Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.9О днако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.
Метод капитализации доходов применяется если:
Потоки доходов – стабильные положительные величины;
Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Данный метод не следует использовать, если:
Потоки доходов нестабильны;
Объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;
Нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наи лучшем наиболее эффективном использовании;
2) расчет ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов.
I . Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.
Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохо да 10:
ПВД (потенциальный валовой доход);
ДВД (действительный валовой доход);
ЧОД (чистый операционный доход);
ДП (денежные поступления) после выплат процентов за кредит. Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно
получить от недвижимости, при 100%ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
Договор аренды – основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Аренда – предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику данного имущества. Арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Одним из основных норма тивных документов, регламентирующих арендные отношения, является Гражданский кодекс РФ (гл. 34).
Оценщик в процессе работы опирается на следующие положения договора аренды:
По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, даже в том случае, когда земельный участок, на котором находятся арендованные здания или сооружения, продается другому лицу;
Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;
Передача имущества в аренду не является основанием для пре кращения или отмены прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). В противном случае арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Договор аренды здания или сооружения:
Заключается в письменной форме на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;
Предусматривает согласованные сторонами условия и размеры арендной платы, без которых договор аренды считается незаключенным;
Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согла сия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотде лимые без вреда для имущества, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит;
Занятия Форекс — это хорошая для тебя подготовиться к прибыльной работе на международном валютном рынке Forex!
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное использование, а также вносить его в качестве вклада в уставный капитал.
Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.
Арендные ставки бывают:
Контрактными (определяемыми договором об аренде);
Рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).
Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобла дающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, рас поряжается и пользуется сам владелец (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду). Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на три большие группы:
С фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);
С переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);
С процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имуще ства).
Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.
Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный ва ловой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Потери + П рочие доходы. (4.3)
Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объ ектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их пере заключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (К нд) объекта недвижимости:
где
Д п – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;
Т с – средний период в течение которого единица объекта недви жимости свободна;
Н а – число арендных периодов в году.
Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расче та предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скор ректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:
Общеэкономической ситуации;
Перспектив развития региона;
Стадии цикла рынка недвижимости;
Соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.
Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расхо дов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.
Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализи руя ретроспективную информацию по конкретному объекту с после дующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависи мости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):
Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода:
где К ндп – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;
П а – потери при сборе арендной платы;
П нд – потери от недоиспользования площадей;
ПВД – потенциальный валовой доход.
Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных пла тежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нор мальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), и не включаемые в аренд ную плату.
Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):
ЧОД = ДВД – ОР. (4.7)
Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы принято делить на:
Условнопостоянные;
Условнопеременные, или эксплуатационные;
Расходы на замещение, или резервы.
К условнопостоянным относятся расходы, размер которых не за висит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:
Налог на имущество;
Страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
Заработная плата обслуживающего персонала (если она фикси рована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.
К условнопеременным расходам относятся расходы, размер кото рых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:
Коммунальные;
На содержание территории;
На текущие ремонтные работы;
Заработная плата обслуживающего персонала;
Налоги на заработную плату;
Расходы по обеспечению безопасности;
Расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валово го дохода) и т.д.
Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:
Экономическая и налоговая амортизация, которая рассматрива ется при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным рас ходом;
Обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не операционными расходами, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается типичное финансирование для данного вида не движимости, а влияние нетипичного финансирования должно быть исключено);
Подоходный налог тоже не является операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не связанных с оцениваемой недвижимостью);
Дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают доход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуатации. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным;
Предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не относятся к операционным.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарнотехническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство вла дельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также! процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.
В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением за емных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов.
Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому опера ционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслужива нию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец не движимости ежегодно получает от ее эксплуатации.
Расчет коэффициента капитализации.
Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.11О днако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.
Существует несколько методов определения коэффициента капи тализации:
С учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
Метод рыночной выжимки;
Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.
Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
Компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;
Компенсацию за риск;
Компенсацию за низкую ликвидность;
Компенсацию за инвестиционный менеджмент;
Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) ставки дохода на капитал (ставка доходности инвестиций), яв ляющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости;
2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Δ – снижение стоимости недвижимости (изнашиваемая часть активов).
Ставка дохода на капитал (R дох кап) строится чаще всего методом кумулятивного построения:
Безрисковая ставка дохода + Премии за риск вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата.
Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой до бавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.
Требования к безрисковой ставке:
— доходность на наиболее ликвидные активы, для которых харак терна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;
— доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.
Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как рос сийскими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т.д.). При использовании данной безрисковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирования в Россию (страновой риск). Такой расчет безрисковой ставки принят в современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инвесторов к высоколиквидным активам, поскольку российские предприятия не могут серьезно рассматривать в качестве альтернативы вложение капитала в долгосрочные правительственные облигации мирового рынка. Данная безрисковая ставка активно использовалось в нашей стране на первых этапах становления оценки, так как этот период харак теризовался некритичным тиражированием западного опыта без учета российской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.
Поправку на страновой риск, как правило, рассчитывают рейтин говые агентства. Но эта информация не всегда бывает доступна оценщи кам. В этом случае оценщик экспертным путем может самостоятельно определить страновой риск для России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчетах существенно повышается.
В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообраз но использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30е годы XX века:
где R н – номинальная ставка;
R р – реальная ставка;
J инф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).
Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении.
Расчет премий за риски:
надбавка за низкую ликвидность . При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;
надбавка за риск вложения в недвижимость . В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;
надбавка за инвестиционный менеджмент . Чем более риско ванны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.
Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвести ции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в не движимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.
Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала. Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Для воз врата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения для рекапитализации.
Существуют три способа расчета нормы возврата капитала
(R норм возвр) :
прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода ни инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;
возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда ).
(метод Ринга); (метод Инвуда); (метод Хоскольда).
Метод Ринга.
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
где n оставшийся срок экономической жизни, в годах; R дох кап ставка доходности инвестиций, %.
Пример. Условия инвестирования:
Срок 5 лет;
R дох кап ставка доходности инвестиций 18%;
Δ 100%.
Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 38% (18% + 20%=38%).
Метод Инвуда
используется, если сумма возврата капитала реин вестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма воз врата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям
Пример.
Условия инвестирования:
Срок 5 лет;
Доход на инвестиции 12%.
Δ 100%.
Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097
Метод Хоскольда.
Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых сре дств пр едполагается получение дохода по безрисковой ставке
Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.
Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала с учетом доли изнашиваемой части активов . Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, то доля изнашиваемой части активов равна 0. Если известно снижение стоимости объ екта недвижимости, то будем фонд возмещения строить именно на возмещение изнашиваемой доли активов. Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета в ставке капитализации при роста стоимости капиталовложений.
Снижение стоимости недвижимости (Δ), которое произойдет че рез п лет, учитывает в коэффициенте капитализации стоимость последующей перепродажи объекта недвижимости.
R кап = R дох кап + Δ · R норм возвр, (4.17)
Δ = 0, если стоимость объекта оценки не изменится,
Δ = + доля, на которую планируется уменьшение стоимости объекта оценки, если стоимость объекта оценки уменьшится,
Δ = – доля, на которую планируется увеличение стоимости объекта оценки, если стоимость объекта оценки увеличится.
Пример. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%.
Решение. По методу Ринга норма возврата капитала равна 20% (100%: : 5 лет) 1/2 = 10%. R кап = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка доходности инвестиций) = 0,22 (22%).
По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначаль ной цены недвижимости.
50%ная потеря 0,1574097 = 0,07887.
R кап = 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,19887(19,87%).
Пример. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прогно зируется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 40%.
Решение.
В случае повышения стоимости инвестиционных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вло женного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12%ной ставки дохода на инвестиции. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста ка питала. Рассчитаем отложенный доход: 0,4 0,1574 (фактор фонда воз мещения за 5 лет при 12%) = 0,063. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.
Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки
Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффи циент капитализации:
где ЧОД i – чистый операционный доход i го объектааналога; Сi – цена продажи i-го объектааналога.
В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции (табл.4.1).
При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызы вает определенные сложности – информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории непрозрачной информации.
Расчет коэффициента капитализации методом связанных ин вестиций.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэф фициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного ка питала называется ипотечной постоянной и рассчитывается
R m = ДО / К
где R m – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;
К – сумма ипотечного кредита.
Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
R = М R m + (1 – M) R e (4.21)
где М – коэффициент ипотечной задолженности.
Пример. Доля собственного капитала 30%; ставка процента по кредиту 12%; кредит предоставлен на 25 лет; ставка дохода на собственный капитал 5%, тогда общая ставка капитализации равна:
а) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% годовых, 0,127500;
б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле 4.21: R = 0,7 *0,127500 + 0,3 *0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42%).
Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключается в следующем:
В текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период;
Не рассчитывается цена реверсии;
Коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тремя методами:
■ методом рыночной выжимки;
■ методом определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;
■ методом связанных инвестиций.
Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что
Применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
Чаще всего показатель используется в оценке недвижимости, производственных построек и сооружений с длительным сроком эксплуатации.
Оценка нормативного уровня возврата вложений используется для расчета текущей стоимости актива. Цены на рынке меняются, поэтому доход от владения собственностью корректируется на сумму первоначальных вложений. Методы расчета основаны на построении экономической модели, поэтому реальные показатели могут отличаться от расчетных.
Способы расчета нормы возврата капитала
В зависимости от особенностей рынка недвижимости, продолжительности срока службы объекта и ставки доходности, применяется один из трех вариантов расчета нормативного показателя возврата вложенных средств.- Линейный расчет — метод Ринга. Сумма первоначальных инвестиций возмещается равными долями в конце каждого года. Нормативный показатель равен частному от деления общей стоимости недвижимости на оставшийся срок эксплуатации. Например, стоимость бизнес-центра составляет 100 тысяч долларов, а срок службы — 10 лет. Норма возврата капитала составляет 10%, ежегодно владелец должен получать 10 тысяч долларов возвратных сумм. Метод не учитывает динамику рынка недвижимости и влияние внешних факторов, поэтому расчет по Рингу часто применятся для обветшавших зданий, подлежащих сносу в ближайшие несколько лет.
- Расчет в зависимости от доходности инвестиций — метод Инвуда. Вложенный в объект недвижимости капитал возвращается с учетом фактора возмещения и текущей процентной ставки на инвестиции. Например, стоимость помещения для кафе составляет 50 тысяч долларов, срок службы недвижимости — 20 лет, а показатель прибыльности инвестиций — 10%. Фактор фонда возмещения составляет 2,5 тысячи долларов в год или 5%. Нормативное значение возврата капитала равно 10% +5% = 15% или 7,5 тысяч долларов в год. Итоговое значение пересматривается в зависимости от экономической ситуации на рынке недвижимости.
- Расчет по безрисковой ставке — метод Хоскольда. Вложения в объект недвижимости были сделаны по настолько высокой ставке, что вероятность реинвестировать на тех же условиях ничтожно мала. Например, вложения в видовой жилой комплекс имели высокую доходность, но позже по соседству был построен нефтеперерабатывающий завод, рентабельность вложений упала. Числовое значение нормы возврата капитала равно сумме ставки доходности и произведения фактора фонда возмещения, срока эксплуатации и процентной ставки с нулевым уровнем риска.
Факторы, влияющие на норму возврата капитала
Показатель скорости возврата вложенных инвестиций зависит от характеристик самого объекта недвижимости, особенностей внешнего рынка и предполагаемой стратегии развития.- Доходность объекта недвижимости. В зависимости от назначения, состояния и местоположения, коммерческая недвижимость может быть безубыточной, приносить доход или требовать дотаций. Если объект приносит убытки, показатель нормативного возмещения будет наибольшим.
- Срок эксплуатации (владения) недвижимостью. Стабильные вложения с наименьшей нормой возврата капитала — вложение капитала в объекты коммерческой недвижимости, расположенные в центральных районах города. Если объект регулярно меняет собственников и подвергается капитальному ремонту, норма возврата капитала растет.
- Ситуация на рынке недвижимости. Спрос на объекты в отдельных районах города, уровень дохода, размер инфляции и величина налоговой нагрузки оказывают влияние на стоимость объектов недвижимости, меняя норму возврата капитала.
Чаще всего показатель используется в оценке недвижимости, производственных построек и сооружений с длительным сроком эксплуатации.
Оценка нормативного уровня возврата вложений используется для расчета текущей стоимости актива. Цены на рынке меняются, поэтому доход от владения собственностью корректируется на сумму первоначальных вложений. Методы расчета основаны на построении экономической модели, поэтому реальные показатели могут отличаться от расчетных.
Способы расчета нормы возврата капитала
В зависимости от особенностей рынка недвижимости, продолжительности срока службы объекта и ставки доходности, применяется один из трех вариантов расчета нормативного показателя возврата вложенных средств.- Линейный расчет — метод Ринга. Сумма первоначальных инвестиций возмещается равными долями в конце каждого года. Нормативный показатель равен частному от деления общей стоимости недвижимости на оставшийся срок эксплуатации. Например, стоимость бизнес-центра составляет 100 тысяч долларов, а срок службы — 10 лет. Норма возврата капитала составляет 10%, ежегодно владелец должен получать 10 тысяч долларов возвратных сумм. Метод не учитывает динамику рынка недвижимости и влияние внешних факторов, поэтому расчет по Рингу часто применятся для обветшавших зданий, подлежащих сносу в ближайшие несколько лет.
