В первой декаде февраля Сбербанк перестал выдавать жилищные кредиты с дифференцированными платежами. Любопытно, что некоторые кредитные брокеры не сразу отреагировали на эту новость и почти до конца месяца предлагали клиентам такой вариант ипотеки. А вот среди потенциальных заемщиков нашлось немало тех, кто сразу заметил уход с рынка данного кредитного продукта, и довольно активно скорбел по этому поводу. Большинство интересующихся ипотекой считают, что кредит с дифференцированным способом погашения обходится заемщику ощутимо дешевле, чем кредит с аннуитетными платежами. А с уходом Сбербанка в Екатеринбурге практически не осталось банков, предлагающих «ипотеку с дифференциалом» (точнее - остался только один такой банк). Все остальные предлагают «более дорогой» аннуитет.
Для начала вспомним, что такое дифференцированные и аннуитетные платежи.
Дифференцированный платеж
Погашение кредита через дифференцированные платежи еще называют погашением равными долями. Расчет ежемесячного платежа по такой схеме понятен на интуитивном уровне. Сумма кредита разбивается на число месяцев в сроке кредита, и заемщик ежемесячно погашает одну такую долю тела кредита, плюс проценты, набежавшие на остаток задолженности. Понятно, что с каждым месяцем непогашенный долг уменьшается, следовательно, уменьшается платеж, вносимый заемщиком. Например, если вы взяли в кредит 1 млн. руб. на 10 лет под 12,5%,то размер первого платежа составит 18,75 тыс., а последнего - 8,42 тыс. Общая сумма платежей в счет кредита составит 1,630 млн. руб. Из этой суммы 1 млн. - погашение тела кредита, а 630 тыс. - выплата процентов по кредиту.
Аннуитетный платеж
При погашении кредита аннуитетными платежами заемщик ежемесячно вносит одну и ту же сумму, как в самом начале, так и в конце срока погашения кредита. Зато внутри этой суммы постоянно меняются доли платежа в счет погашения тела кредита и в счет процентов по кредиту (см. рисунок 1). Кстати, именно в этом соотношении спрятана самая неприятная особенность аннуитета. В начале срока кредита заемщик оплачивает в основном проценты. Тело кредита при этом почти не погашается. А значит проценты в течение нескольких месяцев, а то и лет начисляются на почти не уменьшающуюся сумму остатка. Разумеется, это ощутимо удорожает пользование кредитом. Если взять приведенный выше пример (1 млн. на 10 лет под 12,5%), то окажется, что с аннуитетным способом погашения общая сумма платежей заемщика составит 1,757 млн. руб. То есть в нашем случае аннуитет оказался почти на 130 тыс. руб. тяжелее, чем кредит с дифференцированным платежом. Если же срок кредита будет больше, то «переплата» за счет аннуитетной схемы окажется еще более весомой. При сроке 30 лет общая сумма платежей заемщика при дифференцированном платеже составит 2,88 млн., а при аннуитете - 3,84 млн. Разница составила почти миллион!
Рис. 1 Соотношение платежей в счет погашения тела кредита и в счет процентов по кредиту
Тем не менее, у ипотечного кредита с аннуитетным способом погашения есть серьезное преимущество - возможность получения в кредит более весомой суммы. Банк рассчитывает сумму кредита исходя из дохода заемщика. То есть разовый ежемесячный платеж в счет погашения займа не должен превышать определенную долю месячного дохода заемщика. И если сравнивать аннуитет с дифференциалом, то окажется, что при одной и той же сумме кредита первый платеж по аннуитетному кредиту меньше, чем ежемесячный платеж по дифференциальному. Опять рассмотрим наш пример (1 млн. на 10 лет под 12,5%). При дифференцированной схеме размер первого платежа составит 18,75 тыс. руб., а при аннуитетной разовый платеж будет 14,64 тыс. Обычно банк позволяет заемщику направлять на погашение кредита не более 50% ежемесячного дохода. Следовательно, чтобы получить пресловутый миллион по дифференциальной схеме заемщик должен иметь доход не менее 37,5 тыс., а при аннуитетной схеме будет достаточно дохода 29,3 тыс.
Впрочем, подойдем с другой стороны. Посчитаем, какую сумму заемщик, обладающий определенным доходом, получит при разных схемах погашения кредита.
Один из российских банков, предлагающий по ипотеке на выбор аннуитетную и дифференциальную схему погашения рассчитывает размер кредита таким образом, чтобы после внесения ежемесячного платежа у заемщика оставалось не менее чем по 7 тыс. руб. на каждого члена семьи (что-то вроде прожиточного минимума). В табл. 1 мы приводим расчет максимально возможной суммы кредита для семьи из трех человек. Согласно требованиям банка, после каждого платежа по кредиту у семьи должно остаться не менее 21 тыс. руб.
