Долевое участие в строительной сфере нацелено на предоставление возможностей за небольшие затраты стать обладателем жилой площади.
Каковы особенности ПДДУ
Предварительный договор долевого участия в строительстве, нюансом которого является намерение о подписании в дальнейшем основного соглашения, не проходит процесс регистрации в специально уполномоченных на это органах, так как не выражает материальных обязательств о возведении и передаче квартиры приобретателю.
Считается, что он не является по сути процедурой по передаче права собственности на жилое пространство.
Учитывая это, возможны случаи неоднократных продаж одной и той же недвижимости, отсутствие гарантии добросовестности застройщика, а также наличии всех разрешительных документов для постройки жилья.
Тогда как ДДУ обязательны для в службе Росреестра и оберегают покупателей от случаев недобросовестного исполнения обязательств. Её сотрудники осуществляют экспертизу документов, их соответствие законодательным требованиям, устанавливают законность их получения.
О долевом строительстве и предварительном договоре купли-продажи, можно посмотреть на видео:
Законность заключения предварительного ДДУ
А теперь о главном. Положениями закона ФЗ-214 предоставляются правовые гарантии сторонам долевого участия, в частности:
- Обязательная процедура договора.
- Залоговое право на недостроенный жилой объект и землю под ним.
- Поручительство банковского учреждения.
- Открытость для изучения проектной и финансовой отчетности девелопера.
Обязанностями застройщика становится привлечение материальных средств только на основании договора, прошедшего регистрационный процесс, которые могут иметь лишь целевое использование, раскрытие бухгалтерской информации и обязательное осуществление аудиторами проверки организации каждый год.
Возможность привлечения капиталов дольщиков у строительной компании появляется только при получении разрешения на возведение здания в порядке, определяемом действующим , ознакомления со строительной документацией и приобретением права на территорию под застройку.
К тому же, средства граждан могут привлекаться только после подписания договоров долевого участия. Кстати, если дольщик все же был вынужден внести некоторую сумму по предварительному ДДУ, у него есть право на обращение в суд для признания документа недействующим.
При этом, строительная компания будет подвергнута наложению взыскания и выплате штрафных санкций в размере от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Такие ограничения толкают застройщиков на построение схем, дающих возможность не соблюдать законодательства, заключая различные виды соглашений, не представляющих возможность для передачи недвижимого имущества.
Обязанность, устанавливаемая гражданским кодексом для участвующих в предварительном договоре понуждает их заключить в дальнейшем основной с передачей имущества, выполнением работы либо оказанием услуги на условиях, предусмотренных ранее.
На основании положений статьи 429 ГК РФ, в нем должна содержаться , точно идентифицирующая предмет и другие существенные требования ДДУ, о которых упоминалось ранее.
Удостоверение соглашения состоялось при достижении договоренностей в подлежащих случаях форме по существенным условиям (ст.432 ГК РФ). Под ними подразумеваются:
- Данные о предмете договорных обязательств.
- Основания, являющиеся необходимыми для таких договоренностей.
- Все случаи, по которым могут быть достигнуты договоренности по обращению одного из участников.
Учитывая это, при отсутствии соглашения по одному из условий предварительный ДДУ считается незаключенным. А его не заключение не влечет для участников выполнения никаких обязательств. Складывающаяся ситуация несет риски в виде лишения возможности для дольщиков права приобретение .
Нужно отдавать себе отчет, что отдавая деньги по таким видам договоров покупатели ограничивают себя в правах на их возврат при возникновении конфликтной ситуации. Судами не удовлетворяются требования о принуждении застройщика заключить ДДУ, так как предварительный не содержит условий по существу и отсутствуют основания для исполнения обязательств.
При этом, существует возможность для возврата материальных вложений — это взыскать их в виде неосновательного обогащения. Их возврат налагает на застройщика ответственность за использование чужих денежных средств, что означает для него выплату процентов.
Если дольщик – это физическое лицо, девелопер вынужден будет не только компенсировать потраченную сумму, но выплатить удвоенные проценты и возместить нанесенный ущерб.
Несоблюдение сроков подписания основного договора ДУ
Гражданское законодательство устанавливает обязанность определить срок для заключения постоянных договоренностей. Но очень часто застройщик находит массу объяснений, почему им предлагается предварительный договор и именно сейчас он не может заключить с дольщиком соглашение о ДДУ. И, как правило, такие доводы излагаются в устной форме.
Между тем, наступающие последствия могут оказаться ужасающими. Пункт 6 ст.429 ГК предусматривает прекращение обязательств по ПДДУ, если не соблюден , определенный для подписания основного документа или какой-либо из участников не сделает другой стороне предложение о составлении такового.
Таким образом, обязательства строительной компании могут дальше не исполняться, а материальное обеспечение, внесенное в виде аванса или другого вида платежа, дольщику могут не вернуться. И, кстати, перспективы её взыскания в этом случае отсутствуют.
Несостоятельность застройщика
Ещё одной, весьма распространенной проблемной ситуацией, может стать банкротство строительной организации, с которой приобретатель подписал предварительный ДДУ.
Внеся сумму предоплаты, существует вероятность не только не обрести жилую площадь, но и проститься с деньгами.
Учитывая, что компанией — подписантом ДДУ не предоставляется гарантированное исполнение обязанностей по договору, так как такие отношения не попадают под действие норм ФЗ-214.
Складывающиеся прекращают взаимоотношения покупающей и продающей стороны без компенсации внесенных сумм.
Споры по указанным ситуациям решаются судом в пользу приобретателей, так как любые соглашения, предполагающие продажу жилья, должны характеризоваться как действующие, действительными и нести обязанность девелоперов отдавать жилые площади при различных обстоятельствах.
Конечно, предварительный ДДУ весьма привлекателен для потенциального покупателя жилой недвижимости, когда стоимость квартиры снижена существенно. Но хочется отметить, что защита прав дольщиков на получение жилья во многом зависит от них самих.
В стране давно сложилась практика подписания различного рода юридических документов без необходимости проведения правовой экспертизы. А когда возникают конфликтные ситуации, пытаются их решить при помощи специалистов, которым для того, чтобы достичь желаемого результата требуется огромный опыт и высокая квалификация, а также приложение массы усилий по восстановлению нарушений.
Задайте свой вопрос в форму ниже
Наряду с привычной схемой реализации новостроек по ДДУ застройщиком иногда заключается предварительный договор долевого участия в строительстве. Менеджеры уверяют - такая схема полностью безопасна и защищает интересы покупателя.
О том, как тяжело приходится строительным компаниям зарабатывать себе на хлеб, мало кто слышал. Расхожее убеждение в завышенности цен на квартиры в новостройках заставляет полагать, что этот бизнес в одночасье способен сделать из ничего миллиард рублей. Обывателями не учитываются усилия по преодолению законодательных барьеров. Большой российской проблемой наравне с дорожными неувязками является процветание бюрократии. Каждый сталкивался с ситуацией, когда для получения справки необходимо предоставить 2 справки из смежных отделов, 1 заявление по форме 2-Д и направление надзорной инспекции. Для организаций подобные сложности многократно усиливаются. Часто с момента получения прав на землю до получения разрешения на строительство проходит несколько лет. Ну, в идеале у руководства компании должны быть связи в администрации, чтобы сократить этот процесс до нескольких месяцев.
Представьте себе, все это время подготовка и проектирование идут полным ходом. Работает штат сотрудников, получающих зарплаты и штат чиновников, получающих вознаграждения. До получения разрешения на строительство привлекать деньги дольщиков нельзя. жилья считается заключенным после его регистрации. Росреестр, в свою очередь, регистрирует первый по каждому дому договор, только дождавшись получения абсолютно всех разрешительных документов. Это, с одной стороны, хорошо для граждан, приобретающих новостройку, так как максимально защищает их интересы, но плохо с другой стороны, ведь приводит к удорожанию квартир.
Как же проходит сделка по предварительному договору долевого участия?
Вам будет предложено заключить договор, в котором указаны сроки, стоимость и другие параметры будущей сделки по договору долевого участия в строительстве. Стоимость квартиры вы должны оплатить уже в этот момент, но не напрямую строительной компании, а на специальный банковский счет - аккредитив. Застройщик сможет забрать эти деньги только после регистрации ДДУ - основного договора. На первый взгляд не ясна мотивация строительной компании - деньгами, которых еще нет на расчетном счете, воспользоваться нельзя. На самом деле в этом же банке застройщику открывается кредитная линия под залог наполненных средствами дольщиков аккредитивных счетов.
