При выдаче кредита банк ставит в известность клиента о размере процентной ставки за пользование кредитом. Нередко, стараясь привлечь клиентов, кредитные организации декларируют привлекательный процент за пользование кредитом, но не все заемщики обращают внимание на дополнительные сборы и выплаты в пользу банка, которые существенно увеличивают его стоимость. При этом кредитные организации получают свою финансовую выгоду от этих сборов.
Согласно принятому Указанию ЦБР №2008-У, банки обязаны указывать в договоре полную стоимость кредита, в том числе платежи в их пользу, совершаемые заемщиком однократно. В этом документе прописано, что при расчете полной стоимости кредита кредитная организация обязана проинформировать заемщика обо всех видах платежей, которые он должен будет выплатить в ее пользу, в том числе указать расчет следующих операций:
Погашение основной суммы кредита;
- погашение процентов за пользование кредитом;
- уплата суммы комиссии за оформление договора;
- уплата комиссии за выдачу кредита;
- комиссии за открытие счета и его ведение;
- комиссии за расчетное и кассовое обслуживание, за обслуживание кредитной карты.
Также в полную стоимость кредита включаются обязательные платежи страховым компаниям, оплата услуг нотариусов и юристов при составлении различных необходимых документов для залога имущества, переданного в обеспечение по кредиту.
В общую стоимость кредита не входят страховые выплаты ОСАГО, комиссии за получение и погашение кредита наличными деньгами, включая оплату через банкоматы (порой эти проценты могут достигать 3-5 % от общей суммы). Не учитывается также возможная оплата штрафа за просроченный платеж по кредиту, за блокировку карты, удержание комиссии за зачисление средств на кредитную карту сторонними кредитными организациями и т.п.
Понятие эффективной процентной ставки и упущенной выгоды
Все перечисленные платежи существенно увеличивают стоимость кредита для заемщика. Однако в условиях жесткой конкуренции на рынке кредитования, стремясь привлечь клиентов, банки в большинстве случаев отказываются от взимания большинства комиссий, но даже в этом случае стоимость кредита будет выше заявленной в договоре. Это связано с тем, что существует понятие эффективной процентной ставки и сложных процентов. В этом случае в расчет общей стоимости кредита берется размер упущенной выгоды заемщика, которую он мог бы извлечь из своих финансов, если бы не оплачивал ими проценты по кредиту, а положил на депозит под проценты.
Чтобы узнать полный размер стоимости кредита, заемщик перед подписанием договора должен внимательно прочесть документ, под которым будет ставить подпись.
Цена кредита - главный критерий выбора кредитного предложения заемщиком. Это денежное выражение платы за пользование заемным деньгами, которое отражает размер переплаты за кредит.
От чего зависит цена кредита
Цена кредита тесно связана с принципом возмездности кредитных отношений, т.к. банк при выдаче кредита получает доход. Ставка по кредиту определяется как отношение суммы дохода банка за выдачу кредита к сумме займа. Например, при сумме кредита 100 тыс.р. и цене кредита 25 тыс.р. годовая ставка составит 25%.
Цена кредита напрямую определяется уровнем процентной ставки. Последняя формируется под влиянием соотношения спроса и предложения по различным видам кредита. Она зависит от целого ряда факторов:
Динамика привлечения вкладов населения, а также средняя процентная ставка по депозитам;
Экономическая ситуация в стране (темпы инфляции и пр.) - ставка по кредиту должна покрывать темпы инфляции;
Кредитная политика ЦБ РФ, ставка рефинансирования, по которой ЦБ РФ кредитует другие банки;
Средняя процентная ставка на межбанковском рынке кредитования;
Структура активов банка, чем больше доля привлеченных средств, тем дороже кредит;
Уровень конкуренции на рынке, что влияет на спрос на кредит со стороны заемщиков, чем он меньше - тем дешевле кредит;
Срок и вид кредита;
Степень риска кредита - беззалоговые кредиты без поручителей отличаются более высокой степенью риска и выдаются под более высокий процент.
Как формируется реальная цена кредита
Казалось бы, рассчитать реальную цену кредита, зная процент годовых и срок кредитования, достаточно просто. Но в данном случае есть свои подводные камни, и реальная цена по кредиту может быть в разы выше зафиксированной процентной ставки.
