Предстоит построить многоквартирный жилой. Стадии строительства дома: когда лучше покупать квартиру? Можно ли строить

Строительство – дело непростое… Недостаточно просто на понравившемся участке залить фундамент и возвести стены. Нужно знать еще, как это сделать, соблюдая определенный порядок.

Итак, рассмотрим основные этапы строительства многоквартирного дома.

1 этап – выбор земельного участка.

В выборе земельного участка под застройку строители руководствуются рядом правил.

Обязательным условием для возведения многоквартирного дома является наличие развитой инфраструктуры. Непосредственная близость к центральным районам значительно повысит стоимость земли, да и разрешение на строительство у местных властей взять будет сложнее, зато в результате, многие захотят потратиться на квартиру именно в этом доме. Цена квадратного метра в таком доме оправдает все вложенные усилия и затраты.
Близость к сетям электроснабжения и наличие телефонных кабелей.
Расстояние до ближайших труб водоснабжения.

2 этап – утверждение градостроительного плана.

Разрешение на строительство всегда легче получить на участке, который еще не густо застроен многоэтажками. Если же проект рассчитан на центральный район города, то можно столкнуться с рядом вопросов или запретов. В этом случае придется набраться терпения и доказать всем, что именно ваш проект самый нужный и необходимый.

3 этап – геология и топография.

Топографическая съемка будущей строительной площадки необходима для получения точных координат возводимого объекта и для получения основных характеристик местного ландшафта. Эти процедуры помогут выявить, насколько глубоко в этом месте находятся грунтовые воды, от этого зависит безопасность возведенного здания. Общее состояние грунта поможет определить степень возможной фундаментной усадки. На основе данных геологических исследований определяют технологию строительства и выбор строительных материалов.

4 этап – проектирование.

От уровня профессионализма проектировщика зависит то, насколько комфортной будет жизнь в новых квартирах, их внешний вид и общая площадь. Такой вида работ проделывает не один человек. Всем специалистам компании необходим специальный допуск. В своих действиях архитекторы и проектировщики опираются на нормы и санитарные требования, принятые в строительстве. На этом этапе учитывается все: от сейсмологической обстановки до климатических особенностей местности.

Сложность проектирования заключается и в том, что проект не только должен соответствовать требованиям заказчика, его также должны одобрить архитектурно- строительные органы города. У кого-то из них обязательно будут возникать вопросы и претензии к проекту. С этой целью, мудрый архитектор в своем арсенале будет иметь несколько заготовок фасадного вида здания или других частей плана.

5 этап – строительство.

Для окружающих этот этап становится самым заметным, а для будущих жильцов — очень важным. Прежде чем приступить к строительным работам, подрядным организациям нужно выиграть тендер на реализацию проекта.

Самым компетентным и квалифицированным строителям и будет доверено сооружение объекта. Обычно подрядную организацию выбирают на конкурсной основе, где учитывается опыт работы, квалификация сотрудников и наличие строительной техники.

Строительный этап, в свою очередь, также имеет свою последовательность.

Подготовить строительную площадку (расчистка территории, установка ограждения, устройство временных помещений и др.)
Разметить оси здания.
Земляные работы
Работы по заливке фундамента.
Возвести наружные стены объекта.
Подвести в дом коммуникации.
Монтаж кровли
Монтаж внутренних перегородок
Установить окна.
Залить пол.
Провести внутреннюю систему коммуникации.
Провести внутренние отделочные работы
Наружная отделка фасада.

Сегодня многие жилые постройки предполагают размещение на первом этаже офисов, магазинов и салонов. Их наличие должно быть предусмотрено, еще во время составления проекта.

6 этап – обустройство территории.

Согласно градостроительным нормам, застройщик должен спланировать обустройство территории вокруг дома. Уже вошло в практику делать во дворе детскую площадку. Обязательной стала укладка асфальта или плитки перед подъездом, проведение уличного освещения. Обустройство подъездных путей и создание парковочных мест также ложится на плечи застройщика.

Как видим, этапы строительства многоквартирного дома очень непросты. Каждый из этапов требует к себе внимательного отношения. Без определенных знаний в вопросах строительства будет сложно ориентироваться. Многие застройщики утверждают, что со всеми основными трудностями им приходится сталкиваться на этапе сбора документов, а сама стройка занимает не так много времени.

Даже и думать не стоит о начале строительных работ на земельном наделе, если на то нет специального разрешения властей. Это официальный документ, дающий право на реализацию проекта многоквартирного дома. Данная бумага подтверждает соответствие разработанной технической документации здания всем установленным нормам градостроительного плана. На ее основании землевладелец может проводить строительные и реконструкционные работы на своем участке. Согласно требованиям российского права, разрешение на строительство многоквартирного дома является основополагающим актом оценки конструктивных, инженерных и иных характеристик безопасности, долговечности и устойчивости будущего сооружения. Без наличия данного документа возведение капитального здания строго запрещено, иначе право на его собственность признают незаконным. То же самое касается и фактов самовольного ремонта или реконструкции объектов недвижимого имущества. Вот почему так важно своевременно получить разрешение на строительство многоквартирного дома.

