Общее собрание жильцов – высший орган самоуправления многоквартирного дома. Но проведение подобного мероприятия, как правило, сопряжено со множеством хлопот. В статье мы вкратце осветим основные процедуры, которые следует предпринять тем, кто хочет инициировать то или иное изменение в жизни своего жилища.
Готовим проведение собрания
Еще раз подчеркнем, что общее собрание собственников помещений – это орган, задачей которого является решение вопросов по (п. 1 ст. 44 ЖК РФ):
· управлению общим имуществом многоквартирного дома;
· распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.
Общее собрание собственников может проводиться в двух форматах.
Во-первых, мероприятие можно организовать в очной форме. В этом случае собственники собираются в заранее отведенном под это месте. Этот вариант является более продуктивным для решения тех или иных вопросов, так как обеспечивает значительно больший плюрализм мнений. Однако практика показывает, что сбор необходимого для принятия решения кворума – задача не из легких.
Обратите внимание: кворум обеспечивается только в том случае, если на собрании присутствует, как минимум, половина собственников (или их представителей). Такое требование содержит пункт 3 статьи 45 Жилищного кодекса .
Во-вторых, если кворум все же не удалось набрать, то собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в заочной форме. В этом случае голосование происходит посредством передачи в письменном виде решений собственников по поставленным на голосование вопросам (п. 1 ст. 47 ЖК РФ).
Для того чтобы провести общее собрание, у него должен быть инициатор. К примеру, лицо, заинтересованное в проведении капитального ремонта в многоквартирном доме и сборе для этого необходимых денежных средств. Илиже лицо, считающее целесообразным провести смену управляющей компании (УК). Таким лицом может быть (п. 1 ст. 45 и п. 8 ст. 148 ЖК РФ):
· любой отдельно взятый собственник;
· группа собственников;
· товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Инициатор:
· формирует повестку дня (например, проведение капитального ремонта);
· определяется с формой голосования;
· планирует место и время проведения собрания;
· подбирает кандидатуры ответственных лиц (председателя, секретаря);
· готовит необходимые документы (реестр собственников, бюллетени для голосования, бланки протокола);
· формирует сообщение о проведении общего собрания собственников.
После этого, инициатору следует провести оповещение собственников о проведении собрания.
Оповещаем собственников
Инициатор оповещает всех собственников помещений многоквартирного дома. Это делается через (п. 4 ст. 45 ЖК РФ):
· размещение информации в общедоступных местах;
· в ручений уведомлений под роспись;
· направление уведомлений заказным письмом.
Обратите внимание: о проведении собрания собственники помещений должны быть извещены не позднее, чем за 10 дней до него.
Текст сообщения должен при этом содержать:
· повестку дня ;
· данные инициатора (инициаторов) проведения общего собрания;
· форму, дату, место и время проведения собрания;
· порядок ознакомления с соответствующими материалами и информацией.
Если общее собрание проводится в заочной форме, то дополнительно должны быть указаны (п. 5 ст. 45 ЖК РФ):
· дата окончания приема решений собственников;
· место и адрес, куда должны передаваться решения собственников;
· сведения об администраторе общего собрания, его местонахождении, дате и времени проведения общего собрания, порядке принятия решений (при использовании для заочного голосования информационных систем – п. 4 ст. 47.1 ЖК РФ).
Проводим собрание
Прежде всего, следует зарегистрировать всех участников общего собрания и проверить, набирается ли кворум. После этого избираются председатель, секретарь и счетная комиссия собрания.
Обратите внимание: общее собрание собственников жилья не имеет полномочий на принятие решений по тем вопросам, которые предварительно не были включены в повестку дня, а также на смену повестки дня и ее корректировку. Обо всем этом прямо говорит пункт 2 статьи 46 Жилищного кодекса .
С заочным собранием все проще – так, собственники могут, в зависимости от типа проведения – классического или электронного:
· подать в установленный срок бюллетени;
· указать решения по каждому вопросу повестки дня в электронной форме;
· передать администратору соответствующее решение в письменной форме.
Решение по вопросам повестки дня, в общем случае, принимается простым большинством голосов от общего числа участников (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Но есть и исключения. В частности, к ним относятся вопросы:
· реконструкции и строительства;
· пределов использования земельного участка, относящегося к имуществу многоквартирного дома;
· использования общего имущества собственников третьими лицами.