Табл. 1. Максимально возможная сумма ипотечного кредита (по ставке 12,5%) для семьи из трех человек, тыс. руб.
| Доход семьи, тыс. руб. | Дифференцированный платеж | Аннуитетный платеж | ||||
| Платеж первый/последний |
Максимальная сумма кредита |
Ежемесячный платеж |
Максимальная сумма кредита |
|||
| Кредит на 10 лет | Кредит на 20 лет | Кредит на 10 лет | Кредит на 20 лет | |||
| 30 | 9/4 (2,6*) | 480 | 620 | 9 | 610 | 800 |
| 50 | 29/13 (8,3*) | 1550 | 1990 | 29 | 1980 | 2550 |
| 70 | 49/22 (14,1*) | 2610 | 3360 | 49 | 3350 | 4320 |
| 90 | 69/31 (19,9*) | 3680 | 4730 | 69 | 4720 | 6100 |
* вне скобок указан размер последнего платежа при сроке кредита 10 лет, в скобках - последний платеж при кредите на 20лет.
Из таблицы видно, что в определенных условиях применение аннуитетной схемы позволяет увеличить сумму ипотечного кредита (по сравнению с дифференциальной схемой) на миллион и более рублей.
Что же касается такого нехорошего свойства аннуитета, как более высокая стоимость для заемщика, то с этим как раз не все однозначно. В табл. 2 приведены данные по двум ипотечным кредитам. Условия одинаковые: 1 млн. руб. на 10 лет под 12,5%. Разница только в том, что первый кредит заемщик гасит дифференцированными платежами, а второй - аннуитетными.
Табл. 2 Суммы платежей (по годам) в счет погашения ипотечных кредитов (1 млн. руб. на 10 лет под 12,5%) по дифференциальной и аннуитетной схеме
| Период выплаты кредита | Погашение кредита дифференцированными платежами | Погашение кредита дифференцированными платежами с учетом инфляции | Погашение кредита аннуитетными платежами | Погашение кредита аннуитетными платежами с учетом инфляции |
| 1 год | 219,27 | 219,27 | 175,68 | 175,68 |
| 2 год | 206,77 | 190,23 | 175,68 | 161,63 |
| 3 год | 194,28 | 164,44 | 175,68 | 148,70 |
| 4 год | 181,77 | 141,54 | 175,68 | 136,80 |
| 5 год | 169,28 | 121,27 | 175,68 | 125,86 |
| 6 год | 156,75 | 103,31 | 175,68 | 115,79 |
| 7 год | 144,27 | 87,48 | 175,68 | 106,52 |
| 8 год | 131,76 | 73,50 | 175,68 | 98,00 |
| 9 год | 119,29 | 61,22 | 175,68 | 90,16 |
| 10 год | 106,77 | 50,41 | 175,68 | 82,95 |
| Итого | 1630,21 | 1212,68 | 1756,80 | 1242,08 |
Обратите внимание на колонки таблицы, в которых речь идет о платежах с учетом инфляции (3 и 5 колонки). Размер ежемесячного платежа при погашении ипотечного кредита в абсолютных цифрах (в количестве рублей) остается неизменным в течение всего срока кредита. Но, как известно, благодаря инфляции реальная стоимость рубля постепенно снижается. Если сопоставлять стоимость рубля со стоимостью потребительской корзины, то окажется, что рубль ежегодно дешевеет на коэффициент инфляции. Экономисты используют термин «временная стоимость денег». Ну а обычные заемщики, которые взяли ипотеку 5-7 лет назад, безусловно заметили, что ежемесячный платеж со временем становится все менее обременительным (занимает все меньшую долю семейного бюджета).
В упомянутых 3 и 5 колонках приведены фактические размеры платежей с учетом инфляции. Суммы обозначены не просто в рублях, а привязаны к сегодняшней покупательной способности рубля. Чем дальше по времени отодвинут платеж, тем (благодаря инфляции) рубль дешевле, следовательно, фактический размер платежа - ниже. Предсказать инфляцию на 10 лет вперед достаточно трудно. Поэтому чисто условно мы приняли показатель инфляции в размере 8% в год. Это несколько ниже того, что мы наблюдаем в последние годы. Но мы будем оптимистами…
Чтобы не утяжелять таблицу, мы не стали расписывать все ежемесячные платежи, а сгруппировали выплачиваемые суммы по годам. К тому же инфляцию в годовом масштабе проще учитывать. В результате получили любопытную картину. Если считать в абсолютных цифрах, то кредит с дифференциальным платежом оказывается дешевле кредита с аннуитетом на 127 тыс. руб. Но если учесть инфляцию (т.е. считать по реальной покупной стоимости денег), то разница составит всего 29 тыс. Причем если брать кредит на срок более 10 лет, то разница вовсе исчезнет, а при сроке кредита 15 лет и более, аннуитет окажется даже дешевле (в реальном стоимостном выражении) чем дифференциал. Кстати, если уровень инфляции окажется выше принятых нами 8% в год, то аннуитет будет смотреться еще более выигрышно.
