ДЕВЕЛОПМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО РОЛЬ В ЭКОНОМИЧЕСКОМ РАЗВИТИИ
Сформулировано определение девелопмента как системы экономических, организационных и правовых отношений между субъектами рынка жилой недвижимости, связанной с социально-экономическим развитием территорий. Выделены основные этапы девелопмента, его участники, определены основные функции девелопера.
Эффективное развитие недвижимости предполагает решение задач управления и финансирования. Тенденции экономического и политического развития в нашей стране в начале третьего тысячелетия объективно свидетельствуют о неизменности вектора движения в сторону построения государства с развитой экономикой.
Девелопмент базируется на основах экономической теории, поэтому для корректного представления об экономическом содержании «девелопмента» следует обратиться к ее основам. Необходимо подчеркнуть, что главным содержанием статьи являются не только общие проблемы, единые для любого вида экономической деятельности, но и выявление специфических особенностей рынка недвижимости, основных тенденций его развития, «преломление» общей экономической теории применительно к недвижимости.
В общем случае под девелопментом понимается деятельность, связанная с социально-экономическим развитием территорий, которая включает в себя подготовку земель и проведение строительных, инженерных и иных операций с жилой и нежилой недвижимостью. Выявлению экономической сущности девелопмента как одной из экономических категорий современной отечественной науки должен предшествовать экономический анализ сущностного содержания и особенностей недвижимости.
Для дальнейшего раскрытия сущности девелопмента вводим понятие «эффективный девелопмент», под которым подразумевается такое развитие недвижимости, конечной целью которого является принятие эффективного инвестиционного решения о внедрении девелоперского проекта на основе экономической оценки коммерческой эффективности с учетом вероятности и риска.
В отечественную экономическую науку понятие «недвижимость» возвращено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства СССР от 31.05.1991г. (ст.4). Позже этот термин был подтвержден в ст.1 Указа Президента РФ от 27.10.1993г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и окончательно законодательно закреплен в Гражданском кодексе РФ.
Согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без не-соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, много-летние насаждения, здания, сооружения .
Основные характеристики недвижимости могут быть представлены следующим образом:
- недвижимость является функциональной основой национального богатства и важнейшим элементом культурно-исторического наследия;
- рынок недвижимости – своеобразный генератор экономического роста страны;
- недвижимость обеспечивает удовлетворение базовой потребности всех без исключения членов общества .
В рыночной экономике хозяйствующие субъекты в своей экономической деятельности руководствуются такими параметрами рынка, как спрос, предложение и равновесная цена. С точки зрения экономической теории недвижимость – это эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимости – стоимость и цена – возникают из способности удовлетворять различные потребности людей.
Экономический анализ специфических особенностей недвижимости следует проводить с позиций двойственного характера удовлетворения потребности в ней людей. Двойственность характерна для всех видов недвижимости. Например, для того чтобы осуществлять торговлю, необязательно при-обретать магазин в собственность, достаточно его арендовать.
Такой подход к использованию недвижимости вполне обоснован: не-движимость сама по себе им не нужна, она для них является не непосредственным экономическим благом, а обязательным условием осуществления деятельности .
Таким образом, недвижимость как товар существует всегда в двух видах: товар-объект (для приобретения в собственность) и товар-услуга (для аренды). Кроме того, недвижимость-объект включает и право собственности на него, поскольку без этого продать объект невозможно.
По мнению одного из ведущих нидерландских консультантов по недвижимости К. Онегена, «экономическое значение недвижимости состоит в том, что основная часть активов семейных бюджетов представлена в жилье; основная часть активов компании, отражаемых на её балансе, заключена в офисных помещениях (если помещения в собственности), приблизительно 20% от общего числа текущих расходов составляют эксплуатационные расходы и аренда офисных помещений» (Цит. по: ).
Кроме того, недвижимость выступает как статья расходов и источник доходов, залоговое обеспечение кредита и материальное обеспечение эмиссии ценных бумаг, разновидность взносов в совместную деятельность, форма сбережения накоплений, гораздо в меньшей степени подверженных обесцениванию, как база налогообложения, легко поддающаяся учету и контролю. При этом финансы обслуживают процесс возникновения недвижимости как объекта собственности, потребляемого в относительно длительном периоде времени, ее хозяйственный оборот и процессы воспроизводства.
Опыт становления российского рынка недвижимости стал подтверждением тех тенденций, которые характерны для всех стран с развитой экономи-кой, а именно:
Недвижимость составляет основу национального богатства. Именно в объектах недвижимости аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивая надлежащий уровень жизни. По различным оценкам, недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства;
- рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости осуществляется перво-начальное инвестирование значительной части средств, что обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития;
- недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности общества, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления. Это обстоятельство учитывается государством через создание системы контроля за использованием недвижимости .
