Если кадастровая стоимость недвижимого имущества неоправданно завышена, собственник вправе подать заявление на переоценку. В статье приведена пошаговая инструкция, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, а также особенности уменьшения в зависимости от типа объекта – квартира, дом, нежилое помещение.
Законодательно процедура снижения кадастровой стоимости объектов регулируется следующими актами:
- ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года – устанавливает принципы и порядок проведения оценки;
- Постановление Пленума Верховного Суда № 28 от 30 июня 2015 года – регулирует частные ситуации, возникающие при рассмотрении дел о перерасчете кадастровой стоимости недвижимых объектов;
- ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года – дает разъяснения о кадастровых ошибках и неточностях, оказывающих влияние на результат оценки;
- ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года, регулирующий порядок проведения оценочных работ на территории РФ.
Исходя из законодательных указаний, можно привести пошаговую инструкцию снижения кадастровой стоимости недвижимости.
Шаг 1. Определение наличия оснований для переоценки
Если собственник обнаружил завышение кадастровой стоимости, необходимо удостовериться, что увеличение произошло необоснованно. Как правило, заинтересованность в цене объекта по данным кадастра наступает после получения квитанции из налоговой инспекции, в которой указывается платеж, не устраивающий владельца.
Размер имущественного налога напрямую зависит от кадастровой стоимости квартиры, дома или нежилого помещения, поэтому целесообразность снижения цены по данным кадастра очевидна.
Определить, какие данные содержаться в Росреестре, можно путем получения выписки из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости. Заказать выписку можно несколькими способами:
- Личное обращение в территориальный Росреестр по месту нахождения имущества.
- Посещение территориального МФЦ.
- Подача заявки на получение выписки посредством портала Госуслуги.
- Подача заявки на официальном сайте Росреестра.
- Направление заявления на выдачу выписки почтой. Потребуется отправить заказное письмо с уведомлением о вручении адресатом.
Получение выписки облагается государственной пошлиной. Ее размер для граждан составляет 300 рублей, для юридических лиц – 950 рублей. Оплатить можно в любом отделении банка или через систему интернет-банкинг.
Далее потребуется сравнить цену, указанную в выписке, с примерной стоимостью недвижимости на рынке. Можно просмотреть объявления о продаже аналогичных объектов. Если стоимость в выписке выше рыночной примерно на 30 % и более, то это серьезное основание для переоценки.
Еще один важный момент – подать заявление на переоценку можно не позднее пяти лет (а в некоторых регионах РФ 2-3 лет) после даты изменения. Это связано с тем, что спустя установленный период происходит плановая переоценка. Ее результаты также можно оспорить.
Шаг 2. Обращение в оценочную компанию
Для доказательства разницы между рыночной и кадастровой стоимостью потребуется заключение профессионального оценщика, имеющего лицензию на осуществление подобной деятельности. Обращение в оценочную компанию неизбежно. Специалист-оценщик проанализирует документы и расскажет, насколько целесообразно заниматься недвижимости.
Разумеется, услуги оценщика платные. В среднем они обойдутся в 7-10 тысяч рублей. Цены зависят от региона.
Если оценщик подтвердит, что стоимость завышена, потребуется заключить с ним договор на проведение оценочных работ. Стоимость подготовки отчета об оценки зависит от сложности объекта и места его нахождения.
Если были выявлены недостоверные сведения, содержащиеся в едином реестре, то потребуется получить соответствующее заключение. Его делает также эксперт-оценщик. Стоимость экспертизы 10-20 тысяч рублей.
Цены внушительные. Однако на выплате необоснованно высокого налога можно потерять существенно больше.
Шаг 3. Сбор документов
Для начала процедуры по снижению кадастровой стоимости потребуется подготовить ряд бумаг:
- выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
- копию правоустанавливающего документа – свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная и т.д.;
- отчет об оценке или заключение о недостоверности сведений в Росреестре;
- общегражданский паспорт РФ.
В учреждении потребуется также заполнить заявление установленного образца о снижении кадастровой стоимости недвижимости.
Если какие-то документы будут отсутствовать или данные в них не соответствуют действительности, заявление не будет принято в работу.
Шаг 4. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости
Комиссия будет сформирована в Росреестре. При обращении собственнику будет выдан бланк заявления, в котором указываются личные данные владельца, а также телефон, адрес и электронная почта для связи. Потребуется также изложить причины для начала процесса оспаривания кадастровой стоимости.
Заявление может быть не принято к рассмотрению по следующим основаниям:
- отсутствуют документы, перечень которых приведен выше;
- нарушены сроки подачи заявки на переоценку;
- кадастровая стоимость объекта недвижимости идентична его цене по рынку.
Во всех других случаях заявление поступает в работу специальной комиссии.