Платежи по кредиту составляются из платежей за погашение основного долга, проценты по кредиту, а также комиссий. Последние часто скрыты от глаз пользователей на этапе заключения договора. Это могут быть комиссии за рассмотрение и выдачу кредита, за открытие и ведение счета, за его обслуживание.
В некоторых банках взимается дополнительная комиссия за обналичивание денежных средств (как правило, при использовании кредитных карт).
Также договором могут устанавливаться выплаты третьим лицам за счет заемщика. Как правило, это применимо к ипотечным кредитам, которые предусматривают оплату услуг оценщиков, страховщиков, нотариусов и пр. или автокредитам (оплата КАСКО). Все это может привести к тому, что ставка в 20% в год с учетом всех комиссий может превратиться во все 50%.
Отдельно в стоимость кредита можно включить штрафы и пени за просрочку по ежемесячным платежам. Они индивидуальны в каждом банке.
В последнее время в российском праве появились законы, которые защищают заемщиков от скрытых комиссий и процентов. Банк обязан проинформировать заемщика обо всех видах и сроках платежей по кредиту.
Так, согласно российскому законодательству, банки должны оповестить заемщика о полной стоимости кредита (ПСК), которая выражается в процентах. В нее должны быть включены все установленные договором платежи. Также суды
Подбирая кредит, заемщик изучает кредитные продукты ряда банков, обращает внимание на рекламные акции кредитных организаций, предлагающих низкие процентные ставки по кредитам. Но мало кто знает, что
Что такое полная стоимость кредита?
Полная стоимость кредита (ПСК) – это сумма, которую клиент фактически заплатит банку за пользование средствами, реальная цена кредита.
Практики раскрытия настоящей цены банковской ссуды появилась в России не сразу, но после нескольких лет возмущенного непонимания между кредитными учреждениями и заемщиками. Психологически цена кредита под 11% годовых на 15 лет кажется привлекательной, но по итогу, за весь период погашения, придется заплатить вдвое больше, чем было взято. Еще более усложнялось дело обилием комиссий, в процентах и с фиксированной величиной. Некоторые проценты исчислялись от суммы остатка, а другие от первоначальной суммы кредита. В такой ситуации определить реальную стоимость банковской ссуды без сложных вычислений невозможно.
ПСК выражается в %, но не совпадает с годовой процентной ставкой, по контракту. Так происходит потому, что в цену кроме процентов, могут включаться платежи за:
- за обработку заявки и проверку данных заемщика;
- за регистрацию и ведение кредитного счета;
- за выпуск банковских карт в рамках ссудного договора;
- за операции в процессе оформления и сопровождения кредита;
- стоимость страховки, если заключение страхового договора является условием банка для выдачи кредита, или определяет величину ставок и комиссий по нему;
- прочие расходы клиента прямо связанные с выдачей банковской ссуды, включая и обязательные платежи третьим лицам.
Полная стоимость кредита должна быть рассчитана еще до его получения, т.к. условия кредитования заранее известны.
Важно учитывать, что список расходов, включаемых в ПСК не бесконечен. Он не может быть расширен по аналогии, по мнению одной из сторон сделки или решением каких-либо еще лиц и организаций.
В Российской Федерации с 2013 года действует закон «О потребительском кредите (займе)». В следующем, 2014 году, обязательной для банков стала формула расчета полной стоимости кредита (о ней мы поговорим ниже).
В ПСК не вносят:
- Расходы заемщика, совершаемые не по условиям кредита, но исходя из требований законодательства. Это может относиться и к определенным видам страхования.
- Штрафные санкции и дополнительные расходы, связанные с нарушением платежной дисциплины.
- Дополнительные расходы на обслуживание кредита, которые являются следствием выбора клиента. Пример – увеличение срока погашения ссуды, повлекшее за собой пересчет общей суммы процентов.
- Разного рода комиссии и дополнительные платежи за определенные способы погашения кредита: наличными, через терминалы других банков, с помощью сторонних платежных систем.
- Плата за движение средств по банковской карте, выданной в рамках кредитного договора.
Из этого следует, что полная стоимость кредита не обязательно равна сумме, которую заемщик реально заплатит кредитору. Т.к. в процессе погашения возможны:
- Задержки платежей или досрочное погашение. За первое начисляется пеня, второе обещает пересчет процентов и уменьшение общей стоимости кредита или штрафные санкции, если это предусмотрено договором.
