Российские голубые фишки. Что такое акции голубые фишки. Однако, все голубые фишки имеют ряд общих важнейших характеристик

Ипотека на первичном рынке недвижимости

Как жителям Санкт-Петербурга приобрести жилье? Есть два приобретения жилья – на первичном или на вторичном рынке недвижимости. Стоимость квартиры на первичном рынке, меньше, но, несмотря на это, большая часть населения не располагает необходимой суммой для совершения таких сделок. Тут им на помощь приходит такой вид кредитования, как ипотечный кредитование.

Такой вид сделок с недвижимостью становится все более популярным. Так, в течение прошедшего года количество сделок с привлечением кредитных средств возросло почти в 3 раза по сравнению с предыдущим годом. Причем, все более охотно люди приобретают в кредит строящееся жилье. Теперь порядка 40% сделок с недвижимостью осуществляются с использованием заемных средств . По прогнозам аналитиков за этот год тенденция сохранится, и эта доля составит 60%. Количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты, доходит до 25-30. Бывает, что сразу несколько банков осуществляют свои программы кредитования в стоящемся объекте. Так что конкуренция на этом рынке достаточна сильна. Поэтому банкам в борьбе за клиентов приходится идти на снижение процентных ставок по этому виду кредитов. Если еще недавно ставки по ипотеке находились в пределах 16-17%, то на данный момент средний уровень ставок составляет 10-12% годовых.

В данный момент в сфере строительства жилья в Санкт-Петербурге осуществляют свою деятельность порядка 80 строительных фирм . Четверть из них получили аккредитацию банков. Для строителей очень заманчиво иметь аккредитацию сразу в нескольких банках, поскольку это позволяет охватить большее количество потенциальных клиентов.

Программы кредитования сделок с недвижимостью для первичного рынка жилья появились сравнительно недавно. Дело в том, что ни строители, ни кредитные организации не хотели заниматься этой сферой деятельности. Для банков такой вид кредитов подразумевал высокие риски, а застройщиками выгоднее продавать уже готовые квартиры. Но Федеральный Закон «Об участии в долевом строительств многоквартирных домов и иных объектов недвижимости » поставил строительные фирмы в такую ситуацию, когда они были вынуждены начать продавать квартиры, еще находящиеся в стадии строительства. Дело в том, что при осуществлении кредитования строительства либо же его финансирования, банки и другие финансирующие организации предварительно составляют проект, в который входит прогноз поступления средств от осуществления деятельности. Фактическое исполнение плана подвержено строгому контролю. Таким образом, застройщикам стало невыгодно оставлять непроданные квартиры до завершения процесса строительства. К тому же высокие цены готовых квартир несколько смущали будущих покупателей жилья.

В тоже время несколько уменьшилось количество желающих приобретать жилье на вторичном рынке. Стало быть, классическая ипотека стала не столь востребована. Таким образом, банки столкнулись с необходимостью всерьез поразмыслить о возможности осуществления программ по кредитованию покупки строящего жилья. 2007 год можно смело считать годом зарождения в нашей стране ипотечного кредитования первичного рынка недвижимости.

Кредитования покупки жилья на первичном рынке по своему механизму все больше напоминает кредитование сделок на вторичном рынке. Пока объект не завершен строительством, по кредиту действует более высокая ставка, в качестве поручителя банк привлекает строительную фирму, и запрещается досрочное гашение кредита в течение нескольких первых лет действия договора ипотеки.

В настоящее время срок действия договоров ипотеки большинства кредитных организаций составляет 20-25 лет, хотя уже некоторые банки уже увеличили этот период до 30 лет. В частности, такие максимальные сроки кредитования предлагают «КИТ-Финанс», «ВТБ 24» и некоторые другие крупные банки. Одновременно происходит снижение минимального процента первоначального взноса . Например, Сбербанк России в своей кредитной программе «молодая семья» устанавливает 5%-ный минимальный взнос. Но программы отдельных банков по кредитованию сделок с недвижимостью на первичном рынке отличаются более высоким первоначальным взносом, нежели программы тех же банков, по кредитованию операций на вторичном рынке. Например, такие различия можно встретить у «МДМ Банка».

Ставки по рублевым кредитам, как правило, на пару процентов выше, чем по кредитам в иностранной валюте . Ставки по ипотечному кредитованию в валюте на данный момент составляют от 9,5% (такую ставку предлагает своим клиентм банк «УралСиб») до 12% в Серегательном банке РФ.

Требования, предъявляемые банкам к своим потенциальным заемщикам, в принципе, почти одинаковы во всех банках. Во-первых, возраст заемщика должен быть от 18 до 55 (для женщины) и 60 (для мужчины) лет. Причем банки обращают внимание на то, чтобы срок действия кредита заканчивался до достижения клиентом 75-летнего возраста. Заемщик должен проработать на последнем месте работы хотя бы несколько месяцев. Также учитывается доход будущего заемщика – в частности, банк проверяет, не превысят ли выплаты по кредиту доли в 40% . Правда, в случае превышения этой цифры банки готовы идти навстречу клиентам и производить данный расчет для совокупного дохода сразу нескольких созаемщиков. И что примечательно, созаемщики не обязательно должны быть родствнниками (что очень актуально для гражданских супругов). Таким образом, получить ипотечный кредит может даже не особо состоятельная семья (например, «МДМ Банк» требует, чтобы принимаемый в расчет доход был не менее $350 в месяц). Но есть у банков одно требование, которое должно выполняться неукоснительно. Речь идет о гражданстве будущего заемщика. И для тех, кто не является гражданином РФ, получить кредит достаточно сложно, такие предложения действуют только у пары банков. Например, «Абсолют Банк» и «Балтинвестбанк» делают своим клиентам такие предложения.

