Внутренняя информация представляет собой описание характеристик оцениваемого объекта, его окружения и типичности для конкретного сегмента рынка. Как правило, собранная оценщиком внутренняя информация имеет максимальную степень достоверности.
Системный сбор и анализ внутренней информации позволяют сгруппировать весь массив данных в четыре базовых блока :
1. Юридический статус объекта оценки.
2. Сведения о физических характеристиках объекта оценки и его окружения.
3. Экономическая информация об оцениваемой недвижимости.
4. Конкурентный спрос и предложение.
Этот массив информации используется при выборе наиболее эффективного варианта использования недвижимости, проведения соответствующих расчетов в методах доходного, затратного и сравнительного подходов для определения рыночной стоимости. Конкретные экономические1 сведения об оцениваемом объекте недвижимости и техническое описание зданий и земельных участков позволят оценщику выбрать адекватный сегмент рынка недвижимости и получить информацию о ценах купли-продажи аналогов, ставках арендной платы, строительных затратах, величине износа и уровне инвестиционного риска на местном рынке.
Характер и объем собираемой информации для выполнения конкретного оценочного задания зависят от типа недвижимости и сферы применения результатов оценки - назначения оценки . Сбор необходимых сведений, имеющих отношение к заданию, их систематизация и предварительный анализ должны предшествовать выбору и использованию каких-либо методов оценки рыночной или иного вида стоимости.
Юридический статус объекта оценки . Оценщик использует данные о юридическом положении объекта, юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договор аренды земельного участка).
Сведения о физических характеристиках объекта оценки и его окружения
. Информация о физических характеристиках объекта должна давать представление о состоянии земельного участка, зданий и сооружений, входящих в состав недвижимости, имущества, не являющегося по своей природе недвижимым, но фиксированного на объекте определенным образом и подлежащего оценке в его составе (фикстуры). Также следует включить описание района расположения оцениваемого объекта и его непосредственного окружения, влияющего на величину стоимости.
Данные сведения могут быть получены в ходе переговоров с заказчиком или собственником объекта оценки и представителями технических служб, отвечающих за эксплуатацию объекта, на основе изучения внутренней документации, визуального осмотра и технической экспертизы объекта.
Экономическая информация об оцениваемой недвижимости . Эта информация включает официальную бухгалтерскую и финансовую отчетность по оцениваемой недвижимости и дополнительные сведения. Практика показывает необходимость сверки данных учета объектов недвижимости с их фактическим наличием на основе данных последней инвентаризации основных фондов.
Для получения информации о доходах и расходах оценщик изучает продажи схожих объектов недвижимости и конкурирующие коммерческие объекты, сдаваемые в аренду на этом же рынке. Для инвестиционной недвижимости анализируются данные о доходах за текущий и прошлый периоды, убытки от незанятости помещений и неуплаты аренды, а также типичные виды эксплуатационных расходов.
Данные о доходах и расходах по сравниваемым объектам следует располагать в хронологическом порядке согласно типу недвижимости, чтобы их можно было легко выводить из базы данных. Эти данные также необходимо преобразовать в сопоставимые единицы для анализа.
Например, доход может быть представлен в виде арендной платы за одну квартиру, комнату, больничную койку и единицу площади.
Ставки капитализации . На основе данных о чистом операционном доходе и ценах продажи рассчитывают общую ставку капитализации. В ходе сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами ставки капитализации анализируются с точки зрения схожести. Общая ставка и ставка капитализации акционерного капитала, рассчитанные на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов, могут также служить основой для расчета других ставок капитализации.
Конкурентный спрос и предложение
. Основное внимание при выборе рыночных данных следует уделять сделкам купли-продажи, имеющим отношение к конкретному рынку оцениваемой недвижимости. Разные объекты имеют разную степень схожести, поскольку каждый участок земли уникален и абсолютная схожесть невозможна, поэтому оценщик должен ранжировать объекты сравнения в процессе анализа
Информация по конкурирующим объектам необходима для расчета поправок к ценам аналогов при использовании методов сравнительного подхода, оценки риска и определении ставок доходности и капитализации, коэффициента потерь, динамики и структуры эксплуатационных расходов для методов доходного подхода. Анализируя конкурентный спрос и предложение, оценщик выявляет тенденции строительных затрат, предпринимательского дохода, требований рынка к функциональным параметрам недвижимости, величину экономического устаревания и т.д.