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
Шаг 5. Ожидание решения комиссии
Заявление будет рассмотрено в течение месяца с момента принятия. После рассмотрения заявитель будет уведомлен о результатах. Кроме того, он вправе присутствовать на заседании комиссии.
Результатом рассмотрения может стать отказ в переоценке или удовлетворительное решение. Члены комиссии самостоятельно уведомляют Росреестр о принятом вердикте. В случае отказа собственник может оспорить это решение в судебном порядке в течение 10 дней.
Шаг 6. Составление иска в суд
Начиная с января 2017 года, граждане и организации вправе подавать в суд сразу, в обход специальной комиссии. Однако зачастую этот способ более затратный, поэтому многие пользуются прежним алгоритмом.
Исковое заявление подается по месту нахождения ответчика (Росреестра). В документе указывается одно из следующих требований:
- оспорить решение или действия комиссии;
- установить в отношении недвижимости кадастровую стоимость с учетом выявленных недостоверных сведений.
Помимо этого в иске указывается наименование суда, истца и ответчика, сведения о нарушении прав или законных интересов заявителя, основания и доводы для подтверждения требований, а также перечень прилагаемых документов.
К иску прилагаются точно такие же документы как при обращении в комиссию и вынесенное административное решение. Потребуется сделать нотариально заверенные копии бумаг для ответчика.
Подача иска в суд облагается государственной пошлиной. Для граждан ее размер составляет 300 рублей, для организаций – 2000 рублей.
Шаг 7. Судебное заседание
Судом будет рассмотрено исковое заявление в течение одного-двух месяцев в зависимости от обстоятельств дела. В процессе рассмотрения истец должен доказать неправомерность установленной ранее кадастровой стоимости.
Если по результатам судебного заседания кадастровая стоимость объекта будет скорректирована, изменения будут применяться с 1 января года, в котором был подан иск. То есть, налоговая инспекция должна будет сделать перерасчет налога на имущество.
Как уменьшить кадастровую стоимость в зависимости от объекта
Рассмотрим особенности снижения кадастровой стоимости в зависимости от типа недвижимости: квартира, дом или нежилое помещение для коммерческих целей.
Квартира
Основная причина уменьшения кадастровой стоимости квартиры – некорректность сведений, указанных в общем реестре недвижимости. Как правило, ошибки допускаются в процессе анализа данных для целей оценки.
Пленум Верховного Суда РФ установил, что относится к недостоверным сведениям (Постановление № 28 от 30 июня 2015 года):
- некорректное оперирование сведениями при вычислении;
- ошибочные сведения в списке единиц недвижимости, ожидающих переоценки;
- игнорирование аварийного состояния квартиры;
- использование при оценке некорректных факторов, которые оказали прямое влияние на результат.
Специалист при проведении оценки может неверно интерпретировать целевое назначение квартиры, ее техническое состояние, месторасположение и другие факторы.
Важно учитывать нормативные акты регионов. В некоторых районах исчисление имущественного налога на квартиру происходит на основе инвентаризационной стоимости. В этом случае в переоценке кадастровой стоимости будет отказано.
Дом
При определении кадастровой стоимости дома учитываются следующие данные:
- площадь;
- год постройки;
- материалы, используемые при строительстве;
- местонахождения строения;
- наличие или отсутствие коммуникаций и инженерного оборудования.
В этот список входят и другие характеристики. Однако, зачастую, при определении кадастровой стоимости не учитывается фактический износ дома, его реальное состояние. По этой причине итоговый результат не всегда корректен и его можно оспорить.
Нежилое помещение
Уменьшение кадастровой стоимости нежилого помещения чаще интересует юридических лиц. Для них наиболее целесообразно снижение этого показателя. Как показывает судебная практика, снизить цену по данным кадастра в некоторых случаях удается в 5 раз.
С 2017 года юридические лица могут не тратить время на обращение в специальную комиссию. Раньше это было обязательной процедурой, предшествующей обращению в суд. Теперь это не требуется.
При возникновении необходимости обращайтесь за консультацией к юристу. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, пошаговая инструкция, представленная выше – это четкий и подробный алгоритм действий. Однако для обращения в суд, вероятнее всего, потребуется помощь профессионального юриста.
В связи с недавним введением в ряде регионов налога на имущество, исчисленного из кадастровой стоимости объектов недвижимости, для некоторых налогоплательщиков размер кадастровой стоимости стал спорным вопросом. В статье расскажем, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости в 2019 году, поможем собственникам имущества выстроить спорные отношения с учётом законодательной базы Российской Федерации.
Объекты недвижимости, облагаемые налогом на имущество
В соответствии со ст. 401 НК РФ объектом налогообложения является следующее имущество, расположенное на территории муниципальных образований:
- жилой дом;
- жилое помещение (квартира, комната);
- гараж, машино-место;
- единый недвижимый комплекс;
- объект незавершённого строительства;
- иные здание, строение, сооружение, помещение.
