Ипотеку в ряде случаев расторгнуть можно , хотя это сложный процесс. В отличие от потребительских кредитов расторжение ипотечных соглашений не только является возможным, но и случается весьма часто. Связано это и с особенностями ипотеки как кредитного продукта (она является целевым кредитованием и предполагает наличие залога), и с появляющимися у банка основаниями для этого.
Наиболее частые варианты этого следующие:
Расторжение ипотеки по инициативе заемщика при его одностороннем решении по закону допустимо, но на практике почти невозможно. Основание для этого имеется только в крайних случаях.
Справка. Распространенная альтернатива расторжению – это реструктуризация.
Достаточно часто расторжение случается, если супруги, являющиеся созаемщиками разводятся, и появляется необходимость продажи квартиры. Кредитная организация может расторгнуть договор, если клиентом не выполняются оговоренные обязательства. Условия, когда договор может быть расторгнут, указываются в нем на стадии его заключения.
Как прекратить действие сделки?
Инициатором расторжения договора по закону может выступать как банк, так и заемщик.
По инициативе заемщика
Если речь идет о ситуации с заемщиком, то реализовать это крайне сложно. Единственное основание, которое может сделать такую ситуацию возможной, то это явное изменение обстоятельств, ввиду чего он не может справиться с обязательствами. При этом нужно будет доказывать, что о таких факторах он не мог догадываться при оформлении кредитования, и не мог ничего сделать, чтобы предупредить или устранить их.
С учетом того, что ипотека предполагает страхование жизни и здоровья клиента и страхование залогового имущества, доказать, что предположить те или иные обстоятельства было невозможно, будет непросто. При этом финансовые проблемы клиента, делающие выплату ипотеки невозможной, не будут приняты во внимание даже в суде и даже при условии экстренных обстоятельств.
По требованию банка
Чаще всего инициатором расторжения является банк. Причиной для этого может быть любое серьезное невыполнение заемщиком положенных обязательств. Чаще всего банки ссылаются на следующие основания:
Важно! Обычно если заемщик просто не выплачивает ипотеку, о расторжении сразу говориться не будет. Если же банк примет решение обратиться в суд для взыскания долга, но вместе с этим он заявит и о расторжении.
Оптимальным решением является расторжение договора по согласию обеих сторон. Но банки не пойдут на это, если им это не выгодно. Добиться этого можно в следующих случаях:
- Заемщик желает продать залог и использовать вырученные средства для выплаты кредита. Для снижения риска и получения денег банки обычно предлагают реализовать залог своими силами или контролируют этот процесс.
- Заемщик планирует отказаться от договора, переведя долг и иные обязательства на иное лицо. По сути, тут говорится о продаже залогового имущества и передаче кредитных обязательств вместе с этим. Если этот вариант согласовывается с банком, то ипотека расторгается, и заключается новый договор с новым заемщиком.
В любом случае при надобности расторжения договора без обращения в банк не обойтись. Возможно, путем общих усилий будет отыскан максимально подходящий вариант для обеих сторон.
Документы
Список необходимых документов будет отличаться в зависимости от того, кто является инициатором расторжения, и каковы основания для этого. Обычно требуются следующие бумаги:
Предоставляются они в двух экземплярах: копии и оригиналы. Оригиналы возвращаются после того, как государственная регистрация проведена. Копии документации остаются в деле.
Процедура
Как уже было сказано, ипотека может быть расторгнута и по соглашению, и в одностороннем порядке через суд. Без судебного разбирательства не обойтись в таких ситуациях:
- смерть кредитуемого;
- получение заемщиком инвалидности;
- развод созаемщиков и наличие детей, не достигших совершеннолетия;
- наличие социальных льгот, которые были получены при оформлении ипотеки или в процессе ее обслуживания.
Эти ситуации достаточно непростые, и прийти к соглашению, которое будет устраивать всех, крайне сложно. Договор составляется банком с учетом того, чтобы максимально защитить свои интересы.
Внимание! Если при подаче иска ссылаться на закон о защите прав потребителей (если имеются основания), можно избежать оплаты госпошлины.
При порядке расторжения без суда это делается посредством соглашения сторон. В данном случае нужно обратиться к кредитору с заявлением, содержащим основания необходимости расторжения, что даст возможность найти компромисс.