Какие-либо решения по указанным вопросам принимается квалифицированным большинством в 2/3 от общего числа участников собрания.
Число голосов собственника определяется путем нахождения его пропорциональной доли в праве собственности на общедомовое имущество – пункт 3 статьи 48 Жилищного кодекса .
По результатам проведенного голосования (голосований) и, в целом, по итогам общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, должен быть оформлен протокол (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
В указанном документе указываются:
· дата и место проведения общего собрания;
· повестка дня ;
· наличие необходимого кворума участников.
При очной форме проведения собрания протокол подписывается:
· председателем;
· секретарем собрания;
· членами счетной комиссии.
· инициатором проведения собрания;
· членами счетной комиссии.
Если же имело место применение информационной системы, то решения формируются в форме протокола и размещаются в течение часа после голосования – пункт 11 статьи 47.1 Жилищного кодекса .
Обратите внимание: решение общего собрания может быть обжаловано собственником (собственниками), который считает, что этим решением нарушены его права и законные интересы. На это отводится полгода с момента, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении. Однако суд имеет право оставить в силе указанное решение при соблюдении ряда условий (к примеру, решение не должно причинять убытков собственнику помещения). Такой порядок предусмотрен пунктом 6 статьи 46 Жилищного кодекса .
Результаты голосования и принятые общим собранием решения должны быть доведены до сведения каждого конкретного собственника помещения. Обязанность по такому уведомлению полностью ложится на инициатора проведения мероприятия. Срок – не позднее 10 дней с момента принятия решения и проведения голосования.
Как правило, собственники оповещаются следующими способами (п. 3 ст. 46 ЖК РФ):
· размещение информационного сообщения в специальном общедоступном помещении дома (местонахождение такого помещения также определяется на общем собрании собственников);
· через личное оповещение собственников под роспись;
· посредством направления заказных писем собственникам.
В оповещении следует обратить внимание собственников жилых помещений, что решения общего собрания, принятые в рамках его компетенции, являются общеобязательными для исполнения всеми собственниками помещений, независимо от факта их участия в указанном мероприятии. Такой порядок прямо предусматривается положениями пункта 5 статьи 46 Жилищного кодекса .
Резюме:
1. Общее собрание собственников жилья может проводиться в очном и заочном форматах.
2. Кворум для собрания обеспечивается только в том случае, если на нем присутствует, как минимум, половина собственников.
3. Инициатор собрания оповещает всех собственников помещений многоквартирного дома.
4. Общее собрание собственников жилья не имеет полномочий на принятие решений по тем вопросам, которые предварительно не были включены в повестку дня, а также на смену повестки дня и ее корректировку.
5. Решение по вопросам повестки дня, в общем случае, принимается простым большинством голосов от общего числа участников.
6. Решения по наиболее важным вопросам принимается квалифицированным большинством в 2/3 от общего числа участников собрания.
7. Число голосов собственника определяется путем нахождения его пропорциональной доли в праве собственности на общедомовое имущество.
8. По результатам проведенного голосования (голосований) и, в целом, по итогам общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, должен быть оформлен протокол.
9. Решение общего собрания может быть обжаловано собственником (собственниками), который считает, что этим решением нарушены его права и законные интересы.
10. Результаты голосования и принятые общим собранием решения должны быть доведены до сведения каждого конкретного собственника помещения.
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. 2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. 3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. 4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. 5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. 7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Вступивший в силу новый Жилищный Кодекс ознаменовал начало абсолютно нового подхода к решению вопросов в жилищной сфере. Этому была посвящена прошлая статья.
Особое внимание уделено было тому, что граждане осознают необходимость собственной инициативы по обустройству жизни в своем доме, чтобы она была максимально комфортной, и начнут сами принимать участие в управлении общим имуществом дома. Другими словами, власть надеется, прежде всего, на активность самих жильцов в реализации прав и обязанностей, предоставленных им по закону.
Тема этой статьи - помочь собственникам подготовить и провести общие собрания без ошибок. И в первую очередь, рекомендовать определенные практические шаги по выбору одного из способов управления имуществом дома.
Что еще за собрание?! (Определение собрания).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).
Так что же такое общее собрание? Кто такие собственники помещений? Как его проводят? Кто должен этим заниматься?
