Можно сначала сделать перепланировку, а потом задуматься – а нужно было ли её согласовывать с уполномоченными органами? Как узаконить сделанные изменения?
Иногда приходится делать это в судебном порядке, потому что никакие инстанции согласия на такие работы не дают!
Понятие
Это понятие включает в себя 2 подпонятия – «переустройство» и «перепланировку».
Перепланировка является действием по переустройству помещения, которые требуют специального согласования с уполномоченными органами.
К таким действиям можно отнести:
- изменение конфигурации квартиры;
Например, снос стен для увеличения площади одной комнаты за счёт «стационарной» кладовки.
- задел новых проёмов для дверей и окон;
- другие действия собственника, которые требуют внесения изменений в техническую документацию помещения.
В случае, если перепланировка уже сделана, то её нужно будет узаконить «задним» числом. Это можно сделать, обратившись в уполномоченные инстанции.
Когда ремонт не затронул несущих конструкций и не угрожает целостности постройки, то согласование пройдёт без проблем.
Если же ни одна инстанция не согласиться дать разрешение на проведение работ, то можно попробовать узаконить перепланировку через суд.
Переустройство – это также действия собственника, но их последствия не нужно отражать в техническом паспорте.
К таковым можно отнести:
- перенос сантехнического, электрического или иного оборудования;
- замена или перенос инженерных сетей;
- другие действия собственника, которые не требуют дополнительного согласования с уполномоченными органами, и которые не отражаются в технической документации на помещение.
Чем регулируется
Переустройству и перепланировке жилых помещений посвящена В статьях этой главы даётся определение этих 2-ух понятий , раскрываются их виды и типы, а также описываются последствия проведения ремонтных работ без согласования с уполномоченными органами.
Ответственность за проведение несогласованной и неутверждённой перепланировки указана в . Санкцией по этой статье является штраф.
Какие виды перепланировок нуждаются в узаконивании
Не каждый вид ремонтных работ по перепланировке помещения необходимо согласовывать с уполномоченными инстанциями.
Не нужно согласовывать работы, исчерпывающий список которых представлен в .
Но в обязательном нужно согласовывать:
- демонтаж встроенного шкафа;
Но этот шкаф должен быть указан в технической документации на помещение.
- сделаны работы по переносу перегородок, которые не являются несущими стенами;
- изменена площадь жилого помещения за счёт вспомогательного помещения;
Например , увеличена площадь холла за счёт демонтажа кладовки.
- демонтаж балконной двери, если за счёт этих действий увеличена площадь вспомогательного помещения.
Чтобы не попасть «впросак», необходимо обратиться в отдел архитектуры администрации муниципального образования, к сотруднику, который может проконсультировать относительно сделанных работ.
Видео: сущность процесса
Пошаговый план обращения в суд
Если всё же нужно узаконить перепланировку через суд, то нужно соблюдать алгоритм действий:
- нужно собрать все документы, имеющиеся на помещение;
Достаточно будет свидетельства о собственности или договора соцнайма. Эти документы подтверждают, что заявитель имеет право пользоваться данным помещением.
- обратиться в БТИ и вызвать специалиста. Он зафиксирует факт сделанных работ;
- после этого специалист из БТИ изготовит новый технический паспорт на помещение;
- согласование сделанных работ с СЭС и МЧС;
- получить разрешение на проведение работ у архитекторов;
- подать иск в суд о согласовании перепланировки.
По такой инструкции проводится согласование любого помещения. В том числе и частного дома, через суд.
Документы права собственности
Заявитель на согласование сделанной перепланировки должен подтвердить, что он имеет право пользоваться данным помещением на законном основании.
Таким документом является свидетельство о праве собственности или же договора соцнайма.
Сейчас свидетельство о праве собственности заменяется на выписку ЕГРП, то есть выписку, которая подтверждает право владения.
У этого документа ограниченный срок действия – 30 дней.
Поэтому получать его нужно непосредственно перед подачей документов в суд.
Обращение в БТИ
Нужно вызвать техника из БТИ, чтобы он зафиксировала сделанные работы. Он придёт со старым техническим паспортом, который считается действительным, пока в него не внесут изменения.
В этом паспорте он сделает пометки в виде красных линий, отметив сделанные в помещении изменения. На основании этих линий он будет делать новый технический паспорт.
Срок изготовления нового техплана – примерно 2 недели, в зависимости от того количества изменений, которые необходимо отразить. Услуга эта не бесплатная. Стоимость можно узнать в местном отделении БТИ.
Изготовление нового техпаспорта
Специалист из БТИ, осмотрев сделанные изменения в помещении, наносит на «старый» технический паспорт красным цветом линии, обозначающие изменения тех или иных конструкций.
Пока владелец помещения занимается согласованием перепланировки с другими инстанциями, в БТИ делают новый технический паспорт. Регламентный срок изготовления документа – 10 дней.
Новый документ будет изготовлен в том случае, если перепланировка была сделана без нарушения санитарных, технический и гигиенических норм.
Получение справки из МЧС и СЭС
Владелец помещения должен доказать, что проделанные ремонтные работы соответствуют санитарным и гигиеническим нормам, и не нарушают пожарной безопасности. Для этого необходимо посетить местное отделение СЭС и МЧС. Для того чтобы убедиться в безопасности ремонта, сотрудники этих организаций посетят помещение.
