Когда покупатель передает деньги продавцу квартиры. В какой момент происходит. Пренебрежение помощью профессионалов

После того, как все документы собраны, а банк одобрил сделку, решается вопрос о передаче денежных средств продавцу. Поскольку сумма сделки огромная, стороны хотят максимально обезопасить себя от мошеннических действий.

Покупатель хочет получить деньги до передачи своих прав собственности, чтобы покупатель не обманул, а покупатель хочет, чтобы регистрация прав собственности прошла без проблем и хочет отдать деньги за уже свою квартиру после регистрации. Кто прав в этом вопросе и когда должны передаваться деньги за квартиру, рассмотрим подробнее.

Способы передачи денежных средств при ипотеке.

Продавец получает деньги за квартиру по ипотеке из двух источников:

Первый взнос, который вносит клиент
Кредитные средства, которые перечисляет банк.

В договоре купли-продажи обычно указываются сроки и способы передачи денег за покупку. Нельзя сказать, что все проходит по одному сценарию: каждый случай индивидуальный, и стороны договариваются на своих условиях.

Денежный взнос в ипотеке передается несколькими способами до регистрации прав собственности или уже после получения документов:

Лично в руки наличными.
Безналичным переводом на счет.
В банковской депозитной ячейке.
Через аккредитивный счет.

Каждый вариант выбирается индивидуально, по договоренности с продавцом и покупателем. В каждом способе есть свои преимущества и недостатки, поэтому однозначно сказать, что будет лучше, сложно. В большинстве ситуаций продавец хочет получить деньги до перерегистрации квартиры на покупателя в госрегистратуре. Но это влечет определенные риски для покупателя, поскольку у продавца могут резко измениться планы и он может отказаться от сделки, или же в регистратуре по каким-то причинам не смогут зарегистрировать объект.

В итоге, деньги переданы, регистрация не прошла, продавец остался с квартирой и деньгами, а покупатель – ни с чем. Исходя из такого поворота ситуации, можно воспользоваться способами передачи денежных средств, которые максимально защитят от рисков мошенничества. В идеальном варианте, деньги лучше всего отдавать после регистрации прав собственности, чтобы помешать сделке уже не смогли какие-то обстоятельства. Рассмотрим основные методы передачи денег на примере Сбербанка.

Наличными «из рук в руки».

Самый первый и самый простой вариант передачи денежного взноса за покупку. Вместе с этим он считается и самым опасным. Стоимость недвижимости достаточно огромная, поэтому сумму придется собирать не маленькую. Например, квартира стоит 5 млн.р., клиент вносит 2 млн. наличными в качестве первого взноса.

Стороны договорились, что деньги передаются наличными. Теперь представим, что всю эту сумму нужно нести на сделку, пересчитывать. При переносе сумку с деньгами могут легко вырвать мошенники (случайно или по указу, ведь их могут предупредить, что человек несет такую сумму), а при пересчете можно ошибиться или незаметно спрятать несколько купюр. Это из рисков для покупателя. Для продавца также есть риск получить фальшивые деньги. Из плюсов данного способа можно выделить, что не придется платить комиссию, т.к. способ является бесплатным.

Безналичный перевод на счет.

Это делается через отделение банка. Деньги могут вноситься наличными в кассу или переводится со счета. Здесь продавец указывается свой текущий счет (если это физлицо) или расчетный счет (если это юрлицо). Покупателю передаются реквизиты, по которым нужно перечислить сумму. Факт передачи денег фиксируется на приходном чеке или платежном поручении. Продавец также может предоставить расписку в получении денег или выписку со счета.

Из рисков здесь можно выделить риск также остаться без первого взноса: клиент вносит деньги, право собственности в госрегистратуре по каким-то причинам не зарегистрировано, например, квартира находится под обременением, или есть еще какие-то собственники, банк отказывается перечислять ипотечные средства продавцу, сделка не состоялась, клиент остался без своих денег и квартиры. Конечно, в суде это можно будет все исправить, но придется раскошелиться на судебные издержки и получить кучу переживаний, потратив нервы и время. Комиссия за перевод на счет другому лицу составит около 3% от суммы.

Банковская ячейка.

Этот способ считается самым безопасным и распространенным. Из недостатков сразу нужно отметить, что деньги в ячейках не страхуются, поэтому если хранилище взломают и вынесут все ценности, то банк не будет нести ответственности за это. Можно дополнительно оформить страховку на этот случай, но это лишние затраты (0,2-0,6% от суммы). Стоимость аренды ячейки зависит от ее размера. Например, ячейка размером 10 на 30см будет стоить 200-400 р. в сутки. Арендовать можно от 1 дня до 3 лет. Учитывая, что срок регистрации прав собственности 5-14 дней, то аренда обойдется от 1000 р до 5,5 т.р.

