В качестве объекта оценки выбрано здание (сооружение) картофелехранилища, расположенного в пригороде Санкт-Петербурга. Дата оценки (условно) - 1 января 2000 г.
Описание объекта оценки:
Объект представляет собой действующее картофелехранилище со складскими помещениями.
Здание - отдельно стоящее, имеет прямоугольную форму, год постройки - 1970 г., группа капитальности - 2, количество этажей - 1.
Общая оцениваемая площадь:
- здания в плане - 532 м²;
- полезная площадь - 480 м². Высота здания - 4,5 м. Строительный объем - 2394 м³.
Сведения о конструктивных особенностях здания:
- фундамент:
под колонны - железобетонный, стаканного типа,
под стены - ленточный, сборные железобетонные блоки;
Колонны - железобетонные;
- наружные стены - кирпичные;
- несущие конструкции - полный железобетонный каркас;
- перекрытия - сборные железобетонные плиты;
- ворота - деревянные;
- перегородки - кирпичные;
- кровля - мягкорулонная в три слоя;
- полы - бетонные.
Инженерные сети - электроосвещение, вентиляция (естественная). Для рассматриваемого объекта: территориальный пояс - 1 (первый), климатический район - 2 (второй), отрасль - сельское хозяйство.
Рассмотрим расчет восстановительной стоимости улучшений объекта оценки всеми четырьмя методами: базисно-индексным, ресурсным, модульным и методом сравнительной единицы.
В качестве приложения дадим классификацию зданий на группы тотальности в зависимости от материала капитальных конструкций: фундаментов, стен и перекрытий (табл. 11.2, 11.3):
1. Расчет восстановительной стоимости базисно-индексным методом
Последний раз базовые цены в строительстве в нашей стране были установлены в 1991 г. (СНиП 4.03.91). На практике сметные расчеты строительно-монтажные работы чаще составляются в базисных ценах 1984 г., так как нормативная документация (СНиП IV-4-82) была разработана наиболее подробно. Кроме того, региональные индексы пересчета сметной стоимости от базисных к текущим ценам, которые в Санкт-Петербурге разрабатывает Региональный центр по ценообразованию в строительстве Санкт-Петербурга, определяются именно для пересчета от базисного уровня 1984 г. Эти индексы публикуются в ежемесячном бюллетене «Стройинформ СПб.».
Согласно нормам 1984 г. и ныне действующим, сметная стоимость строительства объекта определяется сводным смешно-финансовым расчетом, включающим 12 глав:
Глава 1. Подготовка территории строительства (норма затрат - 1-10%).
Глава 2. Основные объекты строительства.
Глава 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения. Глава 4. Объекты транспортного хозяйства и связи. Глава 5. Объекты энергетического хозяйства. Глава 6. Наружные сети и сооружения.
Глава 7. Благоустройство территории строительства и озеленение (всего инфраструктура объекта по главам 3-7 имеет ориентировочную норму затрат 3-30%).
Глава 8. Временные здания и сооружения (регламентируется обычно 1-4% от суммы глав 1-7).
Глава 9. Прочие работы и затраты (обычно около 4-10% от суммы глав 1-8):
- удорожание работ в зимнее время (1,5-3,5%) от суммы глав 1-8;
- налог на пользование автодорогами (примерно 2,5%) от суммы глав 1-12 и др.
Глава 10. Содержание дирекции (технический надзор), авторский надзор (от суммы глав 1-9):
- технический надзор (со стороны заказчика) 3-5% от суммы глав 1-9;
- авторский надзор (со стороны проектировщика) 3-10% от суммы глав 1-9.
Глава 11. Подготовка эксплуатационных кадров (глава вводится, если есть потребность в специально обученных кадрах, не нормируется и не регламентируется. Может отсутствовать, если объект типовой).
Глава 12. Проектные и изыскательские работы. В зависимости от суммы прямых затрат обычно около 1,5-11% от суммы глав 1-11.
Основу расчета составляет глава 2, которая включает в себя данные локальных сметных расчетов (смет) на отдельные виды строительно-монтажных работ: земляные работы, фундаменты, стены, полы, проемы, кровля и т.д. Для составления локальных смет используются ЕРЕР-84 и сборники средних районных сметных цен на материалы, изделия и конструкции (приложение к СНиП IV-4-82). В настоящее время РЦЦС разработана новая база 1998-1999 гг. — ПРС-98, ПРР-98, ПРМ-98, ЕРС-99, ЕРР-99, ЕРМ-99.