Так, при продаже недвижимости с целью погашения долга у заемщика останется часть средств, превышающих задолженность. В случае разрешения вопроса в суде возможна срочная реализация квартиры с учетом штрафных санкций, скидок на торгах, судовых издержек. Тогда можно остаться и без недвижимости и с остатками задолженности.
Также существует вариант по согласию с кредитной организацией отыскать покупателя, который готов купить квартиру с ипотекой. Наиболее простой в оформлении и сложный на практике вариант – это простое досрочное погашение, при котором клиент находит средства и погашает требующий расторжения займ.
Но размеры сумм, которые нужны для сделок с недвижимостью, несмотря ни на что требуют либо продажи залогового имущества, либо переуступки прав требования. Обычно у проблемных заемщиков нет другого имущества, цены которого хватит для погашения задолженности.
Причины и основания для признания кредитного соглашения недействительным
Договор может быть признан недействительным через суд. Тогда стороны, подписавшие его, должны вернуть деньги либо имущество. Для признания недействительным нужны веские основания:
Бывают случаи, когда недействительной признается только часть договора. Если ее убрать, то документ будет иметь юридической силы.
Расторжение договора для двух сторон является сложным и трудоемким процессом, предполагающим немалые убытки. Поэтому в большинстве случаев лучше найти ему альтернативу. Перед тем как брать ипотечный кредит, нужно трезво оценить свои возможности.
В отличие от обычных потребительских кредитов, ипотека – долгосрочная и масштабная сделка. Если в первом случае кредит берется максимум на 5 лет, то срок жилищных займов редко составляет менее 10-15 лет. Подавляющее большинство людей с трудом может спланировать свою жизнь на следующие 3-5 лет, а уж о более длительных сроках и говорить нечего. Тем более что никто не застрахован от таких жизненных обстоятельств, как:
- потеря места работы или уменьшение заработной платы;
- возникновение серьезного заболевания или инвалидности у заемщика, не позволяющей работать по основной профессии;
- потеря постоянного дохода одного из супругов и увеличение расходов в связи с рождением ребенка;
- появление дополнительных постоянных расходов из-за болезни кого-то из родственников и так далее.
Через некоторое время, как у банка, так и у заемщика могут значительно измениться обстоятельство, что вынудит одну из сторон прекратить взаимоотношения. Следует учитывать, что расторжение договора ипотеки повлечет за собой либо полное погашение задолженности перед банком, либо заключение нового кредитного договора. Ипотечные взаимоотношения могут быть расторгнуты:
- по инициативе банка-кредитора;
- по инициативе заемщика.
Расторжение ипотечного договора по инициативе кредитора
Стоит отметить, что на практике такое случается достаточно редко. Наиболее распространенной причиной расторжения договора с ипотечным заемщиком становится возникновение у него серьезной задолженности по ежемесячным выплатам. При этом заемщик не идет на контакт и не желает обсуждать с банком свои финансовые проблемы.
Как правило, такое расторжение сопровождается исковым заявлением в суд. Кроме того, есть еще ряд причин, по которым банк может инициировать расторжение ипотечного договора:
- если заемщик будет использовать кредитные деньги не по их целевому назначению, то есть если заемные средства или их часть не будут направлены на приобретение жилья. На сегодняшний день это очень маловероятная причина, поскольку, как правило, банки контролируют всю сделку от начала до конца и перечисляют деньги напрямую продавцу;
- если заемщик умышленно предоставил банку недостоверные данные о себе, в особенности то, что касается доходов и места работы. Это условие в подавляющем большинстве случаев прописано прямо в договоре и если через некоторое время после взятия кредита выясняется обман, банк имеет полное право досрочно расторгнуть договор и потребовать возврата полной суммы долга и возможно даже уплаты некоей суммы штрафа;
- если заемщик умышленно изменяет стоимость жилья без согласования с банком или причиняет ему вред, сюда относятся различные виды ремонта, перепланировки, переноса сантехники и т.д. Возможность совершать периодические инспекции залогового жилья прописана в ФЗ «Об ипотеке»;
- если заемщик не заключил подписываемый ежегодно страховой договор на жилье. Для банка это означает, что его риски не застрахованы и в случае порчи или утери объекта залога, не получится компенсировать соответствующие расходы и страховых платежей.
