«... и рынки эти за границей» В 1944 году на комиссии Конгресса США, изучавшей вопросы послевоенной экономики, помощник министра Дин Ачисон сказал:«... никто... никогда не верил, что наш внутренний рынок при нынешнем его устройстве сможет вместить все выпускаемые страной

Ранние рынки Первоначальный «пул» покупателей продукта новой технологии состоит в основном из новаторов и ранних последователей. В индустрии хай-тек новаторы лучше известны как технологические энтузиасты, или просто технари, а ранних последователей называют

Основные рынки Основные рынки хай-тек похожи на основные рынки любой другой отрасли, особенно те, где осуществляются продажи между юридическими лицами.На них доминирует раннее большинство. Его представителей в мире хай-тек принято называть прагматиками, которых,

Государственное регулирование современной экономики осуществляется с помощью системы типовых мер законодательного, исполнительного и контролирующего характера правомочными государственными учреждениями в целях стабилизации и приспособления существующей социально-экономической системы к изменяющимся условиям.

Косвенно участвовать в государственном регулировании могут и общественные организации: общества защиты прав потребителей, профсоюзы, политические партии и др. система органов, осуществляющих государственное регулирование, представлена на рисунке 4.

Наиболее яркие изменения в современной экономике отразились, прежде всего, на торговой деятельности. Торговля, выступающая как связующее звено между различными отраслями народного хозяйства, не осталась вне государственного регулирования.

Современный механизм регулирования экономической деятельности торговли можно представить как интегрированную систему форм, методов, средств, с помощью которых осуществляется воздействие государства на объекты торговли .

В условиях рынка покупатели, пользуясь услугами торговых предприятий, приобретая необходимые товары, участвуют в имущественных отношениях, регулируемых нормами гражданского законодательства.

Рисунок 4. - Система органов, осуществляющих государственное

регулирование

Система государственного регулирования торговли имеет свои имманентные цели, задачи, принципы, функции, формы, инструменты, методы и связи.

Цели государственного регулирования, находясь в тесной взаимосвязи, неравнозначны по масштабам воздействия, значению, последствиям. Можно выделить цели стратегические и тактические. Среди стратегических целей наиболее приоритетными являются: обеспечение экономической и социальной стабильности потребительского рынка товаров, экономической безопасности, конкурентных преимуществ. Тактические (конкретные) цели могут различаться по объектам регулирования, но исходить должны из увязки общественных и частных интересов.

Конкретными целями регулирования являются: становление рыночных отношений в сфере торговли; формирование целостной системы торгового обслуживания для наиболее полного комплексного обслуживания потребностей населения и запросов местного рынка труда; создание нормативно-правовой базы, обеспечивающей эффективное функционирование и развитие торговли и, в конечном итоге, обеспечение устойчивого экономического роста. На микроуровне, т.е. на уровне предприятий конкретными целями могут быть экономические, социальные и экологические .

В целом основная задача государственного регулирования заключается в поддержании стабильности потребительского рынка и обеспечении его социальной направленности, что может быть реализовано с помощью определенных принципов.

Применение принципов механизма государственного регулирования торговли будет зависеть от той модели рыночной экономики, которую мы хотим видеть. В условиях социально ориентированной рыночной экономики основными принципами являются динамичность, системность, стабильность, адаптивность, гибкость, рациональность (оптимальность), оперативность, ответственность, достоверность, эффективность и др.

Наряду с ними, в современных условиях перехода к экономическим методам регулирования и саморегулирования все большее значение приобретает принцип децентрализованного управления предприятиями и организациями, который является производным от других принципов и вытекает из свойств экономической системы.