Последовательность расчета
1. Данные расчетов локальных смет группируются по элементам прямых затрат: материалам (М84), основной заработной плате основных рабочих (ЗПМ) и эксплуатации машин и механизмов (ЭМиМ84).
2. Определяются прямые затраты в текущих ценах:
3. Определяются затраты на накладные расходы и прибыль подрядчика по региону. Причем накладные расходы могут определяться от прямых затрат или от фонда оплаты труда (ФОТ) в процентах.
Накладные расходы в соответствии с рекомендациями Регионального центра по ценообразованию в строительстве Санкт-Петербурга от ФОТ определяются по формуле
Норма прибыли подрядчика установлена Госстроем России в размере 12% (8% для базы 1984 г.).
4. Суммированием вышеназванных затрат определяется стоимость строительно-монтажных работ (итог главы 2) V .
5. По данным проектно-сметнои документации определяются затраты на создание инфраструктуры объекта (главы 1, 3-7).
6. Затраты по главе 8 определяются по нормативам от итога по главам 1-7 (временные здания и сооружения).
7. Затраты по главе 9 определяются по нормативам от итога по главам 1-8 (зимнее удорожание и прочие затраты).
8. Затраты по главе 10 определяются по нормативам от итога по главам 1-9.
9. Затраты по главе 12 определяются по нормативам от итога по главам 1-11.
10. Суммированием затрат по главам 1-12 и плюс НДС определяется стоимость строительства объекта Сстр.
Дополнительные косвенные издержки застройщика оцениваются в диапазоне 0,5-10% от затрат по главам 1-12.
Затем восстановительная стоимость улучшений объекта определяется увеличением С на величину предпринимательского дохода (ПП).
При использовании базисно-индексного метода расчеты стоимости строительства проводились в базисных ценах 1991 г. на основе укрупненных показателей базисной стоимости по видам работ (УПБС BP).
Переход от цен базисного 1991 г. к текущим осуществлялся с помощью индексов удорожания (индексный метод), а последние в свою очередь определялись с учетом фактических биржевых цен на материалы и энергоносители. При расчете индексным методом стоимостные показатели ресурсов брались по данным РЦЦС на дату проводимой оценки - 1 января 2000 г.
Расчеты выполнены в среде электронных таблиц Excel с использованием программы АРМ-оценщика Ар-Рго-2.0. Результаты расчетов приведены в таблице.
Таким образом, восстановительная стоимость улучшений объекта оценки, рассчитанная базисно-индексным методом, округленно составляет 877 000 руб.
2. Расчет восстановительной стоимости ресурсным методом Последовательность расчета восстановительной стоимости ресурсным методом:
1) по данным проектной документации, технических паспортов или натурных обмеров определяется расход основных строительных материалов, изделий и конструкций для данного здания;
2) определяется текущая стоимость строительных материалов изделий и конструкций на дату оценки по данным предприятий мелкооптовой и оптовой торговли Санкт-Петербурга;
3) вычисляются затраты на оплату основных рабочих и эксплуатацию строительных машин и механизмов с учетом среднестатистических данных по строительству в данном регионе. Принимается во внимание, что затраты на оплату труда для зданий, выполненных преимущественно из сборных элементов, ниже, чем для объектов из монолитного бетона или кирпича;
4) определяются затраты на накладные расходы и прибыль подрядчика по данному региону:
HP = (Зс + Зм) х Ин: 100,
где Ин - норматив накладных расходов от фонда оплаты труда, составляющий в зависимости от вида строительства объекта на весь комплекс работ по видам строительства: промышленное - 92%, жилищ-но-гражданское - 94%, крупнопанельное и объемно-блочное жилищное строительство - 143%, транспортное - 86%, водохозяйственное - 84%, энерготехническое - 93%, сельскохозяйственное - 94%, прочие отрасли - 90%.
Норма прибыли подрядчика: для жилищно-гражданского строительства - 11%, промышленного - 10,7%, сельскохозяйственного - 11%, прочих отраслей - 11% (СтройИнформ. 1999. № 7);
5) восстановительная стоимость строительно-монтажных работ определяется суммированием вышеназванных затрат;
6) вычисляются затраты на создание инфраструктуры объекта (наружные сети, подготовку территории строительства, благоустройство, проектно-изыскательские работы и т.п.);
7) с учетом затрат на инфраструктуру и НДС вычисляется стоимость строительства объекта;
8) восстановительная стоимость улучшений определяется увеличением строительства на величину предпринимательского дохода.