С одной стороны, нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект, прежде всего, за счет жилья. С другой стороны, отсутствие эффективной государственной системы, включающей нормативно-правовые, финансово-экономические и управленческие механизмы, способно снизить рыночный потенциал недвижимости. Сложность самой недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения обусловливают необходимость создания эффективной системы, которая бы охватывала все этапы жизненного цикла; сформулировала единую плановую систему целевых показателей результата и ликвидности для различных объектов недвижимости; обеспечивала эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимого имущества.
Большинство исследователей предлагают рассматривать девелопмент в виде алгоритма, состоящего из восьми этапов (рис.1). Как видно, стадия внедрения проекта составляет лишь один из этапов процесса девелопмента.
Развитие объекта связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у него новых потребительских качеств, соответствующих потребностям общества и являются необходимым признаком девелопмента.
Участниками девелопмента являются нижеследующие субъекты рынка недвижимости:
- собственник объекта развития;
- девелопер;
- государственные органы, регулирующие развитие недвижимости;
Рис. 1. Этапы девелопмента
Инвесторы, обеспечивающие финансирование проекта развития (это страховые и пенсионные фонды, иные юридические и физические лица);
- проектные и строительные подрядные организации;
- профессиональные советники: консультанты по планированию, экономике, агенты по недвижимости, оценщики и др.;
- объекты воздействия (в т.ч. соседние собственники, защитники охраны окружающей среды, активисты охраны памятников и др.);
- потребители, оценивающие проект, покупая или не покупая объект недвижимости.
Девелопер
– предприниматель, инициирующий наилучший из возможных вариантов развития объекта, включая обеспечение его финансирования и реализацию. Значимость девелопера определяется его функциями, раскрывающими его назначение (рис.2).
Рис. 2. Функции девелопера
Одним из критериев развития территории является функциональное зонирование. Форма физического воздействия на территорию определяется различиями исходного состояния участка и планируемого результата. Деве-лопмент реализуется в совокупности физических, экономических и правовых процессов.
Физические изменения приводят к тому, что в объектах возникают новые, современные потребительские качества, позволяющие объекту быть более конкурентоспособным.
Правовые изменения в процессе девелопмента вызваны необходимостью юридического оформления экономических изменений. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку после этого можно говорить о его завершении.
Девелопмент решает целый комплекс взаимосвязанных проблем. Схема стратегического управления девелоперской деятельностью представляет собой последовательные этапы формирования и реализации проектов развития недвижимости (рис.3).
Рис. 3. Схема управления девелоперской деятельностью
Результатом эффективного девелопмента является умение создать объект, удовлетворяющий спрос на рынке в определенное время в определенном месте. Реализация девелоперского проекта – это развитие рыночных отношений на рынке недвижимости, возможность использования инноваций, в том числе и в жилищном строительстве.
Резюмируя вышеизложенное, сформулируем экономическую сущность и роль девелопмента в системе экономических отношений. Девелопмент представляет собой систему экономических, организационных, правовых и физических отношений между субъектами рынка недвижимости, связанную с социально-экономическим развитием территорий. Он включает в себя подготовку земель, проведение строительных, инженерных, управленческих и иных операций с жилой и нежилой недвижимостью с использованием основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданский кодекс РФ. Ч.1, 2. – М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1998. – 560 с.
2. Недвижимость: проблемы управления, развития, финансирования и подготовки кадров: Материалы междунар. науч.-практ. конф. / Правительство Москвы. Спб., М., 1999. – 188 с.
3. О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы России: Указ Президента РФ от 27.10.1993г. №1767.
4. Управление региональным рынком жилья. – Волгоград: ВолгГАСУ, 2003. – 714 с.
5. Финансы и кредит в недвижимости. – СПб.: Лимбус Пресс, 2003. – 472с.
6. Экономика и управление недвижимостью. – М.: АСВ, 1999. – 567с.
A.A. Kazakov
Real estate development and its place in economic growth
The development is defined as a system of economic, organizational and jural relationships between market practitioners of residential real estate, related to social and economic development of regions. The primary stages of the development and its contributors are pointed out. The principal functions of a developer is determined.
Казаков Андрей Александрович
Сначала детерминируем дефиниции. Ну или, более простым языком, разберемся с определениями. В переводе с английского языка слово девелопмент означает развитие . И совершенно правильно означает! Применительно к недвижимости данный термин подразумевает продвижение проектов, связанных с недвижимостью.
Развитие недвижимости представляет собой сложный комплексный и многоступенчатый процесс создания нового и очень специфичного продукта - объекта недвижимости . В целом этот процесс включает в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, согласование, строительство, финансирование, налогооблжение, бухгалтерский учет, управление недвижимым имуществом и его инфраструктурой. Это бизнес, где требуется достаточно серьезные по объему инвестиции с длительным циклом, и где произведенный продукт длительное время может создавать устойчивый денежный поток.
Виды девелопмента
Различают два основных вида девелопмента: fee-development и speculative development . Иногда к девелопменту относят также возведение объекта недвижимости под себя (так называемый build-to-suit ), однако такая строительная деятельность не имеет целью получение прибыли, а служит для уменьшения накладных расходов (в первую очередь - арендных платежей) в будущем.В первой схеме девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает за фиксированный гонорар. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и наполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.