Конечно, скептик скажет, что собрание – это сплошное наказание, пытка, каторга и тому подобное. Ну, а как еще назвать неопределенное временными рамками пребывание в душном помещении или на холодном дворике, в компании людей, скованных одной целью, но при этом отстаивающих каждый свои идеи, с применением всевозможных способов и методов убеждения.
Но в данном вопросе пессимизм и пассивность нам не союзники.
Общее собрание – это организованное, заранее спланированное мероприятие, целью которого является решение определенных вопросов.
Никто кроме собственников не может решать вопросы управления их имуществом. Поэтому только общее собрание как единственный орган управления домом может и обязан решать вопросы управления, пользования и распоряжения общим имуществом дома.
Собственники – это жильцы квартир, которые приватизировали либо купили, либо унаследовали и т.д. свою квартиру. Так же участниками общего собрания являются собственники нежилых помещений. Например, если в вашем доме располагается магазин, то собственник этого магазина, на равне с другими жильцами дома, должен участвовать в вопросах «жизнедеятельности» дома. Собственником жилых и нежилых помещений может быть и муниципалитет. Если у вас имеется договор социального найма или договор аренды помещения, то собственником этого помещения является администрация города.
У одного помещения может быть несколько собственников. Это зависит от вида собственности: общая совместная собственность или общая долевая собственность. При общей совместной собственности от имени собственника выступает одно лицо (муж или жена), которое действует в общих интересах и совместно решают все вопросы. При общей долевой собственности каждый собственник, согласно определенным долям (доли указываются в документе на право собственности) действует от своего имени и решает вопросы сам. Исключением является, несовершеннолетний или недееспособный собственник. От его имени выступает законный представитель (родитель, опекун, попечитель), предъявивший документы, подтверждающие его полномочия (свидетельство о рождении ребенка или Постановление Главы Администрации о назначении опекуна или попечителя).
Вопрос о том, каким образом управлять домом, решается на общем собрание собственников большинством голосов. Именно выбору способа управления следует посвятить первое собрание.
Следует помнить, что этот выбор – не право, а обязанность собственников. Выбор нужно сделать из трех вариантов:
Все «домовые» проблемы могут решаться управляющей компанией (УК),
Товариществом собственников жилья (ТСЖ)
И непосредственно всеми собственниками.
Зачем мы собираемся? (Цели собрания).
К компетенции общего собрания относятся (ст. 44 ЖК РФ):
Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
Принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
Выбор способа управления многоквартирным домом (непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление силами управляющей организации (ст. 161 ЖК РФ);
Создание и ликвидация товарищества собственников жилья;
Утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме;
Иные вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст.ст. 44, 135, 141, 156 ЖК РФ).
То есть, собственники, объединяясь, решают вопросы по совместному управлению общим имуществом дома (включая земельный участок, жилой дом и иные объекты недвижимости).
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений (ст. 46 ЖК РФ).
Итак, в зависимости от насущных проблем определяются основные цели собрания и пути их решения. На первом собрании основной вопрос – это выбор способа управления многоквартирным домом.
Цели или основные вопросы общего собрания оформляются повесткой собрания.