Этапы проведения работ

Возведение многоквартирного дома должно проходить по определенному плану. Существует установленный порядок созидания как жилых объектов, так и загородных коттеджей, и каждый застройщик обязательно должен ему следовать, если не хочет в дальнейшем нажить себе много проблем.
Первым делом выбирается место расположения задуманного объекта. При этом учитывается ряд характеристик, которыми непременно должна обладать территория застройки – нахождение в близости от всех жизненно необходимых социальных объектов – поликлиник, детских садов, школ, зон для прогулок, магазинов, аптек и т.п. Обязательным условием при выборе места также является наличие технической возможности подключения возводимого многоквартирного дома к сетям связи и всем требуемым централизованным инженерным коммуникациям (электричеству, газопроводу, канализации, отоплению водоснабжению, вентиляции и т.д.).
Разрабатывается, согласовывается, одобряется и утверждается градостроительный план участка. В нем содержится информация о местонахождении объекта, размер отступа до соседних смежных объектов, инженерно-коммуникационных сетей и т.д. Если на участке не слишком плотно размещены многоквартирные дома, то в этом случае будет проще получить разрешение на строительство ЖК .
Следующий шаг включает в себя осуществление геологических и геодезических мероприятий. В первом случае скрупулезно проверяется состояние грунта, оцениваются его физико-механические характеристики, изучаются гидрологические условия для прогноза их поведения в ходе строительных работ. В результате определяются оптимальные конструктивные особенности здания с учетом всех негативных факторов, влияющих на его возведение и эксплуатацию. Перед началом проектировочных и ландшафтных работ делают топографическую съемку участка земли. Эта процедура нужна для получения достоверных данных о рельефе местности, создания ее точной цифровой модели или эскиза на бумаге с указанием имеющихся там объектов. Топографический план отображает точное расположение будущего здания, его координаты и линейные размеры.
Далее начинается проектирование здания. Для этого в дело вступает профессиональный инженер-конструктор, в чьи обязанности входит оценка будущего сооружения с точки зрения его функциональности (комфорта и безопасности). Специалист проверяет, насколько дом отвечает санитарным и экологическим стандартам и нормам, достаточно ли он пригоден для проживания.
Заключительным этапом является сам строительный процесс, состоящий из ряда последовательных, вытекающих одна из другой операций по возведению здания.
И, наконец, останется дело за малым и, наверняка, самым приятным – привести в порядок окружающую территорию – благоустроить и озеленить ее.

Органы, уполномоченные на выдачу разрешений

Разрешение на строительство дома выдается местными органами исполнительной власти или же органами местного самоуправления. Одобрение должностных лиц требуется не только в случае с реализацией всего проекта, но и каждого из его этапов по отдельности.

Правила выдачи разрешений

Чтобы власти не препятствовали возведению здания на участке, следует действовать в рамках закона и не заниматься произволом. В стремлении получить разрешение на строительство дома хозяева наделов готовы пройти утомительные бюрократические процедуры. И в первую очередь им необходимо заполнить форму заявления по определенному образцу. За этим следует процесс по сбору целого пакета документов:

документы о праве на обладание земельным наделом;
градостроительный план участка;
проектная документация, состоящая из текстовых и графических материалов и определяющая функционально-технологические, инженерные, архитектурные и конструктивные решения, включая пояснительную записку;
в некоторых случаях экспертное заключение в отношении проектной документации;
специальное разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства;
согласие собственников на проведение реконструкции.

За разрешение на строительство дома платить не нужно, т.к. оно выдается бесплатно. Но все-таки расходы нести придется, и сопряжены они будут с изготовлением остальных бумаг, входящих в комплект.

Какие еще шаги должны быть предприняты?

Для передачи копии заявления и необходимых документов просителю нужно обратиться в отдел архитектуры и градостроительства местной администрации того округа, к которому относится участок. Помимо всего прочего, следует заранее подготовить копию градостроительного плана и кадастровую выписку надела. Разрешение на строительство объекта капитального строительства выдается сроком на 10 лет. Его действие может быть продлено в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Проектная документация

Строительство многоэтажного дома должно осуществляться в строгом соответствии с проектной документацией, которая в свою очередь, должна отвечать всем требованиям градостроительного плана участка. В противном случае можно столкнуться с массой неприятных последствий, таких как трещины стен и фундамента, неравномерная усадка сооружения и даже его обвал. Не нужно разрешение на строительство дома для возведения здания с количеством надземных этажей, не более чем три, предназначенного для проживания одной семьи. Особых ограничений и запретов на возведение невысоких жилых объектов не предусмотрено. Однако даже для малоэтажного строительства требуется разработка проектной документации, и если она неполная или же отсутствует вовсе, то власти имеют полное право отказать в выдаче разрешения.