Девелопер, не участвуя собственными финансами, лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей в аренду. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар девелопера за ведение строительного проекта может составлять от 8 до 15 процентов от стоимости проекта.
Вторая разновидность девелопмента - speculative development - более сложна, чем описанный ранее fee-development . Девелопер в этом случае возводит коммерческую недвижимость, выступая как единоличный (либо как основной) организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.
Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов. Попытка положиться на один финансовый источник может быть обречена на провал, если речь не идет о долгосрочном кредите крупной банковской организации уровня "Сбербанка России", "Credit Swisse" или "Barclays Bank". При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании.
Понятно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому что в одном проекте совмещены и административные, и строительные, и экологические, и финансовые риски.
Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент - искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.
Стадии девелопмента
Девелоперский проект в любом формате проходит несколько обязательных этапов. Развитие проекта включает в себя следующие стадии.Предпроектная стадия:
- анализ рынка недвижимости
- подбор объекта недвижимости
- формирование стратегии проекта
- инвестиционный анализ
- оформление исходно-разрешительной документации
- привлечение кредитных и инвестиционных средств
- Разработка финансовой схемы, организация финансирования
- формирование архитектурно-инженерной группы
- привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади
- руководство проектированием
- проведение тендера на строительные работы
- координация ведения строительных работ
- контроль качества строительства и сметных расходов
- маркетинг и продвижение объекта на рынок
- реализация возведенных площадей
- контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем
Основные принципы девелопмента
Один из ключевых принципов девелопмента - создание сильной команды консультантов , которые будут работать на разных стадиях проекта - от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания. Привлечение таких специалистов стоит дорого, но, как показывает опыт, окупается. Кроме того, на каждой стадии развития проекта следует выделить ключевые моменты, при удачном осуществлении которых можно ожидать удачного завершения всего проекта.На предпроектной стадии девелоперского проекта это исследование рынка и выбор местоположения будущего объекта. Именно эти этапы способны повлиять на исход всего проекта. Исследование рынка должно отвечать на следующие вопросы: 1) в каком секторе рынка существуют незаполненные ниши в настоящий момент и сохранятся ли они в дальнейшем; 2) какой именно объект нужно строить; 3) каков наиболее вероятный уровень цен продажи построенных площадей; 4) каков прогноз рентабельности проекта; 5) уровень конкуренции в том или ином сегменте; 6) возможные риски и способы их уменьшения.
Исследование рынка недвижимости позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных площадей. Анализ цен реализации и строительных затрат позволит выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной.
Большое внимание в исследовании должно уделяться прогнозам этих показателей, поскольку ситуация на рынке динамична. Исследование должно также содержать анализ деятельности конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон и характеризовать общий уровень конкуренции в выбранном сегмента рынка. Еще один важный пункт - анализ существующих рисков и способов их уменьшения.
Выбор времени осуществления проекта должен учитывать такую закономерность в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку такие проекты по времени занимают от двух лет. Таким образом, проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться - в период спада.
Следует отметить, что в Москве задача выбора земельного участка осложняется благодаря юридической неопределенности. Часто юридические лица, предлагающие земельные участки, не имеют на это права. Кроме того, на эти участки может распространяться действие нормативных актов, не допускающих определенные типы использования. Нередко городские административные органы требуют от застройщика дополнительных компенсаций. Градостроительное задание не содержит детального описания состояния инженерных коммуникаций в районе. В результате застройщик сталкивается с непредвиденными затратами, которые часто делают строительство более затратным, чем ожидалось.
Для контроля стоимости функциональная концепция должна разрабатываться межотраслевой группой, включающей застройщика, архитектора и экономистов-сметчиков. Уже на этой стадии возможно привлечение для консультаций специалиста-брокера, который будет продвигать площади на рынке.
Целесообразным выглядит проведение тендера на проектирование. В этом случае при выборе лучшего эскизного проекта должны учитываться различные параметры, такие как: наличие профессиональной страховки у проектировщика, стоимость проектирования, наличие опыта проектирования подобных зданий, наличие связей с городскими структурами, максимальный выход полезной площади здания. В Москве ситуацию на данном этапе осложняет отсутствие или недоступность генерального плана города с исчерпывающей информацией о территориальном зонировании и планах будущей застройки.
Финансирование из собственных средств встречается, пожалуй, только в теории. Даже если взять девелоперский опыт крупных западных страховых компаний и пенсионных фондов (они, как правило, финансируют девелоперские проекты, целиком из собственных ресурсов), то окажется, что и они используют заемные деньги, только кредиторами в данном случае выступают не банки или крупные инвестиционные компании, а мелкие клиенты этих организаций. Аксиомой выглядит утверждение, что без собственного капитала невозможно реализовать проект. При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными деньгами.