Во всех указанных случаях расторжение может быть выполнено по постановлению суда или по взаимной договоренности заемщика и кредитора. Обычно банки всеми средствами стремятся не доводить дело до суда. Если у заемщика возникают финансовые трудности, то ему, как правило, предлагают различные варианты реструктуризации долга, кредитные каникулы и другие варианты облегчения кредитного бремени.
Расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика
Здесь основной причиной так же, как и в предыдущем случае является отсутствие у заемщика возможностей по обслуживанию кредита. Если клиент не может договориться с банком о смягчении условий кредита на приемлемых для себя условиях, то у него нет другого выхода, как расторгнуть договор. Однако необходимо помнить, что прекращение действия ипотечного договора влечет за собой досрочное возвращение всей суммы долга. Также заемщик может расторгнуть договор по одной из таких причин:
- рефинансирование ипотеки в этом же или другом банке. Как правило, к такому ходу прибегают в том случае, если появляется более выгодная ипотечная программа, чем та, которую уже обслуживает заемщик. Во многих банках есть отдельное направление рефинансирования, поскольку такие сделки требуют особого подхода;
- если заемщик хочет продать или обменять объект ипотеки. В такой ситуации клиент должен будет полностью погасить займ досрочно или заключить с банком кредитный договор на других условиях для того, чтобы погасить оставшуюся часть долга;
- если банк нарушает свои обязательства, прописанные в кредитном договоре, к примеру, самовольно изменяет процентную ставку в сторону увеличения или необоснованно требует досрочного погашения займа. Однако и в такой ситуации денежные обязательства заемщика никуда не денутся, и долг банку необходимо будет выплатить
Форс-мажор и нестандартные ситуации
Зачастую случаи форс-мажора прописываются в договоре отдельным пунктом. При этом указывается, как должны вести себя стороны в каждом из указанных случаев. Правда, редко в ипотечных договорах учитывается такая ситуация, как банкротство банка. Законодательство не предусматривает прекращение кредитных обязательств в случае банкротства кредитора. Если вдруг нечто подобное произойдет, то заемщику следует обратиться за решением вопроса в суд.
В ипотечной практике изредка, но случаются такие ситуации, когда заемщик через несколько лет обращается в суд с требованием признать договор недействительным. Причиной для такого решения может быть какая-либо ошибка или несоответствие пунктов договора действующему законодательству. Для заемщика это очень выгодная ситуация, поскольку при признании договора недействительным, недействительными признаются и обязательства сторон. А это означает, что клиент должен вернуть банку только сумму, взятую в кредит без процентов, а все что он выплатил за прошедшие годы сверх нее, банк должен будет ему вернуть.
Однако банки сегодня тщательно прорабатывают тексты своих ипотечных договоров, чтобы исключить возможность подобного развития событий.
Денежный заем на покупку жилья – это сложный банковский продукт. Такой кредит трудно получить и выплатить, поскольку срок возврата доходит до 30 лет. Ипотечным должникам, иногда не удается вернуть целевые средства без ошибок. К тому же и , иногда нарушают условия действующего договора. Результатом неправильного погашения целевого кредита, часто становится досрочное прекращение действия. В каких случаях банк инициирует расторжение договора ипотеки и вправе ли тот, кто возвращает жилищный заем прекратить ипотечную сделку.
Потребовать расторжения кредитного договора может как банк, предоставивший собственный продукт, так и лицо, получившее заемные средства.
Ипотечный должник вправе инициировать расторжение договора, если кредитор нарушает одно или часть условий заключенного соглашения.
Сюда относится следующее:
- выдача денежного займа не в полном объеме;
- задержка перечисления средств на счет продавца предмета ипотеки;
- неправомерное начисление штрафов и пени;
- увеличение фиксированной ставки;
- изменение содержания договора без согласования с заемщиком;
- взимание комиссий, которые не предусмотрены кредитным соглашением;
В каждом случае получатель целевых средств вправе требовать расторжения главного акта ипотечной сделки. Если банк против досрочного прекращения действия займа, то вопрос решается с помощью суда.
Когда банк расторгает договор ипотеки
Кредитор, как и ипотечный заемщик,выступает инициатором досрочного прекращения жилищного займа, если должник нарушает условия главного акта. Причины для выставления этого требования необходимы серьезные.