Результаты расчетов приведены в таблице
Таким образом, восстановительная стоимость улучшений объекта оценки, рассчитанная ресурсным методом, округленно составляет 888 000 руб.
1. Расчет восстановительной стоимости методом сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1м² площади, 1 м³ строительного объема, 1 стояночного места и т.д.) оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового объекта.
При применении этого метода для определения восстановительной стоимости используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников и сборников. К нормативной базе рассматриваемого метода относятся сборники «Укрупненные показатели восстановительной стоимости» (УПВС). Эти сборники содержат данные о восстановительной стоимости типовых объектов (единицы потребительских свойств) по информации на 1969 г.
При проведении расчетов использована электронная программа (написанная на базе сборников УПВС) для нахождения и анализа типовых объектов, дальнейшей корректировки на отличия по конструктивным решениям от объекта оценки.
Корректировка на дату оценки проводилась с использованием индексов (дефляторов) ежеквартально публикуемым Региональным центром ценообразования в строительстве Санкт-Петербурга. Эта корректировка производится двойным пересчетом цен с 1969 г. на 1984 г. и с 1984 г. на дату оценки.
Далее проведена корректировка на отличия в составе и типах инженерного оборудования.
Во время расчетов было выбрано и рассмотрено несколько вариантов объектов-аналогов (теплиц), схожих по своему назначению, конструктивным решениям, по составу и типам инженерного оборудования. Из них окончательно выбирался один аналог как типовой.
Были проведены корректировки объекта-аналога на отличия от объекта оценки и приведение скорректированной стоимости 1969 г. на дату оценки - 1 января 2000 г.
Таким образом, восстановительная стоимость улучшений объекта оценки, рассчитанная на основе укрупненных показателей восстановительной стоимости с использованием метода сравнительной единицы, округленно составляет 826 000 руб.
4. Расчет восстановительной стоимости модульным методом
При использовании модульного метода выбранные показатели ресурсов также выбирались на указанную дату оценки.
В качестве основного конструктивного модуля для расчета стоимости рассматриваемого объекта - картофелехранилища - выбираются кирпичные стены.
Рассчитанный объем кирпичной кладки - 177,7 м³.
Прямые затраты рассчитаны для данного модуля ресурсным методом в подходе, дают расчеты, выполненные ресурсным методом, так как используют ценовую рыночную информацию на указанную дату.
По данным техпаспорта на рассматриваемое сооружение - картофелехранилище, удельный вес рассчитанного модуля (кирпичные стены) в стоимости всего объекта составляет 32%.
Тогда стоимость всего объекта: 289 358: 0,32 = 904 243 руб.
Таким образом, восстановительная стоимость объекта оценки, рассчитанная модульным методом, округленно составляет 904 000 руб.
Сводная таблица результатов расчета восстановительной стоимости улучшений картофелехранилища имеет следующий вид:
Расчеты, проведенные модульным методом , хотя и используют текущие рыночные данные (цены), но только частично, на отдельный модуль, а окончательная стоимость определяется по удельному процентному отношению в стоимости всего объекта. Поэтому можно считать точность результатов, полученных этим методом, несколько ниже, чем при расчете ресурсным методом, хотя в абсолютном выражении значение оцениваемой стоимости получилось наибольшим среди всех рассмотренных методов оценки.
Метод сравнительной единицы и базисно-индексный метод основаны на выбираемом базисном уровне цен на ресурсы, приводимом к текущему (на дату оценки) уровню, посредством индексации данных по объекту оценки. Это приводит к относительно большей погрешности результатов расчета (особенно для метода сравнительной единицы) по отношению к расчету ресурсным методом.
На основании вышесказанного можно сделать вывод, что расчет восстановительной стоимости улучшений ресурсным методом дает наиболее точную оценку стоимости, однако это наиболее трудоемкий метод из всех рассмотренных.
Определенная одним из методов восстановительная стоимость улучшений оцениваемого объекта является основой для определения рыночной стоимости затратным подходом. Именно с уровня восстановительной стоимости (или стоимости замещения) улучшений, моделирующей их стоимость как если бы они были новыми на дату оценки, производится начисление совокупного износа, позволяющее получить в итоге оценку улучшений в их реальном состоянии на дату оценки.