Когда схема финансирования, являющаяся ключевым пунктом в развитии проекта, выстроена, можно приступать к архитектурному проекту, определяющему внешний вид будущего здания, конструкции, инженерное оборудование и благоустройство территории. В Москве требования государственных инстанций к представляемой на утверждение документации варьируются в зависимости от размера проекта. Очень важно уже на стадии проектирования поддерживать контакты со всеми имеющими отношение к строительству государственными службами. На этой стадии размер бюджета можно определить уже с погрешностью до 10%. В дальнейшем смета должна постоянно уточняться.
Если к моменту готовности здания арендаторы (либо покупатели) уже найдены, площади могут быть сразу отданы в их распоряжение. Часто договоры об аренде могут быть подписаны лишь после завершения строительства, поскольку арендаторы хотят быть уверенными в том, что здание соответствует их требованиям.
Если арендаторы все же не найдены, следует или усилить рекламную кампания, или пересмотреть ее стратегию. Возможно, группа потребителей была выбрана не совсем правильно. Если период между окончанием строительства и продажей площадей затягивается, вся схема финансирования ставится под угрозу.
Особенности девелопмента при создании жилых, офисных и торговых площадей
В зависимости от функционального назначения строящихся площадей, развитие проектов имеет ряд особенностей. В основе каждого вида девелопмента лежат единые принципы управления, однако выбор сегмента придает определенную специфику процессу реализации проекта. Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.Особенности девелопмента на рынке жилья
При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами.
Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей, как балконы, лоджии, эркеры.
Планировочные особенности: главная цель для застройщика - разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.
Особенности девелопмента на рынке офисных помещений
При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важным является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.
В маркетинге девелопер ориентируется на юридические лица. то может быть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.
Цель, к которой стремятся все девелоперы - максимально увеличить полезную площадь . Правда, в случае строительства зданий экстракласса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.
Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.
При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5-10 лет.
Особенности девелопмента на рынке торговых площадей
При выборе площадки ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоков населения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена - идеальные места для создания торговых площадей. В этом случае экология не имеет практического значения. Значительно меньшее значение по сравнению с торговыми и офисными помещениями имеет имидж района, его престижность. Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей.
В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров и услуг.
В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских потоков, наличие витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.
Особенности зарубежного девелопмента
Американский рынок недвижимости весьма развит, поэтому схемы девелопмента, применяемые на нем, весьма сложны. Такие схемы вряд ли могут применяться на развивающихся рынках. Особенно тяжело применять на неамериканских рынках инструменты, связанные с эмиссией акцией или обменом облигациями (сделка "своп"). К примеру, компания "Olympia-&-York" часто под построенное ей офисное здание проводила эмиссию облигаций, а часть арендной платы со здания шла на дивиденды держателям облигаций. Естественно, что такая операция возможна только при наличии развитого фондового рынка.Другой особенностью американского рынка является высокая конкуренция и затоваривание рынка недвижимости. В связи с этим, девелоперские проекты должны ставить своей целью создание недвижимости более высокого качества, чем ныне существующая. Только в условиях высокой конкуренции и могла появиться операция, применяемая Olympia-&-York, когда компания для привлечения арендатора выкупала его арендный договор с прежним офисным зданием.
Неамериканские рынки более консервативны, не так критичны к качеству недвижимости, а применяемые на них финансовые схемы не так сложны. В качестве примера можно привести рынок недвижимости Кипра, который развивался практически с "нуля" последние двадцать лет после захвата турецкими войсками северной части острова.
На рынке недвижимости Кипра действуют несколько крупных девелоперских компаний. Такие компании обычно представляет собой часть крупной финансово-промышленной группы. К примеру, девелоперская компания Cybarco, имеющая проекты в Лимассоле, Ларнаке и Пафосе, является частью одноименной крупной кипрской группы, обладающей строительным, туристическим, гостиничным и банковским направлениями. Посредством девелоперской компании группа либо вкладывает собственные капиталы в недвижимость в качестве долгосрочных инвестиций (офисы, гостиницы, торговые комплексы), либо развивает жилищные проекты с быстрой окупаемостью. Во втором случае девелоперская компания должна обеспечить прибыльность операции на уровне 15-25% годовых, что выше банковской ставки.
Другая кипрская группа - "Leptos" - также имеющая развитую сеть направлений бизнеса, а девелоперскую деятельность проводит через дочернюю "Leptos Estate". Все операции компания сконцентрировала в одном из городов-Пафосе. На сегодняшний до половины коммерческой недвижимости в городе принадлежит "Leptos Estate". Таким образом, большинство кипрских девелоперских компаний являются частью крупных местных финансовых групп.
Другая отличительная черта кипрского девелопмента - весьма среднее, но добротное качество объектов. В то время как в Америке большинство девелоперов каждое новое здание строят, чтобы оно было лучше того, что присутствует на рынке, конкуренция и состоятельность покупателей на Кипре такова, что особого качества и не требуется.
В Европе с начала 1990-х, когда разразился кризис на рынке недвижимости, девелопмента практически не было - рынок затоварен, ставки аренды низки. Во многих странах девелопер не начинает нового проекта пока не имеет на руках сформированного пакета договоров с будущими арендаторами. Тем не менее намечается постепенное общее оживление рынка.
