Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.
Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов оценки. В данном отчете коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и норма возврата на инвестированный капитал.
В условиях российского рынка обычно представляется в виде:
i = i o + i с + i л + i in + n к
где
i o - безрисковая ставка процента, %;
i с - общерыночный риск, %;
i л - премия на низкую ликвидность, %;
i in - премия за качество менеджемента, %;
n к - норма возврата на капитал, %.
Поскольку в данном отчете оценивается единый объект недвижимости - здание вместе с земельным участком, расчет коэффициента капитализации для зданий аналогичен расчету ставки дисконтирования для земли.
В качестве номинальной безрисковой ставки была выбрана средневзвешенная процентная ставка доходности облигаций федерального займа (ОФЗ) по итогам торгов на дату оценки (сроком до погашения более 5 лет). Данный индикатор составил на дату оценки 6,8% (Источник информации: Бюллетень фондового рынка Банка России).
Региональный риск. Определен по данным журнала «Эксперт» на основе данных об инвестиционном риске в российских регионах в 2004-2005гг., из которого следует, что инвестиционный риск Астраханской области превышает инвестиционный риск Санкт-Петербурга (субъекта Федерации с наименьшим риском, который может быть приравнен в суверенному риску РФ) в 1,24 раз. Следовательно, региональный риск для Псковской области будет равен 6,8 * 1,24 - 6,8 = 2,8 %.
Премия за инвестиционный менеджмент
- чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск с учетом недозагрузки и потерь может составлять от 2 до 5 %. Так как АЗС требуют особых навыков управления, значение риска принимается на уровне 2,5 %.
Расчет поправки на риск вложения
Таблица 1
Виды и наименование риска |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | |
Систематический риск |
|||||||||||
|
Ухудшение общей экономической ситуации |
Динамичный |
||||||||||
|
Увеличение числа конкурирующих объектов |
Динамичный |
||||||||||
|
Изменение федерального или местного законодательства |
Динамичный |
||||||||||
|
Несистематический риск |
|||||||||||
|
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации |
Статичный |
||||||||||
|
Неполучение платежей |
Динамичный |
||||||||||
|
Неэффективный менеджмент |
Динамичный |
||||||||||
Криминогенные факторы |
Динамичный |
||||||||||
Финансовые проверки |
Динамичный |
||||||||||
Неправильное оформление договоров |
Динамичный |
||||||||||
Количество наблюдений |
|||||||||||
Средневзвешенное значение | 5,9 | ||||||||||
Поправка на низкую ликвидность
это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта.
Размер поправки был определен экспертно на уровне 2%.
Определение нормы возврата капитала
Как отмечалось выше, коэффициент капитализации R включает ставку дохода на капитал и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.
Норма возврата капитала оценщиком была выбрана на основе данных бухгалтерского учета, из которых следует, что полезный срок службы в среднем составляет 20 лет, т.е норма возврата капитала составит 5%:
Таблица расчета ставки капитализации
Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.
Данная премия вычисляется по формуле:
где:
П – премия за низкую ликвидность;
Rб - безрисковая ставка;
L- период экспозиции;
Q- общее количество месяцев в году (12 месяцев).
П = 7,512 * 10 / 12 = 6,260 %.
Норма возврата капитала оценщиком была рассчитана оценщиком по модели Инвуда:
0,07512 / (((1+0,07512)^5)-1) ≈ 0,173 %
Компенсация за инвестиционный менеджмент принята в размере 1,5 % . Значение данного показателя получено на основе анализа рыночных данных потерь собственников объектов коммерческой недвижимости в результате принятия неверных управленческих решений в отношении арендной политики.
Таким образом, ставка капитализации составит: 7,512 + 1,5 + 6,260 + 0,173 + 1,5 ≈ 17 %.
Расчет потенциального валового дохода. В нашем случае размер принимаемой для расчетов арендной ставки определялся в соответствии с данными орловского рынка аренды помещений аналогичного функционального назначения и сходного удобства местоположения. Расчет величины арендных ставок представлен в нижеследующих таблицах.
Таблица № 6 Расчёт потенциального валового дохода.
| Характеристики | Объект оценки | 1 аналог | 2 аналог | 3 аналог |
| Вид помещения | Офисное | офисное | офисное | офисное |
| Арендуемая общая площадь, кв.м. | ||||
| Дата предложения | Март 2014 | Март 2014 | Март 2014 | |
| Корректировка на время | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Форма реализации | Предложение аренды | Предложение аренды | Предложение аренды | |
| Юридические передаваемые права | Право прямой аренды | Право прямой аренды | Право прямой аренды | |
| Корректировка на условия продажи прав аренды | ||||
| Скорректированная арендная ставка | ||||
| Корректировка на местоположение | 0,9 | 0,9 | 0,9 | |
| Скорректированная арендная ставка | ||||
| Капитальность строения | Капитальное | Капитальное | Капитальное | Капитальное |
| Корректировка на капитальность строений | ||||
| Скорректированная арендная ставка | ||||
| Корректировка на масштаб | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Скорректированная арендная ставка | ||||
| Наличие коммуникаций | все коммуникации | все коммуникации | все коммуникации | все коммуникации |
| Корректировка на наличие улучшений | ||||
| Скорректированная арендная ставка | ||||
| Удобство подъездных путей | Хорошее | хорошее | хорошее | хорошее |
| Корректировка на удобство подъездных путей | ||||
| Скорректированная арендная ставка | ||||
| Отделка | с отделкой | с отделкой | с отделкой | с отделкой |
| Корректирующий коэффициент | ||||
| Стоимость после корректировок | ||||
| Скидка на торг, % | 3,00% | 3,00% | 3,00% | |
| Стоимость после корректировок, руб. | 305, 5 | 130, 9 | 157, 1 | |
| Удельные веса | 33,00% | 33,00% | 34,00% | |
| Арендная ставка, руб./кв.м в месяц | Объект оценки | 197, 8 |
Для расчета чистого операционного дохода данные об эксплуатационных расходах приняты равными 0. Это связано с тем, что арендные ставки, используемые при расчетах, очищены от коммунальных и переменных платежей.
Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом представлен в нижеследующей таблице.
| Офисное здание, назначение: офисное, 1-этажный, общая площадь 250 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта:Удмуртская республика, г.Ижевск, ул.40 лет Победы, д142б | |
| Наименование показателей | Значение показателей |
| Общая площадь сдаваемых помещений, кв.м. | |
| Арендная плата за 1 кв.м., руб. в месяц. | 197,8 |
| Средневзвешенная арендная плата в год, руб. | 2373, 6 |
| Потенциальный валовый доход, руб. | |
| Потери от недоиспользования, руб. | |
| Эффективный доход, руб. | |
| Эксплуатационные расходы, руб. | 0,00 |
| Чистый операционный доход, руб. | |
| Налоги, руб. | |
| Коэффициент капитализации | |
При этом на ремонт 1 кв.м. помещений заложим расходы в 10 000 руб. Ставку дисконтирования определим по методу гордона: ставка дисконта = ставка капитализации + темп роста доходов.
Таблица №7 Расчёт стоимости по доходному подходу.
| Наименование показателей | Ед. изм. | Расчётные периоды | ||||
| I | II | III | IY | Y | ||
| Общая площадь сдаваемых помещений | кв.м. | |||||
| Средневзвешенная арендная плата в год | Руб.за кв.м. | 2589,8 | 2822,9 | 3076,9 | 3353,9 | |
| Потенциальный валовый доход | Руб. | |||||
| Потери от недоиспользования | Руб. | |||||
| Эффективный доход | Руб. | |||||
| Чистый операционный доход | Руб. | |||||
| Налоги | Руб. | |||||
| Денежные средства после уплаты налогов | Руб. | |||||
| Коэффициент текущей стоимости | ед. | 0,90240 | 0,73486 | 0,59842 | 0,48731 | 0,39683 |
| Текущая стоимость ЧОД | Руб. | |||||
| Остаточная стоимость ЧОД | Руб. | |||||
| Стоимость объекта оценки по подходу, руб. | Руб. | 11 451 844 |
8. ОБОСНОВАНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ (СОГЛАСОВАНИЕ)
В настоящем разделе представлен анализ результатов оценки различными методами.
Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемых объектов недвижимости, определяются по следующим критериям:
1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.
3. Способность параметров, используемых методов, учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.
4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как месторасположение, размер, потенциальная доходность.
Для оценки недвижимого имущества применялись три подхода – сравнительный, доходный и затратный – следовательно, для определения итоговой рыночной стоимости необходимо согласование стоимостей, полученных различными подходами.
Итоговая оценка стоимости недвижимого имущества может быть определена с помощью следующего выражения:
VЧА – стоимость, полученная затратным подходом;
VDCF – стоимость, полученная методом дисконтированного денежного потока (доходным подходом);
VР – стоимость, полученная методом сопоставимых продаж (рыночным подходом);
dЧА – ранг (в долях единицы), отражающий надежность, достоверность и значимость результатов оценки затратным подходом;
dDCF – ранг (в долях единицы), отражающий надежность, достоверность и значимость результатов оценки методом дисконтированного денежного потока (доходным подходом).
Заключение
Основываясь на доступной нам информации, опыте и профессиональных знаниях, в результате проведенного анализа и расчетов мы пришли к следующему заключению:
Рыночная стоимость оцениваемого имущества, представленного в п.2.1. настоящего отчета, принадлежащего ООО «Бизнес» на праве собственности, по состоянию на 03 марта 2014 года составляет: 12 544 347 рублей
Для сторон (стороны) сделки, являющихся плательщиками налога на добавленную стоимость (НДС), по операциям, подлежащим налогообложению, указанная выше рыночная стоимость оцениваемого имущества включает в себя сумму НДС
Полученная оценка рыночной стоимости может в дальнейшем использоваться заказчиком в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий купли продажи имущества.
