Существует несколько кредитных программ для приобретения жилой недвижимости, главные из них – ипотека и целевой кредит . Ипотека пользуется большей популярностью среди банков и клиентов. Это связано с тем, что многие заемщики попросту не знают, как взять кредит на покупку квартиры другим способом. Рассмотрим сущность потребительского кредитования на приобретение недвижимого имущества.
Условия целевого кредита на жилье
Потребительский (денежный) кредит может быть целевым и нецелевым . В первом случае при оформлении указывается целевое назначение использования средств – оплата квартиры, дома, машины, ремонта и др. Во втором – цель опускается.
Целевой кредит выдается на значительные суммы - до 3-5 млн руб. При учете максимального размера ссуды может использоваться доход супруга(и). В ипотеке четкого лимита суммы обычно нет, банк определяет ее исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости. Как правило, ипотечные кредиты обеспечивают покрытие до 80% от стоимости жилья (но не более 30 млн руб.).
Сроки в потребительском кредитовании намного меньше, чем в ипотеке - 5-7 лет по сравнению с 20-30 годами.
Процентные ставки назначаются банком индивидуально для каждого клиента, но в целом зависят от сроков и суммы договора. Минимальное значение годовой ставки сегодня находится в диапазоне 12-13%, тогда как еще несколько лет назад оно было выше 17%. Но, несмотря на такое удешевление потребительских программ, ипотека остается экономичней с более низкими ставками (10-11% годовых). Потребительский кредит на покупку вторичного жилья или квартиры в новостройке ничем не отличается в отличие от ипотечных программ, которые завышают первый взнос и процентную ставку в кредитовании вторичного рынка недвижимости.
Также, чтобы получить жилье в ипотеку придется заплатить первый взнос от 20%, а в целевых займах такое понятие отсутствует.
Кредит выдается как с обеспечением, так и без него. В качестве обеспечения практикуется привлечение от одного до двух поручителей. За счет того, что приобретаемая недвижимость не переходит в залог банку, на него не нужно оформлять страхование, которое существенно увеличивает итоговую сумму.
Целесообразность жилищного кредита
Перед тем как взять кредит на покупку жилья, нужно оценить его плюсы и минусы. К положительным характеристикам этого вида займов относятся:
- Отсутствие залогового обеспечения – приобретаемое имущество остается в собственности заемщика даже при наступлении просрочек, клиент также может распоряжаться жильем по своему усмотрению (продавать, дарить, менять).
- Отсутствие первого взноса.
- Экономия на оформлении (отсутствие нотариальной заверки, обязательного страхования жилья и экспертной оценки недвижимости).
- Оформление заявки в режиме онлайн.
- Небольшой пакет документов.
- Ускоренная процедура проверки данных.
Вместе с этим есть и ряд недостатков, вытекающих из условий кредитования:
- ограниченная сумма кредитования;
- небольшие сроки;
- завышенные проценты.
Несмотря на существенные отрицательные стороны целевых займов, их все же целесообразно оформлять если:
- приобретаемая недвижимость не соответствует требованиям к залоговому обеспечению (такие проблемы часто возникают на вторичном рынке жилья);
- планируется покупка недвижимого имущества в другом регионе страны или заграницей (обычно банки выдвигают требование территориальной принадлежности имущества к месторасположению банковского подразделения);
- оформляется сделка купли-продажи на землю, гараж, долю в квартире или другое невысоко ликвидное имущество.
- планируется быстрое погашение кредита, не требующее долгой волокиты с документами по оформлению залога и страхования.
Требования к клиенту
У каждого банка существуют свои требования к потенциальным клиентам. Можно выделить общие моменты, присущие каждому из них:
- Гражданство. Обратиться в банк за целевым кредитом могут только граждане РФ.
- Возрастные рамки. Средний возраст заемщика составляет 21-65 лет. В некоторых кредитных учреждениях можно встретить минимальный возраст – 18 лет (Сбербанк, Московский Кредитный Банк, Россельхозбанк) и более 75 (Сбербанк, Совкомбанк, Московский Кредитный Банк).
- Регистрация . Обычно к оформлению допускаются только граждане с постоянной регистрацией. Некоторые банки даже требуют наличие минимальной продолжительности прописки, например, в Совкомбанке она должна быть не менее 4 месяцев. В виде исключения можно обратиться в Сбербанк, который кредитует лиц даже с временной регистрацией.
- Стаж работы. Банки выставляют требуемый фиксированный опыт работы на уровне 6 месяцев. Можно встретить и меньше, например, 4 месяца в Совкомбанке. Отдельное условие для получения заемных средств – минимальный общий стаж работы более 12 месяцев.
- Доход. Многие финансовые организации обходятся фразой «достаточный для погашения задолженности доход», но некоторые требуют определенного минимума, например, Альфа-Банк – 10 тыс. руб., а Ренессанс Кредит – от 8 тыс. руб.
К поручителям и созаемщикам выдвигаются аналогичные требования.
Оформление кредита на жилье
Процедура получения кредита схожа с обычным денежным займом. Она состоит из нескольких этапов:
- Подача заявки-анкеты.
- Предоставление документов.
- Анализ данных клиента.
- Подписание документов.
- Перевод денежных средств.
Заявку на кредит на приобретение жилья можно заполнить самостоятельно на сайте выбранного банка или обратиться к уполномоченному сотруднику в отделении банка. Вместе с заявкой подается паспорт и, возможно, другой документ, удостоверяющий личность. Отдельно необходимо подготовить справки об уровне дохода.
Здесь у каждой кредитной компании свой подход. Одни требуют исключительно справку по форме 2-НДФЛ, другим достаточно банковской формы документа или выписки по расчетному счету, на который переводится заработная плата, пенсионные выплаты или другие регулярные доходы.
Также для того чтобы взять целевой кредит на покупку жилья, нужен документ, подтверждающий трудовые отношения с указанным работодателем. В качестве него может быть копия трудовой книжки, выписка из трудовой книжки или справка от работодателя, которая по законодательству может их заменять. Поручители или созаемщики должны предоставить такой же пакет документов.
В отличие от ипотеки, при оформлении потребительского кредита не требуются документы на приобретаемое имущество, также не нужна и экспертная оценка недвижимости.
После получения всех необходимых данных банк принимает решение в течение 2-3 дней. Заявки по ипотеке рассматриваются дольше – 3-7 рабочих дней. Кроме выполнения внутренних процедур по проверке анкетной информации и соответствия клиента минимальным требованиям банка, кредитные аналитики могут звонить заемщику, его родственникам (если их номера указывались в заявке) или на работу для уточнения или подтверждения информации. Результат проверки сообщается на мобильный телефон звонком оператора банка или сообщением.
Далее остается формальность – подписание договора и заверка документов клиента. Заемщик может получить деньги на расчетный счет, который открывается специально под кредит или банк самостоятельно осуществит перевод денег на счет компании-застройщика или частного лица.
Погашение жилищного кредита
Заемщик обязан погашать задолженность в соответствии с графиком платежей, который является неотъемлемой частью договора. Как правило, используется аннуитетная система расчета платежей, когда сумма кредита разбивается равными частями на весь срок договора.
В графике также указана дата, когда происходит списание средств со счета клиента. Важно вносить деньги заранее за 3-5 дней до указанной даты, чтобы они успели зачислиться на счет. В противном случае может возникнуть так называемая техническая просрочка. Некоторые банки лояльно относятся к такому виду просрочек, но большинство из них используют штрафы и пеню с первого дня задержки платежа.
В каждом банке, согласно законодательству РФ, есть возможность досрочно погасить долг. Дополнительная комиссия за это не взимается, главное условие – предупредить банк о своем желании. Делается это в письменной форме с указанием точной даты и суммы списания средств.
Слишком дорогим инструментом решения проблемы. Другие же считают, что это их единственный шанс, который позволит получить жилье прямо сейчас. При этом расплачиваться с банком приходится очень долго. Но существует и другое решение – взять жилищный кредит.
Что это такое?
Жилищный кредит — особая форма кредитования, которая не предполагает передачу собственности под залог в банк. В этом случае вы просто оформляете целевой кредит на приобретение дома или квартиры. При этом он имеет ряд своих особенностей. Жилищный кредит становится все популярнее. Это связано с его основными преимуществами:
- Сравнительная простота оформления;
- Отсутствие необходимости страхования;
- Отсутствие залога банка на недвижимость.
Но у этой формы кредита есть и свои недостатки. Ежемесячные выплаты, как правило, довольно высокие. Это связано с тем, что кредит рассчитан всего на несколько лет.
Чем он отличается от ипотеки?
Ипотека является формой залога, который накладывается на жилье на весь период погашения долга. Недвижимость находится в собственности заемщика, а к кредитору она переходит только в случае неисполнения обязательств по выплате кредита. Что же касается жилищного кредита, он связан только с выплатой долга и процентов за пользования.
Обратите внимание! Кредит выдают под определенную цель, которая оговаривается условиями кредитования. Как правило, при оформлении жилищного кредита требуется два поручителя. Но вам не потребуется передавать жилье в залог.
К поручителям предъявляются следующие требования:
- Доход одного из поручителей должен быть соразмерным доходу заемщика;
- У поручителей должна быть официальная работа;
- Возраст поручителей должен входить в границы, установленные банком.
Так как ипотека предполагает оформление залога на приобретаемую недвижимость, банк ничем не рискует. При неуплате он может реализовать залоговое имущество. По этой причине банки предоставляют более выгодные условия по ипотеке. С другой стороны, при неуплате жилищного кредита вы не рискуете своей недвижимостью.
Таким образом, выделяют следующие различия:
- Главное отличие связано с правом собственности на покупку. В случае с жилищным кредитом человек становится собственником сразу. В случае же с ипотекой банк накладывает залог на объект недвижимости, который не снимается до полного погашения долга.
- Для получения ипотечного займа необходимо доказать свою надежность в качестве плательщика. А приобретаемый объект недвижимости должен быть ликвидным. Если же вы берете кредит на жилье, понадобятся поручители.
- В случае с жилищным кредитом общая сумма переплаты будет гораздо меньше. Но это связано с существенным сокращением срока погашения, из-за чего ежемесячные платежи будут гораздо больше, чем при ипотеке.
- Ипотеку можно погасить за период до 30 лет. При этом покупатель переплачивает довольно сильно. Это оптимальное решение для тех, у кого нет средств на приобретение собственного жилья. Но если у заемщика есть порядка 70 % стоимости квартиры, появляется возможность гораздо быстрее погасить кредит.
Основные условия и требования к заемщикам
Жилищный кредит выдается на относительно маленький временной промежуток. В редких случаях он может быть сопоставим с ипотекой. Как правило, он выдается на 5-7 лет. Что касается ипотеки, она доходить до 25-30 лет. В среднем сумма по жилищному кредиту ограничивается 10-15 млн. рублей. Для ее получения нужно соблюсти ряд условий. Они могут отличаться в разных банках. Так, для получения миллиона рублей придется подтвердить ежемесячный доход, который должен превышать 50 тысяч рублей.
Существуют ограничения по срокам и сумме. Конкретные показатели будут зависеть от конкретного выбора банка и его требований.
Даже при выборе жилищного кредита необходим первоначальный взнос, размер которого определяется многими факторами. Многое определяется следующими параметрами:
- Сроком по договору,
- Индивидуальными требованиями банка,
- Видом недвижимости – строящийся объект, новостройка, вторичное жилье.
Возможны и некоторые другие особенности, которые оказывают влияние на сумму первого взноса. В среднем, его размер составляет 15-20 процентов. После оформления вас ждут выплаты процентов и остатка суммы долга.
Предоставление жилищного кредита в новостройке
Здесь есть своя специфика. Вам могут предложить внести первый взнос, который будет оставлять не менее 30-40 %.Далее вас ожидают ежемесячные выплаты под определенный процент, который обычно составляет около 15 %.
При покупке квартиры у аккредитованного застройщика дополнительных документов не потребуется. Для облегчения процедуры получения жилищного кредита застройщик должен пройти аккредитацию банка. Обычно договор оформляется до завершения всех строительных работ. По этой причине необходимо тщательно выбирать застройщика, проверяя его на надежность.
Как и где купить квартиру в кредит
Для приобретения в кредит квартиры нужно оценить собственные способности в обслуживании крупного кредита. Для этого важно выявить следующие параметры:
- Сколько вам осталось лет до пенсии;
- Среднемесячные расходы семьи;
- Совокупный доход работающих членов семьи;
- Накопления, которые можно использовать в качестве первоначального взноса;
- Приблизительная стоимость жилья.
Выберите несколько программ в нескольких банках. Затем обратитесь к ним, чтобы обсудить условия кредитования. Это связано с тем, что в процессе консультации могут появиться дополнительные особенности и платежи, о которых на сайтах банков нет информации. Можно подать предварительную заявку на оформление кредита, чтобы узнать, какую сумму банк может вам предложить. Срок принятия решения составляет от двух дней до месяца.
После одобрения квартиры банком, происходит сделка. Как правило, с покупателя берется залог за квартиру, чтобы продавец прекратил поиски покупателей. Сумма эта будет небольшой, но достаточной для возмещения потерь в случае сделки. После подписания договора купли-продажи между покупателем и продавцом банк перечисляет деньги.
Сравнение банковских предложений таблица
| Банк | Программа | Сумма | Первоначальный взнос | Процентная ставка | Срок кредита |
|---|---|---|---|---|---|
| Сбербанк России | «Приобретение готового жилья» | От 300000 рублей до 15 млн. рублей | От 20 % | От 12,5 % | До 30 лет |
| ВТБ 24 | «Покупка готового жилья» | От 1,5 до 90 млн. рублей | От 15 % | От 13,5 % | До 30 лет |
| Газпромбанк | «Приобретение квартиры» | От 500000 рублей до 8 млн. рублей | От 20 % | От 11,35 % | До 30 лет |
| Совкомбанк | «Кредит под залог недвижимого имущества» | От 1 до 15 млн. рублей | От 20 % | От 14,99 % | До 15 лет |
| Дельтакредит | "Кредит на квартиру или долю" | От 600000 рублей | От 15 % | От 12,5 % | До 25 лет |
| Райффайзен Банк | «Квартира на вторичном рынке» | До 20 млн. рублей | От 15 % | От 11 % | До 25 лет |
Как взять кредит на улучшение жилищных условий
При необходимости получить кредит на первую квартиру часто возникают проблемы. Но если она у вас уже есть, а вы хотите улучшить жилищные условия, можно воспользоваться кредитными средствами. Банки предлагают программы для улучшения проживания. В этом случае средства предоставляются под залог уже имеющегося жилья. Полученные средства можно использовать по собственному усмотрению на проведение ремонта или улучшение характеристик квартиры или дома.
Стандартные требования выглядят следующим образом:
- Возраст заемщика от 21 до 60 лет,
- Официальный стаж работы не меньше полугода,
- В среднем кредит предоставляется на срок до 15 лет.
Обратите внимание! Жилищный кредит вы можете получить не только на покупку новой недвижимости, но и на ремонт или реконструкцию имеющегося жилья или какой-то его части.
Условия кредитования:
- Минимальный размер кредит составляет 300 тысяч рублей, а для Москвы и Московской области – 600 000 рублей.
- Максимальная сумма кредита составляет 10 млн. рублей, но не больше 50 % от стоимости закладываемой квартиры.
- Срок выплаты заемных средств составляет от 3-х до 15 лет.
- Процентная ставка устанавливается от 15,5 %.
В Дельта Кредит есть программа, предоставляемая на улучшение жилищных условий. У нее следующие основные параметры:
Как взять кредит на вторичное жилье
В первую очередь необходимо определиться, . Согласно закону, вторичной является недвижимость, на которую уже получено . При этом не имеет значение год и состояние постройки. Поэтому вторичным может быть как достаточно старый дом, так и относительно недавно построенный.
Чтобы получить кредит, необходимо сначала одобрить заявку на кредит. Для этого желательно выбрать несколько банков. Соберите пакет документов для них и одобрите сумму кредита. Когда сумма будет известна, можно подобрать квартиру. Не забудьте предупредить продавца, что будете оплачивать сделку за счет кредитных средств. Когда договор между вами и продавцом будет оформлен, банк перечислит необходимую сумму за квартиру. А вам останется только оплачивать платежи.
Что же лучше, ипотека или жилищный кредит? Каждый по своему решает этот вопрос. Одним из преимуществ ипотеки является возможность оплачивать кредит на протяжении длительного времени относительно небольшими суммами. Но если у вас есть основная сумма и не хватает не так много для приобретения жилья, жилищный кредит подойдет лучшим образом. В этом случае за сравнительно небольшой период времени вы можете выплатить оставшуюся стоимость жилья.
Что лучше, жилищный кредит или ипотека — на видео
Преимущества того или другого способа решить жилищный вопрос разъясняют специалисты Сбербанка.
Покупка собственной недвижимости процесс хлопотный и приятный, особенно когда хватает финансов для осуществления такой операции, в противном случае – мероприятие по поводу новоселья откладывается на неопределённый срок. Для того чтобы не пришлось тратить половину жизни на накопление нужной суммы денег, банковские учреждения предлагают клиентам оформить кредит на покупку жилья и ускорить наступление радостного события.
Где взять кредит на приобретение квартиры, как понять какой из них самый выгодный – актуальные вопросы нуждающихся в жилье людей.
Ипотечный кредит
Покупка квартиры на условиях ипотечного кредитования подразумевает предоставление заёмщиком залога в виде недвижимости, или уже имеющейся, или той, на которую берется кредит, как гарантия возврата финансовых средств банку.
Кредиты под ипотеку выдаются на длительный период времени и в сравнении с другими программами имеют более низкую годовую процентную ставку.
Получить кредит можно на приобретение квартиры, как в новостройках, так и на покупку вторичного готового жилья. В первом случае процентные ставки ниже при условии покупки квартиры по программе субсидирования ипотеки застройщиком, являющимся партнёром банка.
Условия получения кредита для покупки квартиры под залог в ведущих банках России следующие.
| Банки | Первоначальный взнос (%) | Срок займа (лет) | Годовой процент (%) | Сумма (рублей) |
|---|---|---|---|---|
| Квартира в новостройке | ||||
| Сбербанк | От 15 до 50 | От 7 до 30 | От 7,4 до 9,5 | От 300 000 до 85% оценочной и договорной стоимости недвижимости. |
| Совкомбанк | От 5 до 30 | От года до 30 | 8.8 | От 300 тысяч рублей до 30 000 000. |
| Дельтакредитбанк | От 15 | До 25 | От 8,75 | От 300 000, от 600 000 в Москве. |
| Юникредитбанк | От 20 | От года до 30 | От 11,5 | До 9 млн. |
| Вторичное жильё | ||||
| Сбербанк | От 15 | До 30 | От 9,4 до 9,5 | От 300 000 до 80% стоимости недвижимого имущества. |
| Юникредитбанк | От 15 | От года до 30 | От 11,45 | 5 000 000 для регионов, 15 млн. для Москвы и Питера |
| Покупка квартиры в новостройке и на вторичном рынке | ||||
| ВТБ 24 | От 10 | До 30 | От 9,7 | От 600 000 до 60 000 000. |
| Россельхозбанк | От 15 до 30 | До 30 | От 9,5 до 10,25 | 100 000-20 млн. |
| Газпромбанк | От 10 | От года до 30 | От 9,5 | От 500 000 |
| Бинбанк | От 20 | От трёх до 30 | От 9,5 | От 300 000 |
Дельтакредитбанк
Дельтакредит открывает своим клиентам возможность взять кредит не только на покупку квартиры, но и комнаты, долевой части квартиры, апартаментов и на строительство собственного дома. Огромный выбор программ жилищного кредитования, акций и специальных предложений – это дополнительная привилегии банка, ориентированного на обслуживание различных социальных категорий населения.
Сбербанк
В Сбербанке клиент имеет право взять кредит на строительство дома, дачи, на покупку квартиры в новостройке или на «вторичку». Без первоначального взноса Сбербанк не выдаёт займ на приобретение жилья, минимальный процент первого взноса в этом банке составляет 15 процентов
.
Ссуда в Сбербанке на программу «Военная ипотека» отличается пониженным процентом годовой ставки, в сравнении с другими стандартными программами — 10,9%.
Без первого взноса
Купить в кредит квартиру без взноса очень не просто, так как отсутствие первичной оплаты очень рискованная операция для кредиторов, но для привлечения клиентов многие банковские учреждения опускают планку до минимума. В Дельтакредитбанке можно взять средства на первоначальный взнос через потребительский кредит. А в Совкомбанке минимально доступный первичный взнос на недвижимость в кредит составляет 5% , такой же процент обещает Газпромбанк при предъявлении материнского капитала, а вот в Россельхозбанке первый взнос может быть беспроцентный, если денежная сумма маткапитала превышает размер минимально требуемого первичного платежа.
Видео:
Льготное кредитование
Льготные условия и скидки на получение кредита и господдержка при покупке жилья предоставляются:
- Военнослужащим;
- Многодетным и молодым семьям;
- Физическим лицам, владеющим ДС материнского капитала;
- Молодым педагогам и учёным.
Льготный займ подразумевает выполнение банком следующих условий:
- Отсутствие комиссий в процессе выплаты кредита;
- Уменьшение размера годовой ставки;
- Продление срока погашения кредитной задолженности;
- Возможность досрочной уплаты ипотечного долга.
Военнослужащим
Преимуществами военных, участников ипотечно – накопительной системы является возможность не оформлять страховку, и не предоставлять документы о платёжеспособности. От государства на л/с военнослужащего поступают индексируемые взносы, погашающие кредит.
Квартиры и дома молодой семье
Подать заявку на получения кредита для покупки жилья могут молодые люди до 35 лет (такой возраст должен иметь хотя бы один из супругов) или родитель – одиночка указанного возраста. Льготный молодёжный кредит дает возможность получить отсрочку по выплате задолженности при рождении малыша и до исполнения ему трёх лет.
Использование материнского капитала
ДС материнского капитала, который получают семьи с двумя и более детьми, может быть направлен на погашение первичного взноса и части займа на покупку жилья.
Согласно закону РФ продажа построенной с государственной поддержкой квартиры запрещена до момента окончательного погашения задолженности.
Продать построенную по льготному кредиту жилплощадь можно лишь в случае выплаты займа досрочно и только государству.
Потребительский займ
Такой вариант для покупки квартиры сгодится тем людям, у которых уже скоплена большая часть суммы на приобретение жилья. Банковские учреждения охотно выдают потребительский кредит как нецелевой, так и на определенные цели (улучшение жилищных условий) – остается выбрать самый выгодный. Большие суммы денег выдают при наличии залога в виде недвижимости.
Какие банки дают потребительский займ?
ВТБ 24 предлагает своим клиентам, выплачивающим действующую ипотеку, потребительский кредит «Ипотечный бонус», средства могут быть направлены на ремонт, реконструкцию или расширение помещения, покупку мебели или бытовой техники.
Фото с сайта vtb24.ru Требования к заёмщику и документации
Каждое финансовое учреждение диктует свои условия для сотрудничества с потенциальными клиентами, более детальное рассмотрение требований к заемщику и к документации следует узнавать непосредственно в интересующем банке.
Но основными положениями для всех финансовых учреждений являются:
- Заёмщиком может быть человек, возрастом от 21 до 55 (женщины), 60 (мужчины) лет, имеющий гражданство РФ и проживающий на территории России.
- Наличие трудового стажа и платёжеспособности, заверенные соответствующей документацией.
- Дополнительным плюсом станет хорошая КИ клиента.
Документация, требуемая для получения кредита на покупку жилья:
- Паспорт гражданина России;
- Заявка на получение кредита;
- Заполненная анкета, предоставленная банком;
- Документация, подтверждающая социальный статус (пенсионное удостоверение, военный билет);
- Ксерокопия трудовой книги;
Просматривая все варианты приобретения такого долгожданного собственного жилья отталкиваться целесообразно от своих финансовых возможностей настоящих и будущих, так как процесс выплаты кредита на покупку квартиры длительный. Какой банк предлагает более выгодные программы жилищного кредитования и что лучше выбрать — решать лично каждому, рационально взвесив все «за» и «против», благо выбирать, есть из чего.
В «Народном рейтинге» будущий заемщик найдет отзывы клиентов, которые уже взяли жилье под ипотеку в том или ином банке. Ознакомиться со списком застройщиков-партнеров и перечнем аккредитованных объектов недвижимости, а также с условиями предоставления можно, зайдя на официальный сайт кредитной организации. Здесь же размещена более подробная информация о том, как оформить документы, необходимые для подачи заявки на .
Получение жилищного кредита обычно занимает от одного до нескольких месяцев: после принятия кредитной организацией положительного решения по заявке на кредит на жилье заемщику дается определенное время на поиск объекта недвижимости. Новые ипотечные программы некоторых банков предполагают снижение ставок для заемщиков, которые быстро находят подходящий объект и выходят на сделку в течение месяца.
Ипотеку часто отождествляют с кредитом на покупку жилья, что не совсем корректно. Во-первых, ипотечные банки сегодня предоставляют ссуды не только на приобретение жилых объектов, но и на покупку коммерческой недвижимости, гаражей, машиномест и т. д. Во-вторых, ипотечный кредит подразумевает лишь предоставление заемных средств под залог недвижимости. Термин «ипотека» обозначает именно форму залога, при этом целью кредитования не обязательно является приобретение недвижимого имущества. Существуют так называемые нецелевые ипотечные кредиты, обеспечением по которым выступает имеющаяся в собственности заемщика недвижимость. Правда, проценты по ипотеке данного типа обычно существенно выше, чем по кредитам, целью которых является покупка недвижимости. Зачастую в качестве залога по жилищному кредиту выступает не приобретаемая квартира, а уже имеющаяся в собственности заемщика недвижимость. Такой способ обеспечения особенно распространен при покупке строящегося жилья, на которое еще не оформлено право собственности, либо если заемщик желает получить ипотечный кредит на долю квартиры или комнату. В случаях, когда стоимость закладываемой недвижимости заметно превышает цену приобретаемого жилья, клиент может взять ипотеку без первоначального взноса: банк полностью профинансирует покупку новой квартиры или дома. Самые выгодные условия, как правило, предлагаются в рамках совместных программ банков с застройщиками и девелоперами на покупку квартир с зарегистрированным правом собственности.
Не любой жилищный кредит является ипотекой: кредит на покупку жилья может выдаваться под иные виды обеспечения - не только под залог недвижимости, существуют даже необеспеченные жилищные кредиты.
Если вы решили купить в ипотеку квартиру, но пока не определились с банком и конкретной программой, мы рекомендуем вам воспользоваться нашим сервисом для подбора оптимального решения.
Для того чтобы подобрать тот продукт, который подойдет именно вам, необходимо внести основные его параметры в соответствующие поля формы. После получения результатов подбора, вы узнаете, где выгоднее взять кредит именно вам, по вашим конкретным запросам.
Как и где можно взять ипотеку на квартиру? Какие документы нужны для оформления ипотечного договора? Кто поможет в получении ипотеки с плохой кредитной историей?
Здравствуйте, дорогие читатели! На связи Денис Кудерин.
Продолжаем серию статей об ипотечном кредитовании. Тема этой публикации – как взять ипотеку. Статья будет интересна всем, кто желает получить ипотечный займ в самом ближайшем будущем или намеревается сделать это в отдаленной перспективе.
А теперь – обо всём подробно и по порядку!
1. Что нужно знать перед тем, как брать ипотеку
Для подавляющего большинства граждан РФ и стран СНГ ипотечное кредитование – единственный шанс приобрести жильё прямо сейчас, а не через годы накоплений и экономии.
Статистика свидетельствует, что около половины всех объектов недвижимости в России приобретается в кредит.
Суть ипотечных кредитов
Вкратце о том, что такое ипотека. В современном мире ипотекой называют вид кредита, при котором жильё покупается заемщиком в долг и остаётся под залогом у банка.
Клиент считается собственником квартиры или дома, но не имеет на эти объекты полных прав. Если до полной выплаты кредита заемщик по каким-либо причинам перестаёт платить по счетам, банк начинает применять штрафные санкции.
Кредитная компания вправе отсудить жильё в свою пользу, если получатель кредита нарушает условия ипотечного соглашения.
Помимо просрочек и задержек выплаты, есть и другие способы нарушения договора:
- передача квартиры третьим лицам;
- порча имущества, несоблюдение правил эксплуатации;
- самовольное изменение технических характеристик объекта;
- нарушение условий страхования.
Более подробно об ипотечных займах в обзорной статье нашего сайта « » и « ».
Прежде чем брать такой кредит, нужно определиться с целью, суммой и сроками. Займы на недвижимость под залог приобретаемого имущества дают почти все крупные банки России и соседних государств. Ипотечное кредитование – популярная практика во всём цивилизованном мире.
Минус в том, что в РФ – самые большие процентные ставки по ипотечным кредитам. На данный момент средняя ставка в банках составляет 12-13% годовых.
Поскольку ипотека выдаётся на длительные сроки (5-30 лет, а то и все 50), заёмщики должны быть готовы к тому, что в ближайшие десятилетия им придётся регулярно (ежемесячно) отчислять определенный процент своего дохода банковскому учреждению.
Важно психологически осознать неизбежность выплаты процентов и логически обосновать для себя необходимость такого шага. Хорошо, если решение взять займ принимается совместно всеми членами семьи, а семейный бюджет заранее просчитывается на долгие годы выплат.
Ещё один разумный и логичный шаг – сразу рассчитать для себя сумму переплаты по кредиту. Речь идёт о разнице между реальной стоимостью жилья, и цене, которую вам придётся заплатить за него в итоге.
При существующих процентных ставках в банковских учреждениях размер переплаты весьма значителен.
Пример
Семья берет кредит на 20 лет, приобретая квартиру за 3 000 000 руб. Процентная ставка равна 13%. Никаких льгот и государственных субсидий семья не использует (допустим, не имеет на них прав либо просто не в курсе, что таковые есть). Месячная сумма выплат составит порядка 35 000 руб. А итоговые выплаты приблизятся к 8 млн. руб.
Переплата составляет 5 млн. руб. Много это за 20 лет или мало – судить лично вам. Многих заемщиков такие суммы вводят в ступор. Но не забывайте об общей экономической ситуации в РФ и уровне инфляции.
Ставки банков можно назвать грабительскими, но финансовые учреждения тоже не хотят терять свои дивиденды. Для потенциального заёмщика главная задача – выяснить, соответствует ли уровень его дохода требованиям банка.
Сумма кредитных выплат не должна превышать 30-45% от общего дохода клиента и его созаемщиков. То есть для регулярных выплат в 35 тысяч доходы семьи должны приближаться к 100 000 руб. ежемесячно.
Условия выдачи ипотеки
С какого возраста можно брать ипотеку? Кто может претендовать на получение кредита? Кому положены государственные льготы по ипотечным займам?
Данные вопросы интересуют всех заёмщиков. Постараюсь ответить на них предельно подробно и обстоятельно.
Для начала – о возрасте. В большинстве банков ипотеку разрешается брать с 21 года. Что касается верхней возрастной границы, то она определяется каждым банком индивидуально. Рассчитывается она просто – нынешний возраст заемщика + срок кредита.
Обычно этот показатель равен пенсионному возрасту + 3-5 лет. Несомненный лидер по возрастному пределу – Сбербанк. В этом учреждении верхняя граница для заёмщиков равняется 75 годам.
Решающее значение при оформлении кредитных договоров имеет платежеспособность потенциального заемщика.
Обязательно учитываются:
- текущий уровень дохода клиента;
- стаж работы на нынешнем месте;
- профессия и занимаемая должность;
- уровень дохода созаемщиков.
От этих показателей зависит и максимальная сумма кредита, и сроки выплаты долга. Идеальные клиенты для банков – государственные служащие с фиксированным доходом. Негласное, но почти обязательное условие – наличие вузовского диплома.
А вот наличие собственного бизнеса, как ни странно, автоматически помещает вас в категорию высокорисковых клиентов. Впрочем, логика банковских менеджеров понятна – даже самый надёжный бизнес в современных экономических условиях может в любой момент стать убыточным.
2. Как взять ипотеку – порядок действий
Как и всякое важное мероприятие, оформление ипотечного кредита осуществляется поэтапно. Необходимо заранее знать, каков алгоритм действий и как наиболее эффективно сделать каждый шаг.
Эксперты советуют начинать с выбора жилья – определившись с объектом покупки, вы будете в курсе, какая сумма вам нужна и на какие сроки стоит рассчитывать.
У потенциального заемщика есть 2 способа получить ипотеку:
- Действовать самостоятельно.
- Привлечь профессиональных риэлторов или кредитных брокеров.
В данном разделе мы рассмотрим первый вариант; о втором способе поговорим чуть позже.
Шаг 1. Выбор жилья
Итак, какую недвижимость выбрать?
Сегодня в ипотеку можно приобрести практически любой жилой объект:
- квартиру в новостройке;
- квартиру на вторичном рынке;
- частный дом;
- коттедж или дачу.
Некоторые банки выдают средства на строительство жилья или оплачивают участие в долевом строительстве.
Для заёмщика главное – трезво соотнести собственные желания и возможности. В противном случае можно возненавидеть квартиру или дом своей мечты уже через пару лет после начала ипотечных выплат.
Мой знакомый риэлтор с многолетним стажем работы в агентстве поведал мне, что огромное значение при выборе объекта недвижимости играет целевая установка покупателя.
Одно дело, если человек с более-менее постоянным доходом приобретает жилье для себя, потому что желает «сменить обстановку» или купить более престижную по расположению и планировке квартиру.
Такие клиенты способны легко расстаться с новой квартирой, если суммы выплат в определенный момент покажутся им чрезмерными.
И совсем другая история, когда кредит берет семья, для которой ипотека – единственная возможность обзавестись собственной квартирой. Такой покупатель более надёжен и старается выплатить долг, даже не смотря на снижение доходов и прочие неблагоприятные факторы.
При выборе квартиры следует помнить, что банк предъявляет к объектам недвижимости определенные требования. В ипотеку не получится купить аварийное жильё, ветхий дом или квартиру, расположенную на территории другого государства.
Шаг 2. Выбор банка и ипотечной программы
Банк выбирают в зависимости от целей и возможностей заёмщика. Учтите, что если финансовая компания вам понравилась, это ещё не означает, что вы понравитесь ей.
Другими словами, вопрос кредитования требует взаимности. Успех возможен только при достижении понимания между получателем кредита и банком.
В наши дни сэкономить на процентах сложно, но можно попытаться подобрать для себя максимально комфортные и «человечные» условия выплат.
Если вы имеете права на льготы от государства, обязательно воспользуйтесь ими, даже если процесс оформления сильно затянется во времени.
Незначительное снижение процентной ставки для льготных категорий граждан приведет к экономии десятков, а то и сотен тысяч рублей за годы выплаты кредита.
Пункты, на которые нужно обращать внимание при выборе банков и ипотечных программ:
- Размер первого взноса.
- Максимальная сумма займа.
- Количество страховок при оформлении договора.
- Репутация и надежность организации.
- Отзывы реальных пользователей – получателей ипотеки.
- Условия досрочного погашения.
- Максимальное время просрочки, после которого банк вводит штрафы и санкции.
Если ваше доходы – не совсем официальные (вы получаете «черную» зарплату или работаете на себя), лучше выбирать кредитные компании, выдающие займы на более мягких и лояльных условиях, что называется – «без справок и поручителей».
Учтите, что проценты по таким ипотечным программам будут выше.
Шаг 3. Сбор документов и подача заявки
Грамотная работа с бумагами – половина успеха.
Список документов в большинстве банков стандартный:
- анкета (заявление о выдаче кредита);
- паспорт заемщика (плюс копии документов поручителей и созаемщиков);
- документ, подтверждающий уровень дохода за последние полгода (справка 2-НДФЛ);
- заверенная копия трудовой книжки;
- если заемщик – частный предприниматель, нужны лицензии на такую деятельность и свидетельство о регистрации предприятия;
- документы на приобретаемый объект недвижимости.
Если вы «льготник» – процедура усложняется. Нужны документы, подтверждающие льготы, и разрешение от государственных организаций на использование бюджетных средств.
Так обладателям материнского капитала нужно получить согласие на использование обеспеченных сертификатом средств в Пенсионном Фонде. Для получения военной ипотеки нужно разрешение от Росвоенипотеки – организации, представляющей Минобороны РФ.
Шаг 4. Оформление кредитного договора
Самый ответственный момент сделки. Перед подписанием ипотечного договора рекомендую прочитать его по пунктам от первой страницы до последней. Особе внимание уделяйте примечаниям и пунктам, напечатанным мелким шрифтом.
Лучше всего посмотреть договор дома, в спокойной обстановке или показать профессиональному юристу.
Договор даёт заемщику право передать продавцу (или застройщику) взятые в долг деньги и приобрести в собственность объект недвижимости. Помните, что собственность остается в залоге у банка на весь срок кредитования.
Продавать, дарить, менять залоговое имущество без разрешения банка получатель кредита не имеет права.
Шаг 5. Страхование сделки и оформление жилья в собственность
Согласно российскому закону «Об ипотеке», недвижимость, приобретаемая по кредиту, подлежит обязательному страхованию.
Банки редко ограничиваются только страхованием квартиры. Обычно они предлагают клиентам застраховать попутно свою жизнь, здоровье, платежеспособность, риск невозврата кредита.
Заёмщик имеет право отказаться от таких страховок (тем более все они – платные), но в ответ банк может повысить процентную ставку.