- Изменения условий возврата ссуды. Такая возможность часто прописывается в договоре, но ее наступление увязывается с внешними обстоятельствами.
Эти и другие обстоятельства могут повлиять на фактически уплачиваемую заемщиком сумму. Но если изменения в момент получения ссуды не известны, или их наступление зависит не от кредитора, то включать их в общую стоимость кредита не будут.
Важно чтобы полная стоимость кредита была известна заранее, еще до его получения. Если банк скроет информацию об этом, то сделка должна быть признана недействительной, договор кредитования расторгнут, а потраченные клиентом средства возвращены ему.
Для получателей банковских ссуд именно значение полной стоимости кредита, а не процентная ставка, должна быть критерием оценки и сравнения разных кредитных продуктов.
Как рассчитать полную стоимость кредита?
Процесс вычисления реальной цены кредита происходит по сложным формулам, учить которые для рядового потребителя долго и не обязательно. Однако понимать, как происходит такой расчет полезно.
Прежде всего, уточним – все платежи в рамках кредита вычисляются по собственным формулам. Отдельно рассчитывается основной процент, отдельно комиссии и прочие платежи (в зависимости от условий договора – на первоначальную сумму или от невыплаченного остатка). Затем все полученные цифры суммируются и составляют общую цену ссуды.
Приводимые ниже формулы расчета стоимости кредита помогут узнать платежи, а не основную сумму, от которой ведется расчет процентов и других относительных величин.
Первая из расчетных формул выглядит так:
ПСК = i x ЧБП x 100;
здесь ПСК – это полная стоимость кредита; ЧБП – число базовых периодов; i – ставка процента в базовом периоде. Под базовым периодом понимается срок между внесением обязательных кредитных платежей.
Это уравнение приведено в тексте закона «О потребительском кредите (займе)» и применяется .
Верхняя часть дроби, с буквами ДК, есть сумма конкретного платежа. Если он совершается в адрес банка, то сумма принимается с положительным знаком, если это выдача ссуды – с отрицательным. Во второй скобке стоит значение платежа в полном базовом периоде, в первой скобке вычисляется плата за часть периода. Все полученные результаты суммируются и в итоге равняются 0. Что означает равенство денежных потоков полученных банком и уплаченных заемщиком. Для расчетов с ручкой и бумагой это уравнение используется редко. Вычислять ПСК удобнее подстановкой данных в таблицу Excel с уже введенными формулами.
Сделать самостоятельный расчет поможет упрощенная формула расчета стоимости кредита:
Расчет по ней происходит так:
- сумма всех кредитных платежей (S) делится на полученную от банка сумму (S0);
- из результата деления вычитается единица;
- полученное число делится на n – количество лет погашения ссуды, и умножается на 100.
Итоговую величину представляют в процентах. Ее можно сравнить с основной процентной ставкой и узнать размер дополнительной переплаты.
Пример расчета ПСК
Вычислим полную стоимость кредита в 1 миллион рублей на 2 года, под 10% годовых и с дополнительной комиссией в 12 тысяч в год. Тип платежей – аннуитетный, т.е. равными долями во все периоды.
График выплат будет таким:
ежемесячный платеж | по основной сумме | процентные платежи | комиссия | невыплаченный остаток |
|
Общая выплата по кредиту составляет 1 миллион 131 тысячу 478 рублей 32 копейки. Вставим эту цифру в упрошенную формулу:
((1 131 478,32/1 000 000)-1)/2*100 = 6,57%.
Общая стоимость кредита составила чуть более 6 с половиной процентов в год, т.е. 13,15% за два года.
Почему это не похоже на заявленную ставку в 10% годовых?
Потому, что проценты начислялись только на сумму невыплаченного остатка, но действовала комиссия, начисляемая от первоначальной суммы кредита.
Этот простой пример показывает, как сильно отличается реальность от того, что кажется понятным до расчета.
Как рассчитать стоимость кредита онлайн?
Расчет полной стоимости кредита, по общей (а не упрощенной) формуле, ручным способом, может стать весьма долгим упражнением в математике. Трата времени здесь гарантирована, а риск ошибок весьма велик. Но, к радости пользователей, интернет предлагает немало – программ, в которых уже есть все нужные для расчета формулы, и остается только поставить в соответствующие формы свои данные.