Как часто пересматривается кадастровая стоимость объектов недвижимости?
Согласно ст.24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) «Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка».
Где можно узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости
Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно узнать на сайте Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии https://rosreestr.ru/ . Для этого необходимо ввести кадастровый номер объекта недвижимости, после чего появится информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости и дате определения данной стоимости.
Причины, служащие поводом для переоценки кадастровой стоимости объекта недвижимости
Поводом для переоценки кадастровой стоимости объекта недвижимости могут являться:
| Причина переоценки кадастровой стоимости | Пояснение | Нормативный акт |
| Ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости | · неверное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; · неверное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, целевое назначение, разрешённое использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, неверное применение данных при расчёте кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки. | «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (п.13) |
| Несоответствие кадастровой стоимости и рыночной стоимости объекта недвижимости | Рыночная стоимость и кадастровая стоимость объекта недвижимости установлены на разные даты. | Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (п.12) |
Пример 1. Кадастровая стоимость жилого дома Пестерева П.П. 16.07.2015 г. определена в размере 370 546 рублей. По оценке специалистов по недвижимости рыночная стоимость данного объекта недвижимости в августе 2017 г. не превышает 260 000 рублей.
Данная разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта недвижимости не может служить поводом для оспаривания кадастровой стоимости, т.к. определение кадастровой и рыночной стоимости производилось в разное время.
Алгоритм переоценки кадастровой стоимости объекта недвижимости
Для проведения переоценки кадастровой стоимости объекта недвижимости необходимо:
- определиться с процедурой оспаривания кадастровой стоимости (комиссия или суд);
- подготовить и предоставить необходимые документы;
- дождаться решения комиссии или суда.
Какие документы необходимы для переоценки кадастровой стоимости
В соответствии со ст. 246 Кодекса административного судопроизводства в Российиской Федерации от 8 марта 2015 г. № 21-ФЗ (с изменениями и дополнениями) и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)
для переоценки кадастровой стоимости объектов недвижимости необходимо предоставить следующие документы:
- заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
- нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаётся на основании недостоверности указанных сведений;
- отчёт, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаётся на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Читайте также статью: → « ».
Переоценка кадастровой стоимости через комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости
В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ установлены определённые сроки для рассмотрения комиссией заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости:
| Срок |
Вопрос уплаты земельного налога либо внесения арендной платы за землю все больше и больше волнует собственников и арендаторов земельных участков. Если вы относитесь к той либо другой категории пользователей, считаете ли вы адекватным размер платы за землю?
Не секрет, что в основе платы за землю (будь то земельный налог или арендная плата) лежит кадастровая стоимость вашего земельного участка , соответственно, если кадастровая стоимость необоснованно завышена, то вы вынуждены платить больше и не знаете, как снизить несправедливое налоговое бремя.
Например, земельный участок в центре г. Челябинска площадью порядка 4 га , земельный налог составлял около 400 тыс. руб. в квартал или 1,2 млн. руб. в год, а с 2011 г. в связи с изменением местного законодательства в части установления коэффициентов, связанных с видами разрешенного использования земельного участка, налог вырос до 3,4 млн. руб. в год.
Теперь вопрос: что со всем с этим можно сделать?
Ответ, казалось бы, лежит на поверхности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса устанавливает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости .
Т.е., определяй рыночную (она, скорее всего, будет ниже кадастровой, в некоторых случаях на порядок) и обращайся в Росреестр с требованием изменить кадастровую, сделав ее равной рыночной. Но не тут-то было.
Ранее п. 3 ст. 66 Земельного кодекса устанавливал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Только непонятно, в каких. Поэтому органы кадастра разводили руками и говорили: «У нас нет порядка определения кадастровой стоимости, если установлена рыночная». И суды, к сожалению, их поддерживали. Как всегда за все отвечал налогоплательщик.
Теперь Росреестр, отказывая в оспаривании кадастровой стоимости земельного участка , ссылается на необходимость изменения достоверности определения кадастровой стоимости и на новые специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 167-ФЗ) были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» , а именно, включена новая глава III.1. «Государственная кадастровая оценка».
Однако новые правила распространяются на будущие отношения , т.е. если в будущем на территории вашего субъекта РФ будут утверждены новые результаты кадастровой оценки земли, то вы сможете оспорить эти результаты, руководствуясь новым порядком.
Но что делать большинству владельцев земельных участков сейчас?
Многие предпринимают попытки решить вопрос в судебном порядке, по-разному формулируя свои требования и приводя различные основания.
До сих пор судебная практика складывалась не в пользу владельцев земельных участков.
