Фото Право.Ru

Как быть российскому дачнику, если дом на участке достроить не удалось, а оформить право на него хочется? Для этих целей государство предусмотрело общий порядок регистрации объектов незавершенного строительства и "дачную амнистию". Некоторые участники рынка нашли в этих процедурах лазейку, регистрируя свои права на "незавершенку", чтобы не потерять находящуюся под ним и арендованную у государства землю. О том, как на такую хитрость повлияли последние изменения в Земельном кодексе, а также о том, как "амнистировать" недострой, - в материале "Право.Ru".

Возвести на своем земельном участке собственный домик - это ли не мечта каждого, кто устал от городского шума и желает жить в тишине и покое? И вот землевладелец разрабатывает проект, закупает материалы, вызывает бригаду и начинает стройку. Но иногда случается так, что строительство приходится консервировать, то есть прерывать на какое-то время, и вместо планируемого дома на участке остается недострой - так называемая "незавершенка". Однако просто так, без должного учета, стоять она не может - на нее необходимо зарегистрировать право собственности.

Важным моментом при регистрации является тот титул на землю, которым обладает владелец, - земля может быть в собственности, в постоянном бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении или в аренде. Помимо этого, она должна иметь соответствующий вид разрешенного использования, например:
- для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - тут из самого названия следует, что на участке предполагается строительство дома или иной постройки;
- для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) - вот тут немного сложнее: нужно будет определить, в каких границах находится земля. Если в границах населенного пункта - тогда это приусадебный земельный участок, который может использоваться для производства сельхозпродукции и постройки жилого дома. А если надел расположен за пределами населенного пункта, то речь идет о полевом участке, на котором возводить здания и сооружения нельзя.

Гражданский кодекс в своей ст. 130 обращает внимание на то, что в РФ к недвижимым вещам относятся те, что прочно связаны с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К этому списку относятся и объекты незавершенного строительства. Говоря более простым языком, "незавершенка", в дополнение к указанным выше требованиям о земле, должна иметь капитальный фундамент.

Почему так важно соблюсти вышеуказанные правила о праве на землю и виде ее использования, объясняет ст. 222 ГК РФ - согласно ей "недвижимость, созданная на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой. То есть "оформить право собственности на такое строение не получится, более того - оно подлежит сносу", подтверждает А нтон Толмачев, генеральный директор юридической компании "ЮрПартнерЪ" .

Оформляем право собственности

Согласно п. 2 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположена "незавершенка", и разрешения на строительство (если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения). До 1 марта 2015 года необходимости в таком разрешении не было, но после обширных изменений Земельного кодекса, вступивших в силу с 1 марта этого года, оно снова входит в список документов, нужных для регистрации.

И теперь для того, чтобы оформить право собственности на незавершенный строительством объект, нужно соблюсти следующий алгоритм:
1) провести техническую инвентаризацию объекта;
2) получить разрешение на строительство незавершенного объекта;
3) получить на "незавершенку" кадастровый паспорт (с 1 января 2015 года Минэкономразвития утвердило новую форму этого документа);
4)подать документы (правоустанавливающие на землю и технические на объект) в органы госрегистрации.

А если аренда?

Изменения законодательства коснулись и вопроса арендуемых под застройку земель. В частности, закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" включил в ГК новую статью 239.1 "Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка".

До того как появиться этой норме, многие застройщики, чтобы оставить за собой право аренды земли, регистрировали право собственности на "незавершенку" и останавливали стройку. При этом муниципальные или государственные участки под таким недостроем могли выпадать из оборота на долгий срок, до того момента, как застройщик пожелает закончить строительство. Чтобы поторопить последних, п. 1 новой статьи предусмотрел, что в случае прекращения действия договора аренды земли, которая находится в муниципальной или государственной собственности и предоставлялась по результатам аукциона, расположенная на такой земле "незавершенка" может быть изъята у собственника по решению суда и продана на публичных торгах.

Это вызвало среди застройщиков кратковременную панику, но в итоге все оказалось не так страшно: положения ст. 239.1 не распространяются на те случаи, когда договор аренды гос- или муниципальной земли заключался до дня вступления 171-го закона в силу (то есть до 1 марта 2015 года).
Кроме того, участок не изымут, если собственник докажет, что сроки строительства были нарушены из-за действий (бездействия):

Органов государственной власти или местного самоуправления;

Лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым незавершенный объект должен быть подключен (технологически присоединен).

Есть и еще один нюанс. Согласно п. 21 упомянутого закона, если "незавершенный" объект располагается на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на него зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такая земля предоставлена в аренду до той же даты, собственник указанного объекта имеет право однократно приобрести такой участок в аренду, на три года, для проведения торгов для завершения строительства.