Риски такой сделки кроются уже в названии договора - предварительный. Часто существенные параметры будущей квартиры указываются с оговорками и могут быть уточнены в процессе строительства. Не страшно, если квартира увеличится на 1-2 квадратных метра и придется доплатить некоторую сумму. Но бывали случаи, когда проект строительства пересматривался и вместо предусмотренной однокомнатной в целях оптимизации решали построить двухкомнатную, а то и вовсе “обрезать” пару лишних этажей. В такой ситуации вам скорей всего вернут все оплаченные деньги и принесут извинения, но потраченные нервы и силы возместить не сможет никто. Равно как и предложить равноценный вариант недвижимости, подросшей в цене за это время.
В предварительном ДДУ
прочие условия сделки тоже могут быть предварительными, или ориентировочными. В процессе строительства может уточняться срок сдачи и цена квартиры.
Также есть риск двойной продажи, пусть и неумышленной, просто в силу человеческого фактора или технической ошибки. При заключении обычного договора долевого участия этот риск берет на себя Росреестр, что исключает пересечение интересов двух дольщиков в отношении одного объекта.
Самое сложное - поставить на одну чашу весов выгоды предложения, а на другую - его риски. Не торопитесь. Представьте себе худшую из возможных ситуаций - например, многократные переносы сдачи и необходимость оплачивать аренду квартиры. Сопоставьте с текущей финансовой ситуацией и решайте - купить новостройку на этапе котлована по минимальной цене или вложить средства в готовую квартиру поменьше метражом.
Предварительный договор долевого участия в строительстве
Купить новостройку (а точнее, стать соинвестором долевого строительства) можно разными способами и посредством разных договоров. Самый безопасный вариант — договор купли-продажи, но он возможен только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления квартир в собственность застройщика. Разумеется, цена на такие квартиры максимальна, и новостройками они уже, строго говоря, не являются. Переходят на вторичный рынок. А «выгодные инвестиции» продаются на этапе котлована, вместе с сопутствующими рисками. О рисках мы рассказали в , теперь рассмотрим основные существующие схемы оформления новостроек.
Договор долевого участия
Договор долевого участия (ДДУ) — самый простой и безопасный способ покупки квартиры в новостройке, полностью соответствующий ФЗ-214. В ДДУ обязательно указывается сам объект, цена и, что самое важное, сроки строительства, а также гарантийный срок дома (чаще всего пять лет). Это как гарантийный срок при покупке телевизора: в течение пяти лет застройщик за свой счет делает ремонт и устраняет недостатки дома.
Что делать, если застройщик затянул сроки строительства? Один из вариантов — обратиться в суд с требованием о взыскании штрафа. По опыту очевидцев при задержке на полгода и более в Московском регионе можно рассчитывать на компенсацию в размере 50 000-300 000 руб.
Если застройщик продает квартиры по ДДУ — значит, он имеет полный комплект разрешительной документации на строительство. После подписания договор долевого участия проходит регистрацию в Росреестре. ДДУ защищает покупателя от двойной продажи, а также предоставляет ряд прав, важнейшее из которых — отказ от покупки. В таком случае в десятидневный срок застройщик обязан вернуть деньги. И возвращает.
При всех своих достоинствах ДДУ имеет и недостатки. Этот договор может быть опасен для самого застройщика. Рассмотрим худший случай. Несколько инициативных граждан, поддавшись панике (не исключено, что хорошо организованной конкурентами), могут одновременно потребовать расторжения ДДУ и возврата денег. Если застройщик за десять дней не вернет деньги, покупатели вольны обращаться в суд. Все это приводит к финансовым проблемам у застройщика и как следствие — к приостановке строительства, ну а дальше проблемы нарастают как снежный ком. Суд — процедура наблюдения — внешнее управление — конкурсное производство — продажа объекта на торгах. Классическая структура банкротства, которая так полюбилась российским рейдерам. Соинвесторам возвращают до 10 % от вложенных средств, на этом их претензии считаются удовлетворенными. Ну а рейдерам достается дом с высокой степенью готовности. Дом достраивают, квартиры распродаются заново. Эта ситуация больше распространена в российских регионах, но и в Москве вполне возможна.
Еще один минус ДДУ — более высокая себестоимость проекта и в итоге более высокая стоимость квартир. Пока пройдут все согласования, пока утвердят проект... А деньги нужны уже сейчас. Выход — либо брать дорогостоящие кредиты, либо продавать часть квартир «из-под полы». Для этого оформляется предварительный договор долевого участия.