* * *
Из всего сказанного можно сделать вывод, что аннуитет - это сильно удобная и приятная для заемщика штука. В большинстве случаев это действительно так. Но позолота мгновенно слезает, если заемщик решает погасить кредит досрочно. При аннутитеных платежах заемщик за первые месяцы (годы) платит проценты вперед, при этом почти не погашая тело кредита. Если же он досрочно погасит (полностью или частично) тело кредита, то получится, что часть денег, которые заемщик ранее внес в счет процентов, он заплатил зря - то есть погасил проценты за срок, в течение которого средствами кредита уже не пользовался. Разумеется, «переплаченные» проценты банк заемщику не вернет. От этой напасти спасение одно - не гасить ипотечный кредит досрочно. Кстати, многие предприниматели точно так поступают со своими бизнес-кредитами. Они не спеша гасят их в соответствии с графиком платежей, а если у фирмы появляется дополнительный доход, они не используют его для досрочного погашения кредита, а вкладывают в развитие бизнеса или берут под него новый заем.
Большинство заемщиков при оформлении ипотеки сразу настраиваются на долгие выплаты по кредиту. Между тем, у каждого есть возможность погасить заем на недвижимость досрочно или хотя бы уменьшить объем переплат. Но задуматься об этом и выбрать верную стратегию стоит еще перед заключением кредитного договора. Давайте разберемся, возможно ли досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах в Сбербанке и как правильно провести эту операцию.
Что такое аннуитетный платеж по ипотеке
Для начала, разберемся с терминологией. При оформлении любого кредита, в том числе и ипотечного, вы можете выбрать одну из двух схем расчета:
- аннуитетные платежи;
- дифференцированные платежи.
В первом случае вы будете выплачивать банку одну и ту же сумму каждый месяц на всем протяжении срока действия кредитного договора. При составлении графика платежей, банк рассчитывает сумму процентов сразу на весь срок взятого вами займа, а затем делит их на количество месяцев. Также делится и величина основного долга, затем полученные числа суммируются, и получается сумма вашего платежа.
Расчет аннуитетного платежа (график)
Казалось бы, удобно – вы всегда знаете, сколько вам нужно выделить из семейного бюджета на погашение очередного взноса и можете легко планировать расходы. Но если посмотреть график платежей по такой схеме, можно заметить, что соотношение долей от суммы процентов и основного долга в каждом платеже неодинаковое. В первые несколько лет взнос строится таким образом, что большая его часть идет на покрытие процентов, а основной долг уменьшается совсем незначительно.
Формула аннуитетных платежей
Дифференцированный платеж строится по другой схеме. При его расчете сумма основного долга разбивается на равные части по количеству месяцев, а процентная часть пересчитывается после каждого взноса. При этом проценты начисляются только на оставшуюся сумму основного долга. Такая схема менее выгодна займодателю, поэтому банки зачастую пытаются мотивировать заемщиков на аннуитет, предлагая в этом случае снижение процентной ставки на 2-3%.
Формула дифференцированных платежей
Важно! В Сбербанке ипотека выдается только по аннуитетной схеме расчета . Это касается как кредитов на новостройки, так и займов на вторичку или на строительство жилого дома.
Выгодно ли гасить ипотеку досрочно при аннуитетных платежах
Считается, что заем с аннуитетными платежами невыгодно гасить досрочно. Зато выплачивать такой кредит удобнее, поскольку, с учетом инфляции даже на уровне 8% финансовая нагрузка платежа с каждым годом снижается. Такая точка зрения может считаться верной, только если вести речь о полном досрочном погашении. Понятно, что сумму, равную стоимости квартиры, заемщику не удастся скопить за пару лет. А при более долгом сроке кредита вы в любом случае успеете выплатить банку все положенные проценты, то есть, от переплаты не избавитесь.
Соотношение платежей
Однако если воспользоваться опцией частичного досрочного погашения, можно изменить ситуацию в свою сторону. Вы можете ежемесячно вносить на свой кредитный счет любую сумму помимо основного платежа. Этот взнос будет засчитан банком как погашение основного долга. С его помощью вы сможете либо сократить срок кредита, и, соответственно, сумму процентов по нему, либо снизить объем ежемесячного платежа, уменьшив тем самым нагрузку на свой бюджет.