По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.
Возможны три подхода к оценке объектов недвижимости.
Доходный подход состоит в определении стоимости оцениваемого объекта, исходя из сумм тех доходов, которые он сможет генерировать в будущем, и чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости.
Затратный подход определяет стоимость, исходя из затрат на строительство аналогичного объекта (стоимость материалов, транспортных расходов и пр.), и основывается на том, что у оцениваемого объекта стоимость не может быть выше.
Метод сравнения продаж (сравнительный подход) заключается в поиске наиболее близких оцениваемому объекту аналогов и внесении в их стоимость корректировок, учитывающих имеющиеся различия между ними и оцениваемым объектом. Данный подход является основным при оценке жилой недвижимости, так как на рынке имеется достаточное для корректной оценки количество предложений по продаже жилых помещений.
Целью оценки, представленной в практической части работы, являлось определение рыночной стоимости офиса, площадью 250 кв.м, находящегося в г.Ижевск, ул.40 лет Победы.
Для оценки объекта использовались методы доходного, затратного и сравнительного подходов, по которым получились следующие результаты.
По методу сравнения рыночных аналогов стоимость объекта составляет 12 756 250 руб.
Согласно затратному подходу стоимость объекта составит 13 001 139 руб., а согласно доходному методу – 11 451 844 рублей.
Рыночная стоимость составляет 12 544 347 рублей.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. Официальный текст. – М.: ИКФ Омега – Л, 2005.
2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный Закон от 06.08.98 № 135 - ФЗ.
3. Об утверждении стандартов оценки. Постановление Правительства Российской Федерации № 519 от 06.07.2001.
4. Болдырев B.C. Введение в теорию оценки недвижимости. - М.: Центр менеджмента, оценки, 2004.
5. Бурденкова Е. О некоторых аспектах деятельности риэлтерских фирм. // Вопросы статистики. - 2004. - №10. - С.32 - 37.
6. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. Москва. 2003г.
7. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости. - М.: РИО, 2004.
8. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. - М.: Филинъ, 2005.
9. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб.: Питер, 2004.
10.Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости, теоретические и практические аспекты. - М.: ИНФРА - М, 2004.
11.Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости. // Государство и право. - №3. – 2005.
12.Купчина Л.А. Оценка недвижимости. // Бухгалтерский учёт. - 2005. - №2. - С.72 - 75.
13.Лаврухин О. Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что дальше? // Ведомости. - № 21. - 2005.
Премия за ликвидность - это премия, которую требуют инвесторы, когда какая-либо данная система безопасности не может быть легко конвертирована в денежные средства для ее справедливой рыночной стоимости. Когда премия за ликвидность высока, активы считаются неликвидными, а инвесторы требуют дополнительной компенсации за дополнительный риск инвестирования своих активов в течение более длительного периода времени, поскольку оценки могут колебаться с рыночными эффектами.
ВЫКЛЮЧЕНИЕ «Ликвидность Премиум»
ликвидные инвестиции известны как те, которые могут быть легко конвертированы в наличные деньги по их справедливой рыночной стоимости. Условия инвестирования могут обеспечить легкую конвертируемость, или может существовать активный вторичный рынок, на который можно обменять инвестиции. Неликвидные инвестиции на рынке противоположны ликвидным инвестициям, поскольку они не могут быть легко конвертированы в наличные деньги по их справедливой рыночной стоимости. Неликвидные инвестиции могут принимать различные формы. Эти инвестиции включают депозитные сертификаты (CD), займы, недвижимость и другие инвестиционные активы, где инвестор должен оставаться инвестированным в течение определенного периода времени. Эти инвестиции не могут быть ликвидированы, изъяты без штрафа или активно торгуются на вторичном рынке по их справедливой рыночной стоимости.Инвестиционное обязательство
Неликвидные инвестиции требуют, чтобы инвесторы совершали на весь инвестиционный период. Инвесторы в этих неликвидных инвестициях ожидают премию, известную как премия за ликвидность, за риск блокировки своих средств в течение определенного периода времени. Часто условия премии по неликвидности и премии за ликвидность могут использоваться взаимозаменяемо, чтобы означать одно и то же. Оба термина заключают, что инвестор должен получать премию за долгосрочные инвестиции.
Форма кривой доходности может также иллюстрировать премию ликвидности, которую инвесторы требуют от долгосрочных инвестиций. В условиях сбалансированной экономической ситуации долгосрочные инвестиции требуют более высокой нормы прибыли, чем краткосрочные инвестиции, а следовательно, и наклонную форму кривой доходности.
В дополнительном примере предположим, что инвестор смотрит на покупку одного из двух корпоративных облигаций, каждый из которых имеет одинаковые купонные выплаты и время до погашения. Предполагая, что одна из этих облигаций торгуется на публичной бирже, а другая - нет, инвестор не желает платить столько же за непубличную облигацию, получая при этом более высокую премию. Разница в ценах и доходности называется премией за ликвидность.
