Особенности оценки рыночной стоимости объекта услуги. Методы оценки рыночной стоимости недвижимости. Методология рыночной оценки

Компания «Инвест Консалтинг» выполняет оценку недвижимости в Москве и Подмосковье: домов, квартир и долей в них, офисов, земельных участков и т.п. Мы соблюдаем требования российского законодательства и стандартов оценочной деятельности. Независимая экспертиза проводится в сжатые сроки, точно и объективно. Эксперты «Инвест Консалтинг» проведут оценку коммерческой недвижимости, рыночной стоимости жилой недвижимости, объекта либо стоимость имущественных прав.

В каких случаях нужна оценка недвижимости?

При оформлении ипотеки. Экспертизу проводят по требованию банка для ипотеки . При оформлении ипотечного кредита банковской организации нужно оценить залоговое имущество (квартиру), чтобы гарантировать возврат займа.

При продаже или покупке недвижимого имущества для определения его реальной стоимости.

При оформлении страхового полиса для расчета сумм вознаграждения и цены страховки.

Для решения имущественных споров при разделе имущества, наследовании и т.п.

При наследовании. Экспертизу выполняют по запросу нотариуса.

Отчет об оценке коммерческой недвижимости, квартиры или других объектах

По результатам экспертизы формируется отчет. В нем указывают следующую информацию:

данные о заказчике экспертизы;
сведения о недвижимом имуществе, для которого проводилась оценка рыночной стоимости;
информация об используемых методологиях.

Отчет - официальный документ. Его используют для досудебного урегулирования конфликтов и при рассмотрении споров в суде. В «Инвест Консалтинг» в составлении экспертных отчетов участвуют юристы правового отдела компании. Это гарантирует грамотность, правильность оформления документа. Если требуется, юристы участвуют в слушаниях, защищают данные отчета и интересы заказчика.

«Инвест Консалтинг» (г. Москва) сотрудничает с физическими и юридическими лицами. У нас вы можете заказать оценку рыночной стоимости недвижимости (коммерческой и жилой) или доли в квартире на выгодных условиях.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным. Поэтому принято решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один - сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки...

Состояние здания. Состояние здания напрямую влияет на цену находящихся в нем помещений: чем лучше состояние здания, тем выше цена продаваемых помещений. Так как сравниваемые объекты находятся в зданиях с одинаковым состоянием, то корректировка на данную характеристику не вносилась.

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составляет 2 004 310 (2 миллиона 4 тысячи триста десять) рублей.

Обоснование рыночной стоимости при использовании доходного подхода. Доходный подход основан на прогнозировании величины будущих доходов, полученных от использования (эксплуатации) объекта оценки, приведенных к текущим ценам.

Источниками информации при использовании доходного подхода являются данные о фактических и (или) ожидаемых доходах и затратах.

При оценке доходным подходом объекта недвижимости (в отличие от оценки бизнеса, расположенного на этом объекте) доход от объекта оценки определяется на основе среднего дохода, извлекаемого владельцами сопоставимых объектов. Основным источником дохода в этом случае является сдача помещений в аренду. В, качестве чистого дохода, может рассматриваться либо фактический доход, полученный за прошедший год, либо прогнозируемый доход на предстоящий год.

Для оценки рыночной арендной платы использовались данные предложений по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ,к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность, функциональное использование и совокупность дополнительных удобств.

Произведем расчет стоимости объекта недвижимости с использованем доходного подхода.

Стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

С = ЧОД/КК (23)

где С - текущая стоимость объекта недвижимости,

ЧОД - чистый операционный доход;

КК- коэффициент капитализации.

Характеристика объектов аналогов представлена в таблице 12.

Выполним корректировку стоимости аренды объектов-аналогов.

Корректировка на состояние объекта опенки.

Исходя из классификации состояния квартиры принятой, у риэлторов для данного вида недвижимости, корректировка, на состояние квартир составляет 5%.

