Здравствуйте. Если в собственности то можно сдать. Супруга может
Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении
[Жилищный кодекс РФ]
[Глава 5]
[Статья 31]1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся
проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом
помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.
Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных
случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника,
если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования
данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не
установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены
семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое
помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи
собственника жилого помещения несут солидарную с собственником
ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным
жилым помещением, если иное не установлено соглашением между
собственником и членами его семьи.4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого
помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом
семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не
установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют
основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым
помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи
собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания
обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением,
право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному
собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на
определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать
собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего
супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник
исполняет алиментные обязательства, по их требованию.5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного
решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи,
соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи
собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между
собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного
срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи
собственника прекращается одновременно с прекращением права
собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если
отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого
права, на основании решения суда.6. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на
основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей
статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность,
предусмотренные частями 2 - 4 настоящей статьи.7. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с
собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и
ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
Россия наряду с другими странами бывшего СССР обладает огромным количеством коммунальных квартир. В советское время при помощи коммуналок решались жилищные проблемы миллионов граждан, и до сих в подобных условиях проживают тысячи российских семей.
Жизнь в коммуналке имеет свои особенности. И если вы решили приобрести комнату, нужно знать, с какими правами и обязанностями вам предстоит столкнуться.
Закон о коммунальных квартирах
Точного определения термина «коммунальная квартира» в законодательных и нормативных актах нашей страны нет. Чаще всего данная терминология поднимается на региональном уровне в соответствующих нормативах региональных властных структур.
В целом, под коммунальной квартирой принято понимать вид жилого объекта, который состоит из нескольких обособленных помещений жилого назначения. Каждое помещение в такой квартире имеет отдельного собственника и нанимателя. Помимо жилых помещений тут также имеются определенные общественные зоны, использовать которые вправе все жильцы. Речь идет о коридорах, кухнях, санузлах и ванных комнатах и т.д.
Права и обязанности жильцов коммунальной квартиры
Когда речь заходит касательно совместного проживания, возникают определенные правила.
⇒ Права и обязанности жильцов коммунальных квартир регламентируются согласно требованиям и положениям ст.30 ЖК РФ.
Этот закон действует и в Москве и в Петербурге и в других городах нашей страны.
В частности, владельцы помещений имеют право на:
- проживание в принадлежащей им комнате. Владелец может проживать в своем помещении без каких-либо проблем;
- свободном и беспрепятственном пользовании местами общего назначения;
- сдаче в аренду недвижимого имущества;
- также собственникам гарантировано свободное распоряжение их имуществом.
Если жилец проживает на основании договора соцнайма, тогда его права ограничены. В данной ситуации собственником помещения будет муниципалитет, и любое решение, касающееся конкретной комнаты, должно будет сначала найти поддержку от уполномоченных чиновников.
Что касается обязанностей , то здесь все довольно просто. Обитатели общежития должны:
- Поддерживать чистоту в своих помещениях и местах общего пользования.
- Принимать участие в жизни коллектива, в частности решать вопросы относительно графика дежурств и ремонта помещений.
- Своевременно оплачивать коммунальные услуги. При этом необязательно, что помещение будет использоваться. Владелец может не находиться там, но оплату за коммуналку он будет обязан перечислять своевременно.
- Следить за должным состоянием коммунальной квартиры.
- Придерживаться правил общественного порядка и моральных норм поведения.
Правила проживания в коммуналке
Правила проживания в коммунальной квартире установлены согласно с положениями ЖК РФ. Конечно же, относительно коммуналок закон большей частью молчит, но ряд обязательных правил все же устанавливает.
Если кто-то не придерживается их, нарушителя вполне можно привлечь к ответственности по решению суда.
Изначально против нарушителя будут применены административные меры наказания, но если этого будет мало, его вполне можно выселить.
Места общего пользования в коммунальной квартире
В коммунальных квартирах в обязательном порядке предусматривается наличие определенных мест общего пользования. По умолчанию, все жильцы могут беспрепятственно пользоваться коридором, кухней, санузлом, прихожей и ванной комнатой. При этом, они вполне могут занимать мебелью определенное пространство, соответствующее их доле.
Касательно места общего назначения, а именно порядка пользования закон молчит. Потому все возникающие на этой почве конфликты автоматически передаются в суд.