К ним относятся следующие:
- неуплата кредита. Когда заемщик перестает погашать ипотечный долг, то кредитор вправе расторгнуть соответствующее соглашение раньше установленной даты окончания;
- систематические нарушения графика выплат займа. Выдавая целевой продукт, банк составляет схему возврата. Если заемщик постоянно вносит ежемесячные взносы с задержкой или не в полном объеме, то это тоже становится причиной прекращения действия ипотечной сделки;
- использование залогового имущества. Каждая кредитная организация устанавливает личные правила эксплуатации жилья, на покупку которого выдаются средства. Когда тот, кто получает ипотеку, нарушает правила, то худшим последствием становится расторжение договора с банком;
- весомое снижение кредитоспособности. Если сумма ежемесячного дохода ипотечного заемщика ощутимо сокращается во время выплаты жилищного кредита, то банк вправе досрочно прекратить отношения с клиентом.
Расторжение кредитного договора – досрочный возврат долга
Независимо, кто требует прекращение ипотечной сделки и по каким причинам, этот процесс подразумевает преждевременную выплату оставшегося долга и заемщику приходится возвращать банку заемные средства, причем сразу одной суммой.
Это происходит двумя способами: погашение собственными средствами или с помощью потребительского займа, а также путем сбыта ипотечной недвижимости.
В первом случае ипотечный должник возвращает еще невыплаченную часть кредита, а банк снимает обременение с кредитной недвижимости. После полного погашения долга жилье, которое было приобретено на заемные средства, становится полноценной собственностью заемщика.
Когда долг выплачивается по второму варианту, то кредитная организация реализует залоговое жилье, а полученные средства берет себе в счет погашения ипотеки. Если после выплат остаются деньги, то остаток возвращается бывшему должнику.
Если ипотечный заемщик банкрот
Отдельным случаем при расторжении договора ипотеки по инициативе банка считается полная финансовая несостоятельность должника. Банкротом признается заемщик, даже тот, кто выплачивает жилищный кредит.
Неплатежеспособным по новому закону считается кредитный должник, долг которого составляет не меньше 500 тысяч рублей, а срок невыполнения личных обязательств – не меньше 3 месяцев. Если заемщику нечем возвращать целевой кредит, а банк прекращает сделку и требует досрочного погашения ипотеки, то должник заявляет о собственном банкротстве.
Признание ипотечного должника некредитоспособным, дает право избежать проблемы и преждевременного расторжения договора ипотеки. Когда заемщик финансово несостоятелен по серьезным причинам и может это документально подтвердить, то суд, как правило, выносит решение в пользу должника.
После признания банкротства суд предлагает банку реструктурировать текущий долг должника или предоставить отсрочку выплаты. Изменение условий выплаты денежного займа дает право снизить кредитную нагрузку.
Помните о веских вещах:
Прежде чем воспользоваться залоговым имуществом, например, сдать в аренду для получения дополнительного дохода, следует еще раз, внимательно прочитать договор. Банки запрещают даже такой «сбыт» недвижимости, на покупку которой выданы средства.
Обращаться в суд, чтобы досрочно расторгнуть договор ипотеки с недобросовестным банком, нужно только с полным комплектом подтверждающих бумаг. Суд вынесет решение в пользу должника только в том случае, если тот докажет неправомерные действия кредитора.
Подавая заявление о банкротстве, стоит помнить, что эта процедура заканчивается тем же сбытом ипотечного жилья, и соответственно, прекращением отношений с кредитором.
Возможно ли расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика? В отличие от потребительского кредитования расторжение ипотечных договоров не только встречается на практике, но и происходит довольно-таки часто. Это связано как с особенностями ипотеки (целевое и залоговое кредитование), так и нередко возникающими у банка основаниями заявить о необходимости расторжения договора.
Наиболее часто расторжение ипотечного договора осуществляется:
- по инициативе банка, поводом для чего становятся существенные нарушения заемщиком условий ипотеки;
- по соглашению сторон, когда банк и заемщик находят компрессное для всех сторон решение.
К сожалению, расторжение ипотечного договора по инициативе и одностороннему решению заемщика практически нереально , хотя с точки зрения закона и допустимо. Здесь возникают все те же самые сложные, что и при попытках заемщиков расторгнуть договоры потребительского кредитования - крайне трудно подобрать основание и практически нельзя, за исключением единичных случаев, доказать наличие такого основания.
