Созаемщик по ипотеке имеет право на квартиру: преимущества совместной покупки. Муж - созаемщик по ипотеке

Январь 2019

Ипотечное кредитование населения – это выгодная доходная статья для банка, ведь сумма берётся на длительный срок и под немалые проценты. При этом компания не застрахована от финансовых рисков. Так бывает, когда клиент отказывается платить долг. Чтобы обезопасить себя, организация настаивает на привлечении гарантов соблюдения условий сделки, выдвигая это требование обязательным условием при подписании договора. Созаёмщик по ипотечному кредиту в глазах банка - это лицо, несущее такую же ответственность за погашение займа, как и основной должник.

Кто такой созаёмщик?

Человек, который выразит добровольное желание исполнить финансовые обязательства перед банком наравне с его клиентом, оформившим ипотеку на приобретение недвижимости, в юридической терминологии называется созаёмщиком. Данный вид ответственности – солидарный. В рамках действующего законодательства кредитные учреждения имеют право настаивать на привлечении в этом качестве не менее 4 граждан (кроме самого владельца ипотеки). Главное требование к каждому из них – возможность погашать текущие платежи вместо основного клиента.

Компания, оформившая договор, имеет право требовать этого от каждого из созаёмщиков, которые взамен могут претендовать на долю недвижимого имущества, как потенциальные его собственники. Её величина эквивалентна выплаченной за основного должника сумме в денежном выражении. Окончательное решение по утверждению кандидата принимает банк.

Требования к созаёмщику по ипотеке

В зависимости от выбранной программы кредитования, условия, при которых лицо может взять на себя права и обязанности созаёмщика, могут несколько отличаться. При этом можно выделить единый свод требований, заявленных большинством банковских организаций:

• наличие российского паспорта;
• материальная состоятельность – необходимо иметь стабильный официальный источник дохода, способного не только перекрыть сумму ежемесячных взносов по ипотеке, но и в два раза превышать их размер (как минимум);
• минимальный стаж работы на одном предприятии должен быть не менее полугода;
• соответствие возрастным ограничениям – как правило, это диапазон от 21 до 65 лет;
• лицо не должно иметь статус пенсионера;
• безупречная кредитная репутация.

Ряд учреждений готовы сделать исключения по некоторым позициям, например:

• дать заём иностранному подданному, если он докажет, что финансово обеспечен;
• увеличить возрастной порог;
• предоставить дополнительный пакет услуг, сделав его обязательным условием получения денег.

Кто может выступать созаёмщиком?

Какова роль созаёмщика в ипотеке, и кто вправе взять на себя такую ответственность? Теоретически это может сделать любой человек, которого пригласит потенциальный собственник недвижимости – близкий родственник или член семьи (либо просто знакомый). Главное, чтобы он вписывался в следующие рамки:

1. Имел официальную работу.
2. Стабильный доход.
3. Не брал других крупных денежных ссуд.

Чаще всего в этой роли выступают супруги. Ведь чужого человека уговорить сделать такой шаг будет непросто. Что касается самих банков, то они так же более предпочтительно относятся именно к родственным связям в аспекте гражданского поручительства. Как правило, требования к кандидату в этом случае становятся минимальными.

Права и обязанности

Прежде чем пойти на такой шаг, человеку, будь то постороннее лицо или близкий родственник, следует понимать всю меру ответственности, которую он на себя принимает с того момента, как под ипотечным договором будет стоять его подпись. Перед тем как подтвердить своё согласие с документом, договор нужно внимательно изучить, поскольку именно он является нормативным актом, регламентирующим права и обязанности заёмщика на весь срок действия сделки. Рассмотрим стандартный пакет договорных обязательств:

• в точности исполнять все пункты, требования и условия настоящего соглашения, в том числе и право очередности по внесению платежей, если исполнителей несколько;
• своевременно вносить текущие платежи на расчётный счёт банковской организации, если основной должник либо стоящие в первой очереди лица, в силу ряда причин не в состоянии осуществлять оплату в рамках действующего графика;
• подписать дополнительное соглашение между должником и созаёмщиком – это делается только в ситуациях, когда они не близкие родственники.

Справка! Молодым семьям, а именно они зачастую являются главными ипотечными клиентами, следует официально узаконить свой статус перед тем, как оформить ссуду.

Одновременно с обязанностями созаёмщик по ипотеке имеет право:

• на долевую часть покупаемого таким способом недвижимого имущества;
• оформить добровольный отказ от совместной собственности на жильё (с сохранением в полном объёме своих договорных обязательств по погашению долга);
• при расторжении брака настаивать на разделе оставшейся суммы денежных средств между двумя супругами;
• в том случае, если должник не в состоянии оплачивать кредит, настаивать на справедливом распределении долговой очередности между всеми участниками договора ежемесячно;
• получить налоговый вычет в денежном эквиваленте в той ситуации, когда все участники процесса являются равноценными долевыми собственниками квартиры;
• отказаться от данного статуса, если сможет найти себе полноценную альтернативу.

Может ли созаёмщик взять ипотеку или кредит?

Жизненные ситуации иногда складываются таким образом, что сам созаёмщик по ипотеке может выступить в роли заявителя на получение кредита для личных нужд. Каковы в этом случае его шансы на то, что банк одобрит такое прошение? Давайте посмотрим на это глазами кредитной организации. Человек уже имеет определённые обязательства. Сможет ли он финансово потянуть ещё один долг? Скорее всего, стараясь обезопасить свой капитал, такому претенденту на заём откажут.

Если гражданин уже имеет хорошую кредитную историю и сможет убедить сотрудников компании в своей материальной обеспеченности и возможности выплачивать суммы, намного большие, чем та, что указана в ипотечном договоре, ему могут пойти на встречу. Специалисты рекомендуют подавать заявление в то же учреждение, где лицо уже выступает созаёмщиком и предоставить как можно больше документальных доказательств своей надёжности. И если организация дорожит им как постоянным и стабильным клиентом, можно рассчитывать не только на одобрение заявки, но и на более лояльные проценты, ведь большинство банков стараются удержать своих пользователей - в том числе и более выгодными предложениями.

Как показывает практика, достаточно большое количество людей имеют несколько дорогостоящих кредитов одновременно.

Какие документы нужно собрать созаёмщику?

От кандидата на эту роль потребуются:

• гражданский паспорт или иной документ, способный удостоверить его личность, например, военный билет или водительские права;
• бумага, доказывающая наличие регистрации – это нужно в тех случаях, когда регион проживания человека и место, где он планирует участвовать в сделке, различны;
• удостоверение о наличии пенсионного страхования;
• трудовая книжка;
• диплом о полученном образовании;
• справка о заработной плате;
• паспорта и свидетельства о рождении всех несовершеннолетних – имеются в виду те, кто будет зарегистрирован в данной квартире.

Также созаёмщик вправе отстаивать свои интересы в судебных инстанциях, если считает, что они ущемлены, либо условия договора не соблюдаются. При этом ему необходимо будет доказывать свою правоту документально. За уклонение от прямых обязательств действующим законодательством предусмотрена ответственность – это может быть как административное, так и уголовное наказание, если противоправные действия сопряжены с отягчающими вину обстоятельствами.

Как созаёмщику выйти из ипотеки?

Можно ли поменять созаёмщика и выйти из договорных ипотечных обязательств? Ответ утвердительный, но с одной оговоркой – необходимо заручиться согласием кредитной компании, оформившей сделку. Кроме данного варианта есть и другие законные пути по освобождению себя от ипотечной долговой зависимости. Как известно, все обязательства истекают только после того, как вся сумма по кредитному договору будет полностью погашена. Если ипотека находится в действующей стадии, то всё намного сложнее.

Для этого человеку необходимо лично явиться в банк и написать соответствующее заявление. Конечно, сразу добиться положительного результата будет сложно. Такие действия компании аргументируют тем, что показатель доходности созаёмщика был оценён на фоне материальной состоятельности основного должника. Так может сложиться ситуация, что в случае неплатёжеспособности клиента исключение из договорных обязательств созаёмщика может поставить под сомнение возможность дальнейших выплат по ипотеке. Банк в такой ситуации сильно рискует.

Причина, которая сможет убедить руководство компании пойти навстречу заявителю, должна быть весомой, например:

1. Развод.
2. Диагностирование тяжёлого заболевания, требующего больших финансовых затрат на лечение.
3. Судебное постановление.

Идеальное и более простое решение – найти себе замену. Кандидата проверят на кредитоспособность и соответствие заявленным компанией требованиям. После того как претендента одобрят, банк даст официальное заключение и выведет прежнего созаёмщика из действия договора. По закону у него есть на это не более 10 суток.

Если попытки договориться не увенчались успехом, альтернатива – подача искового заявления в суд.

Видео по теме

Вы заинтересовались вопросом о том, какие права на квартиру имеет созаемщик по ипотеке? В нашем сегодняшнем обзоре вы сможете найти исчерпывающую информацию, которая поможет вам определиться с правами и обязательствами сторон по кредитному договору.

Итак, на сегодняшний день оформление ипотеки – это наиболее популярный и доступный вариант для приобретения собственного жилья. К сожалению, цены на недвижимость сейчас непомерно высоки, когда как заработные платы достаточно низкие, и далеко не все россияне имеют возможность купить необходимые квадратные метры за собственные средства.

При обращении в банк первое, на что обратит внимание кредитный специалист – это на уровень вашего дохода, ведь именно от него напрямую будет зависеть та сумма займа, которую вам смогут одобрить. И для того, чтобы увеличить размер своего дохода, банк предлагает привлечь созаемщика, а некоторые банковские компании, например Сбербанк , допускает привлечение до 3-ех созаемщиков одновременно.

Другая причина для привлечения еще одного участника договора – это случай, когда основной клиент не соответствует требованиям банка, но кредит необходимо оформить именно на него. Например, если получателем ипотеки является студент, или человек, который трудоустроен неофициально, либо его «белая» з\п значительно ниже, чем реально получаемая на руки. В этом случае договор оформляют на одного человека, а реально выплачивать его может другой, например, родители.

В качестве созаемщика может выступать любой совершеннолетний, дееспособный, платежеспособный гражданин России. Наличие доходов проверяется в обязательном порядке, при этом и список необходимых документов для предоставления в банк зачастую является полностью аналогичным, как у и основного заемщика. Минимальный возраст обычно составляет не менее 21 года.

Кто им может выступать? Чаще всего это родственники, близкие друзья и знакомые. Обратите внимание, что согласно действующему законодательству, официальный супруг\супруга в обязательном порядке становятся созаемщиком по договору даже в том случае, если другой член семьи решил вступить в ипотеку один. Делается это по той причине, что приобретаемая недвижимость становится общей.

Основные параметры статуса созаемщика:

• Имеет равные права с заемщиком права, включая право претендовать на квартиру, приобретенную на общие кредитные средства,
• Несет одинаковую ответственность по выплате жилищного кредита. При этом если основной клиент не может по каким-то причинам погасить очередной платеж, то эта обязанность автоматически переходит на созаемщика,
• Он может нести всю основную нагрузку по договору, пока у заемщика не появится возможность выплачивать задолженность самостоятельно.

Многих наших читателей интересует вопрос: если в договоре указан созаемщик, означает ли это автоматически наличие его прав на приобретаемую совместно недвижимость? Отвечаем: право сторон договора на ипотечное жилье определяется в специальном договоре сторон, в частности брачным договором, либо в рамках оформления права (регистрации) на недвижимость.

Иными словами, безусловное право на получение части квартиры\дома и т.д. будет только у официально зарегистрировавших свой брак супругов.

Во всех остальных случаях необходимо заранее прописывать в договоре:

1. какую ответственность несут все его участники,
2. какой у созаемщика предусмотрен порядок предъявления прав на жилье в случае неисполнения заемщиком своих обязательств,
3. каковы пределы прав и ответственности, другие существенные обязательства.

Мы с гражданским супругом собираемся взять ипотеку. В договоре будем созаемщиками, оба получим по 50% квартиры. Квартира стоит 2,5 млн рублей плюс проценты по кредиту - 1,3 млн. Сможем ли мы получить потом налоговый вычет и как его посчитать?