Однако восстановительная стоимость лежит в основе расчета и стоимостей в использовании затратным подходом. В таком случае затраты на воссоздание (воспроизводство) оцениваемых улучшений объекта на дату оценки рассчитываются с использованием не рыночных, а договорных цен и сметных расценок на проведение строительно-монтажных работ, оптовых цен на строительные материалы, топливо, энергию, машины, оборудование, инвентарь и т.п. Информация об удельных или единичных показателях стоимости также должна носить договорной, нормативный, расчетный (по факту) характер, а не рыночный. При этом сохраняются все параметры эксплуатационных качеств, присущих данному объекту (с учетом эргономических, санитарно-гигиенических, экологических и других норм, действовавших на момент ввода здания/сооружения в эксплуатацию).
Наконец, оценщик должен осознавать, какую из двух стоимостей он оценивает, - восстановительную или замещения, - мотивировать свой выбор и последовательно отследить его реализацию (по соответствующим изменениям в проекте, наборе конструктивных элементов, моделях оборудования и т.п.). При этом при выборе как основы для расчетов затратным подходом стоимости замещения необходимо представить доказательство того, что используемая для оценки модель действительно имеет эквивалентную полезность с оцениваемым объектом.
В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. В процессе оценки может возникнуть ситуация, при которой строение включает устаревшие строительные материалы, технологии или дизайн, которые нельзя в данное время оценить. Кроме того, некоторые элементы здания могут не соответствовать действующим Строительным нормам и правилам (СНиПам). В таком случае принято рассчитывать сметную стоимость строительства здания, аналогичного по полезности. В последнем случае оценщик получает смету затрат по стоимости замещения. Указанные сметы могут существенно различаться по итоговой величине полной восстановительной стоимости зданий, а также составу и степени учтенного в них износа.
Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного задания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.
Стоимость воспроизводства представляет смету затрат на строительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.
Теоретически стоимость воспроизводства более удобна, поскольку ее легче рассчитывать. Однако на практике затраты на воспроизводство иногда сложно определить, поскольку здания могут быть построены из материалов, снятых в настоящее время с производства и на имеющих расценок на нужную дату.
Вместе с тем, стоимость воспроизводства более удобна для определения всех видов износа.
Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников.
Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, при этом предусмотрено использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.
Использование стоимости замещения облегчает процедуру оценки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая очевидно более доступна и достоверна. Вместе с тем, стоимость замещения исключает необходимость оценки некоторых видов функционального износа, однако другие виды функционального, физического и внешнего старения по-прежнему необходимо определять. Выбор вида стоимости зданий иногда определяется целью проведения оценки недвижимости.
Классификация строительных затрат
Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.
Прямые строительные затраты. Капитальные расходы, непосредственно связанные со строительством физических строений (например, расходы по контракту), называют прямыми затратами.
Косвенные затраты. Капитальные расходы, имеющие косвенное отношение к строительству объектов (например, кредитные издержки) и не включенные в прямые строительные затраты, называют косвенными затратами. К ним относят и другие виды затрат, например, оплату труда специалистов, стоимость кредитов, налоги в течение строительства; текущие расходы, например, комиссионный сбор за аренду, продажу, маркетинговые расходы.
Предпринимательское вознаграждение позволяет учесть вознаграждение за риск, испытываемый предпринимателем в связи с реализацией строительного проекта. При расчете его стоимости оценщики анализируют доход девелоперов и предпринимательскую прибыль, которая соответствует разнице между полными затратами на строительство и рыночной стоимостью объекта после его выхода на проектную мощность.
Прямые строительные затраты
К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации.
Прямые расходы включают заработную плату основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.
Накладные расходы рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам и включают такие статьи, как транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др.
Прибыль подрядной строительно-монтажной организации, устанавливаемая в процентах к полной себестоимости строительно-монтажных работ, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).
При расчете прямых и накладных расходов подрядной строительной организации, оценщик должен учитывать следующие соображения:
если габариты здания крупнее типичного, то там, скорее всего, использовались более прочные конструкции;
объем затрат напрямую зависит от качества материалов и работ, поэтому необходимо провести их идентификацию на оцениваемом здании;
уровень конкуренции подрядчиков на местном рынке влияет на смету расходов, поскольку подрядчик, работающий с полной нагрузкой, завышает цену, а подрядчики, испытывающие недостаток заказов, при той же спецификации обычно предлагают меньшие цены;
уровень накладных расходов зависит от производственной мощности подрядчика, поскольку крупная организация может экономить на некоторых затратах, таких, как складские расходы, содержание надзора за качеством работ и др.
Косвенные затраты
К косвенным затратам относятся расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать:
Проектно-изыскательские работы;
Оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;
Расходы на финансирование за счет кредита;
Страхование всех рисков;
Налоговые платежи в течение строительства;
Расходы на освоение;
Маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности;
Административные расходы девелопера и др.
При расчете косвенных затрат оценщик должен учитывать следующие соображения:
Если оценка проходит в условиях несбалансированного рынка, в косвенных затратах могут появиться дополнительные комиссионные, маркетинговые, административные и др. расходы, которые следует учитывать при оценке внешнего старения;
Некоторые виды косвенных затрат зависят от общего объема и стоимости строительства, поэтому их целесообразно оценивать в процентах от прямых затрат;
Другие виды косвенных затрат зависят от типа объекта недвижимости, должны оцениваться методом прямого счета и требуют более детального изучения их структуры.
Предпринимательский доход - часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника. Предпринимательский доход (фактически реализованный) определяют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами. При этом следует иметь ввиду, что в некоторых ситуациях результат может не соответствовать рыночным ожиданиям. Кроме того, подобная формулировка предпринимательского дохода требует разделения возникающей при продаже недвижимости разницы между земельным участком и зданиями.
При анализе предпринимательского дохода теория оценки разграничивает понятия предпринимательского стимула и предпринимательского вознаграждения. Целесообразность такого разграничения обусловлена объемом и распределением функций по ведению строительных работ, не принимаемых на себя подрядной строительной организацией. Состав прямых участников инвестиционного процесса, непосредственно связанных с осуществлением проекта, – это инвестор, заказчик и подрядчик.
Инвестор - это участник инвестиционного проекта, вкладывающий в него собственные или иные средства и получающий на него право собственности, которое может быть реализовано в виде последующего пользования, сдачи в аренду или продажи.
Заказчик - это посредник между инвестором и другими участниками инвестиционного процесса (подрядчиками, проектировщиками, поставщиками оборудования, строительных материалов и др.). Заказчик выполняет координирующие и надзирающие функции.
Подрядчик - это строительная либо посредническая организация, отвечающая за выполнение объема строительно-монтажных работ в полном соответствии с проектом за договорную сумму.
Реально инвестор может брать на себя функции заказчика.
Предпринимательский стимул побуждает инвестора вкладывать средства в недвижимость в расчете на получение рыночной нормы прибыли.
Предпринимательское вознаграждение представляет собой компенсацию заказчику-координатору за квалифицированное общее руководство проектом. Предпринимательское вознаграждение следует отличать от прибыли подрядной строительной организации и ее накладных расходов, так как они включены в полную сметную стоимость строительно-монтажных работ.
В оценочном отчете необходимо давать четкое определение предпринимательского дохода, предпринимательской прибыли и предпринимательского стимула.
При расчете предпринимательского дохода оценщик может столкнуться с рядом проблем. Во-первых, превышение цены продажи над общей суммой строительных затрат связано с влиянием множества факторов, поэтому при анализе очень важно определить долю вклада инвестора и девелопера.
Во-вторых, поскольку предпринимательский доход реализуется только при продаже недвижимости, некоторые специалисты соотносят его с нематериальными активами. Анализ сделок по объектам, проданным через несколько лет после завершения строительства, требует анализа изменения стоимости, обусловленного временным изменением рынка.
В-третьих, технологии строительства сравнимых объектов влияют на возможности получения данных для сравнения. Обычно оценщики могут рассчитать предпринимательскую прибыль по фактическим затратам для схожих объектов, например, кондоминиумам и многоэтажным жилым комплексам. При расчете стоимости таких объектов предпринимательская прибыль представляет для девелопе-ра вознаграждение за выполненную квалифицированную работу и связанные с проектом риски, хотя этот доход может отличаться от ожидаемого. В крупных жилых массивах, однако, этот вопрос явля-
ется сложным, поскольку прибыль девелопера может не отражать пропорциональных долей участка и строений в стоимости всего объекта недвижимости. Девелоперы, занимающиеся планированием территории под жилую застройку частными домами, например, часто получают прибыль от стоимости домов, построенных на распланированных участках, а не от стоимости самих участков.
В-четвертых, предпринимательская прибыль в некоторых случаях может включаться в строительные затраты, поэтому если оценщик не проанализирует информацию, данный фактор будет учтен дважды.
