Вопросы выделения земельных участков, оформления прав на них и использования всегда имели большое значение для россиян и зачастую носили острый характер. В последние годы неслучайно все больше внимания общества и законодателя уделяется целевому использованию земель - ведь, к примеру, нередко земли сельскохозяйственного назначения простаивают или служат местом свалки, утрачивая плодородие и зарастая сорняками.
Так, по данным Минсельхоза России, в нашей стране не используется около 18% от всей имеющейся площади пашни (более 20 млн га ). Часто владельцы земельных участков используют их без соблюдения соответствующих правил - к примеру, за первое полугодие 2013 года было выявлено более 12,5 тыс. таких нарушений на площади 2,7 млн га. Наиболее часто встречающееся из них (8,5 тыс. нарушений на площади 2,6 млн га) квалифицируются по как невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению и защите земель, охране почв от эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия, ухудшающего состояние земель.
На заседании президиума Государственного совета «О повышении эффективности управления земельными ресурсами в интересах граждан и юридических лиц», состоявшегося 9 октября 2012 года, проблеме изъятия неиспользуемых земельных участков также было уделено значительное внимание. Многие из прозвучавших на этом заседании предложений уже получили законодательное закрепление.
В каких случаях земельный участок можно изъять?
Недавно принятым Федеральным законом от 7 июня 2013 г. № 123-ФЗ " " были уточнены основания и порядок изъятия земель, находящихся на праве постоянного бессрочного пользования либо праве пожизненного наследуемого владения .
Так, из оснований для принудительного прекращения этих прав были исключены систематическая неуплата земельного налога, а также нарушение режима земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения и иных земель с особым режимом. Наряду с этим, перечень таких оснований был дополнен еще одним - неисполнение обязанности по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению .
Напомним, предоставление россиянам земельных участков на правах постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения является своего рода наследием советского периода. С введением в действие ЗК РФ граждане утратили возможность получения земли на этих вещных правах. Вместе с тем, если земельный участок предоставлен на таких правах до вступления в силу ЗК РФ, они сохраняются за гражданами ( , ).
По данным Минсельхоза России, сейчас из всех используемых личными подсобными хозяйствами земель всего 4,8% принадлежит им на праве пожизненного наследуемого владения, а доля земель, находящихся у дачников в постоянном (бессрочном) пользовании, составляет 8,2% .
Однако государственным (муниципальным) органам и учреждениям, а также казенным предприятиям земли передаются на праве постоянного бессрочного пользования и в настоящее время (), поэтому поправки в большей мере затронули именно эту категорию землевладельцев.
По словам Президента РФ Владимира Путина, "мы не настолько богаты, чтобы десятилетиями держать предоставленные в пользование федеральным органам власти земли в резерве. Поэтому в отношении неэффективно используемых участков земли нужно принимать меры и требовать внятного обоснования потребности в земле от ведомств и организаций, в расположении которых находятся миллионы гектаров". Законодатель прореагировал на это замечание, и в ЗК РФ появилось еще одно новшество, способное существенно облегчить изъятие таких земель.
Речь идет о введении нового порядка принудительного изъятия неосвоенных земель . Если сейчас право постоянного (бессрочного) пользования может быть прекращено только на основании судебного решения, то после вступления поправок в силу земли, предоставленные государственному или муниципальному учреждению либо казенному предприятию, могут быть изъяты в административном порядке по решению государственного или муниципального органа (соответствующие изменения вносятся в ). Это позволит более оперативно изымать неиспользуемые или ненадлежащим образом используемые участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Можно ли изъять земельный участок у собственника?
ЗК РФ в настоящее время не содержит конкретных оснований для принудительного изъятия земли у собственника, делая отсылку на нормы гражданского законодательства (). ГК РФ действительно содержит подобные основания, среди которых:
- неиспользование земельного участка, выделенного для целей сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом ();
- использование участка с грубым нарушением правил рационального использования земли (в частности, нецелевое использование участка, существенное снижение плодородия сельскохозяйственных земель или значительное ухудшение экологической обстановки) ().
С 1 июля 2011 года вступили в силу поправки к , касающиеся принудительного изъятия и прекращения прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (Федеральный закон от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ " "). Возможность принудительного изъятия у собственника таких земель существовала и раньше, но поправки значительно конкретизировали существующие основания для этого:
Неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков:
|
1. Неиспользование земельного участка по назначению в течение трех лет с момента предоставления участка в собственность (). Правительством РФ были разработаны критерии , опираясь на которые можно сказать, что сельскохозяйственный участок не используется. К примеру, если 30% от площади культурных сенокосов занимают сорняки либо не производилось сенокошение, на пастбищах не пасется скот, а свыше 15% площади пашни занято кустарниками или деревьями, есть основания для признания сельхозугодий заброшенными (постановление Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. № 369 " ").
До принятия этого документа региональным управлениям Россельхознадзора с целью установления факта неиспользования участка приходилось проводить ежегодные проверки в течение трех лет. В противном случае суд мог посчитать факт неиспользования земельного участка в течение требуемого периода недоказанным и отказать в требовании о его изъятии (постановление ФАС ЦО от 31 мая 2010 г. по делу № А36-4751/2009).
Сейчас норма об изъятии заброшенной земли работает, но еще несколько лет назад суды иногда признавали неиспользование земли в течение пяти лет со дня возникновения права собственности "малозначительным нарушением" (постановление ФАС ВВО от 19 ноября 2009 г. по делу № А82-12598/2009). Правда, чаще судьи все-таки указывают на ухудшение качеств земли в результате зарастания сорняками и кустарниками и подтверждают факт нарушения требований к ее использованию (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2012 г. № 20АП-5126/12).
Интересно, что в 2008 году была предпринята попытка значительно сократить срок неиспользования участков из земель сельскохозяйственного назначения для того, чтобы ее можно было изъять. Член комитета Госдумы по труду и социальной политике Анатолий Иванов внес в нижнюю палату парламента законопроект, предоставляющий возможность принудительного изъятия земельных участков (в том числе сельскохозяйственных угодий), если они не были освоены в течение всего лишь одного года с момента возникновения права собственности . В отрицательном заключении на законопроект, который дал профильный комитет, отмечалось несоответствие инициативы положениям гражданского законодательства и процедуре предоставления земли для строительства. После этого законопроект был отозван автором.