Многие суды занимали позицию, согласно которой при несогласии заявителя с результатами государственной кадастровой оценки земельного участка, утвержденными актом государственного органа субъекта РФ и внесенными в кадастр, по мотивам несоответствия такой кадастровой оценки рыночной стоимости земельного участка, предметом оспаривания может являться только акт органа исполнительной власти субъекта РФ об утверждении результатов кадастровой оценки. Находились и иные основания для отказа в удовлетворении исковых требований.
Возникал вопрос: как вообще при нынешнем законодательстве отстоять свои права и «приравнять» кадастровую стоимость к рыночной?
В этой связи многие специалисты, затаив дыхание, следили за делом ООО «Аверс», которое было передано для рассмотрения в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ.
И вот наконец-то постановление Президиума ВАС РФ от 28 июня 2011 г. по делу № А27-4849/2010 опубликовано на сайте суда.
В этот раз высшая судебная инстанция поверналась в сторону владельцев земельных участков. В постановлении содержатся ответы на ряд ключевых вопросов, которые волновали многих.
Выводы, которые следуют из Постановления Президиума ВАС РФ:
- Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашего земельного участка не соответствует его рыночной стоимости (существенно выше), вы можете в судебном порядке оспорить эту стоимость, даже если договоры на выполнение работ по определению кадастровой стоимости в отношении вашего земельного участка были заключены до 1 октября 2010 г.
Законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.
- Между кадастровой и рыночной стоимостью имеется связь, что следует из действующих нормативных актов.
- Свои права как владельца земельного участка вы можете защитить только посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости в части сведений о кадастровой стоимости вашего земельного участка.
Достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
- Спор разрешается в обычном исковом производстве.
Спор о кадастровой стоимости земельного участка не подлежит рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, такой спор решается в порядке искового производства, а не в порядке обжалования акта государственного органа. Это означает, что заявителю не надо искусственно создавать ситуацию и получать отказ органов кадастра, для того чтобы не пропустить 3-месячный срок, установленный для обжалования решений и действий государственных органов.
- Для разрешения вопроса по существу вам не требуется обжаловать акт государственного органа субъекта РФ, которым утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков.
- Суд может назначить экспертизу отчета оценщика, выполненного по вашему заказу.
При существенном расхождении между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном независимым оценщиком по заказу владельца земельного участка, суд вправе назначить экспертизу этого отчета в целях его проверки.
- Из решения суда должна прямо следовать обязанность органа кадастрового учета изменить кадастровую стоимость.
Если в первый год введения кадастровой стоимости налог покажется небольшим, дальше он будет расти каждый год. В первый год для расчета налога используется понижающий коэффициент 0,2. Каждый год он растет на 0,2 пункта. Поэтому нужно уменьшить кадастровую стоимость как можно быстрее, чтобы не переплачивать в дальнейшем.
Как узнать кадастровую стоимость жилья
Узнать кадастровую цену на земельный участок , дом или квартиру можно самостоятельно. Для этого нужно получить выписку из ЕГРН с указанием стоимости. Для начала оплатите государственную пошлину:
- 300 рублей для физических лиц;
- 950 рублей для юридических лиц.
Квитанцию об оплате государственной пошлины нужно приложить к заявлению. Подать его можно несколькими способами.
🔸 Используйте сервис Росреестра - укажите кадастровый номер и получите онлайн-выписку.
🔸 Обратитесь в местное отделение Росреестра, принесите квитанцию и заполните заявление на месте.
🔸 Подайте онлайн-заявку на получение выписки на официальном сайте Росреестра .
🔸 Подайте онлайн-заявку на получение выписки через портал Госуслуги .
🔸 Посетите МФЦ, заполните заявление на месте и предоставьте квитанцию.
🔸 Отправьте заявление на получение выписки в Росреестр почтой, заказным письмом с уведомлением о вручении адресатом.
Сроки рассмотрения заявления и выдачи выписки с указанной кадастровой стоимостью зависят от способа подачи документов, регламента работы местного отделения Росреестра, загруженности специалистов. Например, при подаче заявки через МФЦ срок рассмотрения и выдачи увеличивается на 1–2 дня по сравнению с обращением напрямую в Росреестр. Средний срок выдачи - около 5–7 рабочих дней.
Как понять, что кадастровая стоимость завышена
Цена, которая числится в Росреестре, указана в выписке. Понять, соответствует ли она недвижимости, можно двумя способами.
Обратитесь к оценщику
Услуги аккредитованного оценщика стоят денег, но он быстро определит, завышена ли цена. Предоставьте ему выписку и документы на недвижимость, а также подробно расскажите о жилье или пригласите на осмотр. Специалист найдет ошибки в расчетах, если они есть, и рассчитает оптимальное значение кадастровой стоимости.