Строительство на сельхозземлях

Нельзя возводить дома на мелиорируемых землях или на участке, используемом для ведения сельского хозяйства. Исключением являются лишь мини дома для круглогодичного проживания. В некоторых ситуациях с согласия органов власти можно менять категорию земли, что позволяет использовать ее по своему усмотрению.

Для благоприятного исхода дела важно доказать что здание, даже многоэтажное, возводится только в сельскохозяйственных целях, а никак не для извлечения коммерческой выгоды. В любом случае придется разрабатывать проект дома для разрешения на строительство. Размер участка должен составлять не менее 3 га.

Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства

В случае если планируется реализовать не совсем стандартный проект, то требуется специальное разрешение от властей, в том числе нотариальное согласие соседей по участку. Положительное решение по данному вопросу можно получить, если предлагаемые отклонения отвечают требованиям технических регламентов, и в результате их применения не наносится урон здоровью и жизни людей, имуществу граждан, а также окружающей среде.

Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома с отклонениями от указанных параметров выдают уполномоченные должностные лица. Заявление на получение документа отправляют в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки.

Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства выдается, если конфигурация или инженерно-геодезические характеристики земельного участка и не совсем благоприятны для застройки.

Когда прекращается срок действия разрешения

Нередко случается, что государственные власти принимают решение о приостановке, консервации и даже прекращении строительства. Но при этом есть несколько приятных нюансов:

Решение, как правило, принимается не позднее, чем за месяц. Когда разрешение на строительство дома уже выдано на руки, его редко отзывают.
Эта ситуация обычно не затрагивает граждан, которые своевременно выполнили все предъявляемые к ним требования.
Если же имеет место отказ, то весь комплект документов возвращается заявителю при условии, что возражений с его стороны нет. В противном случае дело оспаривается в суде.

Другие особенности получения разрешения на строительство многоквартирных зданий

Жилая недвижимость сегодня востребована практически в любом городе. Многоквартирные дома – приоритетное направление этого бизнеса. Но для строительства жилого дома требуются внушительные инвестиции, поэтому часто к строительству привлекают инвесторов. В целом бизнес приносит немалые доходы, но требует серьезной организационной работы.

Необходимая документация

Прежде всего, бизнес-план строительства жилого дома должен предусмотреть официальную регистрацию застройщика. Обычно застройщик регистрируется как общество с ограниченной ответственностью. При регистрации указывается основное направление деятельности ООО – строительство объектов жилой недвижимости.

Чтобы начать строительство многоквартирного дома, необходима такая документация:

график финансирования возведения дома;
согласованный план выполнения работ;
проектная документация;
заключение по проекту, где должна стоять виза градостроительства и отдела по архитектуре администрации города;
лицензия на строительно-монтажные работы;
разрешение на строительство, которое надо получить в администрации города;
договор аренды или покупки земельного участка, на котором возводится дом;
заключение госэкспертизы.

Это далеко не исчерпывающий перечень документации. Как правило, в список входит более пятидесяти документов, которые могут отличаться в зависимости от региона строительства.

Анализ рынка недвижимости в регионе

Несмотря на то что рынок испытывает хроническую потребность в первичном жилье, конкуренция в этом направлении строительства небольшая. Такая ситуация связана с высокими рисками возведения жилой недвижимости. Поэтому на первом этапе реализации идеи важно провести точный и детальный анализ всех факторов, влияющих на дальнейшую реализацию жилья.

Вам нужно выяснить, что представляет собой рынок жилой недвижимости в выбранном для строительства районе: какие квартиры предлагаются, какого статуса, в каком объеме и по какой цене. Постарайтесь узнать, сколько квадратных метров было продано за последний год, какая динамика продаж и строительства новых объектов. Оцените, насколько ваш объект впишется в общую инфраструктуру района.

Оцените покупательную способность в регионе и условия местных банков по ипотечному кредитованию. От этих данных зависит статусность вашего будущего многоквартирного дома и, соответственно, цена за квадратный метр. Цену необходимо детально обосновать.

Выгоды работы с местными властями

На стадии формирования целей проекта стоит уточнить, какой жилищной политики придерживается местная администрация. Если она участвует в государственных программах расселения городских жителей из аварийного жилья, она может:

закупать готовую недвижимость;
инвестировать строительство;
оказывать информационную поддержку;
оказывать поддержку по оформлению документации.

Последнее положение крайне важно, так как при самостоятельном строительстве оформление документации может затянуться на годы.

Но в этом случае редко приходится рассчитывать на постройку домов премиум-класса. Обычно власти интересуются квартирами небольших площадей, куда можно расселить жителей из аварийных жилищ.

План реализации проекта

Проект реализовывается строго поэтапно.

Выбор земельного участка

Прежде всего, надо выяснить насколько близко к нему расположены городские электро-, водо- и теплосети. Чем они ближе, тем меньше средств придется вкладывать для прокладки нужных коммуникаций, тем меньше будет стоить квадратный метр ваших квартир. То же самое касается телефонных сетей и кабелей интернет-провайдеров. Последнее сегодня одно из основных условий, которые выдвигаются покупателями.

Большим плюсом к реализации квартир будет наличие хорошей транспортной развязки, различных торговых и культурных центров, детских садов, поликлиник, школ, больниц и прочего.

Обратите внимание, что в каждом городе разрабатывается собственный градостроительный план на ближайшие пару лет. Намного проще будет получить разрешение на строительство на тех участках, где в соответствии с ним запланированы постройки жилых домов. Идеальный вариант – получить государственный заказ на возведение таких объектов.

Геологическая экспертиза и топография

Перед началом строительства обязательно проводятся разведочные работы, по результатам которых определяется, на какую глубину можно закладывать фундамент, какими могут быть особенности его конструкции, из каких материалов следует строить дом.

Это определяют по таким показателям местности:

Климатические и погодные условия.
Рельеф участка и местности.
Глубину, на которой располагаются грунтовые воды.
Степень возможной усадки здания.
Свойства и состояние грунта.

Эти работы проводят специальные геологоразведывательные компании.

Подготовка проекта объекта

На этом этапе задействуются проектировщики, инженеры, дизайнеры, которые будут использовать полученную на предыдущем этапе информацию. Они создают проект внешнего вида здания, плана квартир, придомовой территории. На этом этапе учитывается, как дом впишется в ландшафт, насколько он соответствует плану градостроительства, каким будет вид из квартир домов. Последнее влияет на их цену.

В плане надо указать:

количество квартир;
количество коммерческих объектов;
количество корпусов;
общую жилую площадь;
общую коммерческую площадь;
тип застройки и прочее.

Реализация проекта

Затем надо прописать четкий пошаговый план-график проведения и сдачи работ:

оформление документации;
подготовка территории;
закладка фундамента;
возведение здания;
проведение коммуникаций;
внутренние и внешние отделочные работы;
облагораживание территории.

Последний пункт предусматривает прокладку тротуаров и высадку деревьев, кустов. Чем более ухоженной будет территория нового дома, тем дороже будут стоить квартиры в нем.

Расходы

Жилой 10-этажный дом на пять подъездов в среднем потребует вложений около 300 млн руб. Но эта цифра весьма условна, так как зависит от целого ряда факторов: от стоимости строительных материалов до масштабности и типа проекта. Основные средства уйдут на прокладку коммуникаций, возведение здания и зарплату персоналу.

Средства можно вкладывать собственные или привлеченные от инвесторов. Последними могут быть будущие жители домов, которые вносят деньги в размере стоимости своей будущей квартиры. Все эти расходы должны отражаться в сметном счете.

Доходы

Прибыль проекта составляет продажа квартир. По словам экспертов, себестоимость квадратного метра в многоквартирном доме не превышает 25 тыс. руб., в то время как средняя стоимость на рынке составляет 35 тыс. руб.

Дополнительную прибыль можно получать со сдачи в аренду или продажи коммерческих площадей под фитнес-клубы, оздоровительные центры, торговые заведения и прочее. Хорошую прибыль дает стоянка или прилегающие гаражи.

Рентабельность проекта держится на уровне 10-15%. Окупится он примерно через 4 года после начала возведения дома.

В Тверской области построили жилье, где цена квадратного метра оказалась в полтора раза ниже рыночной

В Калязине Тверской области построен многоквартирный дом, цена за квадратный метр в котором в полтора раза меньше рыночной. Сразу отметим, что строительство добротное, традиционное, это не «сэндвичный» вариант. Там уже живут семьи. Построен дом с помощью системы жилищно-строительного кооператива (ЖСК), законодательная база которого восстановлена в России с 2011 года. Соответственно, опыт данной стройки можно перенести на любое строительство в России.

Организатор стройки Сергей Качушкин, председатель Попечительского совета Фонда содействия развития ЖСК . Как человек, ратующий за возрождение строительного кооператива, он убежден, что в России можно строить честно и, главное, качественные и надежные дома. Важнейшим идеологическим моментом стал принцип строительства без единой «копейки», потраченной на благодарности, стимуляции, откаты, подкаты и всё прочее. О нюансах данного успешного строительного эксперимента, подходе контрольно-надзорных органов, а также о системе ЖСК и не только поговорили с ним в интервью.

«СП»: - Сергей, вы организовали своего рода эксперимент - построили дом без взяток. Это восхищает! Расскажите в чем еще уникальность этой стройки, где построен дом и правда ли что цена за квадратный метр в полтора раза меньше рыночной?

Все началось с того, что появилась инициатива построить жилье в городе Калязин Тверской области для социально незащищенных слоев: для учителей, врачей, медсестер, воспитателей детских садов, для многодетных семей. Мы объединили усилия с властями города. В итоге сегодня в городе построен дом, где уже живут 44 семьи. Жилье с отделкой в этом доме обошлось в 25 тысяч рублей за квадратный метр. Для сравнения, цена подобного квадратного метра в городе без отделки - от 45 тысяч рублей.

Первым и самым важным постулатом при осуществлении данного проекта был принцип строительства без «поощрений» контролирующих организаций.

«СП»: - Немного отойдем в сторону, а потом поговорим подробно о реализации этого строительного эксперимента. Проблема доступности жилья в России одна из первостепенных. В каких объёмах строится сегодня социальное жилье?

В субъектах объемы строительства такого жилье разные. В то же время есть социально ориентированные крупные проекты по строительству. Причем, они не всегда получают публичную огласку. Например, знаю, что строил такие дома Владимир Потанин, Алексей Мордашов. В своё время достаточно много строил и Роман Абрамович.

«СП»: - Сегодня позволить купить жильё в России по оценкам экономистов может 5−7% населения России. С ипотекой - 10−15%. В стране голод жилья. И отдельные «постройки» не спасают ситуацию.

Данным проектом мы доказали, что купить жильё с ипотекой сможет 100% населения Российской Федерации. Я готов утверждать это со всей ответственностью.

«СП»: - Давайте тогда разберем всё по полочкам. В чём основа проекта?

Во-первых, за основу мы взяли то, что было инициировано и реализовано еще в 1958 году в Советском Союзе, а именно - жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Напомню, что в советское время частной собственности на жильё не было. Все жилье было государственное. При этом законодательство Советского Союза позволяло иметь общественно-долевую кооперативную собственность. Тогда руководство страны приняло решение в части жилья, сравнимое с маленьким НЭПом, - разрешили строить жильё частникам, что раньше было недопустимо.

Доходы населения в Советском Союзе были невысокие, но были люди, которые могли себе позволить тратить деньги на дорогое жильё. Это были учёные, топовые преподавательские кадры, культурная элита и целый ряд других людей, которые имели высокий уровень дохода (более 200 рублей в месяц). Внеся первый взнос за кооператив, человек начинал из зарплаты выделять достаточно большую сумму денег на то, чтобы получить квартиру в элитном доме. В советское время кооперативный дом - это, как правило, строительство высокого уровня: кирпичный, с застекленной лоджией, с совсем другими площадями.

После распада СССР возникли проблемы с финансированием, многие кооперативы были «заморожены», некоторые «строились» 15−20 лет, часть обанкротилась. Далее пошла череда обманутых дольщиков и пайщиков по причине того, что многие коммерсанты, к сожалению, почувствовав вкус больших денег, начали искать «варианты» ещё больших денег.

Объясню подробно, чтобы не возникло непонимания. В системе ЖСК советского времени пайщики привлекали застройщика, который строил дом. В лихие 90-е и уже в наше время сам застройщик (а вернее - коммерсант под видом застройщика) стал инициатором создания ЖСК и чуть ли не набирал туда пайщиков. За счёт этих денег он и начинал строить дом. В результате пайщики, не понимая, что происходит, не контролируя застройщика, просто давали деньги. А застройщик строил так, что в почти готовом доме пайщики (как ЖСК) оставались должны очень много денег застройщику. Далее застройщик прекращал строительство, предъявляя иски к ЖСК, с которым он имел чисто договорные отношения. Еще раз подчеркну, что сам инициатор строительства - коммерсант - находился в застройщике. Далее через судебное решение у пайщиков за долги изымалось всё, что было построено: люди оставались без квартир, а коммерсант фактически оставался с достроенным домом.

«СП»: - Это мошенничество высокого уровня.

Здесь очевидное злоупотребление правом. Поэтому государство должно создавать такие правила, когда злоупотреблять правом станет либо сложно, либо очень чревато.

«СП»: - Теперь вернёмся к проекту. Чем уникальна данная «стройка века»?

При решении вопроса строительства жилья для социально незащищенных жителей Калязина вспомнилась идея ЖСК советского времени. Было потрачено время на изучение действующего законодательства. Выяснилось, что законодательная база ЖСК восстановлена с 2011 года и обладает целым рядом дополнительных возможностей и льгот, которые, сразу оговорюсь, реализовать невозможно. Кто бы мне что ни говорил, но ипотеку для социально незащищённых слоёв населения получить практически невозможно! Я говорю о среднестатистическом гражданине РФ, у которого доход плюс-минус 20−30 тысяч рублей.

«СП»: - 44 семьи построили квартиры без ипотеки?

С ипотекой, но льготной. Мы совместно с «Россельхозбанком» боролись за нее десять месяцев. В результате был создан финансовый продукт. Банк принял первый пай, внесённый в ЖСК, как взнос за ипотечный кредит.

Без этого банковского продукта человек должен был внести пай по требованиям ЖСК (чтобы ЖСК начал жить и строить), а затем внести взнос в банк для получения ипотечного кредита. Для многих рядовых граждан это неподъемная сумма.

