Решение: Среднее значение мультипликатора:

МВД=(4+3,5+3,7)/3=3,73 года

Стоимость оцениваемого объекта по методу МВД будет:

V= 650 тыс. руб./год*3,73=2424,5 тыс. руб.

Метод прямой капитализации дохода (ПКД) заключается в использовании формулы: V =ЧОД/ R

Где V- стоимость недвижимости, ден. ед.

ЧОД – чистый операционный доход, ден.ед./год

R- общая ставка капитализации, 1/год.

Капитализация дохода - процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущей стоимости.

Схема применения ПКД:

1.Определить размер стабилизированного ЧОД за год ;

ЧОД определяется как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами: ЧОД=ДВД-ОР,

где ЧОД - чистый операционный доход, ден. ед.

ДВД – действительный валовой доход, ден. ед.

ОР - операционные расходы, ден. ед.

ДВД – это потенциальный валовой доход (ПВД), скорректированный на возможные потери и дополнительный доход.

Потенциальный валовой доход (ПВД ) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Операционные расходы , назначение которых заключается в поддержании объекта в работоспособном состоянии, не включает амортизацию. Предназначены для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода Они могут быть разделены на постоянные, переменные. Переменные операционные расходы – это периодические расходы, величина которых зависит от уровня использования мощностей объекта оценки, это расходы, связанные с процессом управления и сбытом продукции, оказания услуг (налог на имущество, страховые взносы, заработная плата и отчисления с фонда оплаты труда управленческого персонала).

2.Определить величину коэффициента капитализации r

Пример 2 . Расчет чистого дохода (в руб.) на основе составления отчета о доходах и расходах по сдаваемому в аренду офисному зданию.

Выручка от использования фонда (без налога на добавленную стоимость), в т.ч. выручка от основного здания (500 руб.*500 м)=250000 руб.

Выручка от дополнительных видов услуг (дополнительная выручка):

За пользование автостоянкой 3000;

От торговых точек 2000;

От использования средств связи 5000;

Общая выручка (потенциальная валовая выручка) 260000;

Потери от недоиспользования фондов и неплатежей (5%) 13000;

Действительная или эффективная) выручка 247000;

Расходы: а. Постоянные расходы:

Страхование имущества от пожара (1,67 % стоимости фондов) 25000;

Амортизационные начисления(2% стоимости фондов) 3000;

Итого постоянные расходы 55000

Б. Эксплуатационные расходы

Заработная плата управляющему

Методы определения коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

кумулятивный метод;

метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала;

метод связанных инвестиций - земли и здания;

метод прямой капитализации.

метод Эллвуда – модифицированный метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала;

метод « анализа сравниваемых продаж»;

метод коэффициента действительного валового дохода;

метод остатка;

метод коэффициента покрытия долга;

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Определение коэффициента капитализации кумулятивным методом.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода +

Премии за риск +

Вложения в недвижимость +

Премии за низкую ликвидность недвижимости +

Премии за инвестиционный менеджмент +.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные Расчет различных составляющих премии за риск:

надбавка за низкую ликвидность . При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

надбавка за риск вложения в недвижимость . В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

надбавка за инвестиционный менеджмент . Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Пример 3 . Офис оценен в 5 млн. руб. На момент оценки офиса доходность оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис по сравнению с инвестициями в правительственные облигации равен 5%. Затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала) составляет 2%. Т.к. продажа в случае необходимости займет определенное время, эксперт – оценщик принимает премию на недостаточную ликвидность в размере 2%. Время, которое пот требуется для возврата вложенного капитала, по расчетам типичного инвестора, составляет 20 лет. Определить коэффициент капитализации кумулятивным методом.

Решение: Безрисковая процентная ставка – 0,085;

Дополнительный риск -0,050;

Оплата управлениями инвестиций – 0,020;

Оплата за недостаточную ликвидность -0,020;

Ставка возврата капитала – 1/20-0,05;

Общий коэффициент капитализации: (0,085+0,050+0,020+0,020)+0,05=0,225.

Метод связанных инвестиций.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций.

Пример 4 . Доля кредитных ресурсов в инвестициях составляет 60%. Ипотечная постоянная 0,15. Срок погашения кредита 20 лет. Ставка капитализации собственного капитала 12%. Необходимо определить общую ставку капитализации методом связанных инвестиций - заемного и собственного капитала.

Решение: К общ. =(У кр *К кр)+(1-У кр)*К соб к

Где У кр *К кр -составляющие заемного капитала;

У кр - доля заемного капитала в инвестициях;

К кр -ставка капитализации собственного капитала;

К общ. =(У кр *К кр)+(1-У кр)*К соб к =(0,6*0,15)+(1-0,6)*0,12=0,138 или 13,8%

Пример 5

Доля земли в стоимости объекта 20%. Ставка капитализации на землю 10,2%. Ставка капитализации на здание 21,5%. Определите общий коэффициент капитализации методом связанных инвестиций – земли и здания.

