране.

Однако, для этого необходимо:

− обуздание инфляции;

− обеспечение стабильного экономического роста;

− повышение жизненного уровня населения и платежеспособности предприятий;

− формирование рынка капиталов;

− развитая нормативно-правовая и судебная система;

− активная поддержка ипотеки государством через налоговую политику, снижение обязательных резервов, хранимых ипотечными банками в ЦБ и др.

Ипотечное кредитование в России, в том числе и в Москве, уже не первый год имеет тенденции к росту. Связано это с желанием большого количества семей приобрести заветные квадратные метры с помощью банковских кредитов. И если еще пару лет назад высокие процентные ставки пугали граждан России, то уже сегодня средняя ставка по кредиту в размере 9% привлекает население.

Москва - это лидер по ипотечному кредитованию. Здесь функционирует множество банков, готовых работать с ипотечниками. При этом есть очень выгодные предложения, которыми необходимо воспользоваться.

Ипотека 6%: как рассчитать платеж

С 2018 году благодаря содействию государства предлагается уникальное предложение - оформить жилищный заем под 6% годовых. Такая услуга доступная для семей, где с 2018 по 2022 год родится второй или третий ребенок.

Процентная ставка в 6% устанавливается:

На срок до 3-х лет для тех семей, где родился второй ребенок;

На срок до 5-ти лет для семей, где родился третий ребенок.

Если в течение установленного периода ипотека не погашается, то для таких заемщиков устанавливается обычная ставка по кредиту, которая действует в банке. Рассчитать ипотеку 2019 можно с помощью специального ипотечного калькулятора, который поможет выбрать оптимальные условия кредитования.

В сфере льготного кредитования работают Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк и другие крупные банки столицы.

Ипотека+маткапитала

Хорошим вариантом в сфере ипотечного кредитования является вариант использования материнского капитала. Вне зависимости от того, в каком банке заемщик захочет оформить кредит и по какой кредитной линии, он имеет право использовать маткапитал в качестве первоначального взноса. По материалам www.kreditnyi-calculator.ru легко можно рассчитать величину ежемесячного платежа по кредиту, зная стоимость жилья и размер процентной ставки банка.

Социальная ипотека в Москве

Каждый регион имеет право устанавливать свои социальные программы. В Москве действует «социальная ипотека», направленная на оплату частичной стоимости жилья и дотирование процентной ставки по кредиту. Получить такую льготу на ипотечный кредит могут только те, кто признан субъектом, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

При этом субъект должен быть:

Педагогом;

Медицинским сотрудником;

Молодым ученым;

Сотрудником оборонной промышленности.

Для оформления ипотеки необходимо обращаться сначала не в банк, а в профильное Министерство. В последние годы социальная ипотека немного сократилась в объемах, что вязано с неким кризисом и девальвацией национальной валюты.

Кроме того, банки постоянно предлагают разнообразные акции на определенные жилые комплексы. Взять кредит на некоторые квартиры в Москве в определенных районах и комплексах можно под 7% годовых. Особенность - срок кредитования будет установлен не 30 лет, как обычно, а 10-15 лет.

Таким образом, если житель Москвы и области хочет купить собственную недвижимость, то он может сделать это и с помощью заемных средств банка. Разнообразные кредитные линии и льготные программы делают жилье в столице более доступным.

Ипотечный рынок - это рынок активов, связанных с ипотекой.

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах:

• 1) контрактных сбережениях;
• 2) ипотечном кредитовании;
• 3) государственной поддержке.

Рис. 10.2.

Рынок ипотечных кредитов (рис. 10.2) (первичный ипотечный рынок) охватывает совокупную деятельность залогодержателей (кредиторов) и залогодателей (заемщиков).

Участниками первичного рынка выступают банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие кредиты под залог недвижимости и физические лица, которые его получают. Для кредиторов, которые финансировали ипотеку на длительные сроки

(10-30 лет), важным является пополнение ресурсов для выдачи новых кредитов (рефинансирование). Для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок.

На рынке ипотечных ценных бумаг (вторичном ипотечном рынке) осуществляется продажа закладных по предоставленным ипотечным кредитам и организуется рефинансирование кредитов.

В мире, во многих странах, организован ипотечный рынок. Существующие схемы организации этого рынка можно укрупненно свести к следующим моделям:

• ? одноуровневой (традиционной, европейской);
• ? двухуровневой (американской);
• ? ссудно-сберегательной модели.