На основании сделанного осмотра они составят акт, в котором будет отражено их решение. Пример документа
- Если оно положительное, то можно двигаться далее для оформления перепланировки. Если же оно отрицательное, то нужно, либо устранить недостатки, либо оспаривать такое решение в суде.
- Если выносится отрицательное решение, то оно должно быть оформлено в письменном виде, и содержать в себе ссылки на нормы законодательства.
Получение заключения от архитекторов
Это самый длительный этап в согласовании сделанной перепланировки. Такие функции, как правило, возложены на муниципальные Управления по архитектуре и градостроительству.
Заключение архитекторов подтверждает тот факт, что перепланировка не коснулась несущих конструкций, и соответствует всем градостроительным нормам.
Образец заявление в суд о перепланировке квартиры
Как только все вышеизложенные этапы будут пройдены, и документы будут на руках у владельца помещения, можно подавать в суд исковое заявление.
В нём указывается следующая информация:
1. Об истце. Подаётся заявление от заинтересованного лица, не обязательно собственника.
Например , перепланировка ущемляет права соседа.
2. Об ответчике.
3. О третьих лицах, которые могут участвовать в процессе.
4. Сведения о помещении:
- адрес, по которому находится;
- вид помещения – жилое или нежилое;
- реквизиты документа, который подтверждает право собственности;
- период, когда была произведена перепланировка;
- если работы выполняла нанятая бригада, то нужно указать сведения о ней, а также контактную информацию;
- если же собственник производил работы самостоятельно, то необходимо указать какими навыками он обладает;
- если работы производила специализированная организация, то нужно указать сведения о ней.
5. Причины, по которым собственник не смог получить разрешение на проведение работ от специалистов жилищного отдела.
6. Реквизиты заключения СЭС о том, что сделанная перепланировка не противоречит требованиям.
7. Реквизиты заключения МЧС о том, что сделанная перепланировка не нарушает требований пожарной безопасности.
8. Для уверенности в положительном исходе процесса, владелец помещения может пригласить независимого эксперта для того, чтобы он вынес своё заключение, в котором будет указано, что данное помещение может быть сохранено в переделанном виде, и что это не угрожает жизни и здоровью граждан.
9. Просьба истца сохранить переустроенное помещение в таком состоянии. Здесь же нужно указать, что именно изменилось после проведения перепланировки.
10. Список документов, которые истец прикладывает к иску для подтверждения изложенных сведений.
11. Дата составления документа и подпись истца.
Судебное разбирательство
К иску необходимо приложить все имеющиеся у владельца документы в оригиналах и копиях.
Суд будет рассматривать дело:
- в присутствии истца;
- а также в присутствии специалистов из БТИ и других организаций.
Подсудность дел о согласовании сделанной перепланировки принадлежит районным судам по месту нахождения объекта недвижимости.
Если пакет документов исчерпывающий, и суда не возникает вопросов относительно материалов дела, то в течение 1 – 2 судебных заседаний , дело будет рассмотрено.
Если суд вынесет положительное решение, то на его основании перепланировку можно считать узаконенной. На основании этого документа, будет получен новый кадастровый паспорт с изменениями, и новое свидетельство о собственности, если площадь помещения изменилась в ходе ремонтных работ.
Если же решение суда отрицательное, то собственник может подать в вышестоящую инстанцию для апелляции.
Уплата госпошлины
Сколько стоит подача заявления?
Согласно , размер государственной пошлины при рассмотрении дел в районных судах, равен 1 000 рублей для физлиц. Квитанцию необходимо приложить к иску.
Стоимость согласования может возрасти, если нанимать адвоката.
Нотариальное заверение документов
Заверять копии всех документов у нотариуса не нужно. Если от лица собственника будет выступать его представитель, то нужна будет нотариальная доверенность.
Подача документов
Документы подаются в районный суд по месту нахождения помещения. Как правило, заседание будет назначено через 1 – 2 недели после подачи документов, если пакет документов полный.
Рассмотрение и вынесение решения
За 1 – 2 судебных заседания дело будет рассмотрено. Суд вынесет решение либо в пользу истца, либо откажет ему в согласовании.
Решение оформляется письменно. Если оно отрицательное, то суд аргументирует его ссылками на нормы закона.
Оспаривание решения суда о перепланировке
Если истец не согласен с таким решением суда, он может подать апелляцию в вышестоящий суд в течение 1 месяца с момента поступления дела в канцелярию суда.
Подавать апелляцию нужно через суд, который вынес неудовлетворительное решение. Последней инстанцией будет решение верховного суда.
Свои жилищные условия, превратить свою ветхую малометражную квартиру в элитные апартаменты, многим приходят в голову гениальные способы перепланировки своих метров. Многие из этих идей так и остаются без воплощения, не найдя одобрения со стороны компетентных органов. В данной статье мы ответим на главные вопросы, которые появляются вместе с желанием произвести перепланировку квартиры.
Какие изменения не нужно согласовывать?