Ршение: К общ. =С зем *К зем +С зд* К зд

Где С зем – стоимость земли в % от общей стоимости имущественного комплекса;

К зем - ставка капитализации для земли;

С зд - стоимость здания в % от общей стоимости имущественного комплекса;

К зд – ставка капитализации для здания;

К общ = 0,2*0,102+0,8*0,215=0,1924 или 19,24

Метод коэффициента действительного валового дохода .

Используется в том случае когда имеются только данные о действительном валовом доходе и операционных расходах.

Коэффициент действительного валового дохода – отношение цены продажи (Ц пр) к действительному валовому доходу (ДВД): К двд= Ц пр/ ДВД.

Коэффициент операционных расходов(К опр)– отношение операционных расходов к действительному валовому доходу: К опр =ОР\ДВД

Ставка капитализации рассчитывается по формуле: С=(1- К опр.)/ К двд

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:

Применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. По экономическому содержанию оценка недвижимости методом ДДП является чистым дисконтированным доходом (ЧДД) от генерируемых ею денежных доходов. Применяется метод ДДП, когда:

Предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Пример 6. Покупателю требуется оценить лесопильный цех, который он предполагает через 5 лет продать. Исходные данные для расчета, установленные оценщиком:

чистый операционный доход 1 – года: ЧОД 1 =50 тыс. руб.

Темп роста ЧОД:g=0,071/ год (7% в год)

Коэффициент рыночной капитализации: R 1 =0,19 1 / год

Предполагается продажа лесопильного цеха на 6-ом году (реверсия) за 584 тыс. руб. Таким образом, сегодняшняя рыночная стоимость лесопильного цеха равна 377 тыс. руб.

Таблица 2

Определение рыночной стоимости лесопильного цеха

Год владения	Прогнозируемы доход ЧОД i =ЧОД 1 *(1+0,07) i -1	Ставка дисконта	Дисконтированный доход ЧОД i d i
6 (реверсия)			V=ЧОД i *d i =377

В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем одного математического действия, при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год. На практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными и ставки капитализации их так же могут быть различные. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток, который представляет собой способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость. Эти выгоды состоят из двух частей:

1. Периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости и дополнительные чистые денежные потоки без амортизации и налога на доходы.

2. Денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения за вычетом издержек от оформления сделки.

Чистый операционный доход равен действительному валовому доходу за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью; Последовательность определения ЧОД:

Определяется потенциальный валовой доход от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

Определяется эффективный валовой доход, который равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов

Из прогнозируемого валового дохода вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.

«Ставка дисконта» - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. При этом следует иметь в виду такие моменты:

1. Точные значения ставки капитализации и дохода от объекта можно получить только после его продажи. Задача же оценщика состоит в том, чтобы прогнозировать эти данные

2. При проведении анализа могут быть использованы данные по сопоставимым продажам. Следует иметь ввиду, что эти данные отражают прошлые ожидания от владения недвижимостью, а не ожидаемые в прогнозный период.

3.При проведении анализа оценщик должен учитывать возможность вложения капитала в альтернативные инструменты финансового рынка и, следовательно, тенденции и динамику их развития в прогнозируемый период.

4. Ставка капитализации дохода учитывает ожидаемые риски вложения капитала в недвижимость. Различные денежные потоки от нее могут иметь различие риски и, следовательно, различные ставки капитализации.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Доходный подход к оценке недвижимости в настоящее время является самым популярным в практической деятельности, так как, во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу.

Доходный подход представляет собой два основных метода:

• метод прямой капитализации
• и метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации основан на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации:

V = ЧОД / R

где V - рыночная стоимость объекта недвижимости,

ЧОД - чистый операционный доход,

R - ставка (коэффициент) капитализации.

Чистый операционный доход - это доход, получаемый от коммерческого использования недвижимости, после вычета всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта. Определение ЧОДа проводится в три этапа.

Этап 1. Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД) , т.е. теоретически возможного дохода от оцениваемого объекта недвижимости. Основной вид дохода от объектов недвижимости - арендная плата, поэтому чаще всего ПВД определяется по формуле:

ПВД = C А * Sпол

где СА - ставка арендной платы,

Sпол - арендопригодная площадь.

Недаром ПВД называют потенциальным доходом, на практике при реализациинедвижимости владелец недвижимости практически никогда не получает подобный доход, т.к. вмешиваются незапланированные потери, недоимки и т.п.

Этап 2 . Именно поэтому на втором этапе рассчитывается действительный валовой доход (ДВД) , т.е. тот вид действительного дохода, который собирается в практической деятельности. Формула для вычисления ДВД выглядит следующим образом:

ДВД = ПВД - Потери + Дополнительные доходы

где потери - потери валового дохода, вызванные неполной загрузкой объекта недвижимости в течение всего года, неполным сбором арендных платежей, потерями из-за стихийных бедствий и т.п.,

дополнительные доходы - доходы, приносимые объектом недвижимости, но не связанные с основным способом эксплуатации. Например, доход от платной автомобильной парковки при торговом центре или плата за частный сервитут для владельца сельскохозяйственного земельного участка.

Этап 3 . На последнем этапе рассчитывается уже непосредственно чистый операционный доход путем вычитания из ДВД операционных расходов:

ЧОД = ДВД - ОР

где ОР - операционные расходы.

