Итак, нужны преобразования. Но сначала нужно определить, до какой степени они возможны, какую тактику выбрать. Увы, но здесь приходится многие вещи обсуждать с хозяевами квартиры.
Если можно сделать ремонт
Сейчас сдается очень много уютных, светлых квартир, с отлично проведенным ремонтом. О таком варианте и говорить нечего – менять там, скорее всего, ничего и не потребуется, разве что добавить какие-то мелочи, аксессуары, то, что в вашем вкусе, то, что создает настроение. Но такое жилье наверняка не будет самым дешевым вариантом.
Если же вы хотите экономвариант, то вам может достаться квартира, где ремонта не было как минимум лет 10, со старым хламом и не слишком просторная. И вот этот, самый распространенный вариант, часто требует ремонта. Если хозяева позволяют делать это – отлично, но тут тоже нужна золотая середина. Если вы не планируете жить здесь, скажем, 20 лет, то и не стоит тратить все личные сбережения на приведение в образцовый вид чужой недвижимости.
Ремонт должен быть легким, косметическим, необязательно переделывать все. Во-первых, меняйте то, что действительно пришло в негодность . Во-вторых, сконцентрируйтесь на том, что дает эффект мгновенных преобразований . Обязательно – . Они могут обеспечить пятьдесят процентов успеха. Далее – можно постелить линолеум или ковролин, но не настилайте паркет.
Можно сменить кухонный фартук, и необязательно он должен быть из плитки, можно использовать специальные панели. Главное – чтобы было чисто, аккуратно, вид был ухоженный. Все же остальное можно изменить посредством декора, без радикального вмешательства.
Если ремонт сделать нельзя
Невероятно, но факт – часто хозяева (особенно пенсионеры) запрещают делать не только какой-либо ремонт, но даже переставлять мебель. Необъяснимо, конечно, почему люди не хотят улучшить квартиру за чужой счет. Ну не хотят – и не надо. И не нужно в этом случае унывать. Любую квартиру всегда можно обновить и за счет других средств. И первый шаг – избавиться от ненужного хлама
.
Очень часто в съемных квартирах находится сломанная мебель, неработающая бытовая техника, и весь этот хлам там так и стоит, загромождая все пространство для жизни. Но хозяева дорожат всем этим и выбрасывать не собираются. Обговорите с ними несколько вариантов.
Во-первых, можно выгородить на балконе отсек или устроить шкаф, куда их сложить. Во-вторых, можно вынести в кладовку, если она есть. В третьих, можно устроить в квартире подвесные ящики, полки, антресоли для старых вещей. В четвертых, если есть гараж, часть вещей можно вынести туда. В пятых, в коридоре можно устроить шкаф-кладовку (если, конечно, размеры коридора позволяют).
Старые вещи
Если хозяева ни на что из вышеперечисленного не согласны, то выход в том, чтобы поставить диваны под углом, старые вещи – за диваны, а сверху сделать накладки из гипсокартона, мебельного щита. Или банально – сгруппировать весь хлам в одном месте и сделать перегородку-шторку из ткани или использовать жалюзи. Более мелкие предметы сложить в специальные тканевые чемоданы на молнии (такие продаются для гардеробных) и – на шкафы.
Промо брендов
хранение вещей
Активный декорЛюбой интерьер можно декорировать так, что он будет выглядеть по-новому, за счет активных, стилеобразующих аксессуаров. Обратите внимание, чтобы любые аксессуары и декор были съемными, не повреждающими стены, пол, мебель, иначе у хозяев будет полно претензий. Внимательно осмотрите квартиру, и в первую очередь нужно будет декорировать то, что пришло в негодность и бросается в глаза .
Чехлы на мебель
Потертую, старую мебель 30-летней давности, которая так и «кричит» о себе, легко и просто можно преобразить за счет съемных чехлов или новых покрывал. Съемные чехлы пригодятся и для стульев, и для табуретов, и не только для того, чтобы скрыть дефекты. Дело в том, что чаще всего они будут разнокалиберными и очень незатейливыми. А вот с помощью текстильных чехлов, решенных в едином ключе, вы зрительно объедините не сочетающиеся друг с другом предметы мебели в единый ансамбль и при этом еще и создадите тот стиль, который вам нужен. 
Обязательно нужно . Старые шторы – долой. Вместо них повесьте современные, красивые ткани, лучше легкие, из экологичных материалов. «Поиграйте» дизайном окна. Можно сделать красивый ламбрекен, повесить многослойные шторы, прикрепить на них всевозможные подвески,
Хозяин арендованной квартиры вдруг предложил вам собрать и поскорее освободить квартиру, хотя договоренность об аренде квартиры была на больший срок? В каких случаях хозяин не может выгнать со съемной квартиры раньше оговоренного периода времени?
