На сегодняшний день предложения на рынке недвижимости увеличились. Цены на квартиры становятся более приемлемыми, что не может отразиться в дальнейшем на спросе.
Особенно активно развивается строительство жилых комплексов в Москве. Это обусловлено тем, что многим компаниям выгодна сегодняшняя ситуация, и они будут как можно больше готовить объектов на сдачу, пока есть спрос. В ближайшее время цены будут снижаться. Тем самым те, кто мечтает прикупить себе квартиру в столице и области сможет это сделать.
Предложение
В период кризиса, цены на квадратные метры сказываются на предложениях от застройщиков. На сегодняшний день имеет место переизбыток предложений о продаже новостроек, что несомненно отражается на их стоимости.
Анализируя ситуацию на рынке, специалисты утверждают, что число застроек не уменьшится. А к 2020 снижение строительства, которое наблюдалось ране, с лихвой покроется новыми проектами.
Анализ объектов недвижимости в Москве и Подмосковье
Сегодня мы видим, что прогнозы экспертов по рынку жилья начинают реализовываться. Новостройки сдаются с невероятным успехом. Так, например, согласно статистике, число объектов первичного жилья в районе МКАД и Третьего транспортного кольца увеличилось на 36%, а количество сданных домов на 31%.
Строительный бум связан с изменениями в сфере жилищного фонда в 2012-2013 гг. В это время были завершены проверки инвестиционных договоров, что привело к более активной застройке большой территории. Также, в планы были внесены многие промышленные площадки. Даже во время экономических трудностей существенного снижения темпов постройки не наблюдается. Конечно существенную роль играет то, что часть средств на возведение дома поступают на начальном этапе, когда еще разрешения на стройку нет. Застройщику важно сдать дом вовремя, чтобы получить прибыль. Иначе сроки могут затянуться, и проект станет убыточным.
На сегодняшний день многие новостройки 2012-2013гг. уже сданы, что может отразиться на ситуации. Покупатели тоже не торопятся вкладывать свои деньги, это конечно говорит о необходимости нового снижения стоимости в будущем.
Новый закон ужесточил работу строительных компаний. Поэтому сейчас застройщики по возможности хотят сдать максимум построек еще на прежних условиях.
С тем, что к концу 2016 г. в силу вступили поправки к 214-ФЗ строительные корпорации увеличили свою активность. В текущем 2018 ситуация наблюдается идентичная, новые поправки к 218-ФЗ еще сильнее усложняют деятельность застройщиков.
Спрос
На территории Москвы и Московской области спрос и предложения на первичном рынке очень разнятся. В столице, например, на продаже в 1,5-2 раза больше объектов, чем реально покупается, а в Подмосковье в 2,6.
По долевому участию формально идет увеличение на 55,7%.
По показателям Росреестра в 2017 на 3,1% в Москве и на 3,9% в Подмосковье уменьшилось число передачи прав на жилое имущество.
Цены на недвижимость максимально снизятся к 2020
18.12.2017
Эксперты рынка недвижимости сделали прогнозы о ситуации на первичном и вторичном рынках Московского региона в следующем году
В 2018 году риелторы ожидают продолжения основных тенденций последних лет на рынке жилья Московского региона — снижения спроса, роста предложения и падения цен.
Также эксперты называют 2018-й годом неопределенности на рынке новостроек — из-за новых требований к застройщикам и дешевой ипотеки.
Новостройки
«Объем предложения новостроек по-прежнему будет прирастать быстрее, чем спрос»
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE:
— В 2018 году основные тенденции, которые мы наблюдаем на рынке по крайней мере с 2016 года, получат свое развитие. Годовой объем предложения в «старой» Москве увеличится с 3,7 млн кв. м (по прогнозу на конец 2017 года) до 4,25 млн кв. м (+15%). При этом спрос, то есть общая площадь, приобретенного за год жилья, возрастет, соответственно, с 2,25 млн кв. м до 2,36 млн кв. м (+5%). Иными словами, мы полагаем, что объем предложения по-прежнему будет прирастать быстрее, чем спрос, а разрыв между этими величинами на рынке даже немного возрастет. Если сейчас предложение превышает спрос примерно в 2,6 раза, то по итогам 2018 года этот показатель может вырасти до 2,8.