Банки практикуют взимание комиссий за свои услуги. В перечень этих услуг входит рассмотрение заявки, открытие ссудного счета и ведения операций по нему. Отдельные кредитные организации также назначают комиссионные платежи за перевод средств на счет компании, осуществляющей строительство, и за проверку документов потенциального заемщика. Размер комиссии за рассмотрение заявки обычно не превышает 1,5 тысяч рублей. Хотя некоторые банки назначают более высокие комиссии. Ведение ссудного счета же обходится клиенту в 1% от размера кредита. Бывает, что банки совсем не взимают с клиента никаких комиссионных выплат, но это достаточно редкий случай. В частности, этим известен «Газпромбанк».

Также в расходы клиента, привлекающего в банке ипотечный кредит, входят оплата услуг по оценке строящегося объекта, и расходы по страхованию рисков.

У многих банков существуют различные программы по привлечению клиентов. Это может быть, например, программа корпоративного кредитования. Ее суть заключается в том, что сотрудникам компаний-крупных клиентов данного банка размер комиссии или процентная ставка по кредиту может быть снижена.

Нововведением в области кредитования сделок на первичном рынке жилья является вексельная программа ипотечного кредитования. Залогом при такой схеме является не право требования, а вексель, который выпускает строительная компания. Когда объект завершен, происходит гашение вексельной ссуды, с последующим заключением договора ипотечного кредитования. Такую программу может предложить своим клиентам филиал «Банка Москвы» в Санкт-Петербурге.

Новая программа запущена и «Балтинвестбанком». Во-первых, процентная ставка по кредиту еще до завершения объекта строительством составила всего 9%, причем, по рублевому кредиту. Все прочие условия по кредиту остались стандартными. Под действие этой акции попали всего три дома в Санкт-Петербурге. Все три дома находятся на последней стадии строительства, так что банк почти ни чем не рискует, зато небольшая прибыль налицо.

Программы рассрочек, предлагаемых «ЛенСпецСМУ» поражают своим разнообразием. Это может быть беспроцентная рассрочка платежа до приемки ГК (госкомиссией). Первый взнос в этом случае составит 5%. Если покупатель вносит сразу от 30 до 100% стоимости жилья, для него начинает действовать скидка в размере 3-10%. Также рассрочка платежа может действовать в течение 2 лет после госприемки. В этом случае договор подорожает на 5-12%. И промежуточный варианта – рассрочка на 6 месяцев. Тогда договор станет дороже на 5-8%.

Не отстает от конкурентов «ЛЭК». Их программа предлагает приобретать жилищные сертификаты . Десять сертификатов соответствуют одному квадратному метру . Цена берется определенного объекта и по состоянию на определенный момент времени. Как только метраж по сертификатам покрывает 30% от площади квартиры, жилье закрепляется за покупателем. Бумаги обладают ликвидностью.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в самое ближайшее время программы ипотечного кредитования сделок на первичном рынке недвижимости практически не будут отличаться от программ ипотечного кредитования операций на вторичном рынке. По крайней мере, тенденция такая наблюдается.

Что говорят специалисты

Старший экономист отдела инвестиционного проектирования , Максим Шлемен, замечает, что приобретение строящегося жилья в кредит – хороший вариант для клиента. В этом случае кредитной организацией проводится оценка объекта , строительная компания выступает поручителем по договору ипотеку, а в залог предается право требования. По словам специалиста, их компания хорошо известна на рынке возведения жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области . За 10 лет своей активной деятельности она наладила партнерские связи с крупнейшими кредитными организациями, предлагающими свои услуги в Санкт-Петербурге. Это такие известнейшие банки, как Северо-Западный банк Сбербанка России, «Витабанк» и другие. Например, готовится партнерская программа с «Банком «Санкт-Петербург». Срок кредитования по этой программе составит 25 лет. Уже известны объекты, покупка квартир в которых будет осуществляться с привлечением кредитных средств «Банка «Санкт-Петербург». А вот с «Витабанком» у компании уже организована партнерская программа, позволяющая покупателям жилья у воспользоваться кредитом «Витабанка» сроком до 15 лет. Программа распространяется на покупку жилья во всех объектах, которые возводятся данной строительной фирмой. Также разрабатываются планы работы с другими крупными банками. Отдельно стоит упомянуть, что при покупке жилья в кредит клиентом сразу оплачивается вся стоимость жилья за счет кредитных средств. И он может воспользоваться скидкой размером в 4% по условиям договора. Компания также заметила, что в сегодняшней обстановке на рынке ипотечного кредитования все более возрастает доля кредитования операций с недвижимостью, осуществляемых на первичном рынке. Банки выдают все больше кредитов на оплату таких сделок. Застройщики также чувствуют заинтересованность, в том, чтобы их квартиры продавались. Поэтому работают над тем, чтобы квартиры в строящихся домах удовлетворяли всем потребностям покупателей.