Образец повестки общего собрания собственников дома
Приложение к протоколу общего собрания собственников жилого дома № от «___» _______ 2005 г. ПОВЕСТКА Общего собрания расположенного по адресу: в ____ час _____ мин. «____» _____________ 2005 г. 1. Избрание председателя общего собрания (при проведении первого общего собрания – его председателем является собственник, по инициативе которого собирается общее собрание). Нет необходимости избрания председателя при проведении заочной формы голосования. 2. Избрание секретаря общего собрания и счетной группы (численность счетной группы напрямую зависит от количества собственников пришедших на общее собрание). 3. Избрание способа управления многоквартирного дома, расположенного по адресу: __________________________________________________________________________. 4. Выбор Управляющей Компании (для способа управления – управляющая организация). 5. Создание товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (для способа управления – ТСЖ, ЖСК, ЖК). 6. Принятие решения о заключении договора или договоров оказания услуг и выполнения работ по содержанию, ремонту общего имущества жилого дома, оказания коммунальных услуг (для всех способов управления). 7. Согласование условий договора управления многоквартирным домом (для способа управления – Управляющая организация). 8. Утверждение Устава товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (для способа управления ТСЖ, ЖСК, ЖК). 9. Избрание органов управления и контроля товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (для способа управления ТСЖ, ЖСК, ЖК). 10.Установление размера платы за содержание и ремонт жилья, обеспечивающего содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями действующего законодательства (для любого способа управления). 11. Определение порядка внесения платы за содержание и ремонт жилья (для любого способа управления). 12. Принятие решения об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, с учетом предложений управляющей организации о сроках начала капитального ремонта, необходимого объема работ, стоимости материалов, порядке финансирования и других предложений, связанных с проведением капитального ремонта (для любого способа управления). 13. Наделение одного из собственников полномочиями по представлению интересов собственников многоквартирного дома в отношениях с третьими лицами (для непосредственного способа управления). 14. Определение места (адреса) хранения протоколов общих собраний и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (для любого способа управления). 15. Определение срока и формы проведения очередного общего собрания собственников в многоквартирном доме (для любого способа управления). 16. Принятие решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме (для любого способа управления). 17. Принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (для любого способа управления). 18. Принятие решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (для любого способа управления). 19. Определение собственника, у которого должны находиться технические документы на жилой дом (для непосредственного способа управления). 20. Определение места для размещения информации о принятых решениях на общем собрании (для любого способа управления). 21. Определение способа оповещения о проведении последующих общих собраний (для любого способа управления). Собственник (инициатор собрания): ____________________ |
Как мы собираемся? (Формы собрания).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:
1) в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;
Очная форма проведения собрания приемлема, если дом небольшой (одноподъездный или имеет не более пяти этажей). Для проведения собрания лучше выбрать удобный для всех день, например, субботу. Место собрания зависит от того, насколько место общего пользования позволяет вместить всех участников собрания. Если в доме такого места не нашлось, а мерзнуть во дворе дома не хочется, можно переговорить с руководством местного ЖЭУ и собраться в помещении «красного уголка» этого ЖЭУ.
В любом случае, все вопросы по месту и времени проведения собрания должны проработаться заранее. Кроме того, можно предварительно узнать мнение жильцов по вопросам предстоящего собрания. Все это позволит сделать собрание более плодотворным и не растянутым во времени.
Провести общее собрание жильцов в доме, в котором насчитываются сотни квартир, не просто. Поэтому здесь можно воспользоваться заочной формой проведения голосования. Прежде всего, необходимо определиться где, когда и каким образом будет осуществляться голосование по вопросам собрания. Скорее всего, инициатор собрания местом сбора бюллетеней определит свою квартиру. В указанный срок каждый собственник помещения принесет по указанному адресу заполненный бюллетень. Или же сам обойдет жильцов дома, или же возле каждого подъезда установит ящик для сбора бюллетеней. Все зависит от желания и возможности инициатора собрания. Так же, необходима предварительная работа по оповещению собственников о предстоящем заочном голосовании, разъяснению по вопросам собрания и оформлению необходимых бумаг.
Приложение к протоколу общего собрания собственников жилого дома № от ____________ 2005 г.
Бюллетень собственников многоквартирного дома, ФИО № и дата регистрации Получены лично _______ _____________ «___» ______________ г. подпись ФИО дата
ЛИНИЯ ОТРЫВА
Бюллетень собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул._________ № д. ____ № кв. _____ (без повестки общего собрания недействителен) Собственник: _____________________________________________________________________ ФИО Сведения о документе, подтверждающее право собственности _________________________________________________________________________________ № и дата регистрации
Бюллетень отправить до _____________по адресу ____________________________________ Напишите свое решение словами «за», «против» или «воздержался» на против каждого вопроса повестки общего собрания (Например) 1. Избрание секретаря общего собрания и счетной группы Сидоров – Васильев – 2. Избрание способа управления многоквартирным домом Непосредственное управление - Собственник _______ _____________ «___» ______________ г. подпись ФИО дата
|
По чьей инициативе собирается общее собрание? (Инициатор собрания).
Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном доме.
Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть:
а) первичного - собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);
б) очередного собрания - лица из числа собственников, ответственные за проведение собрания (избранные на первом собрании собственников – (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ), правление ТСЖ (если оно создано);
в) внеочередного - по инициативе любого из собственников данного многоквартирного дома (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ), правления ТСЖ (если оно создано), членами ТСЖ.
Как провести собрание? (Подготовка собрания).
Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме была инициативная группа собственников помещений. Ранее говорилось, что инициативная группа разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещение информации и документации, а также определяет дату и место проведения общего собрания. В данной работе необходимую помощь может оказать администрация города.
Инициативная группа прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания:
Выявление всех собственников в данном многоквартирном доме,
Предварительный опрос мнений жителей по способу управления домом,
А также сбор информации об организациях, специализирующихся на управлении многоквартирными домами,
Определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома,
Определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и других.
Общее собрание собственников жилья ведет председатель собрания. Для первого собрания, а также, если в повестку дня включен вопрос о выборе способа управления домом, установлено другое правило – собрание ведет его инициатор.
См. образец реестра собственников помещений дома
Кто и как должен информировать жильцов о проведение собрания? (Уведомление жильцов).
Статьей 45 ЖК РФ регламентирован порядок проведения собрания. Его инициаторы обязаны направить каждому собственнику уведомление, где указаны не только обсуждаемые вопросы, но также фамилия, имя, отчество того, кто созывает собрание. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке (ч. 2, 6 ст. 46, ч. 2 ст. 146 ЖК РФ).
Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ инициаторы созыва общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.
Образец уведомления о проведении общего собрания
Приложение к протоколу общего собрания собственников жилого дома № от ____________ 2005 г. УВЕДОМЛЕНИЕ О проведении «___» ______ 2005 г. в ___ час. ___ мин. Общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: _______________________________________________________________________________________ Собрание проводится в форме: собрания (заочного голосования) По инициативе _________________________________________________________________________ По адресу: _____________________________________________________________________________ Повестка дня прилагается. С информацией и (или) материалами, которые будут представлены на общем собрании, можно ознакомиться по адресу: _________________________________________________________________ Внимание! Вы можете участвовать в собрании через своего представителя путем оформления на него доверенности в соответствии с нормами ст. 185 ГК РФ В случае отсутствия Вас или Вашего представителя на общем собрании, решения по вопросам повестки дня будут приняты без Вашего участия. Обжалование решений общего собрания по принятым вопросам, если они нарушают Ваши законные интересы и наносят Вам существенный ущерб возможно в судебном порядке в течение 6 месяцев со дня принятия решения. При проведении общего собрания в форме заочного голосования, принявшими в нем участие считаются собственники помещений, письменные решения которых отражены в бюллетене заочного голосования и получены до ____ ч. ____ мин «___»_________ 200_ г. (дата окончания приема решений). Решения направлять по адресу: _______________________________________________. ЛИНИЯ ОТРЫВА Собственник: __________________________________________________ Проживающий: ________________________________________________ Не возражаю против проведения собрания «___» ________________ 2005 г. Уведомление и повестка дня собрания получены лично «___» ______________ 2005 г. __________________ (___________________) дата подпись ФИО |
Когда собрание считается состоявшимся? (Правомочность собрания).
Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа собственников (ст. 45 ЖК РФ).
Присутствие собственников на собрании подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, подписью собственника. Если в собрании принимает участие представитель собственника, то необходимо приложить доверенность.
Образец листа регистрации общего собрания собственников
Правом голоса на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ЖК РФ).
Перечень объектов общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст. ст. 36, 37 ЖК РФ.
Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня после его обсуждения. Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, состав которой утверждается общим собранием. Любое решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ч.1 ст. 46 ЖК РФ)
Закон не устанавливает каких-либо требований к форме протокола. Но согласно традициям ведения общих собраний протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата, место проведения общего собрания собственников и повестка дня.
Образец протокола общего собрания собственников
Протокол № Общего собрания собственников помещений жилого дома, расположенного по адресу: _________________________ г.Северск «____» ___________ 2005 г. Томской обл. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по адресу: _______________________ состоялось «____» ___________ 2005 г. в ___ час. ___ мин. в помещении (место проведения) или (в заочной форме) Присутствовали собственники помещений (их представители), подтвердившие свои полномочия на участие в собрании с правом голоса, в количестве человек, обладающих голосами в количестве (% от общего числа голосов), действующих на основании документов, указанных в приложении к настоящему протоколу. На собрании председательствовал: _______________________________________________________________ Повестка собрания прилагается. По первому вопросу слушали: ___________________________________________________________________ Выступили: ____________________________________________________________________________________ Протокол хранится ____________________________________________________________ Секретарь собрания __________________ (подпись) |
Как оформлять решения? (Оформление решения).