- Расчет в зависимости от доходности инвестиций — метод Инвуда. Вложенный в объект недвижимости капитал возвращается с учетом фактора возмещения и текущей процентной ставки на инвестиции. Например, стоимость помещения для кафе составляет 50 тысяч долларов, срок службы недвижимости — 20 лет, а показатель прибыльности инвестиций — 10%. Фактор фонда возмещения составляет 2,5 тысячи долларов в год или 5%. Нормативное значение возврата капитала равно 10% +5% = 15% или 7,5 тысяч долларов в год. Итоговое значение пересматривается в зависимости от экономической ситуации на рынке недвижимости.
- Расчет по безрисковой ставке — метод Хоскольда. Вложения в объект недвижимости были сделаны по настолько высокой ставке, что вероятность реинвестировать на тех же условиях ничтожно мала. Например, вложения в видовой жилой комплекс имели высокую доходность, но позже по соседству был построен нефтеперерабатывающий завод, рентабельность вложений упала. Числовое значение нормы возврата капитала равно сумме ставки доходности и произведения фактора фонда возмещения, срока эксплуатации и процентной ставки с нулевым уровнем риска.
Факторы, влияющие на норму возврата капитала
Показатель скорости возврата вложенных инвестиций зависит от характеристик самого объекта недвижимости, особенностей внешнего рынка и предполагаемой стратегии развития.- Доходность объекта недвижимости. В зависимости от назначения, состояния и местоположения, коммерческая недвижимость может быть безубыточной, приносить доход или требовать дотаций. Если объект приносит убытки, показатель нормативного возмещения будет наибольшим.
- Срок эксплуатации (владения) недвижимостью. Стабильные вложения с наименьшей нормой возврата капитала — вложение капитала в объекты коммерческой недвижимости, расположенные в центральных районах города. Если объект регулярно меняет собственников и подвергается капитальному ремонту, норма возврата капитала растет.
- Ситуация на рынке недвижимости. Спрос на объекты в отдельных районах города, уровень дохода, размер инфляции и величина налоговой нагрузки оказывают влияние на стоимость объектов недвижимости, меняя норму возврата капитала.
Возврат капитала по фонду воспроизведения ставкой дохода на инвестиции (метод Инвуд). Этот метод предусматривает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме прибыли на инвестиции. Этот метод используется для доходов в виде постоянного аннуитета. Иллюстрацией этого метода является кредит, самоамортизуеться, где ставка капитализации для кредита является суммой процента, который в этом случае является нормой прибыли на сумму кредита и фактора фонда возмещения инвестиций, который определяется по формуле:
, (4. 19)
где i - ставка дохода на инвестиции;
n - срок возмещения инвестиций;
Фактор фонда возмещения инвестиций;
Коэффициент погашения долга или взнос на амортизацию
денежной единицы.
Этот метод мы рассмотрим на следующем примере.
Пример. На продажу выставлен объект недвижимости стоимостью 50 тыс. Грн. Инвестор планирует получить доход на вложенный капитал в размере 6% годовых, считая, что ежегодный денежный поток составит примерно 14 тыс. Грн. Одновременно инвестор планирует возместить свои инвестиции за 4 года.
Необходимо определить коэффициент капитализации, а также возможность возмещения инвестиций за указанный срок.
Расчетные параметры:
D = 50 тыс. Игры.; n = 4; i = 6%.
Фактор фонда возмещения и / {(1 + i) n - 1} = 0,06 / (1,06 4 1) = 0,2286.
Определим коэффициент капитализации:
К = 0,2286 + 0,06 = 0,2886, или К = и (1 + i) n / {(1 + i) n - 1} = 0,06 x 1,06 4 / (1,06 4 1) = 0,2886.
Первый ежегодный взнос, который предусмотрен на возмещение инвестиций, составляет:
R, = D х и / {(1 + i) п - 1} = 50 х 0,2286 = 11,4296 тыс. Грн. Годовая срочная выплата, которая обеспечивает возврат инвестиций и получение процентов на вложенный капитал, составит:
Y = 50 х 0,2886 = 14,4296 тыс. Игры.
Проверка правильности определенного коэффициента капитализации и возможности возмещения инвестиций в определенный срок:
Y / K = D ◊ 14,4296 / 0,2886 = 49,9986 (~ 50 тыс. Грн.)