Оценщики также могут использовать данные о ценах предложения и спроса на конкурирующие объекты, которые не содержат фактической информации по заключенным сделкам и рассматриваются как индикаторы цен, ожидаемых продавцами и покупателями, и показатели возможного оборота конкурирующих объектов недвижимости.
ФСО №1 п.18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
ФСО №1 п.19. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.
Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.
Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
Запрос документов у заказчика осуществляется в письменной форме. Передача документов фиксируется актом приема-передачи с указанием перечня запрашиваемых документов, даты их передачи, а также причин непредставления отдельных документов.
2.1. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта
Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики, а также правовой статус объекта:
1. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы по объекту недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности и др.);
2. Документы по земельному участку (договор аренды, свидетельство на право собственности, кадастровый план, план границ, кадастровая справка и пр.);
3. Документы, свидетельствующие о градостроительных ограничениях (акт разрешенного использования, документы о принадлежности объекта к памятникам, наличие рекреационных зон и др.)
4. Документы по обременениям (договора аренды, залога и др.);
5. Документы технической инвентаризации (технические паспорта, экспликации, поэтажные планы и пр.);
6. Проектная документация, исполнительная документация по строительству. Документы о проведении реконструкции, расширении, модернизации;
7. Эксплуатационная документация;
8. Акты обследования технического состояния;
9. Справка о балансовой стоимости объекта;
10. Справка о коммунальных платежах с указанием структуры.
2.2. Осмотр объекта и фотофиксация
Осмотр объекта включает следующие составляющие.
- Осмотр местоположения;
- Осмотр конструктивных, объемно-планировочных характеристик;
- Осмотр инженерных коммуникаций;
- Фиксация строительной готовности;
- Фиксация технического состояния;
- Фотофиксация. Фотофиксация предполагает фиксацию окружения, подъездов, переднего и заднего фасада здания, помещений разного конструктива, функционала, строительной готовности и технического состояния, особенностей объекта, а также других значимых ценообразующих характеристик объекта в случае их обнаружения.
Проведенный осмотр должен позволять составить исчерпывающее описание видимых ценообразующих факторов объекта, указанных далее.
2.3. Описание объекта оценки
Правовые характеристики В данном разделе описываются все имеющиеся правоотношения в отношении объекта оценки и отдельных его составляющих. Указываются виды прав и обременений, субъекты прав, срочность прав, реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.
При наличии инвестиционного контракта указываются права и обязательства сторон, условия их изменения. Все документы, описывающие права на объект оценки приводятся в приложении к отчету.
Физические характеристики . Описание объекта должно включать необходимые и достаточные ценообразующие факторы объекта оценки.
Описание объекта оценки должно содержать следующие разделы: идентификацию объекта оценки, описание местоположения, описание земельного участка и описание улучшений.
В разделе идентификации однозначно и кратко на основе поставленной задачи формулируется объект оценки. В частности указывается наименование, точный адрес, состав объекта оценки.
Местоположение Выбор границ описания и анализа местоположения определяется территориальными границами влияния внешней среды на стоимость объекта.
Наиболее существенными и типичными факторами местоположения являются следующие:
Удаленность от центра города и локальных центров влияния (станций метро и центральных магистралей, оживленных улиц);
Развитость социально-бытовой инфраструктуры: наличие школ, детских садов, объектов культуры, магазинов и др.;
Окружающая застройка (плотность, высотность, функциональное назначение, уровень потребительских характеристик);
Наличие конкурирующих объектов;
Транспортная доступность объекта для клиентов, поставщиков и работников посредством общественного транспорта (характеризуемой расстоянием до остановок и наличием различных видов транспорта), доступности для личного транспорта, характеризуемой наличием автостоянок и удобных подъездов;
Инженерные сети, обеспеченность техническими мощностями;
Экологические условия;
Городское зонирование территории: дифференцированные ставки земельного налога и ставки аренды земельных участков, определяющие обязательные платежи за пользование или владение земельным участком;
Природно-климатические условия (климатические, геологические, гидрогеологические);
Перспективные планы развития квартала, района, города.