Решение собрания так же должно быть составлено в письменной форме, подписано председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. Решение является неотъемлемой часть протокола собрания.
Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
Собственник не участвующий в принятии решений на общем собрании, обязан им подчиняться.
Образец решения общего собрания собственников дома
Итак, организатором первого общего собрания собственников в доме может быть любой собственник или их группа.
размеру принадлежащей ему площади в этом доме. Проще говоря, можно считать, что у собственника столько голосов, сколько квадратных метров ему принадлежит.
Собрание правомочно (может принимать большинство решений), если в нем принимают участие собственники более чем половины жилых площадей в доме.
Для решения некоторых вопросов необходимо, чтобы «за» было не менее двух третей голосов. Это как раз выбор способа управления домом, реконструкция дома, строительство хозпостроек, ремонт общего имущества, передача в пользование общего имущества. Для создания ТСЖ достаточно половины голосов от общего количества плюс один голос. Все остальные вопросы решаются большинством от присутствующих на собрании.
Решения собрания обязательны для всех собственников, даже если они не принимали участия в собрании.
Представленные формы документов по проведению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, необходимо корректировать с учетом особенностей каждого многоквартирного дома, формы проведения общего собрания.
Примерная повестка первого собрания предполагает все возможные вопросы, которые необходимо решить на собрании. При этом, в зависимости от выбранного способа управления, голосование может происходить только по необходимым вопросам (с учетом выбранного способа управления.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на " " при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Вопросы управления МКД рассматриваются на регулярно проводимых общих собраниях собственников. Эти мероприятия проводятся по строгому регламенту и сопровождаются составлением определенной документации. Соблюдение закрепленных в законе требований к процедуре собрания обеспечивает легитимность проведенных решений. В материале мы рассмотрим основные вопросы реализации ОСС. Для управляющих организаций полезным будет изучение ошибок, которые допускаются инициаторами собраний.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по ЖК РФ является для него высшим управляющим органом. Именно на ОСС определяется, как будет обслуживаться и ремонтироваться дом, благоустраиваться его прилегающая территория и проводиться капремонт.
Как провести общедомовое собрание
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме надо реализовывать так, чтобы:
- несогласные с проведенными решениями не имели возможности для их оспаривания;
- не возникло проблем с контролирующими органами.
Для этого достаточно соблюдать действующее законодательство. Ключевые моменты – уведомление собственников помещений о готовящемся мероприятии и подготовка протоколов по итогам его проведения.
Также в проведении собрания поможет рекомендация "Как говорить с жителями, чтобы вас понимали правильно. Стоп-слова и готовые разъяснения"
Как составляется уведомление о готовящемся собрании
Порядок информирования собственников о готовящемся собрании прописывается в ЖК РФ и строго соблюдается. Его нарушение дает повод для оспаривания всей процедуры ОСС.
Подготовка к собранию начинается именно с рассылки уведомлений. О запланированном мероприятии инициатор должен известить каждого из хозяев помещений. Делается это заранее – за 10 дней и более.
При подготовке уведомления соблюдается форма, заложенная в Жилищном кодексе (ч. 5 ст. 45). Тут нужно поместить следующую информацию:
- сведения о лице, инициирующем ОСС;
- форма готовящегося мероприятия;
- дата и время, место сбора владельцев помещений. Для заочной и очно-заочной форм предусматривается также дата, когда завершается прием решений владельцев квартир. Она вместе с адресом для передачи этих решений также указывается в уведомлении;
- повестка в виде списка вопросов;
- порядок изучения материалов ОСС и место для знакомства с ними.
При запуске общего собрания собственников важно не нарушить правила их уведомления. Частой ошибкой становится выбор неправильного способа оповещения. По умолчанию уведомлять жителей необходимо заказными письмами или передачей каждому из них бумаги лично под роспись.
Оповещать граждан при помощи объявлений в подъездах и на входных дверях тоже можно, но только при утверждении такого порядка при проведении одного из прошлых собраний. Если подобные способы уведомления ранее жителями не одобрялись, то велик риск оспаривания принятых решений.