Операционными расходами называют текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, т.е. расходы на операционную деятельность, откуда и пошло их наименование. Они подразделяются на постоянные и переменные.

К постоянным операционным расходам относятся те виды расходов, которые не зависят от формы эксплуатации недвижимости или ее результатов. В большинстве случаев к постоянным расходам относят земельные платежи (земельный налог или арендную плату за земельный участок), налог на имущество (на здания и сооружения, находящиеся на участке), затраты на страхование, ежегодные амортизационные отчисления. Отметим, что налоговые отчисления, связанные с операционной деятельностью (налог на добавленную стоимость, налог на прибыль), не входят в состав операционных расходов при оценке недвижимости. Даже не имея точных сведений от заказчика о величине постоянных операционных расходов, точное вычисление их в процессе оценки не представляет сложности.

Переменные операционные расходы напрямую зависят от эксплуатации недвижимости. В них включают: платежи за электроэнергию, водоснабжение, тепловую энергию и прочие коммунальные услуги, затраты на охрану объекта, его уборку и т.п. Как правило, данные расчеты величины этих расходов проводятся на основании данных, предоставленных заказчиком.

После определения ЧОДа приступают к расчету ставки капитализации. Как ясно из приведенного выше примера, ставка капитализации должна отражать тот уровень доходности, который желателен для рационального покупателя. Существует несколько методов определения коэффициента капитализации, но для выполнения данной расчетно-графической работы будет применяться метод кумулятивного построения.

Данный метод заключается в увеличении безрисковой ставки на величину всех, присущих оцениваемому объекту рисков.

Для того, чтобы доходность актива можно было использовать в качестве безрисковой ставки необходимо, чтобы он отвечал следующим требованиям:

• минимальная вероятность потери средств;
• продолжительность периода обращения, близкая с предполагаемым сроком использования оцениваемого объекта.

Довольное долгое время не существовало единого мнения, какой же из этих инструментов наиболее подходит при оценке объектов недвижимости. Но в начале 2000-ных годов российские оценщики в основном пришли к пониманию того, что наилучшим инструментом в современных российских условиях являются государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего, еврооблигации, так называемые евробонды. Именно эти бумаги полностью удовлетворяют указанным условиям, т.к. эти бумаги обладают максимальным суверенным рейтингом и минимальным уровнем риска, так например, в связи с финансовым кризисом августа 1998 года, по данному виду ценных бумаг дефолт не объявлялся, и имеют множество траншей с самыми различными сроками погашения

Следовательно, коэффициент капитализации методом кумулятивного построения может быть рассчитан прибавлением к безрисковой ставке разнообразных видов риска.

Виды рисков , необходимые для учета в процессе оценки недвижимости, разделяют на следующие виды:

• инфляционный риск;
• предпринимательский риск;
• риск ликвидности;
• страновой риск.

Рассчитанная величина инфляционного риска должна отражать возможные потери собственника объекта недвижимости от инфляции, предполагаемой в период предполагаемого владения объекта. Величина данного риска принимается равной прогнозируемой Правительством РФ и Центральным Банком России величине инфляции в данном периоде.

Предпринимательский риск является составным, в данном показателе учитываются вероятности

• изменения общей экономической ситуации,
• изменения федерального законодательства,
• увеличения количества конкурирующих объектов,
• природных или антропогенных чрезвычайных ситуаций,
• неполучения арендных платежей,
• влияния криминогенных факторов,
• неэффективного управления объектом оценки,
• влияния финансовых проверок,
• неправильного оформления гражданско-правовых документов, связанных с объектом оценки.

Каждый из данных видов риска оценивается экспертным путем по шкале от 1 до 5 %, после чего вычисляется среднее значение, которое и используется в дальнейшем в качестве меры предпринимательского риска.

Величина риска ликвидности связана с тем, что даже самые лучшие объекты недвижимости по степени ликвидности проигрывают иным финансовым активам по причинам, во-первых, обязательности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, во-вторых, недвижимость не является предметом массового потребления. Проведение всех необходимых регистрационных мероприятий требует времени, что встает на пути быстрой конвертации объекта недвижимости в денежные средства.

Таким образом, риск ликвидности находится в прямо пропорциональной зависимости от срока экспозиции оцениваемого объекта и рассчитывается по формуле:

R л = Rf * (срок экспозиции / 12 месяцев)

где Rf - безрисковая ставка;

срок экспозиции - временной промежуток от момента выставления объекта на рынок до момента совершения сделки.

Страновой риск должен отражать вероятность потерь инвестора при вложении его средств в экономику конкретной страны. Данная информация при проведении оценки недвижимости берется из аналитических отчетов международных рейтинговых агентств, таких как Moody’s, Fitch и Standard&Poor’s, которые одновременно с присваиванием рейтинга суверенной экономике указывают и соответствующий этому рейтингу уровень риска. Необходимо также пояснить, что учет странового риска в коэффициенте капитализации производится только при оценке недвижимости для нерезидентов РФ.