Принципы механизма регулирования торговли в первую очередь соотносятся с социальными приоритетами государственного регулирования торговли, к которым относятся:

• - формирование потребительского рынка;
• - обеспечение устойчивости функционирования предприятий и организаций торговли как важнейшего фактора региональной экономической безопасности;
• - создание эффективного механизма реализации Комплексной программы развития инфраструктуры товарных рынков Российской Федерации;
• - изменение стратегии научно-технического и информационного развития;
• - осуществление комплексной системы мер для повышения инвестиционной привлекательности предприятий, формирование благоприятных условий для притока инвестиций путем включения рыночных механизмов регулирования, в частности фондового рынка .

В системе государственного регулирования торговли среди общих функций важнейшей следует считать создание экономико-правовых условий функционирования механизма регулирования. Как известно, рыночная экономика объективно предполагает высокую эффективность управления благодаря компетентному использованию ее законов, принципов, методов.

Торговые предприятия, приобретая товары, оборудование, помещения, предметы материально-технического обеспечения, включаются в гражданский оборот и становятся объектами гражданско-правовых сделок. Таким образом, по мере становления рыночной экономики постоянно возрастают роль и значение гражданского права, регулирующего на основе юридического равенства стороны имущественно-стоимостных отношений.

Торговое законодательство основывается на применении гражданского права как совокупности нор и иных средств права, регулирующих товарное обращение. Отраслевая специализация торгового законодательства закреплена в Общеправовом классификаторе отраслей законодательства, утвержденном Указом Президента РФ от 16.12.93 г. №2172 (с последующими изменениями). В этом классификаторе выделено законодательство о торговле.

Предметом регулирования торгового права является торгово-предпринимательская деятельность по продвижению товаров от изготовителей в организации розничной торговли и другим потребителям, использующим товары для предпринимательских и иных хозяйственных целей.

Все законодательные акты в зависимости от их юридической силы делятся на законы и подзаконные нормативные акты.

В системе федеральных законов главную юридическую силу имеет Конституция Российской Федерации, которая закрепляет права граждан и регулирует отношения собственности на территории страны. Все нормативно-правовые акты, имеющие отношение к регулированию торговли, должны соответствовать конституционным началам и принципам.

Особое место в законодательной сфере занимает Гражданский кодекс Российской Федерации, признанный урегулировать все общественные отношения и являющийся исходной базой для развития всего текущего законодательства применительно к различным сферам деятельности, в том числе торговой. Гражданский кодекс РФ ставит государственное регулирование рыночных отношений в четкие правовые рамки .

В настоящее время в торговле установлены правовые нормы государственного контроля и надзора за соблюдением законодательства в области стандартизации, метрологии, сертификации и защиты прав потребителей путем принятия следующих федеральных законов: «О защите прав потребителей», «О сертификации продукции и услуг», «О стандартизации», Об обеспечении единства измерений», «Об антимонопольной политике и поддержке новых экономических структур», «О рекламе», «О качестве и безопасности пищевых продуктов» «О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации» и т.п.

Среди законодательных нормативных актов ведущую роль в системе гражданского законодательства играют правовые акты, издаваемые Президентом и Правительством РФ. Указы Президента РФ издаются в целях оперативного регулирования хода экономических преобразований и охватывают широкий спектр отношений, к которым относятся вопросы биржевой, валютно-финансовой, банковской, инвестиционной, внешнеэкономической, таможенной деятельности, а также ценообразования, налогообложения, порядка формирования и уровня компетенции исполнительных органов власти конкретных территорий.

Правительство РФ на основании и во исполнение Гражданского кодекса Российской Федерации, законов, указов Президента РФ принимает постановления, направленные на совершенствование деятельности торговых предприятий в соответствии с изменяющейся рыночной ситуации. К ним относят следующие постановления Правительства РФ: «О правилах продажи отдельных видов товаров», «О правилах продажи товаров по образцам», «О правилах комиссионной торговли непродовольственными товарами», «О правилах продажи гражданам товаров длительного пользования в кредит», «О правилах оказания услуг предприятиями общественного питания», «О лицензировании отдельных видов деятельности» и т.д.

Процесс правового регулирования торгового предпринимательства осуществляется не только путем разработки основных законов Российской Федерации, утверждения указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, но и посредством нормативных актов, принятых соответствующими министерствами, федеральными службами, федеральными агентствами и др.

Практическая реализация всех аспектов государственного регулирования торгового предпринимательства осуществляется через соответствующие федеральные и территориальные исполнительные органы. Они не вправе вмешиваться в оперативную деятельность предприятий до тех пор, пока предприятия соблюдают законы. Однако они могут и должны выступать в качестве органов, контролирующих правомерность хозяйственной деятельности предприятия, вносить свои предложения и требовать исполнения руководством предприятия принятого законодательства.

Контроль за соблюдением торговыми предприятиями принятых государством законодательных актов возложен на Министерство торговли и внешнеэкономических связей Российской Федерации, Федеральное агентство по техническому регулированию метрологии, Федеральную антимонопольную службу и другие органы государственного управления в пределах их компетенции.

В целом создается система правового регулирования взаимоотношений органов государственной власти всех уровней и самостоятельных субъектов торговой деятельности. Вместе с тем вопросы эффективного участия государства в регулировании торговой сферы решаются недостаточно активно и последовательно. Так, отсутствует единая государственная концепция развития торговли, ослаблено территориальное звено управления торговлей, нормативно-правовая база не в полной мере отвечает практическим требованиям организации торговой деятельности предприятий отрасли .

Стратегической целью государства в торговой сфере является создание необходимых условий для развития бизнеса, своевременного контроля за его экономической безопасностью на потребительском рынке. При этом механизм государственного воздействия должен обеспечивать конкуренцию везде, где это необходимо. Такой подход означает отказ со стороны государственных структур от непосредственного управления торговыми предприятиями и ориентацию на управление процессами, протекающими на потребительском рынке в целом, сведение административного воздействия в основном к нормативно-правовому регулированию, обеспечение равенства субъектов в торговой деятельности независимо от организационно-правовых форм и вида собственности.

К важнейшим задачам в области государственного регулирования торговой деятельности относятся:

• 1 формирование конкурентной среды, обеспечивающей устойчивую систему товародвижения и предупреждение возможных проявлений монополизма на потребительском рынке;
• 2 защита внутреннего рынка на основе регулирования иностранных инвестиций и совершенствования таможенного законодательства, проведение маркетинговых исследований внутреннего рынка с целью обеспечения прогрессивных изменений в структуре экспорта и импорта, увеличение доли товаров отечественных производителей путем упорядочения системы расчетов, конвертации национальных валют, применения демпинговых процедур и т.п.;
• 3 всестороннее развитие и укрепление нормативно-правовой базы торговли, формирование оптимальных организационно-правовых форм предприятий, способствующих активизации предпринимательской деятельности;
• 4 создание благоприятных условий для интегрирования хозяйственной деятельности различных торговых образований путем формирования объединений торговых корпораций, холдинговых образований, торгово-финансово-промышленных групп, ориентированных на поддержку отечественных товаропроизводителей и перерабатывающую промышленность;
• 5 определение концепции развития различных видов и типов торговых предприятий (магазин-склад, магазин-дискаунт, супермаркет, гипермаркет), включая создание на общих подходах к формированию ассортимента, выбору технических средств оснащения, оформлению интерьера и внешнего вида предприятий, применению единообразных форм обслуживания;
• 6 совершенствование товародвижения и логистического обслуживания;
• 7 эффективный контроль за торговыми предприятиями с точки зрения финансовой, налоговой дисциплины, качества реализуемых товаров, уровня обслуживания, защиты прав потребителей на основе соблюдения законодательства, лицензионных, сертификационных, санитарных норм;
• 8 совершенствование трудового законодательства, регламентирующего права и обязанности участников торговой деятельности;
• 9 развитие механизма корпоративного управления, защита прав акционеров, обеспечение свободного перераспределения прав участия в капиталах акционерных обществ и перехода таких прав к более эффективным собственникам;
• 10 развитие разнообразной торговой инфраструктуры, обеспечивающей цивилизованные формы ведения торговой деятельности.

Многообразные и сложные поставленные задачи требуют своего решения на таком уровне управления, которое в состоянии их реализовать. Только при условии рационального разделения прав и обязанностей между верхними и нижними этажами государственной власти может быть достигнута высокая восприимчивость и адекватность действий механизма государственного управления торговыми предприятиями.

Важную роль в сфере потребительского рынка играет контрольно-регулирующая функция системы государственного регулирования. Органы контроля осуществляют свою деятельность по искоренению негативных проявлений в этой сфере.

Исходя из специфики торговых предприятий, деятельность которых в основном осуществляется на конкретной территории для удовлетворения потребностей ее населения, государственное регулирование торговли ориентировано на четкое разграничение компетенции федеральных и территориальных органов власти.

В настоящее время продолжается формирование правовой базы для осуществления торговой деятельности самостоятельно работающих хозяйствующих субъектов в конкурентной среде.

Правовое обеспечение деятельности торговли в настоящее время не имеет единого нормативно-правового акта на уровне закона, который охватывал бы сложный комплекс отношений в этой сфере.

Под воздействием проводимых в стране реформ происходят существенные изменения в экономической среде, что в свою очередь предполагает своевременное обновление законодательной базы, регламентирующей конкретную предпринимательскую деятельность в торговле.

Таким образом, муниципальное управление - это управление социальными общностями на основе территориального принципа. Целью муниципального управления является обеспечение оптимальных условий для функционирования и развития территориальных общностей, располагающих статусом относительно самостоятельной хозяйственной единицы. Потребительский рынок - важнейшее звено в механизме функционирования и воспроизводства территории муниципального образования. Сфера распространения этого института охватывает как область насыщения территории региона продукцией и услугами, так и структуру сложившего регионального рынка труда.

Главной целью управления потребительским рынком на уровне муниципалитета является гармонизация взаимодействия местных предпринимательских структур и муниципальной власти на базе выполнения на территории ключевых социальных стандартов удовлетворения населения товарами и услугами.

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.

Систему законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости (прил. 6).

Источники права подразделяются на две основные группы:

федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;

законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ.

В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.

Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами РФ, так и актами субъектов РФ. Конкретное разграничение полномочий между РФ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений.

Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует Федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ).

Жилищный кодекс (ЖК), другие федеральные законы регламентируют жилищные отношения, которые согласно ст. 72 Конституции РФ являются предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Поэтому ЖК и федеральные законы выступают одновременно в качестве правовой базы, на основе которой принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Исходя из конституционных положений, законодательство в РФ в сфере недвижимости развивается как сложная система, в которой в качестве системообразующих законов выступают Конституция РФ, федеральные законы (например, «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), Жилищный кодекс РФ и другие акты.

В то же время законодательство в сфере недвижимости невозможно рассматривать как систему только одних законов в узком смысле, в состав указанного законодательства должны включаться и другие нормативные правовые акты, что вытекает из ст. 76 Конституции РФ, согласно которой по предметам совместного ведения издаются не только федеральные законы, но и «принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации».

В состав жилищного законодательства, кроме законов и других нормативных актов гражданско-правового, финансового характера, входят также законы и другие нормативно-правовые акты, определяющие компетенцию органов исполнительной власти - правительства РФ, министерств и других федеральных органов управления, предприятий, учреждений, организаций в области управления государственным и муниципальным жилищным и другими фондами, организации эксплуатации и ремонта жилищного фонда и др.

Новый ГК содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). В 1983 - 1995 гг. жилищное законодательство России развивалось отдельно от гражданского законодательства.

Согласно собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. для проживания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.

Вторая часть ГК РФ включает гл. 35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах. Вместе с тем в ГК РФ прямо признается существование жилищного законодательства как отрасли законодательства. Это вытекает из Конституции РФ, в которой упоминается отдельно гражданское законодательство (п. «о» ст. 71) и жилищное законодательство (п. «к» ст. 72).

