Надстройки, т. е. повышение отдельных частей здания или всего его в целом, выполняют в связи с изменяющимися условиями эксплуатации или по градостроительным требованиям. По конструктивным признакам надстройки можно разделить на три вида: обычные, с изменением конструктивной схемы и ненагружающие (рис. 140).
Обычная надстройка (рис. 140, а)-это продолжение здания в высоту с сохранением его внутренней структуры, особенностей габарита, несущего стенового или другого остова. Почти все здания традиционной постройки в два этажа и более можно надстроить на 1-2 этажа, исходя от состояния их оснований, фундаментов и стен. На 1-2 этажа можно увеличивать высоту зданий, уже надстроенных 10 лет назад и более. Такие надстройки возможны вследствие уплотнения грунта основания в процессе эксплуатации здания, при удовлетворительном состоянии фундаментов и запасах прочности в стенах и опорах.
Надстройки с изменением конструктивной схемы здания (рис. 140, б) производят путем освобождения от дополнительной нагрузки, т. е. массы надстраиваемых этажей, основных несущих элементов существующего здания и передачей ее на те конструкции, которые в существующем здании не нагружены или слабо нагружены. Такого вида надстройки целесообразно сооружать лишь тогда, когда необходимый объем надстройки нельзя осуществить обычным способом, что должно быть доказано при обследовании здания для подготовки к проектированию.
Рис. 140. Виды и конструктивные схемы надстроек: а -обычная надстройка; б - то же, с изменением конструктивной схемы; в - то же, ненагружающая, на платформе основания; г - то же, с поэтажными балками (фермами, рамами); д - разрезы и конструктивные схемы планов; 1 - надстраиваемые этажи; 2 - пояс жесткости по стенам; 3 -схема перекрытия, имеющегося в здании; 4 - схема перекрытия в надстраиваемых этажах; 5 - колонна надстройки; 6 - главные балки платформы основания; 7 - второстепенные балки; 8 - балки-стенки надстраиваемых этажей
На рис. 140, б показана примерная схема перекрытий в здании, предназначенном для надстройки. Нагрузка от перекрытий воспринимается тут продольными несущими стенами. При надстройке нагрузка от перекрытий добавляемых этажей передается на поперечные стены. Таким образом, масса надстройки распределяется более равномерно: наращивают все стены, а нагрузку от перекрытий надстройки передают только на ранее мало нагруженные поперечные стены. Для других конструктивных схем зданий должны быть изысканы иные варианты конструктивных решений надстраиваемых этажей.
Надстройки с изменением конструктивной схемы дают возможность повысить здание на 3-4 этажа.
Ненагружающие надстройки, как показывает само название, могут быть сооружены над любым зданием и на любую высоту.
В наших городах, как было сказано, имеется много старых кварталов и недавно застроенных микрорайонов, где плотность жилого фонда недостаточна по современным нормам, а иногда оказывается даже меньше допускаемой для соответствующей средней этажности зданий.
В кварталах и по улицам имеются также отдельные здания, этажность которых ниже желательной в этих местах и они плохо связываются с обликом застройки, ухудшают цельность ее восприятия. В таких случаях, когда надо поднять высоту здания иногда на много этажей, целесообразно применять ненагружающие надстройки.
Конструктивное решение ненагружающих надстроек представляет собой устройство новых опор или других несущих элементов надстраиваемой части здания, которые основываются на собственных фундаментах.
Эти несущие конструкции можно устанавливать, размещать как внутри габарита существующего здания, так и вне его. С учетом трудности сооружения фундаментов для дополнительных опор эти опоры желательно располагать с большими расстояниями, чем в новом строительстве. Во многих случаях подходят фундаменты в виде монолитных бетонных массивов или набивных свай, так как установка на место крупноразмерных элементов уместна далеко не всегда.
Планировка и конструкции надстраиваемых этажей могут быть совсем иными, чем в существующем здании, так как они зависят только от вида несущих конструкций или остова ненагружающей надстройки.
Несущий остов надстраиваемых этажей имеет два конструктивных варианта. Возможно устройство платформы (стола) основания, на котором новые этажи могут иметь какие угодно конструктивные решения (рис. 140, в).
Можно также предусмотреть в каждом этаже или даже через этаж несущие элементы в виде балок (ферм, рам), устанавливаемых на колоннах надстройки (рис. 140,г).
Примеры надстроек зданий имеются в различных городах нашей страны и за рубежом. В Москве этим способом надстроено, в частности, старое пятиэтажное здание на восемь этажей - правое крыло гостиницы «Москва», обращенное в сторону Манежа.