Для каждого типа объектов с точки зрения функционального назначения и класса имеет место своя совокупность ключевых ценообразующих факторов местоположения, которые должны быть выявлены при анализе рынка и представлены в данном разделе.
Для оценки в целях вовлечения в инвестпроект необходимо учесть динамику изменения факторов, формирующих стоимость, так как объект будет введен в эксплуатацию только через длительный срок (обычно 2-3 года), когда, например, новое строительство аналогичных объектов и усиление конкуренции или развитие района может изменить соотношение спроса и предложения.
Введение
Заключение
Я проходил производственную практику по ПМ.04. «Определение стоимости недвижимого имущества» в МБУ «Управления территориального планирования» г. Чебоксары с 30.03.2017 по 12.04.2017.
При прохождении производственной практики я изучил структуру предприятия, основные направления его деятельности, документацию, регламентирующую деятельность предприятия.
Также в ходе прохождении практики мною были выполнены следующие задачи:
1. Составление земельного баланса района (муниципального образования)
2. Осуществлять сбор информации, вводить ее в базу данных геоинформационных систем для последующего использования в профессиональной деятельности
3. Составление документации, необходимой для принятия управленческих решений по эксплуатации и развитию территорий
4. Подготовка предложений по определению экономической эффективности использования имеющегося недвижимого имущества
5. Участие в проектировании и анализе социально-экономического развития территории
6. Осуществление мониторинга земель территории
В рамках выполнения индивидуального задания мною была проведена оценка стоимости жилого дома, расположенного по адресу г. Чебоксары, ул. Гарина- Михайловского 12а, с применением индекса коэффициента-дефлятора 2013 года, который составляет 67,71. Стоимость дома с учетом восстановительной стоимости составила 376 643 рублей, с учетом износа - 162000 рублей.
Приложение А
Таблица - Показатели физического износа зданий
| Физический износ, % | Оценка технического состояния | Характеристика технического состояния | Стоимость капремонта в % от восстановительной стоимости | Обоснование |
| 0-20 | Хорошее | Повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производиться местами. | До 10 | Таблица 2.2., стр.44 учебно-методического пособия «Основы ценообразования строительства и нормативы эксплуатации зданий и сооружений» под редакцией Первого института независимой исследования и аудита, С.-Пб., 1997г. |
| 21-40 | Удовлетворительное | Констр. элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют капитального ремонта, который целесообразен именно сейчас. | 15-30 | |
| 41-60 | Неудовлетворительное | Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта. | 40-80 | |
| 61-80 | Плохое | Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих ‑ весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивных элементов. | 90-120 |
Введение
Производственная практика является одной из неотъемлемых частей подготовки квалифицированных специалистов всех специальностей, в том числе и в области земельно-имущественных отношений. Во время прохождения практики происходит закрепление и конкретизация результатов теоретического обучения, приобретение студентами умения и навыков практической работы по избранной специальности.
Основной целью производственной практики является практическое закрепление теоретических знаний, полученных в ходе обучения. Основным результатом данной работы является отчет о прохождении практики, в котором собраны все результаты деятельности за период прохождения практики.
При прохождении практики нам предстоит выполнить ряд задач:
1. Осуществление сбора и обработки необходимой и достаточной информации об объекте оценки;
2. Произведение расчётов по оценке объекта оценки на основе применимых подходов и методов оценки;
3. Обобщение результатов, полученные подходами, и оформление обоснованного заключения об итоговой величине стоимости объекта оценки.