Расторжение ипотечного договора по инициативе банка
В большинстве случаев инициатором расторжения ипотечного договора становится банк. Причиной может послужить любое серьезное нарушение заемщиком обязательств, но, как правило, банки ссылаются:
- На нецелевое использование заемных средств - на любые нужды и цели, которые не оговорены условиями договора. Несмотря на то, что сегодня заемщикам крайне трудно скрыто распорядиться полученным финансированием, некоторым удается, в том числе с использованием разного рода «серых» схем, направить средства на совсем иные цели, нежели указано в кредитном договоре.
- На обман, предоставление клиентом ложных сведений, поддельных документов при оформлении ипотеки. Сами по себе выявленные факты редко ведут к расторжению договора, но если они стали причиной или поспособствовали нарушению заемщиком обязательств, то банк обязательно воспользуется ситуацией и либо предложит заемщику расторгнуть договор по соглашению, либо обратиться с соответствующим иском в суд.
- На нарушение условий залога, что повлекло его утрату, порчу, серьезное уменьшение стоимости. Обеспечение, которое утратило свой первоначальный вид или существенно потеряло в цене по вине заемщика-залогодателя, объективно уже не может считаться надежным. Не исключено, что перед расторжением договора банк потребует предоставить иное обеспечение для изменения условий ипотеки, но вполне вероятно, особенно если есть проблемы с погашением кредита, сразу же заявит о расторжении.
- На нарушение условий страхования залога. В этом случае складывается примерно такая же ситуация, как и при утрате залогом своих первоначальных характеристик. Но для начала, скорее всего, заемщику поступит требование об устранении нарушений.
Если заемщик просто не платит по ипотеке, то о расторжении договора сразу обычно речи не идет. А вот если банк посчитает нужным обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности, то одновременно будет заявлено и требование о расторжении ипотечного договора.
Может ли заемщик расторгнуть ипотечный договор
Такое право у заемщика есть. Расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Другое дело, что реализовать это право практически нереально. Единственное более-менее «рабочее» основание - существенное изменение обстоятельств, в следствие чего заемщик не может выполнять свои обязательства. Но нужно будет доказать, что о таком изменении обстоятельств заемщик не мог предполагать на момент оформления ипотеки, равно как и не мог предпринять меры, чтобы такие обстоятельства предотвратить, а при их наступлении - устранить.
Учитывая, что ипотека традиционно сопровождается страхованием жизни, здоровья заемщика, а также страхованием залога, или по крайней мере такие предложения поступают от банка, то доказать невозможность предположения существенного изменения обстоятельств нельзя. Финансовые проблемы заемщика, приведшие к неспособности погашать долг, не принимаются во внимание даже в суде и даже при форс-мажоре. Яркий пример - проблемы заемщиков по валютной ипотеке, возникшие в 2014-2015 годах из-за резкого падения курса рубля. Все, что было предложено таким заемщикам - воспользоваться реструктуризацией (рефинансированием) или госпомощью по линии АИЖК.
Расторжение ипотечного договора по соглашению сторон
Это самое лучшее, пожалуй, решение для всех сторон. Но банки не пойдут на соглашение, если оно не будет для них выгодным.
Наиболее часто удается достигнуть соглашения в следующих случаях:
- Заемщик хочет продать залог и расплатиться за счет вырученных средств по кредиту. Чтобы снизить свои риски и получить деньги, банк, скорее всего, предложит реализацию залога своими силами или под его полным контролем.
- Заемщик хочет отказаться от ипотечного договора с переводом долга и других обязательств на другое лицо. Фактически в такой ситуации речь идет и о продаже залога, и о передаче вслед за этим своих кредитных обязательств. Если удастся этот вариант согласовать с банком, то ипотечный договор расторгается, а новый - заключается уже с другим заемщиком-залогодателем.
Другие варианты тоже не стоит сразу же отвергать. В любом случае, если возникла необходимость расторгнуть договор, придется обращаться в банк. Не исключено, что взаимными усилиями будет найден оптимальный вариант.
В 2018 году было выдано около 312 тыс. займов на приобретение жилья по ДДУ. Сумма кредитов – около 650 млрд. рублей. Впечатляет? Да, в последние годы количество квартир