В целом, инвесторы, которые предпочитают инвестировать в долгосрочные неликвидные инвестиции, хотят быть вознаграждены за дополнительные риски. Кроме того, инвесторы, у которых есть капитал для инвестиций в долгосрочные инвестиции, могут воспользоваться премией за ликвидность, полученной от этих инвестиций.
При прогнозе полной потери стоимости объекта оценки в конце периода владения (FV= 0, и, следовательно ê = -1 ) возврат первоначального капитала должен быть обеспечен за счет реинвестирования части периодического дохода, и первоначальное выражение будет иметь вид:
Определение нормы возврата (SFF ), а, следовательно, и ставки капитализации (R0 ) зависит от условий формирования фонда возмещения потери стоимости.
При расчете ставки капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива, выделяют три основных метода определения нормы возврата:
1. Метод Инвуда.
2. Метод Хоскольда.
3. Метод Ринга.
Метод Инвуда.
В условиях постоянного и стабильного во времени денежного потока фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме прибыли (i = Rе ), т. е.
Применяется в случаях, когда по экспертному заключению Оценщика ожидается получение постоянного дохода за оставшийся период владения объектом оценки.
Метод Хоскольда.
Аннуитетный метод возврата инвестиций.
Ставка дохода, приносимого объектом, высока, и ее трудно достичь в случае реинвестирования. Чтобы обезопасить возврат средств, вложенных в объект недвижимости, инвестор формирует фонд возмещения по минимальной (безрисковой) ставке.
где: Rf – безрисковая ставка (ставка безрискового финансирования)-норма дохода по безрисковым вложениям.
Применятся в случаях, когда, по мнению Оценщика, получение постоянных доходов связано с повышенным риском уменьшения или прекращения прогнозируемого денежного потока.
Метод Ринга.
Линейный метод возврата капитала (инвестиций).
Этот метод предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом. Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100%-ом возмещении капитала равна 1/n .
где: n – время амортизации объекта (остаточный срок экономической жизни) в годах.
Применяется при оценке старых или сильно изношенных объектов, для которых характерна тенденция снижение дохода (уменьшение арендной платы, увеличение расходов на ремонт и восстановление) за оставшийся период владения объектом.
В данной работе, в качестве метода нормы возврата, использовано формирование фонда возмещения при аннуитетном характере возврата капитала методом Инвуда.
Оценщик прогнозирует стабильный и постоянный доход за время владения объектом, поэтому дисконтирование денежных потоков производится на средину года.
Определение ставки дисконтирования
Ставка дисконтирования рассматривается как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в покупку данного объекта недвижимости. Имеется в виду, что у инвестора есть другие альтернативы вложения средств, которые также предполагают получение дохода с той или иной степенью риска. Ставка дисконта зависит от степени риска вложений капитала. Под риском понимается вероятность потери стоимости собственности вследствие, например, банкротства предприятия, малой ликвидности недвижимости, экономических, социальных, политических и других чрезвычайных событий. Чем выше риск, тем выше ставка дисконта. Это объясняется тем, что готовность инвестора идти на риск оправдана тогда, когда он ожидает повышенную отдачу от его инвестиций.
Для определения нормы дисконтирования в настоящем отчете применяется метод построения, который основывается на предпосылке о том, что норма дисконтирования является только функцией риска и может быть определена как сумма всех рисков, которые присущи каждому конкретному проекту. Основными видами рисков, которые наиболее актуальны для инвестиций в недвижимость, являются: риск управления недвижимостью, риск низкой ликвидности, риск рынка недвижимости, риск рынка капитала, риск инфляции, финансовый риск, экологический риск, законодательный риск, планировочный риск, юридический риск, риск износа и налоговый риск. В общем случае ставка дисконта (Re ) в методе построения – это сумма безрисковой (реальной) ставки (Rf ), премии за риск (r р ), премия за низкую ликвидность объекта (Л ), премия за инвестиционный менеджмент (М ):
Re = Rf + r р + Л + М
В зарубежной практике в качестве безрисковой ставки используют процентную ставку по долгосрочным государственным облигациям. Например, в США эталоном безрисковых вложений служат облигации 30-летнего государственного займа федерального правительства. В российской практике оценки в качестве безрисковой ставки, как правило, используется норма доходности по правительственным облигациям, ставка рублевого депозита.
В целях настоящей оценки в качестве безрисковой ставки принимается значение долгосрочной ставки рынка ГКО-ОФЗ на дату оценки в номинальном рублевом выражении.
Премия за риск вложения
Премия за риск вложений (rp ) определена экспертным методом. Ниже указаны основные виды систематических и несистематических рисков, которые могут оказать влияние на развитие ситуации на рынке купли-продажи и аренды недвижимости. Степень вероятности риска рассматривается по десятибалльной шкале. Чем выше значение риска в таблице, тем более вероятным предполагается риск его наступления для оцениваемого объекта.