В Симферополе в последние годы создалось тяжелое положение с новой территорией для строительства, так как городская застройка подошла к окружающим город виноградникам и предгорьям. Между тем послевоенная капитальная застройка состоит в основном из двухэтажных домов. Ненагружающие надстройки типа «фламинго», как их назвали в Симферополе, представляют собой одно из решений городской проблемы.
В Ереване среди 8-9-этажных домов на центральных улицах сохранились ранее построенные малоэтажные здания. Некоторые из них надстроены ненагружающим способом, благодаря чему улучшен облик застройки улиц (см. рис. 144).
В Нью-Йорке центральный железнодорожный вокзал, являющийся архитектурно-историческим памятником, надстроен 59 рабочими и техническими этажами общей высотой в 244 м. Основное здание вокзала превращено как бы в подиум высотного здания.
Надстройка старых жилых и общественных зданий со стенами из каменных материалов высотой 2...5 этажей осуществляется в основном в крупных городах для обеспечения более высокой плотности застройки, улучшения внутренней планировки помещений и архитектурного ансамбля города. Наружное обследование фундаментов и стен многих старых зданий свидетельствует об определенном резерве их несущей способности, что создает принципиальную возможность увеличения их высоты без ущерба для эксплуатационной надежности. Принятию решения по надстройке должно предшествовать детальное обследование оснований, фундаментов, размеров и прочностных характеристик кладки стен.
Надстройка осуществляется, как правило, в пределах 1...3 этажей и сопровождается капитальным ремонтом существующего здания: заменой деревянных перекрытий на более долговечные железобетонные, перепланировкой помещений, заменой перегородок и т. п.
Наиболее экономична надстройка зданий с использованием существующих стен и фундаментов без их усиления. Ее осуществляют после тщательной технико-экономической, социальной и архитектурной оценки целесообразности проведения работ. Изучив гидрогеологические условия грунтов основания, допускаемое давление под подошвой фундаментов и прочностные характеристики кладки наружных и внутренних стен, принимают конструктивное решение надстраиваемых этажей и их количество. Учитывая жесткие ограничения по дополнительной нагрузке на существующие стены и фундаменты, следует стремиться к максимальному снижению массы несущих и самонесущих конструкций надстраиваемых этажей.
Актуальной проблемой для нашей страны является модернизация малоэтажных крупнопанельных жилых домов первых массовых серий, построенных в конце 1950-1960 гг. Общая площадь этих зданий составляет свыше 500 млн. м 2 , их внешний облик и внутренняя планировка не отвечают возросшим эстетическим и социальным требованиям. Наряду с предложениями о постепенной (по мере решения жилищной проблемы) разборке первых индустриальных жилых домов и строительстве на их месте более современных жилых зданий разработаны более экономичные предложения по их реконструкции и надстройке. К наиболее перспективным из этих решений относятся:
надстройка над существующими зданиями 2...4 этажей, опирающихся на автономные опоры, в которых размещаются лифты, лестницы, санузлы, коммуникации, инженерное оборудование и т. п.;
пристройка эркеров-ризалитов.
Оба варианта предусматривают повышение комфортности жилых помещений, увеличение полезной площади жилых комнат, кухонь, подсобных помещений, а также улучшение архитектурного облика зданий.
12.2. Надстройка промышленных зданий
Надстройка промышленных зданий старой постройки производится в связи с несоответствием их габаритных размеров новым условиям эксплуатации (невозможностью установки нового технологического оборудования, отсутствием подъемно-транспортных механизмов, плохой освещенностью, загазованностью и т.п.). Надстройка промышленных зданий - сложный и дорогостоящий процесс, который, как правило, осуществляется без остановки или с минимально допустимой остановкой основного производства. Поэтому принятию решения о надстройке должен предшествовать тщательный технико-экономический анализ ее целесообразности.
Одним из наиболее удачных примеров надстройки промышленного предприятия без остановки производства является разработанное НИИЖБ Госстроя СССР новое покрытие над шестипролетным зданием московского завода «Компрессор». Старое одноэтажное каркасное здание главного корпуса завода имело высоту около 10 м, ширину 81 м, пролеты 13,5 м и не удовлетворяло требованиям новой технологии производства. По периметру корпуса было осуществлено наращивание колонн до высоты 16 м, по ним устроен опорный контур из металлической трубы большого диаметра, заполненной бетоном. К опорному контуру подвешено новое покрытие из металлической мембраны пролетом 80 м (рис. 12.1).
Рис. 12.1. Реконструкция главного корпуса завода «Компрессор»:
1 - существующее покрытие; 2 - мембрана; 3 - временный анкер
После устройства новой кровли существующее покрытие было поэлементно разобрано.