4. Расчёт сметной стоимости зданий и сооружений в соответствии с действующими нормативами и применяемыми методиками.
5. Классифицирование зданий и сооружений в соответствии с принятой типологией.
6. Оформление оценочной документации в соответствии с требованиями нормативных актов, регулирующих правоотношения в этой области.
Отчет содержит 1 рисунок, 2 таблицы, 1 приложение, 30 листов.
Сбор и обработка необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичных объектах
В соответствии с ФСО №1 п.18 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
Информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
Информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
Информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устаревании, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов, приводимых ниже.
1. Юридическое описание и регистрационные данные:
а) договор на передачу титула собственности;
б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;
в) информация о собственнике или арендаторе;
г) характеристика сервитутов;
д) правила зонирования и функционального использования;
е) градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.);
ж) различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные; коммунальные, ограничения но теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.
2. Физические характеристики земельного участка.
К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся:
а) размер (площадь);
б) форма (конфигурация);
в) топография (рельеф);
г) ландшафт;
д) инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ (если они проводились);
е) состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.п.).
3. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).
4. Характеристика местоположения и прилегающей территории:
а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.н.);
б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;
в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;
г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество
и состояние дорог;
д) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;
е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);
ж) состояние окружающей среды;
з) негативное воздействие природных, экологических и социальных факторов:
5. Анализ экономических факторов:
а) цены соседних участков;
б) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть и др.);
в) данные о продажах аналогичных земельных участков;
г) данные о стоимости аренды земельных участков;
д) данные о затратах на новое строительство или на улучшения объекта для его эффективного использования (для завершения строительства объекта и его нормальной эксплуатации);
е) данные о доходах и затратах от использования объекта;
ж) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка:
находится в эксплуатации,
временно не эксплуатируется,
земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче.
6. Особые факторы, вытекающие из местоположения конкретного участка.
К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.
Источники информации:
Непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установления тождественности между тем, что записано в документах, и тем, ч то реально существует.
Получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб,
Исследование земельного рынка и практики продаж.
В соответствии с ФСО №1 п.19 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.
Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.
При проведении оценки не может быть использована информация о событиях, произошедших после даты оценки.
Запрос документов у заказчика осуществляется в письменной форме. Передача документов фиксируется актом приема-передачи с указанием перечня запрашиваемых документов, даты их передачи, а также причин непредставления отдельных документов.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Подобные документы
Основные методы оценки офисной недвижимости. Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Сбор и анализ информации об объекте оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.
курсовая работа , добавлен 23.06.2012
Определение стоимости недвижимости, ее отличия от недвижимого имущества. Основные классификация объектов недвижимости, цели и объекты ее оценки. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Этапы процесса оценки.
реферат , добавлен 18.10.2011
Финансовые и правовые аспекты функционирования недвижимости. Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Понятие "износ" в оценочной деятельности. Принципы оценки объектов недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах.
курсовая работа , добавлен 14.12.2012
Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
курсовая работа , добавлен 09.06.2013
Сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Факторы, влияющие на спрос и предложение. Принципы оценки недвижимости. Оценка стоимости гостиницы методом капитализации дохода. Коэффициенты роста анализируемых показателей.
контрольная работа , добавлен 06.03.2010
Специфические черты формирования рынка недвижимости. Общая характеристика факторов, оказывающих влияние на становление и развитие рынка недвижимости, особенности соотношения спроса и предложения. Факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости.
курсовая работа , добавлен 26.04.2011
Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости. Основные подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки.
дипломная работа , добавлен 02.02.2015
Как установлено выше оценка представляет собой упорядоченный целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта недвижимости с учетом потенциального и реального времени в условиях конкретного рынка, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой и характеризовать свойства недвижимости как товара, т.е. его полезность и затраты, необходимые для этой полезности.
Поскольку оценка стоимости недвижимости есть процесс упорядоченный и целенаправленный, то его реализация проводится в определенной последовательности. Согласно Федеральному стандарту №1 «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки», утвержденному Приказом Министерства экономического развития и торговли № 256 от 20 июля 2007 г., проведение оценки включает следующие этапы.