Одним из немногих мест, где коньюктура местного рынка дает возможности для девелопмента - Восточная Европа. Однако, большинство экспертов сходится во мнении, что рынки всех восточноевропейских столиц весьма ограничены и насыщение спроса может произойти весьма быстро.
Затоваренность рынков недвижимости Северной Америки и Европы заставляет мировых девелоперов и инвесторов обратить серьезное внимание на крупные развивающиеся рынки, где существует значительный дефицит качественной недвижимости при значительном спросе. Это - Китай, Индия, Аргентина, Бразилия, Мексика, страны Юго-Восточной Азии и, конечно же, бескрайние земли России . Между этими странами по сути происходит грандиозный тендер за инвестиции в недвижимость. Большинство западных экспертов считает, что Россия в таком соревновании явно занимает место аутсайдера - в основном благодаря слабой законодательной базе и плохому инвестиционному климату.
Девелопмент: резюме и выводы
Девелоперский бизнес является по своим характеристикам интеллектуальным, профессиональным, комбинированным. Он ориентирован на высокие прибыли, но и подвержен большому количеству рисков. Наиболее серьезным риском является конъюнктурный, то есть риск того, что концепция оказалась ошибочной и объект недвижимости не будет востребован рынком.Использованы материалы, подготовленные Евгением Дудиным и Алексеем Щукиным (группа "Монолит")
В последнее время в деловой прессе либо на телевидении нередко возникает вопросы, касающиеся строительства офисных либо жилых площадей, и в этих дискуссиях часто применяется теминология «девелопер» , а также «девелоперская деятельность» .
Когда человек говорит, что он занимается девелопментом недвижимости, многие люди зачастую понятия не имеют, что это значит. Одни люди думают, что этот человек риелтор или агент по недвижимости, другие представляют архитектора или застройщика.
Действительно, многим людям, не знакомым с особенностями и спецификой строительного бизнеса, хотелось бы понять что такое девелопер, чем занимаются девелоперы, а также хотелось больше узнать о внутренней организации девелоперских компаний. Поэтому необходимо разобраться в вопросе кто же такие девелоперы, дать толкование данному понятию, а также привести примеры девелоперов и прояснить вопрос, что значит быть девелопером недвижимости.
И для начала, необходимо начать с исходных положений, а затем разъяснить детали этого бизнеса.
Что такое девелопер
Девелопмент (с англ. to develop, переводится как «управлять, развивать») или девелоперская деятельность – это разновидность предпринимательской деятельности, связанной со строительством, а также изменением (реконструкцией, реставрацией и т.д.) существующих зданий, строений и сооружений капитального характера либо земельных участков и приводящей в итоге к росту их рыночной стоимости.
Соответственно, на вопрос что такое девелопер простыми словами, можно ответить таким образом:
Девелопер – это компания или человек, которая покупает и развивает дома, здания и земельные участки, с целью продажи и получения от них прибыли. Девелопер осуществляет руководство инвестиционным проектом, при осуществлении которого он заинтересован предельно уменьшить риски и максимально увеличить доходность.
Девелоперы недвижимого имущества фактически являются предпринимателями, которые создают новое здание. Они выходят и покупают землю, ставят команду на место (архитектора, инженера и т. д.), получают необходимые разрешения на строительство (конечно, с помощью своих сотрудников), финансируют сделку, а затем нанимают строителей, фактически создающих и реализующих проект в жизнь.
Чем занимаются девелоперы?
Развитие недвижимости можно рассматривать как двигатель, который стимулирует рост в сфере недвижимости. Застройщики недвижимости приобретают недвижимость, на которой они планируют развивать свои проекты в сфере недвижимости, будь то в коммерческих или жилых сферах.
Эти две широкие категории охватывают все: от розничного, офисного и промышленного развития до отдельных и многоквартирных домов. Варианты столь же бесконечны, как и ваше воображение, но ваш опыт и образование помогут вам расти и преуспеть в этой, порой непостоянной и всегда сложной отрасли.
Реализация девелопером инвестиционного проекта
Процесс осуществления инвестиционного проекта в девелоперской деятельности включает в себя несколько этапов .
1. На первой стадии выполняется выбор земельных участков под строительство, готовится детальный бизнес-план, а также технико-экономическое обоснование выгодности проекта. На данном этапе проводится скрупулезный анализ рынка и оценка предполагаемых финансовых итогов от воплощения в жизнь проекта.
2. На 2-й стадии девелопер получает всю нужные разрешения и согласования на строительство либо скоординировать все условия договора аренды. Все указанные действия проводятся до начала процесса реализации проекта.
3. На последующем этапе непосредственно приобретается объект инвестиционного проекта. Источником финансирования на приобретение может быть как собственный, так и заемный капитал. Как правило девелоперы пытаются укоротить срок строительства для снижения своих издержек.
4. Дальше девелоперу необходимо приступить к организации проектных и строительных работ. Для выполнения чего могут быть привлечены иные организации, крупнейшие девелоперские компании имеют собственные подразделения для данных работ. Чтобы максимально уменьшить риски на этой стадии девелоперу надлежит постоянно контролировать ход работ.