Предварительный договор долевого участия (ПДДУ)
Обиходное название — «договор бронирования». Законодательно такой вид договора не запрещен, однако он должен удовлетворять ряду условий. В частности, ПДДУ должен содержать точный адрес квартиры и точные сроки заключения основного договора (ДДУ). Кроме того, по ПДДУ нельзя принимать денежные средства (только какую-то небольшую часть — «в обеспечение исполнения»). На практике все или почти все эти условия застройщиками нарушаются.
Цены квартир, проданных «предварительно», примерно на 10 % ниже, чем после официального открытия продаж. Риски инвесторов существенно выше. Заметим: именно инвесторов, а не покупателей, так как такой договор — рискованная инвестиция. Но если сам застройщик надежный, а проект привлекательный, инвесторы охотно скупают квартиры из-под полы и хорошо зарабатывают на этом.
Обычно «предварительно» продается небольшой объем квартир — необходимый минимум, чтобы получить нужные средства до оформления разрешительной документации. Документация оформлена — начинаются продажи по ДДУ, и с инвесторами, заключившими предварительный ДДУ, также заключается основной ДДУ. С этого момента риски снижаются, и можно спокойно ждать свою квартиру.
Застройщики никогда не афишируют продажу квартир по ПДДУ. Если вас интересует какая-то новостройка, но продажи по ней еще не открылись, идите в офис продаж, спрашивайте, оставляйте заявку. Но даже в этом случае вам могут отказать, если вы показались менеджеру «подозрительным» или если компания не ведет предварительных продаж.
Договор переуступки
Одно частное лицо приобрело квартиру по ДДУ и теперь перепродает ее другому лицу. Пока не получено право собственности (а это может случиться и через год после выдачи ключей), продать квартиру по обычному договору купли-продажи нельзя, только по переуступке. Как правило, переуступают квартиры частные инвесторы. Прибыль фиксируется в самый подходящий момент, когда уровень доходности (прибыль, деленная на срок инвестиции) максимален.
Договор переуступки заключается при участии застройщика. Застройщик, как правило, берет за оформление переуступки плату. Иногда застройщик выставляет заградительную комиссию (например, 5-10% от стоимости квартиры), чтобы не позволить инвесторам конкурировать с ним, перепродавая квартиры. Если квартиры по переуступке продаются ощутимо дешевле, чем такие же у застройщика, это повод задуматься. Возможно, продавцу срочно потребовались деньги, но тогда это должно быть единичное предложение. Если дешевых предложений по переуступке много — скорее всего, у проекта большие проблемы и инвесторы «бегут с корабля».
Квартиры по переуступке интересны покупателю, если цена выгодна или подобных квартир у застройщика уже не осталось. Риски в данном случае такие же, как и при заключении ДДУ, то есть минимальные. Квартиры могут переуступаться и по другим видам договоров, о которых мы расскажем ниже: ПДКП, ЖСК. Опять же риски — такие же, что и при заключении аналогичного договора с застройщиком.
Совет. Если вас заинтересовала новостройка, после изучения сайта и посещения офиса продаж поищите предложения по переуступке. Они публикуются на тех же досках объявлений, что и обычные квартиры на вторичном рынке, а также на сайте и форумах самого проекта. Выберите наиболее выгодный для вас вариант с учетом комиссии застройщика за переоформление квартиры.
Договор займа, вексель
Уже довольно редкая, но все еще практикуемая схема. Бывает, что застройщик расплачивается с субподрядчиками не деньгами, а квартирами. Субподрядчик пытается реализовать квартиры, предлагая покупателю вексель (платежное требование).
После окончания строительства покупатель предъявляет застройщику вексель, рассчитывая получить взамен квартиру. А дальше все на усмотрение застройщика. Захочет — передаст квартиру, не захочет — выплатит по векселю указанную сумму. Имеет право. Если со времени выдачи векселя квартира подорожала на треть и больше, зачем терять деньги? Гораздо выгоднее продать за реальную рыночную цену. А незадачливый «покупатель» оказывается всего лишь «беспроцентным» кредитором застройщика. Это самая рискованная схема, пять красных флажков.
