Ретроспективная, рефлексивная, прогностическая оценка в основной образовательной программе НОО и ООО
Вопросом самоконтроля и самооценки занимались многие известные педагоги и психологи.
«Только человек со здоровой общей самооценкой может конструктивно относиться к собственным ошибкам и неудачам, переводя их в задачи учения, а не в обиды на критикующего или в поводы к унынию и отказу от каких бы то ни было усилий» Г.А. Цукерман
Актуальность
Изменения, произошедшие в содержании современного образования за последнее время – перенос акцента с предметных знаний, умений и навыков, как основной цели обучения на формирование общеучебных умений, на развитие самостоятельности учебных действий, влекут за собой и изменения в системе оценивания и контроля школьников. Сегодня уроки в логике ФГОС невозможно представить без системы оценивания, направленной на повышение уровня успешности каждого ребёнка.
Цель работы педагогов начального уровня обучения - сформировать адекватную самооценку обучающихся, а педагогам, работающим по ООП ООО - развивать и совершенствовать умение школьника оценивать себя, свои возможности и способности как одного из важных факторов успешности в обучении и развитии личностных качеств.
Мы понимаем, что стратегической задачей модернизации всей российской школы является формирование самостоятельных, инициативных и ответственных молодых людей, способных в новых социально-экономических условиях быстро и эффективно найти свое место в обществе.
Уже в начальной школе система контроля и оценки должна быть направлена на решение важной социальной задачи - развивать у школьников умение контролировать себя, критически оценивать свою деятельность, находить ошибки и пути их устранения.
Самостоятельность как ответственное, инициативное поведение, независимое от посторонних влияний, совершаемое без посторонней помощи, собственными силами – это основной вектор взросления. Процесс формирования самоконтроля зависит от уровня развития самооценки.
С амооценка - сложное личностное образование, личностный параметр умственной деятельности. Она выполняет в том числе и регулятивную функцию. Эффективность учебной деятельности школьника зависит не только от системы хорошо усвоенных знаний, владения приемами умственной деятельности, но и от уровня самооценки.
Завышенные оценки и самооценки приводят к формированию таких особенностей личности, как самоуверенность, высокомерие, некритичность и т.п.
Постоянное занижение оценки человека со стороны окружающих и самой личности формирует в ней робость, неверие в свои силы, замкнутость, стеснительность и др.
Адекватная оценка и самооценка обеспечивает благоприятное эмоциональное состояние, стимулирует деятельность, вселяет в человека уверенность в достижении намеченных целей.
Виды контроля (оценки):
Виды контроля:
Ретроспективная - самооценка ученика предшествует
учительской оценке.
Рефлексивная Основой рефлексивной самооценки являются
знания о собственном знании и не знании, о собственных
возможностях и ограничениях – являются две способности:
зрения единственно возможной; способность анализировать
собственные действия
Прогностическая оценка – оценивают себя с позиции
«Справлюсь ли я с решением?
Этапы формирования самооценки обучающихся с позиции интеграции прогностической и ретроспективной оценок
1 этап (1 класс): есть предпосылки для формирования ретроспективной оценки, без которой невозможно грамотное формирование адекватной прогностической оценки.
2 этап (2-3 класс): есть и отметка, и все виды самооценки –на основе ретроспективной оценки формируем прогностическую оценку как один из шагов к адекватному самооцениванию. Ребенок способен оценить себя с позиции учителя.
3 этап (второе полугодие 4 класса, 5-6 классы): должна быть сформирована оценка на уровне актуально адекватной прогностической оценки. Только в результате такого поэтапного следования к сформированности оценки к концу начальной ступени обучения ученик сможет приступить к решению новой задачи, может самостоятельно оценить свои возможности в ее решении, учитывая изменения известных способов действия. Это позволяет ему оценивать себя на уровне отметки и педагогического оценивания.
Ретроспективная самооценка - это оценка уже выполненной работы. Она проще, чем прогностическая оценка предстоящей работы, поэтому начинать формирование самооценки следует с нее. Использование приема линеечек становится привычной нормой работы класса, можно переходить к формированию прогностической самооценки.