Изучите рынок сами
Зайдите в любой каталог недвижимости на вторичном или первичном рынке, найдите похожие на вашу недвижимость объекты и посмотрите их цену. Затем рассчитайте среднюю рыночную стоимость: например, если оцениваете 5 объектов, сложите их стоимость и разделите на 5. Затем сравните среднюю цену с кадастровой стоимостью вашего объекта. Если рыночная цена меньше кадастровой более, чем на 20–30%, это повод обратиться в Росреестр для пересмотра суммы.
В каких случаях нужно изменять кадастровую стоимость
Самостоятельно уменьшить кадастровую стоимость недвижимости можно, если она завышена. Но законодательство предусматривает и другие ситуации, в которых нужно пересмотреть цену. Всего их три:
⏫ Стоимость завышена. Это - самая распространенная ситуация. Если кадастровая стоимость завышена, вы будете платить увеличенный налог. Со временем он может вырасти в несколько раз из-за отмены понижающих коэффициентов. Кроме того, закон требует продавать недвижимость по цене не менее 70% от кадастровой стоимости. А если она завышена в 2–3 раза, вы не сможете продать недвижимость по рыночной стоимости, потому что она составит менее 70%.
⏬ Стоимость занижена. В этом случае вы будете платить налог меньше, чем положено. Это поможет экономить, но создаст проблемы при продаже имущества. Росреестр с подозрением относится к сделкам, в которых недвижимость продают по цене, превышающей кадастровую, а налоговая может оштрафовать вас за неправомерное снижение стоимости имущества.
🔄 При расчетах были использованы неверные сведения. Если в кадастровом паспорте указаны сведения объекта, не совпадающие с реальными параметрами, кадастровую стоимость тоже нужно оспорить. Может быть неверной информация об аварийности, площади, категории земель, местоположения и многих других параметрах.
Пошаговая инструкция: как снизить кадастровую стоимость недвижимости
Рассказываем, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости физическому лицу . Используйте простой алгоритм, чтобы правильно оформить процедуру.
Шаг №1: определите основания для оспаривания суммы
Получите выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Для этого в любом случае придется заплатить государственную пошлину. Затем выясните, совпадает ли кадастровая стоимость со среднерыночной - самостоятельно или с помощью аккредитованного оценщика. Обязательно сохраните выписку и черновики расчетов - они помогут в дальнейшем оспаривании суммы. А выписка понадобится для подачи пакета документов в Росреестр.
Шаг №2: определите рыночную стоимость недвижимости
Чтобы доказать, что кадастровая стоимость завышена, нужно доказать, что рыночная стоимость на самом деле намного меньше. Для этого обратитесь в оценочную компанию или к частному оценщику. Оценщик или компания должны иметь лицензию, разрешающую подобную деятельность. Еще лучше, если специалист будет аккредитован в одном или нескольких банках: это - показатель профессионализма и серьезной работы.
За услуги оценщика нужно заплатить. Поэтому разумно сначала заказать предварительную консультацию - в ее рамках специалист изучит документы и скажет, стоит ли оспаривать кадастровую стоимость имущества. Если да, приступит к оценке.
Длительность процедуры оценки стоимости недвижимости зависит от скорости работы оценщика и государственных органов. Чаще всего отчет и заключение готовятся в течение 4–5 дней. Специалист выдает:
📋 заключение о независимой оценке рыночной стоимости недвижимости и отчет о расчете суммы в случае, если кадастровая стоимость жилья сильно отличается от рыночной;
📋 заключение о недостоверных сведениях, содержащихся в едином реестре, если при расчете кадастровой стоимости были использованы неверные данные.
Сохраните эти документы - в дальнейшем они помогут доказать, что у вас есть основания оспаривать стоимость, указанную в реестре.
Шаг №3: соберите документы
Поменять кадастровую стоимость объекта недвижимости можно , только если вы предоставите в Росреестр все необходимые документы. Поэтому желательно заранее собрать пакет бумаг. Вам понадобятся:
📘 Выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости. Как ее получить, читайте выше - сделать это можно несколькими способами. Подавать в Росреестр нужно оригинал, а не ксерокопию.
📘 Отчет об оценке или заключение о недостоверности сведений в Росреестре - их получают у оценочной компании или частного лицензированного оценщика.
📘 Общегражданский паспорт гражданина Российской Федерации. При приемке заявления государственные регистратор снимет с него копию и вернет вам документ.
📘 Копия правоустанавливающего документа. К правоустанавливающим бумагам относятся договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП с указанием собственника, дарственная.
Росреестр требователен к документам. Согласно законодательству, к рассмотрению принимаются оригиналы и копии документов без помарок, исправлений, повреждений. Например, помятую копию какой-либо бумаги могут не принять. Кроме того, документы не примут, если данные в них не будут соответствовать действительности.