5. На последней стадии инвестиционного проекта девелопер продает готовый объект недвижимости. В отдельных случаях девелоперская компания оставляет право собственности объекта за собой и сдает площади в аренду. В этом случае управление объектом не заканчивается на этой стадии.
Девелоперы напоминают дирижеров оркестра. Они не играют на каких-либо инструментах, они просто руководят исполнением.
Но в то же время девелоперы берут на себя 100% ответственности и рисков проекта. Если здание нерентабельно и не окупается (потому что вы не можете продать квартиры или сдавать в аренду офисные помещения), все это ложится на девелопера (и его инвесторов). Все остальные члены команды получают оплату в зависимости от фактически выполненных ими услуг.
Это различие – то, что может сделать строительство объекта недвижимости столь прибыльным, однако без рисков не будет и прибыли. Это и отличает строителей (застройщиков) от девелоперов. Многих отталкивают указанные возможные риски. Но как правило больше прибыли можно получить именно в качестве девелопера.
Но также необходимо понимать, что девелоперы в конечном итоге больше обращают внимание на уже построенную среду. Это печальная реальность этой индустрии. Несмотря на то, что архитекторы тратят гораздо больше времени, чем средний девелопер, думающий о том, как сделать здания и города великолепными, вероятно, у них не так много общего. Потому что, если бы они думали об этом, у нас, наверное, не было бы столько ужасных зданий в наших городах. Однако это так, потому что архитекторы не берут на себя этот риск.
Самый известный девелопер
Наиболее известным девелопером в мире по праву считается американский миллиардер, ныне президент США Дональд Трамп. Ему удалось создать множество потрясающих объектов недвижимости, в том числе небоскребов.
В качестве проекта с мировой известностью можно привести пример такого объекта, как Trupm Tower (башня Трампа), которая находится в одном из престижных районов Нью-Йорка – 5-й Авеню. Высота небоскреба составляет 202 м., а ориентировочная стоимость около 318 млн. долларов.
Девелоперская деятельность способна приносить колоссальную прибыль, но она в свою очередь сопряжена и с высокими рисками. Для того чтобы быть удачным девелопером, необходимо уметь распознавать потенциальные возможности и предугадывать по-настоящему выгодные вложения.
Слово "девелопер" вошло в обиход участников столичного рынка недвижимости в 2000 году, когда оправившись от кризиса, он начал бурно развиваться. Девелоперами стали называть себя все - и инвесторы, и подрядчики, и компании, которым удалось зарезервировать за собой большие земельные участки.
При этом классический девелопмент или продвижение проекта от идеи до продажи (или сдачи в аренду) конечному потребителю за определенный гонорар в Москве практически не представлен. Эксперты объясняют это неразвитостью финансового сектора, отсутствием доступной информации о конъюнктуре рынка, а также сложными и непрозрачными взаимоотношениями бизнеса и власти.
Стена к стене
Долгое время московский рынок недвижимости был рынком застройщиков. Они боролись за городские заказы, выгодные площадки и объемы. Девелопмент начал зарождаться, когда заказчики стали уделять внимание не только количественным показателям, но и качеству проектов. Мало просто построить дом или офис. Надо реализовать проект с максимальной выгодой. В идеале девелоперские компании берут на себя весь комплекс работ по созданию нового объекта недвижимости: разрабатывают концепцию, подбирают участок, организуют проектирование, управляют строительством, находят конечных потребителей. Это многоступенчатый бизнес, требующий привлечения значительного числа специалистов в области маркетинга, бюджетного планирования, архитектурного проектирования, строительства, инжиниринга, продажи площадей, рекламы и тд.
По словам директора отдела стратегического консалтинга компании Noble Gibbons Яны Кузиной, "задача консультантов сделать проект физически возможным, юридически допустимым, а также оправданным и востребованным в данном месте в данном окружении".
"С помощью специалистов девелопер должен построить здание под ключ и наполнить его арендаторами. Тогда его задача считается выполненной", - говорит вице-президент "Системы-ГАЛС" Андрей Закревский.
В России отступление от классической схемы начинается уже на стадии организации работ. "Многие считают консультантов пиявками, сосущими соки и отказываются от их услуг, считая, что и сами с усами, - поясняет собеседник "Интерфакса". - В результате, неграмотно спроектированные или неправильно расположенные объекты не пользуются спросом на рынке. Типичный пример - загородные особняки площадью 500 кв. метров, построенные на участках в 10 соток стена к стене. Или торговые центры, запроектированные без учета транспортной доступности".
"В последнее время девелоперские услуги полного цикла становятся все более востребованными. Если в 2000 году девелопмент казался на строительном рынке экзотикой, то в 2005 он получил признание в качестве самостоятельного бизнеса", - говорит гендиректор компании "Ведис-Девелопмент" Игорь Евтушевский.