О таком способе расчетов стороны договаривают до оформления сделки. При оформлении аренды в соглашении прописываются условия доступа к ячейке, например, после регистрации прав собственности. Если дело пойдет не так, то продавец просто не сможет взять деньги, а покупатель будет уверен, что своими деньгами он никак не рискует. Преимуществами этого метода расчета является уверенность продавца, что деньги уже точно в ячейке, и он получит их после завершения процедуры оформления, и спокойствие покупателя за свои накопления.

Аккредитив.

Расчет заключается в том, чтобы перевести деньги при определенных условиях. Это удобно, когда стороны друг друга впервые видят, доверительных отношений еще нет (а в финансовом мире их не может быть в принципе). Здесь стороны заключают договор об открытии аккредитива на сделку, в который заносятся данные участников и условия исполнения перевода. Клиент вносит деньги на открытый счет, а продавец получает их по исполнению определенных условий. Преимущества на лицо: продавцу гарантируется перечисление денег, а покупатель спокоен, что они никуда не денутся, если сделка не состоится. Из минусов можно отметить стоимость услуги от 10 т.р. до 25 т.р.

Приобретение жилплощади – сделка, в которой задействована крупная сумма денег. Поэтому очень важно, чтобы их передача была зафиксирована надлежащим образом и исключала вероятность возникновения разногласий между контрагентами в будущем. В представленной статье мы расскажем, какие способы передачи финансов существуют с подробным рассмотрением каждого из них и возможностью определения самого выгодного варианта.

○ Причины для приостановки или отмены сделки купли-продажи.

Сделка купли-продажи может быть приостановлена или отменена в следующих случаях:

Оплата за переданное имущество не произведена либо произведена не в полном объеме.
Признание сделки недействительной:
- «1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
- 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
- Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
- В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
- Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (ст. 168 ГК РФ)».
Возникновение непредвиденных (форс-мажорных) обстоятельств. В данном случае вина за аннулирование сделки отсутствует.

Если сделка приостанавливается или отменяется до госрегистрации перехода права собственности, это не представляет больших проблем. Стороны просто возвращаются на исходные позиции: продавец получает назад квартиру, а покупатель – деньги.

Если причины для приостановления или аннулирования сделки возникли после проведения регистрационных процедур, вопрос решается исключительно в судебном порядке.

○ Применяемые формы расчетов.

Все формы расчетов имеют свои преимущества и недостатки, значимость которых определяется участником сделки. Каждая из них будет подробно рассмотрена ниже.

○ «Из рук в руки».

Наличный расчет предполагает риск возникновения претензий в будущем, если он не будет документально зафиксирован.

К тому же при таком выборе возникает вопрос, когда именно платить, учитывая, что государственная регистрация права собственности осуществляется только через 10 дней после передачи договора в регистрирующий орган. Исходя из этого, возможны два варианта расчетов:

Предоплата – передача денег сразу после подписания соглашения.
Оплата по факту – после регистрации права собственности нового владельца жилья.

В каждом случае есть свои подводные камни для участников сделки. Кроме того, крупная сумма денег наличными не только неудобна для хранения и передачи, но и является отличной приманкой для грабителей.

Все эти факторы обуславливают то, что наличный расчет постепенно вытесняется более современными способами оплаты.

✔ Обязательные условия.

Если стороны все-таки выбрали наличный расчет, обязательным является требование фиксирования факта передачи денег. Для этого приглашаются 2 свидетеля, и оформляется расписка, которая подписывается всеми присутствующими. Расписку пишет получатель денег, который тем самым подтверждает факт получения оплаты за квартиру.

✔ Риск для покупателя.

Риск для покупателя возникает, если он передает деньги в момент оформления сделки. Впоследствии могут возникнуть различные проблемы: отказ в регистрации права, арест имущества, появление новых прописанных лиц и т.д. Во всех этих случаях возврат денег может быть сопряжен с определенными проблемами.

✔ Сомнительное преимущество этой формы расчетов.

Помимо риска не стать владельцем купленной квартиры, наличный расчет имеет иные недостатки. Например, подобная передача денег предполагает сокрытие от государства истинной суммы сделок. Помимо моральной стороны вопроса, впоследствии это может отразиться на возможности получения налогового вычета и размере полученной компенсации.

○ Аренда депозитарной ячейки.

