«Разумная Недвижимость» подготовила обзор мнений экспертов по поводу заявления Германа Грефа о том, что ипотечные ставки могут быть снижены ещё до конца текущего года. Мы спросили профессиональных участников рынка недвижимости Петербурга и Москвы, согласны ли они с мнением главы Сбербанка, и если да, то насколько именно может подешеветь коммерческая ипотека.
Осторожный оптимизм
В принципе, все опрошенные нами эксперты с мнением Германа Оскаровича согласны. Правда, в разной степени. Особо осторожные говорят, что ипотечные ставки в банках снизятся не более чем на те же 0,5%, на которые «подвинулся» Центробанк.
"Совсем недавно ЦБ впервые после августа 2015 года снизил ключевую ставку с 11 до 10,5% годовых. По нашим прогнозам, возможно и дальнейшее понижение ключевой ставки на следующем заседании ЦБ. Такие изменения, безусловно, позитивно отразятся на стоимости кредитов.
Однако не стоит ждать резкого снижения ставок по программе ипотеки с государственной поддержкой, так как многие банки работали на пределе рентабельности по этой программе (только для того, чтобы в неё войти), а некоторые - и вовсе без прибыли. Но незначительное снижение ставок, скорее всего, будет: я предполагаю в среднем на 0,25% до сентября и ещё на 0,25% до конца года", - говорит руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер» Павел Тимошенко.
"Принимая во внимание очередное снижение ключевой ставки, которое произошло 10 июня 2016 года, мы рассчитываем на постепенное понижение ставок и по коммерческой ипотеке. Сказать, каким будет средний размер процентной ставки в перспективе нескольких месяцев, пока сложно.
Не стоит забывать, что этот показатель не только складывается из размера ставки, под которую кредитуются сами банки, но и включает определённые издержки кредитной организации (у всех банков они разные и зависят от многих факторов). Необходимо учитывать и тот факт, что некоторые банки долгое время работали практически без прибыли.
Поэтому, несмотря на произошедшее снижение ключевой ставки, пока рано говорить, что эта мера существенным образом отразится на рынке ипотечного кредитования", - комментирует заместитель директора департамента продаж ГК «Гранель» по вопросам ипотечного кредитования Наталья Смирнова.
По словам эксперта, если снижение составит хотя бы 0,3-0,5% от существующего размера ставок по программе господдержки, то можно будет рассчитывать на положительную динамику и увеличение объёма продаж в сегменте первичной жилой недвижимости. Этому будет способствовать и начало нового делового сезона, которое традиционно связывают с увеличением покупательской активности. Совокупность описанных выше факторов поможет сделать покупку недвижимости более доступной.
Заметное снижение
Эксперты, настроенные совсем уж оптимистично, не исключают более заметного снижения ипотечных ставок - на 1, 2 и даже 3%.
"Заявления Грефа не беспочвенны. Ставки по ипотеке уже начали снижение на фоне уменьшения ключевой ставки. В дальнейшем снижение ставок может продолжиться при совокупности нескольких факторов: ещё большее уменьшение ключевой ставки, снижение инфляции и активная работа АИЖК и банков по вопросу выпуска ипотечных ценных бумаг.
Если все факторы сложатся, то падение ставок на 1-1,5% вполне реально. Это, а также окончание господдержки в декабре ощутимо взбодрит рынок недвижимости", - отмечает руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «Бон Тон» Ольга Шихова.
Коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов подчёркивает, что инициативы, способствующие снижению ипотечной ставки, всегда влекут за собой определённое оживление на рынке первичной недвижимости.
"Ипотека по-прежнему остается лидирующим инструментом для приобретения квартир. По нашим объектам заключается около 75% ипотечных сделок, и в нынешних экономических условиях снижение на 1-2 п.п. становится ощутимым для покупателя. Что касается перспектив корректировки ипотечной ставки в меньшую сторону, то они напрямую связаны с утверждённым размером ключевой ставки Центробанка. До конца года процентная ставка может быть снижена ещё на 1-2%", - полагает эксперт.
Полностью согласна с коллегой генеральный директор компании «Мобил Строй XXI» Элеонора Шалбарова:
"В силу того, что такое поручение уже прозвучало из уст Президента РФ на прошедшем в мае Госсовете по строительству, вероятность снижения ипотечных ставок довольно высока. Рост цен на нефть и стабилизация курса рубля позволяют надеяться на снижение ипотечных ставок на 1-2%.