Шаг №4: заполните заявление
Обратитесь в ближайшее отделение Росреестра и попросите выдать бланк для заявления. Заполните его - внесите все данные о недвижимости, кадастровую стоимость которой будете оспаривать. Также укажите причину оспаривания - завышенная стоимость, заниженная стоимость или неверные сведения, использованные при расчетах. Не забудьте поставить дату и подпись с расшифровкой - фамилией и инициалами. Также укажите контактные данные для связи - номер мобильного телефона, адрес электронной почты, адрес по прописке или месту проживания.
Ваше заявление обработают в течение 7 рабочих дней с момента его подачи. Росреестр может отказать в пересмотре кадастровой стоимости, если найдет веские основания для этого - например, если после оценки кадастровой стоимости рыночная цена на недвижимость резко упала вниз. Если заявление примут, будет сформирована экспертная комиссия, которая рассмотрит его.
Шаг №5: дождитесь решения комиссии
В течение 7 дней с подачи заявления, если оно принято к рассмотрению, вам сообщат дату заседания. Вы можете требовать личного присутствия на нем.
С момента подачи заявления до выдачи заключения проходит не более календарного месяца. Комиссия рассматривает решение независимого оценщика, учитывает ситуацию на рынке на момент расчета кадастровой стоимости, может прислать инженера, если причина обращения - неверные сведения, используемые при расчете. Комиссия может дать отказ в перерасчете или принять положительное решение. После рассмотрения заявления специалисты уведомят о решении Росреестр, а государственная структура - вас.
Если решение было положительным, Росреестр самостоятельно посчитает кадастровую стоимость с учетом новых данных и обновит сумму. Если у вас не приняли заявление или комиссия отказала в перерасчете, но вы уверены в своей правоте - идите в суд.
Шаг №6: обратитесь в суд с иском
Оспаривать отказ Росреестра или решение комиссии нужно в течение 10 дней с момента получения отказа. Чтобы обратиться в суд, соберите все необходимые документы. Вам понадобятся:
📔 исковое заявление - в нем нужно указать ответчика, причину подачи заявления, а также прикрепить доказательства того, что ваше требование пересмотреть кадастровую стоимость правомерно;
📔 паспорт гражданина Российской Федерации и правоустанавливающие документы;
📔 доказательства того, что ваше заявление правомерно - выписка из ЕГРН, оценка независимого специалиста, результаты работы комиссии, письменный отказ в принятии заявления от Росреестра и другие.
Не забудьте оплатить пошлину за судебное заседание. Для физических лиц она составляет 300 рублей, для организаций - 2 000 рублей. Также сразу в иске укажите доверенное лицо, если планируете судиться с помощью юриста.
Шаг №7: дождитесь судебного решения
Посещайте судебные заседания в установленные даты. Докажите, что используемая кадастровая стоимость неверна - предоставьте официальные бумаги, отчеты, экспертизы.
Судебный процесс занимает в среднем 1 месяц, но может достигать и нескольких месяцев. На вступление решения суда в законную силу отводится один месяц - в течение одного месяца любая сторона может подать апелляцию. Если суд примет положительное решение и обязует Росреестр пересчитать кадастровую стоимость, отнесите постановление в государственный орган. Специалисты изменят кадастровую стоимость, причем изменения вступят в силу с 1 января года постановления.
Например: Вы подали иск в суд в ноябре. Первого декабря суд вынес постановление об удовлетворении иска, второго вы отнесли его в Росреестр. Кадастровая стоимость уменьшится в реестре, начиная с 1 января - то есть вы сможете требовать перерасчета налога в налоговой.
Также можно обратиться к юристам или в риэлторскую компанию. Специалист расскажет, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости , поможет собрать все необходимые документы и сможет представлять ваши интересы на судебном заседании.
Что влияет на кадастровую стоимость недвижимости
Прежде чем подавать заявление о перерасчете кадастровой стоимости, уточните, какие параметры влияют на сумму. Например, если вы обнаружили, что вместо назначения СНТ указано назначение ИЖС, это будет основанием для перерасчета. Но разница будет невысока - вы больше потратите на оплату государственных пошлин, судебные процессы, временные затраты.
На кадастровую стоимость недвижимого имущества влияют:
🔸 год постройки - чем старше здание, тем меньше оно стоит, потому что износ со временем увеличивается;
🔸 общая площадь - чем она больше, тем больше стоит недвижимость;
🔸 местоположение строения - на стоимость влияют не только регион, но и назначение земельного участка;
🔸 состояние - аварийные здания стоят гораздо дешевле пригодных для жизни;
🔸 многие другие характеристики .
Чаще всего при оценке кадастровой стоимости специалисты не принимают во внимание именно аварийное состояние здания либо его фактический износ. Поэтому стоимость оказывается завышенной.