Харьковским ИСИ разработан проект реконструкции одноэтажного главного корпуса одного из московских заводов приборостроения. Главный корпус построен в 30-х годах и имеет размеры в плане около 120×220 м. Основные несущие конструкции каркаса-Т-образные железобетонные колонны высотой около 4,5 м, на которые опираются трапециевидные металлические фонари. Шаг колонн в продольном направлении - 7 м, расстояния между ними в поперечном сечении - 10 м. С трех сторон к главному корпусу примыкают многоэтажные производственные корпуса. Необходимость реконструкции главного корпуса вызвана его недостаточной высотой, отсутствием подъемно-транспортного оборудования, необходимостью увеличения пролетов.
Проект реконструкции предусматривал наращивание железобетонных колонн металлическими стойками высотой 4,5 м, по которым должны устанавливаться металлические продольные балки пролетом 7 м. По балкам надвигаются с одного торца блоки из спаренных облегченных металлических ферм с прогонами и настилом покрытия. В результате высота корпуса увеличивается на 4 м, к стропильным металлическим конструкциям подвешиваются кран-балки грузоподъемностью 3,2 т, которые используются как в последующем технологическом процессе, так и в демонтаже существующего покрытия после устройства новой кровли. Одновременно реконструкция позволила в 2 раза увеличить пролеты здания (рис. 12.2).
Рис. 12.2. Надстройка главного корпуса завода
Из приведенных примеров видно, что надстройка старых производственных зданий осуществляется, как правило, в пределах городской черты в том случае, когда перенос производства на новую площадку невозможен из-за плотности застройки городской территории и по социально-экономическим причинам. Осуществление надстройки производственных зданий сопряжено с необходимостью усиления основания, фундаментов, колонн и других несущих элементов. Для сведения к минимуму этих дорогостоящих и трудоемких работ необходимо применять облегченные несущие и ограждающие конструкции со сниженной материалоемкостью.
До последнего времени дом по улице Мишина, 32 в Савеловском районе Северного округа столицы был ничем не выдающейся четырехэтажкой - кирпичные стены, скатная чердачная кровля с организованным наружным водостоком. За все время эксплуатации в нем ни разу не проводился капитальный ремонт. С течением лет этот дом, построенный в 1956 году, перестал соответствовать современным требованиям: сопротивление теплопередаче наружных стен было существенно ниже того, что должно быть по требованиям энергоэффективности, инженерные системы и оборудование сильно изношены. Словом, и сносить жалко, и позволить обитателям дома жить в прежних условиях тоже не очень хорошо.
И тогда решено было реконструировать дом. Документацией предусматривалась надстройка новых этажей на несущих пилонах, которые позволяли исключить дополнительную нагрузку на существующую конструкцию дома. Улучшить жилищные условия предполагалось за счет утепления фасадов, увеличения площади путем пристройки летних помещений, дополнительных помещений и проведения капитального ремонта дома с заменой его инженерных коммуникаций.
После реализации проекта реконструированный дом должен был «подрасти» до девяти этажей, и в нем должно было появиться дополнительно 30 квартир общей площадью 2222,2 кв. метра.
О том, как реализовывался эксперимент, и будет ли этот опыт распространен дальше, корреспонденту «СГ» рассказал руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Левкин.
Сергей Иванович, работы на объекте подходят к концу, и жителей скоро можно будет поздравить с новосельем. Скажите, дом на улице Мишина так и останется экспериментальным, или у этого проекта есть будущее?
Сегодня в доме на улице Мишина, 32 уже завершены все основные строительно-монтажные работы, установка оборудования индивидуального теплового пункта, лифтов и инженерных систем. На объекте приступила к работе приемочная комиссия специалистов Мосгосстройнадзора . После устранения замечаний комиссии жителей можно будет поздравить с новосельем.
Реализация аналогичных проектов возможна только в случае добровольного принятия решения собственников жилья большинством голосов - 2/3 и отсутствия градостроительных ограничений: по высотности, нахождению в охранных зонах или близости к улично-дорожной сети. Если эти два условия выполняются, департамент готов оказать организационную и методическую помощь инициативным группам, желающим пойти по этому пути.
И такая работа у нас уже ведется. В Москомархитектуру направлены проекты адресных перечней для проработки градостроительной возможности реконструкции. Из 200 адресов по 24 получено заключение о возможности такой реконструкции. Еще 47 адресов нуждаются в дополнительном согласовании с органами исполнительной власти города Москвы - Департаментом культурного наследия, Департаментом природопользования и охраны окружающей среды.