Таблица 12 - Характеристика объектов аналогов

Так как состояние объектов аналогов лучше состояния оцениваемого объекта вводим корректировку «- 10%».

Корректировка объектов-аналогов, представлена в таблице 14.

ПВД = 176*66,75*12 = 140976 руб.

Таблица 13 - Корректировки на состояние квартиры

Величина потерь валового дохода от неуплат и от смены арендаторов, а также потери от недозагрузки площадей в связи с изменением внешних условий оцениваются в одну месячную арендную плату 12000 руб.

ЭВД = 140976 - 12000 = 128976 руб.

Операционные расходы:

Постоянные расходы, к их числу относится налог на недвижимость. Налог на двухкомнатную квартиру составляет 381 рубль.

Переменные расходы, к их числу относятся коммунальные услуги.

Коммунальные услуги однокомнатной квартиры в расчете на одного человека составляют 1330 рублей.

Эксплуатационные расходы состоят из суммы переменных и постоянных расходов.

ЭР = 381 + 1330 * 12 = 16341 руб.

Таблица 14- Корректировка объектов аналогов

Параметры сравнения	Оцениваемый объект	Объект аналог №1	Объект аналог №2	Объект аналог №3	Объект аналог №4
Месторасположение	Мамина, 6А			Мамина, 11	Хохрякова, 4
Корректировка на местоположение
Общая площадь
Корректировка на общую площадь
Состояние		отличное	отличное	отличное	отличное
Корректировка на состояние

Корректировка на этаж
Наличие телефона
Корректировка на наличие телефона
Общая сумма корректировок
Цена аренды 1 кв.м. с учетом корректировок

Согласно данным журнала Эксперт безрисковая ставка находится в диапазоне от 10% до 11%, рекомендованный уровень безрисковой ставки равен 10,5%. Премия за риск составляет 2%, премия за низкую ликвидность 35, премия за инвестиционный менеджмент составляет 1,5%. Норма возврата капитала рассчитывается по формуле:

Rn = 1/n*100% (23)

где Rn - норма возврата капитала;

n - оставшийся срок экономической жизни объекта.

Rn = 1/62*100% = 1,6%.

КК = 10,5 + 2 + 3 +1,5 + 1,6 = 18,6%

Рассчитаем рыночную стоимость оцениваемого объекта при использовании доходного подхода.

Таблица 15 - Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта при использовании доходного подхода

Рыночная стоимость объекта оценки с учетом доходного подхода составляет 2 125 188 (два миллиона сто двадцать пять тысяч сто восемьдесят восемь рублей).

Согласование результатов оценки:

Использованные методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

сравнительный подход: 2 004 310 руб.;

доходный подход - 2 125 188 руб„

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы:

1. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и так далее, Кроме того, оценка существенных параметров объекта проведена по укрупненной шкале. Тем не менее, можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.
2. Доходный подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта, и на принятые ставки доходности. Поскольку оцениваемый объект в чистом виде не является объектом доходной недвижимости, велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.

Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения. Поскольку в расчетах был исключен один из трех существующих подходов к оценке (затратный), весовая доля сравнительного и доходного подходов принята за 50%.

С учетом вышеизложенного, в табл. 16 приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным подходами используются аналогичные источники информации, следовательно, можно сделать вывод, что достоверность и полнота информации в данном случае равны. Исходя из этого, весовой коэффициент данного показателя равняется 50%.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки при использовании сравнительного подхода основан на сравнении объектов аналогов, следовательно, при, использовании данного подхода способность учитывать изменения конъюнктуры рынка больше, чем при использовании доходного подхода. На основании этого весовой коэффициент доходного подхода по данному показателю уменьшается на 5%.