В практике поиска кредита будут особенно полезны калькуляторы с возможностью подбора кредита удовлетворяющего заданным параметрам, с функцией поиска кредита на нужную сумму и с подходящей процентной ставкой. Вот хороший пример такого калькулятора.
Многие заёмщики берут долгосрочные кредиты, которые выплачиваются не одним, а несколькими (зачастую многочисленными) платежами. Вручную рассчитать полную стоимость таких займов по стандартным формулам просто нереально.
S – общая сумма всех выплат по кредиту (включая комиссии, страховки и т.д.);
S 0 – сумма выданного кредита;
n – срок кредитования (в годах).
Давайте в качестве примера рассчитаем полную стоимость нашего трёхмесячного аннуитетного кредита. Итак, его сумма (S 0 ) равна 100 000 рублей . Кредит будет погашаться тремя аннуитетными платежами по 35 296 рублей. Предположим, что банк не навязывает заёмщику никаких дополнительных скрытых платежей. В таком случае общая сумма всех выплат (S ) составит 105 888 рублей (35 296*3=105 888). Срок кредитования (n ) равен 0,25 года (3месяца/12месяцев=0,25). Подставляем эти данные в нашу формулу и находим ПСК:
Итак, полная стоимость кредита равна 23,552% годовых. Для её расчёта нам понадобился обычный калькулятор и несколько секунд времени. Аналогичным образом можно рассчитать любой кредит с любым количеством платежей. Нашей формуле можно смело присвоить звание «Народная формула расчёта ПСК» – с ней легко разберётся как профессор, так и дворник.
Что же, друзья, с формулами и расчётами разобрались. Давайте выясним, .
Здравствуйте.
С Вами «сайт, Об ипотеке по-русски» и я, Дмитрий Овсянников.
Задумал человек взять кредит.
В одном банке процентная ставка выше, но нет никаких сборов и комиссий;
в другом банке процентная ставка ниже, но зато есть комиссия «за снижение процентной ставки», да еще и страховка выше, да еще и оценка выше.
Как быть?
Как человеку сравнить программы кредитования, как человеку сравнить программы кредитования с учетом всех дополнительных сборов и комиссий?
Для этого существует такое понятие, как «полная стоимость кредита».
Полная стоимость кредита - это величина, которая показывает, по какой процентной ставке заемщик пользуется кредитными деньгами с учетом всех сборов и комиссий.
Центробанк обязал банки рассчитывать полную стоимость кредита, и доводить эту информацию до момента подписания кредитного договора. То есть, еще до момента подписания кредитного договора, заемщик должен узнать. по какой процентной ставке он фактически будет пользоваться деньгами с учетом всех сборов и комиссий, которые у заемщика будут.
Однако, лично мое мнение, что полная стоимость кредита (в процентном выражении) величина совершенно бессмысленная, она сбивает заемщиков с толку и дает ложные ориентиры. И давайте сейчас попробуем понять почему.
Формула для расчета полной стоимости кредита рекомендована Центробанком.
Формула достаточно сложная, но на основе этой формулы мы сделали ипотечный калькулятор, каклькулятор, который позволяет расчитывать платежи заемщика, позволяет смотреть, сколько человек заплатит по кредиту, с учетом всех сборов и комиссий.
Этим ипотечным калькулятором давайте мы и воспользуемся.
Для наглядности рассмотрим один пример: сравним кредитные программы двух разных банков.
По кредитной программе одного банка у нас будет процентная ставка в размере 13% годовых и не будет комиссий за снижение процентной ставки (а что: в банках и такая комиссия имеется);
По кредитной программе другого банка процентная ставка будет 12% годовых, то есть на один процентный пункт ниже, но у заемщика будет комиссия за снижение ставки по кредиту в размере 4%.
В обоих случаях у нас будет оценка в размере 5000 рублей, а также страховка:
страховка в размере 1% от размера остатка долга, увеличенного на 10%
а также будут другие дополнительные расходы: расходы за гос. регистрацию, на нотариальное удостоверение, на подготовку договора и т.д.. В общей сложности эти дополнительные расходы составят 30 тысяч рублей.
Давайте посчитаем полную стоимость кредита.
Для этого мы заходим на сайт
Нам потребуется ипотечный калькулятор.
На сайте калькулятор ипотеки находится немного в другом месте, чем другие кредитные калькуляторы.
Переходим на страницу с ипотечными калькуляторами. Что мы видим?