Это надежный способ передачи денег, при котором каждая сторона может быть уверена в соблюдении своих прав. Благодаря своей надежности данный метод с каждый годом становится все популярнее, несмотря на определенные финансовые траты, связанные с арендой ячейки.

«Договором хранения ценностей в банке может быть предусмотрено их хранение с использованием поклажедателем (клиентом) или с предоставлением ему охраняемого банком индивидуального банковского сейфа (ячейки сейфа, изолированного помещения в банке).
По договору хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе клиенту предоставляется право самому помещать ценности в сейф и изымать их из сейфа, для чего ему должны быть выданы ключ от сейфа, карточка, позволяющая идентифицировать клиента, либо иной знак или документ, удостоверяющие право клиента на доступ к сейфу и его содержимому.
Условиями договора может быть предусмотрено право клиента работать в банке с ценностями, хранимыми в индивидуальном сейфе (п. 1 ст. 922 ГК РФ)».

✔ Участники процесса.

В аренде банковской ячейки участвуют:

Продавец, который наделяется правом забрать деньги после выполнения условий, определенных договором.
Покупатель (поклажедатель), передающий в банк финансовые средства на хранение в период оформления прав собственности на приобретенное жилье.
Банк (хранитель) – принимает на хранение финансовые средства и несет ответственность не только за их сохранность, но и своевременную передачу указанному в договоре лицу.

✔ Преимущества способа.

Основной плюс данного метода передачи финансовых средств – отсутствие возможности у сторон сделки присвоить себе деньги либо квартиру.

Благодаря тому, что деньги хранятся у третьей стороны, исключается возможность нецелесообразного их использования, нарушения сроков оплаты и попадания в руки посторонних лиц.

Другие преимущества:

Наличие вооруженной охраны в месте хранения и минимальный риск потери денег.
Возможность продавца забрать деньги в любой момент без согласования с покупателем (при условии выполнения обязательств по договору).
Снятие ответственности с покупателя за хранение денег, при этом, даже при неблагополучном исходе сделки, он в любой момент может вернуть свои деньги.
Сумма, которую можно заложить в ячейку, не ограничена, а срок договора аренды можно продлевать.

✔ Заключение договора аренды и внесение нужной суммы.

При аренде банковской ячейке составляется соответствующий договор, по которому в сейф закладываются деньги. Они могут быть распределены в процентном соотношении на этапы сделки. Например, продавец может получить определенную сумму после заключения договора и остаток – после регистрации права собственности. Такое распределение является более надежным, чем единовременная передача всей суммы.

✔ Пересчет денег и проверка на подлинность.

Помимо ответственного хранения, банк также предоставляет услуги по проверке подлинности закладываемых финансов и их расчете. Важно учитывать, что деньги, как правило, закладываются сторонами вместе, а в случае успешной сделки, их единолично забирает продавец.

✔ Ключи от ячейки.

Учитывая риск, который появляется при хранении ключа у одной из сторон, они хранятся у банка, как незаинтересованной стороны, во время прохождения всех этапов регистрации сделки.

✔ Доступ к ячейке покупателя и продавца в случае успеха сделки или отказа от нее.

После успешной регистрации права собственности на приобретенное жилье, ключ передается продавцу, который получает доступ к ячейке и забирает свои деньги. А если сделка по каким-либо причинам не состоялась, ключ получает покупатель, который возвращает заложенную сумму.

✔ Недостатки этого способа.

Несмотря на высокий уровень надежности, у данного метода также есть минусы:

В соглашении об аренде банковской ячейки, указание суммы передаваемых на хранение денег, не является обязательным. Поэтому, если возникнут какие-либо разногласия, данный документ не может выступать основанием для спора.
Банк не несет ответственность за подлинность представленных документов. Обязательным является только сверка подлинности данных покупателя с указанными в паспорте.

○ Аккредитив.

«При расчетах по аккредитиву банк, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо дать полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель.
К банку-эмитенту, производящему платежи получателю средств либо оплачивающему, акцептующему или учитывающему переводной вексель, применяются правила об исполняющем банке (п.1 ст. 867 ГК РФ)».

✔ Популярность этой формы и сравнение ее с предыдущей.

Выбор многими данной системы расчетов основывается на ее высокой степени надежности. Как и в случае с арендой ячейки, здесь необходимо наличие третьей стороны – банка. Он регулирует обязанность покупателя уплатить оговоренную сумму после предоставления продавцом полного пакета требуемых документов. Так у покупателя нет возможности отменить сделку в одностороннем порядке.