Расчет предпринимательского дохода
Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве базы для расчета могут выступать:
Прямые затраты;
Сумма прямых и косвенных затрат;
Общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка;
Стоимости завершенного проекта.
Восстановительная стоимость представляет собой стоимость основных фондов, скорректированную от первоначальной в результате проведенной переоценки объекта. Действующее законодательство разрешает коммерческим организациям регулярно (не чаще одного раза в год) пересматривать стоимость ОС , ориентируясь на изменение рыночных цен и принимая во внимание прогнозируемую инфляцию.
Возможность переоценивания имущества существует как для основных фондов, так и для нематериальных активов (НМА). Регулируют применение этой нормы ПБУ 6/01 и ПБУ 14/2007, хотя применительно к НМА законодатель использует термин «текущая рыночная стоимость» с приближенным значением к понятию «восстановительная». Поговорим о том, как рассчитать восстановительную стоимость основных средств и на что при этом следует обратить внимание.
Первоначальная и восстановительная стоимость основных средств
Производственные фонды служат длительное время, постепенно изнашиваясь и передавая свою стоимость готовому продукту. Поэтому их учет выстроен так, чтобы одномоментно можно было увидеть начальную цену объекта, постепенную ее потерю (износ) и остаточную стоимость . Различают три стоимости ОС: первоначальную, остаточную и восстановительную.
Первоначальная стоимость отражает реальные затраты на приобретение имущества (цена объекта + затраты на установку, транспортировку и др.). Она не меняется, если только речь не идет о реконструкции, достройке или частичной ликвидации объекта. Потеря стоимости активов отражается в их оценке по остаточной стоимости. Это первоначальная стоимость, уменьшенная на сумму износа.
Со временем и под влиянием постоянно изменяющегося рынка первоначальная стоимость уже не соответствует действительной стоимости имущества. Поэтому встает вопрос о восстановлении цены, отражающей реалии рынка. Такое соответствие и достигается путем переоценки, а стоимость переоцененного актива становится восстановительной.
Первоначальная восстановительная и остаточная стоимость
Поговорим подробнее о категориях восстановительной стоимости. Стоимость современных аналогов активов по отношению к уже использующимся объектам, подлежащим переоценке, является полной восстановительной стоимостью. А поскольку работающие активы уже в какой-то мере изношены , их восстановленная стоимость не может быть полной, а лишь приближенной к рыночной и с учетом начисленного износа.
И здесь уместно понятие первоначальной восстановленной стоимости. Т.е. после проведения переоценки объекта его первоначальная стоимость становится первоначальной восстановительной, т. е. первоначальной ценой актива на текущий момент.
Правилом переоценки является пропорциональное распределение прироста (или уменьшения) стоимости на сам актив и его амортизацию , т. е. пересчитывается не только цена объекта, но сумма износа по нему. Пересчитанная стоимость за минусом амортизации будет называться остаточной восстановительной стоимостью.
Как определяется восстановительная стоимость основных фондов
Для определения восстановительной стоимости ОС используют разные методы. Анализируют:
- цены на аналогичные объекты по данным производителей, торговых организаций;
- информацию статистических органов,
- заключения экспертов о текущей стоимости аналогичных ОС.
Устанавливают «новую» стоимость объектов индексацией или прямым пересчетом на основе данных на аналогичные продукты. Как правило, для проведения переоценки привлекают специалистов-оценщиков, которые переоценивают каждый объект, учитывая все рыночные критерии и износ активов.
Процедуре переоценки предшествует большая организационная работа. Необходимо:
- выбрать объекты ОС, которые будут подвергнуты переоценке;
- заключить договор с лицензированным оценщиком;
- издать приказ о проведении переоценки, куда следует включить перечень оцениваемого имущества. В нем указывают:
Наименование объектов;
Даты их приобретения/изготовления, ввода в эксплуатацию.
Основными критериями определения восстановительной стоимости основных производственных фондов для выполнения переоценки выступают:
Первоначальная или текущая стоимость (если объект ранее переоценивался) на начало отчетного года;
Амортизация, начисленная за период эксплуатации объекта.
Преследуя цели приближения к рыночной стоимости ОС, переоценкой регулируется первоначальная стоимость, поэтому итогом переоценки может стать дооценка либо уценка фондов.