В итоге по договору с «Россельхозбанком» ставка по ипотеке составила 12,9% годовых. Это высокий процент. Но это и минимально возможный вариант. Таким образом, ежемесячный платеж по ипотеке составил в среднем 10−13 тысяч рублей на срок 20 лет. Кстати, ипотека без поддержки обходилась бы ежемесячно в 20 тысяч рублей, которые для Калязина неподъемная сумма.

Вообще, снизив ипотечный кредит до 2−5%, Россия смогла бы отстроиться в кратчайшие сроки и миллионы семей получили бы долгожданное жилье.

«СП»: - Ваш ЖСК получил льготные условия, например, на предоставление участка без конкурса?

На практике мы поняли, что не сможем собрать тот пакет документов, который необходим для создания социально ориентированного ЖСК, который дал бы нам право на льготы. Поэтому мы отказались от этой идеи и строили дом как самый обычный, без привилегий и льгот.

Отмечу несколько принципиальных моментов. Первый постулат, о котором уже говорил - строительство дома осуществлялось без единой «копейки», потраченной на благодарности, стимуляции, откаты, подкаты и всё прочее. Работа складывалась по следующему принципу: когда к нам приходили контролирующие структуры и говорили, что надо сделать «наверное, вот это», мы просчитывали, сколько это будет стоить, и задавали свой вопрос, - это надо делать или не надо? Если это надо делать - вопросов нет, мы это сделаем. Если это не надо делать, то дайте нам официальную бумагу, в которой будет подтверждение. И обязательно уточняли им, что кроме «спасибо» мы отблагодарить их ничем не сможем. И так было практически на каждом шагу.

Второй наш постулат состоял в том, что цена за квадратный метр должна быть не больше 25 тысяч рублей. Причем за такие деньги должен быть не сендвичный вариант, а дом по традиционным классическим проверенным технологиям. Отобрали организацию, которая предложила построить за эту цену дом под ключ, причем с квартирами с социальной отделкой: утеплённый линолеум, обои, вся сантехника, нагревательный агрегат для горячей воды, двери, окна.

Также мы решили вместо положенных по ГОСТ 34 кв.м. на однокомнатную квартиру, сделать ее просторнее - 45 кв.м. То же самое с двухкомнатными и трехкомнатными квартирами.

«СП»: - С какими подводными камнями столкнулись при строительстве?

Чтобы избежать рисков и на моменте сдачи дома не получить от «Стройнадзора» вопросы о глубине фундамента, которые как правило обходятся проверкой специализированных служб на миллион рублей, мы фиксировали все стадии строительства с самого начала: от рытья котлована до финальной раздачи ключей.

Любую работу на стройке начинали с того, что уведомляли надзирающие органы о ходе проводимой работы. Далее выдавали все необходимые документы организации-подрядчику и в обязательном порядке получали как предварительные акты, так и акты по завершенным работам.

Так, по заявлению «Стройнадзор» обязан предоставить сотрудника на стройку. Если структура начинает игнорировать заявление, над ними есть вышестоящие надзорные органы и всегда есть прокуратура. Поверьте мне, заставить чиновника работать не составляет никакого труда, если вы сами готовы работать.

«СП»: - Это тяжело выбить технически?

Это абсолютно несложно, потому что, слава Богу, у нас есть закон. Как бы странно это не звучало - у нас закон работает!

«СП»: - Расскажите о конкретных проверках контролирующих органов.

Первая проверка пожарных была очень сложная: выявили около 40-ка недоработок. Когда ко мне пришли с актом замечаний и спросили, что делать, я сказал, - устраняйте!

Например, одной из недоработок стало отсутствие пожарного щита. Я могу сказать, что на 99% строек его никогда не было. Щит сбили за два часа, при этом собрав для него все атрибуты: конусообразное ведро, багор, лом, лопату и прочее. Когда пожарные пришли второй раз и сказали, что «ведро не красного цвета», я ответил, - дайте мне кисточку я сам его покрашу. Если оно должно быть красного цвета, то будет. И напротив каждого пункта сотрудник расписался, что недоработка устранена. Пришлось также исправлять такие «недочеты», как установка пожарной лестницы на глухую стену, установка пожарной системы «Ливень» в каждую комнату и прочие «нормативы», которые предназначены для промышленных зданий, а не для жилых домов.

Что меня поразило больше всего, что этот проект был чисто социальный, он строился для учителей, врачей, но, к сожалению, это не остановило никого. Я почему-то свято верил, как пионер, что если строить учителям, то никто не попросит денег, а наоборот скажет, - молодцы, посмотрите, какой дом получается!

«СП»: - Чиновники больны?

Я могу вас расстроить. Я сам был чиновником. Это неправильная формулировка. Чиновник - это человек, гражданин. Люди больны, а не чиновники. Это принципиальная разница.