Одноуровневая ипотечная модель - модель, в которой рефинансирование выданных ипотечных кредитов происходит из обычной банковской деятельности - притока депозитов и рефинансирования в банковской системе.

При одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита. Эту модель еще называют немецкой, европейской или традиционной моделью ипотеки. Недостатками такой модели являются временной разрыв между сроками привлеченных средств и выданных по ипотечным кредитам, кредитный и процентный риски для банка. Однако относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила ее широкое распространение. Несмотря на все недостатки, традиционная модель достаточно широко используется в странах Западной Европы, причем в ряде достаточно развитых стран других моделей не существует вовсе. Одной из причин такого широкого распространения является то, что в Европе существует повсеместная практика применения плавающих процентных ставок, ограничивающих самый весомый риск для банков, особенно по долгосрочным кредитам. Крупнейшим рынком облигаций, основанных на ипотеке, в Европе является рынок Еермании.

Пфандбрифы (Pfandbriefe) - облигации, выпускаемые немецкими ипотечными банками для финансирования операций с недвижимостью частным лицам и заемщикам общественного сектора (федеральному правительству, местным органам власти и муниципалитетам) , разновидность корпоративных облигаций, а конкретно - банковских облигаций.

Двухуровневая ипотечная модель - модель, в которой рефинансирование выданных ипотечных кредитов происходит со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость (рис. 10.3).

Рис. 10.3.

Такую модель зачастую называют американской. В основе модели лежит идея распределения рисков. Банк, выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации - кондуиту (SPV).

Кондуит (SPV) - специально созданное для проведения секьюритизации юридическое лицо, которое накапливает пул активов и выпускает под этот пул ипотечные бумаги, а затем продает их на рынке и рефинансирует оригинатора (банк).

Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита. С момента передачи кредита на баланс SPV банк не несет рисков по этому кредиту, получает новое финансирование и в обмен на это делится частью прибыли с SPV. Если по кредиту возникнет дефолт, то убытки будет нести кондуит.

Оригинатор - лицо, выдающее кредиты или займы. Права, вытекающие из выданных оригинатором кредитов, принадлежат ему до передачи их спецюрлицу - кондуиту (SPV).

Кондуит собирает купленные кредиты в пулы, организует размещение ипотечных ценных бумаг и продает их инвесторам в виде MBS (Mortgage Backed Securities). Риски по ипотечным бумагам распределены между кондуитом и инвесторами (в случае долевых) или лежат только на кондуите (в случае долговых).

Реализация такой модели эффективна, но возможна лишь при условии создания при помощи государства расширенной инфраструктуры ипотечного рынка. Двухуровневая модель достаточно развита только в одной стране мира - США, в других странах она не получила распространения. В США, помимо множества небольших, действуют три очень крупных кондуита. На 2007 год (начало ипотечного кризиса) только один из них был гарантирован правительством (являясь правительственным агентством) - Джинни Мэй (GNMA - Government National Mortgage Association), а два других (Фанни Мэй и Фредди Мак), которые были частными, в 2008 г. были национализированы. Ипотечный кризис 2007-2008 гг. показал, что даже эффективная система распределения рисков без жесткого государственного регулирования может превратиться в финансовый пузырь и повлечь за собой кризис.

Ссудосберегательная модель - модель, в которой рефинансирование ипотечных кредитов осуществляется не за счет ипотечных бумаг, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи.

Российская модель ипотечного рынка. В России модель ипотечного рынка строится по принципу американской.

Для формирования модели ипотечного рынка в 1997 г. по решению Правительства РФ создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (Агентство, АИЖК). Так, 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Агентством создана система двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов), участниками которой являются банки - первичные кредиторы, региональные операторы и сервисные агенты.

Рынок ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия. В России, несмотря на появление федерального закона об ипотечных ценных бумагах еще в 2003 г., практическое применение ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия началось спустя десять лет, в 2013 г., когда были зарегистрированы первые ипотечные покрытия ИСУ. На графике представлено количество зарегистрированных Банком России ипотечных покрытий ИСУ, который отражает растущий интерес к этим инструментам финансового рынка.