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)
Один красный флажок. ПДКП должен содержать все условия основного договора купли-продажи (адрес квартиры, метраж, цена), а также срок заключения основного договора (ДКП). Последний пункт обычно нарушается. Основной риск ПДКП — затягивание сроков строительства, с которым покупатель никак не может бороться (в отличие от ситуации с ДДУ). Есть и риски двойных продаж. ПДКП практикуют не только мелкие застройщики, но и некоторые «гиганты рынка», которые при этом больших задержек не допускают. Так что поинтересуйтесь репутацией застройщика и уже реализованными проектами, прежде чем заключать этот или любой другой договор.
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)
Это объединение людей или организаций с целью строительства жилья, а также для управления жильем. Используют эту схему и «мутные конторы», и крупные, зарекомендовавшие себя застройщики. Сама схема законная, предусмотренная статьей 110 Жилищного кодекса РФ. Но есть и серьезные риски. Во-первых, вы до последнего не знаете полной стоимости квартиры. Кооператив может в любой момент изменить ее в одностороннем порядке и потребовать доплаты «на нужды строительства». Во-вторых, вы не контролируете сроки строительства. Далее, вы не можете отказаться от покупки и вернуть деньги обратно, не можете требовать «гарантийного ремонта » дома и устранения дефектов, не можете контролировать расходование ваших средств кооперативом... Есть и риски двойных продаж, в общем — два красных флажка.
По данным Министерства регионального развития РФ, по состоянию на 2012 г. в России 95 000 «обманутых дольщиков» (домана ИЖС в статистику не вошли). При этом каждый год в России вводится около 500 000 квартир. Если учесть, что 95 000 обманутых «скопилось» за несколько лет, получаем очень небольшую долю. Лидерами по количеству пострадавших дольщиков являются: Московская область, Татарстан, Самарская и Новосибирская области, Краснодарский край. Так что не бойтесь новостроек, проверяйте и доверяйте!
Сергей Тихоненко
Комментировать статью "Как не стать обманутым дольщиком. Часть вторая"
Еще по теме "Предварительный договор долевого участия в строительстве":
Не здесь-у юриста необходимо проконсультироваться. Есть у вас шанс, есть!!!
Как не стать обманутым дольщиком. Часть вторая. Если застройщик продает квартиры по ДДУ - значит, он имеет полный комплект разрешительной документации на строительство. Суд - процедура наблюдения - внешнее управление - конкурсное производство...
подскажите, пожалуйста, в 2016 году внесена оплата за квартиру - заключен договор ДДУ, т.е. дом еще не сдан в эксплуатацию. или внесение денег по ДДУ - это не покупка жилья? а что делать в таком случае? можно ли получить налоговый вычет с учетом года внесения денег по...
Речь идет об обманутых дольщиках, подмосковье, ситуация тяжелейшая, местные власти людей я б не стала ничего публиковать. Мы же не можем всерьез полагать, что после этой Обманутые дольщики - это не те люди, которые играли в...
Договор долевого участия. А никто не может сбросить по почте хороший договор (например, правленный юристами) о долевом участии в строительстве жилого дома? Запуталась с налоговвым вычетом. ДДУ - будет ли налоговый вычет. имущественный вычет по квартире в...
Как не стать обманутым дольщиком. Некоторые объекты в Подмосковье и регионах стоят замороженными уже пять-десять лет, и просвета не видно. Как показывает практика, среди обманутых дольщиков есть и более обеспеченные люди. Один из таких примеров...
строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого По преддоговорам не давали вычет. По договору ЖСК не знаю - Вам нужно узнать в самой налоговой.
Договор долевого участия. Новостройки. Недвижимость. Покупка и продажа жилья, аренда, риелтор, агент, агентство. Искали на вторичке, вдруг подвернулся вариант в новостройке по договору долевого участия, времени на изучения вопроса почти нет.
Как не стать обманутым дольщиком. Часть вторая. И самая распространенная из них - обманутые дольщики. Казалось бы, об этой проблеме столько написано и сколько рассказано, что вопрос в принципе должен исчезнуть.
Как не стать обманутым дольщиком. Часть вторая. Если застройщик продает квартиры по ДДУ - значит, он имеет полный Плохого тут не так мало, начиная от усложнения процесса проведения сделок с долями и заканчивая увеличенной платой за проведение сделки.
Цена договора (взнос Участника в долевое строительство) составляет сумму в размере 10 рублей 00 копеек. 3.2. Цена настоящего договора является не окончательной и может быть изменена на основании данных обмеров БТИ в порядке, определенном п. 3.4. и 3.5.