Материалы по теме:
Все зависит от наличия договора аренды (найма) либо его отсутствия. Если договор найма (аренды) есть и составлен правильно, он станет вашим оружием в споре о сроках аренды квартиры.
Права нанимателя жилого помещения:
- жить в арендуемом помещении;
- подать в суд в случае невыполнения хозяином квартиры.
Обязанности хозяина арендуемой квартиры (ст.676 ):
- передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
- предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Договора нет
Есть договор аренды жилого помещения не был подписан, и расписку о внесенной арендной плате вы с хозяина квартиры не брали, увы, останется только съехать. Без найма вас могут выгнать просто из-за сменившихся планов или потому что вы залили цветок в занимаемой квартире. В этом случае добиться от суда решение о вашем проживании на срок, который оговаривался при вселении в квартиру, будет затруднительно. Подтвердить документально факт аренды жилья и ее сроков нечем, кроме как предоставить побольше свидетелей, которые видели, как вы передавали хозяину арендную плату и договаривались об условиях проживания.
Если хозяин арендованной квартиры грозит судом и прочими карами, например милицией, смело . Судья будет на вашей стороне, если только арендодателю не удастся доказать, что договор найма нарушен именно вами.
Имейте в виду, если срок договора найма подходит к концу - арендодатель должен вас предупредить об отказе продлить его за три месяца. Если ни вы, ни хозяин не позаботились о продлении и срок его действия вот-вот закончится, возникает спорная ситуация ибо, если хозяин квартиры не предупредил о своих намерениях, как должен был, с юридической точки зрения договор считается продленным ( , стр. 684).
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение этого срока арендатор жилья не примет всех необходимых мер, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.
Хозяева съёмных квартир делятся на две категории. Первые предпочитают качественно отремонтировать жильё, укомплектовать его нужной техникой. Они не пускают на порог пары с маленькими детьми, кошечками и курящих, выставляют цену выше рыночной, но в таких арендованных квартирах приятно жить.
Хозяева второго типа сдают убитые квартиры: доставшиеся им в наследство от бабушек, с ремонтом и мебелью времён московской Олимпиады. А на предложение жильцов сделать ремонт в счёт арендной платы отвечают категорическим отказом. Оказывается, и такую квартиру можно сделать приятной для жизни, даже если в ней нельзя ничего перекрасить, переклеить и выбросить.
Спрячьте вещи
Ощущение захламлённости создаёт прежде всего обилие мелких предметов. Упаковываем хозяйское наследство в коробки и пытаемся найти им место на антресолях, под кроватью, поместить в нишу между потолком и верхними шкафчиками кухонного гарнитура.
Не удалось спрятать всё? Отодвигаем диван на полметра от стены, вровень со спинкой устанавливаем стопки коробок во всю длину сиденья, получившуюся конструкцию накрываем широкой доской с ближайшего строительного рынка или готовой полкой из IKEA - получаем функциональную консоль. Из коробок аналогичным образом можно организовать продолжение компьютерного стола или подставку-колонну под гигантский цветочный горшок. Чтобы коробки не раздражали своим видом, их можно оклеить зеркальной плёнкой - пусть растворятся в пространстве.
Сделайте перестановку
Начните с платяного шкафа и стенки: они должны оказаться у той стены, где расположена межкомнатная дверь. Дело в том, что объёмные предметы делают пространство визуально тяжёлым, потому лучше, если они не просматриваются от входа.
Доработайте мебель
Почти любой шкаф может облагородить красивая фурнитура, наведайтесь в ближайший Zara Home или один из магазинов интерьерного декора. Простая замена ручек иной раз может спасти даже безнадёжный кухонный гарнитур. На всякий случай не выбрасывайте старые: если хозяину не понравится обновление, при расставании с квартирой вернёте мебель в исходное состояние.
Не пожалейте денег - замените полки нижних кухонных шкафчиков ящиками. Вы удивитесь: в ящик помещается куда больше предметов, их можно охватить одним взглядом и пользоваться ими проще и удобнее. Размеры гарнитуров, особенно в старых квартирах, имеют стандартную ширину 40−60 сантиметров, наполнение для них продаётся в любом современном салоне кухонь.
Уродливый кухонный стол закроет привлекательная скатерть. Обшарпанный компьютерный стол можно доработать при помощи оргстекла: прижмите им то, что вашему глазу будет приятно - красивые обои, упаковочную бумагу или даже коллекцию подложек с подносов McDonald"s.