Вся система ипотечного кредитования в России сегодня претерпевает существенные изменения, - так считает заместитель генерального директора ипотеки» , Владимир Глинер. Ипотечное кредитование становится все более доступным широким массам населения. Теперь банки предлагают даже такие программ, где не надо платить первый взнос, получая кредит на приобретение квартиры в строящемся доме. Все больше банков, ссуживают клиентам деньги на покупку земли. Ипотека позволяет населению в настоящее время приобретать в собственность любую землю, если данный участок не используется в сельском хозяйстве . Снижение процентных ставок происходит прямо-таки на глазах. Правда, теперь банки более тщательно подходят к оценке платежеспособности гораздо более серьезно. Оценивается кредитная история в других банках, В случае привлечения потенциальным заемщиком средств в другом банке либо задержки платежей по действующим кредитам ему может быть отказано в выдаче ипотечного кредита. Взять ипотеку можно лишь в том, случае, если квартира приобретается у определенного застройщика. На данный момент в списке, строительных компаний, с которыми сотрудничают банки, всего 10-12 фирм. Стало быть, приобрести квартиру по договору ипотечного кредитования можно не в любом строящемся доме, а только в том, который прошел аккредитацию в банке. Договор ипотечного кредитования сделки на первичном рынке недвижимости заключается на несколько менее привлекательных для заемщика условиях, нежели договор кредитования операций с недвижимостью на вторичном рынке. Процентная ставка по таким кредитам, как правило, выше, а максимальный срок кредита сокращается до 25 лет. Правда, такие сделки оформляются достаточно быстро. Средний срок получения кредита с момента подачи заявки до зачисления кредитных средств на счет заемщика составляет три недели. К тому же, покупателю нет нужды проверять правомерность сделки купли-продажи квартиры, и затрачивать средства на проведение оценочной экспертизы и оформление квартиры. Кредитный инспектор, специализирующийся на ипотечном кредитовании, предложит покупателю разнообразные варианты, из которых тому остается только выбрать наиболее приемлемый. Помощь в получении ипотеки вам окажут ипотечные брокеры. В их компетенцию входит подбор подходящей программы, консультации по оформлению документов для получения кредита. В частности, ипотеки» ведет сотрудничество с почти 40 банками, и может посоветовать клиенту порядка 150 продуктов. Таким образом, очень четко определяется программа, которая наиболее подходит каждому покупателю недвижимости. Но все-таки окончательное решение о выборе того или иного кредитного продукта принадлежит клиенту. От ипотечного брокера требуется только помочь сориентироваться человеку в мире современного ипотечного кредитования. Существует такая практика, при которой банки снижают процентную ставку по кредиту для клиентов ипотечных брокеров. Также ипотечному брокеру можно доверить поиск квартиры на покупку которой берется ипотека. И при таком варианте клиент экономит на услугах агентства по подбору квартиры. В принятии таких важных решений, как покупка квартиры, лучше довериться профессионалам.

Компания «Петербургская недвижимость» , Натальи Луговской, также замечает стремительный рост рынка в сфере ипотечного кредитования. Узнав, какое это выгодное направление, все большее количество банков вступает на рынок кредитования приобретения жилья в строящихся домах. Отличием ипотечного кредитования покупки строящегося жилья от покупки жилья на вторичном рынке является некоторые ограничения, касающиеся выбора дома, в котором планируется приобрести квартиру. Здесь действует необходимое условие аккредитации объекта в банке, предоставляющего клиенту ипотечный кредит. Также возрастают риски банка, связанные с тем, что передача квартиры в обеспечение по кредиту может быть произведена только после завершения объекта строительством. Таким образом происходит увеличение процентных ставок по кредиту в течение всего периода времени, пока объект находится в стадии строительства. В среднем, ставки, действующие в течение этого периода на пару процентов выше ставок, действующих по ипотечным кредитам, выдаваемых для приобретения жилья на вторичном рынке. После сдачи объекта приобретаемая квартира передается в залог по кредиту, а процентная ставка снижается до уровня ставок, действующих для кредитования сделок с недвижимостью на вторичном рынке. Застройщик совместно с банком разрабатывает программу взаимодействия. Притом, осуществлять ипотечное кредитование покупки квартир в одном и том же доме могут сразу несколько банков. Это дает возможность клиенту выбрать наиболее подходящие для него условия кредитования. Ни для кого не является секретом, что разные банки предлагают различные условия. Различаются процентные ставки по кредитам, максимально возможные сроки кредитования. Часто критерием выбора банка, в котором будет осуществлено ипотечное кредитование, является не низкая ставка, а сумма кредита, на которую может рассчитывать заемщик, или аккредитация выбранного клиентом объекта строительства. Компания «Петербургская недвижимость» помогает своим клиентам сориентироваться во всем этом многообразии банковских предложений. Также у клиентов компании часто бывают льготы по процентной ставке банков.

Юрисконсульт компании «47 ТРЕСТ» , Александр Агафонов, также упоминает отличия, которые появляются при сравнении двух видов ипотечного кредитования – кредитования сделок с недвижимостью на вторичном рынке жилья и кредитования приобретения квартир в строящихся домах. Во-первых, при кредитовании покупки жилья в объекте, который еще находится на стадии строительства, действуют более высокие ставки по кредитам. Во-вторых, покупатель квартиры не может въехать в нее до того, как строительство объекта будет завершено, и будут пройдены все процедуры по переходу права собственности и регистрации. Строительная компания, осуществляющая строительство объекта часто может предложить своему клиенту рассрочку платежа, но срок ее невелик. Покупателю надлежит расплатиться за приобретаемую квартиру до того, как объект будет сдан и введен в эксплуатацию. Если же клиенту требуется более длительный срок для полного расчета, застройщик направляет его в один из банков, аккредитовавших данный объект. Банк уже, в свою очередь, рассматривает заявку клиента и принимает решение о выдаче кредита и об условиях, на которых будет осуществляться кредитование. Условия весьма разнообразны: срок кредитования может составлять от 5-ти до 30-ти лет, ставка по кредиту варьируется от 9 до 15% годовых; в залог банком принимается строящееся жилье, также возможен вариант передачи в обеспечение по кредиту уже имеющегося в собственности заемщика жилья. Учитывая огромную конкуренцию, существующую в данный момент на рынке ипотечного кредитования, в будущем можно ожидать снижения существующих на сегодняшний процентных ставок. Клиенту становится все более выгодно пользоваться ипотечными кредитами банков для приобретения квартиры. Для тех же, кто решит приобретать жилье за счет собственных средств, самостоятельно оплачивая всю стоимость квартиры, 47 ТРЕСТ» готово предоставить скидки. Компания детально изучает каждую конкретную сделку и всегда готова пойти навстречу своим клиентам.