Видим как-раз тот самый калькулятор.
«Тип платежей: аннуитетный».
Большинство банков используют аннуитетные платежи, ну и буквально парочка банков, где сейчас есть дифференцированные платежи.
Размер кредита 4 миллиона рублей (когда-то я это значение вводил, и поэтому у меня тут же всплывает подсказка);
Процентная ставка: 13% годовых;
срок кредитования - 20 лет.
страховка - 1% от остатка долга, увеличенного на 10%, платится страховка каждый год,
постоянных комиссий, которые платятся раз в месяц у нас нет;
Стоимость оценки у нас 5000 рублей (по условию),
комиссии за снижение процентной ставки - в данном случае у нас ее не будет;
аренда банковской ячейки - мы ее не учитывали, мы ее включили в другие разовые комиссии;
и другие разовые комиссии у нас составляют 30 тысяч рублей. (Только обращаю внимание: не «30000% от размера кредита», а «30000 рублей».
Если оставите как было «30000 %», калькулятор, в этом случае. просто зависнет: он будет очень-очень долго пытаться посчитать это значение. которое получится. Поэтому смотрим внимательно, какие данные мы вводим.
Что мы видим:
Справа вверху таблица:
всего зачислено: 12 миллионов 547 тысяч 955 рублей и 65 копеек.
В погашение долга - 4 миллиона: это понятно: их мы брали - их и возвращаем. (Во как: 4 миллиона взяли, а 12 миллионов 547 тысяч 955 рублей и 65 копеек отдали банку. То есть отдали банку (в виде процентов заплатили) вдвое больше, чем взяли в виде кредита. Но, как есть - так есть).
страховка у нас составляет 632 тысячи 914 рублей и 41 копейка.
Ниже мы видим большую таблицу с данными.
В ней видно, сколько денег платит заемщик каждый месяц по кредиту, сколько из этого платежа идет в погашение долга, сколько денег из месячного платежа заемщика идет в уплату процентов. Также мы можем видеть, сколько остается человеку заплатить после того, как он внес ежемесячный платеж.
Если человек вносит деньги в счет досрочного погашения, их можно проставить вот здесь, и тогда здесь будет будет значение после того, как человек внес и плановый платеж, и внес досрочное погашение.
Но нас сейчас это все не очень сильно интересует. Нас интересует вот это значение: пролистываем в самый низ таблицы, нас интересует «полная стоимость кредита»: 15 целых и 33 сотых процента годовых.
Давайте запомним это значение, оно нам еще пригодится.
Закрываем вкладку с расчетами.
Теперь в ипотечном калькуляторе мы поменяем значения: процентная ставка - 12% годовых, срок кредитования как и был 20 лет, так и остается. Стоимость оценки, страховки - ничего не поменялось, только появилась комиссия за снижение процентной ставки - 4% от суммы выданного кредита.
В этом случае у нас получилось: 12 миллионов 009 тысяч 469 рублей и 14 копеек.
То есть как вы видите, нам выгоднее заплатить комиссию за снижение процентной ставки, и пользоваться кредитом по более низкой процентной ставке.
И в этом случае мы на полмиллиона меньше заплатим банку денег, чем в первом случае.
то есть не смотря на комиссию, программа с более низкой процентной ставкой оказалась выгоднее.
Смотрим полную стоимость кредита. также пролистываем в самый низ страницы. Полная стоимость кредита - 14,98% годовых, то есть, полная стоимость кредита оказывается чуть-чуть поменьше, чем в первом случае.
Банки расчитывают полную стоимость кредита исходя из того срока, на который заемщик кредит берет.
Но на самом деле, подавляющее число заемщиков расплачивается по кредиту досрочно.
Предположим, что кредит мы погасили не за 20 лет, а за 5 лет.
Давайте посмотрим, как изменится в этом случае переплата банку и как изменится полная стоимость кредита, выраженная в процентах.
Можно было бы проводить расчеты более точно: подставляя в калькулятор ипотеки цифры денежных сумм в счет досрочного погашения, в те месяцы. когда мы производим это самое досрочное погашение. Ночтобы не запутаться и я просто поменяю срок кредитования: вместо 20 лет поставлю 5 лет.
Но чтобы не запутаться, и для наглядности, чтобы было более просто, я сделаю немножко по-другому. Я изменю срок кредитования: вместо 20 лет подставлю 5 лет.