Соответственно, ценовая стагнация, скорее всего, продолжится. По предварительным итогам 2017 года, цена квадратного метра в массовом сегменте увеличилась на 2,3%. В следующем году едва ли мы увидим взрывной рост, так как конкуренция только усилится, а рост спроса недостаточен, чтобы восстановить баланс между числом квартир и платежеспособными покупателями, готовыми за них заплатить.
Вместе с тем, 2018 год, вероятно, станет годом неопределенности. С одной стороны, есть предпосылки к форсированному усилению спроса — дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ РФ, а также анонсированные программы поддержки отдельных групп покупателей. С другой стороны, Центробанк планирует несколько ужесточить политику выдачи займов, а реальный рост доходов населения так и не начался. К тому же, тенденция к росту объема предложения может прерваться к середине 2018 года в связи со вступлением в силу поправок в 214-ФЗ, а также подготовкой к переходу на проектное финансирование, вместо долевого. Иными словами, тенденции рынка в 2018 году во многом будут определяться политическими и регулятивными решениями властей.
«Впереди — сложное время, и хочется надеяться, что сектору новостроек помогут усилия государства»
Александр Хрусталев, генеральный директор «НДВ-Недвижимость»:
— Рынок недвижимости проходит через переломные моменты: в связи с отказом от долевого строительства нас ждет неизбежное и плавное повышение цен на новостройки. В течение ближайших полутора лет мы увидим прибавку на уровне 15-20% и больше к текущей стоимости предложения. Цены поднимутся, иначе это будет совсем нерыночная модель. «Деньги стоят денег», и новая схема, в отличие от бесплатного привлечения средств дольщиков, является более тяжеловесной для застройщиков.
Москва сильно набрала объемы по строительству и вводу жилья, что позволит ей перетянуть часть спроса на себя, однако для Подмосковья предстоящий 2018 год будет еще сложнее. Рынок в Московской области начнет проседать в связи с безудержным ростом разрешений на строительство, произошедшим ранее. Выдали столько, что сейчас не знают, как поступить. Особенно с учетом того количества покупателей-дольщиков, которые попадут в сложную ситуацию.
За каждым из застройщиков стоят сотни и тысячи людей, приобретавших жилье. Как это все будет достраиваться, как будут выполняться ранее взятые обязательства? Впереди — сложное время, и хочется надеяться, что сектору помогут усилия государства.
У заявленной программы со сниженной ставкой для семей с двумя и тремя детьми хорошие перспективы. Таких покупателей — значительное количество, поэтому те молодые семьи, которые будет обращаться за приобретением жилья, станут настоящим драйвером спроса в следующем году для рынка новостроек. Кроме нефти и газа, одним из основных секторов развития экономики по-прежнему будет строительство жилья.
Вторичный рынок
«Скорее всего мы не увидим роста цен на вторичном рынке»
Оксана Вражнова, председатель правления ГК «Миэль»:
— Рынок 2018 года останется рынком покупателя, которые по-прежнему будут «задавать тон». При этом он также останется и рынком «покупок для себя», то есть доля инвестиционных сделок будет крайне мала. Скорее всего мы не увидим и роста цен на вторичном рынке, более вероятно продолжение коррекции вниз. Это обусловлено многими факторами: широким предложением объектов на вторичном рынке, большим объемом новостроек, которые частично оттягивают на себя спрос, и, самое главное, отсутствием экономических предпосылок для роста благосостояния населения.
Кроме того, если в процессе реализации программы реновации на рынок выйдет большой объем квадратных метров, это также может способствовать снижению цен. Сегодня многие продавцы понимают эту ситуацию и легче идут на торг. Продолжает расти доля покупок в самом недорогом сегменте — до 6 млн руб., и в 2018 году эта тенденция с большой долей вероятности сохранится. Доля ипотечных сделок на вторичном рынке сегодня превышает 40%, а в связи с новыми программами по поддержке семей с детьми, которые заработают в 2018 году, эта доля может значительно вырасти и достичь 60%, а может и 70%.