В то же время банк проверяет правильность оформления документов и их подлинность. Таким образом, он выполняет функции гаранта для каждой стороны сделки.

✔ Заключение договора и действия сторон.

После заключения договора купли-продажи, алгоритм действий по оплате следующий:

Покупатель заключает с банком соответствующий договор на 1-2 месяца.
На основании подписанного соглашения, банк открывает на имя клиента специальный банковский счет.
Банк перечисляет на него деньги со счета клиента после получения соответствующего распоряжения от владельца.
В период, указанный в договоре (1-2 месяца), покупатель не вправе забирать вложенную сумму.
Стороны подают документы для оформления права собственности.

✔ Хранение ключей.

Во время всего периода оформления прав собственности, открытый счет является закрытым для каждой из сторон сделки. Поэтому именно банк осуществляет контроль за ним в течение данного срока.

✔ Поступление денег на счет продавца или покупателя.

После того, как будет завершена процедура регистрации права собственности, продавец должен посетить банк с перечнем документов, удостоверяющих успешность сделки. После того, как банк проверит их, он перечислит деньги с аккредитива на счет продавца.

Если по каким-то причинам сделка не состоялась, и покупатель представил доказательства этого, банк перечисляет деньги на его счет, осуществляя, таким образом, возврат вложенной суммы.

✔ Плюсы и минусы этого способа.

Открытие аккредитива имеет много преимуществ:

Безналичный способ оплаты не требует аренды ячейки, получения и внесения наличных, пересчитывая их и проверяя подлинность.
Полностью отсутствует риск потери денег, как для продавца, так и для покупателя.
Ответственность банка за любую несанкционированную операцию по открытому аккредитивному счету.

При этом у данного способа есть только два минуса:

Необходимость в сборе большого количества документов (полный перечень устанавливается банком).
Расходы на обслуживание счет.

11722

Важность данного момента была учтена законодателем и юридическим сообществом. Государство разработало законы и нормы денежного оборота при сделках, а юристы – традиции и правила, способные сделать передачу безопасной.

Риск может присутствовать на любом этапе передачи: начиная от оформления подтверждающих бумаг, заканчивая моментом вручения денежных средств. Квалификация преступлений в сфере недвижимости варьируется: мошенничество, разбой, вымогательство. Чаще всего пострадавшим является покупатель, передающий деньги, реже – продавец, подписавший документы, не получив средств.

Даже оформляя сделку самостоятельно, при соблюдении правил и законов, передача денег при покупке квартиры может быть защищена при помощи услуг банков, особых актов и нотариального заверения.

Когда передаются деньги?

Моментом возникновения взаимных обязательств между сторонами является заключение договора. Передача денежных средств, как правило, проходит в рамках его исполнения: в тексте договора прямо обозначается сумма, которая должна быть передана, а также сроки. При этом Гражданский кодекс не устанавливает строгих рамок по срокам: подобные договоренности лежат исключительно в плоскости взаимных интересов сторон. Равно и то, что не существует обязанности передавать деньги в момент подписания договора: данный документ представляет собой «дорожную карту» по дальнейшему ходу сделки, частью которой может быть и момент передачи денежных средств.

Но на практике также имеет ход и иные авансовые платежи, призванные, в частности, возмещать труд риелтора или гасить задолженность по коммунальным платежам. Порядок передачи денег при покупке квартиры до регистрации полностью основывается на данном договоре, который, в свою очередь, определяется . Задаток вносится на том этапе, когда продавец уже не планирует искать иных покупателей, а будущий владелец ответственно гарантирует внесение полной суммы при приобретении. На территории Москвы, согласно статистике, договор передачи денег за квартиру в виде задатка заключается в среднем за 4-6 недель до заключения договора и подачи документов на регистрацию.

Варианты передачи денег при покупке жилья

В зависимости от условий договора, меняется способ передачи денег за квартиру, но среди самых распространенных:

Передача через ответственное или индивидуальное сейфовое хранение (банковскую ячейку).
Вручение при личной встрече.
Банковский условный документ (аккредитив).
На банковский счет в рамках ипотечного договора.

Наименее защищенным способом является передача денег при покупке квартиры наличными. Во-первых, велик риск разбоя или грабежа из-за значительной суммы. При этом не обязательно, чтобы продавец был в сговоре: он может совершенно случайно сообщить эти сведения злоумышленнику. Во-вторых, значительная цена квартир делает наличную передачу вовсе неудобной, поскольку деньги придется переносить в лучшем случае в большой сумке (1 миллион купюрами по 500-1000 рублей весит в среднем 1-2 килограмма). В-третьих, подобную передачу очень сложно зафиксировать на бумажном носителе, более того, требуется наличие свидетелей и нотариальное заверение документов. Способ был популярен на заре свободного рынка недвижимости и сошел на нет во время роста преступности.