Красивый плед и декоративные подушки, съёмные сиденья на стулья помогут спрятать уродливую обивку мягкой мебели. А новое яркое постельное бельё даже не нуждается в покрывале.
Оформите окно
Естественно, можно и нужно поменять шторы. Не обязательно покупать какой-то особый дизайнерский текстиль, достаточно просто заменить старый советский тюль современными занавесками. Обязательно водрузите на подоконник несколько горшков с пышной зеленью. В продаже масса неприхотливых в уходе растений: для особо забывчивых цветоводов и тех, кто часто уезжает в командировки.
Измените свет
Чаще всего квартиры в старом фонде имеют единственную люстру по центру комнаты. Жить с таким освещением некомфортно: его или мало, или много, какие лампочки ни вкручивай. Замените кнопочный выключатель поворотным реостатом: сможете управлять яркостью светильника.
Старайтесь избегать верхнего света по вечерам: он безжалостно подчёркивает все недостатки квартиры. Нижний напольный свет, наоборот, поможет создать камерную атмосферу. Чем больше локальных светильников (торшеров, настольных ламп), тем лучше - просто забудьте о существовании общего света.
Обустройте санузел
Знаете ли вы, что душевые лейки продаются как отдельный товар? Для их замены не нужно даже вызывать сантехника: открутили старую вместе со шлангом - привернули новую. Казалось бы, мелочь, но как приятно наконец-то вымыться в душе с нормальным напором.
От обшарпанных стен и облупившейся краски можно отвлечь внимание. Например, зеркалом в замысловатой раме, шторкой с оригинальным принтом, яркими ковриками, качественными полотенцами, наконец. Осталось поставить в ванной живое растение. Побегам бамбука, например, не нужен естественный свет, и огромную влажность они отлично переносят.
Не расставляйте мебель вдоль стен: попробуйте выделить зоны. Например, диван в гостиной можно развернуть поперёк комнаты или выделить столовую, отодвинув обеденный стол от стены.
Стены со старыми обоями всегда можно замаскировать постерами или картинами крупного формата. А вообще, на стены можно вешать что угодно: в коридоре разместить коллекцию шляп вперемешку с зеркалами, а в гостиной - фотографии из путешествий, старые пластинки и гравюры. Чем плотнее развеска, тем меньше видны стены.
И самый главный совет: не относитесь к съёмной квартире как к временному жилью. Украшайте дом к праздникам, покупайте красивые аксессуары, привозите вещи из путешествий - одним словом, делайте всё, что бы делали в собственной квартире.
Маша Яшина
дизайнер интерьера
Мне самой не раз приходилось снимать жильё, и я не понаслышке знакома с трудностями обживания такой квартиры. Итак, представим, что вы смогли максимально отмыть и отчистить всё, что было возможно, избавились от того, с чем хозяева согласились расстаться, сделали рациональную перестановку. Советую теперь отправиться в магазин и купить кровать с нормальным матрасом. Да-да, перевозить кровать из квартиры в квартиру не так уж просто. Но всё-таки приятнее спать на чём-то действительно своём, а главное, добротном и качественном.
Облупившиеся стены и потёртые обои лучше максимально завесить. Если хозяева не разрешают сверлить стены, приобретите галерейную систему креплений. Картины, постеры, полотнища ткани с полюбившимся рисунком - что вешать, решать вам. Устрашающие дыры от сверла будут прикрыты тонким металлическим профилем под самым потолком. В конце концов, отверстия будет проще заделать при выезде, на высоте огрехи не так видны.
Вообще, текстиль - ваш спаситель. Начните с окон, поменяйте шторы. Однажды вместо расползающейся органзы я повесила на окна плотную холстину, которую художники натягивают на подрамник. Благодаря своей структуре она создала архитектурные складки, и окна в таком обрамлении заиграли.
Впечатление от кухни можно изменить, опустив светильник пониже над столом. Такой источник света покажет только самое красивое и уютное в комнате - стол с красивой скатертью. Даже если лампа здесь всего одна и висит по центру потолка, это легко исправить: меняете родной подвес на длинный провод и закрепляете его в нужном месте на потолке так, чтобы сама лампа оказалась именно по центру столовой зоны.
Хозяева запрещают переклеивать обои? Самое действенное решение в таких случаях - купить много льняного или хлопкового полотна и завесить им стены. Во-первых, вы скроете всё, что неприятно вашему глазу, во-вторых, на текстиль легко навесить личный декор и фотографии, в-третьих, это радикально изменит атмосферу помещения. Крепить материю можно как на булавки, так и аккуратно приколачивая к верхнему плинтусу. Не забывайте пылесосить по необходимости.