Нужно понимать, что помимо права на пользование общим пространством, жильцы также будут вынуждены всячески поддерживать порядок, и в случае необходимости проводить ремонт.
Уборка мест общего пользования
Все жильцы, проживающие в коммунальной квартире, обязаны поддерживать порядок в местах общего пользования и регулярно проводить уборку. Данная процедура регулируется нормами ЖК РФ и ГК РФ, где указано, что за каждым жильцом закреплена обязанность по уборке.
Так, Жилищный кодекс устанавливает, что каждый жилец несет определенное финансовое бремя за содержание имущества квартиры, причем его ответственность будет прямо пропорциональна доле в общем имуществе.
Уборка помещений, а точнее график и чередование должны определяться самими жильцами на общем собрании. Единственный нюанс заключается в том, что при определении графика уборки, в обязательном порядке учитывается количество проживающих в каждом из помещений. Установить определенный порядок дежурств нужно будет сообща.
Ремонт мест общего пользования
Касательно ремонта мест общего пользования возникает наибольшее число конфликтных ситуаций. Как правило, большинство граждан считают, что вклад в ремонт прямо зависит от доли каждого из жильцов.
Однако на практике это совершенно не так. Закон гласит, что местами общего назначения все пользуются на равных условиях, потому их вклад в ремонт будет одинаковым.
Отметим, что ремонт в коммуналке может начаться как по решению всех жильцов, так и по инициативе управляющей компании. В последнем случае потребуется акт осмотра и предварительная смета расходов.
Ремонт в коммунальной квартире без согласия соседей
Каждый собственник вправе проводить ремонт в принадлежащих ему помещениях на свое усмотрение. Исключение составляют ситуации, когда ремонт производится в местах общего назначения, или планируется перепланировка коммунальной квартиры.
Если речь заходит о перепланировке в помещениях, которые будут принадлежать собственнику, потребуется получение письменного согласия от всех жильцов. Если хотя бы один из них откажется, то сделать запланированные ремонт будет невозможно.
Если ремонт выполнен без согласования с соседями, они вправе обратиться в суд и добиться демонтажа незаконной конструкции, которая была установлена без их ведома.
Курение в коммунальной квартире
Действующие правила относительно ограничения табакокурения предусматривают, что запрет на употребление табачных изделий затрагивает все общественные пространства. Таким образом, номинально в коммунальной квартире можно курить исключительно в своих комнатах. Не допускается курение в местах общественного пользования.
Исключение будут составлять ситуации, когда все соседи курят, или же они выделили отдельное помещение для курильщиков, оснащенное согласно нормам пожарной безопасности.
Впрочем, в действующих нормативах курение в коммунальной квартире вообще не упоминается . Тем не менее, если курильщику причиняет дискомфорт своим соседям, они вправе потребовать от него прекратить курение, или могут обратиться к участковому за поддержкой. Однако, это самый крайний вариант, и аналитики все же рекомендуют попытаться договориться с курильщиками мирным путем.
Домашние животные в коммунальной квартире
Когда-то действовала специальная норма, по которой для того, чтобы завести домашнее животное в коммунальной квартире, необходимо было получить письменное согласие от всех жильцов. Однако, после того, как в силу вступило Постановление правительства РФ №25 от 21.01.2006 года «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями», данная норма была отменена.
Однако это не означает, что теперь в коммуналках можно без проблем содержать домашних животных. Если животное крупное, и из-за этого возникает дискомфорт у других жильцов, они вправе настаивать на выселении животного. Также нужно учитывать, что у некоторых граждан возможны аллергические реакции. Они вполне могут подать в суд, если мирно договориться не удастся.
Для тех же граждан, которые являются собственниками домашних животных, нужно помнить о некоторых правилах:
- Владельцы животных должны учитывать интересы и права соседей, и обеспечить им отсутствие проблем из-за домашнего любимца.
- Категорически не допускается содержание больных животных в коммунальной квартире.
- Содержание животного никоим образом не должно нарушать экологические и санитарно-гигиенические нормы.
Гости в коммунальной квартире
Законодатель никоим образом не ограничивает право жильцов коммунальных квартир на прием гостей. Приглашать к себе в гости можно без ограничений и без согласования с соседями. Отметим также тот факт, что гости имеют полное право пользоваться местами общего назначения, и любое препятствование им будет нарушением.