1 этап . Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.
2 этап. С бор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.
3 этап. П рименение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.
4 этап. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
6 этап. С оставление отчета об оценке.
Следует иметь в виду, что последовательность реализации этапов четкая.
1 этап . Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.
Основными задачами этого этапа являются:
определение цели оценки объекта;
определение вида стоимости объекта оценки
Определение цели оценки и вида стоимости объекта оценки является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки.
Формулируются ограничивающие условия, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.
Перечисленные действия этапа должны найти свое отражение в техническом задании на проведение оценки, которое подписывается Заказчиком и согласовывается с Оценщиком.
В дальнейшей своей работе по оценке объекта недвижимости Оценщик обязан руководствоваться этим техническим заданием, так как в случае расхождения во мнениях между заказчиком и оценщиком в отношении результатов оценки техническое задание будет являться документом, на основании которого будет определена правота той или иной стороны.
На этом этапе определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы. Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости. Составляется договор на оценку недвижимости.
2 этап . С бор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.
На этом этапе проводится сбор и обработка следующей информации и документации:
правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
собирается информация о сегменте рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование.
осмотр объекта оценки и прилегающей территории, описание юридического статуса объекта недвижимости, физических и экономических характеристик, месторасположение.
На этом же этапе решается еще одна важнейшая задача - установление имущественных прав, связанных с объектом оценки . Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое или недвижимое имущество удостоверяется выдачей соответствующих свидетельств.
3 этап . Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов .
Этот этап является наиболее объемным и имеет свои подэтапы. В целом его можно разделить на две большие части:
подэтап . Анализ текущего использования объекта оценки и соответственно анализ иных возможных вариантов использования объекта оценки ;
подэтап. Непосредственно оценка объекта с применением методов, предусмотренных стандартами оценки .
На 1 подэтапе проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки с точки зрения его текущего использования, а также с точки зрения альтернативных вариантов его использования.
Если объектом оценки является недвижимость, то, как правило, анализу наилучшего и наиболее эффективного использования подвергается и земельный участок, на котором расположена оцениваемая недвижимость. При этом земельный участок рассматривается как с точки зрения уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка.
При проведении этого анализа оценщик должен ответить на следующие основные вопросы:
правовая обоснованность выбранного варианта использования объекта оценки, в том числе и земельного участка на котором он расположен;
физическая осуществимость как текущего использования объекта оценки, так и альтернативного;
финансовая целесообразность как текущего использования объекта оценки, так и альтернативного.
Ответом на эти вопросы должен явиться вывод об наиболее выгодном варианте использования объекта оценки.
После выявления наиболее выгодного варианта использования объекта оценки проводится непосредственно оценка объекта.
В соответствии с российскими и международными стандартами при оценке рыночной стоимости различных объектов, и, в частности, предприятия (компании, фирмы), рекомендуется использовать три основных подхода (концепции), исходя из области применения оценки. Это – затратный, сравнительный и доходный подходы .
Суть затратного (имущественного) подхода состоит в оценке стоимости предприятия с точки зрения издержек на его создание при условии, что предприятие останется действующим.
» з атратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний .
затраты на воспроизводство объекта оценки - это затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
затратами на замещение объекта оценки – это затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
При использовании затратного стоимость объекта оценки определяется по формуле
–стоимость
объекта оценки, руб.;
–стоимость
нового строительства объекта оценки,
в том числе прибыль инвестора (застройщика),
руб.;
–накопленный
износ, руб.
Стоимость нового строительства (восстановительная стоимость) – это стоимость строительства оцениваемого объекта в текущих ценах и соотнесенная к дате оценки.
Стоимость нового строительства или восстановительная стоимость объекта может быть определена на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.
Стоимость воспроизводства - затраты на строительство объекта оценки в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемой недвижимости, с использованием таких же строительных материалов, стандартов и проектов.