К систематическим рискам относятся:
Ухудшение общей экономической ситуации
Данный риск учитывает возможный рост инфляции, несопоставимый с возможным увеличением арендной ставки, предполагаемой на прогнозный период. Падение ставки арендных платежей так же может быть вызвано снижением деловой активности в стране в целом, изменением структуры спроса на аренду и покупку недвижимости.
Изменение федерального или местного законодательства
Данный вид риска связан в первую очередь с земельными отношениями, т. е. возникновением трудностей при продлении договора аренды на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости. Также данный риск предполагает обязательные издержки собственника на предполагаемый выкуп земельного участка под объектом недвижимости. Изменения в законодательстве могут быть связаны с увеличением арендных и налоговых платежей, повышением процентной ставки кадастровой стоимости для выкупа земельного участка, а также другими аспектами, связанными с налогообложением объектов недвижимого имущества.
Тенденции развития экономики в регионе
На изменение степени риска вложения финансовых капиталов в рынок недвижимости оказывают влияние тенденции развития экономики в регионе, отражающие общие тенденции экономики страны. Однако экономика в регионах развивается гораздо более медленными темпами, чем экономика страны в целом. Особенно большое влияние данный риск оказывает на принятие решений об инвестировании средств в депрессивные и дотационные регионы, к которым относится Кировская область.
Несистематические риски чаще всего связаны с самими объектами и поддаются корректировке:
Ускоренный износ здания
Данный риск учитывает все виды износа здания, в том числе физический, функциональный и внешний. При этом для недвижимости с различным функциональным назначением различно влияние каждого из видов износа. Так, на стоимость производственного здания в первую очередь влияет физический износ, т. к. у зданий данного назначения велика нагрузка на перекрытия, усиленная вибрация приводит к необходимости дополнительного обслуживания межпанельных швов ит. п. Для офисных и торговых зданий особое значение приобретает функциональный износ, а именно: несоответствие характеристик здания современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках данного типа имущества (несовременная конструкция, дизайн, устаревшая технология и связанные с этим факторы).
Неполучение арендных платежей
Данный риск учитывает вероятность неполучения арендных платежей арендодателем при возникновении финансовых трудностей у арендатора, в силу которых он не может полностью или частично оплатить арендные платежи, эксплуатационные и коммунальные расходы, либо при недобросовестном отношении арендатора к своим обязательствам по уплате арендных платежей в соответствии с договором аренды.
Недостаточно эффективное управление проектом
В рамках системы профессионального управления недвижимостью происходит разграничение функций Собственника и Управляющего. За Собственником остаются функции принятия стратегических решений и функции контроля качества управления. Функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются специализированными управляющими компаниями. При условии наличия на рынке недвижимости превышения предложения над спросом, возникает необходимость гораздо более серьезного подхода к вопросу управления объектом недвижимости.
Наличие избыточных площадей
Данный риск связан с наличием на рынке большого количества аналогичных объектов, которые не могут быть сданы в аренду по причине превышения спроса. Также данный риск отражает и наличие избыточных площадей на самом объекте, затрудняющих одновременную 100% сдачу в аренду всех его площадей. Данные факторы не могут не сказаться на доходности объекта оценки.
Ухудшение транспортной доступности объекта
Данный вид риска указывает, насколько обеспечен объект оценки транспортной инфраструктурой и вероятно ли наступление в будущем ситуации, когда транспортная доступность ухудшится, например, вследствие проведения ремонтных работ на дорогах, путепроводах, развертывания нового строительства и др.
Сложности обеспечения инженерной инфраструктурой
При оценке потенциала объекта и рискованности вложения в него денежных средств необходимо рассмотреть вопрос о возможности обеспечения его всеми видами инженерных коммуникаций, в том числе водоснабжением, отоплением, электроснабжением, телефонной связью и др. Чем выше риск возможности неполучения какого-либо вида благоустройства, тем выше расценивается риск вложения в объект оценки.
Ухудшение коммерческого потенциала области
Данный риск связан, прежде всего, с тем, что планируемое увеличение предложения на рынке недвижимости неизбежно приведет к снижению ставки аренды и стоимости 1 кв. м. Особенно актуально это при условии, если соотношение спроса и предложений на недвижимость достигло равновесия или предложение превышает спрос. Данное равновесие предполагает проектирование и строительство более качественных продуктов, более жестокую конкурентную борьбу среди девелоперов и консультантов по недвижимости, занимающихся маркетингом проектов.
Премия за низкую ликвидность
Считается, что данный риск (Л ) может иметь критическое значение, так как при необходимости реструктурировать или оставить данный объект инвестор не сможет продать недвижимость относительно других активов бизнеса быстро и без финансовых потерь. Принимая за срок экспозиции объекта оценки (N об ) период в 6 месяцев, а также исходя из приемлемого для недвижимости периода экспозиции (N норм ) в 12 месяцев, можно предположить общую премию за риск низкой ликвидности в оцениваемое недвижимое имущество как произведение реальной безрисковой ставки (Rf ) и отношения, учитывающего снижение ликвидности объекта оценки.
