Примерный договор управления мкд с управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Комментарии к ст. 162 ЖК РФ

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано выбрать один из способов управления многоквартирным домом, указанных в ст. 161 ЖК. Одним из способов управления многоквартирным домом является передача функций управления управляющей организации.

2. Следует отметить, что многоквартирный дом может обслуживать только одна управляющая организация (см. комментарий к ст. 161 ЖК). Это логично, поскольку обслуживание несколькими организациями одного многоквартирного дома вызовет большие затруднения и неудобства как для самих управляющих организаций, так и для собственников помещений в многоквартирном доме. Можно представить, как будет производиться уборка территории несколькими организациями. Им придется делить территорию на части для уборки. Управляющим организациям нужно будет заключить несколько договоров с организациями, предоставляющими коммунальные услуги в один многоквартирный дом, и т.д.

3. Договор управления многоквартирным домом заключается, с одной стороны, управляющей организацией или управляющим и, с другой стороны, собственником помещения в многоквартирном доме. Согласно этому договору управляющая организация в течение срока, указанного в договоре, за плату выполняет работы и оказывает услуги, связанные с надлежащим содержанием, эксплуатацией, ремонтом общего имущества многоквартирного дома, благоустройством земельного участка, на котором расположен дом и иные объекты недвижимости, а также с предоставлением коммунальных услуг собственникам помещений.

Собственник помещения в многоквартирном доме заключает договор управления с управляющей организацией. В этом случае договор управления заключается с каждым собственником в письменной форме. Один экземпляр договора находится у собственника помещения, а другой - у управляющей организации.

Несмотря на то что в ч. 1 комментируемой статьи установлено, что договор управления заключается с каждым собственником, думается, что не исключена возможность заключения одного договора управления со всеми собственниками. В этом случае договор управления будет с множественностью лиц на стороне собственника.

Кроме того, возможен вариант, когда договор управления заключается одним из собственников помещения в этом доме при условии, что этого собственника общее собрание собственников помещений уполномочит на такие действия.

В случае, когда общее собрание способом управления выбрало товарищество собственников жилья или кооператив, а последние самостоятельно многоквартирным домом управлять не стали, товарищество или кооператив заключают договор управления с управляющей организацией от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, где соответственно выступают стороной в договоре управления.

А в случае, когда собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления домом (см. комментарий к ст. 161 ЖК), договор управления с организацией, выбранной органом местного самоуправления, заключается на срок не менее одного года и не более чем на три. После заключения договора управления управляющая организация в срок не позднее 30 дней должна приступить к исполнению своих обязанностей по данному договору, если иной срок не установлен договором управления.

Договор управления является двусторонним и возмездным договором. Управляющая организация должна получать вознаграждение за осуществление своей деятельности. В комментируемой статье предусмотрено, что в договоре указывается порядок определения цены договора. В данном случае речь идет о вознаграждении управляющей организации. Думается, что можно непосредственно указать и цену договора, а не только порядок ее определения.

Предметом данного договора является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме.

4. Договор управления многоквартирным домом является самостоятельным договором, предусмотренным законом. В комментируемой статье установлены существенные условия договора управления.

Перечень работ и услуг является существенным условием договора управления. Также в договор должен быть включен перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме. Перечень коммунальных услуг содержится в настоящем Кодексе: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в т.ч. поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в т.ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (см. комментарий к ст. 154 ЖК).

Управляющая организация предоставляет коммунальные услуги на основании договора с организациями, и именно она несет ответственность перед собственниками помещений за предоставление коммунальных услуг, перечень которых должен включаться в договор.

В договоре должен быть указан состав общего имущества многоквартирного дома. Однако произвести описание общего имущества многоквартирного дома в договоре практически невозможно, да и собственник жилого помещения может не знать размер и состав всего общего имущества. Думается, что в данном случае это должен быть поэтажный план многоквартирного дома с указанием размера и состава помещений и общего имущества в многоквартирном доме либо какой-то другой технический документ. Однако в комментируемой статье имеется указание, кому возвращается управляющей организацией вся техническая документация, но при этом не говорится о том, кто же представит все эти документы и всю техническую документацию управляющей организации. При наличии товарищества собственников жилья или жилищного кооператива техническая документация на многоквартирный дом находится в этих организациях. Если таких организаций нет, то документации у собственников помещений может и не быть. Собственники помещений в многоквартирном доме, особенно граждане, вряд ли ее имеют. Думается, что разрешение этой проблемы могут взять на себя, например, органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Состав общего имущества многоквартирного дома должен быть указан в договоре с каждым собственником помещения. Можно представить себе объем каждого договора, заключаемого управляющей организацией с собственниками помещений в многоквартирном доме. Но главное - зачем управляющей организации такое количество описания состава общего имущества или такое количество одинаковых документов к каждому договору.

В договоре указываются порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Если договор заключается с товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, то указывается цена договора управления всем многоквартирным домом и порядок ее определения. В этом случае общее собрание собственников помещений устанавливает обязательные платежи каждого собственника. В случае заключения договора управления с каждым собственником помещения в многоквартирном доме в договоре указывается размер оплаты работ и услуг пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, платы за содержание и ремонт и за коммунальные услуги, а также порядок ее внесения.

Кроме того, в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок контроля выполнения обязательств управляющей организации. Форма и способ отчета устанавливаются соглашением сторон договора управления. Один из видов контроля выполнения обязательств указан в ч. 11 комментируемой статьи. Там установлено, что управляющая организация должна предоставлять собственникам помещений отчет о выполнении условий договора в срок, указанный в договоре. Если такой срок не указан в договоре управления, то управляющая организация предоставляет отчет ежегодно в течение I квартала. При этом каждому собственнику помещения в многоквартирном доме должен быть послан такой отчет.

Если договор управления заключается с товариществом собственников жилья или с жилищным кооперативом, то порядок контроля установить нетрудно. Другое дело, когда такой договор заключается с каждым собственником. В этом случае контроль за исполнением обязательств управляющей организацией будет делом не простым.

В договоре управления также должны быть отражены условия, установленные общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Исполнение условий договора управления, перечисленных в комментируемой статье, удобно для случаев, когда договор заключается между товариществом и управляющей организацией, и затруднительно для случаев заключения такого договора с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.

5. Управление многоквартирным домом может осуществлять организация любой формы собственности. При заключении собственниками жилых помещений договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией последняя заключает договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги. В этом случае управляющая организация, выступая стороной договора, действует от собственного имени, но в интересах собственников помещений многоквартирного дома, поскольку управляющая организация коммунальными услугами сама не пользуется.

6. Договором управления устанавливаются права и обязанности сторон. Управляющая организация обязана осуществлять содержание и ремонт многоквартирного дома, обеспечивать надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, а также придомовой территории, предоставлять собственникам коммунальные услуги. Собственники помещений в доме обязаны своевременно производить оплату содержания и ремонта помещений в многоквартирном доме, общего имущества многоквартирного дома, коммунальных услуг.

Договор управления должен содержать нормы об ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей.

7. Изменение и расторжение договора управления возможны по соглашению сторон или по основаниям, предусмотренным нормами ГК РФ.

Если стороны пришли к соглашению об изменении или расторжении договора управления, то это соглашение оформляется в письменном виде. При заключении соглашения об изменении условий договора права и обязанности сторон сохраняются в измененном виде.

В случае заключения соглашения о расторжении договора управления права и обязанности сторон договора должны прекращаться с момента, установленного в соглашении, поскольку сразу невозможно прекратить управление многоквартирным домом.

Договор управления может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК).

Однако ЖК РФ предусмотрен еще один случай расторжения договора управления. В ч. 3 ст. 161 Кодекса установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Таким образом, если общее собрание выберет другой способ управления (например, создаст товарищество собственников жилья), то заключенный договор управления прекращается в силу закона, поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено настоящим Кодексом.

В комментируемой статье предусмотрены случаи одностороннего расторжения договора управления.

В случае, когда договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления, собственники помещений в многоквартирном доме вправе расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или изменении способа управления. В отличие от названного выше случая здесь имеет место договор управления, заключенный в результате открытого конкурса, и расторжение договора управления может производиться в одностороннем порядке собственниками помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, когда управляющая организация не выполняет условия этого договора. О невыполнении каких условий договора управления идет речь, законодатель не сказал. Скорее всего имелись в виду основные обязанности управляющей организации по содержанию и эксплуатации многоквартирного дома. Обычно одностороннее расторжение договора устанавливается в бесспорных случаях, когда какой-либо факт наступил или не наступил. В нашем случае этого не видно. В связи с этим в ряде случаев будет трудно определить, исполняет ли управляющая организация надлежаще свои обязанности или нет.

8. По окончании срока действия договора управления стороны вправе прекратить договор либо заключить договор на иных условиях. Но при этом сторона, желающая изменить условия, должна в определенный срок до окончания действия договора управления предупредить другую сторону о заключении нового договора на иных условиях. Отказ другой стороны от заключения договора управления на иных условиях означает прекращение действия договора управления по окончании срока его действия. Если по окончании срока действия договора управления ни одна из сторон не заявит о его прекращении, то договор управления считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В комментируемой статье не установлен срок предупреждения о прекращении договора либо об отказе стороны заключить новый договор или продлить действие этого договора. Судя по сроку, указанному в ч. 10 комментируемой статьи, где установлено, что управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и все иные документы, связанные с управлением домом, можно сделать вывод, что срок предупреждения о прекращении договора должен быть более чем 30 дней. В противном случае управляющая организация не будет знать о том, продлен договор или нет, и, соответственно, она должна будет возвращать техническую документацию на многоквартирный дом собственникам помещений. А возврат документации может означать, что управляющая организация не желает продлевать договор управления. Таким образом, без указания срока предупреждения об окончании договора управляющая организация за 30 дней до окончания срока не будет знать о желании собственников помещений о продлении договора. Полагаем, что этот срок в договоре необходимо прописать.

9. По окончании действия договора управления, за 30 дней до окончания срока его действия, управляющая организация обязана передать собственникам помещений в многоквартирном доме всю техническую документацию, которую передали ей собственники при заключении договора, и документацию по данному многоквартирному дому, которая была оформлена в период управления.

Передача производится выбранной общим собранием управляющей организацией товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу. При отсутствии названных организаций - собственнику помещения, указанному общим собранием, а если он не назван, то любому собственнику помещения в данном многоквартирном доме.

После передачи документации и прекращения срока действия договора управления права и обязанности управляющей организации по управлению данным многоквартирным домом прекращаются.

Центральной темой данной статьи выступает договор управления многоквартирным домом. Соглашение между владельцами квартир в доме и управляющей организацией - основа нормального функционирования жилого здания. Оно имеет большое значение, поэтому особое внимание следует уделить тем пунктам, которые будут включены в него. Как заключить, изменить и расторгнуть договор управления МКД, мы расскажем в данной статье.

Вопросы, рассмотренные в материале:

Что регулирует договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией.
Как происходит заключение договора управления многоквартирным домом.
Кто имеет право заключить договор управления многоквартирным домом в 2017 году.
Какие существуют требования к договору управления многоквартирным домом.
Каков срок действия договора управления многоквартирным домом.

Что регулирует договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией

Договор управления многоквартирным домом — это документ, который регулирует отношения между сторонами, одной из которых всегда будет выступать управляющая компания, на чьем попечении находится МКД, а другой стороной могут быть:

лица, которым помещения в здании принадлежат на праве собственности;
орган управления ТСЖ или ЖК;
лицо, получившее помещение в МКД от застройщика (п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ);
застройщик.

Суть такого документа в том, что он фиксирует согласие между сторонами по принятию на себя определенных обязанностей. Первая сторона (УК) оказывает услуги, связанные с содержанием и ремонтом имущества в МКД, признанного общим, в случае необходимости производит ремонтные работы — иными словами, осуществляет управление жилым домом. А вторая обязуется в полной мере и своевременно вносить платежи за вышеуказанную деятельность.

Как и любое другое соглашение, договор управления многоквартирным домом имеет ряд существенных условий, которые должны быть согласованы сторонами, чтобы можно было говорить о его легитимности. В данном случае существенные условия перечислены в ч. 2 и 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.

Как происходит заключение договора управления многоквартирным домом

Этот договор подразумевает обязательно письменную форму. Двусторонне подписанное соглашение составляется и обсуждается на общем собрании собственников, а по его итогам договор заключается персонально каждым владельцем помещения с компанией, выбранной в качестве управляющей. Но это не значит, что в каждом договоре на стороне жильцов выступают разные лица. Контрагентом УК является совокупность жильцов, которым помещения в здании принадлежат на праве собственности и которые в совокупности имеют более 50 % голосов от общего количества (см. ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Кто имеет право заключить договор управления многоквартирным домом в 2017 году

Если со стороны жильцов еще могут быть варианты представительства интересов, то со стороны управляющей организации такого выбора не существует. Управлять многоквартирным домом может только такое юридическое лицо, которое отвечает предусмотренным законодательством требованиям и получило документы, которые дают ему право оказывать услуги в сфере ЖКХ (спецразрешение, лицензию). Именно такое лицо и заключает договор управления многоквартирным домом с жильцами. Документ должен иметь письменную форму, которая может носить электронное или бумажное оформление. Главное — подтвердить свое согласие с условиями подписью. Следовательно, договор должны завизировать обе стороны.

Заключение договора управления многоквартирным домом — это не право, а обязанность собственников квартир в здании. Если владельцы квартир будут от нее длительно уклоняться, то юридическое лицо, в обязанности которого вменяется управление конкретным многоквартирным домом, может подать иск в суд, в котором сформулирует требования принудительного подписания договора (на основании ч. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ) и компенсации убытков, которые вызваны незаключением договора.

Гражданский кодекс РФ декларирует свободу договорных отношений, но, как можно догадаться, договор управления МКД из общего правила выпадает. Обязанность его заключения установлена Жилищным кодексом Российской Федерации. Часть 5 ст. 161 Жилищного кодекса РФ указывает, что организация, которая будет управлять многоквартирным домом, избирается на открыто-конкурсной основе, и в десятидневный срок после проведенных выборов орган местного самоуправления сообщает собственникам жилья в доме о том, какая УК будет оказывать им услуги. Соответственно, у квартировладельцев возникает обязанность заключить договор с выбранной компанией.

При этом обязанность распространяется не только на владельцев жилых квартир. В многоквартирном доме могут быть и объекты нежилого назначения, например помещения вспомогательного характера, коммерческие площади. Собственники таких помещений также обязаны заключить договор с управляющей компанией. Может быть, это салон красоты в доме либо места на парковке возле дома, которые входят в состав мест общего пользования, — собственники таких площадей также становятся участниками договора.

Какие существуют требования к договору управления многоквартирным домом

определение объекта управления (перечисления состава общего имущества МКД);
обязанности управляющей компании (определение перечня услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества, коммунальных услуг и работ, направленных на обеспечение надлежащего функционирования здания, указание на порядок, в котором данный перечень может изменяться);
указание на порядок формирования размера платежей, подлежащих уплате с ежемесячной регулярностью (как правило, они состоят из платы за содержание и ремонт жилья и платы за коммунальные услуги) и порядок их уплаты;
способы контроля за выполнением обязательств со стороны управляющей организации.

Эти части обязательно должны присутствовать в договоре, согласно ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ обойтись без них никак нельзя. Не включив данные пункты в договор, невозможно достигнуть его заключения. Более того, подп. 1-4 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ содержат сведения, которые также должны быть внесены в договор, законодатель отнес их к существенным условиям договора управления многоквартирным домом.

Несмотря на то что каждый собственник заключает договор с УК, условия будут одинаковыми для всех. Текст договора существует в единственной редакции, согласованной на общем собрании квартировладельцев. Статья 162 Жилищного кодекса РФ в ч. 4 не позволяет изменять или редактировать условия договора в отношении разных собственников одного и того же многоквартирного дома. То же касается и лиц, которые приняли от застройщика помещения в установленном законом порядке по соответствующему акту приема-передачи. Эти лица абсолютно равноправны в плане заключения договора с собственниками помещений в доме.

Срок действия договора управления многоквартирным домом

Соглашение между УК и квартировладельцами может иметь различные сроки действия. Они прописаны в норме ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса:

частью 1 указанной статьи предусматривается вариант, при котором договор управления действует от 1 года до 5 лет. Срок определяется строго в рамках данного интервала, данный вариант предполагает выбор УК на общем собрании собственников с обязательным последующим заключением договора управления многоквартирным домом на согласованных условиях каждым из проприетеров;
части 4 и 13 ст. 161 указанного Кодекса предлагают вариант заключения договора сроком на 1-3 года, он возможен, если УК выбирается по процедуре открытого конкурса, а собственники многоквартирного дома по прошествии целого года так и не выбрали способ управления домом либо не реализовали такой способ. Кроме того, подобный вариант работает при передаче квартир от застройщиков лицам, которые получают право заключения договоров управления многоквартирным домом с выбранной на открытом конкурсе управляющей компанией;
часть 14 той же статьи устанавливает возможность заключить договор сроком максимум на 3 месяца — на тот период времени, пока застройщик еще не передал жилье соответствующим лицам по акту приема-передачи. По истечении данного срока лица, получившие помещения от застройщика (п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ), заключают договор с УК, определенной по итогам открытого конкурса.

Как видим, разные варианты заключения договора предполагают различные предельные сроки, но так или иначе выходить за установленные законом рамки стороны договора не могут. Нормы ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса РФ носят императивный характер.

Что происходит при истечении срока договора? Законом установлено, что у каждого вида договора управления многоквартирным домом есть свой определенный период действия. Но как быть в том случае, если срок истекает, а стороны не стремятся предпринять какие-то действия для заключения нового договора? Часть 6 ст. 162 Жилищного кодекса РФ гласит, что, если ни одна из сторон договора не заявит о прекращении договора до его окончания, договор будет считаться пролонгированным на тот же период времени и на тех же самых условиях, которые ранее были согласованы сторонами.

По закону договор управления многоквартирным домом начинает действовать именно в тот день, когда на нем будут поставлены подписи обеих сторон. С момента обоюдного подписания начинает отсчитываться тридцатидневный срок, в течение которого согласно ч. 7 ст. 162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация должна начать выполнение функций, возложенных на нее в договоре, если только в самом договоре не предусмотрен иной срок. В случае установления иного срока, отличного от законной нормы, договор будет иметь приоритетное значение.

К чему обязывает УК договор управления общим имуществом многоквартирного дома

Немаловажной обязанностью юридического лица, на которое возложена функция по управлению многоквартирным домом, является предоставление ежегодных отчетов владельцам имущества в МКД. Срок предоставления отчета — первый квартал. В течение трех месяцев текущего года организация должна отчитаться за прошедший год.

Критерием оценки деятельности УК выступают стандарты и правила деятельности по управлению МКД, установленные Правительством РФ, а именно Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, которые были утверждены еще в 2013 г. Постановлением Правительства РФ № 416.

Этот документ позволяет собственникам проверять деятельность УК, которая должна данными стандартами и правилами руководствоваться в своей работе.

Правила закрепляют разнообразные формы управления многоквартирным домом:

управлять могут непосредственно собственники помещений в конкретном МКД;
управлять может объединение собственников, оформленное в виде юридического лица (кооперативы, товарищества собственников), — для подобного вида управления не требуется заключать договор с УК;
управлять могут компании, которые имеют на это разрешение и заключили соответствующие договоры управления многоквартирными домами, и это наиболее распространенный вариант;
в конце концов, управлять МКД могут и застройщики - в тот период, когда договор со специализированной управляющей организацией еще не заключен.

Подводя итог, можно заключить, что, собственно, вся деятельность по управлению домами и заключается в том, чтобы неукоснительно соблюдать установленные законом стандарты и преследовать установленные законом цели. Кроме закона, цели и стандарты могут быть определены еще и решениями собственников — в качестве дополнения.

Управляющая компания ставит целью содержать общедомовое имущество надлежащим образом. Это означает, что такое содержание должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, правилам пожарной безопасности, нормам о защите прав потребителей и о техническом регулировании. Законодательством установлено немало требований к надлежащему содержанию имущества в зданиях многоквартирных домов. Все эти требования направлены на:

безопасное функционирование МКД, надежность его эксплуатации;
сохранение жизни и здоровья жильцов, а также их имущества, включая имущество юридических лиц и органов государственной и муниципальной власти;
общедоступность имущества, признаваемого в качестве общедомового для владельцев площадей в МКД;
неприкосновенность прав и законных интересов владельцев помещений в здании и других лиц;
исправное состояние инженерных сетей, счетчиков и прочего оборудования, которое входит в состав общедомового имущества, для того, чтобы при поставках ресурсов жильцам многоквартирного дома они функционировали надлежащим образом, не приводя к аварийным ситуациям или перебоям в оказании услуг ЖКХ. Инженерные коммуникации и оборудование должны функционировать таким образом, чтобы при необходимости можно было не только осуществлять поставку ресурсов, но и приостановить либо ограничить ресурсоснабжение в предусмотренных законом случаях.

Какое именно имущество может быть признано общим? Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 утвердило Правила, которые не только определяют требования к содержанию имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности квартировладельцам, но и перечисляют те объекты, которые признаются общедомовым имуществом.

Выделить это имущество очень важно, потому что собственники в МКД будут совместно нести расходы на его надлежащее содержание, ремонт (в случае необходимости), а также контролировать его сохранность.

Вышеуказанное Постановление, кроме всего прочего, предусматривает возможность изменения размера платежей, которые собственники ежемесячно обязаны вносить за функцию по содержанию и ремонту объектов, причисленных к общему имуществу. Изменяться эта сумма может в случае ненадлежащего качества оказания услуг (к примеру, если они оказываются с перерывами свыше установленной продолжительности или не соответствуют установленным законом требованиям и стандартам).

Для того чтобы общее имущество оставалось с целости и сохранности, а также не утратило свое надлежащее состояние, управляющая организация обязана предоставлять услуги и производить работы согласно перечню, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290. В нем зафиксировано только самое необходимое, именно поэтому он называется минимальным. Соответственно, договором управления многоквартирным домом такой перечень может быть расширен.

Что включает в себя утвержденный на государственном уровне список работ и услуг?

Работы, направленные на поддержание в исправном состоянии несущих конструкций (перекрытий, лестниц, фундаментов, стен, столбов и других элементов, от состояния которых зависит эксплуатация здания), а также ненесущих конструкций, которые также необходимо содержать надлежащим образом (полы, перегородки и т. д.). Урегулированию этих вопросов посвящен Первый раздел Минимального перечня.
Работы, совершаемые с целью обеспечения надлежащего состояния инженерных коммуникаций, общедомового оборудования, средств технического обеспечения. Эти работы включены в раздел Второй Минимального перечня.
Работы, которые направлены на поддержание в надлежащем состоянии всех иных объектов общедомового имущества, перечислены в Третьем разделе.
Список норм и правил осуществления указанных выше работ.

А правила осуществления работ и оказания услуг напрямую зависят от того способа управления, который выбран для конкретного многоквартирного дома. И указанный способ должен быть зафиксирован в определенных законом правовых документах.

Если МКД управляют непосредственно собственники — в решении общего собрания. Собственно, при такой форме собственники для решения любого вопроса собирают общее собрание. Эта форма встречается нечасто, в основном в домах с малым количеством собственников, которым не так сложно организоваться на совместную встречу и прийти к общему решению.
Если домом управляет специализированная организация — в договоре управления многоквартирным домом фиксируются данный вариант управления и тот перечень правил по оказанию услуг и выполнению работ для содержания и ремонта общего имущества в доме, который соответствует выбранной форме управления.
Если управление домом осуществляется жилищным кооперативом, жилищно-строительным кооперативом или товариществом собственников жилья, то способ управления и правила по содержанию имущества фиксируются тем способом, который определен в уставе соответствующего юридического лица.
Если МКД управляется в соответствии с ч. 1.1 ст. 164 Жилищного кодекса РФ, то все правила и нормы по содержанию имущества указываются в соответствующем договоре оказания услуг (выполнения работ).
При управлении МКД по ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ документ, фиксирующий правила и нормы управления, — это решение застройщика.

Какую структуру имеет типовой договор управления многоквартирным домом

Как и любое другое соглашение, данный договор начинается с его наименования и вводной части. Далее неплохо включить общий раздел, посвященный терминологии документа. Каждый участник договора должен четко и недвусмысленно понимать, что такое «коммунальные услуги» или «общее собрание» и т. д. Но разделы с терминами есть далеко не во всех договорах, а те части, которые будут описаны далее, должны быть включены в любой договор управления многоквартирным домом.

Пункт 1. Предмет

Без определения предмета соглашения не может быть и самого соглашения. В данном случае предметом является тот ряд функций, которые вменяются в обязанности управляющей компании. По своему типу договор управления является договором на оказание услуг, поэтому его стороны называются «Заказчик» и «Исполнитель». В качестве первого выступают собственники (их объединения), а в качестве второго — управляющая компания. В предмете важно не только определить круг действий, которые заказчик поручает выполнять исполнителю, но и указать на объект этих действий — имущество, признанное общедомовым в конкретном многоквартирном здании. Важно отметить, что содержание упомянутых активов отнюдь не тождественно владению или распоряжению ими.

Пункт 2. Обязанности заказчика и исполнителя

Права и обязанности тесно связаны между собой. Права одной стороны порождают обязанности второй стороны. В первую очередь в данном пункте уместно описать обязанности собственников помещений в здании, направленные на нормальную эксплуатацию своего многоквартирного дома. Сюда входят обязанности:

по уплате платежей за услуги ЖКХ в срок и в полном объеме;
по предоставлению сотрудникам управляющей организации доступа в дом в дневное время для совершения работ с инженерно-техническими объектами, а также с целью контроля (в случае необходимости устранения аварийных ситуаций допуск должен быть предоставлен также в ночное время);
по принятию участия в решении вопросов, касающихся эксплуатации МКД (выбор членов совета, решение других насущных проблем);
по совершению необходимых ремонтных мероприятий в собственном жилье;
по предупреждению домоуправления о необходимости оставить свое помещение без присмотра на длительный срок и т. д.

Непременным условием подобного договора является обязанность владельца помещения сообщать управляющей организации о замене приборов учета, использовании приборов, потребляющих электроэнергию мощностью более 7 кВт, об изменении положения инженерных сетей, произведении перепланировок. Большинство случаев требует не только уведомления, но и согласования с домоуправлением.

Договор управления МКД также содержит обязанность квартировладельцев самостоятельно убирать мусор в случае проведения ремонта своих помещений. Ни в коем случае не допускается захламление коридоров, лестничных клеток, мест общего пользования.

В обязанности владельцев жилья также вменяется передача копий свидетельств, удостоверяющих права на помещения, а также показаний приборов учета ЖКХ-ресурсов и персональных данных.

Жильцам запрещается самостоятельно снимать пломбы со своих счетчиков. В случае нарушения их целостности необходимо в трехдневный срок сообщить об этом в УК, обратившись с просьбой восстановить пломбу.

Отдельным пунктом следует прописать обязанности лиц, получивших помещения в МКД на праве аренды.

электроснабжение;
водоснабжение (горячее и холодное);
отопление;
водоотведение.

Правила предоставления коммунальных услуг устанавливают нормы и стандарты, придерживаясь которых УК будет оказывать перечисленные выше услуги качественно, не нарушая процесс нормальной эксплуатации здания.

УК обязана всегда заранее информировать жильцов о предстоящих работах ремонтного характера. Немаловажно прописать обязанность управляющей организации проводить сверку задолженности собственников по их заявлению, оформленному в письменном виде.

Вся деятельность УК должна осуществляться в строгом соответствии с нормами действующего законодательства.