Из приобретений в съёмную квартиру, которые можно забрать с собой, я бы посоветовала ширму. За неё можно спрятать то, на что не хочется смотреть, но нельзя выбросить. А также на неё можно вещать одежду, которую вы пока не хотите убирать в гардероб или планируете надеть завтра. Второй предмет - сундук - атмосферный объект, в который много чего можно спрятать.
Незаметная, но сильная часть нашего восприятия пространства - ароматы. Вспомните ощущение после свежей влажной уборки, когда не только глаз радуется отсутствию пыли, но и нос ощущает приятный лёгкий запах чистящего средства. У нас он автоматически связан с чистотой. Так же и с интерьером квартиры: подобрав приятный лично вам аромат, вы сможете сделать временное место пребывания намного роднее.
Нет - старым фотографиям и картинам, да - личному декору! У меня есть 15-сантиметровая медная голова Будды, привезённая из Таиланда. Она помогает мне сделать каждое новое место проживание моим, душевным. Это вещь-символ. Я очень рекомендую иметь хотя бы один такой объект. Удачи с переездом и обустройством. Помните, что дом - это не место, а чувство.
Текст: Светлана Волина
Иллюстрация: Настя Яровая
Сначала они ищут друг друга: те, кто хочет сдать жилплощадь и кто хочет ее снять. Нашли. Дальше – казалось бы, чего проще – живи, радуйся, не забывай только платить за съемное жилье или стриги купоны со сдаваемых метров. Но на деле все обстоит не так просто. Правилам съема и сдачи жилья посвящен сегодняшний материал.
Сами или через посредника?
Существует два основных варианта снять/сдать жилье:
– самостоятельно (перелопатив тома газет и журналов, специализированных интернетовских сайтов, опросив друзей и знакомых, перечитав объявления на столбах и дверях подъездов;
– обратиться к профессиональным посредникам.
Если заниматься поиском съемной квартиры самому, то можно сэкономить определенную сумму на услугах посредников. Но есть риск потерять массу времени и даже стать жертвой мошенников.
Второй вариант избавит вас от ненужных контактов. Но и здесь вы не застрахованы от нечестных посредников.
На рынке аренды квартир работают два вида компаний: информационные агентства и агентства недвижимости. Первые за определенную плату (деньги – вперед) предоставляют список адресов сдаваемых в аренду помещений. Но зачастую по названным адресам жилье уже бывает сдано или вообще не сдается. Деньги, естественно, не возвращаются.
К агентствам недвижимости доверия больше. Они имеют базы данных, которые ежедневно обновляются. И по заявке клиента берут на себя поиск подходящих вариантов квартир и их проверку, выезжают на просмотр жилья вместе с предполагаемым квартиросъемщиком, ведут переговоры с владельцами квартиры. Оплата производится только после заключения договора нанимателя с хозяином квартиры.
Этап проживания
Прежде чем заселяться, собственнику и будущему квартиранту необходимо обсудить свои взаимоотношения и закрепить их на бумаге.
Что такое договор аренды жилого помещения? Это соглашение, по которому собственник (арендодатель) предоставляет за определенную плату другой стороне (арендатору) жилое помещение в ограниченное сроком владение и пользование им. Сейчас эти отношения законодательством полностью не урегулированы. Поэтому часто можно встретить другую формулировку: договор найма или поднайма. По сути, речь идет об одном и том же. В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор между хозяином и жильцом об аренде квартиры должен быть составлен в простой письменной форме или нотариально заверен. Оба вида договоров имеют одинаковую юридическую силу.
В договоре обязательно следует указать:
1. Предмет договора (точный адрес и площадь сдаваемой квартиры);
2. Размер и порядок внесения арендной платы;
3. Права и обязанности арендатора и арендодателя;
4. Ответственность сторон в случае досрочного одностороннего расторжения договора;
5. Срок аренды и порядок продления договора аренды;
6. Реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества арендатора и арендодателя, их паспортные данные и адреса прописки);
7. Дату подписания договора.
Кроме того, неотъемлемой частью договора аренды является акт сдачи имущества, находящегося в квартире, с перечислением всех вещей и предметов.
Стороны по своему желанию могут предусмотреть в договоре и другие условия. Например, возможность доступа арендодателя в помещение. Это позволит оградить жильца от неожиданных визитов хозяина жилья. В договоре надо прописать специальное условие – предварительно уведомлять квартиранта о посещении квартиры, допустим, с целью проверки ее состояния. Оговаривается и время таких визитов.