Ипотечное покрытие ИСУ (рис. 10.4) формируется за счет первичной передачи ссудных ипотечных требований (в том числе закладных) учредителем ипотечного покрытия. Учредителем ипотечного покрытия ИСУ является оригинатор / текущий кредитор, который получает ипотечные сертификаты участия в обмен на требования, которые может реализовать в целях рефинансирования .

Рис. 10.4.

Процесс вложения средств в ипотечные портфели на основе ипотечного покрытия ИСУ состоит из следующих этапов:

• 1) подбора ипотечного портфеля, структурирования сделки с оригинатором и регистрации правил ипотечного покрытия ИСУ;
• 2) секьюритизации оригинатором кредитных прав путем их передачи в ипотечное покрытие в обмен на ипотечные сертификаты участия - ИСУ;
• 3) приведения ИСУ в соответствие инвестиционным требованиям инвестора;
• 4) выкупа инвесторами ИСУ у оригинатора.

Особенности ипотечного покрытия определяют следующие его

свойства ИСУ:

• ? ИСУ - обращаемая (в том числе на бирже) ипотечная ценная бумага;
• ? ИСУ - сквозной инструмент: платежи по ипотечным кредитам напрямую перечисляются владельцам ИСУ (после удержания инфраструктурных и сервисных вознаграждений);
• ? риски ИСУ ограничены рисками секьюритизированного кредитного портфеля;
• ? выпуск ИСУ может получать рейтинги и быть включен в котировальные списки бирж;
• ? ипотечное покрытие ИСУ имеет простой механизм, прозрачную отчетность, низкие риски управления;
• ? кредитные платежи, поступающие в состав ипотечного покрытия, не облагаются налогом на прибыль.

Использование ипотечного покрытия ИСУ для инвестирования на ипотечном рынке позволяет:

• 1) получать непосредственную доходность ипотечного портфеля;
• 2) ограничить риски инвестирования рисками ипотечного портфеля;
• 3) использовать для инвестирования ресурсы с консервативными стратегиями.

Ипотечное покрытие ИСУ представляет собой инвестиционный капитал (пул, фонд), который состоит:

• ? из имущества, в том числе денежных средств;
• ? имущественных прав (прав требования к должникам, обеспеченные залогом недвижимости).

Этот пул служит для владельцев ипотечных сертификатов участия источником выплат по обязательствам, входящим в ипотечное покрытие.

Свойства ипотечного сертификата участия:

• 1) неэмиссионная ценная бумага;
• 2) именная ценная бумага;
• 3) бездокументарная ценная бумага;
• 4) удостоверяет долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие;
• 5) удостоверяет право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием;
• 6) удостоверяет право на получение денежных средств, полученных в результате исполнения обязательств заемщиков.

Инвесторы, приобретающие ипотечные сертификаты участия, могут быть как частными, так и институциональными. Частными инвесторами ипотечного покрытия ИСУ могут быть резиденты и нерезиденты, физические и юридические лица. Институциональные инвесторы ипотечного покрытия ИСУ представлены в лице пенсионных фондов, инвестиционных фондов, страховых организаций, эндаумент-фондов НКО.

Согласно действующему законодательству средства пенсионных резервов могут быть инвестированы в ипотечные сертификаты участия в размере до 20% (при условии допуска к организованным торгам на российской бирже) , а собственное имущество пенсионного фонда может быть инвестировано в ИСУ без ограничений.

Но при этом существует возможность инвестирования в ИСУ до 40% пенсионных накоплений при соблюдении следующих условий:

• ? приобретаемые ИСУ допущены к торгам на бирже;
• ? в структуре активов отсутствуют требования, обеспеченные ипотекой незавершенного строительства;
• ? ИСУ включены в список высшего уровня, а выпуску присвоен рейтинг долгосрочной кредитоспособности не ниже В В (Fitch, S&P) или ВаЗ (Moody©s).

Деятельность ипотечного покрытия ИСУ в основном сводится к аккумуляции денежных потоков платежей кредиторов и заемщиков (проценты и погашение основной суммы долга) и перечислению денежных средств владельцам ИСУ, за исключением инфраструктурных вознаграждений.

Основным документом, закрепляющим условия управления ипотечным покрытием, является договор доверительного управления ипотечным покрытием ипотечных сертификатов участия, или правила доверительного управления ипотечным покрытием. Этот документ регулирует состав активов ипотечного покрытия ИСУ, права и обязанности управляющей компании и инвесторов, процедуру выдачи ИСУ, собрание владельцев ИСУ, раскрытие информации и прочие условия.