Л= Rf * N об / N норм
Премия за инвестиционный менеджмент
Премия за инвестиционный менеджмент (М ) определяется рискованностью и сложностью вложения средств в конкретный вид недвижимости. Доход, который инвестор планирует получить от инвестиций, в существенной степени гарантируется грамотным управлением объектом недвижимости. Риск управления недвижимостью является уникальным, так как для альтернативных инвестиций на финансовом рынке риск управления минимален. Величина премии за риск инвестирования в объекты недвижимого имущества традиционно принимается в размере, не превышающем 5%. В рамках данного Отчета величина премии за риск принята на уровне 3%.
Табл. 16 – Расчет ставок дисконтирования и капитализации методом кумулятивного построения
|
Определение ставки дисконтирования |
||||||||||||
|
Вид и наименование риска |
||||||||||||
|
Систематический риск |
||||||||||||
|
Ухудшение общей экономической ситуации |
динамичный |
|||||||||||
|
Тенденции развития экономики в регионе |
динамичный |
|||||||||||
|
Изменение федерального или местного законодательства |
динамичный |
|||||||||||
|
Несистематический риск |
||||||||||||
|
Наличие избыточных площадей |
статичный |
|||||||||||
|
Ускоренный износ здания |
статичный |
|||||||||||
|
Неполучение арендных платежей |
динамичный |
|||||||||||
|
Недостаточно эффективное управление проектом |
динамичный |
|||||||||||
|
Ухудшение транспортной доступности объекта |
динамичный |
|||||||||||
|
Ухудшение коммерческого потенциала области |
динамичный |
|||||||||||
|
Сложности обеспечения инженерной инфраструктурой |
динамичный |
|||||||||||
|
Количество наблюдений |
||||||||||||
|
Взвешенный итог |
||||||||||||
|
Количество факторов |
||||||||||||
|
Поправка за риск вложений в объект недвижимости, % |
||||||||||||
|
Премия за риск инвестирования в объект оценки |
||||||||||||
|
Расчет премии за низкую ликвидность |
||||||||||||
|
нормальный срок экспозиции объекта |
||||||||||||
|
безрисковая ставка (бескупонная доходность) |
http://www. cbr. ru/hd_base/GKOOFZ_MR. asp |
|||||||||||
|
поправка на низкую ликвидность |
||||||||||||
|
БС – безрисковая ставка |
||||||||||||
|
Р – премия за риск инвестирования |
||||||||||||
|
Л – поправка на низкую ликвидность |
||||||||||||
|
М – премия за инвестиционный менеджмент |
||||||||||||
|
Ставка дисконтирования |
||||||||||||
|
Расчет величины ставки капитализации методом Инвуда |
||||||||||||
|
Помещение магазина. Общая площадь 1247,3 кв. м. Этажность: Подвальный + первый этаж. Адрес: г. Киров, пр-т Октябрьский, д. 118, пом. 1001. Кад. № 43: 40: У0396: 012: 3961/09: 1001/А |
||||||||||||
|
Наименование |
Значение |
|||||||||||
|
Ставка дисконтирования |
Rе |
|||||||||||
|
Год постройки |
||||||||||||
|
Срок экономической жизни |
||||||||||||
|
Дата оценки |
||||||||||||
|
Возраст здания |
||||||||||||
|
Оставшийся срок службы на дату оценки |
||||||||||||
|
Оставшийся срок службы на конец прогнозного периода |
n |
|||||||||||
|
Ставка дохода на капитал |
i |
|||||||||||
|
Норма возврата (SFF) |
SFF |
|||||||||||
|
Коэффициент капитализации |
R0 |
Определение итогового значения ставки возвратной капитализации.
Величина ставки возвратной капитализации, определенная методом рыночной экстракции, составила 11,91% и 22,22%; определенная методом кумулятивного построения – 19,85%. Значительная разница в величинах ставки, определенной различными методами, обусловлена тем фактом, что метод кумулятивного построения основан на экспертных оценках рисков и премий за риск, в то время как метод рыночной экстракции опирается на реальные рыночные данные.
Проведенный Оценщиком подробный анализ таблицы 18 показал, что главным недостатком метода кумулятивного построения является допущение об аддитивности рисков, в то время как все факторы зависимы между собой и не действуют отдельно друг от друга. В связи с этим вероятен факт двойного (и более) учета того или иного фактора и, соответственно, искусственного завышения ставки дисконтирования и ставки капитализации. Кроме того, существует вероятность, что в таблице 18 не учтен какой-либо из факторов риска, так как не существует стандартного набора рисков, общего для всех случаев.
С учетом вышесказанного, Оценщик в настоящем Отчете принял решение в дальнейших расчетах использовать ставку возвратной капитализации, определенную методом рыночной экстракции, как наиболее достоверную из определенных различными методами.