Однако при всем этом, выдвигается ряд требований к гостям коммунальных квартир:
- гости не могут постоянно жить в коммуналке. Исключение составляют ситуации, когда они арендуют комнату;
- гости обязаны следовать этическим и моральным нормам, и никоим образом не должны нарушать общественный порядок;
- категорически запрещено шуметь и мусорить в местах общего назначения.
Оплата коммунальных услуг в квартире
Оплата коммунальных услуг производится в зависимости от доли каждого из владельцев в общем имуществе. Чаще всего касательно оплаты фиксируется два основных способа:
- В каждой жилой комнате имеются индивидуальные приборы учета. Оплата в данном случае будет происходить в зависимости от показателей прибора. Что касается коммунальных услуг за пользование общей территорией, то здесь платежи будут осуществляться по договоренности между жильцами, или в зависимости от их долей.
- Приборы учета отсутствуют. В данной ситуации оплата коммуналки будет производиться в зависимости от количества проживающих, или с учетом занимаемой площади каждым из жильцов.
В целом, касательно оплаты коммунальных услуг будут действовать следующие правила:
- плата за отопление разделяется на всех жильцов пропорционально их долям;
- для расчета платежей за воду и газ учитывается количество проживающих в коммунальной квартире;
- плата за содержание и ремонт дома оплачивается исходя из расчета долей в местах общего пользования и фактически занимаемой площади.
Как продать комнату в коммуналке, нужно ли уведомлять соседей
При продаже комнат в коммунальной квартире нужно помнить о положениях и рекомендациях ст.250 ГК РФ. Здесь указывается, что соседи по коммуналке будут обладать преимущественным правом покупки.
Таким образом, если собственник решает продать свою долю в коммуналке, он обязан уведомить об этом своих соседей, которые в любой момент могут воспользоваться своими преимущественными правами. Причем сделать это нужно в письменной форме.
Если соседи не хотят выкупать долю, они должны написать письменный отказ. В случае, когда письменного отказа нет, лучше направить на их имена письменные извещения о продаже. Так собственник сможет в случае возникновения проблем доказать, что все соседи были оповещены о продаже комнаты.
Права на освободившуюся комнату
Если одна из комнат освобождается, она может быть передана по наследству или в дар наследникам собственника . Если же речь идет о комнате, находящейся в собственности муниципалитета, то освободившееся помещение может быть передано на основании договора социального найма определенным категориям граждан:
- пользователи, стоящие на учете по получению собственного жилья. Именно им дают комнаты в коммуналках;
- малоимущие граждане и прочие льготные категории населения;
- пользователи, переселение которых происходит в рамках программы расселения аварийных зданий;
- граждане, выразившие желание выкупить комнату у муниципалитета.
Если нарушаются права живущих в коммуналке и правила проживания, куда жаловаться, как писать жалобу
Нередко жизнь в коммунальной квартире сопровождается конфликтными ситуациями. Как показывает статистика, в абсолютном большинстве ситуаций соседи по коммунальной квартире не могут найти общий язык, и зачастую приходится вмешиваться сотрудникам правоохранительных органов.
Если возник вопрос, куда жаловаться, то нужно указать, что конфликты в коммуналке разбираются при участии полиции или судебных инстанций. Если сосед нарушает ваши права, вам никто не может запретить бороться с ним и написать жалобу. В ней нужно будет указать обстоятельства произошедшего конфликта, тщательно описать свои действия и реакцию соседей на претензии, а также предоставить доказательную базу. К ней относят различные фото и видеоматериалы, свидетельские показания и т.д.
Если сосед занял место общего пользования
Если сосед самовольно захватил часть общего помещения, необходимо подать судебный иск. Так как места общего пользования разделены между собственниками согласно долям, а пользование ими осуществляется на равноправных условиях, сосед будет привлечен к ответственности. В частности, его заставят освободить территорию, которую он занял в обход действующим правилам, демонтировать все конструкции, нарушающие права других жильцов и т.д.
Если сосед по коммунальной квартире занимается самоуправством
Если сосед по коммуналке занимается самоуправством, его можно привлечь к ответственности соответственно с положениями ст.19.1 КоАП РФ. Если нарушения имеют систематический характер, и на судебные решения нарушитель не обращает внимания, возможно инициировать процедуру выселения его из занимаемой жилплощади. Для этого стоит обращаться к юристам, которые помогут узнать, как именно это сделать.