Выгоды частичного досрочного погашения ипотеки
Сбербанк предоставляет своим заемщикам по ипотеке возможность погашать кредит досрочно без каких-либо ограничений. Заемщик может вносить любую сумму в дополнение к основному платежу, при этом оплаты или штрафов за такой взнос банком не предусмотрено. Опция действительно для всех видов ипотеки:
- на новостройки;
- на вторичную недвижимость;
- на покупку загородного дома или дачного участка;
- на строительство дома.
Сделав взнос, вы можете выбрать один из двух вариантов – уменьшить ежемесячный платеж либо сократить срок кредитования. Если перед вами стоит вопрос о том, как быстро погасить ипотеку в Сбербанке при аннуитетных платежах, разумнее выбрать второй вариант. Сокращение срока подразумевает и снижение суммы процентов, поскольку они рассчитываются исходя из количества месяцев, на которые взят заем. Таким образом вы сможете снизить свои переплаты.
Но и в уменьшении ежемесячного взноса есть свои преимущества. Оно позволит снизить нагрузку на семейный бюджет и, в перспективе, быстрее собрать сумму на полное досрочное погашение. Выбор подходящего варианта зависит от вашей ситуации.
- Если сумма платежа по кредиту для вас посильна , и вы можете без ущерба для себя вносить хотя бы одну-две тысячи рублей сверх нее, выбирайте сокращение срока ипотеки.
- Если же платеж изначально кажется вам слишком высоким , можно в первые несколько эпизодов досрочного погашения постараться сократить его до приемлемого уровня, а уже после этого работать на уменьшение срока кредитования.
Важно! Нужную выгоду вы можете выбирать каждый раз при внесении досрочного платежа, а значит, и изменять ее по собственному усмотрению.
Как сделать частично-досрочное погашение в Сбербанке
Разберем, каким образом вы должны действовать, чтобы досрочно погасить ипотеку в Сбербанке при аннуитетных платежах. В первую очередь при оформлении кредитного договора поинтересуйтесь у менеджера банка, с какого месяца кредитования возможно частично-досрочное погашение. В открытом доступе этой информации нет, так что, мы допускаем, что для некоторых видов ипотеки Сбер может устанавливать мораторий на первые 2-3 месяца. Если договор уже заключен, найдите в нем раздел, посвященный досрочному погашению займа, и тщательно его изучите.
Далее вам будет необходимо обратиться в банк и написать заявление о своем намерении сделать дополнительный взнос по кредиту. Желательно подать эту бумагу как минимум за 10 дней до даты вашего очередного платежа. Форма заявления стандартна, в ней указывается:
- дата частичного досрочного погашения;
- сумма дополнительного взноса;
- номер счета, с которого будут списаны средства;
- нужная вам выгода.
Важно! Дата частичного погашения должна приходиться на рабочий день.
Подать заявление необходимо в обязательном порядке. Без него средства, которые вы дополнительно внесете на карту, привязанную к вашему ипотечному счету, не будут списаны банком. Списание платежей происходит в автоматическом режиме. Система снимает нужную сумму, а излишек средств просто игнорирует. Поэтому важно предварительно уведомить банк, чтобы его служащие провели перенастройку суммы списания.
После того как платеж будет списан, посетите банк еще раз. Вам должны выдать новый график платежей, в соответствии с запрошенными вами изменениями. В нем необходимо проверить следующие моменты:
- дополнительный взнос был направлен на погашение основного долга;
- процентная ставка совпадает с заявленной в договоре;
- выбранная вами выгода учтена верно;
- проценты начисляются на новую сумму остатка долга.
Банковские служащие тоже ошибаются, поэтому контроль не будет лишним. Если вы выбрали уменьшение платежа, обязательно запомните новую сумму взноса, и руководствуйтесь ею при расчетах дальнейшего погашения кредита и внесении средств. Даже ошибка в 1 рубль может стоить вам хорошей кредитной истории.