Условия договора доверительного управления ипотечным покрытием ИСУ определяются доверительным управляющим и принимаются приобретателем ИСУ (учредителем доверительного управления ипотечным покрытием, под которое выдаются ИСУ) путем присоединения к указанному договору. Присоединение к такому договору доверительного управления осуществляется путем приобретения ИСУ, выдаваемых доверительным управляющим этим ипотечным покрытием.

Правила доверительного управления ипотечным покрытием ИСУ являются стандартным документом, требования к содержанию которого содержатся в постановлении Правительства РФ от 15 октября 2004 г. № 562 «Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием».

Субъектами инфраструктуры ипотечного покрытия ИСУ являются:

• 1) управляющий ипотечным покрытием ИСУ, который осуществляет выдачу ИСУ и доверительное управление имуществом, составляющим ипотечное покрытие ИСУ;
• 2) специализированный депозитарий ипотечного покрытия ИСУ;
• 3) специализированный регистратор ипотечного покрытия ИСУ;
• 4) страховщик, выполняющий функцию страхования ответственности управляющего ипотечным покрытием перед владельцами ипотечных сертификатов участия.

Управляющими ипотечным покрытием ИСУ могут быть только:

• ? кредитные организации (банки и небанковские кредитные организации);
• ? управляющие компании, имеющие лицензию на осуществление деятельности по доверительному управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.

Основные функции, которые выполняют доверительные управляющие ипотечным покрытием ИСУ:

• 1) получение (прием) платежей по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие ИСУ;
• 2) перечисление (выплату) владельцам ИСУ денежных средств за счет указанных платежей;
• 3) обеспечение надлежащего исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие ИСУ (включая обращение взыскания на имущество должника, в том числе заложенное в обеспечение указанных обязательств);
• 4) иные действия, связанные с доверительным управлением ипотечным покрытием ИСУ.

Структура ипотечного покрытия ИСУ базируется на следующих институтах:

• ? активах, составляющих ипотечное покрытие (в том числе и доходы) - принадлежат всем инвесторам ипотечного покрытия ИСУ на праве общей долевой собственности;
• ? ипотечном сертификате участия - это ипотечная ценная бумага, которая подтверждает долю каждого из инвесторов в ипотечном покрытии ИСУ. При первичном размещении требований, обеспеченных ипотекой, инвестор в обмен на них получает ИСУ. Каждый ИСУ имеет единую стоимость и подтверждает право его владельца на получение денежного потока, который формируется ипотечными требованиями. Так, ИСУ могут свободно обращаться на вторичном рынке, в том числе и на организованных торгах. Права на данные ценные бумаги учитываются на лицевых счетах в реестре владельцев ИСУ, который ведет профессиональный участник рынка ценных бумаг - регистратор;
• ? активах ипотечного покрытия ИСУ - находясь в доверительном управлении управляющей компании, обособлены от имущества инвесторов и доверительного управляющего. Учет требований ипотечного покрытия ИСУ осуществляется на отдельном балансе, а деньги хранятся на счетах доверительного управления.

Система контроля за ипотечным покрытием ИСУ включает в себя:

• 1) возможность владельцев ипотечных сертификатов участия контролировать решение вопросов в отношении ипотечного покрытия. К таким вопросам относятся смена любого элемента инфраструктуры, выдача новых ИСУ путем внесения новых требований в ипотечное покрытие и внесение изменений в правила доверительного управления ипотечным покрытием ИСУ;
• 2) контроль специализированным депозитарием операций с активами ипотечного покрытия и осуществляет их хранение.
• 3) контроль Банка России посредством лицензирования, надзорных проверок, наблюдения за предоставляемой информацией со стороны управляющих и специализированных депозитариев в отношении активов ипотечного покрытия ИСУ.

В состав ипотечного покрытия ИСУ могут входить:

• ? требования из договоров займа и кредита, обеспеченные ипотекой;
• ? закладные;
• ? ипотечные сертификаты участия на другое ипотечное покрытие;
• ? недвижимое имущество, полученное в результате обращения на него взыскания в случае неисполнения обязательства, обеспеченного данной недвижимостью;
• ? денежные средства, полученные в связи с исполнением обязательств заемщиком, обращением взыскания по ипотечным требованиям, исполнением обязательств по ИСУ на другое покрытие, продажей активов покрытия в допустимых случаях.