Чаще договор заключается между двумя сторонами – собственником жилья и нанимателем. Иногда бывает и еще один участник – агентство недвижимости, которое нашло клиента для заселения в эту квартиру. Но, как правило, в дальнейшем оно никакой ответственности и обязательств перед ним не несет (за исключением случаев, когда квартира находится у него в доверительном управлении). Дальше заключается договор с собственником жилья, агентство, получив деньги за «сводничество», умывает руки. Случается, что риелторская компания заключает официальный договор с клиентом, в котором прописано, что если в течение 3 месяцев клиент по какой-либо причине съехал из квартиры, то агентство обязуется бесплатно подыскать другой вариант. Но такое бывает редко. Поэтому обращайтесь в ту компанию, которая предоставляет такую услугу.
На заметку
Законодательство не предусматривает никаких ограничений по срокам для заключения договора аренды квартиры. Он устанавливается по соглашению сторон. Однако на практике договор обычно заключают на год, а потом продлевают на тех же условиях.
Зачем «бумажный» договор?
Казалось бы, а не проще договориться устно?
«Бумажный» договор необходим для защиты интересов обеих сторон. Если предположить, что квартира сдается в аренду на основании устных договоренностей между хозяином и жильцом, то возникает несколько проблем:
1. У жильца нет доказательства законности его пребывания в квартире, поэтому он не может зарегистрировать в органах внутренних дел место своего временного проживания;
2. При возникновении конфликтных ситуаций, при попытке хозяина выселить жильца и взыскать с него ущерб и арендную плату по суду, хозяину придется предоставить свидетелей, которые могут подтвердить его претензии. Жилец также должен будет защищать свои интересы с помощью свидетелей. Даже если аренда простая, то судебный процесс может растянуться надолго, и все это время квартиру будет занимать жилец.
Кроме того, устные договоренности каждая сторона может трактовать в свою пользу, поэтому рекомендуем составлять письменный договор аренды всегда, даже если сдаете квартиру близкому родственнику.
На заметку
Если квартира находится в государственной собственности, то ее можно сдать по договору поднайма и только с разрешения наймодателя в лице города и всех «прописанных» в квартире. Если квартира приобретена по ипотеке, необходимо предоставить письменное разрешение банка на сдачу в аренду, если иное не предусмотрено договором.
Осторожность не повредит
Прежде чем заключать договор, владельцу квартиры стоит проверить паспорт будущего квартиранта (и снять с него копию на случай, если вдруг придется его разыскивать вместе с правоохранительными органами), желательно и убедиться в его платежеспособности. Не помешает попросить у него информацию о его месте работы (название и адрес компании), а также контактные телефоны.
Будущему жильцу тоже не надо стесняться попросить хозяина квартиры показать документы на жилплощадь (ордер, договор купли-продажи, дарственную и прочее). Паспорт, чтобы удостовериться в том, что перед ним действительно собственник жилья, а не подставное лицо. Бывает, что жилье сдает человек, которые не является его собственником. Заключается договор, квартирант отдает деньги за проживание, а на следующий день появляется настоящий хозяин квартиры и выставляет «гостя» за дверь.
Кстати, о родственниках
Иногда возникает ситуация, когда по поручению хозяина квартиру сдает любое другое лицо: сын, родственник, знакомый и т. п., или когда хозяин квартиры находится под опекой или попечением других лиц. Общее правило гласит: если по закону хозяин жилья вправе самостоятельно совершать сделки, он может передать это право любому другому лицу. В таком случае он должен выразить свою волю в доверенности, которую выдает доверенному лицу. Этот человек как бы замещает хозяина в сделке по сдаче квартиры в аренду. В доверенности должны быть перечислены полномочия, которыми хозяин наделяет доверенное лицо. Документ необходимо заверить у нотариуса.
Совсем иная ситуация складывается тогда, когда над хозяином квартиры установлена опека или он находится на попечении другого лица. Напомним, что опека устанавливается над малолетними (детьми моложе 14 лет) гражданами, а попечительство – над несовершеннолетними (от 14 до 18 лет). Опекуны вправе самостоятельно сдать квартиру в аренду за хозяина, а попечители – дать согласие на сдачу квартиры хозяином только после получения разрешения органов опеки и попечительства.
Деньги – вперед!
Размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон (арендатора и арендодателя). Но частенько, чтобы снизить налог, арендодатель и арендатор указывают в договоре аренды меньшую сумму. В случае разрешения возникших споров в судебном порядке суд будет оперировать именно этой суммой, и доказать, что на самом деле квартира сдается за другие деньги, будет невозможно.