В 2018 году было выдано около 312 тыс. займов на приобретение жилья по ДДУ. Сумма кредитов – около 650 млрд. рублей. Впечатляет? Да, в последние годы количество квартир
Требуемые банками справки и документы для оформления ипотечного кредита
Любой семье хочется жить отдельно от родителей, независимо от того, насколько хорошие отношения с родственниками. И в этот момент многие семьи задумываются об ипотечном кредите.Условия предоставления соискателю Сбербанком ипотеки по двум документам
Сбербанк является крупнейшим банковским учреждением страны, потому может позволить себе лояльные условия кредитования граждан. Яркий пример подобного в Сбербанке – ипотека по двГде дешевле соискателю оформить страховку жизни и здоровья при ипотечном кредите
Страхование жизни при ипотеке позволяет снизить процентную ставку по кредиту, часто делая оформление полиса довольно выгодным. Кредитный рынок обогащен различными «вкусными» преИпотека без первого взноса под залог недвижимости
Когда семья нуждается в жилье, единственный реальный выход - ипотека. Самым привлекательным способом является ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса. Можно лиОформляем ипотеку для пенсионеров в Сбербанке: условия предоставления кредита
Пенсионный возраст – отличное время для решения таких важных вопросов, как покупка жилья, дачи или земельного участка. Ипотека для пенсионеров в Сбербанке по условиям в 2017 годСтрахование жизни и здоровья заемщика при оформлении ипотеки в Росгосстрахе
В России все чаще для приобретения собственного жилья пользуются ипотекой. Множество банков сейчас предоставляет ипотечные кредиты на различных условиях. Один из банков, которыйМатеринский капитал в счет погашения ипотеки в Сбербанке
Вы желаете использовать эффективно материнский капитал, стать в итоге владельцем нового жилья? Тогда пришло время узнать, как погасить ипотеку материнским капиталом в Сбербанке.Программа помощи заемщикам по ипотеке оказавшимся в трудной ситуации
Резкое ухудшение в стране экономической ситуации стало причиной того, что многие люди стали не в состоянии платить по жилищным кредитам. Для минимизации негативных последствий ПМатеринский капитал: несколько вариантов покупки квартиры в ипотеку.
Как купить жилую квартиру в ипотеку с материнским капиталом? Этот вопрос задают себе молодые семьи. Целевые средства можно вложить в покупку жилья или погасить ими остаток долгаИпотека с дифференцированными платежами в банках в 2019 году пользуется не меньшей популярностью, чем кредиты, где действует аннуитетный график погашения. Все же какой ежемесячный взнос выгоднее для клиента – оплата равными или разными частями? Каждый из этих графиков имеет свои преимущества и недостатки, о которых лучше знать перед оформлением ипотеки. Приобретение жилья за счет заемных ресурсов – это долговременный проект, а от графика его выплаты прямо зависит ежемесячная финансовая нагрузка на семейный бюджет в течение всего времени обслуживания кредита.
Что такое дифференцированные платежи
В банковской практике применяют два основных графика погашения займа:
- аннуитетный;
- дифференцированный.
Первый обязывает должника ежемесячно возвращать банку фиксированную сумму, особенность же второго – неодинаковый размер ежемесячного взноса.
Ипотека с дифференцированными платежами так же, как и заем с аннуитетным графиком, предусматривает ежемесячное погашение:
- тела кредита;
- начисленных процентов.
Но, в отличие от аннуитета, здесь сумма делится на равные части пропорционально сроку действия договора. То есть каждый месяц размер выплат по основному долгу одинаков, за исключением последнего, где уплата может немного отличаться за счет округлений.
Основное отличие
Главное отличие займа с графиком погашения тела кредита равными частями от аннуитетного заключается в следующем:
- Аннуитетная схема строится таким образом, чтобы в первую очередь закрывались начисленные проценты. А так как в начале пользования ссудой их размер наибольший, то в структуре ежемесячного взноса преобладают именно проценты. Тело же ипотеки гасится минимально. Постепенное погашение основного долга приводит к снижению начисленных процентов. В результате доля платежа, которая приходится на тело долга, с каждым месяцем увеличивается. Ситуация кардинально меняется после того, как проходит половина срока действия договора. После «экватора» ипотеки уже больше закрывается тело кредита, и проценты быстрее уменьшаются.
Формула расчета аннуитетной схемы сложнее, чем та, где фигурирует дифференцированная ипотека. Она имеет следующий вид: Р=k*S, где- Р – размер ежемесячной уплаты;
- k – коэффициент аннуитета;
- S – сумма ипотеки.
В этой формуле остается разобраться, как рассчитать коэффициент. Чтобы его найти, необходимо воспользоваться следующей задачей:
- k = %/12 * (1+%/12)N/((1+%/12)N-1),
- где % – годоваяставка;
- N – количество месяцев действия договора.
- В ситуации с дифференцированными взносами все намного проще. Сумма делится на количество месяцев действия кредитного договора, а проценты начисляются на фактический остаток задолженности. То есть при заключении договора на 100 000 руб. на 5 лет заемщик ежемесячно, кроме процентов, будет погашать 1 666,67 руб. тела кредита. В связи с тем, что размер долга меняется, величина процентов также будет разная. Погашение тела кредита сразу с больших сумм позволяет быстрее уменьшить размер задолженности, а, значит, сократить переплату.