Повестка общего собрания собственников
Подготовка повестки ОСС происходит заранее, чтобы владельцы квартир могли изучить ее и принять решение о собственном участии в мероприятии. Выносящиеся на нее вопросы составляются кратко и четко. У читающих их не должно возникать двояких суждений.
Первый пункт любой повестки – выбор председателя собрания, ведущего его человека и секретаря, занимающегося составлением и последующим ведением протокола. После этого можно проголосовать за членов счетной комиссии, однако этот вопрос к числу обязательных уже не относится.
Следующие пункты связаны с проблемами, для решения которых и организовывалось собрание. Заканчивается повестка вопросом о том, каким способом владельцы квартир будут уведомляться о результатах проведенного собрания и месте хранения его протокола.
Включать в повестку пункт «Разное» не разрешается. В нее могут входить только те вопросы, которые действительно будут рассматриваться. Это правило закрепляется в приказе Минстроя РФ № 937/пр от 25 декабря 2015 года . Подписывается повестка тем, кто инициирует проведение собрания.
В повестку вносятся вопросы, которые относятся к компетенции общедомового собрания. Их можно разделить на несколько групп:
- о текущем и капитальном ремонте многоквартирного дома;
- об использовании прилегающего к МКД земельного участка;
- о порядке пользования общим имуществом. Его можно передать третьим лицам, что дает дополнительные средства на содержание дома;
- о порядке работы и обязанностях управляющей организации;
- прочие вопросы, относящиеся по Жилищному кодексу к компетенции ОСС.
Во время собрания зачастую возникают вопросы, которые владельцы помещений хотят немедленно обсудить. Дополнительно включать их в повестку уже в ходе мероприятия запрещается. Рассматриваться могут только заранее определенные и указанные в уведомлении вопросы. Если в процессе собрания обнаруживаются какие-то важные моменты, то их рассмотрение переносится на следующее собрание.
Кворум собрания
Для правомочности решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме требуется собрать кворум. ОСС считается состоявшимся, если в принятии решений поучаствовало более 50 процентов голосов всех собственников помещений.
Голоса считаются не по числу людей, пришедших на собрание, а по количеству находящихся в их собственности квадратных метров. Это означает, что у единоличного собственника 3-комнатной квартиры больше голосов, чем у четырех владельцев 1-комнатной квартиры.
При наличии кворума собрание считают состоявшимся. Начинается оно с оглашения первого пункта повестки – выбирается председатель и секретарь мероприятия. Выбранный председатель получает полномочия по ведению ОСС.
Для очных собраний по каждому вопросу из повестки проводится обсуждение с последующим голосованием. Голоса подсчитывает счетная комиссия, а если она не собирается, то секретарь. Когда голосование по всем внесенным в повестку вопросам проведено, секретарь оформляет протокол ОСС.
Большинство решений на общедомовом собрании действительно принимается 50 процентами плюс одним голосом. Однако есть несколько серьезных вопросов, требующих большего количества одобряющих собственников. Сюда входит, к примеру, расходование средств, собираемых на капремонт. Решение тут признается принятым только в ситуации, когда за него голосует более 2/3 владельцев жилья.
Есть вопросы, решаемые при получении 100 процентов голосов. К примеру, только так можно согласовать уменьшение площади общедомового имущества.
Как провести собрание в очной, заочной и очно-заочной формах
При запуске общего собрания собственников следует определиться, в каком формате его проводить. Сегодня существует три варианта :
- очно;
- заочно;
- очно-заочно.
В очной форме проводить ОСС сложнее всего, так как жители обычно не проявляют активности и собрать кворум проблематично. Провести собрание в очной форме чаще всего удается в домах, число квартир в которых не превышает 20.
Обойти очную форму ОСС невозможно, поэтому управляющей компании придется последовательно проходить всю процедуру:
- размещать уведомление о проведении собрания в определенные законом предварительные сроки;
- в указанный день проводить ОСС.
При наличии кворума собрание будет считаться состоявшимся, и его инициатор организует рассмотрение всех указанных в повестке вопросов. Владельцы помещений голосуют поднятием рук. Если собственник не присутствует на мероприятии сам, то за него может проголосовать представитель. Для этого оформляется доверенность. Секретарь подсчитывает голоса, и председатель объявляет о принятых решениях.