Таким образом, после проведения описанных расчетов получается увеличенная на все указанные величины риска безрисковая ставка, которая составляет доход на вложенный капитал. Получаемую таким образом величину принято называть доходом на вложенный капитал (i) :

где Rf - безрисковая ставка,

Rinf - инфляционный риск,

Rrisk - предпринимательский риск,

Rл - риск ликвидности,

Rстр - страновой риск (при необходимости).

Но кроме дохода необходимо еще учесть темпы возвращения вложенного капитала и прогнозируемые изменения рынка недвижимости.

Величину прогнозируемого роста или снижения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, за предполагаемый период владения объектом определяется в процессе проведения анализа рынка на этапе сбора исходной информации.

Скорость возвращения вложенного в объект капитала, называемая нормой возврата капитала может быть рассчитана следующими способами:

1. методом Ринга,
2. методом Хоскольда,
3. методом Инвуда.

Метод Ринга используется в случае, если можно с высокой долей вероятности предположить, что возврат вложенного капитала будет осуществляться равными долями в течение всего срока владения объекта. Тогда норму возврата капитала можно рассчитать по формуле:

где n - предполагаемый срок владения объектом.

Если же существует вероятность, что вырученные от эксплуатации объекта недвижимости денежные средства будут реинвестироваться по ставке доходности, равной доходности основного вложения, то для расчета нормы возврата капитала используется метод Инвуда:

Q = i / ((1+ i )ⁿ)-1)

Как видно из формулы в данном методе используется функция фактор фонда возмещения.

В случаях, когда нет оснований полагать, что вырученные средства будут вложены под такую же ставку доходности, то используется метод Хоскольда, отличающийся от предыдущего тем, что вместо дохода на капитал в ней фигурирует безрисковая ставка:

Q = Rf / ((1+ Rf )ⁿ)-1)

Следовательно, на основании всего вышеизложенного можно записать итоговую формулу для вычисления коэффициента капитализации методом кумулятивного построения:

i = Rf + Rinf + Rrisk + R л ± α *Q

где α - величина прогнозируемого роста или падения рынка.

В случае ожидаемого роста берется знак «-», а в случае падения - «+»

Метод прямой капитализации имеет как свои достоинства, так и недостатки. К первым относится простота расчетов, получение большинства информации, необходимой для расчетов, непосредственно от заказчика.

Недостатки метода являются продолжением его достоинств. Простота расчетов, обусловленная тем, что в вычислении стоимости участвует чистый доход за один год, приводит к тому, что максимально достоверные результаты метод прямой капитализации дает в тех случаях, когда доходы от оцениваемого объекта стабильны и незначительно меняются по годам. Если же ситуация на рынке объектов оценки нестабильна, денежные потоки, приносимые объектом значительно меняются от года к году, то результаты оценки методом прямой капитализации могут не отражать истинного положения вещей. i - ставка дисконтирования;

n - предполагаемый срок владения объектом;

М - величина реверсии (перепродажи).

Алгоритм расчета чистого операционного дохода по j-тому году идентичен тому, что мы рассмотрели выше. Отличия между денежными потоками, отнесенными к различным временным период обуславливаются изменениями арендных платежей, составляющих операционных расходов и т.п.

Ставка дисконтирования должна обеспечивать корректный пересчет будущих денежных потоков в их текущую стоимость.

Наиболее часто применяемым методом ее расчета является метод кумулятивного построения. В это случае ставка дисконтирования будет соответствовать доходу на капитал, и рассчитываться по приводимой ранее формуле:

i = Rf + Rinf + Rrisk + R л + R стр

Величиной реверсии или стоимостью перепродажи называют прогнозируемую денежную сумму, за которую возможно будет продать оцениваемый объект по окончании периода владения. Данная величина рассчитывается методом прямой капитализации чистого операционного дохода за первый постпрогнозный год:

М = ЧОД n +1 / R

Метод дисконтированных денежных потоков, как уже указывалось выше, с одной стороны, наиболее адекватен в случаях нестабильных доходов от объекта, с другой, недостаток данного метода заключается в необходимости обоснованного прогноза на весь период владения объектом.

Таким образом, в данном разделе мы выяснили, что доходный подход основан на пересчете будущих доходов от оцениваемого объекта недвижимости за один временной период или за весь период владения объектом в его стоимость. Доходный подход включает в себя метод прямой капитализации и метод дисконтированных потоков, первый из которых имеет наилучшее применение в стабильных экономических условиях, при постоянных величинах дохода, второй - при заметных колебаниях рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Источник информации: лекционный материал из методического указания по выполнению расчетно-графической работы по дисциплине «Оценка земли и иной недвижимости» / доцент к.э.н. С.И. Комаров. - М.: ГУЗ, 2012. - 71 с. - глава "Доходный подход оценки недвижимости"

Определение потенциального валового дохода (ПВД)

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, дос...

Осуществление прогноза денежных потоков

Существует два источника дохода от владения имуществом:

• - арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;
• - часть дохода от эксплуатации собственности в производственной или иной коммерческой деятельности предприятия.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения валовой выручки от владения недвижимостью. В данном отчете для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости использовались данные по сдаче в аренду офисных помещений.