Как правило, при заселении в квартиру арендатор платит за первый месяц проживания и вносит залог за последний. Если до конца срока аренды наниматель соблюдал условия договора, залог либо возвращается, либо засчитывается за последний месяц проживания. С помощью залогового депозита арендодатель страхует себя на случай возможного причинения ущерба имуществу, или если квартирант неожиданно съедет, забыв заплатить.
Если квартира была найдена через агентство, может быть выплачена и агентская комиссия, равная или близкая ежемесячной ставке.
Плата за аренду не должна меняться на протяжении всего срока действия договора.
Обязательно нужно четко оговаривать сроки и суммы оплаты, кто и за что будет платить. В частности, коммунальные платежи. Стандартная схема: собственник сам оплачивает коммуналку, а все, что набегает по счетчику, – вода, электроэнергия, тепло, – квартирант. Лучше, если коммунальные платежи будут входить в стоимость арендной платы, и хозяин в таком случае сам сможет контролировать ежемесячную оплату этих услуг, чтобы избежать задолженностей. Если есть телефон, желательно прописать в договоре условия оплаты междугородних переговоров, пользование кабельным телевидением, сетью Интернет и т. д. В любом случае все дополнительные платежи необходимо оговаривать заранее, в момент заселения и подписания договора найма.
При передаче денег необходимо обменяться расписками.
Про кошку и птичек
Желательно подробно прописать в договоре разные мелочи: вплоть до того, можно ли заселиться с кошкой Муркой или попугайчиком. Если хозяин возражает против животных в его доме, в дополнительные условия необходимо включить этот пункт. Или, напротив, написать, что в квартире будут обитать и четвероногие «квартиранты». Оговорить, в случае порчи ими имущества, размеры компенсации за нанесенный ущерб.
Отдельная история – с ремонтом. Кто должен его делать? Если в договоре предусмотрено условие, что квартира должна быть возвращена хозяину в первозданном виде, это одно. Возможно, придется делать ремонт или финансово возмещать собственнику потери.
Хотя есть такое понятие, как амортизация имущества и помещения. Те же обои, мебель, напольное по-крытие со временем изнашиваются. При расставании хозяина с квартирантом делается оценка ущерба и определяется, кто должен за него платить – списывать ли ухудшения квартиры на амортизацию (а значит, ремонт делает хозяин на свои средства). Или же считать причиненным ущербом, который оплачивается съемщиком. Тут уж как стороны договорятся. В договоре обычно прописывается, что наниматель не имеет права без согласия наймодателя делать какие-либо ремонтные работы или перепланировку. Чтобы, например, просверлить в стене дырку, чтобы повесить картину или зеркало, необходимо заручиться письменным согласием владельца квартиры.
На заметку
Если после подписания договора та или другая сторона захотела внести в документ что-то еще, делается дополнительное соглашение к договору – тоже в письменном виде, и подписывается сторонами.
Кто ответит за ущерб?
Желательно предусмотреть разного рода риски – залив, пожар и пр. и кто несет за это материальную ответственность.
В случае нанесения ущерба жилому помещению третьими лицами при отсутствии вины арендатора все риски повреждения либо уничтожения жилья падают на собственника жилья. Исключение из данного правила составляют те случаи, когда арендатор не покинул жилье в срок, указанный в договоре. В такой ситуации все риски ложатся на него.
Каков порядок возмещения убытков? В том случае, если по вине арендатора произошли порча или разрушение квартиры или находящегося в ней имущества, он обязан возместить убытки в полном размере. Если он отказывается сделать это добровольно, арендодатель имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении убытков.
При заключении договора собственнику можно обратиться в страховую компанию и застраховать свое имущество от действий третьих лиц. Сумма страхового возмещения на 1 млн руб. – 4–5 тысяч рублей.
При сдаче квартиры обязательно составляется опись имущества и акт передачи. Этот документ необходим, чтобы защитить обе стороны от ущерба, как материального, так и морального. Если такой документ будет отсутствовать, и одна из сторон по какой-либо причине пострадает, доказать свою правоту будет сложно. Опись имущества поможет избежать необоснованных претензий как со стороны нанимателя, так и со стороны наймодателя.
Опись составляется в двух экземплярах, в простой письменной форме с указанием ФИО, паспортных данных сторон.