Самым распространенным способом является передача через банковскую ячейку. Ответственность за хранение несет банк и риск грабежа практически отсутствует. Более того, сотрудники банка могут зафиксировать сам факт передачи содержимого ячейки (но не сумму). В суде это может стать косвенным доказательством.

Наиболее защищенный способ – использование аккредитива. В юридической практике сложился стереотип, что применение аккредитива оправдано, когда стороны абсолютно не доверяют друг другу, а медиатором должно выступить третье лицо – банк. В случае если риск действительно существует, то 6-10 тысяч рублей , потраченные на открытие аккредитива, оправдывают себя.

Порядок передачи денег через банковскую ячейку

Покупатель в данном случае арендует у банка сейф, в который помещается оговоренная денежная сумма. В случае ответственного хранения, назначается лицо, имеющее право забрать из банка данный депозит (продавец квартиры).

Процедура передачи денег происходит через ячейку и состоит из нескольких этапов:

Покупатель арендует у банка ячейку (от 1 до 5 тысяч рублей ) на срок, который определяется договором.
В соглашении с банком указываются паспортные данные продавца и оговаривается его право изъять деньги из ячейки после определенной даты.
Заключается договор купли-продажи. Посмотреть и скачать можно здесь: .
Продавец получает деньги. Часто на данном этапе покупатель требует подписать акт о получении денежных средств.

Несмотря на безопасность и прозрачность метода, имеются существенные минусы. Во-первых, расходы на аренду ячейки несет покупатель. Во-вторых, банк не может пересчитать деньги при передаче, более того, не несет ответственности, если продавец обнаружит недостачу, в том числе злонамеренно.

Порядок передачи денег из рук в руки

Наименее защищены сделки, где деньги передаются перед заключением договора: даже для судебных органов станет загадкой за что были переданы деньги и был ли факт передачи вообще. Этапы передачи:

Обговорить точную стоимость.
Составить или акт передачи денежных средств.
Альтернативой может быть проведение обмена в нотариальной конторе. Нотариус должен заверить акт или расписку.
Передать деньги.

Даже после заключения соглашения, решив оплатить продавцу всю сумму, необходимо составить акт или расписку, которые свидетельствовали бы о получении денежных средств.

Расписка является односторонним документом: получатель средств свидетельствует, что деньги находятся у него, но при этом указывается причина получения (ссылка на договор и описание объекта).

Акт передачи денег за квартиру позволяет зафиксировать факт оплаты. В рамках документа указывается сумма и отсутствие взаимных претензий сторон касательно передачи средств.

Порядок передачи денег через аккредитив

Аккредитив заключается с банком, который выступит посредником при передаче денег, при этом обладая финансовой ответственностью. Порядок передачи денег при покупке квартиры :

Покупатель обращается в банк, передает сумму и устанавливает условие передачи суммы продавцу квартиры (например, заключение договора).
Банк формирует аккредитив. Здесь проявляется один из минусов – на оформление документов уходит изрядное количество времени, поскольку неся ответственность, банк вынужден проверить данные сторон и чистоту сделки.
При заключении договора, покупатель передает аккредитив продавцу.
Продавец получит деньги в отделении банка.

Деньги хранятся на счету до момента, когда наступит соответствующее условие. Зачастую банк, проводящий операцию, требует заверения договора купли-продажи у нотариуса или даже его регистрации.

Порядок передачи денег при использовании ипотечного кредита

Данный способ используют покупатели жилья в кредит (рассрочку с процентами). Банк при этом проведет собственный анализ чистоты сделки, оценит платежеспособность покупателя. В момент одобрения, часть средств, погашаемая из суммы ипотечного кредита, будет перечислена продавцу. Порядок, с учетом принятия решения в банке, выглядит следующим образом:

Найти подходящую жилплощадь. Подходящей считается не та, которая понравилась покупателю, а соответствующая критериям конкретного банка к ипотечному жилью.
Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости с владельцем жилья. Посмотреть и скачать можно здесь: .
Обращение в банк с пакетом документов.
Внесение первого взноса. В зависимости от банка, частичная оплата варьируется от 10 до 50% . Материнский капитал также может быть принят в качестве взноса.
Перечисление средств продавцу.