В соответствии с допущением принятым в настоящем отчёте в качестве денежного потока за первый и последующие прогнозные годы используется доходность, основанная на средневзвешенных рыночных данных по ставкам аренды на аналогичные объекты недвижимости.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков расчет показателей дохода имеет свои особенности и выполняется в определенной последовательности. Как правило, последовательность расчёта чистого операционного дохода имеет следующую классическую последовательность, основанную на отражении реального движения денежных средств:

Определение потенциального валового дохода (ПВД) - максимального дохода, который способен приносить объект недвижимости. Он отличается от годовой суммы аренды на величину налога на добавленную стоимость, если значение стоимости 1 кв. м аренды приводится с НДС.

Расчет ПВД производится по формуле (9)

(9) ПВД = А * S,

А - ставка арендной платы (годовая); S - площадь, сдаваемая в аренду.

Минус: потери доходов от недозагрузки (недоиспользования актива); Минус: потери от неплатежей;

Плюс: дополнительные доходы.

Определение действительного валового (эффективного) дохода - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта недвижимости, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Минус операционные расходы:

• - текущие операционные расходы - расходы, связанные с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости;
• - постоянные расходы - расходы, величина которых не зависит от уровня загрузки объекта (использования актива);
• - переменные расходы - расходы, изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта (они могут включать в себя расходы на управление, заработную плату обслуживающего персонала, расходы по вывозке мусора, коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, тепла, канализации и др.), прочие расходы);
• - расходы капитального характера - денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для "стабилизации" крупных единовременных затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном с ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания).

Определение чистого операционного дохода

Методика определения чистого операционного дохода заключается в прогнозировании величин доходных и расходных статей денежных потоков на будущие периоды. Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости осуществляется с помощью отчета о доходах и расходах.

В зависимости от объема учтенных потерь и расходов расчет чистого дохода от аренды в течение периода владения осуществляется в следующей последовательности:

• - потенциальный валовой доход;
• - действительный валовой доход;
• - действительная прибыль или прибыль до налогообложения;
• - чистая или нераспределенная прибыль;
• - чистый доход.

Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта недвижимости, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Действительная прибыль - действительный валовой доход за вычетом амортизационных отчислений и различных операционных расходов.

Операционные расходы - это текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на:

• - постоянные, величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями. Обычно в эту статью расходов включаются налоги на имущество, на землю, страхование недвижимости. Предполагается, что постоянные расходы полностью несет собственник объекта;
• - переменные - зависящие от степени загрузки здания и уровня предоставляемых услуг. Они включают в себя расходы на управление, заработную плату обслуживающего персонала, расходы по вывозке мусора, коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, тепла, канализации и др.), прочие расходы;
• - расходы на замещение - это расходы необходимые для поддержания объекта в нормальном состоянии для данного типа недвижимости.

Чистая или нераспределенная прибыль - действительная прибыль за вычетом налога на прибыль.

Чистый доход - чистая (нераспределенная) прибыль с учетом амортизационных отчислений.

Расчет ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования отражает складывающуюся на рынке норму отдачи на капиталовложения с учетом риска инвестирования.

Ставка дисконтирования (норма отдачи), с экономической точки зрения, учитывает минимальную норму прибыли предпринимателя при которой он готов инвестировать капитал в данный объект. Она определяется на основе трех компонентов: безрисковой ставки дохода, коэффициента бета и рыночной премии за риск

r = Yб + в (Yр - Yб) + Yнл,

Yб - "безрисковая" ставка.

В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям), ставка дохода по которым характеризуется отсутствием риска и высокой степенью ликвидности. Считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банкротства практическиисключается).Определение средней доходности по рынку ГКО-ОФЗ и безрисковой ставки.

Источник: "Бюллетень фондового рынка ЦБ РФ" http://www.cbr.ru/GCurve/Curve.asp

Таким образом, учитывая длительность прогнозного периода, оценщик определил безрисковую ставку на уровне доходности которая по состоянию на дату оценки составила 11,92%;

в- мера систематического риска, характеризующая амплитуду отклонения общего дохода от объекта по сравнению с изменениями на рынке в целом, коэффициент в определяется по таблице взвешенных рисков.

Таблица 2.8

Факторы риска вложения инвестиций	Уровень фактора риска
Риски, связанные с политическими решениями
Риски, связанные с региональными особенностями
Риски, связанные с влиянием окружающей среды
Риски, связанные с маркетингом
Риски, связанные с инвестициями в определенный тип объектов
Риски, связанные со временем реализации объекта
Риски, связанные с недозагрузкой
Риски связанные с возможной конкуренцией
Риски, связанные с финансированием
Риски, связанные с управленческим учетом
Итого по фактору
Сумма взвешенных итогов
Количество рисков
Средневзвешенное значение коэффициента b

Yр - среднерыночная ставка дохода - установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в недвижимость (проект строительства).

В данном случае минимальная среднерыночная ставка дохода может рассматриваться как сумма минимальной ставки дохода, получаемой за управление заёмными денежными средствами (ставка рефинансирования ЦБ РФ 8,25 % источник http://www.cbr.ru/statistics/credit_statistics/print.asp?file=refinancing_rates.htm) Соответственно Yр = 8,25%;

(Yр - Yб) - рыночная премия за риск (превышение над безрисковой ставкой дохода), которую инвестор получает в качестве компенсации за дополнительный риск, связанный с капиталовложениями в данный объект.