Проверки на пороге
Нанимателю необходимо обойти квартиру и сверить наличие и состояние предметов с текстом описи. Обычно акт приема-передачи имущества содержит следующие пункты:
- Описание недостатков объекта. Например, плитка в ванной треснута, розетка в комнате неисправна, на потолке в кухне пятно.
- Опись переданного в пользование имущества. Перечислить все предметы мебели и интерьера, находящиеся в квартире на момент въезда арендатора. Эксперты советуют при описании бытовой техники не только указывать марку и модель, но и записывать ее серийный номер. Вдруг предприимчивый наниматель заменит телевизор или стиральную машину на похожую технику, но неисправную или хуже по качеству.
- Показатели счетчиков. При составлении акта приема-передачи квартиры необходимо снять все показатели счетчиков и вписать их в акт. Это поможет избежать переплат как собственником жилья, так и нанимателем.
- Передача полного комплекта ключей от объекта.
Памятка для хозяина и квартиранта
Арендодатель (собственник квартиры) имеет право:
– заключить договор аренды, перезаключить его по истечении установленного срока на прежних или других условиях, либо отказаться от его заключения;
– совершать с квартирой сделки, предусмотренные гражданским законодательством;
– давать согласие на вселение по просьбе арендатора других граждан; предлагать арендатору по своему усмотрению размер платы за жилое помещение, при этом одностороннее изменение размера платы за жилье не допускается;
– расторгнуть договор аренды в судебном порядке;
– требовать от арендатора соблюдения правил пользования жилыми помещениями;
– требовать от арендатора своевременного внесения платы за аренду;
– входить в квартиру с целью проверки ее состояния и состояния имущества в любое время по предварительному соглашению с арендатором;
– требовать от арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока аренды.
Обязан:
– предоставить в аренду жилое помещение в пригодном для проживания состоянии;
– обеспечить предоставление коммунальных услуг.
Арендатор имеет право:
– пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение срока аренды;
– вселить в арендуемое жилое помещение своего супруга (супругу) и несовершеннолетних детей (вселение других лиц допускается только с согласия арендодателя); предоставить жилое помещение временным жильцам, предварительно уведомив об этом арендодателя. Временными жильцами признаются любые граждане, приехавшие к арендатору жилого помещения с постоянного места жительства и временно у него проживающие.
Обязан:
– сданную ему по договору аренды квартиру использовать по назначению (только в качестве жилья), без права передачи в субаренду (снятую квартиру нельзя еще раз «пересдать»);
– соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
– освободить жилое помещение по истечении срока аренды, установленного в договоре аренды;
– беспрепятственно допускать арендодателя в квартиру с целью проверки ее использования и состояния имущества;
– нести материальную ответственность за состояние квартиры и находящегося в ней имущества;
– своевременно оплачивать счета за электроэнергию и междугородние и международные телефонные переговоры;
– производить текущий ремонт квартиры.
Разойтись досрочно
Договор аренды может быть расторгнут в любое время по взаимному соглашению сторон (арендодателя и арендатора).
Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя строго ограничен. Договор аренды жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя в случаях:
1. Невнесения арендатором арендной платы за квартиру в установленные сроки.
2. Разрушения или порчи жилого помещения арендатором или лицами, проживающими с ним.
3. Если арендатор жилого помещения и другие граждане, проживающие вместе с ним, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и законные интересы соседей.
4. Арендодатель может расторгнуть договор аренды квартиры досрочно по своей инициативе и в других случаях (например, возникнет необходимость срочно продать эту квартиру). При этом он обязан предупредить арендатора за определенное время, указанное в договоре (скажем, за месяц), и понести определенные убытки (например, компенсировать арендатору арендную плату за месяц в случае снятия им новой квартиры или оплатить услуги риелторской фирмы по поиску нового варианта), если это предусмотрено условиями договора аренды квартиры.
По требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если жилое помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (не по вине арендатора), например в связи с пожаром на лестничной клетке. В других случаях, например при изменении жизненной ситуации, арендатор также может досрочно расторгнуть договор аренды. При этом он обязан предупредить об этом арендодателя за определенный срок и понести убытки, определенные в договоре аренды (например, компенсировать арендодателю расходы по поиску новых жильцов).
Консультировал руководитель офиса «Миэль» «На Каховке» Максим Бородыня
Каждый арендатор понимает: даже самая классная съемная квартира - это не навсегда. Но нет ничего более постоянного, чем временное. Не запрещайте жильцам менять квартиру под себя. Пусть выбросят древний комод, переставят мебель, повесят другие шторы, заменят люстру или купят новую кровать.