2. Такое использование участка, которое повлекло существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологической обстановки (). Критерии таких последствий нерационального землепользования установлены Правительством РФ (постановление Правительства РФ от 19 июля 2012 г. № 736 " ", постановление Правительства РФ от 22 июля 2011 г. № 612 " "). При этом не имеет значения срок ненадлежащего использования земель, однако необходимым условием изъятия, как и в первом случае, является неустранение выявленных нарушений после назначения административного наказания по этому факту. На этот нюанс обращают внимание и суды при вынесении решений об изъятии земель сельскохозяйственного назначения у собственников (см., например, решение АС Курганской области от 17 июня 2013 г. № А34-1836/2013).
Конечно, решения об изъятии земельных участков по основаниям их неиспользования или ненадлежащего использования выносятся не только в отношении организаций, но также и в отношении граждан , "запустивших" свои сотки (см., например, решение Вадинского районного суда Пензенской области от 9 августа 2012 г. по делу № 2-72).
Договор аренды земельного участка также может быть расторгнут досрочно в соответствии с при невыполнении установленных к использованию земли требований, и суды признают законность таких требований арендодателя (апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 29 марта 2012 г. по делу № 33-2531/2012, кассационное определение Калининградского областного суда от 2 марта 2011 г. по делу № 33-792/2011). Целевое использование земельного участка имеет значение и при решении вопроса о продлении арендных отношений (определение Верховного суда Республики Башкортостан от 24 апреля 2012 г. по делу № 33-4737/12, кассационное определение Калининградского областного суда от 2 марта 2011 г. по делу № 33-792/2011).
По тем же основаниям принудительно могут быть прекращены право постоянного (бессрочного) пользования по иску муниципальной или областной администрации (постановление ФАС ПО от 22 ноября 2012 г. № Ф06-9123/12 по делу № А49-764/2011, апелляционное определение Оренбургского областного суда от 11 апреля 2012 г. по делу № 33-1926/2012) и право пожизненного наследуемого владения (постановление ФАС ЗСО от 14 октября 2010 г. № Ф07-10707/2010 по делу № А56-68296/2009).
В отношении земель, предоставленных для строительства , в настоящее время не разработаны критерии отсутствия деятельности по застройке участка. Если землевладелец вообще не оформлял разрешительную документацию на строительство дома или не приступал к строительству, ситуация однозначна и разрешается не в его пользу (см., например, апелляционное определение Оренбургского областного суда от 11 апреля 2012 г. по делу № 33-1926/2012). Если же все документы в порядке, и возведение дома уже началось, но было приостановлено, госорганам иногда бывает трудно доказать факт "простоя" земли и изъять ее на основании ст. 284 ГК РФ (см., например, апелляционное определение Кемеровского областного суда от 27 сентября 2012 г. по делу № 33-9495).
Что может поменяться в правилах изъятия земель в ближайшее время?
Для конкретизации общих условий и порядка принудительного изъятия земельных участков, находящихся в частной собственности, Минэкономразвития разработало законопроект, который предусматривает внесение изменений в гражданское и земельное законодательство. В случае одобрения документа ЗК РФ объединит в себе все основания для изъятия земельных участков, в том числе и для участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, а соответствующие положения Закона () утратят силу.
Помимо этих технических поправок законопроект предлагает и некоторые новшества. К примеру, определяются признаки неиспользования земельного участка, предоставленного под строительство : отсутствие на участке здания или сооружения, отсутствие разрешения на строительство либо нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства, срок разрешения на строительство которых истек. Как и сейчас, в срок неиспользования земельного участка любой категории не включается время, в течение которого он не мог быть использован ввиду обстоятельств непреодолимой силы, а также время, необходимое для его освоения (но не более двух лет).
Кроме того, закрепляется единый для всех земельных участков порядок их изъятия. При этом правило о выполнении условия о наличии неустраненного собственником административного правонарушения, совершенного в отношении участка, а также судебный порядок изъятия участка сохраняются.
По общим правилам земля продается с публичных торгов, и бывшему собственнику выплачивается вырученная за нее сумма за вычетом расходов по организации торгов. Однако законопроект предлагает новшество, определяющее порядок действий в том случае, если правонарушение совершено на площади, не превышающей 30% от общей площади участка. Тогда земельный участок подлежит разделу, продан будет один или несколько выделенных из него участков, а из передаваемой собственнику суммы будут вычтены еще и расходы на кадастровые работы для раздела участка.
Помимо этого, нерадивых собственников земельных участков предлагается "бить рублем" , причем сразу по нескольким направлениям.
1 августа текущего года на рассмотрение Госдумы поступил законопроект, разработанный Правительством РФ и касающийся порядка исчисления административных штрафов за земельные правонарушения в отношении земель сельскохозяйственного назначения . На основе анализа контрольной практики Россельхознадзора авторами документа был вычислен средний размер штрафа за нарушения на таких землях, составивший менее 3 тыс. руб. Если сейчас административные штрафы исчисляются в отношении земельного участка независимо от его площади и прочих характеристик, то в случае одобрения законопроекта сумма штрафа будет поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земли . Так, совершившим правонарушение гражданам придется заплатить от 0,3% до 0,5% от кадастровой стоимости участка (но не менее 3 тыс. руб.), должностным лицам - от 0,5% до 1,5% (но не менее 50 тыс. руб.), а юридическому лицу недобросовестное отношение к земле обойдется в сумму от 2% до 10% ее кадастровой стоимости (но не менее 200 тыс. руб.).
В качестве примера кабмин рассчитал размер штрафов за земельный участок площадью 100 га, средняя кадастровая стоимость которого составляет 4 млн руб. Если сейчас допустивший нарушение на этом участке гражданин заплатит 5 тыс. руб. (), то по новым правилам размер штрафа увеличится для него в четыре раза и будет составлять 20 тыс. руб. То же касается и организаций (100 тыс. руб. и 400 тыс. руб. соответственно). Верхняя граница штрафа тоже установлена и составляет 500 тыс. руб. Предполагается, что эти изменения будут стимулировать использование сельхозугодий максимально плодотворно, а также способствовать вовлечению неиспользуемых участков в сельскохозяйственный оборот.
Одновременно с инициативой по увеличению административных штрафов за земельные правонарушения в Госдуму был внесен законопроект, предусматривающий повышение ставки земельного налога в отношении неиспользуемых земельных участков сельскохозяйственного назначения . Автором его также является Правительство РФ. Напомним, сейчас земли сельхозназначения и некоторые другие категории земель облагаются по пониженной ставке в размере 0,3% от кадастровой стоимости участка. Для всех остальных земель налоговая ставка составляет 1,5% (). Законопроект предлагает использовать стандартную ставку (1,5% ) и для исчисления земельного налога в отношении заброшенных сельхозугодий.
Цитата
Екатерина Орлова , директор Real Estate Zemer Consulting & Development "Институт частного права на землю России не свойственен, право на землю частным лицам всегда разрешалось неохотно. За последние 20 лет частное право на земельные участки стало более привычным и само собой разумеющимся. Однако в ЗК РФ изначально заложены основы регулируемого частного права, и фактически право частной собственности на землю является условным - при несоблюдении установленных условий землю можно изъять. Примечательно, что поводы для изъятия в самом кодексе указаны очень широко и не конкретно - это дает возможность принимать любые нормативные акты при необходимости изъятия земель под тем или иным предлогом. А конкретные поводы - форумы, игры, проведение трасс, иные задачи - это уже момент технический". |
Земельные участки могут быть изъяты и по другому основанию - для государственных и муниципальных нужд (). В последние годы все чаще устанавливаются особенности изъятия земли по этому основанию для реализации отдельных проектов. Исключения из общего порядка были закреплены сначала для целей строительства объектов, необходимых для проведения форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество", который прошел во Владивостоке в 2012 году. Затем по этому же пути законодатель пошел при подготовке чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года и Кубка конфедераций FIFA 2017 года, которые состоятся в России.
Конечно, такие особенности обусловлены сжатыми сроками подготовки к тому или иному мероприятию.
Тем более непоследовательным на их фоне выглядит решение об упрощении порядка изъятия земель в Подмосковье в связи с присоединением к Москве некоторых территорий - ведь никакими жесткими сроками развитие московской агломерации не ограничено (Федеральный закон от 5 апреля 2013 г. № 43-ФЗ " "). Так, до 1 января 2015 года изъятие земельных участков допускается при отсутствии документов территориального планирования (), собственник должен быть извещен о предстоящем выкупе не позднее чем за пять месяцев (), а срок для принятия им решения о согласии на выкуп сокращен с одного года до трех месяцев со дня направления проекта соответствующего соглашения (). Срок для оспаривания решения об изъятии земли тоже установлен и составляет два месяца со дня его принятия (), однако инициация собственником судебного процесса не будет являться препятствием для изъятия участка ().
Решение вызвало серьезный общественный резонанс еще на стадии рассмотрения законопроекта, на основании которого был принят соответствующий закон. Первоначально собственнику отводился всего один месяц для принятия решения - заключать соглашение о выкупе на основе полученного проекта или нет. Учитывая, что этот срок исчисляется не со дня получения проекта, а со дня его направления, фактически времени для обдумывания оставалось бы еще меньше - ведь письмо даже в пределах одного города может идти довольно долго.
После утверждения, пусть и в скорректированном виде, закон тоже неоднократно подвергался критике из-за противоречия нормам и возможности изъятия участков даже без утвержденного плана застройки.
Каков прогноз последствий ужесточения политики государства в отношении неиспользуемых земель?
Владельцы земли, допустившие нарушение правил ее использования, сначала привлекаются к административной ответственности, и только после этого может быть инициирован процесс принудительного изъятия участка. Таким образом, у нарушителей есть шанс исправить выявленные недостатки землепользования, обезопасив себя от лишения земли (например, если будет установлен факт неиспользования земли, высадив на крайний случай овес или другую неприхотливую культуру - тогда земля хотя бы по формальным основаниям будет использоваться).
Эксперты отмечают, что одними лишь карательными мерами невозможно повысить эффективность использования земель. Гораздо более успешно решить поставленную задачу смогло бы применение мер экономического стимулирования землепользователей наряду с ужесточением ответственности за неиспользование или ненадлежащее использование земель. "Именно стимулирование использования неосвоенных территорий за счет неприкосновенности права собственности, а также целевых программ финансирования, могло бы решить проблему неиспользования земель сельскохозяйственного назначения, - вместо дополнительных штрафов и карательных мер", - поясняет директор Real Estate Zemer Consulting & Development Екатерина Орлова .
Действительно, при выделении земельного участка под жилищное строительство с последним могут возникнуть проблемы из-за дороговизны постройки дома. Но если у таких землевладельцев есть возможность продлить срок разрешения на строительство (), то осваивающим земли сельскохозяйственного назначения придется сложнее.
К тому же иногда землю просто необходимо выдержать под паром , то есть не использовать ее в течение какого-то времени, дав возможность плодородному слою восстановиться. Это касается использования участка после тех культур, которые серьезно истощают плодородие земли (кукуруза, подсолнечник, бахчевые и т.д.).
Заслуживает внимания и коррупциогенный фактор взятого курса государства. Протоколы о нарушениях и факты неустранения этих нарушений будут составлять и устанавливать обычные инспекторы Россельхознадзора, и у землевладельцев будет соблазн откупиться от них.
Кроме того, не исключено и появление различных схем ухода от ответственности - например, экстренные продажа или дарение земель близким родственникам (для организаций - "дочкам").
Одной из острых проблем современности является сохранение плодородия земель сельскохозяйственного назначения, используемых для производства сельскохозяйственной продукции: в целом по Российской Федерации за период с 1990 по 2014 год площадь сельскохозяйственных угодий сократилась на 2203,4 тыс. га; земель, используемых под пашню, - на 10814,3 тыс. га. Как отмечает Г. Е. Быстров: «для того, чтобы повысить роль государства в создании эффективной системы землевладения и землепользования...» Федеральный закон от 24 июля 2002 г. 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте) «...закрепляет комплекс мер, направленных на усиление и защиту земель сельскохозяйственного назначения от нецелевого, нерационального использования, охрану особо ценных сельскохозяйственных угодий...». К числу указанных мер, как представляется, относятся принудительное изъятие у собственников не используемых или используемых с нарушением установленных законом требований земельных участков сельскохозяйственного назначения и принудительное прекращение иных прав, например, права пожизненного наследуемого владения, по аналогичным основаниям. Принудительное изъятие земельных участков сельскохозяйственного назначения и прекращение прав на такие участки осуществляется исключительно в судебном порядке. Споры данной категории встречаются в судебной практике, однако, не так часто, как можно было бы ожидать, учитывая, что в 2014 году на землях сельскохозяйственного назначения выявлено 17 960 нарушений, а, в среднем, по составам «неиспользование земельных участков» и «использование земель не по целевому назначению» устраняются не более половины правонарушений.
- Как правило, по данной категории споров определение состава лиц, участвующих в деле, а также подведомственность и подсудность дел не вызывает затруднений.
Истцами по спорам об изъятии земельных участков являются органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, по спорам о прекращении иных прав - органы государственной власти или органы местного самоуправления, представляющие интересы соответствующего публичного собственника. Суды проверяют наличие у истца полномочий на обращение с иском, например, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области был признан ненадлежащим истцом, так как «на дату обращения... не обладал полномочиями на обращение в суд от своего имени. Доказательства, что Ярославская область делегировала истцу соответствующие полномочия, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, суду не представлены».
Ответчиками по данной категории споров являются обладатели права собственности или иных прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Если это юридические лица или крестьянские (фермерские) хозяйства, то иски направляются в арбитражные суды, хотя есть примеры рассмотрения таких споров судами общей юрисдикции: как с участием глав крестьянских (фермерских) хозяйств, так и с участием юридических лиц.
Нередко ответчиками оказываются физические лица, не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и не ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство, но являющиеся собственниками земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, иски к таким ответчикам рассматриваются судами общей юрисдикции.
Изъятие в судебном порядке земельных участков сельскохозяйственного назначения при их неиспользовании или ненадлежащем использовании
К участию в деле могут привлекаться третьи лица, как правило, не заявляющие самостоятельных требований. В их числе чаще других встречаются территориальные управления Россреестра, органы местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится земельный участок, органы, осуществлявшие государственный земельный надзор, кадастровые палаты по месту нахождения земельного участка и др.
- Как показал анализ судебной практики, заявляемые истцами требования не всегда соответствуют содержанию спора и требованиям закона.
Так, в отношении земельного участка, находящегося на праве пожизненного наследуемого владения, было заявлено не только требование о прекращении соответствующего права, но и «о продаже земельного участка с публичных торгов». Однако, удовлетворение судом требования о продаже земельного участка с публичных торгов привело бы к его отчуждению из государственной или муниципальной собственности, что противоречит установленному законом порядку, предполагающему принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения, но не права публичной собственности.
В другом случае было заявлено требование об изъятии земельного участка сельхозназначения в собственность Тульской области ввиду его ненадлежащего использования и последующей продаже его с публичных торгов. Однако, изъятие участка «в собственность Тульской области» противоречит закону, предусматривающему переход участка от одного собственника к другому посредством публичных торгов, минуя публичную собственность.
Еще один пример. В отношении земельного участка, находящегося в частной собственности, в дополнение к требованию «об изъятии земельного участка», было также заявлено требование «о прекращении права собственности», что представляется излишним, так как право собственности (в отличие от иных прав) прекращается не на основании решения суда, а по результатам публичных торгов.
Таким образом, исходя из статьи 6 Закона об обороте в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности ответчика, следует заявлять требование об его изъятии и продаже с публичных торгов, в отношении земельных участков, находящихся на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования - требование о прекращении соответствующего права, а в отношении права аренды - требование о расторжении договора аренды.
- Разрешая споры, суды устанавливают наличие одного из двух оснований изъятия земельных участков, предусмотренных статьей 6 Закона об обороте.
Первое основание - «использование земельного участка с нарушением требований, установленных законодательством Российской Федерации, повлекшим за собой существенное снижение плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде» (п. 2 ст. 6 Закона об обороте). Как показал анализ судебной практики, данное основание истцами практически не использовалось или указывалось в дополнение ко второму основанию. Как предполагает В. В. Устюкова, причина может заключаться в том, что «изъятие земельного участка допускается после предварительного привлечения собственника к административной ответственности... Однако именно таких составов административного правонарушения в КоАП РФ нет».
Изъятие земельного участка
Второе основание - «не использование земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение трех и более лет» (п. 3 ст. 6 Закона об обороте) указывалось практически во всех исках.
Разрешая споры, суды проверяли причины неиспользования ответчиками земельных участков. Так, в одном случае было установлено, что неиспользование земельного участка связано с его нахождением в санитарно-защитной зоне полигона мусоросортировочного комплекса, где производство сельскохозяйственной продукции запрещено, в другом - что часть земельного участка сельскохозяйственного назначения была занята кладбищем.
В обоих случаях суды пришли к выводу об отсутствии оснований для принудительного изъятия земельных участков, так как их неиспользование было вызвано уважительными, не зависящими от воли ответчиков причинами.
- При разрешении споров данной категории суды также устанавливали соблюдение порядка принудительного изъятия земельного участка, установленного статьей 6 Закона об обороте.
Основания (самостоятельные или в числе других) отказа судами в исках в связи с нарушением порядка принудительного изъятия можно условно разделить на две группы.
Первая - нарушения досудебного порядка, в их числе составление актов осмотра, актов о проведении обследования земельных участков в отсутствие их собственника и не представление доказательств его надлежащего извещения о проводимых проверках; не представление доказательств привлечения ответчика к административной ответственности за неиспользование земель с вынесением предупреждения о необходимости устранения выявленных нарушений; ответчик не был привлечен к административной ответственности за неиспользование земельного участка, хотя привлекался за иное правонарушение, связанное со спорным земельным участком, например, за неисполнение законного требования органа государственного земельного надзора.
Вторая - нарушения порядка обращения в суд: орган государственной власти обратился в суд раньше истечения срока, установленного для устранения земельного правонарушения; исковое заявление подано неуполномоченным органом государственной власти.
- Институт изъятия земельных участков сельскохозяйственных угодий при их неиспользовании или ненадлежащем использовании претерпел значительные изменения в связи с принятием Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 354-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при их неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации». Отметим основные из них, которые могут оказать существенное влияние на судебную практику.
Изменен момент, с которого начинается исчисление трехлетнего срока неиспользования земельного участка, необходимого для его принудительного изъятия: теперь это выявление в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации (ранее срок исчислялся с момента регистрации права на земельный участок). Обращение в суд с иском до истечения указанного срока может стать причиной отказа в его удовлетворении.
Срок освоения земельного участка включен в трехлетний срок неиспользования земельного участка - ранее этот срок составлял два года и мог прибавляться к трехлетнему сроку. Данная новелла позволит обеспечить единообразие судебной практики, тогда как раньше в одних случаях суды «автоматически» увеличивали трехлетний срок до пятилетнего, а в других - учитывали этот срок лишь при наличии доказательств осуществления деятельности по освоению участка.
Из числа земельных участков, которые могут быть принудительно изъяты, исключены земельные участки, являющиеся предметом ипотеки, а также участки, в отношении собственников которых судом возбуждено дело о банкротстве. Примеры реализации данного положения уже имеются в судебной практике, например, судом апелляционной инстанции было отменено решение суда первой инстанции и отказано в удовлетворении исковых требований, поскольку участок был обременен залогом.
Закреплен ряд мер, реализация которых начнется с 1 января 2017 года, направленных на предотвращение злоупотреблений со стороны собственников изымаемых земельных участков. В частности, в отношении таких земельных участков предусмотрено внесение в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии. Как представляется, данная новелла позволит устранить выявленные в судебной практике случаи отказов в удовлетворении исков об изъятии неиспользуемых земельных участков, поскольку собственники отчуждали их третьим лицам до принятия судом решения по делу.
Таким образом, в судебном порядке изымается лишь часть земельных участков сельскохозяйственного назначения, не используемых или используемых ненадлежащим образом, - в отношении других земельных участков либо отсутствует обращение в суд, либо суды отказывают в удовлетворении соответствующих требований. Повышению эффективности изъятия в судебном порядке неиспользуемых или ненадлежащим образом используемых земельных участков сельскохозяйственного назначения могут способствовать устранение допускаемых органами государственной власти нарушений при определении оснований изъятия земельных участков сельскохозяйственного назначения, при осуществлении досудебного порядка изъятия, при обращении в суд с исками о принудительном изъятии или прекращении прав на земельные участки, а также учет внесенных в законодательство Российской Федерации изменений в части оснований и порядка принудительного изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации.
СЫРЫХ Елена Владимировна
кандидат юридических наук, доцент кафедры земельного и экологического права Российского государственного университета правосудия
Изъятие земель сельскохозяйственного назначения
«Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности». Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 29.06.2012) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018..
При этом в вышеназванный срок не включается время, в течение, которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, а также срок освоения земельного участка, который не может составлять более чем два года.
Согласно п. 4 ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством РФ.
Перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности утвержден Постановлением Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. № 369 Постановление Правительства РФ от 23.04.2012 № 369 «О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 2012. - № 18. - Ст. 2230..
В соответствии с указанным Перечнем неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков:
на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;
на сенокосах не производится сенокошение;
на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка;
на пастбищах не производится выпас скота;
на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;
залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка;
залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов;
закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.
Надзорные государственные органы при проведении проверок соблюдения земельного законодательства на землях сельскохозяйственного назначения выявляют нарушения земельного законодательства с учетом вышеперечисленных критериев на соответствующем виде угодий.
Изъятие земельного участка осуществляется уполномоченным государственным органом (органы Росреестра) только в судебном порядке. При этом обращению в суд предшествует обязательная проверка со стороны органов Росреестра по факту неиспользования земельных участков. В случае установления факта нарушения земельного законодательства и признания лица виновным выносится постановление о назначении административного штрафа (от 2 000 руб. до 5 000 руб. для физических лиц). Одновременно выносится предписание об устранении нарушения земельного законодательства с установлением срока устранения нарушения. Материалы проверки направляются должностными лицами Росреестра в уполномоченный орган субъекта РФ.
В том случае, если собственник земельного участка в срок, который устанавливается в выдаваемом предписании, не устранил нарушения земельного законодательства, выявленные проверяющим органом, уполномоченный орган субъекта РФ вправе обратиться в суд с заявлением об изъятии земельного участка у нарушителя и его продажи с публичных торгов.
Согласно п. 5 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 29.06.2012) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018. муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности муниципального образования на земельный участок, сформированный в счет невостребованных земельных долей.
Подчеркнем, что главной проблемой при подготовке искового заявления является доказательство отсутствия у умерших собственников невостребованных земельных долей правопреемников (наследников).
Приведу пример из судебной практики.
«Так, администрация Брянской области обратилась в суд с иском к Администрации Климовского района Брянской области, в котором указывает, что в соответствии со ст. 15 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и на основании Постановления администрации Климовского района Брянской области № от ДД.ММ.ГГГГ, граждане А.А.Г., Б.М.Д. и другие всего 21 человек, ныне умершие, имели право на условные земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения по «...» га («...» кв.м.) каждый, в границах ООО «С.», Климовского района, Брянской области. На день смерти указанных граждан с ними никто не проживал и не был зарегистрирован по месту жительства, в наследственные права никто не вступал.
С момента приобретения прав на указанные условные земельные доли по настоящее время ни указанные граждане, ни их правопреемники не распоряжались земельными долями и не использовали их в соответствии с целевым назначением, в том числе более трех лет.
В связи с этим истец просит суд:
1) изъять из долевой собственности в счет 21 невостребованной земельной долей земельные участки: с кадастровым номером №, расположенный «адрес», площадью «...» кв. м, кадастровой стоимостью «...» рубля; с кадастровым номером №, расположенный «адрес», площадью «...» кв. м, кадастровой стоимостью «...» рублей; с кадастровым номером №, расположенный «адрес», площадью «...» кв. м, кадастровой стоимостью «...» рубля; с кадастровым номером №, расположенный «адрес», площадью «...» кв. м, кадастровой стоимостью «...» рублей; с кадастровым номером №, расположенный «адрес», площадью «...» кв. м, кадастровой стоимостью «...» рубля.
2) прекратить право долевой собственности граждан на 21 земельные доли по «...» га (или «...» кв.м.) в границах ООО « С.» Климовского района Брянской области.
3) признать право государственной собственности Брянской области на следующие земельные участки: с кадастровым номером № расположенный «адрес», площадью «...» кв. м, кадастровой стоимостью «...» рубля; с кадастровым номером №, расположенный «адрес», площадью «...» кв. м, кадастровой стоимостью «...» рублей; с кадастровым номером №, расположенный «адрес», площадью «...» кв. м, кадастровой стоимостью «...» рубля; с кадастровым номером №, расположенный «адрес», площадью «...» кв. м, кадастровой стоимостью «...» рублей; с кадастровым номером №, расположенный «адрес», площадью «...» кв. м, кадастровой стоимостью «...» рубля» Апелляционное определение Брянского областного суда от 09.08.2012 по делу № 33-2430 (12) [Электронный ресурс] // Доступ справочно-правовой системы Консультант Плюс. // Режим доступа // http: www.consultant.ru / .
Решением Климовского районного суда Брянской области от 31 мая 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе представитель администрации Брянской области Дашунина Н.С. просит отменить решение суда, указывая, что доводы суда о том, что земельные доли, в счет которых истец имеет намерение изъять земельный участок, не признаны в установленном порядке невостребованными, является необоснованным, поскольку с момента приобретения прав на указанные условные земельные доли по настоящее время ни указанные граждане, ни их правопреемники не распоряжались ими и не использовали их в соответствии с целевым назначением, в том числе более трех лет.
На день смерти указанных граждан с ними никто не проживал и не был зарегистрирован по месту жительства, в наследственные права никто не вступал, что подтверждается списком собственников невостребованных условных земельных долей, представленным сельским поселением.
Кроме того, в «Земельной газете» ДД.ММ.ГГГГ было опубликовано объявление с предложением собственникам в течение 90 дней заявить о своем желании воспользоваться правами собственников невостребованных земельных долей. Заявлений от заинтересованных лиц в установленный законом срок не последовало. Считает, что указанные обстоятельства подлежат исследованию в судебном заседании.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке в случае не использования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что земельные доли, в счет которых истец имеет намерение изъять земельный участок, не признаны в установленном порядке невостребованными.
«На основании изложенного суд пришел к обоснованному выводу о том, что истец не предоставил суду достаточных данных, свидетельствующих об отсутствии материального правопреемства после смерти лиц, за счет земельных долей которых истец хочет изъять земельный участок» Апелляционное определение Брянского областного суда от 09.08.2012 по делу № 33-2430 (12) [Электронный ресурс] // Доступ справочно-правовой системы Консультант Плюс. // Режим доступа // http: www.consultant.ru / (Приложение 2).
При отсутствии сведений о наличии или отсутствии наследников после смерти собственников невостребованных земельных долей исковые требования, обращенные к умершим, удовлетворению не подлежат, поскольку заявлены ненадлежащим ответчикам.
Исходя из сложившейся судебной практики, право муниципальной собственности на земельные участки можно признать на невостребованные земельные доли при отсутствии правопреемников. Из вышесказанного следует, что в настоящее время в судебном порядке весьма проблематично признать право муниципальной собственности на земельные участки, сформированные в счет невостребованных земельных долей.
Наложение ареста на земельный участок
Нормы ГПК РФ Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 07.05.2013) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532., посвященные порядку обращения взыскания на имущество должника-гражданина, направлены, с одной стороны, на то, чтобы взыскатель в итоге смог получить причитающееся ему имущество в соответствии с судебным решением, а с другой - на защиту прав должников при исполнении судебных актов. Однако практика показывает, что формулировки соответствующей нормы зачастую используются как способ уклонения от исполнения.
Абзацы 1 и 3 п. 1 ст. 446 ГПК РФ закрепляют, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на земельные участки, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности и использование которых не связано с осуществлением предпринимательской деятельности.
Целевое использование земли - не только принцип земельного законодательства (ст. 7 ЗК РФ Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 05.04.2013) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.), но и прямая обязанность собственника (ст. 42 ЗК РФ). Неисполнение данной обязанности может повлечь за собой определенные негативные последствия для собственника. Ст. 44 ЗК РФ в совокупности со ст. 284 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер. закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
закрепляют, что земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для жилищного строительства и не используется для соответствующей цели более трех лет.
Кроме того, применение судом такой обеспечительной меры по иску, как арест земельного участка, служит дополнительным доказательством правомерности действий судебного пристава исполнителя: нелогично арестовывать в качестве обеспечительной меры то, на что после вступления в законную силу решения суда нельзя обратить взыскание.
Декабрь 10
13:45 2016
Изъятие неиспользуемых земельных участков у нерадивых собственников и передача их тем, кто сможет землю обработать, было возможно с 2010 года, но масштабным процесс может стать после разработки новой нормативной базы для регулирования рынка сельхозземель. Тонкости изъятия «гулевых» земель в 2016 году, предложенные правительством РФ, и способы не допустить подобной процедуры, будут интересны для многих землевладельцев.
Как легально избежать изъятия?
В современных рыночных отношениях в РФ появилось понятие принудительного (или по соглашению сторон) изъятия земельных участков. Рассмотрим перечень предпосылок, при которых изъятие земли у собственников и других правообладателей становится возможным (см. табл. 1).
Таблица 1. Случаи изъятия земельных участков
| Когда могут изъять земельный участок? | ||||
| Для государственных или муниципальных нужд | В случае ненадлежащего использования земли | В случае реквизиции | В случае конфискации | |
| Ссылки на нормативную базу | ст. 279 ГК РФ; ст. 49 и глава 7.1 ЗК РФ (ст. 56.2 — 56.11) | ст. 284-286 ГК РФ; и глава 7 ЗК РФ (ст. 44 – 47, 54); ст. 6 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» | ст. 242 ГК РФ; ст. 51 ЗК РФ | ст. 243 ГК РФ; ст. 50 ЗК РФ; ст.104.1-104.3 УК РФ |
| Категория земель | Любая | Любая (но в большей мере относится к землям с/х назначения и землям для строительства) | Любая | Любая |
| Категория правообладателей | Любые правообладатели (лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения или на праве аренды) | Собственник | Собственник | |
| Причины изъятия | В исключительных случаях, связанных с государственными (муниципальными) нуждами:
1) для выполнения международных договоров РФ; 2) для строительства, реконструкции объектов государственного значения или объектов местного значения. |
Ненадлежащее использование земельного участка:
1) неиспользование по целевому назначению земельных участков с/х назначения или земельных участков, для строительства; 2) земельный участок используется с нарушением правил рационального использования; 3) порча земель; 4) невыполнение обязательств по рекультивации; 5) невыполнение обязательств по приведению земельного участка в состояние, пригодное для целевого использования. |
В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. | Применение санкции за совершение преступления (получение земельного участка в результате совершения преступления или получение земельного участка на средства, полученные в результате совершения преступления). |
| Основания изъятия | Решение уполномоченного органа и заключение с правообладателем соглашения или судебное решение о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. | Согласие правообладателя или решение суда. | Решение уполномоченного органа государственной власти. | Обвинительный приговор суда. |
| Условия изъятия | Прохождение длительной процедуры изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Земельные участки изымаются при обязательном наличии одного из условий, приведенных в ст. 56.3 ЗК РФ. |
Принудительное изъятие земельного участка может осуществляться при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания. | Принятие решения о реквизиции земельного участка. | Вступление в силу обвинительного приговора. |
| Кто принимает решение об изъятии | Решения об изъятии земельных участков принимают исполнительные органы власти соответствующего уровня. | Уполномоченный исполнительный орган государственной власти по осуществлению государственного земельного надзора, орган исполнительной власти субъекта РФ, суд. | Уполномоченный исполнительный орган государственной власти. | Суд. |
| Срок изъятия | На постоянной основе. | На постоянной основе. | На постоянной основе или временно до прекращения обстоятельств, вызвавших необходимость реквизиции. | На постоянной основе. |
| Цель изъятия | Для выполнения международных договоров или строительства объектов государственного или муниципального значения. | Для прекращения фактов ненадлежащего использования земельных участков и передачи земли в пользование тем, кто умеет на ней работать. | Для защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи чрезвычайными обстоятельствами угроз. | Для возмещения ущерба и в качестве наказания. |
| Плата при изъятии | За изымаемый земельный участок его правообладателю предоставляется возмещение. При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества. | Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов. | В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. | Земельный участок изымается принудительно и безвозмездно. |
| Можно ли избежать изъятия | Нет | Да.