Что мы видим?
Мы видим, что «всего зачислено»: 5 миллионов 818 тысяч 553 рубля и 80 копеек. Из них в погашение процентов пошло 1 миллион 338 тысяч 667 рублей 44 копейки. То есть переплата банку, в данном случае, намного-намного меньше.
Посмотрим полную стоимость кредита: ого, полная стоимость кредита -
А полная стоимость кредита - 16 целых и 78 сотых % годовых. То есть переплата у нас значительно меньше, а полная стоимость кредита у нас больше.
Теперь давайте посчитаем последнее значение: у нас процентная ставка по кредиту будет 13% годовых, срок кредитования - так и остается: 5 лет.
Что у нас меняется?
У нас исчезает комиссия за снижение процентной ставки.
Что мы видим?
Мы видим: всего зачислено: 5 миллионов 782 тысячи 331 рубль и 24 копейки.
Полная стоимость кредита у нас составляет 15 целых и 77 сотых % годовых.
Подведем небольшой итог:
- Когда банк рассчитывает полную стоимость кредита, он не знает: будет ли заемщик проводить досрочное погашение кредита или нет.
Также банк не знает, за какой срок заемщик кредит погасит: за 5 лет, за 10 лет, или вообще не будет производить досрочное погашение кредита.
А потому, полная стоимость кредита рассчитывается исходя из срока, на который заемщик берет кредит.
Но, как мы знаем, 9 из 10 заемщиков погашают кредит досрочно.
Следовательно, посчитанные банком данные, для подавляющего большинства заемщиков оказываются не верными. - Можно заметить, что с уменьшением срока кредитования увеличивается значение полной стоимости кредита. То есть, ориентируясь на полную стоимость кредита, казалось бы, выгоднее взять кредит по которому процентная ставка ниже. о более низкая процентная ставка - при большем сроке кредитования. На самом деле выгоднее расплатиться по кредиту досрочно, потому что в этом случае, значительно меньше денег будет отдано за пользование кредитом.
- Предлагаю взглянуть на полученные данные.
Жмем: «Сравнить».
Что мы видим?
Мы видим табличку. У нас процентная ставка 13% годовых, во втором случае - 13%.
При большем сроке кредитованиячто нам было выгоднее заплатить комиссию, и пользоваться кредитом по более низкой процентной ставке.
Но если заемщик пользуется кредитом не 20 лет, а 5 лет, то эта программа, по которой процентная ставка 12% годовых и нужно заплатить комиссию за снижение процентной ставки, оказывается менее выгодной, чем та кредитная программа, по которой процентная ставка выше, но никаких комиссий платить не нужно.
Но банк рассчитывает полную стоимость кредита исходя из того срока, на который кредит выдан, что оказывается не верным в 90% случаев, потому что большинство заемщиков погашают кредит досрочно.
Так как же все-таки выбрать наилучшую программу кредитования?
- Нужно подумать, за какой срок Вы реально в состоянии погасить кредит.
- И в кредитный калькулятор подставлять тот срок, за который вы по кредиту в состоянии расплатиться, а не тот срок, на который Вы берете кредит.
Еще одна рекомендация: Не считайте полную стоимость кредита: этот показатель «ни о чем», эта величина собьет Вас с толку, и не позволит выбрать наилучшую программу кредитования.
Что нужно считать?
Нужно считать ту переплату, которая у Вас по кредиту будет. В этом случае Вы лучше сможете выбрать кредитную программу:
Посчитали, сколько денег Вы заплатите в одном случае, одному банку, по одной кредитной программе (с учетом всех сборов и комиссий),
посчитали, сколько денег Вы заплатите по другой программе, другому банку (опять же с учетом всех сборов и комиссий),
сравнили размер переплаты и выбрали наилучшую программу кредитования: пошли в тот банк, где сумма переплаты будет меньше.
Если видеосюжет Вам понравился - ставьте «лайк», если есть вопросы по ипотеке - задавайте их на форуме портала « , Об ипотеке по-русски». Ну а если интересует тема ипотеки - подписывайтесь на наш видео-канал на Ютубе: узнаете много полезного.
Спасибо за внимание.
С Вами был я, Дмитрий Овсянников и проект « , Об ипотеке по-русски».