Таблица 16 - Весовые коэффициенты. отражающие долю каждого использованных подходов в определении итоговой стоимости (%)

Примечание: расчет весовых коэффициентов производился на основе экспертной оценки 5 специалистов агенства недвижимости «Ман»

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводится с целью последующей продажи, следовательно, сравнительный подход наиболее точно учитывает намерения покупателя и продавца, так как конечная цель при использовании данного подхода является продажа объекта, в отличие от доходного подхода, конечная цель которого, использование объекта с целью получения дохода. Поэтому весовой коэффициент сравнительного подхода по данному показателю равняется 65%.

Весовые коэффициенты по показателю способности учитывать размер, меторасположение и доходность объекта равны. Так как при импользовании сравнительного подхода более точно учитываются размер и меторасположение объекта, а при использовании доходного подхода расчитывается будущий доход, который может приносить оцениваемый объект, следовательно, весовой коэффициент по данномцу показателю равняется 50%.

Так как расчет рынчной стоимости объекта оцкенки при использовании доходного подхода основан на предположении о будущих доходах, которые будет приносить объект оценки, это уменьшает долю его весового коэффициента на 10%, по сравнению со сравнительным подходом, расчет рыночной стоимости объекта оценки которого, основан на сравнении аналогичных объектов.

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки определячется по формуле:

V = V1*Q1 + V2*Q2 (24)

где V1 - рыночная стоимость оюъекта оценки, руб.;

V1, V2 - стоимость объекта, определенная соответственно доходным и сравнительным подходами;

Q1, Q2 - средневзвешанныое значение достоверности подходов соответственно.

Рыночная стоимость объекта:

V = 2 004 310 *0,56 + 2 125 188 * 0,44 = 2 054 496 руб.

Таблица 17 - Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения расчетов, с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки - двухкомнатной квартиры общей площадью 66,75 м 2 , расположенной по адресу: г. Челябинск, переулок Мамина, 6А, кВ.17 , с учетом округления составляет 2 058 000 (два миллиона пятьдесят восемь тысяч) рублей.

Приветствую! Сколько стоит Ваша недвижимость? Любопытно, что точного ответа на этот вопрос нет. Ведь цифра будет зависеть от того, кто спрашивает. Покупатель, инвестор, партнер, страховщик, представитель банка или налоговый инспектор?

Да, рыночная стоимость объекта недвижимости - это та цена, по которой ее, не спеша, можно продать через онлайн-площадку, риелторов и агентства недвижимости. Но поверьте, все не так просто, как кажется.

И сегодня я расскажу о том, как оценить рыночную стоимость недвижимости, что на нее влияет, и чем она отличается от кадастровой, инвентаризационной и других.

Рыночную стоимость устанавливает рынок. Квартира или торговое помещение стоит столько, сколько за него готов сегодня заплатить покупатель. Другими словами, это та цена, за которую недвижимость можно продать без спешки и суеты.

На рыночную стоимость влияют десятки факторов: курс доллара, сезонность, налоги и состояние экономики в стране.

Основные методы оценки стоимости жилой недвижимости

Сравнительный метод

Метод основан на предположении, что покупатель не заплатит за этот объект больше, чем за аналогичный на открытом рынке. Оценщик собирает прямые данные о свежих сделках купли-продажи с похожей недвижимостью. Кстати, именно сравнительный метод часто используют риелторы.

Например, Вы продаете двухкомнатную квартиру с ремонтом в старом доме спального района. Для сравнения будут отобраны проданные недавно квартиры с теми же параметрами: 2 комнаты, свежий ремонт, старый дом и тот же район.

По сути, применить сравнительный анализ для оценки собственной квартиры Вы можете и самостоятельно.

Плюсы метода:

Отражает мнение массового продавца и покупателя (такая оценка максимально приближена к справедливой);
Учитывает актуальную пропорцию «спрос-предложение» и инфляцию;
Максимально прост в применении и дает более-менее надежные результаты при условии наличия аналогов или стабильности рынка.

К недостаткам можно отнести то, что крайне сложно найти два «объекта-близнеца» для сравнения. Кроме того, у оценщика нет информации об окончательных условиях сделки. Может, аналогичные квартиры по факту покупают лишь с 30% скидкой?