Взаимоотношения между соседями в коммунальной квартире в большинстве случаев складываются не очень хорошо. Большинство жильцов не знают, что существуют правила проживания в коммунальной квартире. Если каждая конфликтующая сторона изучит их, то все проблемы будут решаться в рамках закона.
Коммунальная квартира: определение, категории жильцов
Коммунальная квартира — это объект недвижимости, состоящий из нескольких жилых помещений, которые принадлежать нескольким собственникам. Как правило, в квартире проживает несколько семей, которые используют совместно места общего пользования: кухню, коридор, ванную комнату, туалет.
Закон допускает, что в квартире одновременно могут проживать и своей доли, и наниматели. Каждая сторона имеет право на владение и пользование своей территорией, а собственники еще могут и распоряжаться имуществом (ст. 30 ЖК РФ).
Права каждого домохозяйства в коммунальной квартире
Лица, являющиеся собственниками жилых помещений в коммунальной квартире, имеют право проживать в них самостоятельно или сдавать в аренду. При этом согласие соседей на вселение третьих лиц по договору аренды не требуется. При необходимости они могут сделать регистрацию в жилье арендаторам.
В случае получения жилья по договору социального найма сдать свою территорию в аренду окажется сложнее. Для этого должен быть соблюден ряд требований:
- соблюдение норматива жилой площади (12 кв. метров на 1 человека);
- письменное согласия наймодателя;
- согласие соседей по коммунальной квартире.
И собственники, и наниматели могут поселить к себе жильцов на безвозмездной основе. Согласие других сторон не требуется. Такое правило распространяется и на гостей. В Правилах пользования жилым помещением нет ограничений на количество гостей и время их пребывания. Они могут пользоваться общими местами в коммунальной квартире наравне с собственниками или нанимателями. Однако их срок проживания без регистрации не должен превышать 90 дней.
Для всех жильцов едины правила проживания в коммунальной квартире. Закон не предусматривает привилегии ни одной из сторон.
Места общего пользования: права и обязанности
Каждая сторона вправе пользоваться общей территорией. По умолчанию на ней можно расположить мебель или другие предметы, но чтобы не ущемлять права других жильцов. Загромождать общую территорию нельзя. Общее имущество не подлежит реализации. Все проживающие имеют одинаковые права.
При продаже своей доли в квартире продавец лишается права пользования общими помещениями. Все вопросы, связанные с общей территорией, решаются через суд.
Ремонт общего имущества ложится на плечи всех сторон. Решение о проведении ремонтных работ может быть принято собственниками долей или привлеченными экспертами. По факту работ составляется смета. Каждый владелец помещений в квартире оплачивает ремонт пропорционально своей доле. Если сторона отказывается платить, что деньги на ремонт взыскиваются через суд.
Шум
Режим тишины установлен с 23:00 до 07:00. В этот период шум не должен превышать 45 децибел, что характерно для спокойного разговора. При нарушении шумового комфорта соседи имеют право вызвать полицию. Днем жильцы имеют право повышать уровень шума до 55 децибел. Претензии других сторон к ним не законны (Гражданский Кодекс РФ).
Действия, нарушающие тишину в ночное время в коммунальной квартире, сводятся:
- к использованию радиоприемников, усилителей, магнитофона, телевизора при превышении уровня шума;
- к игре на музыкальных инструментах, пению и крику;
- к выполнению ремонтно-строительных работ с использованием мощного инструмента, повлекшего к повышенному шумообразованию;
- к использованию пиротехники;
- иные действия, которые нарушают тишину.
На нарушителя может быть наложен штраф в размере до 2000 рублей.
Курение
Законов, запрещающих курение в коммунальной квартире нет. Однако использовать места общего пользования для курения нельзя, так как соседи вынуждены «вдыхать дым тлеющих изделий» (ФЗ № 87 «Об ограничении курения табака»). Соседи могут попробовать на курящих жильцов подать в суд или вызвать участкового для поучительной беседы.
Животные
Правила проживания в коммунальной квартире с животными не нашли отражение в Постановлении Правительства № 25 « Об утверждении Правил пользования жилым помещением». Ранее допускалось проживание кошек и собак только с письменного согласия всех жильцов. Сейчас такой нормы нет. Собственники и наниматели могут держать на своей территории животных, если у соседей нет противопоказаний к ним. В противном случае необходимо их согласие.