В своих заключениях о возможности реконструкции в ряде случаев они не рекомендовали проведение работ, так как некоторые дома попадали на земельные участки, находящиеся в зонах культурного наследия. В полученных заключениях были аргументированы причины, по которым они не согласовали предлагаемые адреса для реконструкции.
Учитывая мнение наших коллег и требования закона, эти адреса были исключены из проекта адресного перечня. Управы районов оказывают содействие инициативным группам собственников домов, включенных в перечень, предоставляя помещения для проведения собраний, на которые приглашают представителей и нашего департамента для информирования о методах реконструкции, организационно-правовой модели, финансовой схеме реализации подобных проектов.
На этих встречах мы доводим до людей необходимую информацию, отвечаем на интересующие вопросы. Порой возникают жаркие дискуссии. Могу сказать, что неравнодушных людей там не бывает, ведь это касается каждой семьи и связано с улучшением жилищных условий.
Кто в большей степени выгодоприобретатель - город или жители? С какими трудностями пришлось столкнуться при реализации проекта?
- Конечно, в реализации этого проекта заинтересованы сами жители. Долгое время у них многое не получалось, требовалась административная поддержка, и мы ее им оказали. Фактически уже два с половиной года департамент совместно с заказчиком-застройщиком буквально каждый день координирует работу по реконструкции. В результате путь до получения разрешения на строительство был долгим - целых семь лет.
Основные проблемы в работе по подготовке и согласованию документов - это отсутствие опыта и необходимой квалификации. Проект «Мишина-32» позволил департаменту выявить те сложности, которые мешают процессу согласования необходимых документов. Нам удалось системно разобраться во всех вопросах и предложить решения, что и как можно улучшить.
Итогом совместной работы стали «Методические рекомендации по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования». Они размещены в свободном доступе на сайте департамента, и ими может воспользоваться любой желающий. По сути это пошаговая (в 35 шагов) инструкция с полным набором всех необходимых инструментов: формы заявок, адресов, наименований, четкого регламента подготовки, прохождения, а также сроков согласования необходимых документов.
- Сергей Иванович, какова стоимость квадратного метра в «новом» доме?
Себестоимость одного квадратного метра готового жилья в реконструированном доме составляет примерно 75-80 тысяч рублей. Сюда входят стоимость оплаты технического подсоединения к инженерным сетям, капитальный ремонт существующего дома, а также строительство надстраиваемой и обстраиваемой частей. Стоит отметить, что средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья в Савеловском районе - 200-280 тысяч рублей.
После реконструкции дом на улице Мишина стал 9-этажным. Существуют ли ограничения по этажности в надстраиваемой части?
По данной технологии строительства с опорой на отдельно стоящий фундамент можно возводить дома и более высокой этажности. Ограничение - предельные параметры высотности в ГПЗУ.
- Как жители согласились на строительные работы в буквальном смысле прямо над головами?
Это вопрос выбора большинства. К сожалению, бесплатных услуг в нашей жизни почти не существует. И временные неудобства - это плата за возможность приобрести жилье по ценам в разы меньше рыночных, то есть по инвестиционной стоимости.
Те из собственников, у кого не было средств, смогли получить дополнительную площадь в обстройке, лифт, мусоропровод и благоустройство территории. Что касается стройки над головой, то это вопрос применяющейся технологии и четкой организации строительства. Напомню, строительные работы велись на объекте с 8:00 до 20:00.
- Каким образом планируется использовать появившиеся дополнительные помещения?
Функционал помещений определяется проектом, и за него голосуют собственники. В доме на улице Мишина из-за отсутствия подвала часть помещений пятого технического этажа используется под нежилые цели - там размещены коммуникации, диспетчерские помещения, помещения для служб ТСЖ. В случае наличия подвала возможна реализация проекта, когда жители 1-2-го этажей переедут в надстроенную часть, а эти помещения можно перевести в нежилой фонд и разместить необходимые для района службы быта, кафе и другое.
Изначально в доме не было лифтов. Какие технические решения применялись для их установки в реконструируемом доме?
По правилам проектирования в домах выше пяти этажей должен быть спроектирован лифт. Это обязательное требование, и оно, как и другие нормативные требования, было реализовано в данном проекте. На отдельном фундаменте была отлита из монолитного бетона лифтовая шахта, смонтирован гидравлический грузопассажирский лифт шириной 2,2 метра. Никаких проблем с технической точки зрения это решение не представляет. Лифтовая шахта выносится за фасад существующего дома, площадки остановки лифтов межэтажные, то есть нужно подняться или спуститься по одному лестничному маршу в квартиру.