Затратный метод

Суть метода: на примере конкретного объекта оценщик определяет, во сколько бы нам обошлось строительство его точной копии (те же архитектурные параметры, те же стройматериалы, то же качество отделки). Такая стоимость называется «восстановительной».

Или еще один вариант – во сколько бы обошлось создание «улучшенного» аналога того же здания (из более современных стройматериалов и в другом стиле). Тогда это будет расчетом «стоимости замещения».

И в том, и с другом случае за «базу» берут уже построенное здание. Полученная в итоге стоимость учитывает и цены на стройматериалы, и зарплату строительной бригады, и износ, и расходы на логистику и многое другое.

К слову, именно затратный подход применяли в СССР при расчете инвентаризационной стоимости зданий для БТИ. Сразу хочу заметить, что затратный метод – самый ресурсный из трех. В нем много цифр и расчетов, да и точной информации понадобится море.

Плюсы метода:

Самый надежный способ оценить «свежепостроенные» объекты с использованием современных проектных нормативов.
Отлично подходит для:
- оценки специальных объектов (школы, детские сады, больницы, тюрьмы);
- технико-экономического обоснования нового строительства.

Методика расчета:

Определяют стоимость земли, на которой расположен объект.
Рассчитывают стоимость замещения или восстановительную стоимость. Заказчик заранее уточняет, какой из двух вариантов ему нужен.
Рассчитывают все виды износа (внешний, физический, функциональный).
Из пункта №2 вычитают пункт №3.
Выводят общую стоимость объекта недвижимости: пункт 1 + пункт 4.

Доходный метод

Здесь стоимость недвижимости зависит от ожидаемых доходов при условии наиболее эффективного использования объекта. По сути, будущий владелец актива хочет узнать ответ на вопрос: «Стоит ли инвестировать в эту недвижимость? И сколько она должна стоить, чтобы я на ней заработал ХХХ рублей?»

Методика расчета:

Рассчитываем сумму всех возможных поступлений от объекта (как правило, от его сдачи в аренду).
Рассчитываем сумму расходов, связанных с недвижимостью (налоги, пошлины, ЖКХ, коммунальные услуги, споры).
Определяем чистый операционный доход (пункт 1 минус пункт 2).
Рассчитываем ставку дисконтирования (индексный коэффициент).
Переводим ожидаемые доходы в текущую стоимость.

Обратите внимание! Доходный метод в принципе не подходит для оценки недвижимости:

В условиях кризиса (прибыль от объекта не будет поступать постоянно и равномерно);
В условиях дефицита информации (например, если Вы не знаете ставку дисконтирования, то делать расчеты бессмысленно);
Для просчета нового бизнеса (риски слишком высоки, сложно просчитать денежный поток).

Факторы, влияющие на рыночную стоимость

Местоположение

Оценивают такие параметры как престижность района, его удаленность от метро и автомагистралей, наличие рядом промышленных производств и другое. Чем удобней и комфортней местоположение недвижимости – тем выше будет цена объекта.

Качество инфраструктуры

Чем лучше развита инфраструктура района, тем дороже будет оценена недвижимость. Для жилых объектов инфраструктура – это школы и детские сады, больницы и аптеки, магазины и рынки, парки и детские площадки. При этом все объекты должны быть расположены в шаговой доступности от объекта!

Транспортная доступность

Чем проще добраться до недвижимости из любой точки города, тем выше ее цена. Поэтому за близость к метро всегда приходится доплачивать.

Размеры объекта

Чем меньше площадь помещения, тем дороже будет стоить «квадрат» объекта. Кстати, это правило не распространяется на элитную недвижимость.

Состояние недвижимости

Здесь оценивается не только качество ремонта, но и общее состояние подъезда и придомовой территории.

Общая конъюнктура рынка

Соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости диктует цены на квадратные метры. Огромное значение имеет текущее состояние экономики: спад, стагнация или экономический рост.