Договор долевого участия (ДДУ) - самый простой и безопасный способ покупки квартиры в новостройке, полностью соответствующий ФЗ-214. Раздел: Юристы (если по договору о долевом участии площадь квартиры оказалась больше чем в договоре). см) м2. (план...
Договор не о долевом инвестировании, а некий Предварительный договор. Согласна, мои родители покупали квартиру на стадии строительства по договору переуступки прав требования. А по сути - схемы работы агенств очень разные: и своднические на новострое, и...
Сложилась ситуация.. Хотим продать долю в квартире, но второй хозяин категорически против, он считает что вся квартира его единоличная, и никто не имеет права в этой квартире что то продавать... Покупать долю он тоже не будет,у него нет денег. Подписывать отказ от покупки он...
В марте 2008 заключили предварительный договор долевого участия в строительстве квартиры, все деньги сразу заплатили. Основной договор был заключен уже в ноябре 2008, в котором сдача дома была указана на 4 кв. 2009 г. В этот срок сдать дом не успевали и...
Как не стать обманутым дольщиком. Часть вторая. Если застройщик за десять дней не вернет деньги, покупатели вольны обращаться в суд. Пока не получено право собственности (а это может случиться и через год после выдачи ключей), продать квартиру по обычному...
В производстве одного из районных судов г. Москвы находится гражданское дело о вселении и определении порядка пользования квартирой, находящейся в долевой собственности. Дело рядовое и, в принципе, не заслуживающее особого внимания, если бы не одно обстоятельство.
Как не стать обманутым дольщиком. Часть вторая. Схемы оформления участия в долевом строительстве. ...в налоговый орган.... договор участия в долевом. строительстве и передаточный акт или иной документ о Чтобы визит в агентство недвижимости не принес...
Как не стать обманутым дольщиком. Часть вторая. Есть и риски двойных продаж, в общем - два красных флажка. По данным Министерства регионального развития РФ, по состоянию на 2012 г. в России 95 000 « обманутых дольщиков » (домана ИЖС в статистику не вошли).
Договор долевого участия. Новостройки. Недвижимость. Покупка и продажа жилья, аренда, риелтор, агент, агентство. А никто не может сбросить по почте хороший договор (например, правленный юристами) о долевом участии в строительстве жилого дома?
Признание предварительного договора договором участия в долевом строительстве
Признание предварительного договора договором долевого участия в строительстве одна из наиболее актуальных тем для дольщиков.
Действующее законодательство, в частности статья 421 ГК РФ предусматривает “свободу договора”, что в буквальном смысле означает, что стороны могут заключать любой договор, в том числе и смешанный. Данное положение позволяет застройщикам, в целях привлечения денежных средств для возведения объекта, заключать с дольщиками различные договоры: предварительный договор купли-продажи (с последующем заключением основного договора купли-продажи); договор инвестирования; договор переуступки права требования; договор простого товарищества. Заключение застройщиком любого договора, кроме договора участия в долевом строительстве обусловлено тем, что застройщик пытается обойти закон о долевом строительстве, тем самым ставит дольщика в опасное положение, поскольку лишает последнего гарантий, предусмотренных вышеуказанным законом.
. Гарантии при подписании договора участия в долевом строительстве
Вскользь стоит упомянуть о гарантиях, которые дольщик получает при заключении именно договора участия в долевом строительстве. Напомним, что договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его регистрации в регпалате, до момента регистрации, даже в случае его подписания обеими сторонами, он не считается заключенным. И так, гарантии:
- договор участия в долевом строительстве на одну квартиру может быть зарегистрирован только один раз, данное обстоятельство защищает дольщиков от двойной продажи его квартиры.
- в случае возбуждения процедуры о банкротстве застройщика, квартира, указанная в договоре участия в долевом строительстве не входит в конкурсную массу и не “уходит с торгов”.
- в случае правопреемства (пример, открытия наследства), правопреемник становится дольщиком.
История применения судебной практики по признанию заключенного договора договором участия в долевом строительстве
До принятия специального закона, застройщики заключали различные договоры для привлечения денежных средств граждан в целях возведения объекта недвижимости. После принятия “О долевом строительстве…”, который обязывает застройщика заключать именно договор участия в долевом строительстве, ситуация коренным образом не изменилась, данное обстоятельство вызвано тем, что контролирующие органы закрывали глаза, а суды по чисто формальным основаниям (в том числе и с ссылкой на ст. 421 ГК РФ) отказывали в признании заключенного договора, договором участия в долевом строительстве.