Согласно п. 2 ст. 25 ЖК РФ, перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Исходя из вышеуказанного определения, перепланировкой не считаются в частности:
Отделочные работы;
Замена коммуникаций, установка кондиционера;
- разборка подоконной части стены, если данные действия не влияют на прочность конструкции (Апелляционное определение Московского областного суда от 15.12.2014 по делу N 33-27910/2014) и пр.
Если ответ на вопрос, является ли желаемое изменение перепланировкой - неочевиден, можно обратиться в проектную организацию за соответствующей консультацией.
Какая перепланировка категорически запрещена?
Не представляется возможным согласовать следующие изменения:
увеличение кухни или санузла за счет жилой комнаты более, чем на 25% от жилого помещения;
перенос «мокрых» зон (кухни, санузел), если на месте переноса у соседей сверху или снизу расположена «сухая» зона (спальня, гостиная, коридор).
сносить несущие стены, общедомовые коммуникации и пр.
Чем грозит самовольная перепланировка?
Самовольная перепланировка является административным правонарушением (ст. 7.21 КоАП РФ), за совершение которого предусмотрен штраф в размере от 2000 до 2500 руб. для помещений в многоквартирных домах.
Кроме того, через суд орган местного самоуправления может обязать Вас привести помещение в первоначальное состояние, в соответствие с технической документацией (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.08.2016 по делу N 33-30344/2016)
Как узаконить перепланировку квартиры?
Такой порядок:
1. Подготовить следующие документы:
А. Проект перепланировки, обратившись в архитектурно-проектную организацию, входящую в СРО проектировщиков;
Б. Согласие всех собственников квартиры, членов семьи собственника, лиц, постоянно проживающих в ней.
В. Технический паспорт и экспликация квартиры, поэтажный план дома по состоянию до произведенной перепланировки.
Г. Правоустанавливающие документы на квартиру .
Д. Заявление в установленной форме.
2. Обратиться в специализированный орган (Архитектурный комитет соответствующего муниципального образования) напрямую, либо через МФЦ с вышеуказанным пакетом документов.
3. После получения разрешения, произвести перепланировку .
4. Обратиться в орган, выдавший разрешение на перепланировку с целью получения акта приёмочной комиссии.
Что делать, если перепланировка уже совершена, а разрешения нет?
На основании ч.4 ст. 29 ЖК РФ, самовольную перепланировку можно узаконить только через суд. Согласно сложившейся судебной практике, надлежащий способ защиты в данном случае – иск о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.
Предметом доказывания при рассмотрении подобных дел является факт отсутствия нарушения прав и законных интересов граждан, отсутствие угрозы жизни и здоровью, соблюдение интересов окружающих (Апелляционное определение Московского областного суда от 08.06.2016 по делу N 33-15359/2016).
При этом, перед обращением в суд с исковым заявлением необходимо получить отказ уполномоченного органа в предоставлении разрешения на перепланировку (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.02.2016 N Ф05-20223/2015 по делу N А41-35314/2015).
Помимо документов, необходимых для узаконивания еще несуществующей перепланировки (см.выше «Как узаконить перепланировку квартиры»), к заявлению о перепланировке необходимо предоставить технический паспорт и экспликация квартиры , поэтажный план дома с учетом перепланировки, а также заключения Роспотребнадзора, санитарно-эпидемиологической службы, архитектурно-планировочного управления и пожарного надзора о соответствии перепланировки строительным нормам, требованиям безопасности.
Для успешного разрешения дела в суде, рекомендуем в порядке вещей подготовить заключение внесудебной технической экспертизы о соответствии перепланировки строительным нормам, безопасности, соблюдении интересов других лиц (Апелляционное определение Московского областного суда от 13.07.2015 по делу N 33-16627/2015), либо в судебном заседании ходатайствовать о проведении такой экспертизы.
Отзывы о компании
В домах, построенных еще в советское время, живет сейчас много граждан России. И не всегда размещение квартир отвечает требованиям жильцов по комфорту и эстетике. Трансформировать жилое помещение можно двумя способами.
Важные моменты по узакониванию перепланировки
Для того чтобы совершить перепланировку, должны быть определенные основания. Прежде всего, необходимо знать, каким образом проводить перепланировку по закону и не навредить жильцам по соседству.
- Получить официальный документ, разрешающий перепланировку, он оформляется в городской администрации. Потребуется предоставить технический паспорт и эскиз планируемых изменений в квартире.
- Внести данные изменения в государственную базу.
Ограничения при проведении перепланировок в 2019 году:
- Запрещено менять вид здания.
- Проекты, которые повлияют на жизнь и ограничат доступ к коммуникациям – запрещены.
- Обязательно должно быть согласие не только от самого собственника, но и от несовершеннолетних владельцев.
Стоимость и сроки узаконивания перепланировки
Для оформления перепланировки, понадобится внести денежные средства в определенные государственные организации: БТИ, газовая служба, служба санитарного надзора и архитектурное планировочное управление.
При оформлении перепланировки после ее совершения, стоимость услуг будет выше.
- При обращении в нужно поменять . Стоимость — около 2000 рублей, срок ожидания – две недели.
- Получить согласование проектных документов в агентстве. Стоимость — 5000 рублей. При обращении в суд – 10 000 рублей.
- Разработка проектной документации – от 15 000 рублей.