Преимущества дифференцированных платежей
С первого взгляда кажется, что разница в способе погашения не играет большой роли в обслуживании долга. Однако это не так, и некоторые клиенты это понимают со временем, а правильнее было бы – до подписания договора. Так в чем же дифференцированные платежи по ипотеке лучше аннуитетных:
- Классическое погашение тела кредита позволяет быстрее сократить задолженность, что способствует уменьшению размера переплаты по кредиту. Другими словами, заемщик экономит на процентах, и чем больше срок и сумма, тем серьезнее экономия. Например, если взять ссуду в размере 800 000 руб. на срок 5 лет под 13,5% годовых, тогда сумма оплаченных процентов по аннуитетной схеме за весь период составит почти 304500 руб. При тех же условиях, но с классическим графиком выплат клиент отдаст банку около 274 500 руб.процентных платежей. Разница составляет 30 000 руб. в пользу дифференцированных выплат.
- Частичное досрочное погашение ипотеки с классическим графиком быстрее сокращает остаток задолженности. В результате еще больше увеличивается экономия на процентах.
- Клиенту понятнее структура платежа – проще рассчитать тело кредита и проценты.
- Размер выплат по страхованию жизни быстрее уменьшается, так как прямо зависит от остатка задолженности.
В то же время график с дифференцированными платежами имеет ряд минусов:
- В начале обслуживания кредита размер ежемесячной платы больше. Если вернуться к нашему примеру, то при аннуитетном погашении ежемесячно придется отдавать 18 407 руб., а при классической схеме максимальный платеж составит почти 22 400 руб. Разница около 4 000 руб.
- Чем меньше взнос, тем больше размер кредита. Проще говоря, при погашении долга фиксированными суммами заемщику могут предоставить больше денег на покупку жилья.
- При аннуитетном погашении проще планировать свои расходы по кредиту, ведь они всегда одни и те же.
с точки зрения экономии, целесообразнее заключить договор с классическим графиком выплат, однако большая сумма займа и простота обслуживания – за ипотекой с аннуитетом.
Стоит отметить, что выбор заемщиком схемы погашения долга среди ипотечных продуктов, которые предлагают российские банки, сильно ограничен. Ведь то, что экономически невыгодно заемщику, интереснее финансовым учреждениям: они больше получат процентной прибыли по кредитам с аннуитетным графиком погашения.
Какие банки с дифференцированными платежами
В каком же банке удастся оформить ипотеку с дифференцированными платежами? Сразу оговоримся, что Сбербанк работает только с аннуитетом, тоже касается и ВТБ24. Как видим, лидеры финансового рынка России не хотят терять своей выгоды. Нужно постараться, чтобы найти финансовое учреждение, где можно оформить заем с классическим графиком выплат. Все же это возможно.
Итак, самые известные банки с дифференцированными платежами по ипотеке:
- РоссельхозБанк. Предлагает взять ссуду на покупку жилья по двум документам – паспорту и второму документу, подтверждающему личность (загранпаспорту, водительским правам и т.д.). Максимальная сумма – 8 млн рублей, срок действия договора – до 25 лет, ставка зависит от условий сделки, категории заемщика – от 12 до 16,0% годовых.
- Газпромбанк. Предоставляет до 10 млн рублей на срок 30 лет по ставке от 13% годовых. Требуемые документы такие же, как в предыдущем банке.
Что выбрать – аннуитетный или дифференцированный платеж по кредиту: Видео
При изучении условий жилищного кредитования часто встречаются разные названия схем погашения – аннуитетная или дифференцированная ипотека. Это две принципиально отличные друг от друга системы расчета ежемесячного платежа, каждая из которых имеет свои сильные и слабые стороны.
Особенности двух вариантов выплаты
От выбранной схемы погашения будет зависеть конечный размер переплаты. Также в зависимости от системы расчета определяется и сумма платежей по ипотеке. Они бывают двух видов.
Дифференцированный взнос
Этот вид подразумевает планомерное погашение задолженности , при котором тело кредита выплачивается одинаковыми долями , а проценты ежемесячно уменьшаются . По мере выплат сумма обязательного ежемесячного взноса будет постепенно снижаться.
Пример . Размер кредита – 1 млн рублей, ставка по кредиту – 10%, срок – 60 месяцев.