При этом недвижимость становится собственностью покупателя с оговоркой: залоговый статус позволяет продавать квартиру лишь при своевременном уведомлении банка. То, как происходит передача денег при покупке квартиры определяет банк. Если кредитный специалист решит пользоваться ячейкой или наличными, а не счетом, стороны обязаны согласиться.

Распространенный вид мошенничества был связан с тем, что в оговаривалась лишь часть средств, передаваемая покупателем наличными. Продавец мог лишиться квартиры, уступив ее за 5-10% от оговоренной стоимости, если банк не одобрял кредит.

Пример по порядку передачи денег

Гражданин собрался взять квартиру в ипотеку и попал в абсурдную ситуацию: для перечисления средств банк требует принести свидетельство о регистрации, где гражданин уже является собственником. Придя с продавцом в Росреестр, им также сообщили, что не могут ничем помочь, поскольку они не могут предоставить данные о перечислении средств.

В данном случае гражданин обязан изменить формулировку договора, указав, что оплата не произведена (либо внесена только часть) и оговорены сроки и условия исполнения (предоставление банком кредита). Многие юристы советуют лукавить, сообщая сотрудникам Росреестра заведомо ложную информацию о факте перечисления. Подобная практика, при обнаружении фактов, наказуема. Имея на руках договор с такой формулировкой, отказать в регистрации орган власти не может, а банк, получив все документы, произведет расчет с продавцом. Риска для продавца здесь нет: право на оплату закреплено в , а банк вряд ли станет рисковать репутацией ради одного заемщика.

Заключение

Передача денег – один из самых рискованных моментов при сделках с недвижимостью. Государством и юридическим сообществом выработаны следующие тезисы:

Оплата может производиться как до оформления сделки, так и после.
Все действия по оплате должны быть зафиксированы. Мнимые сделки не только опасны, но и преследуются по закону.
Предусмотрен ряд способов, различных по безопасности и удобству (из рук в руки, аккредитив, ячейка и ипотека).

Покупка квартиры – серьезный и ответственный шаг для любого человека. Оформление документов и подготовка сделки требуют напряженного внимания и немалых затрат времени. Не менее существенную роль конечно играет передача денег при продаже квартиры.

Когда и как передают деньги при покупке квартиры

Взаимные обязательства между продавцом и покупателем квартиры возникают в результате подписания договора купли-продажи, в котором и должен быть описан порядок передачи денежных средств.

В Гражданском Кодексе РФ не предусматриваются жесткие ограничения по срокам для этой процедуры. Оплата по договору купли продажи квартиры происходит в тот момент и тем способом, которые были предусмотрены договором в соответствии со взаимным соглашением сторон.

Способы передачи денег при продаже квартиры

На данный момент существуют различные способы передачи денежных средств как при совершении сделки купли-продажи, так и при любых других финансовых операциях. Условно эти способы можно разделить на два вида: наличный и безналичный расчёт.

Оплата наличными предполагает использование «живых» денег, безналичные операции соответственно проходят без применения наличных.

Как передают деньги при покупке квартиры, заранее решают сообща продавец и покупатель.

Через нотариуса – преимущества и недостатки

С начала 2015 года в силу вступил закон 457 ФЗ. Благодаря этому закону нотариусы теперь официально уполномочены предоставлять услуги по депозиту денежных средств во время расчетов по различным операциям. Таким образом, покупатель может передать определенную сумму денег за квартиру нотариусу перед регистрацией договора, а продавец получить эту сумму после регистрации, предварительно согласовав данную операцию с самим нотариусом.

Плюсы передачи денег через нотариуса:

Оформление документов, ведение всей сделки и процедура передачи денежных средств происходит в одном месте;
Возможен как безналичный, так и наличный расчеты;
Этот способ расчета освобождает обе стороны от подписания некоторых дополнительных соглашений (к примеру об аренде банковской ячейки);
Нотариус является застрахованным лицом, следовательно, это дополнительная защита от непредвиденных обстоятельств;
У нотариуса хранятся вторые экземпляры документов на случай утери оригиналов;
Нотариусы несут ответственность за совершенные ими сделки.

Минусы передачи денег через нотариуса:

Банк берет определённый процент за перевод средств со счета покупателя на счет нотариуса, а также за последующее обналичивания денежных средств для продавца;
Сама услуга использования банковского депозита нотариуса платная;
Дополнительно нужно платить нотариусу за эту услугу даже если происходит передача денег наличными;
Покупатель согласно законодательству в любой момент может потребовать возврат своих денег с депозита нотариуса, если условия для этих его действий не были прописаны в дополнительном соглашении к договору.