Yнл - надбавка за степень ликвидности объекта рассчитанная по формуле (10):

(10) Yнл= Yб *Tэксп/12

Tэксп - срок рыночной экспозиции объекта оценки в месяцах

12 - количество месяцев в году.

На основании анализа текущей рыночной информации и определения выше приведенных компонентов ставка прибыли предпринимателя на дату оценки составляет

Таблица 2.10

Расчёт общего коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости объекта (актива)

Ставка дисконтирования отражает норму доходности для инвестора от владения объектом недвижимости. Однако со временем объект теряет свою стоимость (физически разрушается). При возможной продаже инвестор должен вернуть сумму вложенных инвестиций в полном объеме, поэтому необходимо создание фонда для покрытия потери стоимости объекта недвижимости. Это учитывается ставкой капитализации, которая представляет собой фактор фонда накопления при заданной процентной ставке и периоде времени.

Прогнозный период принят оценщиком 3 года. Срок экономической жизни оцениваемого объекта недвижимости составляет 83 лет. Таким образом, за 3 года стоимость объекта снизится на 3,0% (-0,030 - величина отрицательная, т.к. данный показатель отражает не долгосрочные темпы роста, а долгосрочные темпы снижения стоимости объекта оценки). Долгосрочные темпы роста стоимости недвижимости с учётом инфляционной составляющей в постпрогнозном периоде могут быть приняты в среднем на уровне 12%.

Расчет ставки капитализации выполняется по формуле (11):

(11) Ro = r - Д* SFF(n; r),

Ro - общая ставка капитализации;

Д- изменение стоимости объекта; n - срок владения объектом;

r - ставка дисконтирования;

SFF - фактор фонда возмещения при заданном периоде и процентной ставке.

SFF = i/((1+i)t-1)

Таким образом, компенсирующая поправка равна

Д* SFF(n; r)

Член уравнения, корректирующий или компенсирующий изменение стоимости, или норма возврата (при потере стоимости).

Расчет ставки капитализации приведен в нижеследующей таблице.

Таблица 2.12

	Наименование показателя	Размерность	Показатель
	Величина прогнозного периода
	Снижение стоимости актива в течение прогнозного периода
	Среднерыночные темпы роста (снижения) стоимости недвижимого имущества в прогнозном периоде
	Значение изменения стоимости недвижимого имущества
	Норма отдачи, учитывающая доход на всю сумму инвестиций (Ставка дисконтирования)
	Значение рекапитализационной составляющей
	Итоговое значение рекапитализационной составляющей
	Ставка капитализации

Расчет стоимости объекта методом дисконтирования денежных потоков, с учетом действующего договора аренды, в первый прогнозный период и эксплуатации объекта оценки собственником, по прямому назначению, во второй и третий прогнозные периоды представлен в нижеследующей таблице.

Таблица 2.13

	Параметр		Значение	Примечания
	Потенциальный валовый доход (ПВД) без НДС			Расчётное значение
	Темпы роста арендной платы в год в прогнозном периоде			В связи с отсутствием достоверного прогноза принято среднегодовое значения ставки рефинансирования
	Процент экономического недоиспользования объекта в первый год прогнозного периода			Справочник оценщика недвижимости "Характеристика рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты", Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., Нижний Новгород, 2012 г., стр. 86
	Процент экономического недоиспользования объекта в последующие годы прогнозного периода			Прогнозная величина
	Инвестиционные затраты на ремонт объекта (отчисления)			Расчётное значение (доходный подход настоящего отчёта). Норма возврата первоначального капитала.
	Амортизационные отчисления
	Параметр		Значение	Примечания
(от стоимости замещения имущества)
	Коммунальные платежи за первый год в прогнозном периоде			Оплачивает арендатор
	Затраты на персонал, обслуживающий арендаторов			Нет достоверного прогноза
	Налог на земельный участок			расчетное значение
	Балансовая стоимость объекта оценки			Справка заказчика
	Остаточная балансовая стоимость объекта оценки			Справка заказчика
	Налог на имущество (от остаточной балансовой стоимости)			Ставка налога
	Налог на прибыль			Федеральный закон №95 - ФЗ от 29.07.04, п. 1, ст. 284, ч.2 НК РФ от 05.08.00 № 117 ФЗ
	Величина прогнозного периода			Прогнозная величина
	Темпы роста коммунальных платежей в течение прогнозного периода			http://25signals.ru/reference/statistika-urovnya- inflyacii/
	Темпы роста прочих статей операционных расходов в течение прогнозного периода			Нет достоверного прогноза
	Долгосрочные темпы роста чистого операционного дохода в постпрогнозный период			Прогнозная величина
	Ставка дисконтирования			Расчётное значение
	Ставка капитализации		Расчётное значение

Расчет стоимости объекта оценки приведен в нижеследующей таблице 7.1.