Рис. 10.5.

Ипотечные права требования в составе ипотечного покрытия должны соответствовать следующим условиям (рис 10.5):

• 1) тело долга не должно превышать 80% оценки предмета ипотеки;
• 2) замена, отчуждение предмета ипотеки осуществляется исключительно с согласия залогодержателя;
• 3) предмет ипотеки должен быть застрахован от риска утраты или повреждения в пользу кредитора в течение всего срока действия обязательства;
• 4) страховая сумма должна быть не менее суммы основного долга;
• 5) предметом договора займа могут выступать только денежные средства.

Преимуществом ипотечного покрытия ИСУ являются постоянные активы. Если требования имеют признаки дефолта, то осуществляется их продажа, так же как и при наличии требований по истечении срока ипотечного покрытия ИСУ. При этом возможно включить в состав имущества ипотечного покрытия новые требования, но только в случае выдачи дополнительных ипотечных сертификатов участия.

В настоящее время российское законодательство позволяет осуществлять сделки по секьюритизации ипотечных активов, в соответствии с положениями Закона об ипотечных ценных бумагах, путем выпуска не только ипотечных сертификатов участия, но и облигаций с ипотечным покрытием.

В сложившихся экономических условиях секьюритизация ипотечных активов является одним из немногих эффективных способов привлечения финансирования и рефинансирования сформированного пула закладных, поскольку по таким облигациям можно получить поручительство АИЖК. Поручительство АИЖК позволяет включить облигации с ипотечным покрытием в Ломбардный список Банка России, который открывает доступ к его финансовым ресурсам. Поэтому такого рода облигации могут выступать в качестве обеспечения при получении кредитов Банка России (внутридневных, овернайт, ломбардных) и являться предметом сделок прямого РЕПО.

Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия.

Эмитентом облигаций с ипотечным покрытием может быть кредитная организация, ипотечный агент.

Ипотечный агент всегда участвует в формировании ипотечного покрытия, но может и не проводить саму эмиссию облигаций. Деятельность ипотечного агента связана с деятельностью по приобретению обязательств по договорам займа и кредита, обеспеченных залогом недвижимого имущества. Ипотечное покрытие для целей выпуска облигаций создается либо в форме общества с ограниченной ответственностью, либо в форме акционерного общества.

Процедура организации создания ипотечного покрытия и выпуска облигаций включает в себя следующие этапы:

• ? определение состава участников сделки: депозитарий, специализированный депозитарий, организатор торговли на рынке ценных бумаг (фондовая биржа), сервисный агент, запасной сервисный агент, платежный агент, расчетный агент, рейтинговое агентство и др.;
• ? определение лица (лиц), выступающего (выступающих) учредителем (учредителями) ипотечного агента;
• ? определение структуры договорных отношений по сделке между ее участниками;
• ? подготовку модели (параметров) облигационного займа (общая номинальная стоимость облигаций с ипотечным покрытием, количество классов, механизм субординации, cashflow и т.д.);
• ? определение и правовой анализ иных существенных особенностей сделки.

Рис. 10.6.

Ипотечное покрытие для целей выпуска облигаций может состоять:

• 1) из совокупности обязательств по договорам займа и кредита, обеспеченных ипотекой или недвижимым имуществом;
• 2) недвижимого имущества;
• 3) денежных средств;
• 4) государственных ценных бумаг (не муниципальных).

Владельцы облигаций с ипотечным покрытием являются залогодержателями ипотечного покрытия, но у них отсутствует право собственности на ипотечное покрытие. Общая сумма обязательств по договорам займа / кредита должна составлять не менее 80% от номинальной стоимости выпускаемых облигаций. Номинальная стоимость облигаций с ипотечным покрытием равна их объявленной стоимости.

Рис. 10.7.

В процессе управления ипотечным покрытием эмитентом осуществляется поэтапная замена обязательств, имущества и ценных бумаг, составляющих ипотечное покрытие на денежные средства. Обязательства по договорам займа и кредита исполняются должниками, что способствует полному исполнению денежных обязательств перед инвесторами. По мере погашения ипотеки происходит возврат денежных средств, за счет которых погашается задолженность держателям облигаций.

• Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценныхбумагах».