Огромная доля жилья в России постоянно находится в движении – люди продают, покупают квартиры, некоторые меняются. Обмен квартирами широко практикуется в стране, схема обмена чётко отработана в регистрационных органах . При этом родственный обмен квартирами ничем не отличается от процедуры, происходящей между посторонними людьми, нужно собирать тот же пакет документов. Однако статус меняемых квартир может быть разным (муниципальные и частные), от этого и оформление обмена может отличаться .

Обмен собственными квартирами

Когда квартиры в собственности тех, кто решил меняться жильём, действовать нужно в соответствии с законом о регистрации прав №122 . В его 17-й статье чётко указано, что основанием для регистрации прав на жильё является договор.

В случае с обменом не нужно друг другу продавать квартиры, требуется всего лишь составить договор мены . Составляется он , а в его условия обязательно включается:

город и дата подписания договора;
фамилии, имена, отчества сторон («сторона1» и «сторона2»);
все данные с первой страницы паспорта обеих сторон;
описание обеих квартир (адрес, этажность, площадь, кадастровый номер – можно списать со свидетельства на собственность);
условие о доплате (если квартиры не равноценные);
обязательства о выписке из квартир всех зарегистрированных (с указанием срока).

Регистрируется договор в Росреестре или МФЦ. С собой нужно принести документы:

паспорта всех участников обмена;
нотариальные согласия супругов сторон;
разрешение опеки (если прописан ребёнок или недееспособный);
свидетельства на собственность.

Госпошлина за переход права – 2000 рублей . При этом оплатить её нужно, а квитанцию предъявляют по желанию. Хотя, для ускорения процесса регистрации, лучше предъявить её регистратору.

Важно:
у нотариуса договор заверять не нужно, только если вы сами того захотите!

Но всё не так безоблачно с обменом государственных квартир.

Обмен муниципального жилья

Если квартиры не приватизированы, процедура обмена происходит по правилам Жилищного кодекса . В его 72 статье говорится, что муниципальную квартиру можно поменять тоже на муниципальную, но при условиях:

все прописанные в квартире должны письменно подтвердить согласие на обмен (в том числе и те, кто временно отсутствует – военнослужащие или заключённые);
муниципалитет тоже должен письменно согласиться на обмен (сначала нужно подать заявление об обмене в комитет имущественных отношений районной администрации и получить постановление, разрешающее обмен);
если в квартире прописан ребёнок, подопечный или ограниченно дееспособный, потребуется письменное согласие опекунского совета .

Алгоритм обмена такой:

составляется договор обмена ( , в трёх экземплярах);
его нужно отнести в муниципалитет;
получить постановление об обмене.

Максимум через 10 рабочих дней постановление будет выдано на руки сторонам, а договоры социального найма переписаны на новых квартиросъёмщиков. В обмене могут отказать только по таким причинам (статья 73 ЖК) :

нанимателя выселяют судом (за долги или по другой причине);
в суде оспаривается право пользования квартирой;
квартира признана не пригодной для проживания;
дом признан аварийным;
дом решено капитально ремонтировать (при этом жилые помещения подвергнутся перепланировке);
если квартира коммунальная, а в неё вселяется хронический больной (с заболеванием, которое исключает проживание в одной квартире с другими людьми).

Список оснований для отказа закрыт, то есть, по другим причинам отказ неправомерен и его можно обжаловать в суде .

Важно:
квартиры могут обмениваться даже в том случае, если они находятся в разных регионах страны! При этом обращаться за постановлением об обмене нужно каждой стороне в свой муниципалитет.

Родственный обмен квартирами, документы

В комитет имущественных отношений (по каждой квартире) нужно будет предоставить:

копии паспортов всех прописанных;
договоры соцнайма (если они есть на руках);
выписка из лицевого счёта (о прописанных);
письменное согласие всех зарегистрированных в квартире;
разрешение опекунского совета (если прописан ребёнок или недееспособный).

Важно:
квитанции об оплате предоставлять не нужно, даже если есть долги . В России долг взыскивается в суде, где ответчик – виновный в образовании долга. То есть, долги прежних хозяев на новых не переходят и основанием к отказу в обмене не являются .

Обмен квартир с разными статусами

Нередко родственники владеют квартирами с разными статусами, например, собственной и муниципальной. Особенно это характерно для родственников разных возрастов. Рассмотрим тот случай, если решено менять собственную квартиру на муниципальную. В Жилищном кодексе разрешён обмен только муниципальных квартир, а в Гражданском – только частных . То есть, запрещено менять квартиры с разными статусами напрямую . Как же быть, если в этом есть необходимость?

Есть два варианта решения проблемы :

Перед обменом приватизировать муниципальную квартиру и обменять уже по алгоритму, описанному выше.
Один из проживающих (совершеннолетний) в частной квартире выписывается из частного жилья и прописывается в муниципальную квартиру, как член семьи (это разрешено, если позволяет жилплощадь. При этом нужно в муниципалитете изменить договор соцнайма – вписать в него нового жильца). После этого прежние жильцы муниципальной квартиры могут выехать на постоянное место жительства в частную квартиру (это уже основание выселения их из муниципального жилья). Владелец квартиры может подарить её новым жильцам. Теперь можно вселять в муниципальную квартиру членов семьи и вписывать их в договор соцнайма.

Важно:
если все новые жильцы муниципальной квартиры уже участвовали в приватизации, есть риск отказа в приватизации этой квартиры!

В такой ситуации родственный обмен квартирами – это бонус, ведь родственника всегда пропишут в государственной квартире, как члена семьи

Вариант родственного обмена квартирами может осуществляться как прямым обменом (с доплатой или без нее), так и с помощью заключения договоров купли-продажи. Пошаговое описание процедуры, особенности налогообложения при совершении сделки – все это можно найти в статье.

В законодательстве нет понятия родственный обмен как такового. Но есть понятие договора мены, который заключается между обеими сторонами сделки. Правоотношения в данном случае регулируются Гражданским кодексом.

С точки зрения этой статьи обмен представляет собой такую же операцию, как и купля-продажа, то есть в отношении него действуют те же правила, например:

Обмен должен быть равноценным, иначе одна сторона делает другой доплату.
Стоимость каждого объекта недвижимости должна быть согласованной.
Право собственности перейдет к новому гражданину только в результате регистрации договора мены, которое нужно сделать в органах Росреестра.

Понятие мены не следует путать с обменом. Эту операцию могут совершить наниматели муниципального жилья (квартир, которые были переданы государством на праве пользования). Право на обмен регулируется Жилищным кодексом.

Таким образом, мена приватизированных (частных) квартир между родственниками в юридическом смысле представляет собой такую же операцию обмена объектами недвижимости. Стороны сделки одновременно выступают в роли продавца и покупателя, поскольку передавая одну квартиру, собственник тут же принимает во владение другую. Однако поскольку квартирами владеют родственники, есть несколько отличий, которые прежде всего касаются налогообложения.

3 варианта мены: пошаговая инструкция

На практике возможны 3 варианта мены, в зависимости от правового статуса объекта недвижимости:

Мена частной квартиры на частную.
Обмен неприватизированными квартирами, в которых наниматели проживают на основании договора социального найма.
Мена частной квартиры на муниципальную – наиболее сложный случай, занимает большое количество времени.

Мена приватизированных квартир

Это наиболее простой случай – сторонам достаточно определить точную стоимость каждого объекта, сделать доплату (при необходимости), оформить все документы и .

Для начала нужно адекватно оценить стоимость каждого объекта. В большинстве случаев это делается самостоятельно исходя из рыночной цены аналогичных объектов в том же районе или доме. Затем нужно согласовать эту стоимость друг с другом и выбрать вариант обмена:

равноценный (с одинаковой ценой);
с доплатой.

В последнем случае нужно договориться, как именно осуществляется доплата – сразу наличными или в рассрочку за несколько месяцев/лет.

После определения стоимости нужно собрать весь пакет документов (перечень приведен для обоих объектов недвижимости):

паспорта каждого участника сделки;
договоры, на основании которых квартиры перешли в собственность сторон сделки (купли-продажи, дарения и т.п.);
свидетельство о собственности на квартиру (с июля 2016 года вместо него выдают );
, подтверждающая отсутствие задолженности по квартплате.

Все эти документы подаются в отделение Росреестра или любой – центра по оказанию госуслуг гражданам. Также вместе с этими документами нужно предоставить и подписанный договор мены. Законодательство не предъявляет конкретных требований к этому документу, но в нем обязательно должны быть отражены ФИО сторон, а также сам предмет – обмен квартирами (с указанием адресов) с доплатой или без нее. Также стороны фиксируют, что они действуют по доброй воле, а передаваемое ими имущество не находится в залоге (например, при действующей ипотеке) или под арестом, на него не претендуют третьи стороны и т.п.

Договор нужно составить в 3 одинаковых экземплярах – по 1 для каждой стороны сделки. Еще один оригинал остается на хранении в Росреестр. Типовой договор мены выглядит так.

Также стороны должны подписать акты приема-передачи обеих квартир. Именно эти документы подтверждают, что договор исполнен в полном объеме (ключи от имущества переданы, состояние объектов нормальное – т.е. соответствует тому, в котором оно находилось на момент подписания договора мены). Акт является неотъемлемым приложением к договору и составляется в 2 одинаковых экземплярах.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Договор мены необязательно регистрировать у нотариуса. Но стороны могут сделать это по своему желанию. Нотариус подтверждает, что каждый человек полностью отдает отчет в последствиях своих действий, находится в здравом уме и принимает решение добровольно.

Обмен муниципальных квартир

Обмен такими объектами возможен, но только при наличии письменного согласия каждого совершеннолетнего дееспособного гражданина, который проживает в этом же помещении. Если речь идет о недееспособных людях или детях, необходимо получить и согласие органов опеки. А для этого нужно доказать им, что законные интересы таких нанимателей будут учтены, т.е. например, ребенок не переедет в худшие условия (меньшая площадь проживания, маленький город с ограниченными возможностями самореализации и т.п.).

Если получено согласие всех нанимателей (а также органов опеки), необходимо собрать полный комплект документов и отправляться в местную Администрацию, с которой и был ранее подписан договор социального найма. Без ее согласия провести любую операцию с квартирой будет невозможно. Вместе с заявлением наниматели предоставляют такие документы:

паспорта каждого проживающего;
свидетельства о рождении (для детей);
документы на обе квартиры (договоры социального найма, ордера – при наличии, технические паспорта);
выписка из лицевого счета, в которое подтверждается отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

Спустя 30 календарных дней Администрация должна принять решение, согласна ли она на этот обмен или нет. В случае ее несогласия, а также если какой-либо из нанимателей отказывается принять участие в обмене остается только 1 законный вариант – обратиться в суд.

Мена приватизированной квартиры на муниципальную

Законодательство не предусматривает возможности прямого обмена частной квартиры на муниципальную, и наоборот. Поэтому придется действовать обходными путями, например:

Приватизировать муниципальную квартиру, после чего совершить типичную мену.
Проживающему в частной квартире сняться с регистрации, а затем прописаться в муниципальной (беспрепятственно таким правом могут воспользоваться супруги, родители и несовершеннолетние дети). Затем наниматель, проживающий в государственном жилье, выписывается и прописывается в частную квартиру. Полноценного обмена не получается, но в результате стороны действительно будут проживать в разных местах (и при этом иметь официальную регистрацию).

Налог при обмене квартиры

Законодательство рассматривает обмен квартирами как 2 операции купли-продажи, поэтому в договоре мены необходимо обязательно указывать стоимость как той, так и другой недвижимости.

При этом налог взимается с обоих собственников, поскольку в результате обмена они получают доход в виде объекта недвижимости.

Сумма налога – 13% от стоимости квартиры, которая превышает 1 миллион рублей.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Например, 1 объект оценен в 2 миллиона (эта же стоимость прописана в договоре мены). Тогда новый собственник должен оплатить 13% только с 1 миллиона рублей, т.е. 130 тысяч рублей. Второй объект оценен в 2,5 миллиона рублей. Тогда другой собственник, который получил этот объект, должен оплатить 13% от 1,5 миллионов рублей, т.е. 195 тысяч р.

Налог должен быть оплачен не позднее 15 июля, а сама декларация 3-НДФЛ подается в местное отделение ФНС не позднее 30 апреля. В обоих случаях речь идет о годе, следующим за годом операции обмена. Если владелец уклонится от оплаты, ему грозят административные штрафы (взыскивается полная сумма налога, неустойка за просрочку в размере 20%).

Обмен квартирами между родственниками

Договор мены квартир

Существует немало способов улучшить свои жилищные условия. Методом, который пользуется наибольшей популярностью, является сделка купли-продажи. Но не стоит забывать, что еще не так давно, до массовой приватизации недвижимости, едва ли не единственной возможностью получения желаемой жилплощади был обмен квартирами. Сейчас, во времена, когда все продается и покупается, этот вариант обмена уже не столь популярен, но все же иногда к нему еще норовят прибегнуть родственники, желающие поменяться своими метрами и оформить такое действие формально.

В нынешнем законодательстве отсутствует такое понятие, как родственный обмен приватизированных квартир, а соответственно, все возможные льготы так же канули в Лету.

Из чего следует, что договор мены, который заключается между родственниками, предполагает наличие таких же прав и обязанностей, как и в случае, если бы стороны по договору родственниками не являлись.

С точки зрения налогообложения, договор обмена приравнивается к договору купли-продажи, об этом нам говорит ст. 567 Гражданского кодекса РФ. Каждая из сторон такой сделки является продавцом той недвижимости, которую передает, и покупателем той, которую в результате получает.

Налог при обмене приватизированной недвижимости

Согласно ст. 217 Налогового кодекса РФ (п.17.1), сделка, связанная с обменом жилья, которое находится в собственности более 3 лет, не подлежит налогообложению . При этом не имеет значения, каким образом квартира перешла в собственность теперешнему владельцу. Если же она принадлежит собственнику менее 3 лет, то налог на доход, полученный от мены, составляет 13% от стоимости меняемой недвижимости. Но законодательством также предусмотрено следующее: если цена на квартиру, которая отчуждается, не превышает 1 000 000 руб., то такая сделка освобождается от налога. Таким образом, даже если вы владеете жильем менее 3 лет, но ее стоимость не более 1 000 000 руб., налог платить не нужно. Вместе с тем, обменивая недвижимость, стоимость которой, к примеру, 5 000 000 руб., размер налога рассчитывается так: 5 000 000 руб. минус 1 000 000 руб. (сумма, которая освобождается от налогообложения) = 4 000 000 руб. — это и есть та разница, из которой будет вычисляться 13 % налога.

Документы, необходимые для оформления сделки

Исходя из того факта, что юридически родственный обмен приравнивается к договору купли-продажи (а нередко и осуществляется посредством последнего), перечень необходимых документов требуется такой же, как и при продаже, а именно:

Правоустанавливающий документ — это тот документ, который подтверждает право собственности. Например, договоры купли-продажи, мены, дарения, документы, которые собственники получают, приватизируя квартиру, и т.д.
Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру в Росреестре.
Кадастровый паспорт на квартиру. Выдается в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Там же можно получить справку об оценочной стоимости жилья. Она необходима при нотариальном оформлении договора.
Документы, получаемые в Едином информационно-расчетном центре: выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета. Некоторые ЕИРЦ вместо них выдают «единый жилищный документ» (в маленьких городах вам надлежит обратиться в паспортный стол по месту нахождения имущества).
Паспорта участников сделки.
Справка о регистрации жильцов в квартире (так называемая форма 9).
Свидетельство о браке или расторжении брака.

Перед заключением каких-либо сделок, связанных с недвижимостью, необходимо получить согласие второго супруга, даже если на момент обмена брак уже расторгнут и с момента расторжения не прошло трех лет (в случае если квартира была приобретена во время брака). Оно имеет форму письменного заявления, которое необходимо не только при отчуждении, но и при приобретении недвижимости. Не нужно согласие супруга только при обмене квартиры, которая были приватизирована одним из супругов, получена в дар или по наследству. То же касается супругов, заключивших брачный контракт, если он предусматривает единоличную собственность на недвижимость, которая является предметом сделки.

По законам (ГК и ЖК РФ) при родственном обмене не существует никаких льгот. При этом договор мены считается аналогичным , причем обе стороны являются продавцами и покупателями. По закону можно производить обмен как приватизированных, так и неприватизированных квартир.

Во времена СССР обмен квартиры часто являлся единственным способом улучшения своих жилищных условий. В настоящее время улучшить место проживания гораздо проще – путем покупки новой квартиры.

Однако и сейчас обмен квартиры является довольно востребованным способом, особенно среди родственников. Такой обмен позволяет одним переселиться в более просторное помещение, а другим – избавиться от излишних .

Законодательство

Общие положения об обмене приведены в ст. 567 ГК РФ. В соответствии с ней при обмене каждая из сторон должна передать помещение (товар) в собственность другой стороне в обмен на другое помещение.

При этом обмен производится по правилам, которые верны для договора купли-продажи, а каждая из сторон является и продавцом и покупателем товара (жилого помещения).

Хотите безопасно оплатить покупку квартиру и не пострадать от мошенников? вам поможет!

Риски

При родственном обмене заметно снижаются, так как можно предполагать, что родственники вряд ли будут обманывать друг друга. Однако в жизни бывают разные родственники и различные ситуации, а потому надо знать слабые звенья сделки обмена.

Специалисты рынка считают, что при обмене риски гораздо больше, чем, например, при сделке купли-продажи. Это связано с тем, что обмен выполняется в несколько этапов.

При этом причиной потери времени и денег может служить как мошенничество, так и легкомысленный подход к подготовке и оформлению документов.

Для удачного обмена желательно выполнение следующих условий сделки:

добросовестность партнеров;
одновременность продажи и покупки квартир;
отсутствие квартир, купленных по ипотеке или с использованием
отсутствие ;
отсутствие недееспособных собственников, а также собственников-алкоголиков и наркоманов.

Выводы

Обмен квартир между родственниками производится по правилам, принятым для всех остальных граждан РФ.

Для договора обмена применяются правила договора купли-продажи. При этом каждая из сторон является продавцом и покупателем одновременно.
Можно обменивать как приватизированные, так и неприватизированные квартиры.
При наличии несовершеннолетних собственников квартиры для регистрации договора мены необходимо разрешения органа опеки.
Для уменьшения риска при обмене квартиры желательно, чтобы передача обеих квартир происходила одновременно, а квартира принадлежала одному владельцу, не являющемуся должником банка и не страдающему алкоголизмом и наркоманией.

Как произвести родственный обмен квартирами. Обмен квартиры между родственниками