«Около 80% сделок на вторичном рынке будет проводиться с использованием ипотеки»
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— В 2018 году на вторичном рынке ожидается понижение цен до 10%, при этом объем предложения останется на достаточно высоком уровне в связи с уходом непрофессиональных инвесторов. Спрос, напротив, останется ограниченным, поэтому продавцам в дальнейшем придется идти на еще больший дисконт.
Помимо этого, мы ожидаем дальнейшего понижения ставок по ипотеке, что можем привести к незначительному стимулированию спроса. Возможно, что в следующем году около 80% сделок будет проводиться с использованием ипотечного кредитования.
Загородное жилье
«2018-й станет годом глобальной оптимизации рынка загородной недвижимости»
Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости»:
— 2018-й станет годом глобальной оптимизации рынка загородной недвижимости. Крупные застройщики продолжат поглощать мелких, покупатели, у которых еще есть деньги, будут тратить их очень обдуманно и точно не станут переплачивать за приобретаемый товар. Новых поселков будет выходить все меньше, в них останется только самая необходимая инфраструктура — например, магазин и детская площадка, за остальным придется обращаться в ближайший населенный пункт.
Среди загородных объектов будут востребованы небольшие, в пределах 100-120 кв. м, таунхаусы и коттеджи, а также участки площадью 8-10 соток. Чудес от спроса ждать не стоит: он продолжит снижаться в пределах 10-15%, равно как и среднерыночные цены. Игроки рынка будут целенаправленно уменьшать возможные издержки, как в области строительства, так и продаж. Нелегко придется и риелторам, на услугах которых будут стараться сэкономить. Из положительных тенденций я бы отметил снижение процентных ставок по ипотеке, которое, по нашим ожиданиям, может стать драйвером спроса сначала в сегменте новостроек, а затем и на «загородке».
Прогноз экспертов предполагает постепенное оживление рынка недвижимости в 2018-2019 гг. Улучшение экономической ситуации приводит к восстановлению спроса, что будет продолжаться в среднесрочной перспективе. Дополнительным фактором роста станет уменьшение процентов по ипотечным кредитам. При этом цены на квадратные метры продолжат снижаться.
Преодоление кризиса
Экономический кризис привел к стремительному обвалу спроса на жилье. Количество сделок сократилось в результате воздействия следующих факторов:
- девальвация рубля;
- подорожание банковских кредитов;
- падение доходов населения.
В период кризиса уровень предложения существенно опережал показатели спроса. Большое количество объектов вводилось в эксплуатацию, увеличивая дисбаланс на рынке. В результате конкуренция стала более ожесточенной. В том числе конкурентная борьба привела к использованию ценовых инструментов.
В таких условиях застройщики были вынуждены пойти на существенное снижение цен. Согласно оценкам экспертов, стоимость квадратных метров «просела» на 20-30%. Данный показатель в Москве по итогам 2017 года составил 167 тыс. руб., в других регионах существенно меньше. Прогноз цен на недвижимость предполагает сохранение данной тенденции до 2019 года – в течение двух лет стоимость снизится еще на 10%. В том числе застройщики будут использовать такие инструменты, как скидки и акции.
Согласно прогнозам экспертов, в 2018-2019 гг. для рынка жилья будут характерны следующие тенденции:
- Дальнейшее падение стоимости по ипотечным кредитам.
- Сокращение метража квартир, что приведет к падению итоговой суммы сделки.
- Плавное сокращение уровня предложения за счет ограниченного количества объектов, которые будут вводиться в эксплуатацию.
Снижение цен станет дополнительным драйвером роста рынка, отмечают аналитики. Данная тенденция будет привлекать инвесторов, которые будут конвертировать свои сбережения в квадратные метры. Также положительным фактором остается сокращение процентов по ипотеке, которые в скором будущем опустятся ниже 10%. Рекордное падение ипотечных ставок стало возможным благодаря постепенному уменьшению ключевой ставки Центробанка. В течение 2017 года средние ставки по ипотеке «потеряли» около 3%.