Стоит отметить, что владельцы животных несут полную ответственность за санитарно-гигиеническую чистоту. Если права других сторон ущемляются при проживании в коммунальной квартире животных, например: собака лает по ночам, то они могут обратиться в суд.
Уборка
Эта процедура регулируется нормами ЖК РФ и ГК РФ. Правила проживания в коммунальной квартире, «кодекс ответственности» за которые закреплен законодательно, лишь дополняют данные нормативно-правовые акты.
Каждый жилец обязан нести финансовое бремя за содержание имущества квартиры (ст. 43 ЖК РФ). Гражданский Кодекс лишь дополняет, что ответственность должна быть пропорциональной доле в общем имуществе.
При уборке общих мест пользования учитывается число проживающих в каждом помещении и доля собственника в квартире. На практике уборка производится в соответствии с установленным графиком.
Оплата коммунальных услуг
Жильцы оплачивают коммунальные услуги соразмерно своей доли в общем имуществе.
Вариант 1 — индивидуальных приборов учета нет. В этом случае производится по соглашению сторон, например: в зависимости от занимаемой площади или количества проживающих лиц.
Вариант 2 — приборы учета есть. Каждая сторона оплачивает услуги по своим счетчикам, а коммунальные услуги за пользование общей территорией распределяются по договоренности.
Если соседи не нашли компромисс, то правила оплаты услуг таковы:
- оплата отопления производится пропорционально доле в имуществе квартиры;
- платежи за воду и газ распределяются из расчета количества проживаемых лиц и гостей, которые занимают помещение больше одного месяца;
- электроэнергия оплачивается из расчета мощности прибора в каждой комнате и их количестве;
- статья «Содержание и ремонт» оплачивается из расчета фактического помещения (й) и доли в местах общего пользования.
Законодательство не устанавливает обязанность жильцов об уплате коммунальных услуг за недобросовестного соседа-неплательщика.
Перепланировка
Имущество коммунальной квартиры является общей собственностью, поэтому осуществление перепланировки возможно только с согласия всех собственников и нанимателей. Причем их жест доброй воли должен быть оформлен письменно и заверен нотариально. В противном случае за такое деяние грозит внушимый штраф и требование вернуть былую конфигурацию жилья.
Одного разрешения соседей не достаточно. Потребуется разрешение соответствующих органов. Для его получения необходимо подготовить эскиз перепланировки и документы, подтверждающие право собственности на долю. В перепланировке будет отказано, если она затрагивает несущие стены.
Как продать свою долю: общие правила
Здесь не обойтись без статьи 250 ГК РФ. В соответствии с ней первоочередное право на приобретение доли предоставляется соседям по коммуналке. Если они отказываются от этой привилегии, то должны предоставить письменный отказ. Данный документ необходим для регистрации сделки по отчуждению имущества.
Порой соседи не желают покупать долю и не предоставляют отказ. В этом случае необходимо отправить им письменные извещения, заверенные нотариально. Считается, что сосед не оповещен, если ему не вручено извещение. Отсутствие ответа в течение месяца после получения документа истолковывается как отказ.
Если собственником помещения в коммунальной квартире является несовершеннолетнее лицо, то отказ предоставляется только с согласия органов опеки и попечительства.
Оповещать соседей о продаже доли не нужно, если в роли покупателя выступает собственник коммунальной квартиры.
Если продавец не оповестил других собственников, то в регистрации сделки ему могут отказать. Сделка, осуществленная без оповещения соседей, может быть оспорена в суде в течение одного месяца с момента реализации имущества.
Если сосед пропустил срок оспаривания сделки по уважительным причинам, то он может оспорить продажу по статье 205 ГК РФ. Ему будут переведены права и обязанности покупателя и сделана соответствующая запись в Госреестре. Подробнее о продаже комнаты в коммунальной квартире, читайте .
Права на освободившуюся комнату
Жилое помещение достается нанимателям или собственникам, если на момент его освобождения они признаны малоимущими. Если таких нет, то комната достается семье, в которой в расчете на одного человека не соблюдается норматив обеспеченности жильем.
Тонкости приватизации помещения
Приватизация распространяется только на помещения, арендуемые по договору социального найма. Наниматель может перевести в свою собственность одно или несколько помещений, но не коммунальную квартиру в целом.