Когда учитель проверяет тетради учеников, то ставит свою оценку умения ребенка. Возвращая детям их контрольную работу, сначала называют детей, чьи самооценки совпали с учительской оценкой и очень их хвалит - они себя умеют оценивать сами!
Особую заботу должна вызывать та группа детей, которая обнаруживает устойчивую тенденцию к заниженной самооценке. Этим детям требуется индивидуальное подбадривание и дополнительное объяснение критериев оценок.
Дети, оценивающие себя выше, чем учитель, тоже нуждаются в дополнительном разборе критериев оценивания. Следует помнить, что тенденция к устойчивому завышению самооценки свойственна наименее развитым ученикам, не блещущим учебными успехами.
Наиболее безопасным механизмом коррекции завышенных и заниженных самооценок является не сравнение детской самооценки с учительской, а сравнение двух собственных самооценок - прогностической и ретроспективной.
Прогностическая самооценка – оценка предстоящей работы. Она труднее ретроспективной, но именно она является "точкой роста" самой способности младших школьников к оцениванию себя. Предлагать детям оценить свои возможности справиться с предстоящей работой можно лишь после того, как ретроспективная самооценка учеников уже достаточно осознана, адекватна и дифференцирована.
(Приёмы самооценки)
Рефлексия - обращение назад, т.е. способность человека неоднократно обращаться к началу своих действий, мыслей, умение встать в позицию стороннего наблюдателя, размышлять над тем, что ты делаешь, как познаешь.
В педагогике учение о рефлексивных действиях связывают с теорией Л.С. Выготского о связи обучения с умственным развитием и определяют рефлексию как осознание себя в собственной деятельности.
Учение становится учебной деятельностью тогда, когда школьник в ходе добывания знаний овладевает обогащающими его новыми способами учебных действий, вытекающими из самостоятельно поставленных учебных задач, усваивает приёмы самодиагностики, самоконтроля и самооценки своей деятельности.
Необходимо учить детей выполнять следующие рефлексивные действия:
Самостоятельное определение цели учебной деятельности и учебных задач;
Самодиагностика и самооценка своих возможностей перед изучением темы;
Самостоятельная работа по устранению пробелов в знаниях, расширению и углублению знаний, необходимых для успешного изучения нового материала;
Осуществление прогнозирующего самоконтроля, т.е. определение, в какой последовательности будут выполняться действия и какими правилами следует руководствоваться;
Рациональное использование общих способов учебно-познавательной деятельности и приемов учебной работы;
Пошаговый и итоговый самоконтроль;
Самостоятельное исправление ошибок;
Самооценка своих успехов в достижении цели;
Планирование и осуществление деятельности по самокоррекции.
В контексте рефлексивной деятельности учащихся заслуживают особого внимания ее способы:
1. Самонаблюдение – наблюдение учеником за самим собой, своим поведением, своими действиями. Причем оно может носить целенаправленный характер или быть попутным малоосознаваемым. Оба вида самонаблюдения играют важную роль в обнаружении ошибок и недочетов в своей учебной деятельности.
2. Самоанализ – изучение состояния, процесса и результата своей учебной деятельности, определение путей для самосовершенствования.
3. Сравнение себя с некоторой «меркой» - субъект сравнивает себя с другими людьми или со своим идеалом. В учебной деятельности неуспевающий учащийся может сравнивать себя с более успешными одноклассниками, школьниками либо с неким идеалом, которым он хотел бы быть.
4. Самопринятие – результат самоанализа ученика. Когда, например, учащийся принимает факт своего учебного неуспеха, выявляет его причины, он понимает, что необходимо «реабилитироваться», начинает стремиться к саморазвитию и самосовершенствованию.
Немаловажное значение имеют в структуре рефлексивной деятельности учащихся следующие условия: выполнение учебных заданий, включающих в себя рефлексию, направленных на самоанализ учебных действий; использование в обучении инновационных методов контроля обучения: портфолио (дневника учебных достижений), метода проектов и др., использование таких технологий, как технологии проблемного обучения, технологии дидактической игры, медиатехнологий, включение в урок мини-викторин, диспутов, мини-дискуссий и т.д.
При сформированности целостной учебной деятельности к завершению начального обучения и на основном уровне обучения отмечается сформированность таких качеств самооценки, как адекватность, устойчивость, дифференцированность, осознанность и рефлексивность.
Поведенческий индикатор таких учеников указывает на то, что он готов самостоятельно обосновывать еще до решения задачи свои силы, исходя из четкого осознания усвоенных способов и их вариаций, а также границ их применения. Именно такие ученики успешны в обучении, успешны в отношениях со сверстниками и взрослыми и максимально приближены к портрету выпускника начальной школы.
При уплате каких налогов применяется ретроспективная оценка? Обязан ли налоговый комитет её принять?
Ретроспективная оценка применяется при уплате налога от продажи недвижимости, если владение ею составляло менее одного года. В этом случае налог (10 %) высчитывается с дохода, полученного от разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи. Однако если стоимости покупки не было, необходимо произвести оценку недвижимости на момент приобретения. Как правило, многие собственники при приобретении жилья этого не делают, потому что нет цели сразу реализовать имущество. В этом случае заказывается оценка, она называется ретроспективной. Она должна предъявляться в налоговые органы не позднее 31 марта следующего года. То есть если квартиру продали в 2015 году, то форму об уплате налога нужно подать не позднее 31 марта 2016 года, а уплату самого налога - не позднее 10 апреля 2016-го. Таким образом, если вы подадите оценку вовремя, налоговый комитет обязан её принять.
Инна Пчелянская
ведущая рубрики «Вопрос-ответ»Как пояснили в АО «АЖК», устанавливаемые приборы учёта электрической энергии соответствуют требованиям нормативных технических документов в сфере электроэнергетики. Дл…
28 ноября 2016
Нет, таких льгот нет. Как пояснили в отделе занятости и соцпрограмм одного из районов столицы, если гражданин испытывает трудности материального характера при оплате коммунальных услуг…
28 ноября 2016
Да, имеет. Как пояснили в ГКП «Холдинг Алматы Су», это законная мера борьбы с должниками: неплательщику заранее вручается уведомление о том, что будет заблокирова…
26 сентября 2016
Как пояснили в справочной службе Минюста (тел. 258-00-58), при прописке (правильнее - регистрация по месту жительства) в Алматы существуют ограничения: на каждог…
26 сентября 2016
В соответствии с законодательством у вас на руках должен быть государственный акт на право частной собственности или землепользования на землю. В этом документ…
9 августа 2016
Ретроспективная оценка, оценка на дату в прошлом
Ретроспективная оценка предполагает, что оценщик делает отчет об оценке на дату, соответствующую прошедшему периоду. Расчеты и информация о приведенных аналогах, на которые ссылается оценщик при подготовке данного отчета об оценке, должны соответствовать дате, на которую выполняется отчет об оценке.
Потребность в ретроспективной оценки
Потребность в ретроспективной оценке может возникнуть в следующих случаях:
- налогообложение недвижимо-сти;
- налогообложение прироста капитала;
- налогообложе-ние наследства;
- выплата компенсаций;
- рассмотрение в суде исков об ущербе;
- рецензии существующих оценок.
Подходы в ретроспективной оценки
Выполнить ретроспективную оценку можно двумя путями:
1) Провести оценку на основании цен продаж аналогичных объектов, актуальных на дату оценки. В этом случае оценщик находит достоверные источники предложений по продаже аналогичных объектов, соответствующих объекту оценки по всем ценообразующим параметрам, действовавших на дату ретроспективной оценки. В качестве источника оценщики наша компания используют различные архивы, а также собственную базу предложений о продаже недвижимости, накопленной на протяжении работы.
2) Альтернативой поиску и сравнению прошлых цен может служить так называемый индексный метод. Этот метод предполагает, что сначала определяется стоимость объекта на текущую дату с использованием актуальных на текущую дату цен, а затем, с помощью индексов изменения цен, рассчитывается стоимость на дату в прошлом (ретро-стоимость).
Наш подход к выполнению ретроспективной оценки
VALMARKET имеет достаточный опыт для подготовки профессионального экспертного заключения об ретр - стоимости объекта оценки на дату, необходимую Вам. Специалисты нашей компании проведут экспресс-анализа для выявления возможности выполнения оценочных работ, сделают вывод о целесообразности или нецелесообразности оценки объектов в каждом конкретном случае индивидуально, а так же определят справедливую рыночную стоимость ваших объектов, и составят Отчет об оценке, соответствующий всем требованиям законодательства РМ.
Документы, необходимые для независимой ретроспективной оценки
Для подготовки ретроспективного отчета об оценки минимально будут необходим следующий пакет документов:
- полный комплект правоустанавливающих документов на объект ретроспективной оценки;
- информация, подтверждающая права на объект оценки на дату проведения ретроспективной оценки.
Сроки и стоимость ретроспективной оценки
Стоимость ретроспективного отчета об оценке всегда несколько выше цен, устанавливаемых на проведение оценки на текущую дату. Это прежде всего связанно со сложностью и ограниченностью поиска информации, необходимой для проведения оценочных работ. Но Вы можете быть уверены в том, VALMARKET всегда предложит Вам лучшую цену на оценочные услуги и выполнит работы в минимальные разумные сроки.
ПРОБЛЕМА ПОИСКА АНАЛОГОВ НА РЕТРОСПЕКТИВНУЮ ДАТУ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ И ОДИН ИЗ ПУТЕЙ ЕЕ РЕШЕНИЯ
Козлова Татьяна Васильевна 1 , Быцко Наталья Георгиевна 2
1 ООО «Кэпитал Консалтинг», начальник отдела оценки
2 ООО «Кэпитал Консалтинг», заместитель начальника отдела оценки
Аннотация
В статье рассмотрена возможность оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, для чего необходимо использовать аналоги на ретроспективную дату. Описаны возможные источники информации и проанализирована возможность их использования. Сделан вывод о том, что проблема поиска аналогов на ретроспективную дату может быть успешно решена в любом регионе.
THE PROBLEM OF FINDING EQUIVALENTS IN A RETROSPECTIVE DATE FOR DETERMINATION OF MARKET VALUE AND ONE OF THE WAYS OF ITS SOLUTION
Kozlova Tatyana 1 , Bytsko Natalia 2
1 LLC "Capital Consulting", head of the appraisal Department
2 LLC "Capital Consulting", Deputy head of the appraisal Department
Abstract
The article discusses the possibility of challenging the cadastral value of real estate, which is necessary to use the analogs on retrospective date. We describe possible sources of information and analyzed the possibility of their use. It is concluded that the problem of finding equivalents in a retrospective date can be successfully resolved.
Библиографическая ссылка на статью:
Козлова Т.В., Быцко Н.Г. Проблема поиска аналогов на ретроспективную дату для определения рыночной стоимости и один из путей ее решения // Гуманитарные научные исследования. 2015. № 9 [Электронный ресурс]..03.2019).
В настоящее время ведущие исследователи отмечают, что вопрос об уменьшении (оспаривании) кадастровой стоимости недвижимости встал особенно остро.» В силу изменения законодательства, кадастровая стоимость недвижимости приобретает большое значение, т.к. налоги (земельный, налог на имущество) теперь будут рассчитываться исходя из кадастровой стоимости. Суммы налогов могут увеличиться в несколько раз. Оспаривание кадастровой стоимости позволяет: уменьшить налоги; снизить размер арендной платы; уменьшить выкупную стоимость имущества (в т.ч. земельного участка).