Удешевление кредитов стало ключевым фактором для стабилизации спроса, подчеркивают аналитики. Увеличение количества кредитных сделок позволило избежать более масштабного падения стоимости квартир. Если бы ставки по ипотеке сохранялись на уровне 13%, то дополнительное снижение составило бы 2-3%.
Уменьшение стоимости жилья обеспечивается не только за счет падения себестоимости квадратных метров, но и в результате сокращения общего метража квартир. В первую очередь данная тенденция наблюдается для жилья эконом-класса – метраж квартир в данном ценовом сегменте за время кризиса сократился на 15%. Для бизнес-класса сокращение метража имеет существенно меньшие масштабы. Также застройщики стали использовать новые форматы планировки, которые позволяют совмещать кухню и гостиную.
Еще одна тенденция, которая окажет воздействие на рынок недвижимости – сокращение количества объектов, которые сдаются в эксплуатацию. Однако аналитики не прогнозируют дефицита жилья первички, поскольку остается большое количество нераспроданных квартир в новостройках.
Основным фактором, который определит дальнейшее развитие рынка недвижимости в 2018-2019 гг., является динамика валютных котировок. Девальвация отечественной валюты привела к увеличению рублевой стоимости жилья в период кризиса. В 2018 году рубль продолжит отыгрывать утраченные позиции, что отразится на себестоимости квадратных метров.
Ценообразующие факторы
Валютный фактор имеет немаловажное значение для рынка жилья. Колебание курса отражается на изменении стоимости строительных материалов. Также динамика валютного рынка отражается на ценовой политике застройщиков.
В 2018-2019 гг. аналитики прогнозируют плавное укрепление российской валюты, что является основой базового сценария на ближайшие годы. Снижение курса доллара будет обеспечено за счет следующих факторов:
- Повышение котировок нефти, которые в ближайшей перспективе выйдут на уровень 75-80 долл./барр.
- Восстановление темпов экономического роста в диапазоне 2,5-3%.
В результате курс доллара будет снижаться до 52-54 руб./долл., что отразится на ценах на недвижимость в 2019 году. Укрепление рубля даст возможность застройщикам пойти на очередное понижение цен без ущерба для своих финансовых показателей.
Пессимистичный сценарий предусматривает новое обесценивание «черного золота», что станет возможным после возобновления роста нефтедобычи. Отказ от соглашения ОПЕК+ приведет к резкому увеличению предложения, что отразится на динамике нефтяных котировок. Падение стоимости барреля до 55-60 долларов приведет к ослаблению рубля до 58-60 руб./долл. В результате снижение цен на недвижимость замедлится на 3-5%.
Рост цен будет сдерживаться в результате замедления инфляции, которая в ближайшие годы закрепится на уровне 4%. Стоимость стройматериалов будет оставаться стабильной, что положительно отразится на финансовом положении застройщиков. В таких условиях строительные компании будут оставаться рентабельными без повышения цен.
Устойчивое повышение спроса на недвижимость будет невозможным, если не ускорится рост реальных доходов населения. Несмотря на удешевление ипотеки, ограниченные доходы граждан будут негативно отражаться на восстановлении докризисных объемов продаж.
В отличие от периода кризиса, влияние государственной поддержки на развитие рынка недвижимости будет незначительным. Правительство не планирует продлевать действие льготной ипотеки после того, как ставки опустились значительно ниже 12%. В такой ситуации дополнительное снижение процентов является нецелесообразным, считают чиновники.
В связи с изменениями в законодательстве и грядущей отменой долевого строительства многие эксперты заговорили о возможном росте цен, а часть потенциальных покупателей жилья поспешила выйти на сделку как можно скорее, до вступления в силу поправок в 214-ФЗ. Стоит ли торопиться с покупкой жилья и какая динамика наблюдается в ценах на новостройки Москвы и Московской области — Новострой-М узнал у экспертов.