Пункт 3. Права Заказчика и Исполнителя

Правам также следует отвести отдельное место. По аналогии начинать нужно с прав собственников. В договоре управления многоквартирным домом уместно прописать право квартировладельцев требовать снижения стоимости услуг ЖКХ в случае их ненадлежащего качества. На практике бывают случаи, когда услуги оказываются с перерывами либо настолько некачественно, что это может привести к ущербу владельцев помещений в здании. Право требовать возмещения ущерба также стоит прописать в договоре.

Но и управляющая организация также может подать в суд на неплательщиков. Она со своей стороны вправе привлекать подрядчиков для выполнения конкретных работ, которые должны быть оплачены за счет владельцев квартир. И, если те уклоняются от оплаты, одним из способов воздействия является прекращение поставки ресурсов по инженерным сетям. И, если эта мера не помогает, то хозяйствующая организация вправе обратиться в суд для взыскания долга.

В целях получения средств на нужды многоквартирного дома (проведение ремонта, приобретение дорогостоящего оборудования и т. д.) управляющая организация может использовать общедомовое имущество (например, сдавать в аренду стены здания для размещения рекламы).

Пункт 4. Цена

Данный пункт договора имеет особое значение. Цена за управление домом включает в себя множество пунктов: это поставка коммунальных услуг, аварийные и плановые ремонты, уборка территорий и прочие обязанности. Чтобы собственники понимали, как именно начисляется оплата по договору, и существует данный пункт. В нем прописаны сроки оплаты, периодичность, счет управляющей компании. Стоимость услуг формируется на основании утвержденных на собрании многоквартирного дома тарифов. Они определяются сроком на 1 год. Если в течение года проводятся какие-либо срочные работы аварийного характера, плата за услуги увеличивается в соответствующей пропорции.

Что касается услуг отопления — домоуправляющая организация не может устанавливать оплату за них в произвольном порядке. Здесь все зависит от расценок поставщиков тепла. Удобно отслеживать затраты при наличии общедомового прибора учета, в соответствии с показаниями которого оплата за тепло подлежит ежегодной корректировке.

Что же касается оплаты за электричество и холодную воду, то принцип формирования стоимости услуг также должен быть раскрыт в договоре управления многоквартирным домом. Величина потребления определяется показаниями приборов учета (индивидуальных и общедомовых).

Принцип расчета стоимости потребляемых услуг по показаниям общедомовых счетчиков уже давно устоялся, но тем не менее не перестает вызывать огромное количество судебных споров. Согласно договору управления многоквартирным домом из показаний счетчика по всему зданию вычитаются показания всех индивидуальных счетчиков, установленных собственниками квартир, и разница подлежит распределению между всеми квартировладельцами в здании. Распределение происходит исходя из доли каждого собственника в общем имуществе МКД.

Однако бывают случаи, когда квартиры остаются пустыми в течение длительного времени. По общему правилу, если хозяева отсутствуют более пяти суток непрерывно, то по заявлению собственника УК может пересчитать стоимость платы за водоснабжение и водоотведение.

Пункт 5. Ответственность

Данный пункт рассматривает варианты ответственности сторон по договору. В частности, оговаривается возможность начисления неустойки в случае несвоевременной оплаты услуг собственниками помещений в МКД. В пункте предусматривается и вариант, при котором обе стороны освобождаются от ответственности. Речь идет о форс-мажоре — классический пункт любого гражданско-правового договора.

Пункт 6. Срок действия и порядок прекращения договора

Как уже было рассмотрено, разные типы договора управления могут быть заключены на разный период времени. Но в целом максимальный срок составляет 5 лет. Заключать договор на период менее года также нецелесообразно. Но по некоторым обстоятельствам может возникнуть необходимость расторгнуть договор досрочно. Об этом сторона извещает своего контрагента за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения. В частности, если платежи, которые УК получает за оказываемые услуги, не перекрывают ее доходы, она имеет полное право расторгнуть договор управления многоквартирным домом в одностороннем порядке.

Пункт 7. Контроль исполнения договора

Возможность контроля со стороны специально выбранного для этой цели лица либо государственного органа также предусматривается в договоре. Выборы контролирующего субъекта осуществляются на общем собрании собственников в доме.

Пункт 8. Прочие условия

Некоторые моменты, которые нужно зафиксировать в договоре управления многоквартирным домом, но невозможно включить в какой-либо из перечисленных выше пунктов, уместно прописать в пункте «Прочие условия». К таким условиям относится, к примеру, право директора УК подписывать часть документации с помощью факсимиле.

Приложения

Данный договор обязательно должен иметь приложения, которые станут его неотъемлемой частью. В частности, это:

приложение со списком работ, которые необходимо проводить для надлежащего содержания имущества, признаваемого общим в данном МКД;
приложение с перечнем услуг или работ по проведению текущего ремонта в МКД;
приложение с описанием границ имущества МКД, признанного общим, по расположению инженерных коммуникаций и строительных объектов. Приложение содержит схематические изображения границ с разделением зон ответственности УК и собственников помещений.

Полноценный договор управления должен содержать все упомянутые выше пункты.

Мнение эксперта

Что важно включить в договор непосредственного управления многоквартирным домом, чтобы избежать спорных ситуаций

Константин Орлов ,

руководитель системы «Домсканер»

С изменениями в договорах управления нам приходится работать немало. Мы проводим общие собрания квартировладельцев либо даем консультации наиболее активным из них. В 50 % случаев мы приходим к мнению, что договор управления МКД подлежит корректировке. Чаще всего собственники пытаются работать с типовым документом, но у них не всегда хватает знаний и опыта в правильном понимании тех пунктов, которые должны быть включены в договор.

Нередко управляющие организации предлагают свой вариант договора, который собственники воспринимают в штыки - как соглашение, направленное в первую очередь на защиту интересов самой УК и ущемляющее права собственников. Если управляющая компания в договорной деятельности избрала такой путь, то это категорически неприемлемо. И долго такая организация не продержится на плаву, так как стабильность во многом зависит от деловой репутации юридического лица.

Жилищным кодексом РФ предусмотрена конкретная структура договора управления, которой стороны должны придерживаться. Статья 162 предлагает 4 основных раздела:

1) указание адреса МКД, в отношении которого заключается договор, и подробное описание состава общедомового имущества;

2) перечисление видов работ (услуг), которые должна производить УК в рамках договора, в том числе услуги по содержанию и ремонту, а также коммунальные услуги; вместе с тем в разделе следует предусмотреть порядок изменения данного списка работ и услуг;

3) указание на цену договора или порядок ее определения (как исчисляется плата за содержание и ремонт жилья, за услуги ЖКХ), периодичность и порядок внесения платежей на счет УК;

4) способ контроля за выполнением своих обязательств управляющей организацией.

Иными словами, в договоре должно быть прописано: какое имущество собственники передают хозяйствующей организации, что конкретно она обязуется совершать с этим имуществом, какова цена таких услуг и каким образом осуществляется контроль исполнения обязанностей.