В местах, где были окна в «старом» доме, оконный блок демонтируется вместе с куском кирпичной кладки, расширяется и обеспечивается доступ на пристроенную лифтовую площадку. Сбоку от лифтовой кабины располагается мусоропровод.
- Каким образом проводится согласование реконструкции с собственниками квартир?
Процесс проведения собрания регламентирован Жилищным кодексом. Любой собственник, подчеркиваю, любой, а не совет дома, или любая общественная организация дома инициирует проведение собрания. Создается счетная комиссия, назначается секретарь, делается реестр квартир (помещений), готовится бланк голосования. Собрание может проводиться как в очном, так и заочном виде в определенный законом срок. После этого голоса подсчитываются, подготавливается протокол. В случае принятия решения двумя третями голосов собственников дом может быть реконструирован.
Что касается тех, кто не согласен, им остается выполнить решение большинства, так как это законное решение. Поэтому мы настоятельно рекомендуем: все решения проводить по закону и привлекать к процедуре нотариусов, чтобы тем самым оформить все волеизъявления в четком соответствии с законом.
- Планируется ли привлекать инвесторов к аналогичным проектам в будущем?
Этот проект носит социальный характер, и мы не ищем инвесторов. В «Методических рекомендациях» департамент предлагает самим собственникам организовать работу через некоммерческие объединения ТСЖ или ЖСК и привлекать к финансированию как собственные и заемные средства, так и средства физических лиц, пайщиков по договору паенакопления.
- Кто будет проводить работы по надстройке домов?
Всю работу по надстройке организуют сами жильцы через компанию, которой передают полномочия, в данном случае - заказчику-застройщику. Он нанимает специалистов - сам проводит конкурс на подрядчика, проектировщика, технического заказчика, обеспечивает авторский и строительный надзор. Возглавляет ее, как правило, собственник, которого выбирают на собрании жильцов и передают ему полномочия.
Для контроля формируют ревизионную комиссию. Чтобы исключить некоторые моменты, связанные с недоработками в законодательстве о ЖСК, наш департамент прорабатывает этот вопрос с коллегами из Москомстройинвеста - уполномоченного органа в области долевого строительства, чтобы договоры паенакопления в добровольном порядке (хотя это и не требуется по закону) были зарегистрированы в Едином реестре. Это позволит исключить возможность двойных продаж, самовольного переноса завершения сроков строительства по тем объектам, которые будет координировать наш департамент. Думаю, эти меры не будут лишними, а лишь обеспечат дополнительную прозрачность в юридической схеме реализации подобных проектов.
За рубежом реконструкция с надстройкой жилых домов также встречается. Опыт иностранных коллег пригодился при реализации этого проекта в Москве?
Конечно, при разработке проекта был использован опыт других стран, в частности Германии, Финляндии, Израиля.
- Насколько этот проект уникален для столицы?
Сама идея надстройки жилого дома, конечно же, не нова. Например, в начале 2000-х годов в Москве была проведена реконструкция на Химкинском бульваре, но с отселением и за счет средств городского бюджета. Уникальность проекта на улице Мишина заключается именно в том, что он реализован по инициативе самих жителей. Что характерно, на строительной площадке для ознакомления с опытом побывало уже достаточно много делегаций из федеральных органов исполнительной власти, Московской, Калужской областей, да и жители города посещают этот объект. Мы приветствуем инициативу граждан и всегда готовы оказать им любую методологическую помощь.
ОТ РЕДАКЦИИ
Эксперимент на улице Мишина показал, что появляется возможность существенно нарастить жилищный фонд в условиях давно сложившейся плотной городской застройки. При этом стоимость квадратного метра по существу нового комфортного жилья в три раза ниже! Конечно, новые квартиры в реконструируемых домах - это капля в море в существующих объемах ввода жилья в столице. Но не будем забывать о нынешних непростых временах - кризис на дворе. Словом, данный эксперимент достоин того, чтобы тиражировать его в масштабах всей страны.
Другие материалы по теме
Департамент градостроительной политики города Москвы
Это один из наиболее важных видов реконструктивных работ, применяемых в следующих случаях.
1. Надстройка исходя из градостроительных требований (для выравнивания застройки и укрупнения групп зданий).