Есть ли смысл зарегистрировать брак до покупки квартиры, чтобы вернуть больше налога? Какие вообще есть нюансы по вычетам для созаемщиков? Что нужно делать, чтобы вернуть налог, и как нам получить больше денег?

Елена и Игорь

Елена и Игорь, вы можете получить налоговый вычет при покупке квартиры как созаемщики. Но сколько налога вы сможете вернуть - зависит от оформления и регистрации брака.

Екатерина Мирошкина

экономист

Кто считается созаемщиком

Созаемщики - это солидарные заемщики. То есть банк может требовать от любого из них всю сумму долга по кредиту. Например, при просрочке по ипотеке банк может обратиться отдельно к каждому из вас и потребовать всю сумму долга. А может обратиться только к кому-то одному или сразу к обоим. Пока кредит полностью не погашен, каждый созаемщик несет ответственность перед банком: и не по части долга в какой-то пропорции, а по всему долгу.

Если один созаемщик погасит ипотеку, то он сможет потребовать от другого вернуть часть денег. Это называется регрессным требованием, и оно касается отношений между двумя созаемщиками. Банк здесь уже не участвует: он получит свои деньги от кого захочет.

Созаемщиками по кредиту могут быть и супруги, и родители с детьми, и друзья, и брат с сестрой, и партнеры по бизнесу. Чтобы быть созаемщиками, необязательно официально регистрировать брак, но чаще всего солидарно по кредиту отвечают муж и жена.

При покупке квартиры в ипотеку созаемщики могут оба быть собственниками жилья или его оформят на кого-то одного. Но квартира в любом случае будет в залоге у банка, а деньги можно требовать с любого должника.

Иногда кредит берет сын, а мать становится созаемщиком. Она не получает от банка ни рубля и не становится собственницей квартиры. Но если сын перестает платить, всю сумму долга можно требовать с матери. С гражданским и официальным браком такая же ситуация: созаемщик не всегда собственник и платит кредит. Поэтому с вычетами есть нюансы.

Какие вычеты дают созаемщикам

При покупке квартиры есть два вида вычетов. У каждого свой лимит:

1. По расходам на квартиру - 2 млн рублей, а остаток можно переносить на другие объекты.
2. По процентам - 3 млн рублей, остаток переносить нельзя, вычет дают только на одну квартиру.

Иногда вычеты можно распределить в любой пропорции, а иногда нельзя. Это касается и вычета при покупке квартиры, и процентов по ипотеке. Есть случаи, когда созаемщик вообще не может получить вычет, даже если заплатит часть денег в счет кредита.

Если созаемщики не супруги

Если банк не против, вы можете купить квартиру в ипотеку до регистрации брака. Собственником недвижимости станет кто-то один или оба в каких-то пропорциях. Эти нюансы на усмотрение заемщиков и банка, но они важны для вычета.

Каждый созаемщик будет оформлять вычет как отдельный налогоплательщик.

Вот обязательные условия - чтобы вернуть налог, они должны совпадать у каждого созаемщика:

1. Есть право собственности на долю в квартире. Мало быть просто должником перед банком, нужно еще быть собственником жилья по документам. Так бывает не всегда, но в вашем случае условие выполняется.
2. Каждый платит свою часть кредита и процентов. В налоговую нужно предоставить документы, в которых будет написано, что вот этот созаемщик платит вот столько денег за конкретную ипотеку. Если документы на кого-то одного, второму налог не вернут. Платите каждый за себя или по очереди, а не с одного счета. Так нужно делать, даже если у вас общий бюджет, но вы не в браке.

Это не единственные условия для имущественного вычета, но они принципиальны для созаемщиков. По поводу общих требований к возврату НДФЛ при покупке квартиры

Когда у созаемщиков будут проблемы с вычетом

Созаемщики, которые не в браке, не смогут использовать вычет в таких случаях:

1. собственник один, а платит другой. Вычет не получит никто. Банку может быть неважно, кто платит, а налоговой важно. Для вычета каждый должен подтвердить право собственности и расходы;
2. кредит платит единственный владелец квартиры. Вычет дадут только собственнику. Второй созаемщик может быть просто указан в договоре для страховки банка, но права на вычет у него нет;
3. квартира оформлена поровну, а платит один. Налог вернет тот, кто платит, и только за свою долю. Переиграть задним числом не получится.