- Проведение консультаций – 2000 рублей.
- Чтобы конструировать проем стеновой панели, нужно будет выделить от 20 000 рублей.
Конечно же, самостоятельное решение всех вопросов будет стоить дешевле, чем обращение к специалистам. Оно обойдется как минимум в 50 000 рублей, это все зависит от этажа расположения, здания, площади.
При желании обратиться к профессионалам для сбора документов и получения разрешения стоимость составит несколько тысяч долларов .
Порядок узаконивания
Шаг 1
. При планируемой перепланировке нужно получить консультацию по данному вопросу в государственном органе, который согласовывает эти вопросы.
Шаг 2 . Обратиться в Жилищную инспекцию, отдел капитального строительства. Понадобятся документы: экспликация, техпаспорт, поэтажный план. Собрать документы нужно в БТИ.
Шаг 3 . Сделать чертеж перепланировки и заказать проект – это может выполнить специальная компания, которая имеет полномочия на совершение такого процесса.
Шаг 4 . В определенных органах нужно будет зарегистрировать данный процесс – пожарная служба, СЭС, архитектурное отделение.
Около месяца нужно будет ждать получение документа на разрешение.
Необходимо подготовить следующие документы:
- заявление;
- проект помещения;
- документ, подтверждающий право собственности;
- техпаспорт;
- согласие жильцов на перепланировку;
- акт из БТИ.
Для обращения в суд понадобятся:
- квитанции об уплате госпошлины;
- эскиз;
- документы на квартиру;
- другие необходимые справки из учреждений — в индивидуальном порядке.
При сделанной самовольной перепланировке ее можно узаконить либо в суде, либо в органах местного самоуправления. При обращении в органы местного самоуправления понадобятся документы, перечисленные выше.
При обращении в суд дополнительно требуется предоставить иск и квитанцию об уплате госпошлины. Если выяснится, что при перепланировке нарушены нормы, нужно будет либо выплатить штраф (2000-2500 рублей), либо вернуть все так, как было изначально.
Узаконить перепланировку при продаже квартиры
Если продается квартира с неузаконенной планировкой, то новому владельцу либо придется платить штраф с такой планировкой либо возвращать все, как было.
Снижайте цену при продаже квартиры, так как новому владельцу придется потом за свои деньги оформлять перепланировку.
Запрещено переносить радиаторы в квартирах, так как жильцы дома могут подать в суд, а продать такую квартиру будет невозможно.
Перепланировка в ипотечной квартире
В первую очередь, решить вопрос о возможной перепланировке нужно с кредитором. Если осуществить этот процесс без согласия банка, то могут возникнуть большие проблем, вплоть до лишения квартиры.
К сведению! Так как квартира находится в залоге у банка, сотрудник имеет право ее проинспектировать.
Во многих банках даже есть специальный сотрудник, который проводить консультации по этому вопросу.
При положительном ответе банка на перепланировку, выдается письменное согласие, так как в жилищной инспекции потребуется разрешение фактического собственника. Поэтому такая документация нужна будет при перепланировке ипотечной квартиры: заявление с просьбой, отчетные документы о совершении перепланировки и другие документы нужно будет предоставить банку.
Важно! Цены на планировку зависят, в первую очередь, от многогранности процедуры и площади работ. В разных регионах цены тоже могут отличаться. Конечная сумма будет известна после проверки всех нюансов.
Перепланировка квартиры и ее узаконивание – это сложные и трудоемкие процессы.
Узаконивание через суд
Если уполномоченные органы по рассмотрению планируемой планировки отказали в ней, вы имеете право обратиться в суд.
Предоставить в суд помимо документов на планировку нужно:
- исковое заявление;
- решение об отказе в перепланировке;
- документы, подтверждающие полномочия адвоката.
Рассматривать дело суд должен в течение 30 дней . В суде необходимо доказать, что перепланировка не нарушает установленные законодательные нормы.
После получения решения суда , его необходимо предоставить БТИ, чтобы там внесли изменения в техническую документацию.
Сравнение цен на перепланировку в разных регионах
- Москва – примерный минимум 61 000 рублей, в это входит согласование без затрагивания несущих конструкций, техническое заключение и проект перепланировки.
- Санкт-Петербург – до 60 000 рублей.
- Пермь – до 60 000 рублей.
- Екатеринбург – около 45 000 рублей.
- Челябинск – примерно 30 000 рублей.
- Воронеж – от 10 000 до 30 000 рублей.
Консультация юриста на видео
Важные моменты узаконивания перепланировки комментирует юрист-консультант на видео ниже.
Зачастую россияне задаются вопросом, каким образом легализовать перепланировку своей жилплощади, своей квартиры. Этот вопрос необходимо согласовывать с государством, в первую очередь для того, чтобы сохранить конструкцию жилого дома, обеспечить безопасность жизней граждан. Следует подробнее разобраться в этой теме: как человеку узаконить свою перепланировку, как сделать это самостоятельно, что можно и что нельзя делать в 2016 году.
Что следует понимать под перепланировкой?