11.4.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки
На четвертом этапе определяется рыночная стоимость объекта оценки путем капитализации чистой прибыли от объекта.
Табл. 17 – Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом методом прямой капитализации
|
Помещение магазина. Общая площадь 1247,3 кв. м. Этажность: Подвальный + первый этаж. Адрес: г. Киров, пр-т Октябрьский, д. 118, пом. 1001. Кад. № 43: 40: У0396: 012: 3961/09: 1001/А |
|||||
|
Помещения подвального этажа общей площадью 473,3 кв. м. |
|||||
|
Наименование |
Расчет |
Величина |
Единицы измерения |
||
|
Общая площадь объекта |
Данные экспликации |
||||
|
см. табл. 16 |
руб./ мес. |
||||
|
Количество дней в году |
|||||
|
Коэффициент загрузки |
|||||
|
Действительный валовый доход |
|||||
|
Расходы на замещение |
руб./кв. м. в год |
||||
|
Среднее значение для аналогичных объектов |
руб./кв. м. в год |
||||
|
Налог на имущество |
руб./кв. м. в год |
||||
|
руб./кв. м. в год |
|||||
|
руб./в год |
|||||
|
Чистый операционный доход |
|||||
|
Ставка капитализации |
Табл. 18 |
||||
|
п.11/п.12 |
7 145 000 |
рублей |
|
Помещения 1-го этажа общей площадью 774 кв. м. |
|||||
|
Наименование |
Расчет |
Величина |
Единицы измерения |
||
|
Общая площадь объекта |
Данные экспликации |
||||
|
Арендная ставка для объекта оценки |
см. табл. 16 |
руб./ мес. |
|||
|
Ежегодный потенциальный доход от сдачи объекта оценки в аренду |
|||||
|
Количество дней в году |
|||||
|
Количество дней, когда объект вынуждено пустует |
|||||
|
Коэффициент загрузки |
|||||
|
Действительный валовый доход |
|||||
|
Ежегодные расходы на содержание объекта |
Расходы на замещение |
Среднее значение для аналогичных объектов |
руб./кв. м. в год |
||
|
Размер арендной платы за землю |
Среднее значение для аналогичных объектов |
руб./кв. м. в год |
|||
|
Налог на имущество |
2,2% от стоимости, полученной сравнительным подходом за вычетом НДС |
руб./кв. м. в год |
|||
|
Итого, расходы на 1 кв. м. помещения |
руб./кв. м. в год |
||||
|
Итого, расходы на все помещение |
руб./в год |
||||
|
Чистый операционный доход |
|||||
|
Ставка капитализации |
Табл. 18 |
||||
|
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная доходным подходом, с учетом НДС (округленно) |
п.11/п.12 |
29 349 000 |
рублей |
12. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
В настоящем разделе отчета об оценке сводятся воедино все данные, полученные в ходе оценки, и делается окончательный вывод относительно рыночной стоимости оцениваемого имущества. Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
Оценка будущей (наращенной) стоимости аннуитета
Поток последовательных платежей через равные интервалы времени в течение определенного количества периодов (лет) называется аннуитетом (финансовой рентой).
В этом случае сложные проценты начисляются (или дисконтируются) на каждый платеж в зависимости от оставшегося количества (длительности) периодов начисления или дисконтирования.
Характеристики аннуитета:
Величина каждого платежа или поступления;
Процентная ставка, по которой платежи дисконтируются или наращиваются;
Период аннуитета - период времени между двумя последовательными платежами;
Длительность аннуитета - период времени от начала аннуитета до его последнего платежа (аннуитеты могут быть срочными - на определенный срок времени и бессрочными - неограниченные по времени - вечные аннуитеты).
Аннуитетные платежи могут осуществляются в начале или конце периода аннуитета.
Аннуитет, платежи по которому происходят в начале периода аннуитета, называется пренумерандо .
Аннуитет, платежи по которому происходят в конце периода аннуитета, называется постнумерандо (обыкновенный аннуитет). Если называние аннуитета не упоминается, то это обыкновенный аннуитет.
Будущая стоимость аннуитета показывает, каким будет финансовый результат, суммарная наращенная сумма в конце периода всех платежей при начислении дохода на них по сложной ставке ссудных процентов.
Характеристики: годовые платежи Р, в течение п лет, сложные проценты по ставке iс.
Графически аннуитет постнумерандо можно представить следующим образом:
На первый платеж Р проценты будут начисляться (п-1) раз. Наращенная сумма первого платежа F1 составит
На второй платеж Р проценты будут начисляться на один период (год) меньше:
На третий платеж Р проценты будут начисляться на два периода (года) меньше:
На предпоследний (n-1) платеж Р, произведенный в конце (п-1)-го года, проценты начисляются в течение одного периода:
На последний платеж, произведенный в конце n-го года, проценты не начисляются:
Тогда общая наращенная сумма
где k in - коэффициент наращения аннуитета, который есть сумма членов геометрической прогрессии, где первый член а1 = 1, а знаменатель
В общем виде сумма членов геометрической прогрессии
Тогда коэффициент наращения
Будущая стоимость аннуитета
Расчет премии за ограничение ликвидности. Уточнение формулы для оценки ожидаемой доходности рискового финансового актива с учетом ограничения ликвидности
При оценке контрольного пакета, если отсутствуют какие-либо отдельные элементы контроля, величина премии за контроль должна быть уменьшена на стоимость, приходящуюся на данные элементы. Напротив, если неконтрольному пакету акций присущи какие-то отдельные возможности элементов контроля, то это должно быть отражено в его стоимости.