Для осуществления приватизации потребуется согласие всех членов семьи. Если хотя бы один из них не хочет становиться собственником, то он должен предоставить нотариально заверенный отказ.
Если в комнате проживают несовершеннолетние дети, то дополнительно потребуется согласие органов опеки и попечительства. Их решение зависит от доводов в пользу интересов ребенка. Должны быть соблюдены следующие требования:
- ребенку предоставят жилье, равнозначное предыдущему;
- на новом месте будут соблюдены санитарные и гигиенические требования.
При приватизации согласие соседей не требуется.
Что делать с нарушителями порядка
Правила проживания в коммунальной квартире и борьба с нарушителями тесно взаимосвязаны. Каждый человек имеет право на защиту своих интересов в сфере жизни и деятельности (Конституция РФ).
При невозможности решения проблемы мирным путем единственным вариантом устранения проблемы является подача иска в суд. Именно с коммунальными квартирами связано понятие негаторного иска. Он имеет место при нарушении прав жильцов на места общего пользования. При вынесении судебного приговора контролировать исполнение обязательств по нему будут приставы.
Что касается тишины, то здесь следует обращаться в правоохранительные органы. Желательно отправлять обращение в письменной форме. В компетенцию данных органов относятся и вопросы, связанные с курением в местах общего пользования, хранением токсических веществ, порче имущества и т.д.
При незаконной перепланировке, угрожающей целостности конструкции дома, жильцы могут обратиться в БТИ.
По статистике около 18% граждан до сих пор живут в коммунальных квартирах. Отношение с соседями разумнее выстраивать на дружеской ноте, так как судебные разбирательства только накалят обстановку.
Коммунальная квартира – особый мир, в котором уживается несколько семей. Разный уклад, привычки и воспитание создают предпосылки для возникновения конфликтов между соседями. Особенно сильно обостряется ситуация, когда жильцов становится все больше, и больше…
Вселение посторонних лиц без согласия собственника, членов семьи нанимателя и всех соседей по коммуналке – прямое нарушение ст. 76 ЖК РФ. Не говоря уже о том, что жильцы, которые не прописаны и не имеют регистрации в коммуналке, считаются незаконно проживающими. Давайте рассмотрим, что можно сделать в такой ситуации.
Отсутствие прописки – причина для выселения?
Прописка (постоянная регистрация с проставлением штампа в паспорте) является фактом, подтверждающим право жить в коммунальной квартире.
Получить прописку можно на основании:
- Социального найма комнаты у государства на основе полученного ордер.
- Приобретения права собственности на комнату в результате покупки, наследования, дарения и пр.
- Заключения договора найма и согласия наймодателя.
Отсутствие прописки у жильца коммуналки может говорить о том, что он проживает там незаконно. Если у него, к тому же, нет регистрации или наемного соглашения с собственником комнаты, то процедура выселения такого человека может быть начата как собственником, так и соседями по коммунальной квартире.
Будучи соседом такого «квартиранта»:
- Предупредите его, чтобы он покинул помещение. При отказе – вызовите правоохранительные органы. Только не занимайтесь самоуправством, выталкивая жильца на лестничную площадку.
- Если предупреждение не помогает, займитесь выселением через суд. Напишите исковое заявление сами, если жилец живет в приватизированной комнате, или обратитесь в местную администрацию, если помещение относится к муниципальной собственности.
Обратите внимание! Оспаривать выселение данные лица не смогут, так как не имеют доказательств законного проживания в коммунальной квартире.
А если нет даже временной регистрации?
Закон требует, чтобы через 3 месяца после вселения в коммуналку (по разным причинам, например, друг приехал в гости), была произведена временная регистрация человека по месту его нахождения. Особенность этой ситуации заключается в том, что прописка у такого лица может быть в другом месте. Но его постоянное проживание (в нашем случае — коммуналке) должно быть зафиксировано.
Смысл временной регистрации заключается в том, чтобы человек нес ответственность по месту своего нахождения (например, оплачивал коммунальные услуги). Ну и правами пользовался, конечно (например, поликлиникой). Отсутствие временной регистрации также признается нарушением и влечет за собой выселение по рассмотренной выше схеме.
Важно! Согласно 19.15.1. КоАП РФ наниматель, пустивший жить в коммуналку человека без регистрации, заплатит штраф от 2 до 5 тысяч рублей, а незаконный жилец – от 2 до 3 тысяч.