Амнистия для садоводов и дачников

Есть и второй вариант зарегистрировать недострой - в народе его окрестили "дачной амнистией". Этот термин появился осенью 2006 года, когда в силу вступил федеральный закон № 93-ФЗ - он упростил дачникам процедуру оформления прав на участки, которые предоставлялись для ведения личного подсобного, дачного хозяйства или для индивидуального жилищного строительства до 30 октября 2001 года (то есть до момента введения в действие Земельного кодекса РФ). Также под "амнистирование" попадают дома, которые построены на земле с указанным целевым назначением, бани, сараи и прочие объекты, для создания которых не нужно получать разрешение на строительство. В текущем году амнистия была продлена до 1 марта 2018 года.

Поскольку зарегистрировать свое право на строение гражданин может только при условии, что оформил право на землю, то и начинать ему нужно с нее. Для этого он подает в территориальный отдел Росреестра бумаги, подтверждающие его право собственности на землю - например, свидетельство о праве на наследство, постановление городской или районной администрации о праве на участок и пр. Кроме них, для регистрации необходим кадастровый паспорт, где указаны границы участка. А вот если они не определены или установлены неправильно, то владельцу придется провести процедуру межевания.

Итак, земля зарегистрирована. Поскольку документ, подтверждающий право дачника на участок, служит еще и основанием для регистрации прав на жилье, то есть той самой "незавершенки", собственник отправляется собирать остальной пакет, куда входят:

Кадастровый паспорт на строение (его можно получить в Росреестре);

Декларация об объекте недвижимости в двух экземплярах. Она составляется по утвержденной форме, образец которой можно получить в БТИ или самостоятельно распечатать из сети Интернет.

Следующим его шагом будет повторный визит в отдел Росреестра, где он по прошествии установленного срока получит уже второе свидетельство о праве собственности, на этот раз - на объект незавершенного строительства. Однако в процессе регистрации его подстерегают сложности, уверена Екатерина Штыкова, юрист юридического бюро "Падва и Эпштейн" .Статья 25.3 закона о дачной амнистии регулирует регистрацию прав не только на некоторые созданные, но и создаваемые объекты недвижимости. И чтобы зарегистрировать в рамках данной нормы право на "незавершенку", заявителю нужно будет подать в регистрирующий орган документ, подтверждающий факт создания такого объекта, говорит юрист. Таким документом является декларация об объекте недвижимого имущества, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 15.08.2006 № 232. "При этом утвержденная форма декларации специального пункта об объекте незавершенного строительства не содержит", - подчеркивает Штыкова. Пункт 2 декларации даже стал предметом оспаривания в Верховном суде РФ , но тот в своем решении от 20 мая 2015 года № АКПИ15-439 не стал признавать его недействующим. Судьи указали, что федеральный законодатель, предусматривая упрощенный порядок для оформления прав граждан на объекты недвижимости, исходил из возможности легализации уже созданных объектов. Однако "с учетом изложенного у собственников объектов незавершенного строительства могут возникнуть значительные трудности при государственной регистрации прав на них", полагает юрист.

Антон Толмачев не соглашается с ней: "Узнав о сложном порядке регистрации прав на незавершенное строительство, многие граждане лишаются желания что-либо строить на своем участке. Но совершенно зря. Закон о "дачной амнистии" направлен как раз на упрощение этой процедуры. А сейчас срок действия упрощенного порядка продлен, поэтому я бы порекомендовал желающим воспользоваться такой процедурой не медлить". Прислушаются ли дачники - покажет время.

Инструкция

Объект незавершенного строительства, на который вы претендуете, должен считаться недвижимостью. Закон трактует это понятие как объект, связанный с землей, который не может быть перемещен на другое место без ущерба для назначения. Кроме того, основные этапы его строительства уже должны быть завершены. При соблюдении этих требований недостроенное строение можно идентифицировать как объект недвижимости и вести речь о праве на него.

В том случае, когда вы выступали в роли инвестора, то договор между вами и застройщиком может стать основанием для признания вашего права на недостроенную собственность . Препятствием этому является прописанное в договоре условие о том, что квартира передается в собственность инвестору только после того, как жилой дом будет введен в эксплуатацию. Это условие существенно осложняет признание вашего права собственности на недостроенную квартиру.

Когда вы возводите строение на земельном участке, право собственности возникает только в момент государственной регистрации возведенного здания, как это следует из ст. 219 и 130 Гражданского Кодекса РФ. Чтобы оформить право собственности, подготовьте пакет документов. В него входит: описание объекта строительства и проектная документация на него, надлежащим образом оформленное разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок.

Если документы на землю не оформлены надлежащим образом, объект незавершенного строительства в этом случае будет считаться самовольно возведенным строением. По закону он может подлежать сносу. Чтобы оформить в собственность , необходимо сначала оформить земельный участок и проектно-разрешительную документацию, иначе вы рискуете остаться на руинах.

Чтобы оформить незавершенное строение в собственность , вам также потребуется оформить: технический паспорт в БТИ, документ, подтверждающий факт консервации или приостановления строительства, кадастровый план земельного участка с нанесенными на него контурами строений.

Источники:

• признание права собственности на недострой

Недостроенное здание, как и любой иной объект недвижимости, можно продать, предварительно зарегистрировав право собственности на него. Для продажи такого объекта стороны должны оформить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства.