Надстройка зданий может выполняться как без усиления конструкций существующего здания, так и с усилением (возможно, даже с устройством для надстройки самостоятельного фундамента, независимого от существующего). Экспериментальное проектирование показывает, что существующие 5-этажные здания можно надстраивать на 2-3 этажа, как правило, без усиления фундаментов, но с усилением простенков первого этажа. При этом удается получить прибавление общей площади за счет:
Выполнение надстроек, опирающихся на самостоятельный каркас, позволяет довести высоту зданий до 12-15 этажей (например, гостиница «Москва», демонтированная в 2004 г., где 10 этажей надстройки была выполнены над 5-этажным корпусом «Грандотеля»). При надстройке кирпичных зданий чаще применяют внутренний каркас, а крупнопанельных - наружный каркас, состоящий из «этажерок-лоджий» по длинным фасадам и опирающихся на них мощных поперечных балок, несущих надстройку (метод «Фламинго»).
2. Надстройка исходя из экономических соображений.
По статистике, общая площадь кирпичных и панельных жилых зданий, построенных на территории России в 1950-60-х гг. по типовым проектам первого поколения (так называемые хрущевки), оценивается в 250 млн. м2, что составляет не менее 10% всего жилого фонда и около 15-20% городского. За два десятилетия было построено 70-80 тыс. 4- и 5-этажных домов. Сегодня эти дома имеют очень высокий моральный износ, т.е. не отвечают современным требованиям к жилью; значительная их часть требует неотложной реконструкции (причем срок эксплуатации многих зданий без капитального ремонта превышает 30 лет).
Первая волна реконструкции зданий путем надстройки прокатилась по стране в 1932-1938 гг., когда только в Москве ежегодно надстраивалось в среднем 120-150 зданий. В настоящее время самый распространенный вариант надстройки зданий в России - устройство мансард (часто без реконструкции основного объема здания). Работы зачастую ведутся без отселения жильцов или прекращения функционирования административного здания.
Площадь плоских покрытий и пустующих чердаков жилых зданий в Российской Федерации оценивается в 500-600 млн. м2, поэтому только надстройка в один этаж может дать 50-70 млн. м2 дополнительной площади, т.е. около 1 млн. квартир. Кроме того, экономия городской территории для нового строительства составит около 10 тыс. га.
Мансардные этажи позволяют получить жилье по себестоимости на 25-40% дешевле, чем в новом доме. У города появляется реальная возможность получить дополнительную жилую площадь по меньшим затратам, без отвода новых земель, на благоустроенной территории, уже имеющей социальную и транспортную инфраструктуры.
Таким образом, возможны три вида надстроек:
Следует отметить, что в конструктивном плане надстройки чрезвычайно разнообразны в большинстве случаев стены надстраиваемой части повторяют несущие стены существующего здании:
Во всех вариантах устройства мансард показаны схемы устройства 2-этажных помещений. Однако при этом площадь верхнего уровня получается очень малой и здесь реально можно разместить лишь спальные помещения. Окна в помещениях мансарды могут располагаться: непосредственно в плоскости ската крыши; в вертикальной плоскости (по аналогии со слуховыми чердачными окнами); в плоскости наращиваемых по высоте стен здания (т.е. в фасадной плоскости). При применении двухуровневых мансард возникает проблема размещения внутриквартирных лестниц, являющихся не только коммуникативным средством, но и очень важным фактором решения (украшения) интерьера.
Несущие конструкции мансард обычно выполняют в дереве, иногда с включением металлических конструктивных элементов. Обычно это самостоятельная (не наслонная) рамная стропильная подкосная система. Если мансарда двухуровневая, то межуровневые балки служат затяжками стропильной системы, уменьшающими свободную длину стоек и стропильных ног.
В практике надстройки зданий с плоскими крышами встречаются варианты, когда на них сооружаются небольшие помещения под клубы, вспомогательные помещения, мини-кафе, открытые места (террасы) на крыше при квартирах верхнего этажа, на которых разбиваются газоны, площадки для игр и отдыха, ставят перголы и беседки. При этом возникает необходимость не только усиления перекрытий над последним этажом, но и создания условий для эксплуатации крыши. Например, зеленые насаждения выставляются в емкостях с грунтом, газоны устраиваются из рулонных ковров по усиленной гидроизоляции и т.п.
Значительно реже встречается такой вариант реконструкции, как перебивка этажей в зданиях старой постройки, где высота этажа составляет от 3,6 до 5,2 м. За счет частичной перебивки оконных проемов и замены перекрытий устраивается дополнительный этаж после незначительного наращивания стен.
| Наименование параметра | Значение |
| Тема статьи: | Надстройка зданий |
| Рубрика (тематическая категория) | Производство |
Лекция 7. Надстройка, пристройка и передвижка зданий.
Вопросы для самопроверки
1. Расскажите о достоинствах местных тепловых пунктов.
2. От каких факторов, на Ваш взгляд, зависят удельные тепловые потери здания?
3. Назовите основные пути повышения надежности и экономичности систем централизованного теплоснабжения и теплофикации в условиях новой инвестиционной политики.