Таблица 2.14

Расчет стоимости объекта оценки

	Наименование статей				Постпрогнозный период
прогнозный год	прогнозный год	прогнозный год
	Потенциальный валовой доход от сдачи в аренду объекта (ПВД)
	Поправка на экономическое недоиспользование объекта
	Действительный валовой доход от сдачи в аренду объекта (ДВД)
	Инвестиционные затраты на ремонт объекта
	Амортизационные отчисления (от остаточной балансовой стоимости или стоимости замещения имущества)
	Коммунальные платежи за объект
	Затраты на содержание персонала
	Плата за землю (налог)
	Налог на имущество
	Чистый операционный доход (ЧОД), руб.
	Ставка капитализации
	Стоимость объекта в постпрогнозный период (цена перепродажи)
	Ставка дисконтирования
	Фактор текущей стоимости (в предположении образования денежного потока в середине года для прогнозного периода и в начале года -для постпрогнозного)
	Текущая стоимость денежного потока
	Стоимость объекта оценки по доходности с учетом НДС, руб.

Обобщение результатов определения рыночной стоимости объекта оценки

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработки единой стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта оценки определяется по следующим критериям:

• ? возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца;
• ? тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ;
• ? способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания;
• ? способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие, как месторасположение, размер, потенциальная доходность.

Поскольку для определения рыночной стоимости объекта оценки можно использовать несколько подходов оценки, оценщик применил наиболее пригодные для данного конкретного случая с учётом максимального приближения к реальным условиям.

Рыночная стоимость объекта оценки предполагает достаточное наличие товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены объекта оценки.

После проведения причинно-следственного анализа результатов расчётов рыночной стоимости были сделаны следующие выводы.

Доходный подход - метод дисконтирования денежных потоков представляется в данном случае недостаточно отражающим рыночную ситуацию. Поэтому в настоящем Отчете доходному подходу мы присваиваем вес, равный 0,2

Сравнительный подход наиболее отражает ценовую ситуацию и конъюнктуру рынка - вес 0,8.

Затратный подход в данном случае представляется недостаточно надежным, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода.

Обобщение (согласование) результатов рыночной стоимости объекта оценки приведено в нижеследующей таблице 7.2.

Таблица 2.15

Результатов рыночной стоимости объекта оценки

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС.

Для оценки полных прав собственности и прав арендатора
в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).

Использование ЧОД позволяет не учитывать различия между разными объектами собственности в структуре капитала и выплате налогов, что делает оценку стоимости различных объектов недвижимости более сопоставимой.

Традиционно сложилось так, что при оценке недвижимости основным источником дохода считается аренда оцениваемого объекта. Аренда объекта, как правило, проявляется в двух основных формах :

Аренда объекта в целом (здание, земельный участок);

Аренда части объекта (комнаты, квартиры, офиса в бизнес-центре, номера в гостинице, парковочного места, гаража в кооперативе, палаты или койко-места в коммерческой больнице, кресла в кинотеатре и т. п.).

Однако, как показывает практика, эти две классические формы не исчерпывают всего многообразия источников дохода. Большое распространение в последнее время получил способ оценки объекта, при котором источником дохода является доход от продажи объекта по частям в течение определенного промежутка времени (аналог классического метода освоения земельного участка). Такой способ часто применяется для оценки стоимости участка земли, на котором возводится здание (под жилые или нежилые цели) с последующей продажей отдельных его частей более чем одному покупателю. Могут быть и другие источники доходов. Главное, чтобы источник дохода был непосредственно
и неразрывно связан с оцениваемым активом, т. е. доход должен быть функцией только оцениваемого актива. Если товар или какая-либо услуга не связаны с оцениваемым объектом недвижимости (например, бензин на автозаправке), они не могут рассматриваться как источник дохода при оценке недвижимости. В этом случае необходимо говорить об оценке бизнеса, включающей
в себя, помимо стоимости недвижимости, и стоимость движимого имущества и нематериальных активов. Доход, генерируемый бизнесом, размещенным на объекте недвижимости, включает
в себя доход, генерируемый собственно объектом недвижимости и активами, присущими бизнесу. Тем не менее теория оценки не исключает возможности оценки недвижимости с точки зрения бизнеса. Наиболее типичный пример - оценка гостиничного комплекса. Но в этом случае необходимо корректно выделить в общем доходе от бизнеса доход, приходящийся на недвижимость,
и использовать его для оценки последней.

Чистый операционный доход в самом общем случае можно определить как разность действительного валового дохода и операционных расходов за год.

ЧОД = ДВД - ОР, (5.2)

где ДВД - действительный валовой доход, ден. ед.; ОР - операционные расходы, ден. ед.

Операционные расходы - расходы, связанные с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и получения необходимого уровня действительного валового дохода. (Постоянные расходы - расходы, величина которых не зависит от уровня загрузки объекта (использования актива). Переменные расходы - расходы, изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта.)

Действительный валовой доход - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей
и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы, (5.3)

где ПВД - потенциальный валовой доход, ден. ед.

Потери, как правило, выражают в процентах по отношению
к потенциальному валовому доходу. За основу потерь берется рыночный показатель. Потери вызваны недоиспользованием объекта недвижимости, потерями при сборе платежей и т. д.