Следующая ситуация возникла тоже анекдотическая. Я сразу сказал, что будет жесточайший контроль финансовых средств: авансовые платежи будут, но основные деньги будут выплачиваться по факту приёмки работ. Появляется делец, субподрядчик, который должен был что-то делать. Ему выделили 5 млн. рублей. Проходит какое-то время, он пришел просить еще 4 млн. рублей. Я спрашиваю, - а те 5 млн рублей закрыл? Он в ответ, - закрою, но вот здесь и здесь нужно срочно добрать вот это и вот это. Я потребовал отчитаться за первый транш.

В итоге выяснилось, что этот товарищ освоил 1,5 млн. рублей, а на оставшиеся деньги купил жене шубу, себе машину, съездил куда-то отдохнуть. Когда ему поступил первый звонок из правоохранительных органов со словами «приходите объясняться», он по факту все недостающие деньги компенсировал. В результате мы вынуждены были искать других подрядчиков. Причём, как ни странно, местных подрядчиков было найти сложнее, чем привезти со стороны. Раньше меня всегда удивляло, когда на выполнение крупного госконтракта нанимали подрядчиков из других регионов. Казалось, это глупо, ведь надо людей привезти, увезти, разместить, содержать. Но когда сам столкнулся с этим, понял, что это не глупо.

Еще один пример: Тверская область, кругом леса, деревья выше крыши. Начинаем покупать пиломатериалы. Раз - цена выше. Спрашиваю, - почему выше, кругом другие цены? Отвечают, - у нас такая цена. В результате привезли все необходимое из Московской области. Это к вопросу, больные чиновники или больные люди. Когда люди видят, что стройка идет вялотекуще, что половина разворовывается, срабатывает психология, - давай хоть 100 рублей. А когда дом строится под контролем, то сразу возникает ощущение, что это показательная стройка и денег там будет немерено, поэтому какие там 100 рублей, минимум 200! В том числе по этой причине для отделочных работ мы вынуждены были привлекать корейцев.

«СП»: - Были ли комические случаи, когда чиновники или контролирующие органы пытались внаглую помешать или что-то получить от этой стройки?

Я вообще понял, что Жванецким быть в нашей стране очень просто, надо только уметь слушать и наблюдать. Одна «мундепка», так в народе называют муниципальных депутатов, заявила, что нужно снести забор, который построен вокруг отстроенного дома. По ее логике, ранее там проходила «народная тропа» в ближайший алкогольный отдел магазина и люди привыкли к этому маршруту. Теперь же они натыкаются на забор, могут получить увечья. Я должна думать обо всем городе, а не о ваших 20-ти семьях, - заявила депутат. Это реальный случай. Позвольте мне не комментировать его причины.

«СП»: - Кто должен стать локомотивом, инициатором подобных строек, чтобы такие дома строились по всей стране?

В ходе реализации проекта мы поняли, что инициатором подобных движений должна выступать муниципальная власть. Интересный момент - при сдаче дома присутствовали и региональные власти.

При этом у администрации города, да и области возникает несколько страхов. Во-первых, риск получить обманутых дольщиков, в результате чего вырастет количество людей, которым надо опять помогать, которых надо защищать, тратить на это деньги, при этом показатели ухудшатся. Это принцип «премудрого пескаря». Есть у тебя очередь из 100 тысяч человек нуждающихся - ну и не трогай их. А сейчас начнёшь помогать, они из разряда нуждающихся перейдут еще и в разряд обманутых. Это первый страх муниципальной администрации.

Вторая группа опасений связана со страхом пробуждения народа от спячки. Мы долго говорим о социальной активности населения, мы создаём общественную палату, ОНФ и прочие институты гражданского общества. Но я могу с уверенностью сказать, что 44 семьи в Калязине, которые принимали участие в строительстве, уже точно не будут давать кому-то взятки. Эти люди убедились, что можно свободно получать госуслуги и при этом не быть кому-то обязанным. Эти люди являются эффективными субъектами гражданских правоотношений. Они могут принимать участие в экономической жизни и получать эффективные, зримые, осязаемые результаты. И при этом ни от кого не зависеть. И насколько я понимаю, здесь и кроется ящик Пандоры.

«СП»: - Проект получил свое развитие в виде «Фонда содействия развития ЖСК». Оригинальный сайт структуры имеется в интернете. Какова активность со стороны властей к таким проектам?

Я не буду говорить, кто проявил уже интерес к этому, их немало, и надеюсь, будем развивать это направление и дальше. Но со стороны властей есть определённая тишина.

Проектом в Калязине мы доказали, что построить дом без взяток по адекватной цене за квадратный метр может каждый. Мы собираемся выходить с данной инициативой в Госдуму. В планах также инициировать законодательное упрощение необходимого пакета документов для подтверждения социально-незащищенного статуса.

Строительство жилого дома – это технически сложный и длительный процесс, четкое планирование которого обеспечивает экономию времени и средств, является основой для успешного выполнения проекта и гарантией надежности здания. Возведение любого дома начинается с утверждения этапов работ и выбора участка. Все 10 стадий строительства, можно условно разделить на подготовительные, строительные и заключительные работы.