4. Могут ли автономные системы теплоснабжения быть экономичнее централизованных в конкретных реальных условиях?
5. Перечислите возможные способы реконструкции систем электроснабжения районов реконструируемой жилой застройки.
Реконструкция жилых и общественных зданий старой постройки имеет достаточно широкий диапазон для принятия решений – модернизация, встройка, обстройка и надстройка нескольких этажей.
Все многообразие малоэтажных жилых и общественных зданий по своим принципиальным конструктивным системам, определяющим те или иные возможности их модернизации и реконструкции, можно условно свести к нескольким группам:
Здания с несущими продольными стенами из кирпича или крупных блоков (так называемые трех- и четырехстенки);
крупнопанельные жилые дома с мелким шагом поперечных несущих стен;
крупнопанельные жилые дома с укрупненным шагом поперечных несущих стен;
крупнопанельные жилые дома с неполным несущим каркасом.
Общая площадь кирпичных и панельных жилых зданий, построенных на территории России в 50-60-е годы прошлого столетия по разным оценкам составляет от 250 до 500 млн. кв. м. При средней высоте таких зданий в 4-5 - ϶ᴛᴏ 50-100 млн. кв. м площадей плоских покрытий и пустующих чердаков, надстройка на которых хотя бы одного этажа позволяет получить дополнительно 40-80 млн. кв. м жилья. Вместе с тем, экономия городской территории для нового строительства составит около 10 тыс. га. У города появляется реальная возможность получить дополнительную жилую площадь при меньших затратах, без отвода новых земель, на благоустроенной территории, уже имеющей социальную и транспортную инфраструктуру.
Возможны три вида надстроек:
Устройство мансард , т. е. расположение помещений в подкрышном пространстве, на месте переустроенного чердака;
Собственно надстройка здания, т. е. возведение еще нескольких этажей на существующих или автономных конструкциях;
Размещение на функционально эксплуатируемой крыше небольших помещений и рекреационных пространств (к примеру, устройство престижного жилья – ʼʼпентхаусаʼʼ, площадок обзорных, прогулочных, для приготовления барбекю и пр.).
Наиболее экономичным, простым и эффективным техническим решением при реконструкции зданий массовых серий любых конструктивных систем является надстройка мансардных этажей. Современные решения позволяют выполнять данный вид работ без отселения жильцов. Для возведения мансард бывают использованы конструктивные элементы, собираемые вручную, изделия полной или частичной заводской готовности. В качестве строительных материалов бывают использованы дерево, металлы, сборный и монолитный бетон, комбинированные варианты в зависимости о требуемой долговечности и допускаемых стоимостных показателей.
Надстройка мансардных этажей обеспечивает получение дополнительной жилой площади, стоимость которой не превышает 50% стоимости нового строительства. Имеется возможность использовать местные строительные и отделочные материалы, отличные от остальных конструкций и материалов надстраиваемого здания, работы могут выполняться без применения кранового оборудования и других дорогостоящих средств механизации работ.
Согласно нормам СНиПа, касающихся мансард, нет крайне важно сти устраивать лифты, в случае если в здании они не предусмотрены, сохраняется существующая система мусороудаления, кровля должна решаться с организованным водостоком. Высота помещений должна быть не менее 2,5-2,7 м при минимальной площади помещений, включая кухни не менее 7 кв. м.
Разрешено выполнять мансардные этажи из деревянных конструкций, что значительно расширяет область мансардного строительства. Хотя древесина несколько снижает общую долговечность здания, но данный легкий и удобный в обработке материал экономически оправдан и целесообразен. Повышение долговечности деревянных конструкций достигается путем пропитки антисептическими составами, исключающими гниение и появление биовредителей.
Современные технологии позволяют существенно повысить индустриальность конструкций, устройство мансардных этажей должна быть решено в виде сборки из готовых элементов.
Объемно-планировочные решения мансард определяются следующими признаками: этажность (одно- и двухуровневые), очертание крыши (треугольные, ломаные и односкатные, симметричные и ассиметричные), включение в компоновку мансарды нижележащих этажей. (См. рис. 7.1). Окна в помещениях мансарды могут располагаться: а) непосредственно в плоскости ската крыши; б) в вертикальной плоскости (по аналогии со слуховыми чердачными окнами); в) в плоскости наращиваемых по высоте стен здания (т. е. в фасадной плоскости).
При устройстве двухуровневых (двухэтажных) мансард площадь верхнего уровня получается, как правило, очень малой и здесь реально можно разместить лишь спальные помещения. Возникают также проблемы размещения внутриквартирных лестниц, являющихся не только коммуникативным средством, но и очень важным фактором решения (украшения) интерьера.