Для предотвращения изъятия следует устранить факты ненадлежащего использования земельного участка и уплатить штраф по административному правонарушению в сроки, указанные в предупреждении. |
Нет.
Но лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества. |
Нет |
- Основания для решения об изъятии земельного участка
Законодательная база об изъятии земли в случае ненадлежащего ее использования существует давно, но многие, по праву, признают ее неэффективной из-за отсутствия четких процедур.
Так, в Гражданском кодексе РФ этому вопросу посвящены три статьи:
- Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением
- Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства
- Статья 286. Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования
Таким образом, изъятие земельного участка согласно гражданскому кодексу возможно по двум основаниям:
| Основание 1 | Основание 2 |
| Неиспользование земельного участка в соответствии с целевым назначением | Использование земельного участка с нарушением |
| Относится только к земельным участкам сельскохозяйственного назначения или участкам, предназначенным для строительства | Относится ко всем категориям участков |
| Земля изымается у собственников | |
| Земля изымается в случае неиспользования земельного участка в соответствии с целевым назначением в течение 3 лет. При этом в данный период не включается время для освоения участка и время, в течение которого участок нельзя было использовать по целевому назначению по причине стихийных бедствий или других обстоятельств, исключающих такое использование. | Земля изымается в случае грубых нарушений правил рационального использования, в частности, если 1) участок используется не в соответствии с его целевым назначением (в отличие от первого основания применяется ко всем категориям земель) или 2) его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо 3 ) значительному ухудшению экологической обстановки . |
Два возможных варианта дальнейшего развития событий
- собственник земельного участка согласен с решением об изъятии; письменно уведомляет об этом орган, принявший решение об изъятии; в итоге участок продается на публичных торгах;
- собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии; орган, принявший это решение, может предъявить требование о продаже участка в суд.
В Земельном кодексе РФ вопросам изъятия земельных участков посвящены статьи:
- Статья 44. Основания прекращения права собственности
- Статья 45. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения
- Статья 46. Основания прекращения аренды
- Статья 47. Основания прекращения права безвозмездного пользования
- Статья 54. Порядок изъятия земельного участка, предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, ввиду ненадлежащего использования
В статье 44 обозначено: «Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам (то есть, при продаже, дарении и прочих сделках на добровольной основе ), отказе собственника от права собственности на земельный участок (также добровольный отказ с написанием соответствующего заявления ), по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством ». Таким образом, статья отсылает нас к другим нормам законодательства.
В ст. 45 ЗК РФ приведено понятие ненадлежащего использования земельного участка, включающее следующие правонарушения:
- неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет (соответствует основанию, приведенному в ст. 284 ГК РФ );
- использование земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования (в том числе, если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель, или значительному ухудшению экологической обстановки) (соответствует основанию, приведенному в ст. 285 ГК РФ );
- порча земель;
- невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
- невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.
То есть, к основаниям, приведенным в Гражданском кодексе, добавлены еще 3 позиции.
Ст. 46, 47 Земельного кодекса описывают основания для прекращения всех видов прав на землю, кроме права собственности.
Ниже приведены основные положения ст. 54 ЗК РФ о порядке изъятия земельного участка, предоставленного на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования :
- Для выявления фактов ненадлежащего использования земельных участков, в соответствии со ст. 71 ЗК РФ, проводится государственный земельный надзор. Более детально правила проведения административного обследования объектов земельных отношений изложены в Постановлении правительства № 251 от 18.03.2015 г. . Орган государственного земельного надзора по результатам проведения проверок составляет акты обследований, и в случае нарушений выдает предписания и контролирует их устранение.
- Неустранение нарушений в установленный срок влечет за собой административную ответственность. Орган государственного земельного надзора в течение 30 дней со дня привлечения виновного лица передает о нем сведения и соответствующие документы в исполнительный орган государственной власти.
- Исполнительный орган после получения информации направляет в суд требование об изъятии земельного участка.
- Принудительное прекращение прав на землю осуществляется на основании вступившего в силу судебного акта об изъятии земельного участка. Исключения существуют для казенных предприятий (земли могут изыматься по решению исполнительного органа государственной власти без обращения в суд).
- В течение 10 дней, со дня вступления в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка, исполнительный орган государственной власти обязан обратиться с заявлением о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением копий документов об изъятии. В налоговый орган о прекращении прав на участок сообщается в течение 7 дней.
Согласно вышеизложенному порядку дальнейшая реализация в собственность, а также выплата правообладателю возмещения не предусмотрена.
Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
В Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вопросам изъятия земельных участков посвящена Статья 6 «Принудительное изъятие и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения». Первым основанием является использование земли с нарушением требований рационального использования , повлекшим за собой существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологической обстановки .
Справка. Критерии существенного снижения плодородия установлены Постановлением правительства № 612 от 22.07.2011 г. Критерии значительного ухудшения экологической обстановки — Постановлением правительства № 736 от 19.07.2012 N 736 .