Передача денег при покупке квартиры наличными, плюсы и минусы

В данном случае производится оплата за квартиру посредством передачи денег наличными напрямую из рук в руки.

Плюсы передачи денег наличными:

Самый быстрый способ;
Сторонам всегда можно договориться об изменении реальной стоимости квартиры в одну или в другую сторону;
Идеальный вариант, когда купля-продажа осуществляется родственными лицами.

Минусы передачи денег наличными:

Чтобы продавец поверил в подлинность и правильность полученной суммы денег, желательно потратиться на проверку денежных купюр и их количества;
Самый ненадежный способ. Можно оказаться не только жертвой обмана, но и воровства;
Когда передают деньги наличными, для минимальной защиты должна быть оформлена хотя бы расписка.

Безналичный расчет по сделке, риски для продавца и покупателя

Безналичный расчет обязательно используется в том случае, когда продавцом квартиры является юридическое лицо. Если банк покупателя и банк продавца – это два разных банка, то за перевод будет взиматься немалая комиссия. Риск для покупателя в данном случае состоит в том, что если при непредвиденных обстоятельствах произошёл срыв сделки, а деньги уже перечислены, то вернуть их скорее всего можно будет только с помощью судебного разбирательства.

Существует также риск банкротства банка как для продавца, так и для покупателя квартиры. Денежные средства замораживаются на счёту банка до благополучного разрешения его финансовых проблем. Чаще всего до этого момента проходит не один год.

Рассчитываемся через ячейку банка

Смысл этого способа заключается в том, что при осуществлении сделки купли-продажи у банка арендуется ячейка в специальном хранилище – депозитарии. Обычно это делает покупатель квартиры. Во время сделки заключается дополнительное трехстороннее соглашение между банком, покупателем и продавцом. В соглашении прописываются условия выдачи денег и устанавливаются определённые сроки.

Плюсы данного расчета:

Банк надежно обеспечивает безопасность денежных средств, контролирует доступ к ячейке и гарантирует конфиденциальность;
Деньги проверяются на подлинность и пересчитываются, а потом складываются в ячейку банковским служащим в присутствии обеих сторон;
Если сделка по продаже квартиры была сорвана в результате каких-либо обстоятельств, покупатель вновь единолично получает возможность доступа к банковской ячейке;
Самый безопасный вариант передачи наличных денег при покупке квартиры.

Минусы данного расчета:

Нужно оплачивать саму аренду банковской ячейки и составление дополнительного соглашения. Ещё скорее всего придётся платить за страховку банковского хранилища, а также залог, во избежание потери ключа от ячейки;
Банк не несёт ответственности за правильность составления или достоверность документов, которые предоставляет продавец;
Возможен только наличный расчет.

Продажа квартиры через банковский аккредитив

По существу данный способ почти такой же, как вариант передачи денег посредством банковской ячейки, только происходит все через безналичные операции. Конечно, есть и свои нюансы. В процедуре передачи денег могут участвовать два банка: банк-исполнитель и банк-эмитент. Иногда это один и тот же банк. При условии передачи требуемых по договору документов, банк-эмитент, в котором находятся деньги покупателя, переводит их на счёт банка-исполнителя. Этот банк, в свою очередь, выдаёт данную сумму продавцу.

Плюсы банковского аккредитива:

Обеспечивается наибольшая безопасность денежных средств;
Не нужно разбираться с наличными деньгами.

Минусы банковского аккредитива:

В сравнении с операцией посредством банковской ячейки, увеличивается стоимость услуги, количество дополнительно подписываемых документов и временные затраты.
Такую услугу имеют возможность предоставить далеко не все банки.
Если при каких-либо обстоятельствах сделка купли-продажи квартиры была отменена, процедура возврата денег может истратить немало нервов покупателю и даже довести дело до суда.
Банковские служащие обязаны информировать налоговые органы обо всех столь серьёзных операциях с денежными средствами. Это важный момент для тех, кто скрывается от налогов.
Возможен только безналичный расчет.
При альтернативных сделках с участием нескольких сторон использовать банковский аккредитив как способ передачи денег невозможно.

Перевод на счет

Один из способов безналичного расчёта, когда деньги переводятся с собственного счёта покупателя на счет продавца.

Плюсы перевода на счет:

О движении денежных потоков сохраняются подтверждающие документы;
Нет нужды возиться с наличными деньгами.

Минусы перевода на счет:

Существует риск мошенничества со счетами;
Комиссия в виде определенного процента от суммы перевода.