Какие подводные камни есть при снижении кадастровой стоимости
Плановая переоценка недвижимости
Сведения, содержащиеся в реестре, не остаются неизменными. Их обновляют раз в 5 лет, а в некоторых регионах - раз в 2–3 года. Это называется плановой переоценкой недвижимости. Если вы подадите заявление перед проведением очередной плановой переоценки, его могут отклонить, аргументируя это тем, что кадастровая стоимость недвижимости скоро обновится.
Период оценки рыночной стоимости для уточнения кадастровой стоимости
Это - самый большой «подводный камень» процедуры. При каждой плановой переоценке кадастровая стоимость недвижимости меняется. Установленная сумма остается неизменной в течение 2–3 или 5 лет в зависимости от местного законодательства. Если вы подадите заявление на переоценку кадастровой стоимости, комиссия будет рассчитывать рыночную стоимость не на момент подачи заявки, а на момент плановой переоценки - то есть цену, которая была актуальна несколько лет назад.
Например: 2 года назад проводилась плановая переоценка недвижимости. На тот момент рыночная стоимость квартиры составляла 3 200 000 рублей, эта же сумма указана в качестве кадастровой стоимости. В течение полугода после переоценки ситуация на рынке кардинально поменялась, и теперь объекты, практически идентичные с вашей недвижимостью, стали стоить 2 400 000 рублей. Если вы обратитесь для изменения кадастровой стоимости, вам откажут - комиссия посчитала цену правильно на тот момент. А если рыночная стоимость на момент плановой переоценки составляла 2 000 000 рублей, а в качестве кадастровой стоимости установили сумму 3 200 000 рублей, заявление одобрят.
Отказ суда в снижении кадастровой стоимости
Суд может отказать в удовлетворении иска, если вы не предоставите достаточных доказательств того, что кадастровая стоимость не соответствует рыночной, и что у вас есть основания требовать изменения. Если вы собрали недостаточно доказательств, подайте апелляцию в вышестоящие судебные органы и прикрепите к ней более весомые доказательства. Например - сравните кадастровую стоимость вашего объекта и аналогичных объектов, получите выписки из государственных реестров, обратитесь к независимому оценщику. Если вы предоставите серьезные доказательства, с большой долей вероятности суд удовлетворит иск.
Оформление перерасчета кадастровой стоимости недвижимости, у которой несколько собственников
Если у недвижимости несколько собственников, уменьшением кадастровой стоимости может заниматься один из владельцев. Это связано с тем, что Росреестр оценивает цену всей недвижимости, а не каждой доли отдельно. Вмешательство остальных собственников нужно, если они не согласны с данными, представленными в заявлении - в этом случае суд учтет их мнение.
Например: Вася, Петя и Света - долевые собственники частного дома. Все они согласны с тем, что кадастровая стоимость сильно завышена. Вася обращается в Росреестр с заявлением, государственный орган удовлетворяет его, кадастровая стоимость меняется. А если бы Вася и Петя хотели уменьшения цены, а Света была бы против, и заявление рассматривал бы суд, он учитывал бы мнения всех участников процесса - то есть всем собственникам пришлось бы посетить заседание.
Процедура перерасчета без заключения оценщика
Согласно законодательству, заключение независимой оценочной компании или частного лицензированного оценщика не является обязательным документом для изменения кадастровой стоимости недвижимости. Росреестр обязан рассмотреть заявление, даже если в качестве причины вы укажете личные наблюдения. Но с заключением независимого эксперта у вас больше шансов на одобрение заявления - чем больше доказательств несоответствия кадастровой и рыночной стоимости вы предоставите, тем быстрее Росреестр внесет изменения в сведения об имуществе.
Подача заявления сразу в суд
По закону, с 2017 года собственники недвижимости могут подавать иск об уменьшении кадастровой стоимости объектов сразу в суд, минуя подачу заявления в Росреестр. Однако снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости без суда обойдется дешевле и быстрее - сроки рассмотрения заявления составляют 1 месяц, а в суде процесс может затянуться до 2 месяцев. Если подавать иск сразу в суд, вам придется оплатить государственную пошлину, заплатить юристу за сопровождение, оплатить сбор доказательств - например, работу независимого оценщика.
Подача заявления в суд юридическим лицам
Физические лица могут подавать иск сразу в судебные инстанции. Юридические лица так делать не могут - обращаясь в суд, организации должны предоставить доказательства попытки урегулирования спора в досудебном порядке. Другими словами - любые юридические лица сначала обращаются в Росреестр и только потом могут составить иск в судебные инстанции.
Если не подавать заявление об уменьшении кадастровой стоимости
Теоретически если вы не будете подавать заявление, кадастровая стоимость изменится при плановой переоценке недвижимости, когда комиссия будет изучать ситуацию на рынке. Практически если не подать заявление, Росреестр может оставить цену при переоценке неизменной. В этом случае вы будете переплачивать налоги. Поэтому лучше запрашивать перерасчет сразу, как только заметили несоответствия кадастровой стоимости и рыночной цены.