«Старая» Москва: рост цен по мере готовности
В старых границах Москвы по итогам первого полугодия 2018 года эксперты фиксируют рост спроса на первичном рынке, во многом это связано с ростом доступности ипотеки . По данным «Бон Тон», по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) выросло на 42%, ипотечных сделок — на 70%. «Ставки по ипотеке стали более привлекательными для населения, что простимулировало спрос со стороны заемщиков», — комментирует генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Предложение также растет довольно активно: за полгода в продажу поступило 468,6 тыс. кв. м (всего 73 корпуса). При этом новые объемы были в значительной степени представлены бизнес-классом: доля сегмента в указанном предложении составила 46%.
«Выход новых проектов повлиял на структуру распределения новостроек по классам. Если взять весь рынок в старых границах Москвы, то к текущему моменту доля бизнес-класса составляет 48% от суммарного объема экспонируемой площади. Доля комфорта находится на уровне 44%, стандарт-класса — 8%, что связано не только с активным выходом жилых комплексов бизнес-класса, но и с вымыванием более доступных объектов», — поясняет Наталия Кузнецова. При этом налицо разрыв с ожиданиями покупателей жилья: 65% реализованных за первые шесть месяцев 2018 года лотов приходится на комфорт-класс, 24% — на бизнес-класс. Доли стандарт- и премиум-классов составляют по 5-6%.
По данным аналитиков «Метриум», в массовом сегменте средняя цена квадратного метра жилья относительно конца 2017 года увеличилась на 2,4%, составив 154 346 рублей. В бизнес-классе рост чуть меньше — 1,1% (сейчас квадратный метр жилья этого сегмента стоит 225 930 рублей). В сегменте премиум стоимость повысилась на 1,7% (до 424 270 рублей за квадратный метр). В элитном классе цена выросла на 3,6% (до 957 390 рублей за «квадрат»). Заметнее всего подорожали элитные апартаменты — на 13%, до 801,5 тысяч рублей за метр, делится данными компания «Бест-Новострой».
По подсчетам аналитиков Est-a-Tet, средняя цена на первичном рынке в целом по итогам первого полугодия 2018 года в Москве составила 229,3 тысяч рублей за квадратный метр (без учета элитного предложения), за год снижение составило 0,5%. В формате квартир относительно II квартала 2017 года показатель снизился на 0,4%, в формате апартаментов — на 0,9%. При этом по сравнению с предыдущим кварталом средняя цена по рынку выросла на 1,3%. В сегменте квартир рост составил 3,3%, в апартаментах зафиксировано снижение цены на 2,8%.
Источник: Est-a-Tet
Таким образом, несмотря на вымывание доступного предложения, уровень средних цен растет довольно медленно. По оценкам аналитиков «Бон Тон», прирост составляет 0,8-1,5% в месяц. «Прирост в сегменте комфорт отмечается в среднем на уровне 0,5-0,8% в месяц. Таким образом, динамика в том или ином проекте более чем на 1,2-1,5% уже говорит о превышении среднерыночных значений», — отмечает Наталия Кузнецова.
Например, на протяжении полугодия в корпусах ЖК «Мир Митино» , Sreda и «Гринада» наблюдался прирост на уровне 1,1-1,3%, что связано с востребованностью данных проектов на первичном рынке комфорт-класса. В бизнес-классе можно выделить ЖК «Зиларт » и ЖК «Символ» , в которых также средняя цена квадратного метра приросла на 1,3-1,5%.
Еще один проект, в котором по итогам первого полугодия отмечен значительный рост цен, — городской квартал комфорт-класса «Ривер Парк». Средняя стоимость квадратного метра относительно I полугодия 2017 года увеличилась на 4,6% — до 210,2 тысяч рублей. Причем в «видовой очереди», расположенной в 20 метрах от Москвы-реки, цена выросла на 12%.
Московская область: в ожидании жесткой конкуренции
В Подмосковье предложение по стартовым ценам также стало появляться реже, но пока оно еще удовлетворяет спрос с лихвой. В Московской области при этом наблюдается интересная тенденция: здесь увеличивается средний чек сделки. Во-первых, если покупатель может выбрать на комнату больше с минимальной переплатой, то скорее всего, он воспользуется этой возможностью. Способствует этому снижение ставки по ипотеке. Во-вторых, к увеличению бюджета покупки приводит переориентация на проекты высокой стадии строительной готовности, где ценник заведомо выше.