Процедура оценки

Знать справедливую цену недвижимости нужно во многих ситуациях.

Например:

Вы продаете или покупаете квартиру, земельный участок либо склад.
Хотите застраховать объект недвижимости.
Оформляете банковский кредит под залог недвижимого имущества. Банку нужна точная залоговая стоимость.
Разбираете имущественный спор в суде (например, делите квартиру с супругой после развода).
Вступаете в права пользования или наследства.

Оценочной деятельностью в Российской Федерации занимаются лицензированные компании-оценщики.

Пять этапов оценки недвижимости

Постановка задания. Заказчик уточняет цель оценки, тип определяемой стоимости (например, рыночная или кадастровая) и другие нюансы. И самое главное, для кого делается оценка. Варианты: для страховой компании, для потенциального покупателя, для банка, для налоговой, для страховой.
Подписание договора. На втором этапе составляется план оценки: график работ, выбор метода оценки (о них я писал выше), источники информации и стоимость работы. Заказчик и оценщик подписывают договор.
Сбор и анализ информации. На третьем этапе оценщик осматривает объект и прилегающую территорию. Изучает юридические, физические и экономические параметры. Проверяет собранную информацию на достоверность. Анализирует и обрабатывает данные.
Расчет стоимости объекта и выведение итоговой величины. Как правило, объект недвижимости оценивается тремя методами (доходный, сравнительный и затратный). Далее оценщик устанавливает коэффициент достоверности для каждого из подходов и вычисляет итоговую величину.
Составление и сдача отчета заказчику.

Какие документы понадобятся для оценки?

Личные документы владельца недвижимости (копии паспорта, ИНН).
Правоустанавливающие (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о покупке объекта на аукционе).
Бумаги по самой недвижимости (фото объекта, выписки из госреестра).

Чем рыночная стоимость отличается от других видов?

Рыночная – не единственная стоимость, которую используют при оценке недвижимости. Есть еще ликвидационная, балансовая, инвентаризационная и другие. И у каждой – своя специфика и свой «конечный потребитель». Чем каждая из них отличается от рыночной стоимости? Попробуем разобраться.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость показывает, сколько, по мнению государства, Ваша недвижимость стоит на рынке. Кадастровая и рыночная стоимость могут отличаться на 20-30% и больше.

КС учитывает престижность района, наличие инфраструктуры, а также месторасположение и планировку объекта. На итоговую цифру не влияет: состояние рынка недвижимости, наличие в квартире сантехники и кондиционера, вид из окна и «свежесть» ремонта. Итоговое значение заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Такая оценка нужна для определения базы начисления налога на недвижимость с 2015 года. Если не вдаваться в детали, то «инвентаризационную» базу сменили на «кадастровую» с одной целью: привлечь лишние деньги в бюджет. Владельцам недвижимости теперь придется платить в казну больше, чем до нововведения. Особенно не повезло собственникам объектов в престижных районах мегаполисов. По закону, кадастровую стоимость нужно пересматривать не реже, чем один раз в пять лет.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость отображает цену объекта, за которую его можно продать очень-очень срочно. Другими словами, это продажа недвижимости по цене ниже рыночной.

Методы оценки ликвидационной стоимости:

Прямой. Чаще всего объект просто сравнивают с аналогами на рынке. Видим на сайте, что однокомнатная квартира в Ясном районе срочно продается за ХХХ рублей, значит, и нам можно принять ту же цифру.
Косвенный. Берем рыночную стоимость и корректируем ее на скидку. Самое сложное — рассчитать размер скидки (она может составлять и 20%, и 50%).

Инвентаризационная стоимость

Инвентаризационную стоимость устанавливает БТИ в момент оформления документов. Эта цена является разумной лишь на момент оценки. Со временем она все дальше уходит от реальной (в сторону занижения). Например, в историческом центре Москвы инвентаризационная стоимость домов старого фонда в 30 (!) раз ниже рыночной.