В Бюро технической инвентаризации России содержатся утвержденные технические планы различных квартир, а перепланировка означает внесение изменений в этот план. Вместе с перепланировкой изменяется конфигурация внутренних помещений; по желанию собственника сносятся стены, перегородки, меняются площади помещений, они объединяются и т.д. Подобные действия имеют определенные последствия – любое изменение технического плана следует согласовать с БТИ, то есть узаконить перестройку.
Базовые требования, которые относятся к перепланировке:
- Полная безопасность ее проведения.
- Согласование проводимых изменений с требованиями строительных и других норм, актов и документов.
- Выполняясь в квартире, перепланировка не должна ущемлять права и возможности соседей.
Внимание! Существуют простые и сложные виды преобразований, которые отличаются тем, что простые можно сделать без получения разрешения на перепланировку, а на сложные, наоборот, нужно предварительно полученное в инстанции разрешение.
Чтобы точнее понять, что значит термин «перепланировка», следует первоначально разобраться в том, что ей не является. Следует разделять ее от переоборудования, хотя для него также необходимо получение разрешения, а все изменения вносятся в план.
Переоборудование – это работы по замене (переносу) различного оборудования:
- перенос отопительных радиаторов, газовых колонок;
- прокладка труб различного размера и предназначения, разводки;
- ремонт пола, затрагивающий глубинные слои (связанный с глубинной реконструкцией пола);
- замена плиты с электрической на газовую (и с газовой на электрическую);
- модернизация санузлов: замена оборудования на образцы, которые отличаются по своим параметрам от прежних устройств.
В то же время можно выделить те преобразования, которые не подлежат инвентаризации. Не нужно регистрировать:
- установку новой бытовой техники;
- использование, установку маломощного кондиционера;
- работы по замене верхнего покрытия пола;
- косметический ремонт (отделка) комнат;
- монтаж необъемной мебели встроенного типа.
Особенности незначительной перепланировки
Как указано выше, для узаконивания простых изменений в квартире не нужно получать разрешения. Единственное, что необходимо – для легализации представить в БТИ эскиз плана, на который нанесены планируемые изменения.
Относятся к таким преобразованиям следующие:
- изменение перегородок, снос старых и создание новых. Главное, чтобы эти стены не были несущими. Исключение: разделение жилого и кухонного пространства (требует разрешения);
- создание проходов, проемов в новых стенах (не несущих) и устранение ненужных.
Запрещенные законом преобразования
Данный пункт вызывает вопросы у россиян, что нельзя делать при осуществлении планировки квартиры.
Внимание! Нижеперечисленные изменения запрещены законодательно.
Узаконивание перепланировки: два основных варианта
Возможны два сценария перепланировки:
- легальная;
- самовольная.
Эти два варианта имеют свои различия, ответственность и порядок действий. В первом случае человек первоначально получает разрешение на действия и спокойно проводит изменения в своей квартире. Во втором случае (который встречается достаточно часто) человек сначала производит изменения, а затем предпринимает действия по легализации. Второй случай более проблемный и обыкновенно он случается из-за незнания гражданами строительных правил и технических норм по перепланировке. Ниже рассмотрены оба варианта, порядок действий гражданина в зависимости от ситуации.
Узаконить преобразования в соответствии с законом
Согласно Жилищному кодексу перепланировка выполняется собственником после получения разрешения на нее.
Когда у человека созреет план необходимых изменений, и он поймет, что необходимо переделать в квартире, он отправляется в отдел БТИ вместе со следующими документами:
- личный паспорт собственника;
- документы на право собственности на квартиру;
- заполненное заявление на перепланировку.
Следом за этим гражданин посещает отдел архитектуры со следующей документацией:
Также может потребоваться разрешение СанэмидемСтанции, МЧС, Роспотребсоюза и др. Если квартира расположена в здании со статусом архитектурно-исторического памятника, то потребуется дополнительное заключение, что перепланировка не нанесет вреда ценному строению.
Если подает документы не собственник, то это лицо должно иметь нотариально заверенное согласие от собственника жилья на проведение преобразований. На базисе этих документов гражданину разрешаются ремонтные работы.
По итогу нужно вызвать сотрудника БТИ; он перепроверит изменения от перепланировки, сверит реальные показатели с проектными и составит акт выполненных работ. Если действительность совпадает с проектом, гражданину разрешают сохранить изменения, произведенные с планировкой. После этого нужно получить в БТИ обновленный техпаспорт. При себе заявитель должен иметь:
- акт выполненных работ;
- проект (эскиз);
- разрешение на перепланировку.
Потом нужно получить новый , который делается в Кадастровой палате. Под конец следует посетить Росреестр, подтвердить в нем право собственности на измененную жилплощадь.
Легализовать незаконную перепланировку, ответственность
Первоначально следует сказать о том, что незаконное преобразование жилого пространства квартиры грозит сложностями: при обнаружении за него могут назначить серьезный штраф, к тому же нелегализованные изменения помешают в продаже собственности (передаче права собственности). Что нужно делать, чтобы узаконить перепланировку такого рода? Первоначально нужно составить акт, констатировать эти изменения. Для этого приглашается техник из БТИ. В отдел Бюро подаются:
- личный паспорт собственника;
- документ, подтверждающий право собственности;
- заявление на приглашение специалиста;
- техпаспорт квартиры со старым планом.