Прочие доходы можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания арендаторов, которые не включаются в арендную плату (доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т. д.).

Потенциальный валовой доход- доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

ПВД = S С а, (5.4)

где ПВД - потенциальный валовой доход, ден. ед.; S - площадь, сдаваемая в аренду, м 2 ; С а - арендная ставка за 1 м 2 , ден. ед./м 2 .

ПВД рассчитывается на основе анализа рыночных данных по доходам объектов, аналогичных оцениваемому, но обязательно
с учетом анализа договоров, уже заключенных по оцениваемому объекту. При этом учет существующих договоров аренды при оценке объекта обязателен, если в соответствии с принципом вклада затраты на расторжение невыгодного договора меньше экономической выгоды, которая появится после этого расторжения. Экономическая выгода, очевидно, может быть рассчитана как текущая стоимость разности рыночной и контрактной арендной ставок после расторжения договора, умноженная на площадь помещений.

Если расторжение договоров является экономически нецелесообразным, то потенциальный доход в отношении свободных площадей рассчитывается по рыночным арендным ставкам, а по площадям, на которые заключены договоры аренды, в течение срока действия договора, - по договорным (контрактным) ставкам. Если прогнозный период больше срока аренды, то по окончании договора аренды прогноз доходов с этой площади должен выполняться на основе рыночных арендных ставок .

Сложность учета существующих договоров аренды состоит в том, что рассчитанный чистый операционный доход должен быть конвертирован в стоимость оцениваемого объекта с использованием норм капитализации или дисконтирования, полученных на основе анализа рыночных данных по объектам, сопоставимым с оцениваемым не только по местоположению и физическим характеристикам, но и по экономическим показателям: по уровню
и доле контрактной аренды в ПВД.

Такой анализ при дефиците рыночной информации может вызвать существенные трудности. Иногда прибегают к такой процедуре оценки, когда расчет ЧОД выполняют на основе рыночной аренды, конвертируют его в стоимость, а из итогового результата вычитают текущую стоимость разности рыночной
и контрактной аренды, рассчитанную с использованием рыночной нормы дисконтирования. Надежность того или иного подхода определяется наличием и полнотой рыночной информации об объектах, используемых в качестве аналогов.

При оценке ПВД достаточно важной является структура арендного платежа, который зависит от типа аренды. В общем случае различают три типа аренды: валовую аренду, чистую аренду и абсолютно чистую аренду. При валовой аренде предполагается, что все операционные расходы лежат на собственнике объекта. При чистой аренде все операционные расходы, за исключением расходов, связанных с налоговыми платежами, страховкой, управлением и внешним ремонтом объекта, лежат на арендаторе. А при абсолютно чистой аренде арендатор платит за все, за исключением расходов, связанных с управлением объектом недвижимости .

При прогнозе любых составляющих чистого операционного дохода и возможных тенденций его изменения оценщик обязан придерживаться в своих предположениях логики, которая соответствовала бы мышлению типичного инвестора на рынке оцениваемого объекта.

Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения. Оценка недвижимости методами доходного подхода основана на прогнозировании будущих доходов, генерируемых объектов, и анализе связанных с ним рисков, которые могут спровоцировать несовпадение фактических доход с величиной, рассчитанной на дату оценки.

Для обоснованного применения доходного подхода необходимо наличие следующих условий:

Оцениваемый объект приносит достаточно большую положительную следующих условий;

Величину будущих доходов можно достоверно рассчитать;

Риски, присущие оцениваемой недвижимости, можно надежно оценить.

Оценка недвижимости с позиции ее способности приносить доход владельцу как основной инвестиционной мотивации имеет определенные преимущества и недостатки. Положительным моментом данного подхода является ориентации на будущие выгоды, что, несомненно, является приоритетным для инвестора, далее расчет ставки доходности основан на оценке риска оцениваемой недвижимости, требующей ее позиционирования на инвестиционном рынке. Негативной стороной доходного подхода является сложность составления прогноза доходов и расходов, связанных с оцениваемым объектом, низкая достоверность.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Коэффициент капитализации - это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Существует два основных направления капитализации:

прямая капитализация;

капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

Для оценки полных прав собственности и прав арендатора в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).

Оценщик недвижимого имущества работает со следующими уровнями дохода:

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Действительный валовой доход (ДВД)

Чистый операционный доход (ЧОД)

Капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД=S*СМ, где (3.2)

Площадь, сдаваемая в аренду, м2;

См - арендная ставка за 1 м2.

Действительный валовой доход (ДВД)

Это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы (3.3)

Чистый операционный доход (ЧОД)

Действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД - ОР. (3.4)

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Таблица 8 - Расчет ставки капитализации для улучшения

Полезно знать >>>

Организация производства условного нефтехимического предприятия
Курсовая работ решает задачу закрепления, углубления и практического применения знаний, полученных при изучении курса «Экономика и управление производством». Курсовая работа включает задания по вариантам на технико-экономические расчеты важнейших показателей плана нефтехимического предприятия, состоящего из шести производств: пиролиз, этанол, фенол-ацетон, альфа-мет...