Вам понадобится

• 1. заявление о государственной регистрации объекта;
• 2. квитанция об оплате государственной пошлины;
• 3. документ, устанавливающий наличие права собственности на объект (или иного права - в зависимости от случая);
• 4. кадастровый план земельного участка, на котором возведен объект, с указанием его кадастрового номера;
• 5. технический паспорт на объект - из органов БТИ;
• 6. документ, подтверждающий личность физического лица (паспорт) либо доверенность от юридического лица и учредительные документы данного юридического лица.

Инструкция

Если вы собираетесь продать недостроенное или совершить какую-либо иную с ним, то ключевым моментом будет государственная регистрация этого как объекта . Такая регистрация выполняет две функции: во-первых, при регистрации объект незавершенного строительства собственностью определенного лица, во-вторых, объект незавершенного строительства признается объектом . Последнее имеет достаточно большое значение, поскольку ведущие юристы до сих пор ведут споры о том, с какого момента можно признавать объект незавершенного строительства недвижимым имуществом, и какие должны быть критерии для этого.

После того как объект незавершенного строительства зарегистрирован, с ним можно совершать любые сделки, в том числе сделку купли-продажи. Продать объект незавершенного строительства можно, заключив договор купли-продажи этого объекта. Он обязательно должен быть заключен в письменной форме. Кроме того, к договору необходимо приложить передаточный акт и документы по объекту незавершенного строительства - документы БТИ. Существенными условиями договора купли-продажи объекта являются предмет договора и цена. Очень важно как можно более подробно описать в договоре объект (указать кадастровый или условный номер, адрес, площадь и т.д.), иначе есть риск признания договора незаключенным.

Следует помнить, что по закону право собственности на любой объект недвижимости переходит только после его государственной регистрации. Поэтому после заключения договора купли-продажи объекта необходимо зарегистрировать переход в соответствующих государственных органах.

Видео по теме

Право собственности на объект недвижимости является неотъемлемым элементом в вопросах владения, пользования и распоряжения. Право собственности на здание иметь разные основания. Это и договор купли-продажи, и дарения, и наследование имущества. В таких случаях оформление является достаточно простой процедурой. Но для того, чтобы оформить собственное здание, построенное самостоятельно, нужно собрать необходимый пакет документов, получению которых предшествуют определенные действия.

Инструкция

Все необходимые документы на оформление собственности предоставляйте в орган регистрации по месту нахождения здания. Право собственности вы получите только после регистрации здания. Документы для оформления включают: разрешение на объекта, акт приемки законченного объекта, разрешение на ввод здания, паспорт по технической инвентаризации, кадастровый паспорт, документы, подтверждающие расходы на строительство.

За разрешением на постройку обратитесь в администрацию населенного пункта (отдел архитектуры). Соберите все необходимые документы и представьте их на рассмотрение. Их перечень установлен в ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса.

Разрешение на ввод в здания выдается территориальным органом министерства регионального развития. Для его получения заполните форму заявления и представьте все необходимые документы. Обычно таких документов вывешивается на стендах во всех органах государственной власти.

Кадастровый паспорт оформляется территориальным подразделением государственной регистрации, кадастра и картографии. Напишите заявление на выдачу такого паспорта. Выдача производится за плату в течение десяти дней.

Совет 4: Как оформить строение в собственность в 2017 году

Приобрести недвижимость – полдела, необходимо правильно оформить документы на нее. Процедура строения в собственность главным образом зависит от того, какое именно строение вы планируете оформлять и на каком типе участка оно расположено.

Инструкция

Для начала рассмотрим схему действий, когда речь идет о приусадебном или садоводческом участке, а строение – дачный дом (рассчитанный на сезонное проживание) либо прочие на участке. В этом случае для оформления строения в собственность вам следует обратиться в орган, занимающийся регистрацией прав собственности, а именно в территориальное управление ФРС (Федеральной регистрационной службы). Пакет документов на регистрацию права собственности должен содержать заполненную вами декларацию установленного , в которой будет описано регистрируемое строение , документ, утверждающий ваше право собственности на земельный участок и кадастровый паспорт на участок, где располагается регистрируемое строение .

Этого пакета документов вполне достаточно для регистрации права собственности на такого рода строения. В случае с дачным также рекомендуется перед заполнением получить точные размеры строения, обратившись к специалистам БТИ. Данная процедура для оформления права собственности обязательной не является, но в дальнейшем позволит избежать спорных моментов относительно вашего строения.
Для оформления дома, который на участке под индивидуальное и предназначен для постоянного проживания, потребуется иной комплект документации.

Для оформления права собственности на строение следует в те же инстанции, что и в описанном выше случае, однако в качестве основного пакета документов вам понадобятся: кадастровый паспорт на участок, где расположено регистрируемое строение ; кадастровый паспорт на само строение (оформить такой паспорт можно, обратившись в БТИ); документ, утверждающий ваше право собственности на участок, где расположено регистрируемое строение . Добавьте к этому перечню разрешение на ввод строения в эксплуатацию и можно направлять документы на регистрацию права собственности в территориальное управление ФРС.

Видео по теме

В соответствии со статьей №25 ФЗ от 21.07.1997 №122, недострой может быть зарегистрирован на основании ряда документов, о наличии которых необходимо позаботиться заблаговременно.

Инструкция

После регистрации в ФРС права собственности на , вам следует обратиться в Департамент архитектуры и градостроительства (или аналогичный в вашем ) для получения разрешения на строительство. Отсутствие этого документа не даст вам в дальнейшем возможности зарегистрировать , и вам придется получать разрешение только по судебному постановлению (при условии, что суд вынесет решение в вашу пользу).

После получения разрешения на строительство вам следует позаботиться о том, чтобы вся проектно-сметная документация на будущий объект была в порядке. Для этого обратитесь за помощью в одну из строительных организаций для разработки проекта или воспользуйтесь типовым. Учтите, что для составления такого проекта, нужно иметь в виду не только конечный результат, но и иметь описание условий для подведения коммуникаций, и разрешение от санитарного и пожарного надзора. Может понадобиться и заключение экологической экспертизы, если строительство дома будет проходить в непосредственной близости от природоохранных зон и . Кроме этого, вам будет необходимо заключить договор не только с архитекторами, но и с компанией, которая будет осуществлять строительство объекта.

Если вы по каким-либо причинам (обычно материального характера) не можете продолжать дальнейшее строительство в полном объеме, обратитесь в БТИ для того чтобы паспорт объекта. В этом документе будут содержаться все основные характеристики объекта незавершенного строительства и указан процент его готовности.

И только тогда, когда все документы будут у вас на руках, вы сможете обратиться в УФРС для регистрации недостроя.

Совет 6: Как оформить жилой дом в собственность на земельном участке

Оформление жилого дома в собственность необходимо в любом случае. Неважно, собираетесь вы продать дом впоследствии или жить в нем. Документы о собственности на дом могут потребоваться для проведения в него коммуникаций и для решения многих других бытовых вопросов.

Вам понадобится

• - удостоверение личности;
• - кадастровый план участка;
• - квитанция об оплате госпошлины;
• - правоустанавливающий документ на участок;
• - техпаспорт дома;
• - заявление.

Инструкция

Соберите пакет документов. Для оформления в собственность жилого дома необходимо: удостоверение личности (паспорт), технический паспорт дома (выдается БТИ), правоустанавливающий документ на участок, кадастровый план участка (его получают в кадастровой палате). Кадастровый план не требуется предоставлять, если право на земельный участок зарегистрировано ранее в порядке, установленном Федеральным законом.

Если ваш участок тоже не оформлен в собственность , потребуется пройти эту процедуру и только потом приступать к оформлению дома . В том случае, если вы займетесь оформлением дома в собственность не самостоятельно, а поручите это своему представителю, нужно составить доверенность на его имя. Доверенность должна быть заверена нотариально.

Оплатите госпошлину за государственную регистрацию права собственности. В настоящее время размер этой пошлины составляет 100 рублей – если жилой дом оформляется в собственность физического лица.

Снимите копии со всех документов и с оплаченной квитанции, для регистрации вы сдаете копии, но оригинал нужно будет предъявить. Для некоторых документов может потребоваться предоставление копий в двух экземплярах.

Напишите заявление о государственной регистрации права собственности. Это заявление заполняется по образцу в присутствии специалиста отдела приема документов в органах Федеральной регистрационной службы.

Сдайте пакет документов в Росреестр. После приема сотрудником Росреестра ваших документов и заявления он выдаст вам расписку. В расписке же будет указана дата, когда вы должны забрать уже готовое свидетельство.

Спустя месяц в указанную дату вы можете идти в Росреестр, где вам выдадут Свидетельство о государственной регистрации права собственности. С момента получения свидетельства (не ранее) вы станете собственником дома и сможете совершать с ним любые сделки и другие действия.

Источники:

• оформление дома на участке

Совет 7: Как оформить право собственности на землю по домом

Оформление права собственности на землю под частным домом - дело довольно хлопотное. Вам необходимо будет запастись терпением и временем, поскольку для реализации задуманного придется походить по инстанциям.

Вам понадобится

• - паспорт,
• - документы, подтверждающие право собственности на дом.

Инструкция

Обратитесь в администрацию муниципального образования по вопросу предоставления земельного участка в собственность. Напишите заявление на имя главы администрации по установленной форме. К заявлению приложите копию паспорта, документы на дом (технический, кадастровый паспорт, документ, подтверждающий право собственности на дом). В администрации работает специальная комиссия по земельным вопросам. Ваше заявление отдают на ее рассмотрение. После этого администрация направит вам письменный ответ, что участок вам может быть предоставлен, для этого необходимо оформить землеустроительное (межевое) дело.

Обратитесь в организацию, занимающуся межеванием земельных участков. Ее можно найти по объявлениям в газетах, можно поинтересоваться у соседей, знакомых. Напишите заявку на проведение межевания земельного участка, приложите к ней письменный ответ администрации; если потребуется, предоставьте другие документы. Затем вам назначают день, когда к вам на участок выедет специалист по межеванию. Лучше, чтобы в этот день при выезде специалиста присутствовали соседи смежных участков и представители администрации населенного пункта, во избежание последующих разногласий по поводу установления границ. Затем в течение срока, назначенного специалистом, составляется межевое дело. Срок составления может быть от двух недель до двух месяцев, в зависимости от толщины вашего кошелька. То есть, чем быстрее вам нужно , тем дороже вам обойдется стоимость услуг по межеванию.

Подпишите акт разграничения земельных участков у владельцев соседних участков, а также в администрации района. Экземпляры этого документа вам выдадут в той же организации, где вы заказали межевание. Акт разграничения земельных участков войдет в межевое дело. Предоставьте один экземпляр оформленного дела в администрацию муниципального образования. В назначенный день вам выдадут постановление администрации о предоставлении вам в собственность земельного участка.

Обратитесь с постановлением администрации и экземпляром межевого дела в территориальный отдел Управления федерального агентства кадастра для составления кадастрового паспорта земельного участка. Кроме этого, вам еще потребуется справка о присвоении вашему частному дому почтового адреса. Она оформляется в администрации муниципального образования на основании вашего заявления и документов, подтверждающих ваше право собственности на дом.

Обратитесь в Комитет по управлению муниципальным имуществом с постановлением администрации о предоставлении вам в собственность земельного участка, кадастровым паспортом земельного участка, экземпляром межевого дела, справкой о присвоении дому почтового адреса. КУМИ обязан заключить с вами договор купли-продажи, так как по действующему законодательству вы должны выкупать у государства. При расчете цены договора кадастровая стоимость земельного участка умножается на утвержденный процент, установленный для данной категории земли на дату заключения договора.

Оплатите стоимость земельного участка, указанную в договоре купли-продажи. После предоставления квитанции об оплате, подпишите передаточный акт на земельный участок, составленный в нескольких экземплярах. Теперь ваше право собственности на землю подлежит государственной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы. Предоставьте регистратору договор купли-продажи земельного участка, один экземпляр передаточного акта, кадастровый , квитанцию об уплате госпошлины. Уточняйте подробный список документов перед их подачей в УФРС. Регистратор выдаст вам расписку за документы, назначит день, когда регистрация будет окончена. Если все оформлено верно, в назначенный срок вы получите, наконец, свидетельство о праве собственности на земельный участок.

Видео по теме

Полезный совет

Процесс оформления земельного участка в собственность может занять несколько месяцев. Если ваши финансовые возможности позволяют, поручите это дело грамотному специалисту, составив доверенность у нотариуса. Это сэкономит вам время и избавит от лишней нервотрепки, неизбежной при хождениях по инстанциям.

Объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу (п. 30 постановления № 10/22) и могут признаваться самовольной постройкой.

Не могут быть признаны самовольной постройкой сооружения, которые не представляют собой самостоятельный объект недвижимости (п. 29 постановлении пленумов Верховного суда, Высшего арбитражного суда от 29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Такими постройками «без статуса объекта недвижимости», в частности, считаются торговые модули и торговые павильоны (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.09.10 по делу № А56-84642/2009).

При отсутствии разрешения на строительство, а также разрешения на ввод в эксплуатацию (ст. 51, 55 ГК РФ), объект признается самовольной постройкой, что означает в отношении него невозможны никакие сделки, и заинтересованные лица могут требовать сноса этого объекта (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Легализовать самовольную постройку в судебном порядке можно, чтобы суд признал право собственности, необходимо представить:

1) подтвердить факт возведения самовольной постройки (например, представить договор подряда, акт приемки выполненных работ);

2) доказать факт соблюдения требования о целевом назначении земельного участка;

3) доказать, что строение никому не принадлежит (представить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество);

4) оформить технический паспорт строения. Это один из наиболее сложных и забюрократизированных процессов.

5) изготовить все необходимые заключения и справки, подтверждающие безопасность объекта, его соответствие строительным, санитарным и экологическим нормам (заключения государственного органа архитектурно-строительного надзора о соответствии самовольной постройки градостроительным нормам и правилам; заключения органа Роспотребнадзора о соответствии самовольной постройки санитарным нормам и правилам; заключения органа государственного пожарного надзора о соответствии самовольной постройки противопожарным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности). Суд вправе затребовать и иные документы.

Отказать в признании права собственности на самовольную постройку суд может по причине нарушения публичных либо частных интересов. Нарушение публичных интересов происходит, когда нарушается порядок возведения объекта недвижимости, в том числе когда строение создает угрозу жизни и здоровью граждан. Следовательно, фактически нужно доказать только отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан в случае сохранения данной постройки. Анализ арбитражной практики подтверждает, что суды автоматически констатируют отсутствие нарушения прав и законных интересов, если компании удается доказать соответствие постройки всем строительным, противопожарным и иным обязательным нормам. Частный интерес нарушается, когда застройщик возводит объект на чужой земле. Тогда после отказа в иске застройщик будет разбираться с собственником земли, возможно возмещение его затрат на строительство (ст. 222 ГК РФ). Поэтому компании необходимо представить в суд заключения компетентных органов о соответствии постройки строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным, экологическим нормам и правилам или просить суд назначить соответствующие экспертизы.

Чтобы суд принял заключения в качестве надлежащих доказательств, они, во-первых, должны отвечать обязательным требованиям к обследованию объектов строительства, во-вторых, проводившая их организация должна иметь право на осуществление соответствующего вида работ. Это должны быть заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил. Суд может принять в качестве доказательств соответствия строительным нормам и правилам заключение независимой организации, но при условии, что у такой организации есть допуск к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (допуск обязателен в соответствии с положениями гл. 6.1 Градостроительного кодекса).

Юристы нашей компании обязательно помогут Вам в решении этого вопроса и окажут квалифицированную юридическую помощь.

Приобретение жилого дома (коттеджа) в стадии строительства (незаконченного строительством объекта).

Вы можете записаться на консультацию к адвокатам коллегии адвокатов
"Правовая защита" по тел. 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07.

В последнее время достаточно часто можно встретить предложение купить незавершенный строительством коттедж, дом в деревне, дачный дом и иной объект недвижимости, который предназначен для жилых целей.

Предложение купить именно незаконченный строительством дом, коттедж, может быть обусловлено самыми разными причинами. Это и недостаток у продавца средств для достройки, и нежелание связываться с вводом дома в эксплуатацию и необходимость срочно распорядиться имуществом, чтобы получить деньги.

Конечно, лучше покупать коттедж уже сданный в эксплуатацию, чтобы можно было сразу использовать его по прямому назначению - для постоянного или временного проживания. Однако часто приходится покупать и незавершенный строительством жилой дом (коттедж).

В этом случае существует ряд особенностей, которые мы и рассмотрим (далее в статье идет речь о покупке дома, коттеджа в Московской области).

До заключения договора купли-продажи требуется, прежде всего, установить законность строительства и достаточность документов для заключения сделки. Так же существует ряд ограничений на пользование жилым домом, не сданным в эксплуатацию.

2. Законность строительства.

Требования законодательства:

Для того, чтобы начать индивидуальное жилищное строительство, до начала строительства физическое лицо должно оформить и согласовать в установленном порядке следующие документы:

а) при строительстве (реконструкции) объекта недвижимости без участия подрядной организации:

- правоустанавливающий документ на земельный участок;

- проект (архитектурное и планировочное решение) объекта строительства (реконструкции);

- генеральный план застройки земельного участка М 1:500 с разбивкой осей строений;

- разрешение главы муниципального образования на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости;

- разрешение на производство строительно-монтажных работ

б) при строительстве (реконструкции) объекта недвижимости с участием подрядной организации к перечисленным в пункте "а" настоящей статьи документам застройщик должен иметь:

- договор с подрядной организацией.

Указанные выше документы необходимо потребовать от продавца. Особенно тщательно рекомендуется ознакомиться с проектом объекта строительства и досконально (с выездом на место, а лучше - с привлечением специалиста) проверить соответствие ему объекта, т.к. в случае даже незначительных отступлений от проекта возникнут проблемы со вводом дома в эксплуатацию и оформлением права собственности на него (уже как на жилой дом, оконченный строительством).

Кроме указанных документов у продавца естественно должно быть свидетельство о регистрации права собственности на незавершенный строительством жилой дом, выданное регистрационной палатой.

3. Что такое “жилой дом в стадии строительства” и какие плюсы и минусы покупки такого объекта права. Оформление прав на дом, как на объект, завершенный строительством.

“Жилой дом в стадии строительства” представляет из себя незаконченный строительством объект. В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Незавершенный строительством объект является недвижимым имуществом, (см., например, Пункт 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" который содержит указание на то, что не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.) Соответственно, применяются нормы, регулирующие правоотношения собственности на недвижимое имущество, совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и сделки с ними.

Следует знать, что объект незавершенного строительства не является жилым домом, пока он не будет завершен строительством, и принят госкомиссией. Данный объект не может быть использован для проживания (законно) и регистрация в нем по месту жительства невозможна. В соответствии со ст. 9.5 КоАП заселение в не введенный в эксплуатацию жилой дом и использование его для проживания влечет наложение штрафа в размере от 5 до 10 минимальных размеров оплаты труда.

Кроме того, поскольку в случае продажи объекта, неоконченного строительством, права на объект недвижимости переходят к другому лицу, в соответствии с п.9 ст.52 Градостроительного кодекса разрешение на строительство подлежит перерегистрации (не переоформлению) Т.е. достраивать коттедж и вводить его в эксплуатацию можно будет на основании уже согласованной предыдущим собственником документации. Важно только не пропустить сроков, указанных в разрешении. Обычно их восстановить можно, но возможны и проблемы.

Оформить права на объект, как на жилой дом, в установленный разрешением срок крайне желательно, поскольку в регистрационной палате в случае нарушения срока строительства могут потребовать (в аналогичных случаях у нас требовали, хотя это вопрос спорный) действующее разрешение на строительство. Конечно, можно в итоге обойтись и просроченным, но лучше не рисковать.

Таким образом, рекомендуется после заключения сделки оформить право собственности уже на законченный строительством жилой дом. Для этого требуется предоставление в регистрационную палату следующего комплекта документов:

1. Перерегистрированное разрешение на строительство, а так же документы, требующиеся для строительства (см. пункт “Законность строительства” настоящей статьи)
2. Заключение о выполнении технических условий, предусмотренных проектом строительства (реконструкции) объекта;
3. Паспорт технической инвентаризации на законченный строительством (реконструкцией) объект недвижимости;
4. Заключение органов Госархстройнадзора Московской области о готовности законченного строительством (реконструкцией) объекта недвижимости и соответствии его утвержденной проектной документации.

Акт о приемке дома в эксплуатацию утверждается постановлениям главы администрации. После этого регистрируется право собственности в регистрационной палате.

Общие выводы: приобретение жилого дома в стадии строительства возможно, однако настоятельно рекомендуется до истечения срока действия разрешения на строительство ввести дом в эксплуатацию и оформить документы на него, как на жилой дом. Перед заключением сделки рекомендуется тщательно (возможно даже с привлечением экспертной организации) проверить соответствие объекта имеющейся документации, т.к. если такое несоответствие обнаружится, дом не будет принят в эксплуатацию (или придется вносить изменения в документацию, что достаточно долго и дорого, так же если внести такие изменения не удастся, дом будет подлежать сносу как самовольная постройка). Кроме того, в связи с тем, что процедура заключения такого договора достаточно сложна, рекомендуется привлекать адвоката для сопровождения сделки. Мы сопровождением таких сделок занимаемся. Тел. 8 495 787 75 07, 8 495 691 38 72.

Мы находимся по адресу:
г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, 15 этаж.
Группа компаний “Правовая защита”

Адвокат Сидоров Артем Александрович. Запись на консультацию по тел. 8 495 787 75 07, 8 495 691 38 72 www.сайт

http://сайт/clauses/2006/10/17/clauses_43.html Приобретение жилого РґРѕРјР° (коттеджа) РІ стадии строительства (незаконченного строительством объекта). %CF%F0%E8%EE%E1%F0%E5%F2%E5%ED%E8%E5+%E6%E8%EB%EE%E3%EE+%E4%EE%EC%E0+%28%EA%EE%F2%F2%E5%E4%E6%E0%29+%E2+%F1%F2%E0%E4%E8%E8+%F1%F2%F0%EE%E8%F2%E5%EB%FC%F1%F2%E2%E0+%28%ED%E5%E7%E0%EA%EE%ED%F7%E5%ED%ED%EE%E3%EE+%F1%F2%F0%EE%E8%F2%E5%EB%FC%F1%F2%E2%EE%EC+%EE%E1%FA%E5%EA%F2%E0%29..html

Строительство частного дома – процесс, касающийся не только вопросов техники возведения жилого объекта, но и аспектов законодательства. Какой земельный участок выбрать под застройку, как зарегистрировать дом в собственность, в том числе, если он недостроенный, в каждом ли новоиспеченном жилье можно прописаться – об этом мы расскажем в нашей новой статье.

Затягивание сроков сдачи дома, несоответствие параметров и состояния квартир обещанным девелопером – только часть из них. Своеобразной страховкой от неприятных сюрпризов для дольщиков выступает ДДУ, договор долевого участия в строительстве . Но только в том случае, если он оформлен по всем правилам, включает все важные пункты, посредством которых регулируются взаимоотношения между застройщиком и потенциальным владельцем будущей жилплощади. Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Выбираем землю – дело первостепенной важности

Выбирая земельный участок под строительство будущих владений, крайне важно учесть его целевое назначение, определенное государством. Дело в том, что строительство домов для постоянного проживания, дач разрешено далеко не на каждой категории земельных наделов. Если не следовать букве закона, по завершении процесса возведения жилья можно столкнуться, в лучшем случае, со штрафными санкциями, в худшем – с судебным постановлением о принудительном сносе постройки.

Земельный кодекс РФ различает 7 категорий земельных участков, и только на двух из ни разрешено строить частные дома. Это:

• земли населенных пунктов;
• земли сельскохозяйственного назначения (за исключением земель, попадающих под действие закона №101-ФЗ «Об обороте земель с/х назначения»).

В состав земель населенных пунктов входят участки, предназначенные и используемые для застройки и развития городов, ПГТ, сел. Они характеризуются, среди прочих, такими видами разрешенного использования:

• малоэтажная жилая застройка (ИЖС – индивидуальное жилищное строительство домов для постоянного проживания высотой не более 3 этажей, дачных и садовых домов); на участке можно устанавливать подсобные сооружения, гаражи, разбивать сады, цветники, выращивать фрукты, овощи;
• приусадебный участок личного подсобного хозяйства (ЛПХ), разрешено строительство жилых домов высотой до 3 этажей, установка подсобных сооружений, гаражей; на участке можно содержать животных, вести сельскохозяйственную деятельность;
• блокированная жилая застройка – строительство малоэтажных жилых домов в один ряд, количеством не более 10, с общими внешними стенами (как, например, таунхаусы); на участке можно размещать гараж, вспомогательные сооружения, сажать деревья, цветы, выращивать овощи.

Наиболее предпочтительным вариантом для застройки выступают участки, определенные под ИЖС. Возведя загородный дом на участке для индивидуального жилищного строительства, вы не будете иметь проблем с его оформлением в собственность, пропиской, получением налогового вычета НДФЛ . К слову, в сооружениях на земельных участках, предназначенных для дачного хозяйства или садоводства, зарегистрировать постоянное место жительства без особого судебного распоряжения, увы, не получится.

Не менее удачным вариантом для строительства частного дома выступают участки для ЛПХ, расположенные в границах населенных пунктов. Они обладают всеми вышеперечисленными преимуществами участков под ИЖС. Однако будьте внимательны: на участках, находящихся за пределами населенных пунктов, строительство может быть запрещено.

Если говорить о землях сельскохозяйственного назначения, то выбирать необходимо участок, использование которого не регулируется законом «Об обороте земель с/х назначения». То есть, не выдвигается требований по его целевому назначению (засеванию полей, сохранности пастбищ, сенокосу и т.п.).

Строительство жилых домов на землях с/х назначения допускается на участках с такими видам разрешенного использования:

• ведение ЛПХ с правом строительства;
• ведение дачного хозяйства, садоводства;
• ведение фермерского хозяйства.

Формат последнего подразумевает обязательную фермерскую деятельность с налоговой отчетностью. Зарегистрироваться в доме, построенном на таком участке, как и в случае с территорией, выделенной для садоводства, дачных построек, крайне проблематично.

Разрешение на строительство – нужно или нет?

Определяясь, на какой земле можно строить дом, не забудьте, что некоторые категории земельных участков обязывают будущих владельцев загородной недвижимости к получению разрешения на строительство. Так, без подобного разрешения не обойтись, если вы готовитесь к возведению дома на участке ИЖС.

Выдачу разрешений на строительство осуществляют уполномоченные органы – районные управления архитектуры и градостроительства, МФЦ (многофункциональные центры обслуживания), портал государственных услуг РФ. Обращаться за бумагой следует, имея на руках:

• соответствующее заявление;
• удостоверение личности;
• градостроительный план земельного участка (получить можно в местной администрации, срок актуальности ГПЗУ для получения разрешения на строительство составляет не более 3 лет с момента оформления);
• схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ, можно сделать самостоятельно, но лучше заказать в лицензированном проектном учреждении);
• характеристики внешнего облика объекта (конфигурация здания, планируемые отделочные материалы, цветовая гамма и т.п.).

Максимальный срок выдачи разрешения – 10 рабочих дней после подачи заявления.

С начала 2017 года разрешение на строительство – обязательный документ для возведения и последующей регистрации права собственности на дом для постоянного проживания. Для строительства домов на землях садовых, дачных товариществ разрешение не требуется, но требуется проект планировки территории, как некоммерческого образования.

Оформление прав на построенный дом

С 1 января 2017 года обязательной является постановка недвижимости на кадастровый учет (за исключением дач, садовых домиков). Только после этого можно инициировать оформление прав собственности на построенный частный дом. Для этого понадобятся:

• заявление о регистрации;
• документы, удостоверяющие личность обращающегося;
• правоустанавливающие документы на землю;
• бумаги, свидетельствующие о факте строительства дома (включая разрешение на его проведение), содержащие детальное описание объекта;
• кадастровый паспорт;
• квитанция об оплате госпошлины.

Регистрация жилых строений на землях садовых, дачных хозяйств проводится по упрощенной системе, действующей до 01.03.2018 года. Для совершения процедуры достаточно подготовить заявление, удостоверение личности, правоустанавливающие бумаги на участок, декларацию об объекте недвижимости, квитанцию об оплате госпошлины.

Можно ли оформить в собственность недостроенный дом?

Времена нынче не самые располагающие к такому затратному делу, как строительство дома. Многих волнует вопрос, как быть с регистрацией недвижимости, если ее возведение придется приостановить.

Законом четко определено: оформить в собственность недостроенный дом можно, так как он является таким же объектом недвижимого имущества, как и доведенная до 100%-ной готовности постройка. Оформленный недостроенный дом можно продать, обменять, использовать в качестве залога. Основанием для регистрации «недостроя» выступают правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство.

Если со временем у вас появится возможность завершить строительство, не исключена перерегистрация прав собственности на достроенный дом. В таком случае, предстоит совершить следующие действия:

• получить разрешение на строительство (если прежнее уже недействительно, или его вовсе не было);
• оформить новый техпаспорт на дом;
• подать техпаспорт в кадастровую палату для корректировки кадастрового дела и получения нового кадастрового паспорта;
• направить все вновь оформленные документы в Росреестр, где право собственности на незавершенное строительство сменится законной регистрацией полноценного объекта загородной недвижимости.