Восстановительная стоимость: формула
Установив величину полной восстановительной стоимости, можно определить восстановительную стоимость основных средств после переоценки. Ее находят умножением полной восстановительной стоимости на отношение остаточной стоимости к первоначальной (до переоценки). По формуле:
С в = С п х К оц, где
С в – восстановительная стоимость объекта,
С п – первоначальная стоимость,
К оц – оценочный коэффициент.
Пример
По оценке специалиста, первоначальная стоимость станка (100 000 руб.), работающего в предприятии 3 года (36 мес.), снизилась по сравнению с рыночными аналогами на 30%. При переоценке актива применили коэффициент 1,3 и рассчитали восстановительную первоначальную стоимость объекта:
С в = 100 000 х 1,3 = 130 000 руб.
Справедливости ради, заметим, что корректирующий коэффициент не всегда используется. Определить восстановительную стоимость объекта можно, опираясь на анализ рыночной ситуации и цену аналоговых продуктов, подтвержденную документально.
Вернемся к примеру:
После установления цены станка на текущий момент необходимо рассчитать его текущую остаточную стоимость. Вычислим ее по формуле:
С ов = С пв х С ост / С пер, где
С ов – остаточная восстановительная стоимость,
С пв – полная (первоначальная) восстановительная, а С ост и С пер остаточная и первоначальные стоимости актива до переоценки.
Допустим, что установленный в организации срок службы станка составляет 8 лет (96 мес.). Тогда
С ост = 100 000 – (100 000 / 96 х 36) = 100 000 – 37 500 = 62 500 руб.
Подставим значения в формулу:
С ов = 130 000 х 62 500 / 100 000 = 81 250 руб.
Таким образом, восстановительная первоначальная стоимость станка на день переоценки составила 130 000 руб., его текущая остаточная стоимость увеличилась с 62 500 руб. до 81250 руб., а начисленный износ составил 48 750 руб. (130 000 – 81 250) вместо 37 500 руб. до переоценки.
В теории оценочной деятельности восстановительная стоимость зданий трактуется как затраты на строительство здания - предмета оценки на конкретную дату. В процессе оценки недвижимости возникает проблема оценки устаревших материалов, элементов строения, не соответствующих действующим нормам строительства. В этих случаях рассчитывают стоимость строительства строения (смету) с аналогичной полезностью. При этом оценщик имеет смету затрат на основе стоимости замещения. Сметы могут различаться по величине восстановительной стоимости, а также по степени износа.
Оценка здания по восстановительной стоимости выполняется либо по стоимости замещения, либо по восстановительной стоимости. Выбор вида стоимости для определенного задания эксперт обязан объяснить в отчете для верного понимания итогового результата стоимости.
Стоимость воспроизводства - это смета затрат на строительство копии здания с применением тех же материалов, дизайна, стандартов, проекта и т.д. В практической деятельности смету на воспроизводство определить сложно, поскольку сооружения могут быть выполнены из материалов, не производящихся в настоящее время, не имеющих расценок на требуемую дату. Одновременно стоимость воспроизводства удобна для расчета износа. требует знаний в сфере проектно-сметного дела.
Стоимость замещения - это смета затрат на строительство сооружения с эквивалентной оцениваемому объекту полезностью с применением современных материалов, действующих стандартов, проекта. Использование эквивалента замещения упрощает оценку, поскольку основывается на достоверной информации о строительстве, исключает оценку видов функционального износа, но иные виды старения необходимо рассчитывать.
Классификация затрат на строительство:
- Прямые затраты;
- Косвенные затраты;
- Предпринимательский доход.
Прямые затраты - это капитальные расходы, связанные с созданием строений. Косвенные затраты - это капитальные расходы, косвенно относящиеся к строительству (оплата труда, стоимость кредитов, текущие расходы, сбор за аренду, маркетинговые расходы, продажу). Вознаграждение предпринимателя учитывает вознаграждение за риск своевременной реализации проекта. При расчете стоимости эксперт анализирует прибыль девелоперов, прибыль предпринимателя, равную разности полных затрат на строительство и цены объекта на рынке.
Прямые затраты - сметная стоимость работ по монтажу с учетом прямых, накладных расходов и прибыли организации. Прямые расходы содержат заработную плату, строительные материалы, расходы по эксплуатации механизмов. Накладные расходы определяются по нормативам и включают расходы на транспорт, управленческий аппарат и др. Прибыль подрядной монтажной организации зависит от себестоимости строительных работ, оплачивается инвестором. При расчете расходов подрядной организации учитывает обстоятельства:
- При крупных габаритах здания применяются прочные конструкции. Затраты определяются качеством материалов и работ, поэтому материалы должны быть определены.