Восстановительная стоимость

ВС показывает, сколько денег понадобится на то, чтобы построить точную копию объекта.
Например, Роман заказал восстановительную оценку складского комплекса в Подмосковье. По расчетам оценщика ВС составила $2 млн. Это значит, что примерно в $2 млн. Роману обойдется строительство модульного комплекса той же площади и того же качества в том же районе.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость объектов недвижимости нужна для бухгалтерского учета юрлиц. Любую компанию можно оценить в рублях или в долларах. Ее общая «цена» складывается из денег на банковских счетах, стоимости оборудования, мебели, запасов материалов на складе и, конечно, недвижимости (если она находится в собственности компании).

Как определяется балансовая стоимость, скажем, склада? Чаще всего берется стоимость его покупки минус износ. Чем дольше компания пользуется складом, тем меньше его балансовая стоимость. Если на складе сделали ремонт – балансовая стоимость снова вырастает.

Важный момент! Почти всегда балансовая стоимость ниже рыночной! Она отвечает условию, как можно скорее получить свободные средства от продажи актива.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость показывает, сколько стоит недвижимость в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора. ИС используют для оценки эффективности того или иного проекта. Или когда нужно разделить доли в бизнесе между собственником и инвестором с учетом будущих доходов.

В идеале, инвестиционная стоимость должна быть выше рыночной. В противном случае владельцу офиса или склада выгодней продать объект по рыночной цене и не «заморачиваться» с участием в бизнес-проекте.

Вместо вывода

Если сократить понятие «рыночная стоимость» до минимума, то это та цена, по которой недвижимость готовы купить в текущий момент. При актуальном курсе доллара, текущем уровне средней заработной платы и нынешнем соотношении спроса и предложения на рынке.

Но не стоит забывать, что любой рынок недвижимости переживает циклические спады и подъемы. Главное, объективно оценить стадию рынка и вовремя продать или купить объект.

А как Вы рассчитываете рыночную стоимость недвижимости?

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида:

Стоимость обмена

Стоимость обмена — применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог, то есть на рынке недвижимости.

рыночная;
арендная;
залоговая;
страховая;
ликвидационная.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Страховая стоимость — стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.

Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Стоимость в использовании

Стоимость в использовании — выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей.

инвестиционная;
балансовая;
кадастровая;
налогооблагаемая;
восстановительная;
замещения.

Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

Кадастровая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке.

Налогооблагаемая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.

Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Оценка недвижимости

Виды оценки недвижимости

Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату.

Этапы процесса оценки недвижимости

1. Определение проблемы:

указывается объект оценки и цели его оценки;
проводится установление имущественных прав;
устанавливается дата проведения оценки;
формулируется вид стоимости, который необходимо определить.

2. Предварительный осмотр и план оценки:

определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта;
устанавливаются источники их получения;
составляется план выполнения оценки;
заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

3. Сбор и проверка данных:

бухгалтерского учета и отчетности;
о технических и эксплуатационных характеристиках объекта;
правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки.

4. Применение подходов к оценке:

затратным методом;
сравнительным методом;
доходным методом.

5. Согласование результата оценки:

Получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. С учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта.

6. Заключительный этап

Выполняется составление отчета об оценке — документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

Подходы к оценке недвижимости

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

объект не должен быть уникальным;
информация о сделках должна быть исчерпывающей;
факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Преимущества сравнительного подхода:

достаточно прост в применении и даёт надежные результаты;
в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
в ценах продаж отражается инфляция и изменение финансовых условий.

Недостатки подхода:

сложность сбора информации о практических ценах продаж;
зависимость от активности и стабильности рынка;
различия продаж.

Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимости — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной стоимости.

Преимущества затратного подхода

Затратный подход является наиболее надежным и целесообразным при:
анализе наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
оценке объектов на малоактивных рынках;
оценке для целей страхования и налогообложения;
экономическом анализе нового строительства.