Так как сейчас более 90% квартир в новостройках продаётся на условиях ипотечного кредитования, снижение ипотечных ставок должно привести к снижению реальной стоимости квартиры (цена + переплата по ипотеке) для подавляющего большинства покупателей.
Оживление рынка, вызванное ростом числа продаж, закономерно повлечёт за собой постепенный рост стоимости жилья и сделает его покупку ещё выгоднее. В свою очередь, это приведёт к тому, что деньги из «кубышек» будут инвестироваться в строительство и начнут работать на экономику".
У вице-президента, руководителя комплекса стратегического развития «Лидер Инвест» Дмитрия Коробейкина ещё более смелые ожидания:
"Несомненно, снижение ипотечных ставок очень хорошо отразится на покупательской способности. Государственная поддержка ипотечного кредитования сильно помогла строительной отрасли в прошлом и текущем году. Девелоперы опасались, что господдержка будет отменена и ипотечные ставки для покупателей станут недоступными, но всё обошлось.
По нашим данным, ипотечные ставки будут снижаться, ведь, так или иначе, сейчас ситуация в определённой степени стабилизировалась, и мы даже прогнозируем рост спроса на недвижимость в начале следующего года. Хорошо, если ипотека «подешевеет» на 2-3 %" - мы надеемся на лучшее.
Таким образом, профессиональные участники рынка верят и надеются в снижение ипотечных ставок в самой ближайшей перспективе. Если это действительно произойдёт - покупателям имеет смысл воспользоваться моментом.
Источник изображения: Фотобанк Лори
Будут снижены до конца этого года. Глава Сбербанка Герман Греф рассказал, что одним из факторов, определяющих величину ставок по ипотеке, является стоимость денег на рынках, на которую никто повлиять не может. На сегодняшний день идет тенденция к ее снижению, и по прогнозам будет снижаться дальше.
Президентом Российской Федерации Владимиром Владимировичем Путиным было доверено правительству до 1 августа обсудить вопрос о понижении ставок по ипотечным кредитам. В настоящий момент работает программа субсидирования ставок на рынке строящегося жилья. Купить жилье по условиям льготной процентной ставки в размере 12% можно только в том случае, если вы приобретаете жилье в новостройках. При этом ваш первый взнос должен быть не менее 20% от стоимости жилья, а кредит не должен быть выше 3 млн рублей. Для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга было сделано исключение, здесь максимум ипотечного кредита составляет 8 млн рублей. Такая программа была действительной целый год и должна была закончиться в марте этого года, однако весной 2016 года правительство РФ продлило ее до 1 января 2017.
В соответствии с новыми условиями, все ипотечные кредиты, начиная с 1 марта 2016 года, по формуле 2,5 п.п. к ставке Центробанка. Раньше эта прибавка была в размере 3,5 п.п.
В 2014 г. после поднятия ставки рефинансирования проценты по всем кредитным продуктам, в том числе и по кредитам на жилье резко выросли. И если краткосрочные потребительские кредиты люди, так или иначе, в состоянии платить, то ипотечное кредитование практически остановилось. Вслед за ипотекой стала и строительная сфера, которая почти на половину существовала именно за счет кредитных средств.
Руководству страны пришлось предпринимать меры, для улучшения ситуации. Так, была несколько снижена ключевая ставка и начал свою работу ряд специальных госпрограмм по поддержке ипотечного кредитования среди наименее защищенных слоев населения. Однако для того, чтобы отрасль действительно вернулась к состоянию роста необходимо создание условий для естественного снижения .
Прогнозы экспертов по ситуации на ипотечном рынке на следующий год
В 2012-2013-м годах во властных кабинетах всерьез рассуждали о том, что к 2016 году проценты по ипотеке могут достигнуть 6% годовых. Возможно, так оно и было бы, если бы не целый комплекс макроэкономических и политических событий, негативно отразившихся на состоянии российской экономики. Сегодня прогнозы экспертов и чиновников менее оптимистичны и заключаются в осторожных предположениях о стабилизации курса валют () и инфляции, что должно улучшить обстановку на рынке недвижимости и сфере жилищного кредитования.
По мнению Юлии Ермолаевой – заместителя отдела ипотечного кредитования банка «Образование», ипотечные ставки в следующем году должны уменьшиться. Для этого эксперт видит несколько причин, которые она изложила в своей статье для Российской Газеты. Она считает, что если экономическая и политическая ситуации будут оставаться стабильными, то Центробанк вполне может снизить ключевую ставку рефинансирования на 2%-2,5%, что позволит процентным ставкам по ипотеке достигнуть «комфортных» 10%-12% годовых. И даже если главный финансовый регулятор станы не станет ничего менять, банки все равно понизят проценты до 13% годовых на недвижимость на вторичном рынке и 14% годовых на первичку без . В то же время специальные программы с учетом государственных субсидий и других льгот позволят брать кредиты на жилье под 9%-10% годовых.