При этом на практике часто оказывается, что кадастровая стоимость завышена или несоразмерна по отношению к рыночной стоимости земельного участка. Оспорить кадастровую стоимость возможно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. Первым шагом для этого является выполнение отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Однако результаты оценки кадастровой стоимости, выполненные массовыми методами, обычно определены на ретроспективную дату – отстоящую от текущего момента на год, два и более. Например, оценка кадастровой стоимости земель населенных пунктов Калининградской области выполнена на 1 января 2012 года. Где же найти аналоги на ретроспективную дату? Рассмотрим один из вариантов решения этой задачи.
Допустим, необходимо оценить рыночную стоимость земельного участка площадью 5 000 кв. м, расположенного в г. Калининград, с разрешенным использованием под административно-торговую функцию на 1 января 2012 года.
В соответствии с п. 22 в ФСО №7, «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.» Ниже описаны и проанализированы доступные оценщику источники рыночных данных об объектах-аналогах.
1. Объявления о продаже агентств по продаже недвижимости и частных лиц в интернете и бумажных изданиях.
Рынок земельных участков населенных пунктов под торгово-административное использование в г. Калининград развит в низкой степени. Центр города плотно застроен, свободных земельных участков практически нет. К продаже предлагаются имущественные комплексы, встроенные помещения, жилые дома и квартиры. На удалении от центра имеются предложения свободных участков, но они имеют преимущественно назначение под производственно-складские цели и ИЖС.
Наиболее полноценную работу по сбору информации об объектах-аналогах провели оценщики при выполнении работ по оценке кадастровой стоимости земель населенных пунктов Калининградской области. Как указано в отчете № 27-КО «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 01.01.2012 г.», размещенному на сайте Росреестра, «Рынок недвижимости Калининградской области в целом, и рынок земельных участков в частности, имеет ряд особенностей, резко выделяющих его на фоне прочих регионов Российской Федерации. В первую очередь следует отметить низкую информативность открытых источников информации. Из проанализированных нами нескольких миллионов записей, содержащихся в базе газеты «Из рук в руки» за период с 2007 по 2011 годы лишь менее 10% содержат сведения о стоимости продаваемых объектов, большая часть из которых – квартиры, а точные адресные ориентиры имеют лишь несколько процентов их них. Связано это с невысокой активностью рынка и ограниченностью числа предложений и спроса, когда продавец имеет возможность выйти непосредственно на покупателя, минуя посредника – риелтора, который разместил объявление о продаже и нес прочие расходы по реализации объекта.»
Отсутствие точного адреса, характеристик участка, наличия коммуникаций или цены предложения свойственны не только газете «Из рук в руки», но и прочим печатным изданиям («Юристы и Недвижимость», «Ярмарка», «Калининградская недвижимость»).
Кроме того, наличие объявления о продаже еще не гарантирует адекватности цены предложения, поскольку цена зачастую выставляется в соответствии с ожиданиями собственника и может быть существенно завышена, в результате чего участки висят в продаже длительное время.
Таким образом, из-за преобладания объявлений о продаже жилых объектов (участки под ИЖС, квартиры, дома) и отсутствия в объявлениях о продаже земель под коммерческую застройку достоверной информации Оценщик не может использовать данный источник.
2. База данных Росреестра «Мониторинг рынка недвижимости» (www.rosreestr.ru), содержащая информацию о сделках с объектами недвижимости, показывает, что за 2011 год, предшествующий дате оценки, в г. Калининграде была зарегистрирована всего одна сделка купли-продажи с участком площадью более 1 000 кв. м (участки с меньшей площадью обычно предназначены под ИЖС и не могут быть сопоставлены с Объектом оценки, имеющим площадь 5 000 кв. м).
Как показал анализ указанного кадастрового квартала, сделка зарегистрирована с участком № 39:15:132802:46, имеющим разрешенное использование «под строительство 4-этажного многоквартирного дома», отличным от НЭИ Объекта оценки.
Таким образом, Оценщик не может использовать данный источник.
3. Администрация г. Калининграда проводит аукционы по продаже и сдаче в аренду помещений и земельных участков, информация об этом размещается на сайте http://www.klgd.ru/tenders/municipalauctions/ (Аукционы по продаже муниципального имущества и земельных участков).