Расчет возмещения инвестиций (тыс. Грн.) Представим в табл. 4.5.
Таблица 4.5.
(тыс. грн.)
| Года | D | I = D k ži | К | Y |
| 1-й | 50,0 3 | 3,0 | 11,4296 | 14,4296 |
| 2-й | 8,5704 | 2,3143 | 12,1153 | 14,4296 |
| 3-й | 26,4551 | 1,5873 | 12,8423 | 14,4296 |
| 4-й | 13,6128 | 0,8168 | 13,6128 | 14,4296 |
| Вместе | - | 7,7184 | 50,0 | 57,7184 |
Этот пример является иллюстрацией для использования расчета возврата капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции. В этом примере норма возврата инвестиций является составной частью коэффициента капитализации. Она равна фактора фонда возмещения, определяется по той же процентной ставке, что и доход на инвестиции (0,06 / (1,06 4 - 1) = 0,2286). Другой составляющей коэффициента капитализации является ставка процентов на инвестиции. Использование этой методики обеспечивает полное возмещение инвестиции и получения по ним соответствующего дохода.
Метод Хоскольда
Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
В некоторых случаях инвестиции настолько прибыльными, что возможность их реинвестировать по той же ставке процента, и начальные инвестиции, маловероятно. Поэтому для реинвестируемых средств возможно получение дохода по низшей "безрисковой" ставки процента. Такой "безрисковый" подход в инвестиционной деятельности масс название метода Хоскольда.
Например, инвестиционная компания вложила капитал в проект, который приносит прибыль - 18% годовых и рассчитан на 4 года, что значительно больше средней доходности по этой области. Суммы, полученные за счет возврата инвестиций, могут быть без риска реинвестированы только по ставке 8%, а ожидаемый доход за первый год составит 1500000. Грн.
Поскольку 4-х летний фактор фонда возмещения при ставке 8% составляет 0,08 / (1,08 4 - 1) = 0,222, то общий коэффициент капитализации составит 0,18 + 0,222 = 0,402.
Для определения стоимости 4-х летнего потока доходов разделим доход за первый год на коэффициент капитализации. За первый год доход составляет 1500000. Грн., Таким образом, стоимость всего потока будет равна: 1,5 / 0,402 = 3730000. Грн.
В годовом доходе отдача на вложенный капитал (процентный доход) составит 3,73 x 0,18 = 0671400. Грн., А возврат вложенного капитала - 3,73 * 0,222 = 0828060. Грн. Проверим этот расчет: 0,6714 + 0,82806 = 1,49946 1500000. Грн.).
В случаях, когда в процессе сделки возможна потеря части инвестированного капитала (например, износ жилого дома, сданного в аренду), текущий доход следует рассматривать и как возмещение инвестиций, и как доход на инвестиции. В подобных случаях коэффициент капитализации должен быть рассчитан таким образом, чтобы при оценке стоимости активов было обеспечено как полное возмещение инвестированного капитала, так и получение дохода по нему. Для этого коэффициент капитализации должен быть увеличен.
Пример. Владелец дома, начальная стоимость которого 50 тыс. Грн., Сдает его в аренду на 10 лет. После окончания срока аренды дом теряет свою первоначальную стоимость на 20%. Определим: размер ежегодного арендного платежа, который вносится в конце каждого года, который обеспечил бы возмещение части утраченного капитала, и доход на вложенный капитал в размере 10% годовых коэффициент капитализации.
Размер утраченного капитала составляет и 50x0,2 = 10 тыс. Грн.
Фактор фонда возмещения: и / [(1 + i) n -1] = 0,1 / [(1 + 0,1) 10 - 1] = 0,0627454.
Возмещения утраченного капитала за 1 год составляет:
0,0627454x10 000 = 627,454 грн.
Сумма годового арендного платежа должна составлять:
50 000x0,1 + 627,454 = 5627,454 грн.
Сумма, полученная арендодателем за весь срок аренды (сумма аннуитетов), составит:
5627,454х / 0,1 = 5627,45x15,937425 = 89687,06 грн.
Определим коэффициент капитализации.
Возмещение капитала (инвестиций) с учетом их потери в размере 20% при аннуитетном методе составит: 0,2x0,1 / (1,1 - 1) = 0,2x0,062745394 = 0,01254908.
Отдача (процентная ставка на вложенный капитал) - 10% (0,1). Коэффициент капитализации составляет: 0,01254908 + 0,1 = 0,11254908. Начальная (текущая) стоимость инвестиций равна 5627,454 / 0,11254908 = 50000.