Ликвидность - это способность ценной бумаги быть быстро проданной и превращенной в денежные средства без существенных потерь для держателей.
Исходя из этого скидка за недостаточную ликвидность определяется как величина или доля в процентах, на которую уменьшается стоимость оцениваемого пакета для отражения недостаточной ликвидности. Высокая ликвидность увеличивает стоимость ценной бумаги, а низкая ликвидность снижает по сравнению со стоимостью аналогичных, но легко реализуемых бумаг.
Базовой величиной, из которой вычитается скидка за недостаточную ликвидность, является стоимость высоколиквидного сопоставимого пакета.
Необходимо проанализировать факторы как увеличивающие размер скидки, так и уменьшающие ее.
К первой группе факторов относятся низкие дивиденды или невозможность их выплаты, неблагоприятные перспективы продажи акций компании или ее самой, ограничения на операции (например, законодательные напряжения свободной продажи акций закрытых компаний).
Ко второй группе факторов относятся:
Возможность свободной продажи акций или самой компании,
Высокие выплаты дивидендов.
Размер пакета акций относится к фактору, который может как увеличить, так и снизить скидку за недостаточную ликвидность. Выходим на проблему: степень контроля - степень ликвидности. Контрольный пакет акций требует меньшей скидки за недостаточную ликвидность, чем миноритарный.
Что же касается миноритарных пакетов акций закрытых компаний, то они менее ликвидны, чем миноритарные пакеты открытых. Это связано, во-первых, с правом первого отказа, при котором акционер миноритарного пакета в случае продажи своих акций обязан предложить их компании; во-вторых, с отсутствием права на разделение, то есть отсутствием права на участие в продаже. Владельцы миноритарных пакетов при продаже акций не могут получить взамен на акцию такую же цену как и владельцы контрольного пакета.
Как правило, эта цена значительно ниже. Итак, нужно всегда помнить, что когда оценивается миноритарный пакет акций в закрытых компаниях, то применяется и скидка на неконтрольный характер и на недостаточную ликвидность.
Учитывая, что 70-80% ценных бумаг в России относится к закрытым акционерным обществам, риск ликвидности - один из самых распространенных на российском рынке. Анализ ликвидности предполагает также рассмотрение проблемы иерархии ценных бумаг по инвестиционным качествам, то есть с точки зрения привлекательности для инвесторов.
Облигации, привилегированные акции, обыкновенные акции различаются последовательностью возмещения денежных средств (если предприятие ликвидировано, то в первую очередь погашается задолженность по облигациям, затем по привилегированным акциям и только в последнюю очередь задолженность перед владельцами простых акций) и степенью гарантированности выплат. Проценты по облигациям выплачиваются независимо от того, получило ли предприятие прибыль или нет.
Если нет прибыли, то проценты должны выплачиваться из резервного фонда. Привилегированные акции дают гарантированное право на дивиденды, но в случае, если компания имеет финансовые средства для выплат. Обычные акции не имеют гарантированных прав на выплату дивидендов. Платой за возрастание риска, понижение гарантии выплат и возмещение денежных ресурсов в случае банкротств является использование различных скидок на недостаточную ликвидность.
Наименьшая скидка - по облигациям. У привилегированных акций скидка на недостаточную ликвидность больше, чем по облигациям, но меньше, чем по обычным акциям.
Базовой величиной, из которой вычитается скидка на недостаточную ликвидность - стоимость высоколиквидного сопоставимого пакета. Существует несколько методов определения скидки за недостаточную ликвидность. Отметим два наиболее интересных.
1. Показатель «цена компании/прибыль» для закрытой компании сравнивается с таким же показателем для свободнообразующихся сопоставимых акций на фондовых рынках.
2. Оцениваемая стоимость регистрации акций и брокерских комиссионных, взимаемых за продвижение акций компании на фондовый рынок. Берутся данные расхода в процентном отношении к стоимости выпускаемых акций, причем в случае закрытых компаний эти затраты гипотетические: во сколько бы стали расходы, если бы произошла эмиссия.
Будущая стоимость финансового инструмента через n периодов с учетом премии за ликвидность составит:
r 0 – доходность рисковых финансовых инструментов;
r л – доходность с учетом ликвидности;
n – период;
P – рыночная цена финансового инструмента.
П л – период ликвидности
П к – период конверсии;
П 0 – стандартный период конверсии рисковых финансовых инструментов.