Подготовка к строительству дома

Несколько этапов, которые предшествуют самому процессу строительства, являются подготовительными – это сбор и оформление документов, выбор участка, разработка проекта и наем рабочих.

На первом этапе строительства следует подобрать место для будущего дома. Необходимо, чтобы участок соответствовал размерам здания и его назначению. Следует предусмотреть удобный подъезд и возможность прокладки всех коммуникаций. Обратите внимание на эстетический аспект окружающей местности и представьте возможный вид из будущего дома. Обязательно изучите правовое положение земли и перспективный план застройки близлежащих территорий.

Ко второму этапу строительства относятся инженерно-геологические изыскания и топосъемка. Участок нужно основательно обмерить, осуществить геодезическую съемку, чтобы получить представление о его рельефе, площади и конфигурации, определить несущие характеристики грунтов, состав и уровень грунтовых вод. Специалисты рекомендуют проводить эти работы еще до приобретения земли, а результаты непременно фиксировать документально. Отчет должен включать рекомендации по типам фундаментов, мероприятия по их защите, гидроизоляции дома, дренажной системе участка и так далее.

На основе двух первых этапов заказывается архитектурный и рабочий проект здания, которые нужно утвердить и согласовать в местных органах власти. На третьем этапе строительства заказчик собирает всю требуемую документацию, которая включает разрешение на возведение дома, акт обследования участка, паспорт объекта и согласовывает план расположения построек в пожарной и санитарной инспекциях.

Строительные работы

Получив утвержденный проект и все разрешительные документы, можно готовить площадку к строительству. На данном четвертом этапе участок разделяют согласно чертежам, организовывают подъезды для техники, обеспечивают временное энергоснабжение, закупают материалы и заключают договора с подрядчиками.

Нулевой цикл является пятым этапом строительства и представляет собой создание выбранного типа фундамента и прокладку коммуникаций. Данная стадия составляет от 5% до 15% всех общестроительных работ на объекте, а стоимость колеблется в пределах 20% общего бюджета.

Нулевой цикл включает земельные работы:

Вертикальную планировку участка.
Разбивку и рытье траншей и котлованов для устройства фундамента.
Транспортировку грунта. Прокладку трубопровода и кабельной сети.
Обратную засыпку грунта.

Закладка фундамента включает следующие действия:

Установку свайных сооружений.
Монтаж фундаментных блоков.
Выполнение гидроизоляции фундамента.

Завершением нулевого цикла является возведение подземной части здания, которое проходит под авторским надзором архитектора.

Съёмка опалубки с фундамента ознаменует начало шестого этапа строительства, который представляет собой основной цикл:

Возведение коробки дома.
Выполнение междуэтажных перекрытий.
Возведение основных несущих стен.
Установка межэтажных перекрытий.
Монтаж монолитных конструкций, колонн и балок, а иногда лестниц, вытяжек, окон и входных дверей.

На седьмом этапе можно перейти к оформлению и отделке фасадов. Данная стадия строительства считается предпоследней и включает в себя:

Кирпичную или блочную кладку простенков.
Возведение стропильной системы.
Монтаж кровельного материала.
Установку карнизных желобов и водосточных труб.
Выполнение наружных дверных и оконных блоков.
Фасадную отделку.
Оштукатуривание и облицовку стен.
Заполнение фасадных проемов.

На восьмом этапе прокладываются все инженерные сети. Данная стадия требует продуманного подхода. Обеспечение водоснабжения и водоотвода осуществляется с помощью подключения к водопроводу или бурения скважины, проведения трубопроводов к дому и создания системы автономной канализации . Может возникнуть необходимость позаботиться о дренажной системе. Установка котла и проведение теплопровода решают вопрос горячей воды и отопления. На данном этапе осуществляется подключение к газовой магистрали и внешним электрическим сетям.

Внутренние работы выполняются на 9 этапе и включают устройство перегородок и напольных покрытий, потолочные работы и монтаж внутренних инженерных систем, подготовку потолков и стен к финишной покраске. На данной стадии выполняются отделочные деревянные детали для декоративных краев, внутренних рам и дверей, деревянные поручни и лестничные балясины.

Завершающий этап

Десятый этап строительства – это отделка интерьера готового жилого дома, которая объединяет:

монтаж напольных и настенных покрытий;
сантехнические работы;
установку счетчиков, розеток и выключателей;
подключение всех линий к пожарной сигнализации и осветительной арматуре;
монтаж внутренних дверей;
внутреннюю покраску;
оклейку обоев;
подключение отопительного электрооборудования, вентиляторов, водонагревателей, сушильных машин, кухонных печей;
размещение навесной и встроенной мебели и так далее.

По завершении данной стадии строение сдается в эксплуатацию, регистрируется в надлежащем порядке и оформляются все правоустанавливающие документы. Жилой дом готов к новоселью! Однако можно выделить еще и одиннадцатый этап строительства – проведение ландшафтных работ.