При прогнозировании роста стоимости активов весь текущий доход и часть выручки, полученную от перепродажи активов, можно рассматривать как доход на инвестиции. Остаток выручки от перепродажи активов обеспечивает! возвращение инвестированного капитала. Коэффициент капитализации в подобных случаях может определяться как разница между ставкой дисконта и ежегодным процентом прироста капитала.
Пример. Земельный участок сдается в аренду на 10 лет по процентной ставке в размере 12% годовых. Текущий доход остается постоянным и составляет 9,6 тыс. Грн. Предполагается, что до окончания срока аренды стоимость земельного участка возрастет на 25%.
Определим коэффициент капитализации и текущую стоимость участка.
Требуемая ставка отдачи: 0,12.
Прирост стоимости: 0,25х (0,12 / ) = 0,25 * 0,056984164 = 0,01424604.
Коэффициент капитализации: 0,12x0,014246041 = 0,105753959.
Текущая стоимость участка: 9,6: 0,105753959 = 90,777 тыс. Грн.
Стоимость на момент перепродажи: 90,777x1,25 = 113,47 тыс. Грн.
Рассмотрев методы расчета возмещения капитала, мы установили, что периодические доходы, поступающие могут быть разделены на две части: доход на капитал и возмещение капитала. Доход на капитал - это процентные деньги, полученные на вложенный капитал, то есть конечная отдача. Возврат капитала характеризуется нормой его возмещения. Норма возмещения капитала зависит от продолжительности инвестиционного проекта, ставки текущей отдачи, стабильности периодического дохода и от прироста или уменьшения стоимости капитала за период владения.
Определяет рыночную стоимость недвижимости путём конвертации годового дохода при помощи коэффициента недвижимости.
Этапы оценки методом капитализации:
- 1. Расчёт годового чистого операционного дохода;
- 2. Расчёт коэффициента капитализации;
- 3. Расчёт рыночной стоимости недвижимости по формуле:
Сн = ЧОД / Кн
Коэффициент капитализации:
К н = R н + Н вк
R н - ставка дохода инвестора на вложенный капитал
Н вк - норма возврата капитала
Ставка доходности - норма дохода, который инвестор намерен получить исходя из уровня рисков, присущих оцениваемой недвижимости.
Норма возврата капитала - процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций.
Доход, ежегодно приносимый недвижимостью, делится на две составляющие:
- 1. Возмещение капитала, вложенного в недвижимость;
- 2. Получение дополнительного дохода от владения недвижимостью.
Методы расчёта нормы возврата капитала:
- 1. Метод Ринга;
- 2. Метод Инвуда;
- 3. Метод Хоскольда.
Метод Ринга предполагает линейный возврат вложенного в недвижимость капитала. Реинвестирование возвращенного капитала не предусмотрено. Обычно используются при оценке объектов, находящихся на последней фазе экономической жизни.
капитал доход недвижимость стоимость
n - остаточный срок службы недвижимости.
Н вк = 1 / 10 = 0,1 = 10%
К н = R н + Н вк = 0,15 + 0,1 = 0,25 = 25 %
Ответ : коэффициент капитализации равен 25%.
Метод Инвуда предполагает равномерно аннуитетный возврат вложенного в недвижимость капитала. Его применение целесообразно для объектов, не исчерпавших свою экономическую жизнь.
Норма возврата капитала рассчитывается с помощью таблиц сложного процента, функция №3 «периодический взнос в накопление фонда», для определения фактора учитывается ставка доходности, рассчитанная для оцениваемой недвижимости, и остаточный срок службы объекта.
Н вк = 1 / (1+0,15) 30 - 1 = 0,015
К н = R n + Н вк = 0,15 + 0,015 = 16,5 %
Ответ : коэффициент капитализации равен 16,5%
Метод Хоскольда , так же как и метод Инвуда, предполагает реинвестирование возмещаемых из ежегодного дохода от недвижимости вложений, но по безрисковой ставке доходности.
Н вк = 0,07 / (1+0,15) 30 - 1 = 0,001
К н = R n + Н вк = 0,07 + 0,001 = 0,071 = 7,1%
Ответ : коэффициент капитализации равен 7,1%.
Н вк = 0,18 / (1 + 0,18) 25 - 1 = 0,0029
К н = 0,18 + 0,0029 = 0,1829 = 18,29%
Ответ : коэффициент капитализации равен 18,29 %.
