Жители последних этажей жилых домов могут увеличить свое жилое пространство за счет нежилого чердачного помещения, расположенного над их квартирой.
Чердак – пространство между конструкциями кровли (наружных стен и перекрытием верхнего этажа) (стр. 32 СНИП 2.08.02-89, приложение 2).
Освоение чердачного пространства – проведение работ с целью устройства помещения мансардного типа в жилом доме.
Присоединить чердачное помещение к своей квартире может собственник квартиры на последнем этаже дома.
Присоединение чердачного помещения может быть осуществлено двумя способами: с оформлением мансардного помещения в собственность и без оформления (на праве аренды, либо безвозмездного пользования). Выбор конкретного способа присоединения мансардного помещения зависит от многих факторов: наличие ТСЖ, количества членов ТСЖ, качественный состав членов ТСЖ либо собственников жилых помещений в многоквартирном доме, наличие оформленных прав на долевую собственность и на землю и т.д.
Процесс оформления чердака над квартирой в собственность достаточно трудоемок и занимает большой период времени, а так же требует значительных финансовых затрат.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса чердак является общей долевой собственностью всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме. В соответствии с этой же нормой распоряжение чердаком происходит в установленном законом порядке с согласия собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
Собственники могут дать согласие на совершение 2-х видов действий с чердаком:
-
передача чердака в аренду либо в безвозмездное пользование (такое решение принимается 2/3 голосов собственников жилых помещений в многоквартирном доме);
-
реконструкция чердака с уменьшением общей долевой собственности или без такового.
От того, какое решение примут все собственники жилых помещений, будет зависеть по какому пути освоения чердачного пространства стоит идти.
Этапы присоединения чердака
Способ с получением чердака в аренду либо в безвозмездное пользование схематично выглядит так:
-
получение согласия на аренду либо безвозмездное пользование чердаком (частью чердака) у собрания собственников жилья, ТСЖ или ЖСК;
-
заключения договора аренды чердака (части чердака) и его государственная регистрация;
-
проведение переустройства чердака;
-
получение акта о проведенном переустройстве;
-
внесение изменений в договор аренды и регистрация подобных изменений.
Данные действия регламентируются Постановлением Правительства города Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы».
Второй способ более выгодный для клиента, но более трудоемкий и дорогой. В данном случае мансардное помещение передается Клиенту в собственность.
В данном случае схема такова:
-
принятие единогласного решения всеми собственниками жилых помещений на проведение реконструкции;
-
получение собственниками жилых помещений, ТСЖ, ЖСК разрешения на реконструкцию;
-
проведение СМР и последующий ввод в эксплуатацию результатов реконструкции;
-
внесение изменений в техническую и иную документацию;
-
передача мансардного помещения клиенту и регистрация права собственности на мансардное помещение.
Данные действия регламентируются законом города Москвы № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве».
Основным условиям совершения вышеуказанных процедур является наличие зарегистрированных прав долевой собственности и урегулированные земельные отношения.
Специалисты отдела присоединения чердаков окажут квалифицированную помощь в максимально короткие сроки. Мы имеем большой опыт сотрудничества со всеми учреждениями, от которых зависит принятие решений по оформлению чердаков над квартирой в собственность.
Окончательную точку поставил Верховный суд в споре собственников жилья в новенькой многоэтажке с бизнесменом, забравшим в том же доме все нежилые помещения. И хотя конкретно этот иск подали всего несколько человек, вопрос, который стоял на повестке дня, оказался совсем не частным делом только этих истцов.
Кроме купленной квартиры новоселы получают в собственности и нежилую часть дома - чердаки с подвалами. Фото: Photoxpress
Ситуация, когда новоселы, въехав в купленное жилье, узнают, что все нежилые помещения в их доме уже чья-то частная собственность, встречаются повсеместно. При всей распространенности подобной ситуации, она, как подтвердил Верховный суд, в корне незаконна.
Более того, сегодня борьба за обладание подвалами, чердаками и всевозможными техническими помещениями в многоквартирных домах, приобрела важный материальный аспект. При растущих тарифах ЖКХ, хозяева квартир имеют вполне законную возможность распорядиться нежилыми помещениями в своем доме так, чтобы снизить для себя и своих соседей все возрастающую материальную нагрузку.
Итак, дело было в Москве, где в суд Хамовнического района обратились трое новоселов. В своем иске они писали, что приобрели жилье в новостройке, но все так называемые технические помещения в их доме уже собственность некого коммерсанта. Они ему и предъявили иск, утверждая, что по закону оформленные на него помещения принадлежат им.
Бизнесмен с претензиями жильцов не согласился и иск не признал. Он заявил, что был инвестором строительства именно этого дома. И, вкладывая средства в строительство, заранее оговорил свои условия: после окончания работ он получает в собственность часть жилых и все нежилые помещения. Его слова подтверждали документы.
Районный суд, а позже и Московский городской требования новоселов удовлетворили. Правда, не полностью, но в главном с жильцами суды согласились. . А подписанные бизнесменом документы о том, что он получает нежилую территорию в доме себе в собственность, признали ничтожными. То есть не имеющими никакой юридической силы.
Решение в пользу жильцов не устроило коммерсанта, на деньги которого, собственно, этот дом строился. И он обратился в Верховный суд. В окончательном варианте дело пересматривала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.
Верховный суд начал с проверки документов. Выяснилось, что постановлением правительства столицы некой фирме была выделена земля под строительство жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой. Срок аренды стандартный - 49 лет. Наш бизнесмен лишь через несколько лет вложил деньги в эту стройку. Поначалу одним документом он согласовал передачу ему определенной площади жилых и нежилых помещений в здании.
Позже появились дополнения, в которых резко увеличился объем передаваемых коммерсанту нежилых помещений.