В качестве потенциальных аналогов выбирались следующие объекты:
- Продажа в течение 2011 года;
- Продажа в собственность;
- Свободный земельный участок;
- Расположенный в г. Калининград;
- Площадь больше или равна 1000 кв. м;
- Разрешенное использование – под торговые или торгово-административные объекты;
- Аукцион состоялся, цена продажи известна.
В результате были отобраны следующие объекты:
Результаты состоявшихся продаж Администрацией г. Калининграда свободных земельных участков под торговые или торгово-административные объекты в 2011 году
Земельный участок кад. № 39:15:120320:17, расположенный по адресу ул. Судостроительная, по данным Росреестра имеет разрешенное использование «под строительство гаражей индивидуальных легковых автомобилей». Поэтому он не может быть использован в качестве аналога.
Земельный участок кад. №39:15:141308:54, расположенный по адресу ул. Габайдулина, 15, может быть использован в качестве аналога.
Однако одного аналога для расчетов недостаточно, поэтому Оценщик обратился к такому источнику информации, как решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области.
4. На сайте http://to39.rosreestr.ru/kadastr/kadastr_stoimost/results_spor приведены результаты рассмотрения отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков и решения Комиссии. Для определения рыночной стоимости Объекта оценки данные результаты могут быть использованы по следующим причинам:
- Рыночная стоимость земельного участка определена в отчете об оценке, выполненном в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральными стандартами оценки №1-3 и 7; Стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, в которой состоит оценщик.
- В соответствии с п. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
- На отчеты, представленные в Комиссию, имеются положительные экспертные заключения, выданные СРО, в которой состоит оценщик, подтверждающие соответствие отчета законодательству, а с 01.07.2015 г. также подтверждающие величину рыночной стоимости.
- Рыночная стоимость земельных участков определена на одинаковых условиях с оценкой, проводимой в данном отчете: дата оценки – 1 января 2012 года; участок оценивается как условно-свободный; без учета ограничений и обременений, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом.
- Если Комиссией принято положительное решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Оценщик проанализировал решения Комиссии за период 2013 г. – июль 2015 г. и выявил следующие земельные участки, расположенные в г. Калининград, имеющие разрешенное использование под административные и торговые цели, в отношении которых принято положительное решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
|
Кад. № |
Адрес |
Разрешенное использование |
Рыночная стоимость, руб. |
Площадь, кв. м |
|
|
39:15:132501:188 |
Калининградская обл., г. Калининград, ул. Юбилейная, 2 в Ленинградском районе |
земли населенных пунктов, под магазин продажи автомобилей |
|||
|
Калининградская обл, г Калининград, ул К.Маркса, д. 18 |
земли населенных пунктов, под существующие административные и производственные здания с торговым залом, гаражи, сауну |
||||
|
Калининградская область, г Калининград, пр-кт Калинина, д 115 |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующие здания |
||||
|
Калининградская область, г Калининград, ул Миклухо-Маклая, д 11 |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под офис |
||||
|
Калининградская обл, г Калининград, пр-кт Победы, дом 145 |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под магазин фасованных нефтепродуктов |
||||
|
Калининградская область, г. Калининград, просп. Советский, 292 |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее административно-торговое здание |
||||
|
Калининградская область, г Калининград, ул Камская, 2Б |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее торгово-складское здание с офисными помещениями |
||||
|
Калининградская обл, г Калининград, пр-кт Московский |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под обслуживание здания магазина, склада |
||||
|
Калининградская обл, г Калининград, пр-кт Московский, д 123 а |
|||||
|
Калининградская обл, г Калининград, б-р Л.Шевцовой, 1 |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующий торговый центр |
||||
|
39:15:111201:197 |
Калининградская обл, г Калининград, ш Балтийское |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство административного здания не промышленного назначения |