Стоимость замещения - это стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта одинаковой полезности по сравнению с объектом оценки, но с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.
Более предпочтительным является расчет оценки по стоимости воспроизводства, так как в этом случае возможные отклонения от качественных характеристик объекта оценки минимальны. Расчет стоимости объекта оценки по стоимости замещения мене точен, так как в этом случае возможны отклонения по многим качественным характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых объектов носит весьма субъективный характер.
Таким образом, идея затратного подхода заключается в том, что заказчик проведения оценки в результате использования или применения затратного подхода получает информацию о величине затрат на создание объекта оценки в том виде, в котором он находится на момент проведения оценки.
Следующий подход, возможный к применению при оценке какого-либо объекта недвижимости, – сравнительный.
Согласно Федеральному стандарту № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки » сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Исходной предпосылкой возможности применения сравнительного подхода при оценке является наличие развитого рынка купли и продаж аналогов оцениваемого объекта. Неразвитость соответствующего рынка, а также то, что оцениваемый объект является специализированным, либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение сравнительного подхода нецелесообразным , а в отдельных случаях – невозможным .
Технология сравнительного подхода при оценке какого-либо объекта предполагает совершение следующих основных действий:
подбор аналогичных объектов, по которым проводились сделки купли-продажи;
выявление отклонений у объектов-аналогов отличий или отклонений от оцениваемого объекта по определенным ценообразующим факторам;
обоснование величин этих отклонений и внесение корректировок в цены продаж объектов-аналогов;
выведение итоговой стоимости объекта оценки.
Третьим подходом, используемым при оценке какого-либо объекта, является доходный подход .
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки .
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона, в котором располагается оцениваемый объект.
Доходный подход используется при определении:
инвестиционной стоимости;
рыночной стоимости.
При определение иных видом стоимости, например, ликвидационной применение доходного подхода неприемлемо.
4 этап . Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
В результате расчета стоимости объекта оценки, как правило, получают три варианта стоимости, которые соответственно различаются между собой. Поэтому основной задачей этого этапа является реализация процедуры согласования результатов расчета стоимости объекта оценки, полученных с использованием трех подходов .
При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.
Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
С математической точки зрения суть этой процедуры заключается в расчете средней стоимости объекта оценки. Соответственно это может быть простая средняя, если оценщик убежден, что примененные подходы и полученные результаты равнозначны, либо средневзвешенная величина, если оценщик считает, что какой-либо из методов расчета стоимости имеет некое преимущество перед другими методами.
5 этап . Составление отчета об оценке.
На этом оценщиком составляется отчет о проделанной работе. Требования к составлению отчета и его содержанию изложены в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденному приказомМинистерства экономического развития и торговли РФN 254 от 20 июля 2007 г.
Названный стандарт предусматривает следующие требования к составлению отчета об оценке стоимости объекта оценки:
требования к составлению отчета об оценке;
требования к содержанию отчета об оценке;
требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки;
требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов.
Требования к составлению отчета об оценке предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
принцип существенности, означающий, что в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки;
принцип обоснованности, означающий, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, должна быть подтвержденной;
принцип однозначности, означающий, что содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке и допускать неоднозначного толкования;
принцип проверяемости, означающий, что состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам;
Требования к содержанию отчета об оценке предусматривают, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:
а) основные факты и выводы, а именно:
общая информация, идентифицирующая объект оценки;
результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
итоговая величина стоимости объекта оценки;
б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в) сведения о заказчике оценки и об оценщике.
г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
д) применяемые стандарты оценочной деятельности;
е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, именно:
количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;
количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки и имеющих специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
информация о текущем использовании объекта оценки;
другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;
ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.
з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке.
и) согласование результатов, в том числе описание процедуры согласования.
Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки предусматривают, что
в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток., в том числе должны присутствовать и ссылки на сайты;
информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе;
при использовании в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов предполагают:
описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки;
обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов;
описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки;
в отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.