Из этого следует, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так и нежилыми помещениями (см. раздел 4).

В ГК РФ (ст. 3) понятие «гражданское законодательство» используется в узком смысле - имеются в виду только федеральные законы. Иные нормативные правовые акты выведены за пределы понятия «гражданское законодательство». В говорится, что «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ». Из этого следует, что, во-первых, отношения в сфере недвижимости, которые регулируются нормами ГК, являются предметом ведения РФ, поскольку само гражданское законодательство относится к предметам ведения Федерации; во-вторых, нормы, содержащиеся в актах законодательства в сфере недвижимости и носящие гражданско-правовой характер, должны соответствовать положениям ГК РФ, если иное не предусмотрено законом.

В целом федеральные законы являются источниками правового регулирования. Так, среди федеральных законов особое место занимает Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», принятый 24 декабря 1992 г. Данный закон является важнейшим политико-правовым актом, призванным обозначить основные направления жилищной политики. Этот Закон определяет наиболее важные, общие начала правового регулирования разнообразных жилищных и связанных с ними иных общественных отношений, которые подлежат конкретизации в нормах и актах жилищного, а также земельного, гражданского, административного и иного законодательства.

Закон от 24 декабря 1992 г. определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

Законом также расширены возможности развития частной собственности в жилищной сфере, установлено право частной собственности на недвижимость или ее часть, а также предусмотрены возможности для развития долгосрочного кредитования индивидуального и кооперативного строительства. В Закон включена ст. 19 «Приобретение гражданами жилья в частную собственность», в соответствии с которой граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости многими способами.

Предусмотрена также возможность перехода объектов жилищной сферы из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Последнее обстоятельство является важным компонентом в системе реализации конституционного права на жилище, расширяя права собственников жилых домов и жилых помещений.

В Законе урегулированы также отношения найма жилья, обмена жилыми помещениями (ст. 17, 20), включены нормы, посвященные регулированию земельных отношений: строительству, содержанию и ремонту жилья, налогово-кредитной поддержке жилищной реформы (ст. 22 - 28) и др.

Жилищный кодекс РФ включает почти все жилищно-правовые нормы, содержащиеся ранее ГК РСФСР (глава «Наем жилого помещения»), а также содержит много новых норм, соответствующих периоду принятия Кодекса и введения его в действие.

Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим достаточно полно и конкретно соответствующие жилищные отношения в России, в нем собраны воедино правовые нормы, систематизированные по отдельным институтам жилищного законодательства.

Однако нормы ЖК регулируют в основном отношения, складывающиеся в связи с пользованием жилыми помещениями. Вопросу регулирования жилищных отношений в частном и других жилищных фондах в Кодексе уделяется недостаточно внимания, в нем не нашли отражения появившиеся разнообразные формы приобретения жилья в собственность. После принятия ЖК был издан целый ряд новых жилищных законов, появились новые понятия, которые не включены в Кодекс (например, понятие «частный жилищный фонд», «приватизация» и др.).

Особое место занимает Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяет правовые, социальные, экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Вступление граждан в права собственности на жилье дает им возможность эффективно вкладывать свои средства, выступать со своей недвижимостью на рынке жилья, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем. Закон подробно определяет, как и в каком порядке, с соблюдением каких правил производится приватизация жилья.

Одним из наиболее важных федеральных законов, принятых за последнее время, является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, принятый Государственной Думой РФ 17 июня 1997 г. и одобренный Советом Федерации 3 июля 1997 г.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Законодательство РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ним состоит из ГК РФ, указанного Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ. Субъекты РФ принимают правовые нормативные акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной для всех субъектов, действующих на рынке недвижимости, и проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

ГК сориентирован на создание в стране государственной системы регистрации прав на недвижимость европейского типа:

«Права собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации» (ст. 131). Ту же формулировку можно увидеть и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако Российское государство сегодня не в состоянии обеспечить формирование объектов недвижимости (их физическое и юридическое обособление, выделение из всей массы недвижимости) в массовых масштабах, а потому не может гарантировать, что система регистрации прав на недвижимость способна защитить права приобретателей недвижимости от исков третьих лиц.