Выплаты по ипотеке

Какие же ежемесячные выплаты ожидают ближайшие несколько десятилетий петербуржцев, решившихся приобрети в кредит квартиру в строящемся доме? Рассмотрим варианты разных банков по ипотечному кредитованию. Расчет делался для квартиры стоимостью $100 000.

Расчет ежемесячных выплат по ипотечным кредитам крупнейших банков, предоставляющих свои услуги на рынке кредитования Санкт-Петербурга

Наименование

Срок кредитования

«Абсолют Банк»

22,4 тыс. рублей

19,8 тыс. рублей

«Росбанк»

22,72 тыс. рублей

«КИТ-Финанс»

25,2 тыс. рублей

23 тыс. рублей

22 тыс. рублей

27,95 тыс. рублей

23,9 тыс. рублей

22,83 тыс. рублей

«ИМПЭКС»

25,4 тыс. рублей

24 тыс. рублей

26,9 тыс. рублей

24,9 тыс. рублей

«УралСиб»

27,64 тыс. рублей

25,7 тыс. рублей

24,80 тыс. рублей

«Raiffeisen BANK»

29,1 тыс. рублей

28 тыс. рублей

27,23 тыс. рублей

«Промсвязьбанк»

30 тыс. рублей

28 тыс. рублей

«ЮНИАСТРУМ Банк»

30,56 тыс. рублей

29,6 тыс. рублей

34 тыс. рублей

Итак, ипотечное кредитование приобретения квартир на первичном рынке становится все более популярным среди населения, так как квартиры в строящихся домах, как правило, процентов на 20% дешевле квартир на вторичном рынке недвижимости. Анализируя складывающуюся на сегодняшний день ситуацию, можно ожидать, что уже в текущем году программы ипотечного кредитования сделок с недвижимостью на первичном рынке по своим условиям сравняются с программами кредитования покупки жилья на вторичном рынке. Если, конечно, существующая тенденция сохранится.

Участие в программе "Жилье для российской семьи" без кредитной поддержки для многих семей со средним достатком весьма затруднено. Особенно это актуально при кризисных проявлениях в экономике.

В связи с ухудшением макроэкономической ситуации в конце 2014 года сократилась доступность ипотечного кредитования для населения. Многие участники рынка приостановили приём заявок на ипотечные кредиты и перенесли сроки подписания кредитных договоров. Некоторые участники приостановили выдачу кредитов или установили ставки в 20% годовых и более, в то время как средняя ставка по ипотечным жилищным кредитам в 2014 году составляла 12,5% годовых.

Во исполнение пункта 40 Плана первоочередных мероприятий по обеспечению устойчивого развития экономики и социальной стабильности в 2015 году, утверждённого распоряжением Правительства от 27 января 2015 года N 98-р), принято Постановление Правительства РФ от 13 марта 2015 года N 220 "О Правилах предоставления субсидий российским кредитным организациям и Агентству по ипотечному жилищному кредитованию на возмещение выпадающих доходов по выданным жилищным (ипотечным) кредитам", направленное на поддержку граждан, приобретающих жилые помещения на первичном рынке жилья, первичного рынка ипотечного кредитования, а также строительной отрасли.

В соответствии с Правилами граждане смогут получить ипотечный кредит на первичное жилье по льготной ставке, а выпадающие доходы банков возместит государство.Такое правило будет применяться в отношении ипотечных кредитов для приобретения жилья на первичном рынке, выданных с 1 марта 2015 г. до 1 марта 2017 г. Специальные льготные условия ипотечного кредитования предусматривают выдачу кредита на приобретение жилья эконом-класса в рамках программы "Жилье для российской семьи" по льготной процентной ставке 12% годовых.

При этом кредитные договоры должны отвечать ряду требований:

• Дата оформления кредита должна быть не ранее 1 марта 2015 г.
• Максимальный размер кредита - 8 млн. руб. включительно (если жилье приобретается в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге) и 3 млн. руб. включительно (для других регионов).
• Первоначальный взнос - не менее 20% стоимости жилого помещения.
• Ставка кредитования не может превышать 12% годовых при условии заключения заемщиком договоров личного страхования и страхования жилого помещения после оформления права собственности.
• Срок действия кредитного договора - до 362 месяцев включительно.
• Погашение кредита (займа) производится равными ежемесячными (аннуитетными) платежами в течение всего срока ипотечного кредита (за исключением первого и последнего месяцев) без возможности увеличения остатка ссудной задолженности.

Госсубсидии будут получать кредитные организации с объемом выдачи ипотечных кредитов не менее 300 млн. руб. ежемесячно. Компании, предоставляющие меньшие объемы заимствований, будут участвовать в этих мероприятиях через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое будет получать субсидии и рефинансировать кредиты и займы.

Субсидии предоставляются на возмещение недополученных доходов кредитных организаций и Агентства по кредитам (займам), выданным с 1 марта 2015 г. до 1 марта 2016 г., и таким кредитам (займам), приобретенным Агентством до 1 мая 2016 г., до уровня ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, увеличенной на 3,5 процентного пункта, а по кредитам (займам), выданным с 1 марта 2016 г. до 1 января 2017 г., и таким кредитам (займам), приобретенным Агентством с 1 марта 2016 г. до 1 марта 2017 г., - до уровня указанной ставки, увеличенной на 2,5 процентного пункта, вследствие предоставления ими скидок при выдаче физическим лицам (приобретении) кредитов (займов) по ставке 12 процентов годовых.

В случае снижения ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации до уровня 8,5 процента и ниже по кредитам (займам), выданным с 1 марта 2015 г. до 1 марта 2016 г., и таким кредитам (займам), приобретенным Агентством до 1 мая 2016 г., а по кредитам (займам), выданным кредитными организациями и Агентством с 1 марта 2016 г. до 1 января 2017 г., и таким кредитам (займам), приобретенным Агентством с 1 марта 2016 г. до 1 марта 2017 г., - до уровня 9,5 процента и ниже предоставление субсидии прекращается и может возобновиться на основании решения Правительства Российской Федерации.

• Госпрограмма льготной ипотеки начала действовать 1 марта 2015 года и рассчитана на год. Постановлением Правительства РФ от 27.11.2015 N 1276 её действие продлено до 1 мая 2016 года. Позднее Постановлением Правительства от 29.02.2016 N 150 срок льготного ипотечного кредитования на первичном рынке жилья установлен с 1 марта 2016 г. до 1 марта 2017 г.

В целях поддержки программы "Жилье для российской семьи", АО "АИЖК" разработало специальные социальные ипотечные программы для категорий граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса в рамках программы "Жилье для российской семьи", которые позволяют учитывать все возможные субсидии, предоставляемые на всех уровнях, что существенно повышает доступность получения кредита и приобретения жилья.

В приоритетном порядке эти социальные программы ориентированы на выдачу кредита для граждан, приобретающих жилье по программе "Жилье для российской семьи", на льготных условиях ипотечного кредитования.

​Рынок вторичного жилья за последние 10 лет развивается очень стремительно. Заметно возрос интерес и покупательская способность нашего населения на «вторичку». стала экономически выгоднее, удобнее и популярнее. Чем это вызвано?

Если вы молодая семья, которая уже не первый год скитается по съемным квартирам, то рано или поздно вы представите - сколько денег вы отдали чужому дяде или тете за все это время? Сумма получится весьма внушительная, а, главное, этой суммы вполне хватило бы на покупку собственного жилья или на первоначальный взнос по ипотеке. И вот здесь вас одолеет миллион вопросов: «Какое брать жилье - вторичку или новостройку или вступить в долевое строительство? Какие выгоды вторичного жилья перед новым? Брать в ипотеку, в рассрочку или накопить самостоятельно?

Чтобы окончательно не запутаться в этой системе, давайте внесем ясность, а именно - определим главные достоинства и основные недостатки вторичного жилья.

Плюсы и минусы покупки вторичного жилья

Рассмотрим целесообразность приобретения квартиры на вторичном рынке на примере молодой семьи, поскольку процент покупки вторички в ипотеку высок среди заемщиков возраста 25-35 лет. Оплачивая ежемесячно аренду за съемную квартиру, но при этом, желая переехать в собственную, у молодой семьи остается не так много вариантов. Поэтому, именно покупка квартиры на вторичном рынке может стать «спасительным кругом». Однако, в выборе в пользу вторички есть и свои минусы, причем довольно существенные.

• Во-первых, стоимость таких объектов, как правило, намного выше, чем в новостройках. Но этот недостаток легко компенсируется низкими процентными ставками по ипотечным программам. Поскольку такие объекты недвижимости обладают высокой ликвидностью на рынке, риски банков сведены к минимуму. Это напрямую влияет на высокий процент одобрения ипотечных заявок на покупку вторичного жилья.
• Во-вторых, не всегда присутствует развитая инфраструктура. Особенно, это касается квартир в пригороде, находящихся в удалении от транспортных развязок, станций метро и т.д. Новостройки же застраиваются в экономически более выгодных местах, с уже развитой инфраструктурой, хорошей транспортной проходимостью. Хотя, и в первом, и во втором случае - это индивидуальные особенности местоположения объекта.

Но самым главным плюсом вторичного жилья является отсутствие ожидания. После оформления сделки вы сразу получаете на руки ключи от вашей квартиры и можете переехать в нее уже сегодня.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Алгоритм приобретения вторичного жилья

Итак, если вы убеждены в своем выборе, то существует четкий план дальнейших действий:

1. Обойдите несколько банков, проконсультируйтесь с банковскими специалистами и определите несколько выгодных ипотечных программ на вторичное жилье, которые подходят именно вам.
2. Заранее оформите на работе справки о ваших доходах, и другие необходимые документы (полный перечень вам выдадут в любом банке).
3. Подайте заявку на кредит. Это можно сделать через интернет или при личном посещении отделения банка.
4. Получить ответ по заявке от банка (как правило, решение принимается банком в течение 5 рабочих дней).
5. После того, как вам станет известна одобренная банком сумма, приступайте к поиску подходящего объекта недвижимости. Чаще всего, на поиск жилья банком отводится срок в 30 дней. Поэтому многие заемщики, чтобы уложиться в срок, пользуются услугами риелторских компаний.
6. Если подходящая квартира найдена, необходимо, чтобы собственник предоставил полный пакет документов на квартиру. С этим перечнем вы обращаетесь в банк для оформления договора.
7. После подписания договора, вы обращаетесь в Росреестр для оформления вас в качестве нового собственника жилья, а далее в ближайший МФЦ для оформления и регистрации сделки.
8. После получения всех документов в МФЦ и Росреестре вы снова обращаетесь в банк. Он проверяет порядок и правильность оформления всей документации. После чего, заключается ипотечный договор с вами как с покупателем. А продавец получает свои деньги на расчетный счет.

На этом процедура оформления вторичного жилья закончена. Но стоит напомнить про основные требования, которые предъявляют банки к заемщикам и недвижимости.

Требования к заемщику и объекту недвижимости

В большинстве банков требования к заемщикам стандартны:

• Возрастная категория граждан от 21-65 лет (включительно на момент окончания выплат по ипотеке).
• Гражданство Российской Федерации.
• Постоянная регистрация.
• Стаж работы не менее 6 месяцев на последнем месте работы.
• Наличие постоянного высокого и подтвержденного документально дохода.

Кроме того, все существующие ипотечные программы предусматривают внесение первоначального взноса на покупку жилья (от 20%). Об этом следует позаботиться заранее, поскольку иных программ, позволяющих не вкладывать личные средства, не предусмотрено.