Кто инициирует вопрос о выселении?
Если собственник самовольно захваченного жилого помещения – муниципальные власти, то именно им придется подавать исковое заявление о выселении. Если же занято помещение частного типа, то процедуру выселения может начать как его собственник, так и соседи.
Нужно помнить, что освобождение комнаты в коммуналке возможно только по решению суда . В обоих случаях надо представить доказательства незаконного нахождения жильцов в такой квартире.
Выселение из коммунальной квартиры через суд — пошаговые действия
Рассмотрим поэтапность действий при выселении не прописанных соседей из коммунальной квартиры:
Первый этап выселения – предупреждение
Соседи вправе словесно или письменно предупредить незаконных жильцов о необходимости покинуть коммуналку. Если занятое помещение находится в частной собственности, они также могут адресовать претензии собственнику. Когда же помещение муниципальное, можно написать заявление для принятия мер к нерадивым жильцам. И тогда уже сотрудники местных властей примут меры по предупреждению о выселении.
На основании статьи 35 ЖК РФ будет установлен срок, в течение которого жилец обязан прекратить пользование жилой площадью. Если после истечения указанного срока человек не съезжает из коммуналки, можно вызвать участкового, который проверит право квартиранта на занимаемую площадь. Учитывая, что таких документов нет, будет составлен протокол о незаконном проживании. Данный документ можно использовать в суде для доказательства незаконного нахождения человека в квартире.
Второй этап выселения – подготовка к суду
С целью выселения собираются следующие документы (вне зависимости от инициатора):
- Сам иск, написанный по правилам ГПК.
- Документы, которые отражают вид собственности на помещение (муниципальное или частное).
- Доказательства незаконности проживания в коммуналке (включая показания свидетелей, акт обследования жилья, протоколы участкового и пр.).
Третий этап выселения – обоснование иска
Основание для обращения в суд – нарушенное право.
Если собственник – муниципалитет, то незаконное проживание нарушает механизм выдачи ордеров на проживание и заключение договора социального найма. Потому что именно наниматель несет ответственность за целевое использование жилого помещения. И за то, что в нем проживают именно те лица, что вписаны в ордер или в договор поднайма.
Посторонний жилец нарушает права остальных членов семьи нанимателя, потому что уменьшает размер жилой площади, занимаемой каждым из них. Кроме того, проживание «дополнительного» человека
Ввиду этого, заявить о нарушении своих прав в местные органы власти могут соседи, сам наниматель или члены его семьи. Выявив обстоятельства, сотрудники властей составят иск о выселении и подадут его в суд.
Четвертый этап выселения – рассмотрение иска и принятие решения
Исковое заявление должно:
- Быть написано управомоченным лицом. Соседи не могут подать иск, если жильцы занимают муниципальную собственность. В этом случае иск подает местная администрация.
- Содержать данные о спорной жилплощади, ее собственнике и законном владельце (кому принадлежит, и кто снимает на законном основании).
- Отражать информацию о причине выселения (незаконность проживания, отсутствие более 6 месяцев).
- Сопровождаться доказательствами нарушения прав собственника жилой комнаты.
Важно помнить , что комната в коммуналке, принадлежащая частному лицу, может перейти по наследству. Прописка в ней оформляется не ранее полугода, так как именно этот срок закон отводит для вступления в наследство. С другой стороны, ГК РФ (п. 2 ст. 1153) позволяет наследнику вступить в фактическое наследство раньше этого срока, т.е. вселиться в такую комнату.
Поэтому, подавая в суд иск о выселении, нужно учитывать все возможные факторы и причины отсутствия оснований для проживания «подозрительного» лица. Хотя, в целом, факт незаконного проживания доказывается легко. И в этих случаях суд принимает положительное решение.
Важно! Выселение незаконных жильцов не сопровождается выдачей им другого помещения!
Отсутствие проживания – причина для выселения?
Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ наниматель и его семья, покинувшие коммуналку на долгий период, теряют свое право на проживание со дня выезда. С этого момента с ними расторгается договор социального найма.
Что это значит? Если сосед по коммуналке, являясь нанимателем, не живет в своей комнате, то через суд местные власти могут признать его утратившим право на проживание. Следовательно, речь не идет о выселении как таковом, а о расторжении договора социального найма.