В СанЭпидемСтанции гражданин должен получить заключение о соответствии необходимым санитарно-эпидемиологическим нормам. В БТИ заказывается новый техпроект на перепланированную квартиру. После в администрации района нужно получить направление в административный суд. Во время судебного процесса собственнику будет необходимо предоставить следующие документы:
- запрос (иск) сохранить произведенные изменения;
- документы права собственности;
- все документы из СЭС и БТИ (заключения, старый и новый технические паспорта);
- прочие документы, исходя из конкретной ситуации.
Если суд выдаст положительное решение, то гражданин заканчивает узаконивание планировки в соответствии с планом, указанном в подразделе выше. Если решение суда окажется отрицательным, то собственник будет обязан в установленный срок устранить все изменения и привести квартиру в первоначальный вид в соответствии с техпаспортом.
Остается добавить, что в этом случае человек будет вынужден оплачивать штрафы и нести иные расходы для легализации перепланировки. Для физических лиц общая сумма затрат может достигать суммы в 50 000-60 000 рублей. Можно сказать, что в современном российском законодательстве перепланировка в плане получения всех разрешений процесс достаточно трудоемкий, занимающий время и требующий денежных трат.
Совет. В некоторых случаях, когда перепланировка планируется серьезная, рекомендуется обращаться в специализированные агентства, которые позволят выполнить все работы по узакониванию значительно быстрее.
Зачастую россияне не обладают достаточным уровнем юридических знаний для того, чтобы избежать сложностей. Однако при соблюдении требований Жилищного кодекса, перепланировку можно сделать достаточно оперативно.
Статья поможет узнать что такое перепланировка, где взять на нее разрешение и как узаконить уже сделанные изменения.
Большинство многоквартирных домов, построенных в прошлом веке, не отличаются уникальными планировками. Скорее их можно назвать типовыми - маленькая кухня, тесная прихожая, стандартные комнаты. Не все хотят жить в подобных условиях, поэтому и решаются на перепланировку. В этой статье мы расскажем о том, как узаконить перепланировку в 2019 году, зачем нужно ее согласование и что недопустимо в процессе изменения конфигурации квартиры.
Схема статьи:
Что такое перепланировка квартиры?
- Коротко о важном.
Необходимые документы, проект квартиры.
- Узаконивание произведенной планировки.
- Перепланировка в не приватизированном помещении.
Что такое перепланировка?
Перепланировка - это изменение конфигурации жилья, требующее внесения корректировок в технический паспорт.
Среди россиян распространено заблуждение, которое гласит о том, что со своей квартирой можно делать что угодно, не ставя в известность кого бы то ни было о происходящих в ней изменениях.
Стоит заметить, что излишняя уверенность в своих действиях может обернуться не только последствиями в виде штрафа, но и более трагичными обстоятельствами. Нередки случаи, когда в результате снесения части несущей стены происходили обрушения, приводящие к серьезным травмам и даже жертвам.
Простая и сложная перепланировка. В чем разница?
Перепланировка квартир бывает простой и сложной.
Первый вариант предполагает проведение работ без затрагивания несущих стен. Такие действия не приводят к значительным изменениям конфигурации квартиры.
Простая перепланировка в 2019 году может включать такие работы, как:
- Перенос сантехники в рамках предназначенных для этого помещений.
- Демонтаж не несущих перегородок.
- Устройство проемов в не несущих стенах.
- Установка перегородок.
- Перестановка плит (электрических и газовых).
Такие виды работ, выполненные с соблюдением техники безопасности, как правило, не наносят вред целостности конструкции здания. В таком случае можно поступить следующим образом - после проведения работ на копии технического паспорта отметить внесенные изменения, затем вместе с заявлением подать этот документ в МФЦ. Через некоторое время к вам придет сотрудник жилищной инспекции и сверит внесенные изменения с указанными вами в плане.
Второй вариант заключается в изменении конфигурации помещения, смене функциональных особенностей и вмешательстве в несущие конструкции.
Сложная перепланировка квартиры включает:
- Частичный снос несущих стен.
- Перенос кухни.
- Расширение площади жилья.
- Объединение помещений.
- Перенос коммуникаций.
- Обустройство дополнительных ванных комнат.
- Устройство проемов в несущих стенах.
- Демонтаж подоконного блока.
- Изменение внешнего вида здания.
Такой вариант довольно часто требует разработки проектной документации с привлечением специалистов. Согласовать перепланировку можно как самостоятельно, так и при помощи посреднических фирм. Во втором случае придется заплатить немалую сумму. По данным нескольких компаний, она может варьироваться от 50 до 150 тысяч рублей.
Коротко о важном
В данном пункте мы дадим краткие ответы на самые распространенные вопросы, возникающие у граждан нашей страны, в рамках темы «Перепланировка помещений».
Вопрос 1: Можно ли сделать перепланировку в не приватизированной квартире?
Ответ: Внесение изменений в конструкцию возможно при наличии разрешительных документов. Более подробно о процессе перепланировки в не приватизированном жилье мы расскажем во второй половине статьи.
Вопрос 2: В каком порядке нужно оформлять перепланировку - до ее совершения или после?