Первое. Состав общедомового имущества МКД

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, включающие в себя перечисление объектов, которые можно отнести к общему имуществу дома (подп. 1-9):

оборудование и инженерные сети, расположенные как внутри МКД, так и за его пределами, предназначенные для обслуживания более одного помещения, а также придомовой участок, благоустроенный и озелененный;
несущие и ненесущие конструкции дома, его кровля, ограждения и фундамент;
нежилые помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в МКД;
иные объекты, которые расположены на том же земельном участке и служат для обеспечения нормального функционирования и благоустройства многоквартирного объекта.

Очень важно грамотно прописать границы полномочий и обязанностей УК. При отсутствии четкого понимания состава общедомового имущества, порученного для управления УК, будет сложно разобраться, где кончаются ее обязанности и начинается сфера ответственности самих собственников. К примеру, кто обязан убирать мусор с придомовой территории? Об этом должно быть написано в тексте договора.

Второе. Что касается списка работ и услуг, вмененных в обязанности УК, перечислять их нужно достаточно подробно и конкретно. Вместе с тем следует предусмотреть порядок изменения перечня обязанностей. Немаловажный вопрос касается определения поставщиков коммунальных услуг: будет ли их поставками заниматься УК либо привлечет другие организации для этих целей.

Таким образом, раздел, посвященный обязанностям хозяйствующей компании, будет включать вопросы:

непосредственного управления (ежемесячные счета на оплату, аккумулирование платежей, распределение полученных средств на нужды дома, взыскание задолженности с собственников, использование общего имущества в коммерческих сделках для извлечения прибыли, которая в дальнейшем также расходуется на содержание и ремонт МКД);
проведение работ и оказание услуг, направленных на содержание общего имущества дома в надлежащем состоянии (уборка мест общего пользования, аварийное обслуживание, службы эксплуатации лифтов, промывка отопительной системы, дезинфекционные мероприятия и прочие действия), а также его ремонт;
поставка коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, газо- и электроснабжение, отопление).

Третье . Немаловажным пунктом является стоимость услуг. Цена договора не может быть прописана фиксированно, в документе обычно указывается порядок ее определения и внесения.

Сторонам необходимо прийти к соглашению по поводу цен за услуги и работы, а также по периодичности оплаты этих услуг. Торговаться получается не всегда, потому что тарифы устанавливает управляющая организация исходя из реально совершаемых ею расходов. Если тарифы конкретной УК не устраивают собственников, то они могут обратиться для заключения договора в другую организацию.

Важно понимать, что установленных государством тарифов на услуги по управлению и содержанию не существует. Хотя в ряде городов принят рекомендованный муниципалитетом тариф, он действует в отношении муниципального жилья. Но домов, в которых больше половины помещений являются муниципальными, крайне мало.

В то время как ЖКХ услуги четко тарифицируются, цены на услуги по содержанию и ремонту можно обсуждать и корректировать.

Четвертое. Механизм осуществления контроля за действиями управляющей компании, за качеством проводимых ею услуг.

Если перед вами стоит задача по заключению договора управления многоквартирным домом, то следует остановиться вот на каких моментах:

на какой срок заключается договор;
каким образом он может быть расторгнут;
может ли общедомовое имущество быть использовано по договорам коммерческого характера;
в случае использования общедомового имущества каким образом будет распределена прибыль (доходы дома): далеко не все вырученные средства идут на нужды дома, часть направляется в доход УК;
как будут отбираться подрядчики для проведения ремонта;
какие документы будут составляться для контроля УК (ежеквартальные или ежемесячные акты выполненных работ, акты на списание средств, ежемесячные отчеты о доходах и расходах МКД и т.д.);
каким образом будут относиться расходы по потерям ОДН сверх установленных нормативов;
меры ответственности в случае нарушения договора сторонами;
иные пункты, которые вносятся по пожеланиям собственников квартир.

Какие термины используются в договоре на управление многоквартирным домом управляющей организацией

Собственник — лицо, которому помещение в многоквартирном доме принадлежит по праву собственности.

Состав имущества — перечень имущества, которое служит для эксплуатации более одного помещения в многоквартирном доме, признанное общедомовым, включая помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений (лестницы и лестничные клетки, лифтовые и иные шахты и сами лифты, коридоры, техэтажи, чердачные и подвальные помещения, содержащие инженерные коммуникации и оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания, а также оборудование, которое может находиться как в самом здании, так и за его пределами, обслуживающее более одного помещения, земельный участок под многоквартирным домом с элементами озеленения и благоустройства и иные объекты, необходимые для обеспечения эксплуатации и благоустройства данного дома, расположенные на придомовом участке.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме — степень участия собственника в правах на общедомовое имущество, определяемая пропорционально отношению принадлежащих ему на праве собственности квадратных метров площади многоквартирного дома к общей площади указанного жилого здания. Общая площадь исчисляется из суммы всех площадей помещений, которые входят в состав многоквартирного объекта, включая площади помещений вспомогательного назначения, кроме веранд, террас, лоджий и балконов.

Доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире — степень участия собственника в правах на общее имущество коммунальной квартиры, определяемая пропорционально отношению площади комнаты, принадлежащей лицу на праве собственности, к сумме площадей всех помещений, принадлежащих иным собственникам, в данной квартире. Соответственно, доля в праве общей собственности на общедомовое имущество определяется в пропорции суммы площадей комнаты и доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире к сумме всех площадей помещений многоквартирного дома.

Коммунальные услуги — услуги по предоставлению ресурсов ЖКХ, в том числе отопление, электро- и газоснабжение, холодное и горячее водоснабжение и водоотведение, вывоз твердых бытовых отходов.

уборка помещений в доме, относящихся к общедомовому имуществу (подвала, чердака, лифты, лестничных маршей и межквартирных площадок, подъездов);
уборка и благоустройство придомового участка, включая озеленительные работы;
техобслуживание общедомового оборудования и инженерных сетей, технических устройств (общедомовых счетчиков, лифтов и т. д.);
содержание конструктивных элементов дома.

Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома — совокупность мероприятий организационно-технического и ремонтного (восстановительного) характера в период нормативного срока эксплуатации, вызванных необходимостью наладки элементов инженерных коммуникаций и оборудования с целью поддержания их нормальной эксплуатации.

Как происходит расторжение договора управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом включается в соответствующий реестр лицензий конкретного субъекта РФ. В определенных обстоятельствах законом предусмотрена необходимость исключения договора из реестра.

Если получатель лицензии в судебном порядке подвергся административному наказанию два или более раза, сведения о нем необходимо исключить из реестра. А внесение в такой реестр осуществляется на основании заключения договора управления. Если договор расторгается или изменяется, в реестр вносятся соответствующие изменения.

Когда договор управления заканчивает свое действие, УК прекращает свои функции в отношении конкретного МКД. Но она также прекращает функционировать и по причине исключения сведений из реестра лицензий. И механизм прекращения в двух этих случаях неодинаков. Для прекращения работы УК по причине прекращения договора существуют основания, установленные главами 26 и 29 Гражданского кодекса РФ, а кроме того, подобные основания для прекращения обычно есть и в самом договоре. Как правило, если срок договора истекает, он автоматически продлевает свое действие на тот же срок. И, если одна из сторон не желает такого продления, она обязана сообщить об этом другой стороне и направить уведомление о прекращении действия договора в орган местного управления и надзорный орган.