В качестве генерального направления выбрано создание в стра-. не кадастровой системы, но фактически в настоящее время можно говорить лишь о постепенном формировании системы кадастра по мере поступления недвижимости в рыночный оборот. Именно по такому пути идет становление кадастра в Москве, Санкт-Петербурге и других субъектах Федерации. Это самый реальный вариант его создания, требующий весьма продолжительного времени для формирования его в полном объеме. Развернутая система регистрации только начинает формироваться, поэтому далеко не всегда регистрирующие органы обладают необходимой совокупностью информации, позволяющей дать однозначный ответ на все вопросы, возникающие по поводу прав на недвижимость, что влечет за собой увеличение времени, необходимого для проведения сделок, и одновременно существенно повышает риск.

В отличие от стран с развитыми системами регистрации прав на недвижимость и отлаженными процедурами перехода прав на недвижимость для российского рынка недвижимости характерны более высокие издержки проведения сделок.

Однако если система регистрации все же сформирована и процедура передачи прав однозначно определена и четко сформулирована, тем не менее проведение практически любой сделки с недвижимостью требует значительно больших затрат времени и средств на предварительное изучение объекта, на проведение процедур, связанных с передачей прав на недвижимость, чем при сделках с другими товарами.

Субъекты Федерации также принимают законы, регулирующие отношения в сфере недвижимости.

Например, в Москве принят ряд законов, регулирующих отношения, возникающие на рынке недвижимости. Так, действует постановление Правительства Москвы от 19 сентября 1995 г. № 782 «О московской городской программе «Жилище». Программа разработана с целью формирования новых методов и форм долгосрочной жилищной политики, создающих правовые, экономические, социальные и организационные предпосылки для ускорения решения жилищной проблемы в Москве в условиях социально-ориентированной рыночной экономики путем стимулирования воспроизводства жилья. Программа представляет собой комплекс мероприятий по целенаправленному социально и экономически сбалансированному изменению форм и принципов хозяйствования, обеспечивающих реализацию концепцию новой жилищной политики на основе реформирования жилищной сферы.

Цель жилищной реформы состоит в поэтапном переходе к снижению уровня бюджетного дотирования жилищной сферы и создании эффективно функционирующей многосекторной, социально-ориентированной цивилизованной рыночной среды при условии реализации спроса на частное и социальное жилье, роста качества предоставленных населению жилищно-коммунальных услуг, соблюдения принципов социальной приемлемости.

Кроме того, распоряжением мэра Москвы от 26 сентября 1995 г.№ 516-РМ «Об упорядочении управления имущественным комплексом г. Москвы» упорядочено управление имущественным комплексом Москвы, осуществлена координация деятельности департаментов и управлений правительства Москвы.

На рис. 2.3 приведены основные законодательные акты в сфере недвижимости, которые имеют отношение как в недвижимости в целом, так и к строительной отрасли, создающей недвижимость.

В системе законодательно-правовых актов особое место занимают жилищное право и акты, регулирующие сами жилищные отношения, а также связанные с жилищным строительством.

Рис. 2.3. Законодательные акты в сфере недвижимости

Как известно, решение жилищной проблемы является одной из важнейших задач Российского государства и общества.

Жилище является главнейшим материальным условием жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.д. потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д.

Жилищная реформа, развитие рынка жилья и жилищного строительства являются важнейшими условиями перехода к новым социально-экономическим отношениям.

Основой жилищной реформы в России является поэтапный переход от непосредственного выполнения государством функций финансирования, строительства, распределения жилищного фонда, а также функций собственника этого фонда к обеспечению правовых и экономических предпосылок и стимулов для формирования рыночных отношений в жилищной сфере. Регулирование жилищных отношений имеет довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства. Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения основных жи-лищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

Жилищное право - это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Жилищное законодательство имеет своей задачей регулирование жилищных отношений (ст. 2 ЖК РФ). В преамбуле Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» также говорится, что закон устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений.

Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения».

По смыслу закона жилищные отношения - это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по строительству, управлению и эксплуатации жилищного сектора экономики.

Общественные отношения, которые по принятой Жилищным кодексом терминологии являются жилищными, имеют ту характерную особенность, что они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда, предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений-жилищное законодательство отличается от других отраслей законодательства и права.

Как замечает Ю.К. Толстой, «действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие «жилищные отношения». Их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм.

Жилищные отношения можно разделить на следующие основные группы:

1. Отношения по найму жилых помещений на основании договора найма либо пользования жилыми помещениями по иным основаниям (иному договору, членству в жилищном кооперативе и др.). Отношения пользования жилыми помещениями - сердцевина жилищных отношений вообще, поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом помещении.

Отношения пользования жилыми помещениями регулируются главным образом нормами гражданско-правового характера.

2. Жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями. Субъектами этих отношений, с одной стороны, являются граждане, которые обращаются с просьбой о предоставлении им жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий, а с другой ~ государственные органы, органы

местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации, которые правомочны решать вопросы о предоставлении жилых помещений как собственники или уполномоченные на то организации.

Жилищные отношения этого вида регулируются главным образом нормами административно-правового характера, а в некоторых случаях (например, при предоставлении жилого помещения члену ЖК или ЖСК) - гражданско-правового характера.

3. Жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами), т.к. пользование этими объектами не имеет цели постоянного проживания граждан в них.

4. Жилищные отношения, возникающие в области строительства жилья, управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда.

Жилищные отношения этого вида носят в основном характер управленческих и стоимостных решений, поэтому регламентируются нормами административного, финансового, налогового, земельного права. Вместе с тем часть этих отношений, связанных со строительством и ремонтом жилых помещений, может регулироваться нормами гражданско-правового характера.

Система отношений по управлению жилищным фондом включает:

отношения по государственному управлению в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда;

отношения по непосредственному управлению отдельными объектами жилищного фонда, осуществляемому министерствами, государственными комитетами и другими ведомствами и организациями, которым принадлежат соответствующие жилищные фонды, а также образуемыми ими органами управления;

отношения по государственному учету жилищного фонда и государственному контролю за его использованием и сохранностью.

Отдельную группу управленческих отношений образуют отношения, связанные со строительством и передачей жилых домов одним органом управления другому, с исключением жилых домов из состава жилищного фонда, с приватизацией жилых помещений и др. В этих случаях соответствующие государственные и общественные органы управления выступают в качестве либо субъектов имущественных прав, либо носителей государственно-властных полномочий по управлению объектами жилищного фонда.

5. Отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность жилого дома или части его, которые регламентируются нормами административно-правового характера, земельного права и отчасти гражданского права.

Термин «жилищное право» может трактоваться в узком и широком смыслах.

Жилищное право в узком смысле традиционно понимается как часть гражданского права, совокупность норм гражданско-правового характера, регулирующих отношения пользования жилыми помещениями, проживание в них. Эти отношения являются ядром жилищных отношений, главным компонентом их содержания.

Жилищное право в широком смысле - комплексная отрасль, в которой объединены нормы и правовые института гражданского, административного и других отраслей права. Понятие жилищного пава в широком смысле сформулировано на базе содержания и смысла жилищных законов - ЖК РФ, Основ жилищного законодательства РФ, Законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в которых жилищные отношения как предмет жилищного права охватывают разнообразные виды этих отношений, а не только отношения пользования жилыми помещениями и отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище.

Комплексный характер жилищного права заключается в том, что оно объединяет не только нормы гражданско-правового характера, но также и другие нормы - административно-правового, земельно-правового, финансово-правового характера.