Какие шаги следует предпринять собственнику (арендатору) объекта недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости, по мнению собственника (арендатора), завышена (или занижена)? На этот вопрос отвечает заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кировской области Алла Николаевна Садакова.
Предлагаю пошаговый алгоритм ваших действий в такой ситуации.
I. Определиться с тем, какой документ является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости (ГКН) сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка или объекта капитального строительства).
1. Запросить сведения ГКН в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Для этого надо обратиться лично с запросом в любой офис Кадастровой палаты или многофункциональный центр (МФЦ), или направить запрос через портал государственных и муниципальных услуг www.gosuslugi.ru.
Кадастровая справка о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно в течение 5 рабочих дней. Сведения о документе, на основании которого кадастровая стоимость была внесена в ГКН, содержатся в кадастровой справке о кадастровой стоимости в строке 6 «Реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости».
2. Если в строке № 6 кадастровой справки о кадастровой стоимости указан акт об утверждении результатов государственной оценки (ГКО) - постановление или распоряжение органа власти, то кадастровая стоимость объекта недвижимости была определена оценщиком в ходе проведения работ по ГКО.
Если в строке № 6 кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости указан акт определения кадастровой стоимости, то кадастровая стоимость была определена Кадастровой палатой.
3. Кроме того, сведения о реквизитах актов об утверждении результатов ГКО, действующих в настоящее время на территории Кировской области, размещены на сайте Кировского филиала Кадастровой палаты в сети «Интернет» по адресу: www.zkp.kirov.ru в таблице, размещенной в разделе «Сведения о кадастровой стоимости».
Тексты актов об утверждении результатов ГКО размещены в сети «Интернет» на официальных сайтах органов власти, а также в информационных системах.
II. Если кадастровая стоимость была внесена в ГКН по результатам ГКО.
Порядок оспаривания результатов ГКО определен статьей 24.18
Результаты ГКО могут быть оспорены в суде и в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов ГКО в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Оспаривание результатов ГКО возможно по двум основаниям:
1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Для оспаривания результатов ГКО по этому основанию необходимо:
- с целью получения сведений, использованных при определении кадастровой стоимости в ходе ГКО, обратиться к заказчику работ по ГКО либо получить сведения из фонда данных государственной кадастровой оценки;
- провести проверку правильности определения кадастровой стоимости, определенной в ходе проведения работ по ГКО (самостоятельно, либо с помощью независимого оценщика);
- в случае выявления недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости в ходе проведения работ по ГКО, подать заявление в комиссию по рассмотрению споров (адрес: г. Киров, ул. Ленина, 108, каб. № 217), к нему приложить документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте, либо обратиться в суд с исковым заявлением.
2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Для оспаривания результатов ГКО по этому основанию необходимо:
- обратиться к оценщику для получения отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, причем рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на ту же дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость;
- подать заявление в комиссию по рассмотрению споров (адрес: г. Киров, ул. Ленина, 108, каб. № 217), к которому приложить отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, либо обратиться в суд с исковым заявлением.
III. Если кадастровая стоимость была внесена в ГКН в связи с ее определением Кадастровой палатой.
Для установления факта наличия (либо отсутствия) технической ошибки, допущенной Кадастровой палатой при определении кадастровой стоимости, необходимо записаться на консультацию к специалисту по вопросам определения кадастровой стоимости. Запись на консультацию ведется по телефону 76-11-65 (г. Киров).
Оспаривание кадастровой стоимости, определенной Кадастровой палатой может производиться по тем же основаниям и в том же порядке, что и оспаривание результатов ГКО (см. пункт II).
IV. Если кадастровая стоимость объекта недвижимости была завышена в связи с некорректным (неоднозначно понимаемым) видом разрешенного использования земельного участка.
Для внесения в ГКН нового вида разрешенного использования земельного участка, позволяющего однозначно определить оценочную группу и, как следствие, определить новую кадастровую стоимость, правообладателю земельного участка (собственнику, обладателю права пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования) либо арендатору необходимо осуществить следующие действия:
- При наличии утвержденных правил землепользования и застройки (ПЗЗ) выбрать самостоятельно новый (однозначно понимаемый) вид разрешенного использования из градостроительного регламента территориальной зоны, в которой расположен земельный участок.
В случае отсутствия ПЗЗ (либо в случае если действие ПЗЗ не распространяется на данный земельный участок), обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на установление (изменение) вида разрешенного использования земельного участка. - Далее (при наличии ПЗЗ) следует обратиться с заявлением в орган государственной власти или орган местного самоуправления за получением решения об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, выбранного из ПЗЗ, и видом разрешенного использования, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков.
- Затем следует обратиться с соответствующим заявлением в Кадастровую палату, к которому необходимо приложить решение об установлении соответствия, указанное в пункте 2.