К реализации крупных строительных проектов привлекаются управляющие компании, а также широкий спектр специалистов-консультантов. Все более популярными у компаний становятся внутренние тендеры по выбору архитектора проекта и генерального подрядчика, от которых зависит как минимум 50% успеха будущего проекта.
Показателен в этом плане опыт "Стройинком-К" , представляющей в России интересы израильского диамантера Льва Леваева. К работе над торгово-развлекательным комплексом в центральном ядре ММДЦ Сити она привлекла израильское архитектурное бюро (Moshe Zur Architects), компанию, управляющую строительством ("Mace Ltd."), специалистов в области инженерии (английская компания "Arup Associates"), консультантов в области маркетинга и функционального зонирования торговых пространств (немецкая компания "Ece Projektmanagement GmbH&Co.KG"), а также генерального подрядчика (компания "Дения Сибус"). В беседе с корреспондентом "Интерфакса" генеральный директор "Стойинком-К" Александр Халдей признал, что по мере продвижения работ к реализации проекта планируется привлечь еще до 30 различных организаций.
Девелопмент - "фи"
Стоимость аренды офиса в москве на arendathebest.ru
Основа девелоперского бизнеса - финансовые операции. На Западе различают два вида девелопмента - fee development (когда девелопер не берет на себя финансовых рисков и получает за свою работу фиксированный гонорар) и speculative development (когда девелопер вкладывает в проект собственные средства и самостоятельно выстраивает финансовую схему проекта). В России fee development практически не развит, поскольку на рынке нет крупных компаний, специализирующихся исключительно на этом виде деятельности и готовых предложить клиентам полный пакет услуг по созданию и управлению объектом недвижимости.
И.Евтушевский поясняет, что на рынке есть те, кто предлагает решение части проблем, но не всего их комплекса. "Почти все российские девелоперы - бывшие строители, и мы в том числе", - признается А.Закревский.
Fee-девелоперы работают за фиксированный гонорар, который в отдельных случаях может достигать 10% стоимости проекта. "Во всем мире маржа девелоперских компаний невелика, а деньги зарабатываются за счет больших оборотов. В России этого пока не понимают", - говорит партнер компании Хаарманн, Хеммельрат и партнеры Герд Ленга. Фиксированная ставка не устраивает участников рынка, прежде всего строительные компании, привыкших к более высоким доходам.
При speculative development и собственных вложениях в размере хотя бы 10% стоимости проекта девелопер может рассчитывать на 50% построенной недвижимости при условии, что в финансировании будут задействованы также крупный стратегический инвестор (не менее 25%-30% стоимости проекта), банк (кредит в размере 25-30% стоимости проекта), подрядчик (10% стоимости проекта) и будущие клиенты (предарендные платежи).
"Так выглядит классическая схема смешанного финансирования. Однако в Москве, - отмечает А.Закревский, - отработанные на западе приемы адаптируются к местным реалиям. Например, девелопер может также выполнять роль стратегического инвестора и подрядчика, и самостоятельно финансировать более 50% стоимости проекта. Возможно также нахождение крупного клиента, который возьмет значительную часть инвестиций на себя уже на начальной стадии проекта".
По такой схеме действует девелоперская компания ST Group, принадлежащая известному бизнесмену Шалве Чигиринскому. Летом 2005 года ST Group заключила соглашение Metro Group AG, согласно которому немцам будет принадлежать часть площадей в торгово-развлекательном комплексе, который российская компания собирается построить на участке в юго-западном округе столицы (улица Обручева - ИФ). Уже известно, что площади нужны Metro под размещение гипермаркета Real.
новый жк в московской областиДевелоперские потемки
О девелопменте в жилищном строительстве вообще можно говорить с большой натяжкой, поскольку действующие там схемы финансирования бесконечно далеки от западных аналогов. В Москве в сфере строительства жилья девелопер практически полностью сливается с застройщиком. Принятые в РФ финансовые схемы также весьма сомнительны. "В мире не существует долевого строительства, и ни одному девелоперу (если он, конечно, не мошенник) в голову не придет начинать проект в расчете на средства физических лиц. Для развития профессиональной девелоперской деятельности многострадальный 214-ФЗ на самом деле благо, поскольку это попытка государства покончить с долевым строительством в пользу торговли готовым жильем и ипотеки", - отмечает А.Закревский.
Участники рынка отмечают, что в ходе своей деятельности девелоперу в Москве приходится решать ряд проблем, с которыми его западные коллеги практически не сталкиваются.
Трудности начинаются уже на подготовительной стадии, когда девелопер должен заказать профессиональное исследование того сегмента рынка, где он собирается работать. На Западе одна из модных теорий девелопмента гласит, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точки активности, но уже появились первые симптомы оживления - тогда к окончанию цикла строительства объекта, через 2-2,5 года можно ожидать максимальной отдачи.