Ермолаева считает, что без снижения процентов по ипотеке в 2016 году сфера жилищного строительства замрет. Потому правительство будет предпринимать все для того, чтобы избежать краха. Кроме того, по мнению эксперта, повысит спрос на ипотечные кредиты снижение стоимости жилья, которое наблюдается сегодня. Она считает, что сейчас отличное время для приобретения недвижимости, поскольку ее стоимость уже снизилась на 10% и скорее всего, продолжит уменьшаться в ближайшие месяцы.
Однако есть и менее оптимистичные мнения. В частности, некоторые эксперты отталкиваются от заявления В. Путина о том, что к 2018 г. проценты по ипотечным кредитам будет определяться исходя из уровня инфляции + 2%-2,2%. Если использовать это правило для расчета средней ипотечной ставки на следующий год, то получается цифра в 19%-20% годовых. Эта группа экономистов не рассуждает о том, снизятся ли ставки по ипотеке в 2016 году, а напротив, опасается их повышения.
Стоит ли ждать снижения ключевой ставки рефинансирования?
Мало кто будет отрицать, что сегодня одним из важнейших критериев, определяющих стоимость ипотечных кредитов, является ключевая ставка рефинансирования банков, которую устанавливает Центробанк РФ. В большой степени именно уменьшение ключевой ставки станет отправной точкой для снижения процентов по ипотеке в Сбербанке и остальных финансовых учреждениях России в 2016 году. При этом многие финансисты ожидают, что такое понижение все же будет.
Во время одной из последних встреч с журналистами глава отдела маркетинговых исследований и планирования банка ВТБ24 Дмитрий Лепетиков заявил, что ЦБ России может понизить ключевую ставку до 8,5%. Правда произойдет это, по его мнению, во 2-й половине следующего года. Также он отметил, что не исключает снижения ставки на 0,5% еще в этом году по результатам ближайшего заседания правления ЦБ. В ВТБ24 по его словам, рассчитывают на то, что в течение следующего года курс рубля будет стабилен и большая часть кредитных направлений покажет рост. В части ипотечного кредитования ожидается увеличение продаж в 2016 году на 10,2% по сравнению с текущим годом.
В большинстве своем эксперты прогнозируют выход ипотечной сферы из кризиса. Однако это станет возможным только в том случае, если макро- и микроэкономическая ситуация в экономике России останется стабильной.
В 2016 году возможно снижение ставок по ипотеке до уровня «процент инфляции +2,2%». Об этом заявил В.В. Путин в одном из своих обращений, указав при этом возможные пути реализации данного проекта.
Общая информация
Президент уже не в первый раз говорит о том, что стоимость жилищного кредита непомерно высока, и проценты по ипотеке необходимо снижать. Его поддерживает и Медведев, который планирует уровень ставки ипотеки сделать такой же, как и в европейских странах , а именно – не больше 5-6% годовых.
Как утверждают представители крупнейших банков страны, такое снижение ипотеки представляется возможным лишь в том случае, если Правительство РФ продолжит снижать стоимость денег, т.е. инфляцию.
Помимо этого, есть смысл создания специального государственного ипотечного банка, который взял бы на себя обязанность по льготному обеспечению граждан жилищными кредитами. Это означает, что банк в первое время будет работать себе в убыток, поскольку низкие ставки не смогут покрыть всех расходов банка, но это только в первое время.
Затем ожидалось бы массовое повышение спроса у граждан, а значит — стимулирование строительства, увеличение количества рабочих мест и рост демографии.
Меры поддержки
В 2016 году действует ряд государственных программ, позволяющих оформить ипотеку по сниженным процентам:
- «Льготная ипотека с государственной поддержкой» — она действует только на первичном рынке, т.е. позволяет получить деньги на покупку жилья в новостройке или строящемся доме. Помощь заключается в частичном субсидировании ставок, они начинаются от 10-11% годовых. Условия: сумма не более 8 млн. рубл., первый взнос — от 20%, период кредитования — до 30лет. Подробности — в этой статье ;
- «Социальная ипотека» — предназначена для работников бюджетной сферы, ветеранов, семей с инвалидами, работников государственных и муниципальных организациц, сотрудников ОПК, военнослужащих и всех тех, кто состоит на жилищном учете. Реализацией занимается агентство АИЖК, предоставляется ипотека на первичное и вторичное жилье под ставку от 11,1% в год с первоначальным взносом не менее 10%. Полные условия вы найдете ;
- «Молодая семья» — региональная программа, которая реализуется для семей в возрасте до 35лет, при чем принять участие могут как бездетные семьи так и семьи с детьми, в т.ч. и неполные. Из региона предоставляются денежные субсидии на покрытие первоначального взноса по ипотеке, размер зависит от количества членов семьи и стандартам по жилплощади конкретного региона. Узнать больше можно на этой странице .
Начиная с 1 января 2018 года, к выше указанным проектам добавился еще, под названием «Семейная ипотека». Данная программа рассчитана на семьи, где с указанной даты появился второй или третий малыш. При покупке жилья на первичном рынке эконом-класса, можно рассчитывать на государственную помощь в виде временного снижения процента по договору до .
Стоит ли ждать снижения ставок в 2019 году?
К сожалению, нет. Дело в том, что еще осенью прошлого года в нашей стране начала планомерно увеличиваться (ставка рефинансирования). Именно под этот % все российские банки получают денежные средства от ЦБ РФ, и потом предлагают эти деньги заемщикам.
Соответственно, чем выше этот процент, тем дороже будут кредиты, выдаваемые населению. Если еще несколько месяцев назад можно было оформить ипотеку под 8-9% годовых, а по госпрограмме под 6%, то сейчас без государственной поддержки жилищные кредитов предлагаются минимум под 10-11% в год, и это не считая дополнительных расходов в виде страховки, оценки жилья и прочего.
Как сэкономить? Есть несколько вариантов:
- для начала обратитесь в МФЦ или Администрацию вашего города, чтобы узнать — можете ли вы рассчитывать на какие-либо меры поддержки? Может, вы проходите по программе Молодой семьи, либо можете получить сниженный % как ?
- старайтесь собрать как можно больший первоначальный взнос. Чем он выше, тем ниже будет ставка,
- обращайтесь в тот банк, где вы получаете заработную плату. Так и шансы на одобрение будут выше, и условия выгоднее,
- ищите акции, очень часто они бывают на новостройки, когда застройщик сотрудничает с каким-либо банком. Тогда можно встретить и пониженный %, и минимальный ПВ, и возможность учета имеющегося жилья.
Подытожим вышесказанное: снижение процентов по ипотеке пока остается лишь на уровне разговоров, в реальности же ставки растут, и только по специальным программам с государственным субсидированием можно надеяться на небольшую выгоду
Ипотека в 2016
Изменения в программах банков
Закон об ипотеке
С началом 2016 года на рынке ипотеки произошло немало изменений. По прогнозам аналитиков ожидалось падение спроса на ипотечные программы, но многие банки решили изменить условия кредитования физических лиц, пытаясь тем самым привлечь потенциальных клиентов и не допустить резкого снижения ипотеки. В данной статье мы рассмотрим изменения в условиях ипотечного кредитования таких банков как: Сбербанк, Возрождение, Банк Жилищного Финансирования, Уралсиб, БФА, Глобэкс. Мы взяли для анализа эти банки, так как они наиболее полно помогут нам увидеть картину ипотеки на сегодняшний день. Среди них есть как крупные игроки, такие как Сбербанк, так и специализированные ипотечные банки, такие как БЖФ, а также относительно небольшие банки.
По состоянию на февраль 2016 года по данным Росреестра по сравнению с тем же периодом в прошлом году в Москве было зарегистрировано гораздо меньше сделок с недвижимостью по договору купли-продажи. Но что касается сделок с использованием ипотеки 2016 , то тут данные весьма многообещающие. Количество сделок по покупке недвижимости посредством ипотеки превышает в несколько раз значения предыдущего года.
В начале года на ипотечном рынке был большой ажиотаж на ипотеку с государственной поддержкой, которая нацелена на приобретение недвижимости на первичном рынке. Преимуществом данной программы являлась сниженная процентная ставка. В зависимости от банка, ставки варьировались от 11,2% до 11,7% годовых. Как планировалось изначально, данная программа должна была закончиться в марте 2016 года. И поэтому банки активно одобряли клиентов и спешно выходили на сделки.