Первый платеж будет равняться 25 тыс. рублей. По второму остаток задолженности уменьшится, соответственно, начисляется меньше процентов, а сумма взноса снижается и составляет 24,861 тыс. рублей. Аналогичным образом рассчитываются третий и последующие платежи. Последний из них будет минимальным и составит 16,806 тыс. рублей. Общая переплата равна 254,167 тыс. рублей.
Аннуитетный взнос
Это способ погашения кредита , при котором ежемесячные платежи остаются одинаковыми на протяжении всего срока действия ипотечного договора . В сумму аннуитета включается основной долг и проценты. Формула расчета сравнительно сложная. Проще рассмотреть условия на примере:
Размер кредита – 1 млн рублей, процентная ставка – 10%, срок – 60 месяцев.
Фиксированный платеж будет равен 21,247 тыс. рублей, при этом в первый месяц проценты максимальные – 8,333 тыс. рублей, а погашение основного долга в сумме взноса составит всего 12,914 тыс. В целом клиент переплатит по кредиту 274,823 тыс.
Сходства и отличия
Обе схемы схожи в том, что в сумму платежа включаются проценты и основной долг. Причем при любом варианте в начале выплат заемщик погашает бóльшую сумму процентов, по сравнению с месяцами перед завершением кредитного договора.
Принципиальные различия между способами погашения заключаются в следующем:
- в аннуитетной схеме платеж фиксированный, в дифференцированной – он меняется каждый месяц;
- при одинаковых условиях кредитования получается разный размер переплаты;
- при аннуитете, в первые годы, в сумму взноса включается меньший объем основного долга;
- все банки используют аннуитетную схему, в то время как дифференцированная применяется гораздо реже.
Что выбрать: преимущества и недостатки разных видов платежей
С учетом описанных характеристик и проведенных расчетов, можно составить перечень плюсов и минусов разных схем погашения (см. таблицу).
| Вид платежа | Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|
| Дифференцированный | экономичность (при равных условиях размер переплаты ниже); уменьшение ежемесячного взноса; простая формула расчета. | существенная нагрузка на бюджет заемщика в начальном периоде погашения (из этого следует, что при таком способе клиенту может не хватить дохода, и высока вероятность отказа или снижения суммы кредита); разный размер платежа. |
| Аннуитетный | фиксированный взнос является более удобным для совершения оплаты (можно оформить автоплатеж); максимально возможный лимит кредита больше. | выше переплата по процентам; медленное уменьшение основного долга. |
Несмотря на то что при дифференцированной схеме переплата меньше, не всегда данный способ будет существенно выгоднее. Так, финансовые аналитики утверждают, что для сокращения затрат эта схема лучше подойдет для долгосрочных займов , что характерно для ипотеки. Если кредит оформляется на короткий период или планируется проводить досрочное погашение, то предпочтительнее выбрать аннуитет: ввиду меньшего срока либо сокращения «тела кредита» общая сумма начисленных процентов будет сопоставима дифференцированной схеме.
Еще один плюс в пользу аннуитета – большая сумма заемных средств. При равных показателях доходов и расходов заемщика, по такой схеме кредитный лимит будет выше, чем по дифференцированной. Это актуально в тех случаях, когда клиент рассчитывает на максимально возможный объем денежных средств, что тоже характерно для ипотечных займов.
Однако, если доход заемщика высок либо сумма кредита небольшая и банк одобряет ее по любой схеме расчета, переплата по аннуитету будет неоправданной, даже если она невелика.
Изменить схему выплаты в процессе действия договора нельзя. Это возможно сделать только путем рефинансирования, то есть нужно переоформить ипотеку в другом банке и выбрать необходимый способ выплат.
Обзор ипотечных программ кредитования
Сегодня среди банковских продуктов можно найти вариант с любым способом расчета. Как правило, кредитор предлагает либо аннуитет, либо обе схемы на выбор. Для сравнения рассмотрим предложения ведущих российских банков.
Данный порядок расчета применяется всеми банковскими учреждениями , так как он является более выгодным и удобным для кредитора, а выплата равных сумм комфортна для заемщика. Для примера можно сравнить условия с аннуитетной схемой по разным видам ипотеки.
Сбербанк России
Лидер жилищного кредитования в России – Сбербанк – работает только с аннуитетной схемой. В банке действует несколько разных программ, все они предполагают равные платежи на протяжении всего срока выплаты. Например, рассмотрим продукт , которая позволяет купить квартиру только в аккредитованных новостройках на этапе строительства.