С учетом:
- Причин отсутствия (добровольно или вынуждено).
- Времени отсутствия (например, уехал на обучение, попал в больницу и пр.).
- Приобретения права пользования другим жильем и пр.
Когда же сосед – собственник коммунального жилого помещения, не может лишиться права собственности по причине своего отсутствия.
Справка: Инициировать процедуру признания утраты права пользования помещением может его собственник (местные власти), оставшиеся члены семьи.
Заключение
Самовольно выселять соседей из коммуналки запрещено законом. Данная мера применяется только по решению суда. Тем более, что можно не обладать всей информацией об их праве на проживание в данном жилом помещении. Нужно помнить, что самоуправство преследуется уголовным законом (вплоть до 5 лет лишения свободы).
Видео сюжет расскажет, как можно ли выселить соседа из коммунальной квартиры
Один из важнейших вопросов, которые волнуют хозяев коммунальных квартир, рассмотрел недавно Верховный суд. Жилье, у которого больше одного хозяина, - это не только почти наверняка бытовые проблемы, но и серьезные юридические коллизии. Эти проблемы появились на фоне неожиданного роста в последние годы числа коммунальных квартир.
Причина этого явления - возможность покупать, продавать, дарить и наследовать квадратные метры. C одной из таких коммунальных проблем столкнулась и жительница столицы, живущая в коммунальной квартире. Итак, женщина в трехкомнатной квартире имела на правах собственности две комнаты. Третья принадлежала другой даме. Но хозяйка одной комнаты имела другое жилье, и, купив еще комнату, в нее так и не вселилась. Зато с первого же дня стала сдавать лишние метры. Вот с этого момента для постоянно живущей в квартире хозяйки двух комнат наступил коммунальный ад. Временные жильцы пользовались ванной, кухней, коридором и прочим "общим имуществом".
И сильно осложняли жизнь владелице всего, что стояло на этой "общей" территории. Дело в том, что кухня и ванна остались неделимыми между хозяйками коммуналки. И все, что в туалете и коридоре находилось, принадлежало постоянно живущей хозяйке. А временные жильцы считали необязательным покупать вешалки и кухонную утварь.
Уставшая хозяйка двух комнат пошла в районный суд с иском о защите своих гражданских прав и за компенсацией морального вреда. Она хотела, чтобы на вселение временных жильцов у нее спросили разрешение. Но суд ей отказал. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, проверив решения районных и городских коллег, с ними не согласилась.
Районный суд, когда отказывал истице, исходил из того, что в сегодняшнем законодательстве не предусмотрено такое ограничение прав собственника, как необходимость получения согласия собственников других комнат на вселение посторонних на свою территорию. А "общее имущество", то есть ванна, кухня и коридор, "следует судьбе права собственности на комнату". Суд сослался на 41 и 42 статьи Жилищного кодекса. Верховный суд с такими выводами не согласился.
Высший суд заявил что, собственник имеет право "предоставлять во временное владение" другим гражданам свое жилое помещение. Но кроме прав, у него есть и обязанности. Хозяин квадратных метров по закону обязан "соблюдать права и интересы соседей и порядок содержания общего имущества".
По Жилищному кодексу (41-я статья) собственнику коммуналки принадлежат на праве общей долевой собственности "помещения в квартире, используемые для обслуживания". Проще говоря, это та же ванная. Но в следующей статье кодекса(42-я статья) сказано, что доля в праве общей собственности - пропорциональна размеру общей площади собственника в квартире. То есть у хозяйки двух комнат доля в кухне и ванной в два раза больше.
В законе сказано, что общим имуществом пользуются по договоренности. Не получается договориться - проблему решает суд. Сдавая комнату, ее хозяин предполагает, что жилец будет ходить в ванну и на кухню. Но для "достижения баланса интересов" с другим собственником о пользовании кухней надо обязательно договариваться. Не получается - это должен сделать суд.
В нашем случае никаких попыток договориться не было - ни мирно, ни по суду. Так что действительно, без согласия соседки сдать комнату можно, а пользоваться туалетом без ее "одобрения" - нельзя. Или заручиться решением суда по этому вопросу..
Верховный суд пришел к выводу, что нарушение районным и городским судами закона привело к тому, что исковые требования истицы "фактически остались нерассмотренными". Решения по делу хозяйки двух комнат отменены и дело пересмотрят.
