Эксперты считают, что из-за сложной экономической ситуации и низких цен на нефть спрос будет продолжать снижаться, а вслед за ним будут падать и цены на недвижимость.
Проблемы в российской экономике в 2015 году не могли не сказаться на рынке недвижимости. Вспомним, что в начале года рынок замер после того, как ЦБ поднял ключевую ставку в декабре 2014 года, ипотека стала куда менее доступной. Затем было принято решение о введении льготной ипотеки, и рынок немного ожил. Но лишь отчасти, и коснулось это, в основном, новостроек, поскольку ипотечные программы для вторичной недвижимости остались все еще малодоступными для большей части населения.
Низкий спрос привел к падению цен. В этом году фиксировались максимально низкие за последние несколько лет цены на недвижимости в столице.
Девелоперы старались продавать как можно быстрее и как можно больше, чтобы поймать угасающий спрос.
В рублях московская недвижимость за этот год подешевела в среднем на 10-15%. А стоимость квадратного метра, которую IRN.ru рассчитывает как рублевый индекс стоимости жилья, достигла уровня 170-180 тыс. руб. И по всей видимости, эта тенденция сохранится и в 2016 году.
Осень развеяла надежды участников рынка недвижимости на быстрое восстановление покупательской активности по сценарию кризиса 2008-2009 гг.
На вторичном рынке в октябре-ноябре наметился небольшой рост спроса относительно предыдущих провальных месяцев, однако ситуацию в целом это не спасает. По сравнению с сентябрем-ноябрем 2013 г. показатель снизился на 34%.
Несмотря на снижение продаж, девелоперы продолжают наращивать объемы строительства. Причина в том, что проекты, которые появляются на рынке, стартовали два-три года назад, когда ничто не предвещало ни западных санкций, ни нефти по $40 за баррель. Единственное, что могут предпринять застройщики – изменить подход. Например, многие новостройки, позиционирующиеся сегодня как бизнес-класс, по сути являются комфортклассом, так как ориентированы на граждан со средним достатком. А кроме того, стало намного больше новостроек экономкласса – их количество выросло на 70%.
По прогнозам экспертов, в 2016 г. стоимость жилья, скорее всего, просядет еще процентов на 10-15, так как никаких предпосылок для кардинального улучшения экономической ситуации, а следовательно, роста платежеспособного спроса, нет и не предвидится.
Директор одного из крупнейших в России агентств недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов заявил РБК, что не стоит недооценивать стоимость нефти в этом вопросе.
«Период реакции цен недвижимости на изменение трендов в ценах на нефть, по нашим оценкам, составляет четыре - шесть месяцев. Это одна точка опоры при прогнозе. Но не все в ценообразовании недвижимости строится на нефтяных котировках. Условно говоря, цена на нефть - это спрос, и он почти не зависит от внутренних факторов. Затоваривание на других рынках решается проще: увозят в другие страны или регионы; есть срок годности, как минимум стоимость падает из-за возраста товара; при перепроизводстве сильно снижается цена, но все равно идет реализация и, как правило, какое-либо глобальное затоваривание невозможно. Недвижимость, помимо того что обладает трехлетним циклом изготовления товара, привязана к месту производства. А значит, возможен вариант, когда при действующем перепроизводстве еще три года склад будет только нагружаться», - заявил он.
Также отмечается, что еще один значимый фактор, который способен влиять на диспозицию цена/объем рынка, - ситуация на финансовом рынке. И учетная ставка (а значит, и ставка по ипотеке), и курс доллара явно взаимосвязаны с ценами на нефть. Потому прогноз цены на нефть одновременно является условным прогнозом основных финансовых показателей в России.
К концу четвертого квартала 2015 года четыре из пяти квартир на вторичном рынке продавались по сниженным ценам. Сделки на объекты недвижимости совершаются со скидкой до 7%. Не очень качественное жилье продают со скидкой до 15−20%, сообщает портал «РБК-Недвижимость». Все московские округа показали снижение цен на объекты недвижимости.
Стоимость квартиры в Москве остановилась на уровне в среднем по 174 336 рублей за квадратный метр. Дорогостоящие варианты жилья в кирпичных, монолитных домах, а дешевые — пятиэтажных домах.
Средний ценовой диапазон на вторичном рынке по самым перспективным округам Москвы:
- Центральный АО . Наиболее плотно застроенный округ. Места для нового строительства почти не осталось, основные направления — реконструкция исторических зданий, перестройка нежилых. Тут пересекаются важные магистрали города. Жилье продают по 533.311 рублей за квадратный метр.
- Западный АО . Самый комфортный округ города для проживания после ЦАО. Транспортная ситуация удовлетворительная, но нет метро в отдаленных районах (Солнцево, Переделкино, Внуково). Жилищный фонд: кирпичные и монолитные, панельные дома. Жилплощадь тут обойдется в 252.526 рублей за квадратный метр.
- Северо-Западный АО . Экологически чистый округ, половину его территории занимают зеленые зоны. Водоемы СЗАО — это 35% акваторий Москвы. Транспортная развязка удобная, открыт ряд станций метро. Рынок недвижимости разнообразен. Цена сделки составит 195.038 рублей за квадратный метр.
- Южный АО . В округе продается недорогая жилплощадь в пределах МКАД. Перспективное направление — редевелопмент промышленных участков для новых проектов. Транспортные развязки считаются неудобными и загруженными. Средняя стоимость жилья — 175.385 рублей за квадратный метр.
- Юго-Восточный АО . Продавцы предлагают самые экономичные варианты покупки недвижимости по городу. Большая часть новых проектов строится за пределами МКАД. 35% территории занимают промышленные зоны. Жилье тут продают за 165.056 рублей за квадратный метр.
Статистика по средней стоимости на квартиры в Москве составлена исходя из данных, указанных в онлайн-каталоге «Найдидом».
Мнение аналитиков и прогнозы на 2016 год
Из-за нестабильности национальной валюты подешевели предложения в долларовом эквиваленте, говорят аналитики «РБК-Недвижимость». Сделки в рублевой валюте, наоборот, подорожали.
На снижение цен повлияло резкое снижение спроса против большого количества предложений. Покупатели практически не интересуются квартирами без ремонта в старом жилищном фонде. Итого, по состоянию на декабрь 2015 года на рынке массового сегмента было выставлено 45 550 предложений.
Риелторы пришли к выводу, что ценовой «пузырь», который образовался еще в середине 2000-х годов, сдувается. С 2006 года цены на жилье выросли вдвое и оставались завышенными до 2014 года. Проходит этап переосмысления. Продавцы вынуждены снижать цены, пока они не станут соразмерными с покупательскими возможностями населения.