Начиная с указанной в уведомлении даты домоуправляющая организация прекращает свою деятельность в отношении соответствующего МКД.

Если общее собрание собственников принимает решение о смене УК, то оно обязано направить копию такого решения в ныне действующую УК. Изменять юридическое лицо, выбранное для управления домом, собственники могут в любое время — это их законное право (ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ). Но ст. 46 указанного Кодекса указывает на обязанность инициатора созыва общего собрания предоставить копии решений и протокола собрания тому лицу, который осуществляет деятельность по управлению МКД (товарищество собственников жилья, специализированный потребительский кооператив, жилищный или жилищно-строительный кооператив, управляющая компания), на выполнение этой обязанности дается 10 дней с момента проведения общего собрания.

В Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (ПП РФ от 15.05.2013 г. № 416) также установлена обязанность органа управления ТСЖ, ЖСК, ЖК, СПК либо иного уполномоченного собранием лица в пятидневный срок сообщить в УК и в орган исполнительной власти субъекта об истечении срока договора управления МКД или о смене способа управления.

Когда прежняя организация, которой ранее было поручено управление, получает соответствующее уведомление, она должна передать все документы по многоквартирному дому по акту приема-передачи вновь избранной организации.

Договор управления многоквартирным домом: судебная практика

Интересный случай есть в решении Арбитражного суда Волгоградской области от 13.11.2015 г. Рассматривалось требование о признании недействительным договора управления многоквартирным домом, заключенного управляющей компанией ООО «УК Мишино».

В суд обратилась инспекция, которая выступала надзорным органом по отношению к данной УК. Осуществляя государственный жилищный надзор, инспекция отреагировала таким способом на многочисленные жалобы собственников. Выяснилось, что управляющая компания была выбрана незаконно. Решение принималось не собственниками и в период до введения дома в эксплуатацию.

Инспекция доказывала, что данные лица были неправомочны принимать подобное решение. В результате стороной договора являются собственники, но волеизъявление было выражено другими лицами. Вместе с тем дом еще не был введен в эксплуатацию, а значит, не имел статуса многоквартирного дома, оставаясь объектом незавершенного строительства.

Управляющая компания получила права осуществления деятельности на незаконных основаниях, соответственно неправомерно имела прибыль от такой деятельности.

Суд удовлетворил иск, признав договор недействительным.

Во время выбора управляющей фирмы, жильцам многоэтажек необходимо составлять договор управления многоквартирным домом в полном соответствии с ЖК РФ. Но каждый документ может иметь подводные камни. Чтобы не случалось сюрпризов уже после заключения договора, необходимо как можно больше в нем разбираться.

Что представляет собой данное соглашение? Данный договор заключается только в письменном виде, где одну сторону представляют жильцы многоквартирного дома, вторую – управляющее предприятие. Один экземпляр соглашения должен храниться у собственника помещений, а другой – в управляющей фирме.

Согласно обязательствам, вписанным в соглашение, управляющее предприятие в течение оговоренного срока должна предоставлять услуги по проведению ремонта и уходу за жилыми помещениями и общей собственности дома, выполнять все необходимые работы, которые связаны с поддержанием порядка на земельном участке, прилегающем к многоэтажному дому и определенным самим застройщиком. Согласно ЖК России подписанное соглашение должно содержать одинаковые условия для всех жильцов и утверждаться всеобщим собранием во время выбора компании. Сделка обязана содержать:

список всей общей собственности дома;
список предпочитаемых услуг;
размер платежей за услуги, способ их внесения;
способ контролирования выполнения услуг;
условия договора, утвержденные собранием жильцов;
срок действия сделки (договор управления многоквартирным домом заключается на срок 1 — 3 года).

Данный договор управления многоквартирным домом заключается тогда, когда при поиске метода управления выбор был остановлен на управляющих предприятиях. Если всеобщим собранием был выбран кооператив, ТСЖ, то данное управление имеет право заключить соглашение с управляющей компанией в интересах всех собственников от своего имени. Образец договора можно найти у любого юриста.

Каждое соглашение, договор, имеет определенную структуру, специфические термины и всевозможные подводные камни. Структура документа, чаще всего имеет вид:

объект – нуждающийся в управлении многоэтажный дом;
объекты – все участники сделки: жильцы дома и управляющее предприятие;
содержание – комплекс всех прав и установленных обязанностей субъектов.

Теперь следует поговорить подробнее о каждом.

Объект договора

Конкретный многоэтажный дом является предметом соглашения. Необходимо тщательно и с особым вниманием отнестись к правильному отражению информации, так как от этого зависит объем работ выбранной компании. В перечне услуг нужно обязательно перечислить все коммуникации, запирающее устройство, мусоропровод, лифт и т. д. Это поможет в дальнейшем избежать двойного взимания оплаты за данные услуги.

Субъекты договора

Всю сложность в этом соглашении представляет то, что в виде заказчика выступает множество жильцов. Для этой особенности, в ЖК РФ определено специальное правовое урегулирование. Во время проведения собрания жильцов дома нужно четко определить процент голосов, который имеют жильцы, а какой

муниципальная собственность. Это позволит максимально точно узнать позицию представителей собственников, обеспечить, чтобы решения выбранных собственников более точно выражали интересы остальных жильцов, а не занимать сторону управляющей компании.

Управляющую службу необходимо выбирать очень внимательно. Некоторые критерии выбора:

сначала нужно как можно больше узнать обо всех кандидатах. Следует заказать в налоговой службе справку о юридических лицах, сопоставив ее с описанием фирмы;
нужно обязательно запросить у компании данные о домах, которые она обслуживала, и поговорить с представителями этих домов. В разговоре следует расспросить о реакции фирмы на внесение в договор требований, разработанных по инициативе жильцов (отказываются, не принимают во внимание предложения и т. д.);
узнать все о размере штата компании, наличии технической и материальной базы.

На основании данных пунктов нужно не спеша и внимательно выбрать подходящую управляющую организацию.

В обоих случаях встает вопрос о том, какие условия требуют обязательного внимания собственников. Вот несколько из них:

цена соглашения и метод ее изменения;
расчеты за ЖКУ;
период действия соглашения (1-5 лет, ст.162 ч.5 ЖК РФ);
список общего имущества всего дома;
условия, являющиеся значимыми по мнению сторон;
метод контроля за качественным выполнением обязанностей обеими сторонами;
способ досудебного урегулирования претензий.

Во время выбора управляющей компании юристы советуют руководствоваться определенным фактом: чем меньше образовалось доверия к фирме, тем меньше срок действия договора. При некачественном выполнении компанией своих утвержденных обязанностей, можно расторгнуть договор, но это обязательно нужно указать в соглашении.

Письменные способы досудебного урегулирования претензий позволит избежать необоснованных судебных исков от нечестных компаний, стремящихся только к сбору средств. Если утвердить срок предоставления ответа на иск или претензию 1 месяц, можно получить отличную возможность найти соратников в лицее юристов, соседей и правозащитников.