Указанная ситуация не могла продолжаться слишком долго, поскольку число обманутых дольщиков росло как “снежный ком”. Сравнительно недавно ФЗ “О банкротстве” был дополнен главой о банкротстве застройщиков, которая предоставила дополнительные гарантии дольщикам, но только тем, которые подписали и зарегистрировали именно договор участия в долевом строительстве. Благодаря указанной главе, у дольщиков больше шансов сохранить за собой квартиру в случае банкротства застройщика.
Указанные законы и дополнения к ним не облегчали жизнь людям, которые вступили в правоотношения с застройщиками не по договору участия в долевом строительстве, а таких было (да и есть по сегодняшний день) большинство.
Ситуация несколько поменялась после появления на свет «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015), который предоставил дополнительные гарантии дольщикам, не имеющим на руках договор участия в долевом строительстве. К таким гарантиям можно отнести:
- право дольщика на получения процента по ст. 395 ГК РФв двойном размере, в случае, если застройщик не имел право на привлечение денежных средств, об этом говорит пункт 7 указанного акта;
- право дольщика на получения процента по п. 6 ст.13 ФЗ “ОЗПП”, а не по ст. 395 ГК РФ (процент значительно ниже), в случае, если застройщик не имел право на привлечение денежных средств, а дольщик приобретал квартиру в личных, семейных целях, на это указывает пункт 8 указанного акта;
- в случае заключения предварительного договора участия в долевом строительстве, при наличие существенных условий основного договора, а также наличие полномочий у застройщика на привлечение денежных средств граждан, данный договор может быть признан основным договором участия в долевом строительстве с обязанностью дольщика предоставить необходимую документацию в регистрирующий орган для регистрации указанного договора ( Обзора).
. Основания для признания заключенного договора с застройщиком договором участия в долевом строительстве
Понуждение застройщика к заключению договора участия в долевом строительстве на “пустом месте” невозможно, для этого должны быть основания. К таким основаниям можно отнести устоявшие правоотношения, обличенные в документальною форму, иначе говоря с застройщиком должен быть заключен какой-то договор (предварительный, инвестирования и т.д.).
На основание заключенного договора, дольщик вправе требовать заключение договора участия в долевом строительстве. При этом в договоре должны быть существенные условия основного договора. Согласно ФЗ “О долевом строительстве”, к существенным условиям договора участия в долевом строительстве относятся:
- детализация передаваемого объекта недвижимости;
- цена договора;
- срок передачи;
- гарантированный срок на объект долевого строительства;
- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Последний абзац “Обзора” указывает на то, что достаточно наличия в признаваемом договоре сведений об объекте долевого строительства и цены договора.
Кроме того, застройщик должен:
- иметь на праве аренды или праве собственности земельный участок, на котором возводится объект;
- на момент заключения с застройщиком первоначального договора, последний должен обладать разрешением на строительство.
Организации к которым нельзя предъявить требования о признании заключенного договора договором участия в долевом строительстве
Анализируя “Обзора”, в котором указано, что “О долевом строительстве” не распространяется на такие организации, как жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы, можно прийти в выводу, что они не обязаны заключать договор участия в долевом строительстве.
Определение подсудности при подаче иска о признании договора договором участия в долевом строительстве
По общему правилу, иск должен подаваться в районный суд, по месту нахождения возводимого объекта. Данное правило повторяется в “Обзора”.
В случае, если в отношении застройщика начата процедура банкротства, то заявление о признании заключенного договора договором участия в долевом строительстве нужно подавать в арбитражный суд.
Пример из судебной практики
В Решение Вахитовского районного суда г. Казани Республики Татарстан по встречному иску гражданина к застройщику о понуждении к заключению договора участия в долевом строительстве было отказано, поскольку начата процедура банкротства застройщика.
Выдержка:
“ по встречному иску ответчика к истцу о понуждении зарегистрировать договор долевого участия судом вынесено определение о прекращении производства по делу, имеется спор о праве, который подлежит разрешению в арбитражном суде РТ, так как в арбитражном суде РТ имеется дело о банкротстве ответчика. ”
Пример из судебной практики
Довод представителя ответчика о том, что ООО «ФОН-Ривьера» не является застройщиком объекта, не могут служить основанием для отказа в иске, поскольку обязанность по передаче <данные изъяты> спорного нежилого помещения приняло на себя именно ООО «ФОН-Ривьера».