Рис. 7.1. Типы мансардных этажей: с симметричной крышей (а, б, д, ж); с ассиметричной крышей (в, г, е, з); с треугольной крышей (а, в, д, ж); с односкатной крышей (е);
одноуровневые а, б, в, г); двухуровневые (ж, з);
с включением в композицию нижнего этажа
Надстройка старых жилых и общественных зданий со стенами из каменных материалов высотой 2-5 этажей осуществляется в основном в крупных городах для увеличения плотности застройки, улучшения внутренней планировки помещений и архитектурного ансамбля города. Наружное обследование фундаментов и стен многих старых зданий свидетельствует об определенном резерве их несущей способности, что создает принципиальную возможность увеличения их высоты без ущерба для эксплуатационной надежности. Принятию решения по надстройке должно предшествовать детальное обследование оснований, фундаментов, размеров и прочностных характеристик кладки стен.
Надстройка осуществляется, как правило, в пределах 1-3-х этажей и сопровождается капитальным ремонтом существующего здания: заменой деревянных перекрытий на более долговечные железобетонные, перепланировкой помещений, заменой перегородок и т. п.
Наиболее экономична надстройка зданий с использованием существующих стен и фундаментов без их усиления. Ее осуществляют после тщательной технико-экономической, социальной и архитектурной оценки целесообразности проведения работ. Изучив гидрогеологические условия грунтов основания, допускаемое давление под подошвой фундаментов и прочностные характеристики кладки наружных и внутренних стен, принимают конструктивное решение надстраиваемых этажей и их количество. Учитывая жесткие ограничения по дополнительной нагрузке на существующие стены и фундаменты, следует стремиться к максимальному снижению массы несущих и самонесущих конструкций надстраиваемых этажей. В такой ситуации возможна надстройка без выселения жильцов, нагрузка от надстраиваемой части будет передаваться на существующие конструкции и фундаменты, имеющие необходимый запас прочности.
В случае если прочность конструкций существующего здания не позволяет применить такое решение, надстройка здания выполняется на самостоятельном несущем каркасе, опирающемся на собственный фундамент. В случае если несущие наружные конструкции надежны, а внутренние изношены физически и морально устарели, должна быть принято решение о полной разборке всех внутренних конструкций и возведении нового каркаса внутри реконструируемого здания на самостоятельных фундаментах при использовании наружных стен как самонесущих или воспринимающих частично нагрузку от возводимого каркаса.
Актуальной проблемой для нашей страны является модернизация малоэтажных крупнопанельных жилых домов первых массовых серий, построенных в конце 1950-1960-х годов. Их внешний облик и внутренняя планировка не отвечают возросшим эстетическим и социальным требованиям. Наряду с предложениями о постепенной (по мере решения жилищной проблемы) разборке первых индустриальных жилых домов и строительстве на их месте более современных жилых зданий разработаны более экономичные предложения по их реконструкции и надстройке. К наиболее перспективным из этих решений относятся:
надстройка над существующими зданиями 2-4-х этажей, опирающихся на автономные опоры, в которых размещаются лифты, лестницы, санузлы, коммуникации, инженерное оборудование и т. п.;
ʼʼвторичная застройкаʼʼ многоэтажными ширококорпусными домами, возводимыми на месте старых домов без их сноса;
пристройка эркеров, лоджий вдоль протяженного фасада.
Все варианты обеспечивают повышение комфортности жилых помещений, увеличение полезной площади жилых комнат, кухонь, подсобных помещений, а также улучшение архитектурного облика зданий.
Первый и второй варианты изображены на рисунках, третий не требует особых разъяснений. (См. рис. 7.2, 7.3).
Рис. 7.2. Надстройка здания с опиранием
на собственные опоры
Рис. 7. 3.ʼʼВторичная застройкаʼʼ ширококорпусным домом
В практике надстройки зданий с плоскими крышами встречаются варианты, когда на них сооружаются небольшие помещения под клубы, вспомогательные помещения, мини-кафе, дополнительные помещения, к примеру, архитектурная (художественная, изобразительная) мастерская на крыше при квартирах верхнего этажа, или открытые места (террасы), на которых разбиваются газоны, площадки для игр и отдыха, ставят перголы и беседки. При этом возникает крайне важно сть не только усиления перекрытий над последним этажом, но и создания условий для эксплуатации крыши. К примеру, зеленые насаждения выставляются в емкостях с грунтом, газоны устраиваются из рулонных ковров по усиленной гидроизоляции.
Надстройка зданий - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Надстройка зданий" 2017, 2018.