Что же касается самого объекта недвижимости, то перед покупкой его оценивает независимый оценщик, прошедший аттестацию банка. Не всегда эта оценка может совпадать с ожиданиями покупателя. На что именно обращают внимание оценщики и какие пункты этого процесса отражают в своем отчете?

• Во-первых, оценивается сам объект визуально, т.е. из каких материалов построен объект и в каком они состоянии (кирпич, железобетонные панели, дерево и т.д.);
• Во-вторых, дается оценка наличию необходимых коммуникаций (электричество, водопровод, газ, канализационные трубы и т.д.);
• В-третьих, оценивается местоположение объекта или инфраструктура (насколько объект недвижимости удален от главных магистралей, магазинов, больниц и т.д.)

Этот перечень далеко не полный, поскольку после оценки специалиста в банк отдается полный отчет о состоянии объекта для дальнейшего изучения сотрудником кредитного отдела.

Как снизить процент по ипотеке?

Суммы, которые одобряет банк в качестве заемных средств, как правило, довольно большие и снижение процентной ставки даже на пол процента, может существенно повлиять на конечную сумму выплаты. Для снижения ставки по ипотеке можно заключить договор на страхование недвижимости , титула или жизни собственника. Это позволяет добиться снижения ставки на 1-2%. Кроме того, для покупки жилья или последующего досрочного погашения суммы долга, можно привлекать средства материнского капитала . Для распоряжения ими вам стоит обратиться в Пенсионный фонд и подать заявление на досрочное погашение кредита.

Также вы можете попасть под льготные банковские программы, действующие в регионах, например, программа «Молодая семья ». Это также позволит вам взять ипотечный займ по сниженной ставке.

Приветствуем! Ипотека на новостройку: как оформить на строящееся жилье? Сегодня будет подробно разобрана ипотека на строящееся жилье. Вы узнаете как приобрести квартиру на этапе строительства, будет доступна пошаговая инструкция по оформлению новостройки по ипотеке, а также ответы на ключевые вопросы по данной тематике.

Первичная ипотека и ипотека на вторичное жилье отличается по ряду параметров:

1. Новостройкой, в рамках программы «долевое строительство ипотека» может быть признана квартира в строящемся многоквартирном доме. Ключевой отсечкой будет в данном случае получение свидетельства на право собственности. После этого момента квартира считается построенной и уже считается вторичкой, хотя визуально это будет абсолютно новый объект, в котором никто не проживал.

Свидетельство можно получить только после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема передачи квартиры. Иногда возникает такой момент, когда дом построен и акт подписан, но свидетельство еще не оформлено застройщиком, в этом случае банки кредитовать по программе для новостроек «уже» не могут, а по вторичке «еще» не могут, поэтому ряд банков запускают так называемую «ипотека мертвый период» (Сбербанк, например). В рамках этой программы вы приобретаете квартиру по предварительному договору купли-продажи. Боятся таких схем не стоит. Все легально и законно.

1. Приобрести квартиру на стадии строительства можно тремя способами:

— по ДДУ. Это официальный документ дольщика (инвестора), на основании которого, впоследствии, будет выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Данный договор долевого участия содержит информацию о том, что вы имеете долю в общем строящемся доме и земле под ним, а также другую существенную информацию.

ДДУ регламентируется 214 ФЗ и является самым безопасным способом приобрести новостройку. Ни в коем случае не заключайте предварительный договор долевого участия. Если вы это сделаете, то рискуете никогда не увидеть свою квартиру. Как правило, данным договором апеллируют недобросовестные застройщики, которые не могут строить согласно законодательству, а это сулит риски долгостроя. При этом вы будете абсолютно ничем не защищены, в отличие от участников долевого строительства.

— по договору уступки (ипотека переуступка прав). Абсолютно законный способ приобретения квартиры. От первого он отличается тем, что квартиру вы приобретаете у инвестора не напрямую от застройщика, а у предыдущего покупателя по ДДУ.

Ипотека по переуступке (цессия), как правило, имеет более высокий процент т.к. государство стремится напрямую оказывать поддержку застройщикам и стимулирует приобретать квартиры у непосредственного строителя. Также тут есть дополнительные риски, связанные с переходом права.

— по договору с ЖСК. Кооператив является самой ненадежной формой приобретения новостройки. Тут у вас на руках есть только членская книжка. Регистрировать сделку не надо. Вы просто покупаете пай в жилищном кооперативе. Учет квартир ведется у застройщика. При этом есть риски двойных продаж. Как правило, этой схемой пользуются застройщики у кого есть проблемы с разрешением на строительство, и они решают сначала построить дом, а потом заниматься его оформлением в органах власти. Строители быстрее работают, чем бюрократы в кабинетах.

В Новосибирске был случай с одним из покупателей у крупнейшего застройщика в регионе по ЖСК. Вместо обещанной квартиры его хотели заселить в техническое помещение в 8 кв.м. Оказалось, что менеджеры застройщика уже продали его квартиру повторно кому-то. К чести застройщика, вопрос решили и выдали покупателю ключи на другую квартиру, но осадочек остался. Также по объектам ЖСК невозможна классическая ипотека, а только ил и другие альтернативные варианты ипотеки – более дорогие.

1. новостройки по ипотеке должны соответствовать ряду требований. Застройщик предварительно должен пройти процедуру аккредитации в банке по каждому из своих объектов. У каждого банка есть свои требования как к надежности застройщика, так и к степени готовности дома. Одни готовы кредитовать дом на этапе котлована, другим нужно закрыть нулевой цикл, а некоторым показать рост в 1-2 этажа и выше.

Может возникнуть ситуация, когда строящийся объект у застройщика вы приобрести не сможете по ипотеке в нужном вам банке по причине того, что банк просто не аккредитовал или не хочет аккредитовать застройщика и/или дом.