После вступления в силу федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" в ипотечном кредитном договоре (договоре займа), не связанном с осуществлением заемщиком предпринимательской деятельности, также должна быть определена полная стоимость кредита. Так что это такое, полная стоимость кредита?
Если разобраться, полная стоимость кредита (ПСК) это та же самая процентная ставка по кредиту, но учитывающая не только проценты за пользование долгом, но и иные расходы заемщика, которые он несет при получении кредита. Соответственно, полная стоимость кредита вычисляется в годовых процентах.
До середины 2008 года вместо термина «полная стоимость кредита» использовалось словосочетание «эффективная процентная ставка».
Ранее расчёт полной стоимости кредита производился по формуле сложных процентов и включал в себя также недополученный заёмщиком доход от возможного инвестирования суммы процентных платежей по кредиту в течение срока кредитования под ту же процентную ставку, что и по кредиту. Таким образом, полная стоимость кредита превышала указанную в кредитном договоре процентную ставку даже при отсутствии комиссий и прочих платежей, что было порой непонятно заемщикам.
В 2014 году внесены поправки в закон о потребительском кредитовании, которые с 1 сентября 2014 года ввели новую формулу расчета ПСК. С учетом изменений при расчете ПСК теперь нет обязательной мультипликации процентов, поэтому в случае, когда заемщик при получении кредита не платит никаких дополнительных комиссий, расчетное значение полной стоимости кредита и значение процентной ставки, указываемой в кредитном договоре, будут максимально приближены друг к другу.
В расчет ПСК включаются следующие платежи заемщика :
- по погашению основной суммы долга по ипотечному кредиту;
- по уплате процентов по ипотечному кредиту;
- платежи заемщика в пользу кредитора, если обязанность заемщика по таким платежам следует из условий кредитного договора и (или) если выдача по ипотечному кредиту поставлена в зависимость от совершения таких платежей;
- плата за выпуск и обслуживание электронного средства платежа при заключении и исполнении кредитного договора;
- платежи в пользу третьих лиц , если обязанность заемщика по уплате таких платежей следует из условий кредитного договора, в котором определены такие третьи лица, и (или) если выдача по ипотечному кредиту поставлена в зависимость от заключения договора с третьим лицом. Если условиями кредитного договора определено третье лицо, для расчета полной стоимости используются применяемые этим лицом тарифы. Тарифы, используемые для расчета полной стоимости, могут не учитывать индивидуальные особенности заемщика. Если кредитор не учитывает такие особенности, заемщик должен быть проинформирован об этом. В случае, если при расчете полной стоимости платежи в пользу третьих лиц не могут быть однозначно определены на весь срок кредитования, в расчет включаются платежи в пользу третьих лиц за весь срок кредитования исходя из тарифов, определенных на день расчета полной стоимости. В случае, если кредитным договором определены несколько третьих лиц, расчет полной стоимости может производиться с использованием тарифов, применяемых любым из них, и с указанием информации о лице, тарифы которого были использованы при расчете, а также информации о том, что при обращении заемщика к иному лицу полная стоимость ипотечного кредита может отличаться от расчетной;
- сумма страховой премии по договору страхования в случае, если выгодоприобретателем по такому договору не является заемщик или лицо, признаваемое его близким родственником;
- сумма страховой премии по договору добровольного страхования в случае, если в зависимости от заключения заемщиком договора добровольного страхования кредитором предлагаются разные условия кредитного договора, в том числе в части срока возврата кредита и (или) полной стоимости кредита (займа) в части процентной ставки и иных платежей.
В расчет ПСК не включаются :
- платежи заемщика, обязанность осуществления которых заемщиком следует не из условий кредитного договора, а из требований федерального закона (например, регистрационные сборы);
- платежи, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением заемщиком условий кредитного договора (пени, штрафы);
- платежи заемщика по обслуживанию кредита, которые предусмотрены кредитным договором и величина и (или) сроки уплаты которых зависят от решения заемщика и (или) варианта его поведения;
- платежи заемщика в пользу страховых организаций при страховании предмета ипотеки;
- платежи заемщика за услуги, оказание которых не обусловливает возможность получения ипотечного кредита и не влияет на величину его полной стоимости в части процентной ставки и иных платежей, при условии, что заемщику предоставляется дополнительная выгода по сравнению с оказанием таких услуг на условиях публичной оферты и заемщик имеет право отказаться от услуги в течение 14 календарных дней с возвратом части оплаты пропорционально стоимости части услуги, оказанной до уведомления об отказе (например, стоимость риэлторских услуг).