Ответ: Если вносимые изменения относятся к простым (о них мы рассказывали в предыдущем пункте), то можно оформить процедуру по окончанию работ. Если же планируется перепланировка с изменениями в несущих конструкциях и прочими сложными вмешательствами, то необходимо предварительное согласование.
Вопрос 3: У квартиры несколько собственников и один из них противится внесению каких-либо изменений в конструкцию жилого помещения. Можно ли произвести перепланировку без его участия?
Ответ: Не стоит начинать ремонт, пока не все собственники с ним согласны. В противном случае, ждите судебных разбирательств.
Вопрос 4: Какие виды перепланировки в хрущевках наиболее популярны?
Ответ: Довольно часто россияне осуществляют именно перепланировку хрущевок. Фото таких проектов можно найти в интернете. Как правило, изменения касаются объединения туалета и ванной, присоединения лоджии к комнате, переноса кухни.
Вопрос 5: Если квартира расположена на верхнем этаже, можно ли присоединить чердак?
Ответ: Если жители дома подпишут согласие на проведение подобных работ, то можно. Само собой, данную процедуру нужно проводить в законном порядке.
Вопрос 6: Возведение тамбурной двери в подъезде может быть отнесено к планировке?
Ответ: Так как указанные действия будут производиться вне жилого помещения, то узаконить их нельзя. Соответственно и перепланировкой это не назовешь. Кстати, установить тамбурные двери можно только заручившись согласием общего собрания жильцов.
Зачем нужно узаконивать перепланировку?
Планируя проведение работ, не забудьте узаконить перепланировку квартиры. Как уже было сказано выше, несмотря на вмешательство в конструкцию только в рамках своей квартиры, подобные действия могут навредить и вашим соседям. К тому же, разрушение несущей стены может стоить жизни не только вам, но и всем домочадцам.
Кроме опасности для жизни, не согласованные в законном порядке действия могут значительно подпортить жизнь в плане оформления каких-либо действий с квартирой.
Последствия перепланировки без согласования
Согласно статье 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, внесение изменений в конструкцию жилого помещения подлежит согласованию с территориальной жилищной инспекцией.
Согласно Кодекса об административных правонарушениях, за проведение самовольной перепланировки помещения установлен штраф размером от 2 до 2,5 тысяч рублей. В довесок к штрафу собственник получит предписание с требованием вернуть помещение в изначальный вид.
Возможные последствия перепланировки квартиры, произведенной без согласования:
- Штраф и предписание с требованием приведения квартиры в первоначальный вид. При неисполнении собственность может быть продана с торгов, а полученные средства направятся на возвращение помещению изначального состояния.
- Если квартира не приватизированная, то аналогично предыдущему пункту, в результате незаконной перепланировки нарушителю выпишут штраф и предписание. Следующий шаг - выселение.
- При наследовании жилья, нотариус имеет право отказать в выдаче свидетельства о наследстве, если в правоустанавливающих документах содержатся сведения отличные от техпаспорта БТИ.
- Затруднится процедура приватизации, так как прежде, чем передать жилье из муниципальной собственности потребуется узаконить все изменения, которые были произведены.
- Невозможность покупки такого жилья .
- Если жилье было , то банк может потребовать немедленного погашения задолженности, мотивируя это возникшими изменениями в площади объекта залога.
Таким образом, если проведение планировки незаконно, придется ответить за свои действия.
Какие действия недопустимы в процессе перепланировки?
Существует перечень действий, совершать которые нельзя ни при каких условиях. К ним относятся:
- Снесение несущей стены дома.
- Увеличение площади балкона и лоджии за счет жилого пространства. Исключение составляет устройство арки.
- Избавление кухни от окна.
- Объединение кухни и жилой комнаты при наличии установленной газовой плиты.
- Увеличение площади кухни и санузла более чем 25% от площади жилого пространства.
- Перенесение санузла в пространство над жилыми помещениями соседей снизу.
Как узаконить еще не сделанную перепланировку?
Для того, чтобы узаконить планировку до того, как она будет произведена, нужно:
- Собрать все необходимые документы на квартиру (полный список смотрите в следующем разделе статьи)
- Отнести пакет документов в отдел архитектуры.
- Приложить к документам эскиз или проект.
- В течение месяца заявка будет рассматриваться, после чего комиссией будет принято решение: согласие или отказ на проведение перепланировки.
- После одобрения эскиза можно приступать к работе.
- По истечению всех ремонтных работ, нужно пригласить работника инспекции. Он осмотрит помещения и подтвердит, что все действия произведены согласно разрешению.
- Далее следует отправиться в БТИ и получить новый технический паспорт.
Необходимые документы
Для того чтобы самостоятельно узаконить перепланировку квартиры, необходимо подготовить базовый пакет документов:
- Справку из БТИ.
- Паспорт на квартиру.
- Выписку из домовой книги.
- Согласие ДЭЗ или ТСО.
- Разрешение от Роспотребнадзора.
- Согласие пожарной службы.
- Техническое заключение о проведении перепланировки жилых помещений.
- Договор о проведении наблюдения за перепланировкой со стороны технадзора.
- Эскиз или проект перепланировки квартиры.
- Письменное согласие жильцов дома.