В качестве примера подмосковного проекта со стабильным ростом цен можно привести ЖК комфорт-класса «Новый Зеленоград». Средняя стоимость квадратного метра по проекту за прошедшие шесть месяцев увеличилась примерно на 28 тысяч рублей: с 82,9 тыс. до 90,8 тыс. В процентном соотношении рост составил 9,5%. Положительная динамика связана не только с прямым пересмотром цен, но и с вымыванием наиболее бюджетного предложения.
На 5% за полгода выросли цены в ЖК «Новокрасково» , на 10% — в ЖК «Клубный дом» в Люберцах . В жилом комплексе комфорт-класса «Катуар» в Мытищинском городском округе всего за квартал средняя стоимость квадратного метра выросла на 5%.
«Рост цены зависит, в первую очередь, от стадии строительства и распределения спроса на квартиры. Мы не заметили ажиотажного спроса, связанного с законодательными изменениями. Соответственно, и цены у себя мы не повышали», — рассказали «Новострой-М» в компании «Инград». Увеличение спроса девелопер констатирует только в связи с выводом новых объемов в проектах (корпуса 13,16 в Пушкино и корпус 15 в Мытищах). В ЖК «Новое Пушкино» за первое полугодие цены выросли на 5%, а в ЖК «Новое Медведково» — на 3,5%. В связи с выводом в продажу нового объема спрос в месяц старта продаж новых корпусов вырос в два раза.
В отделе продаж Группы «Самолет», которая реализует ряд крупных проектов в Московской области, исключительную покупательскую активность в связи с изменением 214-ФЗ также пока не зафиксировали. «Рост цен на наших объектах происходит в связи с изменением строительной готовности объектов. В связи с изменениями в законе роста цен не было, так как на данном этапе правки в 214-ФЗ не влияют на стоимость квартир. Не в наших интересах вводить в заблуждение покупателей и «запугивать» изменениями. Что касается повышения цен в дальнейшем, то банки уже объявляют коридор ставок по проектному финансированию в диапазоне от 3% до 9%, и это не финальные цифры. Скорее всего этот процент примут на себя застройщик и покупатель, в каком соотношении — сейчас однозначно сказать трудно», — комментирует коммерческий директор Группы «Самолет» Дмитрий Волков.
Дальнейшая среднерыночная динамика цен на первичном рынке новостроек Подмосковья будет определяться во многом ростом объема нового предложения. Известно о том, что в Московской области в июне зафиксирован многократный рост количества выданных разрешений на строительство.
«Как можно больше девелоперов решили получить разрешительную документацию, чтобы работать еще в старых правовых реалиях, что поможет снизить рост себестоимости строительства. Поэтому в ближайшей перспективе рынок области ждет выход нового объема предложения. Это должно сдержать цены».
Генеральный директор IKON Development Евгения Акимова
Однако конкуренция — далеко не единственный фактор ценообразования. На рост стоимости оказывают влияние и сопутствующие расходы, к примеру, подключение проектов к инженерным сетям. «Сегодня в сфере предоставления подобных услуг сформировалась монополия. На мой взгляд, властям нужно обратить внимание на данную проблему. Кроме того, не всегда обоснованные цены устанавливают и сами производители строительных материалов. Мелкие компании, предлагающие более доступную стоимость, уходят с рынка, открывая дорогу монополистам, продукцию которых застройщики вынуждены закупать по завышенному прайсу», — комментирует Евгения Акимова. Эксперт отмечает, что если для столичных проектов за счет высокой маржинальности это менее критично, то для подмосковных застройщиков рост себестоимости становится причиной повысить цены, вне зависимости от конкурентной обстановки на рынке в конкретный момент. Поэтому «новички» со стартовыми ценами, конечно, будут сдерживать среднюю стоимость. «Одновременно в активно строящихся проектах до конца года однозначно произойдет рост цен», — полагает Евгения Акимова.
Подходит к концу 2017 год и непременно возникает вопрос: чего нам ждать в году грядущем? Каковы тенденции, есть ли поводы для оптимизма, какие текущие процессы формируют рынок недвижимости в 2018 году , все это мы рассмотрим здесь и сейчас.
Рынок недвижимости в 2018 году
Первое, что нужно отметить – будущий год не станет революционным и ничего принципиально нового рынок недвижимости нам не предложит. Действительно важные новшества, вроде отмены продажи квартир по договорам долевого участия, произойдут позже. Что же до 2018 года, то на него будут влиять все те же экономические процессы, что были в текущем году, плюс несколько не глобальных новшеств.
Поскольку рынок недвижимости в различных регионах отличается, мы будем говорить о столичном регионе – Москве и ближнем Подмосковье.
Первое, что всех интересует – как будут вести себя цены. По нашим прогнозам, цены на жилье будут снижаться, продолжая установившийся в 2017 году тренд. Среди факторов, толкающих цены вниз, можно выделить следующие:
Программа реновации
- Продолжение программы реновации в Москве. Данная программа насыщает Москву большим количеством бюджетных новостроек, которые моментально включаются в конкуренцию с изначально коммерческими жилыми комплексами.
При этом стоит отдельно отметить, что программа реновации уменьшает предложение самых дешевых квартир в «пятиэтажках»: во-первых, эти дома сносят вместе с квартирами, которые потенциально могли бы продаваться очень дешево, во-вторых, владельцы таких квартир не торопятся их продавать, желая дождаться более дорогой квартиры в новостройке.
То есть отмечается два разнонаправленных вектора движения: повышается нижний порог цен на жилье эконом-класса, но снижается средний и верхний пороги. Среднее значение цен при этом имеет тренд к снижению.
Инвестиции в недвижимость
- Продолжится падение уровня инвестиций в недвижимость. Большие объемы инвестиций традиционно приводили к повышению цен на первичном рынке, так как инвесторы формировали устойчивый спрос на ранних стадиях строительства.
Уход инвесторов приводит к тому, что застройщикам труднее продать квартиры в процессе строительства и приходится дополнительно стимулировать продажи снижением цен.
Однако, как и в предыдущем пункте, здесь есть обратная сторона медали: наличие инвесторов снижало цены на недвижимость после строительства дома, особенно в первые год-два после их ввода в эксплуатацию.
Это объясняется тем, что, оформив собственность, инвесторы «выбрасывают» свои квартиры на рынок, чтобы заработать на разнице цен между началом строительства и окончанием, что порождает ценовую конкуренцию между инвесторами, застройщиком и обычными людьми, желающими продать свои квартиры по разным причинам.
К слову, означенная ситуация весьма выгодна тем инвесторам, которые решат остаться на рынке, поскольку конкуренция и цена вхождения в строительные проекты будет ниже.
Снижение спроса
- Снижение платежеспособного спроса и отсутствие перспектив к его повышению. Усугубляет ситуацию решение Центрального банка ограничить с января 2018 года первоначальный взнос по ипотеке, сделав его не ниже 20%.
В итоге происходит следующее: с одной стороны, платежеспособность людей падает в силу состояния экономики, а с другой законодательно урезаются кредитные инструменты по поддержанию спроса.
Отдельно стоит отметить, что параллельным курсом происходят события, играющие на повышение спроса. В частности, новая программа АИЖК по субсидированию ипотеки семей и снижение темпа ввода новых жилых комплексов.
Данные факторы, по нашим оценкам, будут оказывать посильное противодействие снижению цен и отчасти добьются своего. В итоге снижение хоть и будет, но не такое заметное.
Основные перспективы рынка недвижимости
Подытоживая написанное выше, выделим основную мысль: грядущий 2018 год обещает быть удачным для покупки квартиры и для инвестиций в недвижимость. Рынок недвижимости в 2018 году будет способствовать некоторому снижению цен плюс «расчистка» рынка от инвестиционных денег, что приведет к снижению цен для «входа» в строительные проекты, особенно на ранних этапах.
К тому же стоит не забывать о том, что возможная отмена ФЗ-214 приведет к существенному росту цен и к невозможности сэкономить, купив квартиру в строящемся доме. В этой связи появляется смысл сыграть на опережение: 2018 год такую возможность предоставит.