По итогам строительства и согласно документам бизнесмен получил в собственность много чего, включая и то, из-за чего возник судебный спор. А именно - водомерный узел, насосную станцию, коридоры и тамбуры.
На момент заключения договора инвестирования действовал Закон "Об основах жилищной политики" N 4218-1. В нем перечислено, что является общим имуществом дома. Если выразиться правильно, то это называется - "единый комплекс недвижимого имущества, предназначенный для обслуживания более одного домовладельца". \
По закону все это имущество находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения.
У каждого собственника квартиры по Гражданскому кодексу (статья 289) имеется доля от всего вышеперечисленного. По закону человек, покупая жилье в многоквартирном доме, становится собственником этого общего имущества в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих ему жилых помещений.
Исходя из этого общее имущество в многоквартирном доме не может значиться за одним человеком, так как это нарушит права остальных собственников дома.
Верховный суд заявил, что районный суд совершенно правильно объяснил, почему договор коммерсанта, вложившего деньги в строительство, оказался из-за малограмотности тех, кто его готовил, невыполнимым.
Достаточно часто у собственников квартир, над которыми расположены чердачные или мансардные помещения возникает желание присоединить часть чердачного помещения к своей квартире. Возможно ли это, и если да, то каковы необходимые действия? Каким образом возможно оформление права собственности на созданное в результате реконструкции чердачное помещение?
Прежде всего, необходимо понимать правовой режим чердачного помещения, иными словами, кому оно принадлежит? В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
Согласно ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу п.1 ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ чердаки как помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, действующим законодательством чердачные помещения отнесены к общему имуществу дома.
Необходимо отметить, что чердачное помещение в доме может также находиться в собственности Санкт-Петербурга, в таком случае законом предусмотрен иной порядок реконструкции таких помещений, в данной статье рассматривается только реконструкция чердачного помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Кроме того, необходимость получения согласия на реконструкцию помещения в присоединения к последнему части общего имущества в многоквартирном доме установлена также п. 2 ст. 40 ЖК РФ.
Каким образом можно получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме? Жилищный и Гражданский кодексы РФ предусматривают в таких случаях необходимость проведения общего собрания жильцов.
Вопросам подготовки, проведения и оформления результатов общего собрания жильцов необходимо уделить самое пристальное внимание, так как в случае, если впоследствии Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу или судом будет установлено отсутствие надлежащего уведомления жильцов, оформления бюллетеней для голосования, факты голосования вместо собственников помещений иных лиц, или иные нарушения при проведении общего собрания жильцов, то в регистрации права собственности на реконструированный объект будет отказано.
В частности, районными судами города Санкт-Петербурга были вынесены следующие акты по вопросам проведения общего собрания жильцов для получения согласия на реконструкцию чердака.
Например, решением Дзержинского районного суда города Санкт-Петербурга от 06 марта 2013 г. по делу №33-9606/2013, оставленным без изменения апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 18.07.2013 г., в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на квартиру с мансардой, созданную в результате реконструкции отказано, со ссылкой на то, что действующим законодательством «установлено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех без исключения собственников помещений в данном доме».
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2013 г. по делу N А56-24391/2013 установлено, что в нарушение статьей 246, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации регистрирующему органу не были представлены доказательства наличия согласия всех собственников помещений в доме на отчуждение общего имущества, в связи с чем отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в государственной регистрации права собственности на квартиры, созданные в результате реконструкции на мансардном этаже, был признан законным.
Однако Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2014 по делу N А56-24391/2013 данное постановление суда апелляционной инстанции было отменено со ссылкой на следующее: на момент создания товарищества собственников жилья и проведения собрания от 04.06.2004 отношения, связанные с управлением многоквартирным домом и пользованием общим имуществом, регулировались Федеральным законом "О товариществах собственников жилья". Согласно статье 22 данного Закона общее собрание домовладельцев правомочно, если на нем присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов домовладельцев. Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев и является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.
Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что ни инвестиционный договор, ни решение собрания товарищества собственников жилья не оспорены ни жильцами, ни иными заинтересованными лицами, а также не признаны в судебном порядке недействительными (решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 22.06.2010 по делу N 2-4625/10 Деменкову В.П., являющемуся собственником квартиры в данном доме, отказано в иске об обязании привести чердачные помещения в прежнее состояние. Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 28.11.2011 по делу N 2-2324/11 Деменкову В.П. и другим домовладельцам отказано в удовлетворении исковых требований, обосновывавшихся, в частности, проведением реконструкции без их согласия, об определении порядка пользования чердачными помещениями).
При рассмотрении иного дела, Определением Санкт-Петербургского городского суда от 22.07.2013 N 33-11404/2013 было удовлетворено требование о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений, поскольку собственники помещений дома о проведении собрания в форме заочного голосования были извещены ненадлежащим образом, из бюллетеней голосования невозможно установить количество голосов, принимавших участие в собрании.
Определением Санкт-Петербургского городского суда от 23.05.2012 N 33-6560, принимая во внимание то обстоятельство, что оформленное в установленном законом порядке, с соблюдением норм Жилищного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ разрешение уполномоченного органа на осуществление реконструкции жилого помещения – квартиры путем ее расширения за счет использования чердачного пространства, как и согласие всех собственников помещений многоквартирного дома отсутствуют, установлено, что правовые основания для удовлетворения требований истца о признании за ним права собственности на реконструированный объект отсутствуют.
Кроме того, планируя реконструкцию чердачного помещения, необходимо знать, что в силу положений ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкцией объектов капитального строительства признано изменение параметров объекта, его частей (в частности, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта.
При этом жилищное законодательство порядок реконструкции помещений многоквартирного дома не регулирует. Такой порядок предусмотрен Градостроительным кодексом РФ.