Самый безобидный, на первый взгляд, пункт под номером десять может здорово подпортить жизнь и нервы жителям, которые желают произвести перепланировку в квартире. Довольно часто несогласные соседи попросту вымогают деньги. И это не самый плохой вариант. Гораздо сложнее, если в дело включаются крайне принципиальные граждане.
Узаконивание произведенной перепланировки
Если случилось так, что перепланировка была проведена, но вовремя не узаконена, придется озаботиться данным вопросом по ее результатам. Для этого вам предстоит пройти несколько этапов:
- Получение консультации в органах жилищной инспекции или капитального строительства.
- Заказ проекта или самостоятельное изготовление эскиза.
- Получение разрешения или отказа.
- В случае отказа, участие в судебном разбирательстве и получение решения суда.
Получение консультации в органах жилищной инспекции или капитального строительства
Обращаясь в эти организации, возьмите с собой следующие документы:
- Технический паспорт.
- Поэтажный план.
- Экспликацию (пояснение к проекту или эскизу или отдельной их части).
В полученных до перепланировки документах следует отметить все изменения, которые были произведены.
Заказ проекта или самостоятельное изготовление эскиза
Справится с изготовлением эскиза можно самостоятельно. Для этого нужно всего лишь взять поэтажный план и отметить на нем красным цветом внесенные изменения.
Создание проекта отличается сложностью. Его изготовлением занимаются специалисты, имеющие допуск к подобным работам. После того, как проект будет создан, его следует зарегистрировать и согласовать в Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и органах пожарного надзора.
Дальнейшие действия могут быть различными для каждого отдельного случая. Зависят они от метода узаконивания внесенных изменений.
Если указанный процесс производится в административном порядке, то подготовленный пакет документов нужно предоставить в компетентные органы.
Перечень необходимых документов:
- Заявление о проведении перепланировки.
- Разрешение собственников на внесение изменений в конструкцию жилья в письменном виде.
- Правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации, выписка из домовой книги).
- Технический паспорт.
- Поэтажный план.
- Экспликация.
- Проект.
- Договор с организацией, которой будет производиться внесение изменений в конструкцию помещения.
- Техническое заключение о допустимости планируемых работ.
Получение разрешения или отказа
На получение разрешающего документа или отказа понадобится месяц.
Если легализация проводится в судебном порядке, то рекомендуется заранее подготовить заявление и следующие документы:
- Иск о сохранении объекта в измененном состоянии.
- Документы на право собственности.
- Документы, выданные БТИ.
- Квитанция об уплате государственной пошлины в размере 200 рублей.
- Проект перепланировки квартиры или эскиз.
- Договор с проектирующей организацией.
- Заключение Роспотребнадзора, СЭС и органов пожарного надзора.
Участие в судебном разбирательстве и получение решения суда
В процессе разбирательства нужно доказать, что:
- Внесение изменений в конструкцию было произведено по всем нормам.
- Ущемления прав и интересов лиц, которые зарегистрированы в указанной квартире не произошло.
- Лицо, которое выполняло реконструкцию предприняло все возможные действия по узакониванию произведенных изменений.
Решение суда можно будет получить в течение месяца. После чего его нужно отнести в БТИ для внесения изменений в технические документы.
Судом может быть вынесено решение о незаконности перепланировки в следующих случаях:
- Подсобная площадь квартиры увеличилась, но смена ее функционального значения не была произведена.
- Усложнился проход к инженерным коммуникациям и механизму их отключения.
- Прочность конструкции ухудшилась.
- Повысилась нагрузка на конструкцию в результате замены легких перегородок на тяжелые.
Перепланировка в не приватизированном помещении
Основным условием законности перепланировки является наличие разрешительных документов, а также отсутствие нарушений норм (строительных и санитарных).
Список документов, необходимых для согласования перепланировки не приватизированного помещения практически идентичен списку, который необходим для узаконивания квартиры, находящейся в собственности.
Основной список документов для согласования перепланировки неприватизированной квартиры:
- Технический паспорт. Получить его можно в БТИ.
- Копия лицевого счета.
- Копия договора социального найма.
- Выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных жильцов.
- Согласие собственника на перепланировку.
- Если будет затрагиваться газовое оборудование - справка Мосгаза.
- Эскиз или проект.
Что выбрать: эскиз или проект квартиры?
Для самостоятельного узаконивания перепланировки квартиры необходимо предоставить эскиз или проект.
Эскиз используется в случае, когда перепланировка не отличается сложностью, а назначения комнат не изменяются. Юридическое оформление для этого не требуется. Для подготовки эскиза используются зеленый и красный цвета. Первым выделяется то, то будет возведено, а красным - то, что будет изменено.
В эскизе отмечается:
- Замена окон.
- Изменения перегородки санузла.
- Монтаж не несущих стен.
- Устройство новых проемов.
Проект квартиры подготавливается, если:
- Изменения будут касаться несущих стен.
- Назначение помещений изменится.
- Будут изменены слои пола.
- Газовая плита будет заменена электрической.
- Будут устанавливаться сантехнические коммуникации.
- Будут установлены тяжелые перегородки.
В любом случае, если Вы планируете внести изменения в конструкцию жилья, лучше предварительно согласовать свои действия с уполномоченными органами. Таким образом, в дальнейшем, Вам удастся избежать многочисленных проблем и препятствий.