Василий, 31: «Наш прошлый арендодатель не захотел менять диван на кровать. Но в один диван я не влезал по ширине, а в другой - по длине»
Если выбросить мебель рука все же не поднимается, воспользуйтесь сервисами хранения вещей, например skladovka.ru или cheapsklad.ru.
В идеале разрешите сделать ремонт в счет арендной платы.
Слишком личное
Идеальное арендное жилье не несет на себе печати индивидуальности хозяев. Освободите балкон от хлама, увезите свои вещи, выбросите все сломанное и ненужное. «Дизайнерский ремонт под себя» для арендного жилья скорее минус. Постарайтесь, чтобы оформление жилища было спокойным и нейтральным. Светлые стены без рисунка, однотонный ламинат, отсутствие любимого ковра вашей бабушки и фотографий умерших родственников на стенах дают +100 к харизме квартиры.
Неадекватные хозяева
Не забывайте, что это сделка: арендатор вам платит (и немало), а вы взамен предоставляете ему жилплощадь в безраздельное личное пользование. Ни в коем случае не приезжайте без предварительного звонка и уж тем более не вздумайте открывать дверь своим ключом. Для передачи денег лучше всего встречаться на нейтральной территории или вообще договориться о регулярном переводе на карточку. И нет, вы не можете забежать и проверить, все ли в порядке, если окажетесь поблизости.
Марина, 28: «Однажды пришла и обнаружила, что не могу открыть дверь, потому что в замке торчал ключ изнутри. Я начала звонить, дверь открылась, и в дверной проем я увидела удаляющуюся голую попу хозяина квартиры. Он пришел туда помыться»
Минимизируйте свое присутствие в жизни арендаторов. Не предлагайте прислать мужа починить сломавшуюся стиральную машинку, лучше сразу договоритесь оплачивать текущий ремонт пополам с жильцами.
Дискриминирующие требования
«Без детей и животных. Только славяне. Только официальный брак. Прописка только Москва и МО». Все это ужасно несправедливо и называется модным нынче словом дискриминация. Арендодатели из других городов России ничем не хуже москвичей, а людям в гражданском браке тоже надо где-то жить.
Саша, 30: «Когда мы с будущей женой искали квартиру, упустили классный вариант: хозяин возжелал сдавать только официально женатой паре. И даже то, что свадьба у нас была намечена через три месяца, его не убедило»
Беспокойство по поводу порчи имущества животными и детьми понять можно, но не исключайте таких арендаторов на начальном этапе. Многие готовы идти на уступки, лишь бы не расставаться со своими любимцами.
Настя, 28: «У меня кошка-сфинкс. Я согласна на залог, предварительный осмотр квартиры перед вселением с подробной описью имущества, и на такой же осмотр перед выездом»
Плохая сантехника и электрика
Плесень на стенах, текущие трубы, унитаз, к которому страшно даже приблизиться, не то что использовать по назначению. Санузел - важнейшая часть квартиры. Перед сдачей проследите, чтобы там все было в порядке. Обновите акриловое покрытие ванны, обработайте стены специальным антигрибковым средством, почините краны и сливной бачок. Жильцы будут вам безмерно благодарны, да и просить за квартиру с приличным санузлом можно больше. То же самое касается электрики. Вызовите мастера и проверьте состояние электропроводки. Сделайте это не только ради комфорта будущих арендаторов, но и во имя элементарной безопасности.
Захламленность
Обстановка многих сдающихся квартир часто выглядит так, будто кого-то стошнило мебелью. Три книжных шкафа, но ни одного платяного. Два дивана и ни одного стола. Ванная комната без единой полки и крючка, зато с набором из пяти разнокалиберных тазиков. Оставьте мебель, которой точно можно пользоваться: на кровати - cпать, за кухонным столом - есть, в шкафу - хранить одежду. Три распухших кресла в однокомнатной квартире? Вряд ли.
Непродуманность
Современные горожане в квартирах не только спят, едят и тупят в интернет. Многие работают дома, у большинства есть хобби. Оставьте место для рабочего стола. Не бойтесь пустого пространства: там можно расстелить коврик для йоги, поставить гитарную стойку или мольберт. Без телевизора легко можно обойтись, а вот оборудованная кухня, стиральная машина, шкаф для одежды и хорошее спальное место нужны каждому. Имеет смысл вложиться в добротную входную дверь, тогда в квартире будет тепло, тихо и комфортно.
Относитесь к сдаче квартиры, как к бизнесу. Долой сантименты! Тогда сменить любимые бабушкой обои в цветочек на однотонные и выбросить с балкона сломанные детские санки будет гораздо проще. Удачи в сдаче!