Вторым основанием изъятия участка в судебном порядке является неиспользование земель в течение 3 и более лет подряд, со дня возникновения права собственности, для ведения сельскохозяйственного производства или иной с/х деятельности . В 3-летний срок не включается срок, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий, а также период освоения земельного участка. Срок освоения не может составлять более двух лет.
| Неиспользование земельного участка
] определяется на основании одного из следующих признаков:
1) на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; |
Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельхозпроизводства или осуществления иной, связанной с сельхозпроизводством деятельности, установлены в Постановлении правительства № 369 от 23.04.2012 г.
Как легально избежать изъятия участка?
Рассмотрим существующий порядок изъятия земельных участков:
- Орган государственного земельного надзора проводит плановое или внеплановое административное обследование земельного участка. По его результатам составляется акт обследования, и, в случае нарушения, назначается административное наказание в виде штрафа за неиспользование земли. Размер штрафа для граждан составляет от 0,3% до 0,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 3000 руб. (п. 2 ст. 8.8 КоАП РФ).
- Принудительное изъятие земельного участка сельскохозяйственного назначения у собственника может осуществляться при условии не устранения факта нарушения. Подтверждающим фактом, при этом, является назначение административного наказания (в виде штрафа) за невыполнение в установленный срок предписаний федеральных органов земельного надзора. Размер штрафа для граждан — от 10 до 20 тыс. рублей (п. 25 ст. 19.5 КоАП РФ).
- Материалы о не устраненном в срок правонарушении, направляются в орган исполнительной власти субъекта РФ.
- Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации по результатам рассмотрения материалов вправе обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка и его продаже с публичных торгов.
- В течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка орган исполнительной власти субъекта РФ обеспечивает проведение кадастровых работ на участке и проводит публичные торги по его продаже.
- Если публичные торги по продаже признаны несостоявшимися, земельный участок в течение 2 месяцев может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене.
- Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов.
Для органов государственной власти подготовка документов для изъятия — длительный и сложный процесс. Поэтому, практическое изъятие производится в редких случаях (см. статистику в таблице 2). Возможно, данные показатели увеличатся в связи с принятием в 2016 году новых поправок в земельном законодательстве.
Таблица 2. Количество случаев изъятия земельных участков
| По всей территории РФ | Московская область | |||
| Период | 2014 | 9 мес. 2015 | 2014 | 9 мес. 2015 |
| Количество проведенных проверок | 1400 | 3464 | 61 | 330 |
| Площадь земельных участков, на которых выявлены нарушения, тыс. га | 138,6 | 759,4 | 9,5 | 8,5 |
| Инициировано изъятие земельных участков, тыс. га. | 10,4 | 8,31 | Изъятия не инициировались | Изъятия не инициировались |
| Изъято земельных участков, тыс. га. | 3,4 | 2,2 | — | — |
| % изъятия земель до площади земельных участков, на которых выявлены нарушения | 2,5 | 0,3 | — | — |
Таким образом, чтобы избежать изъятия земельного участка, необходимо:
- Обрабатывать землю хотя бы раз в 3 года.
- Подождать предписания государственного надзора, оплатить штраф, и… начать обрабатывать землю. Кроме того, от прав на земельный участок можно добровольно отказаться, написав об этом заявление в орган регистрации.
Вероятность того, что проверка будет проведена именно на вашем земельном участке, небольшая. Но, если все же установлен факт нарушения, то уплаты штрафа не избежать. Земельный участок продадут с аукциона, а стоимость организации торгов и штрафы будут вычтены из суммы, вырученной от продажи земли.
Новые условия изъятия земельных участков (2016)
По оценкам Счетной палаты , в России из 386,5 млн. га земли сельскохозяйственного назначения фактически не используется около 56 млн. га. (14,5%). В планах правительства за 5 лет ввести в оборот 10 млн. га земель, которые сейчас простаивают, в том числе 5,5 млн. га — на Дальнем Востоке (закон о бесплатном предоставлении земельных участков в дальневосточном регионе). Ускорению изъятия неиспользуемых земельных участков сельскохозяйственного назначения могут способствовать следующие меры:
- Согласованные между собой нормы законодательства Гражданского и Земельного кодексов, четкая процедура изъятия не надлежаще используемых земель.
- Сокращение срока допустимого неиспользования земель с «3 лет подряд + 2 года на освоение» до «3 лет».
- Новый порядок изъятия, если правонарушение совершено только в определенной части участка, а не на всей площади. Неиспользуемая земля будет продана на торгах, а используемая останется собственнику. В этом случае из передаваемой собственнику суммы, полученной от продажи неиспользуемой части участка, будут вычтены еще и расходы на кадастровые работы по разделу.
- Повышение суммы административных штрафов за нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения, за неустранение правонарушений.
- Повышение земельного налога на неиспользуемые земельные участки сельскохозяйственного назначения (1,5% от кадастровой стоимости взамен действующей 0,3%).
- Замена на обязанность права органов земельного надзора обращаться в суд для изъятия земельных участков.
- Возможность снижения минимальной начальной цены земельного участка при выставлении на торги.
- Введение запрета на совершение сделок (продажи, дарения) с участком изъятой земли в течение некоторого времени.
- Выкуп местными властями участков по ставке не ниже 50% от кадастровой стоимости.
- Возможность безвозмездного предоставления заинтересованным лицам изъятых земельных участков.
- Доработка законодательства в области расширения и уточнения признаков неиспользования земельных участков.
Источники:
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. – http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_17.html .
- Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ. – http://www.consultant.ru/popular/earth/ .
- Об обороте земель сельскохозяйственного назначения / Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ. – http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173602/ .
- Об утверждении Правил проведения административного обследования объектов земельных отношений / Постановление Правительства РФ от 18 марта 2015 г. № 251. — http://base.garant.ru/70901122/ .
- О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации / Постановление Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. № 369. – http://base.garant.ru/70167784/ .
- О критериях значительного ухудшения экологической обстановки в результате использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли / Постановление Правительства РФ от 19 июля 2012 г. № 736. – http://base.garant.ru/70204266/ .
- Об утверждении критериев существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения / Постановление Правительства РФ от 22 июля 2011 г. № 612. – http://base.garant.ru/12188226/ .
- Аналитический отчет Счетной палаты Российской федерации от 18.02.2016 г. —