|||
|
Калининградская обл., г. Калининград, ул. Транспортная, 2 |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – многофункциональные и обслуживающие здания |
||||
|
Калининградская область, г Калининград, ул Портовая |
|||||
|
Калининградская обл, г Калининград, ул Причальная 5-я, 1 |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующие здания, строения и сооружения |
||||
|
39:15:131824:420 |
Калининградская обл., г. Калининград, ул. А.Невского. На земельном участке расположено здание гостиницы по адресу: ул. А.Невского, 53 |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее здание гостиницы, платную автостоянку, под благоустройство территории здания гостиницы по ул. А. Невского, 53 |
|||
|
Калининградская обл., г. Калининград, ул. Лесопильная, 81 |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под торговые, складские, административные здания и котельную |
||||
|
39:15:121613:385 |
|||||
|
39:15:121613:386 |
Калининградская область, г Калининград, пр-кт Советский |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под неоконченный строительством административно-торговый комплекс с гостиницей, строительство крупного торгового комплекса, предприятие общественного питания, для организации гостевой автостоянки к торговому комплексу и предприятиям общественного питания, для благоустройства территории крупного торгового комплекса |
|||
|
39:15:142023:364 |
|||||
|
39:15:142023:363 |
Калининградская область, г. Калининград, ул. Аллея смелых – ул. Б.Окружная |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство магазина |
|||
|
39:15:142023:359 |
|||||
|
39:15:142023:358 |
Калининградская область, г Калининград, ул Б.Окружная |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство торгового комплекса |
|||
|
Калининградская область, г. Калининград, ул. Кутаисская |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство аптеки и магазина |
||||
|
Калининградская обл, г Калининград, ул Нансена, д 44 |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее здание магазина |
||||
|
39:13:010310:299 |
Калининградская обл, р-н Черняховский, г Черняховск, ул Победы, 8 |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания нежилого здания (объекта торговли) |
|||
|
Калининградская обл., г. Калининград, ул. Дзержинского |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под объект незавершенного строительства-торгово-выставочный комплекс с административно-хозяйственным корпусом и производственно-складским зданием |
||||
|
Калининградская область, г Калининград, ул Младшего лейтенанта Ротко, д 2 |
земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующий административно- торговый комплекс |
||||
|
39:15:130710:884 |
под строительство магазина |
||||
|
г Калининград, пр-кт Победы |
Под строительство торгово-складского комплекса |
||||
|
39:15:130710:883 |
Калининградская область, г Калининград, ул Согласия |
под строительство магазина |
|||
|
г Калининград, ул Автомобильная |
под магазин |
||||
|
г Калининград, ул Габайдулина, На земельном участке расположен неоконченный строительством нежилой дом по адресу: ул Габайдулина, 49 |
неоконченное строительством нежилое здание (торгово-транспортный центр) |
||||
|
39:15:130712:7989 |
г. Калининград, ул. Согласия. На земельном участке расположено здание магазина строительных материалов по адресу: ул. Согласия, 2 |
под магазин строительных материалов со встроенным кафетерием |
|||
|
г Калининград, ул Дзержинского, дом 35 |
под существующее здание магазина строительных материалов |
||||
|
г Калининград, ул Киевская |
под строительство торгового комплекса |
||||
|
под здание торгово – выставочного центра |
|||||
|
39:15:130710:1343 |
г Калининград, ул Согласия |
под строительство магазина |
На основании приведенных данных возможно отобрать достаточное количество аналогов для проведения расчетов в рамках сравнительного подхода.
Таким образом, проблема поиска аналогов на ретроспективную дату для определения рыночной стоимости может быть успешно решена в любом регионе.
Страница
7
По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективный и перспективный. Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на определенную дату в прошлом. Перспективная оценка – это оценка ее стоимости к концу планового периода строительства предприятий.
Существует три метода определения стоимости недвижимости:
1)затратный;
2)сравнения продаж;
3)капитализация дохода.