Если попытка проведения собрания собственников в общей форме не собрала кворума, то мероприятие признается несостоявшимся. В таком случае можно реализовывать заочную форму. Уведомлять о проведении ОСС здесь также необходимо за 10 дней с обязательным указанием формата, в котором будут собираться голоса. Собственникам помещений раздаются опросные листы. В оповещении указывается, куда и в какие сроки их необходимо сдать после заполнения. Организаторы собрания подсчитывают голоса, определяют, были ли приняты решения и не позже 10 дней после проведения мероприятия оформляют протокол.
Наиболее простой и удобной является очно-заочная форма проведения ОСС, которая была введена ФЗ-176 от 29 июня 2015 года . Такой способ проведения собраний упрощает процедуру голосования и процесс принятия решений по озвученным в повестке вопросам. Уведомления рассылаются стандартным способом - за 10 дней до мероприятия. В назначенный день даже при отсутствии кворума собственники обсуждают поставленные на повестку вопросы. На следующий день собрание проводится уже в заочной форме. Данный формат отличается тем, что не нужно выжидать 10 дней для перехода к раздаче опросных листов тем жильцам, которые не смогли непосредственно поприсутствовать на мероприятии.
Общие собрания собственников сегодня могут проводиться и при использовании электронных систем. Это перспективный механизм, внедрение которого пока находится на стадии обсуждения.
Оформление решения и протокола собрания
Протокол общедомового собрания становится итогом проведения мероприятия. К его оформлению предъявляются строгие требования. В документе обязательно указывается следующая информация:
- номер и датировка протокола. На нем ставится та дата, когда документ подготовлен и подписан;
- дата и время прохождения ОСС;
- место, где проводилось собрание;
- форма собрания и его тип (очередное, внеочередное);
- инициатор мероприятия, информация о нем и о принадлежащей ему собственности;
- сведения о председателе, секретаре ОСС и приглашенных персонах;
- сведения о площади МКД и площади жилья, принадлежащего всем собственникам;
- повестка дня и сведения о том, как люди голосовали по каждому вопросу;
- перечисление приложений к протоколу и указание числа страниц.
Протокол подписывают председатель общего собрания собственников и его секретарь.
Куда передавать протокол
Чтобы избежать подделок протоколов, их оригиналы в соответствии с приказом Минстроя РФ № 937/пр от 25 декабря 2015 года следует передавать в Госжилинспекцию. Управляющая компания делает это в течение 5 дней после того, как получит документы от инициатора мероприятия.
В ГЖИ следят за тем, по каким вопросам проводятся собрания. Если в течение 3 месяцев в МКД проходит два и более ОСС с рассмотрением аналогичных вопросов, то это становится поводом для проведения проверки.
Ответственность за подделку протокола
До 2015 года за подделку протоколов ОСС никого не наказывали – они не относились к официальным документам. Это не позволяло инициировать дело по статье 327 УК РФ.
В 2015 году в ЖК РФ были внесены поправки, которые сделали протоколы и листы решений официальными документами. Наказание для подделывающих их может составить до 2 лет тюремного срока.
Вложенные файлы
- Протокол общего собрания собственников помещений по новой форме.docx
- Примерный Комплект документов для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном.docx
- Доверенность.doc
Общее собрание собственников - привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.
Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.
Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании
Первый шаг к проведению общего собрания собственников - это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании - разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.
- информацию о лице, участвующем в голосовании;
- реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в голосовании;
- решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».
Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).
Неправильный подсчёт голосов
Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.
Некорректно оформленные доверенности
Когда у собственника нет возможности принять участие в голосовании, проголосовать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:
- фамилия, имя, отчество - для физических лиц, полное наименование - для юридических лиц;
- место жительства или место нахождения;
- паспортные документы или реквизиты учредительных документов.
Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ , доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:
- заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
- выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.
Ошибка в выборе формы собрания
Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ . Их три: очная, заочная и очно-заочная.
Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).
Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.
Устаревшие сведения о праве собственности на помещение
Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.
Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом голосов.
Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ
Проведение собраний с аналогичной повесткой дня
Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.
Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.
Изменение повестки дня
Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ . В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.
Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.
Нарушение кворума собрания
Ещё одна трудность при проведении собрания - разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение.
Общее собрание собственников помещений в МКД считается легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.
ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех голосов, принявших участие в голосовании.
Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Другие вопросы решается квалифицированным количеством голосов - это ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов - об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.
Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 - 48 ЖК РФ , в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.
Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса . Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.