1. Высокий риск. Для банка ипотека на первичное жилье – это всегда риск. Неизвестно до конца достроит застройщик дом или нет, поэтому, чтобы защититься от возможных проблем, банки на период стройки могут запросить дополнительное обеспечение (поручителя или залог другой недвижимости).
2. Страхование квартиры по ипотеке и оценка оформляется не сразу, после ввода дома.

Требования к заемщику

Как всегда, главным требованием любого банка к заемщику будет хорошая кредитная история. Однако это – не единственное требование:

• Положительная кредитная история у всех созаемщиков (если есть проблемы, то смотрите наш пост «ипотека с плохой кредитной историей»);
• Заемщик должен иметь российское гражданство и прописку (если нет, тот смотри пост «ипотека для иностранца»);
• Возраст заемщика должен быть от 18-го года до 75-ти лет на момент окончания кредита;
• Трудовой стаж: на последнем рабочем месте – более 6-ти месяцев, в целом за последние пять лет – более года (есть банке с требованием по стажу от 3-х мес.);
• Доход заемщика должен в среднем на 40% превышать установленную сумму ежемесячных выплат по ипотеке;

Также банки могут предоставить вам особые условия при оформлении ипотеки на новостройку, если вы:

• Зарплатный клиент банка;
• Работаете у лица или организации, которые являются партнерами банка.

Перечень требуемых документов

Пакет документов, необходимый для получения ипотеки на новостройку, стандартный:

• Заявление (анкета) на получение ипотеки. Образец такого заявления вы можете попросить сразу в банке.
• Паспорт РФ.
• В случае, если заемщиков несколько – копии документов, удостоверяющих их личность. Созаемщики должны предоставить также копии всех остальных требуемых документов.
• Трудовая книжка и ее копия.
• Справка о доходах по форме НДФЛ2 или форме банка.
• Для пенсионеров – документ, подтверждающий пенсионные начисления (например, выписка со счета).
• Если заемщик является зарплатным клиентом этого банка, он должен также предоставить только номер карты.

Оформление ипотеки

Пошаговая инструкция:

1. Определиться с застройщиком и объектом.

Прежде чем идти в банк вам нужно понять насколько надежен застройщик. Проверьте информацию в Интернете на предмет срыва сроков по текущим и прошлым объектам, банкротству, отзывы дольщиков и жителей микрорайона.

Также очень важно проверить разрешительную документацию на строительство, землю, юридические документы по самому застройщику. Самостоятельно это сделать будет проблематично, но вы можете заказать бесплатную консультацию у нашего юриста. Заполните специальную форму в углу. Это сэкономит вам кучу времени, а главное, вы будете уверены в надежности застройщика.

Будьте очень осторожны при покупке недвижимости на этапе котлована или в последнем доме комплекса. Как правило, это самые рискованные вложения.

1. Определяемся с банком. У застройщика уточните список банков, аккредитовавших нужный вам объект. Далее собираем нужные документы для банка и подаем их в банк напрямую или через ипотечного брокера застройщика.

1. Готовим ДДУ. После одобрения банка, окончательно определяемся с вариантом квартиры и банком. Далее специалист застройщика готовит ДДУ. Его шаблон, обычно, уже согласован с банком.

1. Далее банк назначает дату сделки. В этот день вы приходите в банк вместе со всеми документами по заявке и подписанным ДДУ. Вам нужно оплатить страховку и подписать кредитный договор. Ряд банков просят внести первый взнос на аккредитивный счет. За это они возьмут дополнительную комиссию.
2. Регистрация ипотеки в россреестре. Со всеми подписанными документами вы идете вместе с сотрудником застройщика в юстицию для оформления сделки.

Более подробно данный процесс с расходами на сделку описан в посте «Регистрация ипотеки».

1. Перевод денег застройщику. Регистрация ипотеки займет примерно 10 рабочих дней. После этого с отрегистрированным ДДУ нужно обратиться в банк. Он производит выдачу кредита и перечисление застройщику.

После этого вы платите ипотеку, ждете окончания строительства и далее оформляете собственность.

Оформление ипотеки на новостройку занимает около 1 месяца.

Условия банков по ипотеке на новостройку

Ипотека на долевое строительство представлена почти во всех банках. Далее мы отобрали для вас ТОП-5 предложений на текущий момент.