Последний этап сделки – оформление договора купли/продажи в Росреестре. Попутно с договорами ипотеки и продажи объекта, составляется ещё один документ – закладная. Данная бумага остаётся в банке и является подтверждением залога.
Обязательно посмотрите полезное видео об оформлении ипотеки:
Подавляющее количество получателей ипотечных кредитов – люди без юридического образования. Чтобы не ошибиться с выбором ипотечной программы, сохранить свои нервы и ресурсы времени, самые важные «кредитные» вопросы следует изучить заранее.
В этом вам обязательно помогут несколько ценных экспертных советов.
Совет 1. Берите кредит в той валюте, в которой зарабатываете
Золотое правило для любых займов, не только ипотечных. Если вы получаете зарплату в рублях, то кредит следует брать исключительно в рублях.
Логика правила предельно ясна – для обслуживания кредита в долларах США вам придётся покупать валюту из своих рублёвых активов. Если курс валют вдруг вырастет, автоматом вырастут и ваши платежи в рублях.
Пример
Кризис 14-15 годов подкосил многих валютных заёмщиков, которые брали ипотеку в долларах, привлеченные низкой процентной ставкой. После резкого скачка курса доллара такие клиенты стали выплачивать примерно в 2 раза больше, чем до кризиса – при этом их зарплаты остались на прежнем уровне.
Совет 2. Внимательно изучайте условия кредитования
Об этом уже говорилось выше, но не лишним будет повторить ещё раз: читайте договор внимательно и обращайте внимание на все условия сделки.
Особенно этого касается дополнительных расходов – на страховки, обслуживание и прочие пункты, которые многим заёмщикам не кажутся важными.
Например, некоторые банки вынуждают своих клиентов страховать жизнь только в определенных компаниях (партнерах кредитного учреждения).
В итоге кредитополучатель каждый год выплачивает от 0,5 до 2% (!) от суммы кредита только за страховку, что выливается за весь срок кредитования в колоссальные суммы.
Совет 3. Не переоценивайте свои силы (улучшайте условия жилья постепенно)
Общепринятое правило – ежемесячные выплаты не должны превышать 30-40% семейного дохода. 50% - критический порог, за которым обязательно следует ухудшение уровня жизни.
Однако в РФ правило «сорока процентов» практически не работает. Граждане, в том числе семейные, взваливают на свои плечи долговые нагрузки в 60-70%, надеясь на «авось» и ожидая прибавок к зарплате.
В такой ситуации сами мысли о полноценном отдыхе и развлечениях становятся неуместными, а любая критическая ситуация (кто-то из членов семьи, не дай бог, заболел или деньги понадобились на иные нужды) приводит к штрафам, санкциям, общению с коллекторами, ухудшению кредитной истории.
Вывод: никогда не переоценивайте собственные силы. Улучшайте условия жизни постепенно. Возьмите для начала небольшой (относительно, конечно) кредит на покупку двухкомнатной квартиры, пусть даже на вторичном рынке.
Возможно, когда этот долг будет выплачен, ситуация на финансовом рынке изменится, и процентные ставки станут ниже. Тогда и подумаете о новостройке с улучшенной планировкой и жилплощадью в 100 м 2 .
Совет 4. Создайте «финансовую подушку безопасности»
Всегда держите определенный запас платежей на своём депозитном счету. В идеале он должен равняться 3-6 ежемесячным выплатам по кредиту.
Накопив достаточный объём средств, не торопитесь вносить досрочные выплаты. Во-первых, вы потеряете банковские проценты, во-вторых, кредитные компании не приветствуют погашения вне графика и часто накладывают ограничения на такие инициативы.
Пусть эти деньги будут вашей страховкой на будущее.
Совет 5. Выбирайте правильное время для взятия кредита
Знакомый риэлтор, о котором я писал выше, говорит, что главное в операциях с недвижимостью – своевременность сделок.
Покупать квартиры нужно именно тогда, когда спрос на них падает до предела. При условии, конечно, что жильё нужно не прямо сейчас и можно подождать год-другой.
Золотое правило инвестирования – покупать, когда все продают и продавать, когда все заняты покупками. Не стоит брать кредиты и приобретать жильё в период максимального оживления на рынке недвижимости.
4. Как взять ипотеку с плохой кредитной историей – профессиональная помощь кредитных брокеров
Можно ли взять кредит с проблемной историей кредитов?
Многие в своё время, «погорели» с потребительскими займами, когда банки в период экономической стабильности занимали денег всем желающим направо и налево. В итоге в кредитные истории потенциальных заёмщиков были внесены соответствующие отметки.
Что делать в ситуации, когда банки не желают с вами сотрудничать по причине просрочек и нарушений в годы выплаты прошлых кредитов?
В первую очередь, не нужно паниковать. Если вам отказали в 2-3 банках, это не значит, что откажут и в остальных. В период клиентского «безрыбья» многие кредитные учреждения, особенно региональные, смягчают свои условия и могут закрыть глаза на некоторые проблемы с прошлыми платежами.
Другой вариант – обратиться к кредитным брокерам, у которых имеются свои подходы к банковским менеджерам. Компании и конкретные специалисты, которые помогают людям брать выгодные займы на недвижимость, есть в каждом городе.
Услуги ипотечных брокеров, разумеется, платные. Однако если такой сотрудник найдёт для вас выгодный кредитный вариант, вы сэкономите гораздо больше.
В Москве кредитными вопросами занимаются такие фирмы как «Кредитная лаборатория», «Бюро кредитных решений», «Фридом».
Для опытных брокеров и риэлторов проблемная кредитная история – не приговор, а повод проявить свои профессиональные навыки.