Использование ипотечного кредитования

Когда у человека нет в наличии достаточной для покупки жилья суммы денег, можно купить квартиру через банк, то есть, в ипотеку. В этом случае банк самостоятельно устанавливает возможный способ передачи денег, а продавец и покупатель вынуждены согласиться с ним.

С ипотекой конечно проще в отношении безопасности сделки купли-продажи, ведь любой банк тщательно проверяет необходимые документы, чтобы исключить риск потери своих финансов. Но, с другой стороны, в ситуации, когда семья вроде бы расплатилась за квартиру используя банковский кредит, на самом деле продолжает выплачивать банку стоимость своего жилья с процентами ещё в течение нескольких лет.

Использование счета эскроу

Такой вид расчета предусмотрен Российским законодательством для договоров долевого участия (ДДУ) с 2017 года и действует также в 2019-м году. Преимущество данного способа в том, что банк, в котором находится счёт эскроу, является гарантом того, что застройщик не обманет покупателей квартир. Ведь деньги, внесённые за приобретённое жильё, блокируются на счету эскроу до завершения строительства дома.

В некоторых случаях банк может установить срок передачи денег застройщику на 6 и более месяцев позже даты предоставления готового жилья покупателю.

Акт передачи денег, образец

Более официальная форма подтверждения факта передачи денежных средств, чем расписка – это акт передачи денег. Его отличие от расписки в том, что этот документ подписывается двумя сторонами и он не предусматривает никаких обязательств со стороны продавца или покупателя. Акт просто устанавливает факт передачи денежных средств.

Нет какой-то определённой формы для этого документа, его можно составить так, как удобно сторонам. Конечно есть некоторые основные данные, которые должны присутствовать на бумаге. Это реквизиты сторон, сумма и валюта денежных средств, дата подписания и ссылка на основной договор.

Образец акта передачи денежных средств можно .

Есть несколько полезных советов о том, как правильно передать деньги за квартиру, чтобы не стать жертвой мошенничества или обмана:

В момент, когда происходит оплата по сделке купли-продажи, лучше иметь при себе парочку свидетелей. Это обеспечит доказательства заключения договора и оплаты за приобретённую квартиру;
Необходимое условие – это тщательно проверить все предоставленные продавцом документы и не скупиться оплатить помощь профессиональных юристов либо риэлторов;
Можно разузнать немного больше о личности владельца продаваемой квартиры, расспросив о нем и его семье у будущих соседей;
Лучше передать деньги за квартиру только после госрегистрации сделки.

Еще несколько очень полезных советов:

В любом случае, нужно ответственно подходить к вопросу выбора способа передачи денежных средств при покупке жилья. От этого выбора будет зависеть процент риска для обеих сторон договора и конечный результат сделки.

Передача денег при сделке с недвижимостью становится безопасной, если:

Полная сумма (включая задаток) прописана в договоре купли-продажи, а сам договор будет зарегистрирован в РосРеестре;
Между продавцом и покупателем будет безналичный расчет или аккредитив (выгодно когда счета открыты в одном банке, а недвижимость в собственности более 5-ти лет);
При наличном расчете используется банковская ячейка. Понятно, что за это банк потребует вознаграждение (от 1500 рублей);
При наличном расчете без банковской ячейки, попросите покупателя рассчитаться сразу после подписания договора купли-продажи, прямо во время регистрации сделки и в присутствии регистратора РосРеестра или специалиста МФЦ. После подписания договора, Регистратор спросит: «Продавец, вы получили всю сумму?». Рекомендую ответить правду и настоятельно попросить покупателя рассчитаться, если он этого еще сделал. Поверьте, налоговая не следит за вами с помощью скрытой камеры, а сверять сумму в договоре с фактической - не входит в полномочия регистратора.

Помните, что любые предложения покупателя рассчитаться после сделки - это риск остаться без денег.

Причины «отсрочки» платежа могут быть разные:

Хочу рассчитаться только когда увижу зарегистрированный РосРеестром договор. Договор то покупатель получит, а вот вы свои деньги - не факт;
Деньги на карте - сейчас выйдем и рассчитаемся. Но после первого снятия оказывается, что на карте лимит на снятие 50 тысяч в день или вообще в месяц.

Выводы

Так как расписка от руки не имеет юридической силы, самый надежный способ проведение расчетов по сделке с недвижимостью - безналичный. Так вы будете иметь документальное подтверждение факта передачи денег продавцу в виде справки или выписки из банка.

К минусам безнала можно отнести указание полной суммы в договоре купле-продажи и, как следствие, оплату налога на прибыль в размере 13% от суммы. Более подробно о том, какой налог придется заплатить, я рассказываю .

THE BELL