Ко многим проблемам оценки применимы все три метода, но один может быть более важным в конкретном задании. Метод затрат может быть применим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накопившуюся амортизацию из-за физического износа, функционального и внешнего устаревания, которые трудно оценить. Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости, поскольку информации для сравнения может не быть. Метод капитализации доходов редко используется для оценки частей долга, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка. Капитализация дохода бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленно собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Содержание этих методов заключается в следующем.
Метод затрат базируется на принципе, что покупатель не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому оценкой рыночной стоимости является сумма стоимости участка земли и стоимости строительства подобного объекта на дату оценки. Этот подход основан на понимании того, что участники рынка соотносят стоимость и издержки. При этом методе стоимость недвижимости получается путем добавления исчисленной стоимости земли к текущим издержкам строительства копии или замены для зданий и после вычитания износа и устаревания в структурах по всем причинам. Метод затрат особенно полезен в оценке новых зданий или объектов недвижимости, которые редко продаются на рынке.
Суть метода сравнения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности. При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения продаж не применяется. Используя этот метод, оценщик получает отражение стоимости, сравнивая оцениваемый объект с аналогичной недвижимостью, называемой «сравнимые продажи». Цены продаж недвижимости, которые, по мнению оценщика, наиболее сравнимы, должны отразить предел, в котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости можно падать.
Оценщик вычисляет степень сложности или различия между объектом и сравнимыми продажами, рассматривая различные элементы сравнения: условия финансирования; условия продажи; условия рынка; размещение; физическая характеристика; экономическая характеристика; использование; недействительные компоненты стоимости; переданные права на недвижимость; права собственности на недвижимость.
Цена объекта недвижимости определяется выгодой от проданных прав собственности на недвижимость. Особо доходные виды собственности могут продаваться вместе с действующими арендными договорами. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют корректировкой на право собственности. Исходным моментом корректировки является положение, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.
Условия финансирования сделки бывают рыночные и нерыночные. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду вызывает разные варианты договоров:
1)финансирование сделки кредитором, т.е. продавец выплачивает проценты за кредит, которые покупатель – должник требует для получения кредита. В этом случае из продажной цены вычитают сумму процентов;
2)финансирование сделки продавцом, т.е. продавец предоставляет покупателю ипотечный кредит. Для корректировки таких условий можно применять дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянных платежей и шарового платежа) при рыночном уровне процентов.
Корректировка на условия продажи отражает не типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно продать собственность и если между участниками сделки существует какая-то связь, и по цене выше рыночной, если покупателю необходимо срочно купить собственность.
Состояние рынка – это изменение рыночных условий купли-продажи во времени. На состояние рынка влияют инфляция и дефляция, изменения в спросе и предложении, в налогообложении и т.д. Величина корректировки определяется из анализа продаж аналогичных объектов в разных местах, следовательно, она отражает главным образом разницу в стоимости земли для данных объектов.
Физическая характеристика объекта недвижимости включает в себя размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид, состояние окружающей среды и др. Корректировка на физические характеристики требует обсуждения каждого момента различия.
Экономическая характеристика объекта недвижимости включает в себя расходы, качество управления, условия и сроки аренды, величину дохода или прибыли и т.д. Данное сравнение относится только к объектам недвижимости, приносящим доход.
При определении возможного использования объекта оценки после его продажи исходят из норм местного зонирования. Нельзя сравнивать объекты недвижимости, если один из них после продажи может быть использован не так, как объект оценки, т.е. перепрофилирован.
Недействительные компоненты сделки – это компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. При сравнении недействительные компоненты стоимости выделяются отдельно от объекта недвижимости.
Капитализация дохода – это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременную получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал. Основным принципом метода капитализации дохода является принцип ожидания, т.е. рыночная стоимость определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые в будущем доходы.
Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости. Финансовые выгоды состоят из потока периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом имущества и выручки от продажи (или передачи) права собственности на недвижимость.
В оценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости: с использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта. Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозируемый год. Расчет стоимости производится по формуле:
K – текущая стоимость,
Kt – доход к концу t года
n – ставка дисконта (норма доходности)