Банк	Ставка, %	ПВ, %	Стаж, лет	Возраст, лет	Примечание
Сбербанк	9,1	15	6	21-75	Скидка 0,4% по ипотеке свыше 3,8 млн. руб. Ставка по субсидированной ипотеке от 6,7 до 7,7%. Надбавки 0,1% за отказ от электронной регистрации; + 0,3% если клиент не зарплатник, +1% при отказе от страховки
ВТБ 24 и Банк Москвы	9,1	15	3	21-65	8,9% если квартира больше 65 кв.м., зарплатники ПВ 10%,
Райффайзенбанк	9,99	15	3	21-65	10% ПВ для зарплатников, скидка 0,59-0,49 для определенных застройщиков
Газпромбанк	9,5	20	6	21-65	10% ПВ для газовиков, 15% ПВ для крупных партнеров
Дельтакредит	12	15	2	20-65	ФБ 20% ПВ, скидка 1,5% если 4% комиссия,
Россельхозбанк	9,45	20	6	21-65	материнский капитал без ПВ ставка не меняется, скидка 0,25 если свыше 3 млн, еще скидка 0,25 если через партнеров
Абсалют банк	10,9	15	3	21-65	ФБ +0,5%
Банк Возрождение	10,9	15	6	18-65
Банк Санкт-Петербург	12	15	4	18-70	скидка 0,5% для зарплатников и при закрытой ипотеке в банке, -1% после ввода дома
Промсвязьбанк	10,9	15	4	21-65	10% пв для ключевых партнеров
Российский капитал	11,75	15	3	21-65	скидка 0,5% для клиентов через партнеров банка, скидка 0,5% при ПВ от 50%
Уралсиб	10,4	10	3	18-65	0,5% выше если форма банка и будет 20% ПВ, скидка 0,41% при ПВ 30% и выше
Ак Барс	11	10	3	18-70	скидка 0,3% если ПВ 20-30%, свыше 30% скидка 0,6%
Транскапиталбанк	13,25	20	3	21-75	можно снизить ставку на 1,5% за 4,5% комиссии, после ввода дома ставка снижается на 1%
Банк Центр-Инвест	10	10	6	18-65	с 5-10 год ставка 12% далее индекс ставки Моспрайм (6М) по состоянию на 1 октября предыдущего года +3,75% годовых
ФК Открытие	10	15	3	18-65	0,25 плюс если фб, скидка 0,25% для корпоративных клиентов, снижение на 0,3% если заплатить комиссию 2,5%, 10% ПВ если зарплатник, 20%ПВ по ФБ
Связь-банк	10,9	15	4	21-65
Запсибкомбанк	10,99	15	6	21-65	скидка 0,5% для зарплатников
Жилфинанс	11	20	6	21-65
Московский кредитный банк	12	10	6	18-65
Глобэкс банк	11,8	20	4	18-65	скидка 0,3% для зарплатников
Металлинвестбанк	12,75	10	4	18-65
Банк Зенит	14,25	20	4	21-65
Росевробанк	11,25	20	4	23-65
Бинбанк	10,75	20	6	21-65
СМП банк	11,9	15	6	21-65	скидка 0,2% при ПВ 40% и больше, скидка 0,5% для льготной категории клиентов, ставка 10,9 - 11,4% за быстрый выход на сделку
АИЖК	10,75	20	6	21-65
Евразийский банк	11,75	15	1	21-65	4% комиссия - скидка 1,5% работает по дельте
Югра	11,5	20	6	21-65
Альфабанк	11,75	15	6	20-64	4% комиссия - скидка 1,5% работает по дельте

Надо понимать, что конкретные условия банковских предложений на первичном рынке жилья могут зависеть от самых разных факторов. Во-первых, вы можете заработать себе «процентную скидку» уже на этапе выбора застройщика: у аккредитованных банком компаний вы сможете приобрести в ипотеку жилье со скидкой по процентной ставке в среднем в 1%.

Также если вы являетесь зарплатным клиентом банка, вы можете рассчитывать на дополнительную льготу: процентная ставка будет для вас ниже на 0,5-1% годовых.

Если у вас переуступка ипотеки от физ. лица, то ставки будут примерно на 1-2 процента выше. На переуступку прав процентные ставки не очень привлекательны, поэтому при выборе такой квартиры торгуйтесь с продавцом по скидке и тщательно проверяйте причину продажи.

Долевое строительство имеет свои особенности и нюансы. О них вы можете узнать в отдельном посте.

Плюсы и минусы

Рынок первичного жилья в России активно осваивается: это значит, что он таит в себе как дополнительные возможности выгодного приобретения жилплощади, так и существенные риски.

Плюсы ипотеки на новостройку:

• Низкая стоимость квартиры или дома.
• Однозначное отсутствие на жилплощади каких-либо существующих юридических обязательств, например, банковского обременения.
• Ставка от застройщика ниже, чем на готовое жилье.

Минусы ипотеки на новостройку:

• Строительная компания может разориться, и дом так и не будет достроен. Чтобы не нарваться на такую ситуацию, лучше приобретать строящееся жилье на финальной стадии.
• На период стройки придется платить одновременно и ипотеку и арендовать жилье, если его нет.
• Завышение по ипотеке сделать сложнее, а это значит, что ипотека без первоначального взноса становится менее реальна.

Банки активно работают с сегментом новостроек, поэтому для ипотечных заемщиков выпускаются специальные программы для стимулирования спроса. Если вам интересно узнать про программы «ипотечные каникулы» и отсрочка по ипотеке на период строительства, то просьба нажать копку любимой социальной сети и оставить комментарий ниже.

Подписывайтесь на обновления.

Прежде чем взять ипотеку на вторичное жилье в Москве, стоит сравнить условия предоставления такого продукта, действующие в различных финансовых организациях:

требования, предъявляемые к заявителю;

суммы к получению;

сроки пользования заемными средствами;

применяемые процентные ставки.

Сегодня банки предлагают своим клиентам различные программы кредитования с целью приобретения квартиры или коттеджа. Льготные условия доступны для семей, в которых родился второй или третий ребенок после 1 января 2018 года.

Подать заявку можно как на сайте организации, так и непосредственно в ее отделении. На рассмотрение информации о потенциальном заемщике отводится не более 5 дней (в некоторых случаях - 24 часа).

К дополнительным затратам клиента относится оплата обязательной процедуры оценки рыночной стоимости недвижимого имущества (такое условие действует и при покупке объекта в новостройке).

Сервис сайт

Наш портал освещает актуальные события финансовой сферы. Мы регулярно обновляем размещенные данные и публикуем последние новости, чтобы наши посетители всегда были в курсе происходящего. Мы работаем в режиме 24/7 и предоставляем все сведения абсолютно бесплатно.

Здесь вы найдете самые выгодные предложения от российских банков и МФО, а также узнаете, как оформить кредит без отказа или открыть вклад под высокий процент.

Специалисты нашей горячей линии готовы помочь в любое время. На ваши вопросы ответят в кратчайшие сроки в режиме онлайн.

На сайт предусмотрен круглосуточный форум для непринужденного общения. Зарегистрируйтесь и вступайте в обсуждение интересующих вас тем. Поделитесь личным опытом с другими участниками, спросите совета, как лучше поступить в сложившейся ситуации.

Специальная опция «монитор» предназначена для определения размера упущенной выгоды при хранении накоплений дома. Выберите оптимальный способ размещения сбережений, сравнив доходность для каждого из возможных вариантов инвестирования.