"Российская беда в том, что, во-первых, наш рынок недвижимости не настолько предсказуем, как западный, а во-вторых, абсолютно непрозрачен. Сложно найти информацию по конъюнктуре рынка, чтобы знать, с кем ты конкурируешь", - говорит А.Закревский. О тенденциях можно судить лишь на основе неофициальных данных и собственных заявлений его участников, которые, отмечает собеседник "Интерфакса", подчас далеки от реальности. "В начале года компании заявляют о намерении к декабрю ввести в строй 1 млн. кв. метров офисных площадей, а 1 января оказывается, что построено только полмиллиона", - поясняет он. Получается, что в российских условиях девелопер движется к цели в потемках и должен в значительной степени рассчитывать на собственное чутье и удачу.
Непрофильные активы
Существенной проблемой для девелоперов являются также пробелы в сфере регулирования отношений между городом и бизнесом. Поскольку четких правил реализации инвестиционных контрактов не существует, эти отношения в основном базируются не на правовой основе, а на формальных договоренностях.
Город стремится загрузить застройщиков по максимуму, повесив на них обременения в виде создания объектов социальной инфраструктуры, инженерных сетей, благоустройству территории и т.п. Механизм расчета доли города является непрозрачным и часто вызывает протесты со стороны застройщиков.
"Экономическая составляющая взаимоотношений девелопера и города должна определяться, исходя из реальных показателей доходности, а не из абстрактных коэффициентов", - считают участники рынка, отмечая что подчас затраты на обременения составляют до трети стоимости проекта.
Городские структуры могут заниматься девелопментом, но в таком случае их деятельность должна распространятся исключительно на социальные объекты - школы, больницы, детские сады и т.д. Так происходит на Западе. Но в Москве мэрия пытается конкурировать с бизнесом на его территории, создавая структуры, которые занимаются реализацией чисто коммерческих проектов. А.Закревский называет это неумелой попыткой чиновников заработать там, где бизнес должен зарабатывать сам. "Задача властей - создать условия для развития бизнеса, который потом ответит налогами. Это и есть частно-государственное партнерство, о котором все говорят, но которое в нашей стране пока абсолютно не развито", - поясняет он.
Запутанные отношения между властями и бизнесом тормозят приход на столичный рынок недвижимости иностранных игроков, привыкших работать по понятным правилам и не имеющих рычагов влияния на местный бюрократический аппарат.
Отсутствие конкурентов создает благоприятные условия для развития российских девелоперских компаний, однако существенно осложняет задачу иностранных инвесторов (прежде всего международных ритейловых сетей), которым, отмечает А.Закревский, "приходится всем заниматься самим". "У Ашана, Оби, ИКЕА есть четкие требования к торговым комплексам, однако на рынке нет девелопера, способного реализовать их в полном объеме на практике", - поясняет он.
Само слово девелопмент - development n в его первичном значении переводится как развитие (Общая лексика. Мюллер (EN-RU), Ахманова (EN-RU)).
Девелопмент означает развитие недвижимости - проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.
Девелопер - предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости (девелопмента), для чего он выступает в качестве:
приобретателя земельного участка под застройку;
организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами), нанимателя генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), управляющих недвижимостью (при необходимости);
финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции.
Девелопер - это тот, кто возглавляет строительство, управляет им, беря на себя риски. Главная задача девелопера состоит в том, чтобы добиться максимального увеличения стоимости проекта.
Девелопмент - это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. В принципе, девелопментом является не только строительство и реконструкция, но и ремонт здания или помещения - в том случае, если он повышает цену продажи или арендную ставку. Такой девелопмент называется реновация.
Девелопмент - это процесс реализации проекта. Девелопментом занимаются компании, которые инвестируют средства в строительство и/или руководят данным процессом.
В мире уже давно признано, что управление проектами - особая область менеджмента, применение которой дает ощутимые результаты. Профессионалы в этой области высоко ценятся (в США это третья по средней величине оплаты профессия после юристов и врачей), а сама методология управления проектами стала фактическим стандартом управления на многих тысячах предприятий и применяется в той или иной степени практически во всех крупных корпорациях. В прошлом году приняты стандарты управления проектами ANSI, разработан проект стандартов управления проектами ISO 10006.
Проект - это временное предприятие, предназначенное для создания уникальных продуктов или услуг. «Временное» означает, что у любого проекта есть начало и непременно наступает завершение, когда достигаются поставленные цели, либо возникает понимание, что эти цели не могут быть достигнуты. «Уникальных» означает, что создаваемые продукты или услуги существенно отличаются от других аналогичных продуктов и услуг.
В строительстве Проектом часто называют строительство или реконструкцию определенного объекта. Хотя, нередко проект заканчивается без каких-либо строительных работ. Так, например девелоперская компания может создать юридическое лицо, приобрести на него земельный участок или помещение/здание и оформить разрешительные документы на проведение строительных работ. После чего «проект» может быть продан, в результате чего “девелопмент” не состоится.
Управление проектами - это приложение знаний, опыта, методов и средств к работам проекта для удовлетворения требований, предъявляемых к проекту, и ожиданий участников проекта. Чтобы удовлетворить этим требованиям и ожиданиям, необходимо найти оптимальное сочетание между целями, сроками, затратами, качеством и другими характеристиками проекта.