- Степень конкуренции подрядчиков на рынке определяет уровень расходов;
- Уровень расходов накладных определяется мощностями подрядчика.
Косвенные затраты - расходы на строительство, не относящиеся к строительному договору, включающие:
- Проектные работы;
- Консалтинг, юридические услуги;
- Финансирование за счет кредита;
- Страхование рисков;
- Налоги в период строительства;
- Затраты на освоение;
- Расходы на маркетинг;
- Административные затраты девелопера и др.
При определении косвенных затрат эксперт учитывает определенные обстоятельства. При оценке недвижимости в условиях неразвитого рынка косвенные затраты содержат дополнительные расходы (маркетинговые, комиссионные, административные и т.д.). Часть затрат определяется объемом строительства, эти затраты оценивают в процентах от затрат прямых, а другая часть определяется типом недвижимости, оцениваются прямым счетом.
Предпринимательский доход — часть стоимости строения на рынке, представляющая прибыль, образующуюся при строительстве с учетом рисков. Доход предпринимателя равен разности цены продажи объекта на рынке и общими затратами. Предпринимательский доход - составной элемент стоимости зданий на рынке. На практике для расчета дохода предпринимателя применяют анализ сделок с объектами - аналогами, определяют нормативный процент дохода, который устанавливается к показателям стоимости (прямые затраты, сумма затрат, сумма затрат и стоимости участка, стоимости проекта).
Таким образом, оценка строений по восстановительной стоимости - удобный, освоенный профессионалами метод оценки недвижимости.
Предприятия, участвующие в производственном процессе, имеющие срок полезного действия свыше одного года. Основные средства в процессе использования изнашиваются. Величина износа ОС частично переносится в себестоимость выпускаемой продукции.
Для измерения величины объема основных фондов используются только натуральные физические единицы. Это, к примеру, единицы оборудования, квадратные метры и т.п. позволяет определить степень изнашивания основных фондов, дает полную динамику его практического использования в течение всего полезного срока действия.
Так, первоначальная оценочная стоимость формируется из фактических затрат, полученных на момент приобретения. Она остается неизменной и постоянной в течение всего срока своего полезного действия и может пересматриваться только при переоценке, либо изменяться в случае модернизации или произведенного капитального ремонта.
Восстановительная стоимость - это количественная сумма затрат в виде амортизационных отчислений, которая необходима для восстановления изношенных объектов, рассчитанная с учетом всех реально действующих строительных норм, нормативных расценок, а также рыночной стоимости материальных ресурсов и нужных трудозатрат.
Восстановительная стоимость ОС может быть полной или за минусом начисленного износа. Так, полная восстановительная стоимость рассчитывается, исходя из результатов с учетом начисленных Она учитывает также и физическое, и моральное устаревание (износ) ОС. Физический износ предусматривает снижение первоначальной стоимости в результате ухудшения физических характеристик или частичной потери характеристик под воздействием природных факторов. Данный может доходить от 1 до 5% от стоимости первоначальной оценки ОС. Моральный износ предусматривает снижение первоначальной стоимости от 3 до 5% вследствие повсеместного внедрения на производственном рынке новых моделей оборудования и отдельных узлов.
Такая оценка является унифицированной и сопоставимой в разные периоды использования, позволяющей произвести анализ для последующих объемов вложений денежных средств для их полного воспроизводства или обновления. Причем это также дает возможность наиболее точно рассчитать производственные затраты на выпуск и последующую реализацию продукции, объективно рассчитать стоимость ОС в случае их последующей передачи в аренду и многое другое. В сравнении с первоначальной, восстановительная стоимость может изменяться и в большую, и в меньшую сторону. Эти изменения зависят от направленности цены на производство монтажных работ, от производительности и транспортных расходов. Восстановительная стоимость за минусом износа исчисляется путем умножения на полную восстановительную стоимость с учетом проведенной переоценки.
И последнее. Остаточная же стоимость - это часть стоимости, которая не вошла в себестоимость продукции в виде амортизации.
Исходя из этого, восстановительная стоимость основных средств равна сто-имости их последующего обновления. Причем величина суммы отклонения этой стоимости от их первоначальной оценки во многом зависит от темпов роста научно-технического прогресса, внедрения инноваций и уровня инфляции.