Но в связи с повышенным спросом, государством было принято решение продлить данную программу до 2017 года. Так правительство решило поддержать застройщиков и банки, а также удовлетворить спрос обычных граждан. Тем не менее пойдя на продление программы правительство снизило размер субсидии с 3,5% до 2,5%. Это соответственно повлекло массовое повышение процентных ставок у всех банков, реализующих данную программу. В данный момент актуальная ставка на ипотеку 2016 с государственной поддержкой начинается от 12% годовых. К числу банков повысивших ставку относятся Возрождение , Уралсиб , Сбербанк и многие другие крупные банки.
Рассмотрим различные изменения вводимые банками для поддержки ипотеки. Кто-то снижает ставки, кто-то повышает, но убирает комиссию. Есть банки упрощающие систему подачи заявок на ипотеку, и есть те, кто изменяет сумму первого взноса.
Ипотечный банк БЖФ (Банк Жилищного Финансирования) пошел навстречу своим потенциальным заемщикам и решил уменьшить размер комиссии за снижение процентной ставки. Теперь минимальная комиссия банка составляет 1,49% от суммы кредита. Ранее каждый клиент банка должен был оплатить комиссию, размер которой часто служил поводом для отказа от взятия ипотеки в БЖФ. Однако уменьшив комиссию банк повысил процентную ставку. Сейчас ее диапазон колеблется от 16,49% до 17,49%.
Банк Уралсиб изменил как размер первоначального взноса, так и размер процентных ставок. В 2016 при оформлении ипотечного кредита в банке Уралсиб по тарифному плану «Партнерский» минимальный первоначальный взнос будет составлять всего 20% от стоимости недвижимости. Процентные ставки по данному тарифу варьируются от 13,25% до 14,5%. Ранее банк рассматривал только клиентов со взносом не менее 30% от стоимости недвижимости. Снижение суммы собственных средств призвано увеличить поток клиентов.
Банк БФА старается постепенно сделать свои ставки актуальными и привлекательными для заемщиков. Банк снизил свои ставки на ипотеку 2016 на первичном и вторичном рынке недвижимости. В настоящий момент в банке действуют следующие ставки: на первичном рынке от 14,5 – 15% годовых, на вторичном рынке от 15% до 17% годовых. Банк также запустил программу кредитования под залог недвижимости.
Банк Глобэкс в марте 2016 года также пошел на снижение процентных ставок. Снижение процентной ставки оказалось незначительным, купить квартиру на вторичном рынке недвижимости возможно по процентной ставке от 14,5%.
В 2016 году также произошли некоторые изменения в законе об ипотеке . Самые интересные - это внесение поправок в закон о реализации заложенного имущества и об ограничении взимания платы за неустойку по ипотеке. Согласно закону о реализации имущества, в случае если цена на недвижимость упала до такой степени, что вырученных денег не хватает для погашения ипотеки, то остаток задолженности прощается заемщику. Взимание штрафов в 2016 году будет ограничиваться согласно принятому законодательству в размере 0,1% в месяц или не более 20% годовых, в зависимости от условий кредитного договора.
Все эти изменения очередной раз показывают нам, что ипотека остается актуальной и востребованной для населения. Так в 2016 году АИЖК планирует снять ряд передач об ипотечном жилищном кредитовании. Запуск таких передач будет произведен на одном из федеральных каналов. Данная передача по мнению АИЖК должна повысить финансовую грамотность населения в сфере ипотечного кредитования и помочь лучше разобраться в ипотеке.
АИЖК также планирует запустить упрощенную линейку продуктов, которые не будут делиться на базовые и социальные продукты. Благодаря этому будет сокращен срок рассмотрения ипотечной заявки. Помимо этого будут снижены расходы по предстоящей сделке, путем отказа от обязательного страхования жизни. Обязательным останется лишь страхование недвижимости.
Ипотека продолжает развиваться и меняться. Каждый день появляются новые программы. Читайте наш онлайн-журнал. Мы будем держать вас в курсе всех последних изменений по процентным ставкам и условиям кредитования по ипотеке 2016 .
Банк – «кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц» (выдержка из Федерального закона №395-1 «О банках и банковской деятельности»). Для ипотечника важно, кто и на каких условиях его прокредитует ((мы часто встречали операторов на рынке, которые, не являясь банками, выдавали ипотечные кредиты). Поэтому не так важно, где получить кредит, важно, на каких условиях он выдан (например, каковы требования к недвижимости) и каковы первоначальный взнос и итоговая переплата. При этом стоит опасаться разного рода потребительских кооперативов и касс взаимопомощи (практика показывает, что любая даже самая кабальная ипотека лучше (дешевле) в несколько раз, чем эти формы кредитования, поэтому настоятельно не рекомендуем обращаться в любые компании-кооператива).