Максимально подробное описание имущества даст право в любой нужный момент потребовать от фирмы устранение неисправностей этого имущества. В ситуации отказа от выполнения работ можно привлечь третьи организации, с полным возложением оплаты на управляющее предприятие (ст.397 ЖК РФ). Неисполнение значимых условий договора заканчивается его расторжением.

Определение расчетов управляющей компанией многоэтажного дома. Ст.155 ч.7 ЖК РФ утверждает, что в многоэтажном доме жильцы вносят оплату ЖКУ непосредственно управляющей организации. Управляющее предприятие будет рассчитывать все льготы, субсидии, осуществлять перерасчеты, формировать платежные документы и пр. Как доказывает практика, большинство нарушений по финансовой части происходит именно здесь и специалистам потом довольно сложно разобраться в этих нарушениях. Поэтому рекомендуется обязательно заносить в договор управления многоквартирным домом требование, при котором все расчеты ЖКУ, а также регистрация граждан должна производить через ЕИРЦ. Данная служба позволит жильцам не переживать за правомерность начисленных платежей и их дальнейшую судьбу (получил их поставщик или нет). Это позволит собственникам направить все внимание на строгий контроль выполнения всех работ.

Цена услуг управляющей фирмы

Во время заключения любого соглашения главным фактором является стоимость услуг. Очень часто собственники практически не уделяют внимания условиям стоимости всех услуг и необходимых работ управления.

При разрешении вопроса о цене управления необходимо помнить, что в соответствии с ст.157 ч.2 ЖК РФ, расчет тарифов на ЖКУ должен осуществляться по тарифам, которые устанавливаются администрацией субъектов РФ. Другими словами, управляющее предприятие не имеет права перепродавать услуги или самостоятельно устанавливать свои тарифы.

В решение всеобщего собрания необходимо занести утвержденную ставку платы за проведение ремонта и уход за помещениями за 1 м2. Следует учитывать, что предприятие может не принять данную ставку. Поэтому жилищным комитетом дома заранее должны быть проведены все согласования вместе с предприятиями-кандидатами и получены гарантийные письма, подтверждающие согласие компании на это условие.

Если соглашение не будет иметь отсылок на тарифы, утвержденные местной администрацией, то ставка на плату услуг не изменится в течение всего периода действия соглашения. В данном случае более выгодно будет заключить сделку на более долгий срок, чтобы сохранить данную цену.

Остается добавить, что согласно ст.154 ч.2 п.1 ЖК РФ, в плату за проведение ремонта, содержание дома входят работы по управлению многоэтажным домом, ремонту и содержанию всей собственности дома.

Строгий контроль организацией. В письменном договоре управления многоэтажным домом может присутствовать условие, предусматривающее возможность доступа к лицевому счету компании, чтобы иметь возможность контролировать все доходы и расходы средств организации. Но данный пункт имеет некоторые сложности:

необходимость конструирования и описания на бумаге нужного механизма контроля средств;
согласование данного механизма с управляющей компанией.

Очень важна ст.162 ч.11 ЖК РФ, из которой ясно, что предприятие каждый год в течение первых 3 месяцев должна предоставлять жильцам дома отчет обо всех выполненных работах, услугах, всего договора в целом за предыдущий календарный год. Доступность к основной информации о финансовой и хозяйственной деятельности организации определяется ст.161 ч.10 ЖК РФ. Если же в соглашении будет отражена данная форма отчета, это может помочь достигнуть успешного финансового контроля.

Договор управления многоквартирным домом — довольно ответственное дело и относиться к нему нужно очень серьезно. При составлении такого соглашения важно учесть каждую мелочь, которая в дальнейшем поможет доказать свои права и справиться с возможной нечестностью управляющей компании и даже избавиться от мошенников.

Д О Г О В О Р

(с приложениями)

«____» __________ 201__г.

Управляющая организация _____________________________________,

именуемая в дальнейшем «Управляющая компания», в лице ___________________________________________________, действующего на основании ____________________________________________

собственник жилого (нежилого) помещения – квартиры ( части квартиры, комнаты в коммунальной квартире, нежилого помещения), № ___ (в многоквартирном доме (далее - МКД) по адресу: г. Тверь, улица ____________________ _____________________________________, дом № ___, действующий на основании свидетельства о регистрации права собственности №____________________ _от ____________ выданном ______________________________, именуемый в дальнейшем «Собственник» или представитель Собственника ____________________________________________, действующий от его имени в соответствии с полномочиями, основанными на _____________________________________, заключили Договор о нижеследующем:

1. Общие положения

1.1. Настоящий Договор заключен на основании:

1.1.1. Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом требований:

Постановления Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (носит рекомендуемый характер);

- Постановлений Правительства РФ:

- «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг » ;

- «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» ;

- «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» ;

- «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» от 13.08.06 № 000 (далее «Правила»);

- «О порядке поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан» ;

- «Об утверждении Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов» . (в ред. от 01.01.2001);

Писем и разъяснений Министерства регионального развития Российской Федерации, которое в соответствии с действующим законодательством дает разъяснения по применению Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. постановлением № 000; Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. постановлением № 000.

1.1.2. Решения общего собрания собственников МКД №________ от «___ _» __________ 201__г. по адресу: ___________________________________________, дом №____, корп. __, протокол которого хранится по адресу: ____________________________________________________________________________.

1.2. Условия настоящего Договора определены общим собранием собственников МКД (см. п. п.1.1.2) и являются одинаковыми для всех собственников помещений.

2. Термины, используемые в Договоре

4.1.16. Рассматривать в установленный законом срок претензии Собственника, в т. ч. связанные с исполнением заключенных Управляющей компанией Договоров с третьими лицами и разрешать возникшие конфликтные ситуации.

4.1.17. Оказывать Собственнику содействие в организации проведения общих собраний.

4.1.18. Производить обследование дома и вносить предложения об оплате расходов на капитальный ремонт МКД, о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и другие предложения, связанные с условиями проведения капитального ремонта и организации его исполнения.

4.1.19. Обеспечивать соблюдение прав и законных интересов Собственника при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

4.1.20. Принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения Собственников помещений общим имуществом в МКД или препятствующих этому.

10.7. Приложение - «Предельные сроки устранения неисправностей».

10.8. Приложение - «Перечень работ, выполняемых управляющей компанией в жилых помещениях, за счет проживающих».

11. Реквизиты и подписи сторон

Собственник: Управляющая компания

__________________________________, _______________________________________

Ф. И.О. ОГРН _________________________________,

ИНН ______________, КПП _____________,

Дата рождения _____________________ р/с № _________________________________

Паспорт серии ______, № ____________, в _____________________________________

выдан _____________________________ к/с ____________________________________

В _____________________________________

Зарегистрирован по адресу: БИК __________________________________

___________________________________

Документ, устанавливающий право собственности

на помещение _____________________________

_________________ / / _________________ / /

«____» ___________ 201___ г. «____» ___________ 201___ г.

Представитель Собственника

__________________________

Основание ______________________________

_________________ / /

«____» ___________ 201___ г.