Программа «Приобретение строящегося жилья» в Сбербанке
Сумма кредита
от 300 тысяч рублей до
80% цены жилья
сроки кредита
до 30
лет
ставка кредита
от 7,4%
годовых
* - покупка жилья от застройщика позволяет снизить ставку на 2%
По продукту предусмотрены следующие условия:
- Ставка от 7,4 (с учетом скидки от застройщика в 2%) до 9,5% годовых. В случае отказа от оформления личного страхования, отсутствия зарплатной карты применяются надбавки.
- Сумма кредита устанавливается в пределах от 300 тыс. рублей до 85% от стоимости жилья.
- Максимальный срок – 30 лет (если используется скидка от застройщика, то ипотека выдается на период до 7–12 лет).
Банк ВТБ
Предлагает специальный ипотечный продукт «Победа над формальностями», в рамках которого можно приобрести имущество на вторичном рынке и в новостройке или рефинансировать жилищный займ. Для оформления заявки заемщику понадобится всего два документа – паспорт и СНИЛС (или ИНН). По программе установлены особые условия:
- повышенный первоначальный взнос – от 30% на новостройку, от 40% - на вторичное жилье;
- надбавка 0,7 п.п. к базовой ставке (9,1%).
Срок кредитования – от 3 до 20 лет, сумма в диапазоне от 600 тыс. до 60 млн рублей.
«Альфа-Банк»
В на готовое жилье предоставляется на срок до 30 лет. Минимальный первоначальный взнос, оплаченный за счет собственных средств, составляет 15% от стоимости недвижимости.
Сумма кредита может достигать 50 млн рублей. Ставка переплаты устанавливается следующим образом:
- для участников зарплатного проекта «Альфа-Банка» – 9,29%;
- 9,59% – стандартные условия;
- 10,29% – для ипотеки по 2-м документам.
В 2018 году лишь ограниченное число банковских структур предлагают оформить ипотеку с дифференцированными платежами. При этом по каждой программе у заемщика есть возможность выбрать и аннуитетную систему.
«Газпромбанк»
В заемщику предоставляется два вида схемы выплат – аннуитетная или дифференцированная. Последняя возможна для всех жилищных кредитов за исключением военной ипотеки. Так, заемщик может оформить другого банка и тем самым перейти с аннуитета на более выгодную систему оплаты.
Параметры рефинансирования:
- ставка от 8,8%;
- срок – от 42 до 360 месяцев;
- кредитный лимит – от 500 тыс. до 45 млн рублей.
Для незарплатных клиентов действует надбавка к ставке в размере 0,5 п.п.
«Россельхозбанк»
Позволяет приобрести следующие виды недвижимости:
- квартиру и апартаменты (первичный и вторичный рынок);
- частный дом вместе с земельным участком или таунхаус;
- участок земли.
Сумма кредита выдается в пределах от 100 тыс. до 60 млн рублей, процентные ставки начинаются от 8,95%. При оформлении клиент самостоятельно может выбрать порядок выплат.
«КубаньКредит»
Банк кредитует приобретение объектов недвижимости по программе «Готовое жилье», которая включает квартиры, в том числе с земельным участком, и частные дома. Финансирование осуществляется как по аннуитетной, так и по дифференцированной схеме.
Ипотека выдается под 10,99% годовых, на период от 1 до 30 лет. Минимальный размер кредита – 300 тыс. до 7 миллионов рублей. Для держателей зарплатных карт ставка снижается до 10,49%.
Программа «Готовое жилье» в банке «Кубань Кредит»
Сумма кредита
от 300 тысяч рублей до
7 миллионов рублей
сроки кредита
от 1 года до
30 лет
ставка кредита
от 10,99%
годовых
* - для зарплатных клиентов ставка снижается до 10,49%
Жилищные займы предоставляются только на территории присутствия банка (Ростовская область, Краснодарский край, республика Адыгея). При этом заемщик – физическое лицо, может иметь прописку в любом регионе РФ.
Таким образом, наряду с огромным количеством предложений банков по ипотеке с аннуитетными платежами, выбор продуктов с дифференцированной схемой ограничен. Однако однозначно нельзя ответить на вопрос, какой вариант выплат лучше. Во-первых, условия выдачи средств по разным системам отличаются незначительно и причина тому – лишь внутренняя политика банка. В подтверждение можно привести любую программу, где предусмотрен выбор схемы расчета ежемесячных выплат: ставки, суммы и сроки не меняются. Во-вторых, необходимо учесть разные факторы: собственные возможности и цели кредитования. В некоторых случаях выгоднее взять квартиру у ключевого застройщика Сбербанка и получить ставку 7,9%, чем обратиться в «КубаньКредит» за дифференцированным платежом и процентом переплаты в 10,99% годовых.
Ознакомившись с плюсами и минусами каждой из схем, каждый заемщик сможет самостоятельно определиться с выбором.