ПСК = i * ЧБП * 100%,
ЧБП - число базовых периодов в календарном году. Продолжительность календарного года признается равной 365 дням. Для стандартного графика платежей по ипотечному кредиту с аннуитетными ежемесячными выплатами: ЧБП = 12.
Процентная ставка базового периода (i) определяется методом подбора как наименьшее положительное решение уравнения:
ДПk - сумма k-го денежного потока (платежа) по кредитному договору. Разнонаправленные денежные потоки (платежи) (приток и отток денежных средств) включаются в расчет с противоположными математическими знаками - предоставление заемщику кредита на дату его выдачи включается в расчет со знаком "минус", возврат заемщиком кредита, уплата процентов по кредиту включаются в расчет со знаком "плюс";
qk - количество полных базовых периодов с момента выдачи кредита до даты k-го денежного потока (платежа).
ek - срок, выраженный в долях базового периода, с момента завершения -го базового периода до даты k-го денежного потока.
m - количество денежных потоков (платежей);
i - процентная ставка базового периода, выраженная в десятичной форме.
Выглядит устрашающе.
Данная формула ПСК достаточно сложна для бытового понимания, поэтому постараюсь объяснить расчет ПСК немного проще, хотя совсем просто, к сожалению, не получится.
Разберем пример .
Кредит выдан 01.08.2014 в сумме 2,6 млн . рублей на срок 120 месяцев . Срок погашения (N) - 01.08.2024 г . Процентная ставка 12,4% годовых . Дополнительных комиссий не было .
Платеж первого периода (только проценты) составляет 26498 рублей, аннуитет - 38232 рубля.
Для того, чтобы рассчитать годовую ставку ПСК сначала нужно найти процентную ставку базового периода (i), а для этого нужно решить уравнение. Кстати, базовый период в ипотеке это месяц. Т.е. по сути, мы сейчас будем определять месячную ставку ПСК.
Решаем уравнение (решить его можно в MS-Excel).
Все, что выдает кредитор заемщику, а именно сумму кредита, ставим в формулу со знаком «минус», а то, что платит заемщик, сумму аннуитета и комиссии, - со знаком «плюс».
Т.е. для нашего примера это будет выглядеть так:
В данном примере получается , что i = 0.01033 .
Вначале мы говорили , что i - это месячное значение ПСК . Потому теперь считаем годовой размер ПСК :
ПСК = 0.01033 x 12 x 100% = 12,396%
Размер ПСК записывается с округлением до 3-х знаков после запятой.
Похоже на процентную ставку, указанную в договоре, т.е. 12,4%, - похоже.
Т еперь разберем друг ой пример , с дополнительными расходами .
Дополнительно к вышеуказанному примеру, допустим, заемщик платит следующие комиссии :
- единовременная плата за проведение независимой оценки предмета залога - 3000 руб .
- единовременная страховая премия по ипотечному страхованию - 12500 руб .
- e диновременная комиссия за открытие аккредитива - 2600 руб .
- ежегодная страховая премия по личному страхованию - 0,85% от ОСЗ +10% (первый платеж - 24310 руб ., и т.д.).
Опять находим процентную ставку базового периода (i).
В данном примере получается , что i = 0.01136 .
Теперь считаем годовой размер ПСК :
ПСК = 0.01136 x 12 x 100% = 13,632% .
Как мы видим, если с выдачей кредита связаны какие-то единовременные и постоянные (годовые) комиссии, размер полной стоимости кредита (величина ПСК) увеличивается, и вместо 12,4% в нашем примере мы получаем 13,632% годовых.
Самостоятельно рассчитав полную стоимость кредитов (ПСК), ну или посмотрев эту информацию на сайтах банков (они должны раскрывать эту информацию и на сайтах многих банков есть специальные калькуляторы), заемщик может выбрать тот кредит, который ему подходит.
Информация о полной стоимости кредита (займа) должна быть размещена в квадратной рамке на первой странице кредитного договора (договора займа), нанесена прописными буквами черного цвета на белом фоне четким, хорошо читаемым шрифтом максимального размера из используемых на этой странице размеров шрифта. Площадь квадратной рамки должна составлять не менее чем пять процентов площади первой страницы кредитного договора.
Пример размещения информации о ПСК :