В вашем случае каждый получит вычет за ½ квартиры. При условии, что вы так оформите документы, что деньги продавцу поступят с разных счетов: отдельно от Елены, отдельно от Игоря. И ежемесячные платежи вы тоже будете вносить по отдельности - каждый вернет ½ от начисленных банку процентов. Если платежи будет вносить только Игорь, Елене вычет по процентам не дадут.

Расчет вычетов и налога для Елены и Игоря при покупке квартиры до брака

Все поровну, а часть вычета сгорает

Заплатили за квартиру

1 250 000 Р

1 250 000 Р

Проценты по ипотеке

650 000 Р

650 000 Р

Можно вернуть НДФЛ

247 000 Р

247 000 Р

750 000 Р

750 000 Р

Остаток вычета по процентам (не переносится на другие объекты - сгорает)

2 350 000 Р

2 350 000 Р

Расходы на квартиру, платежи и вычеты распределяются поровну - пропорционально долям. Из-за этого у каждого появится остаток вычета по процентам, который больше никогда нельзя использовать. Вернуть 13% налога с 2,35 млн рублей ни Елена, ни Игорь не смогут, даже если поженятся и возьмут другую ипотеку.

Если созаемщики в официальном браке

Созаемщики-супруги могут получать вычет при покупке квартиры по-другому . Для них неважно, на кого и как оформлена квартира, кто платит и кто зарабатывает. Все деньги, недвижимость и расходы по умолчанию общие. Исключение - когда есть брачный договор и недвижимость принадлежит кому-то одному. Но даже брачный договор не помешает, если он составлен только на случай развода, а в браке режима собственности не меняет.

Каждый имеет право на вычет независимо от того, созаемщики супруги или нет. Кредит в браке может взять только супруг, а вычет дадут и жене.

Это касается двух видов вычета: при покупке квартиры и по процентам.

Оба вычета супруги могут распределять между собой как угодно, в любой пропорции. Иногда это помогает быстрее вернуть налог или получить из бюджета больше денег.

Вот как можно распределить вычеты супругам в разных ситуациях на примере Елены и Игоря.

Квартира оформлена на Игоря, ипотеку платят с его счета

	Елена	Игорь
	-	100%
Заплатили за квартиру	-	2 500 000 Р
Проценты по ипотеке	-	1 300 000 Р
Вычет при покупке квартиры	500 000 Р	2 000 000 Р
Вычет по процентам	-	1 300 000 Р
Можно вернуть НДФЛ	65 000 Р	429 000 Р
Остаток вычета за квартиру (можно использовать в будущем)	1 500 000 Р	-
	3 000 000 Р	-

Доли в квартире по документам Заплатили за квартиру

0 Р

2 500 000 Р

Проценты по ипотеке

0 Р

1 300 000 Р

Вычет при покупке квартиры

500 000 Р

2 000 000 Р

Вычет по процентам

0 Р

1 300 000 Р

Можно вернуть НДФЛ

65 000 Р

429 000 Р

Остаток вычета за квартиру (можно использовать в будущем)

1 500 000 Р

0 Р

Неиспользованный вычет по процентам (можно использовать для другой ипотеки)

3 000 000 Р

0 Р

Хотя собственник квартиры Игорь и платит только он, но Елена тоже может получить вычет. Например, 500 тысяч рублей, потому что у Игоря лимит 2 млн.

Квартира оформлена в равных долях, ипотеку платят со счета Елены

	Елена	Игорь
Доли в квартире по документам	50%	50%
Заплатили за квартиру	1 250 000 Р	1 250 000 Р
Проценты по ипотеке	1 300 000 Р	-
Вычет при покупке квартиры	1 500 000 Р	1 000 000 Р
Вычет по процентам	1 300 000 Р	-
Можно вернуть НДФЛ	364 000 Р	130 000 Р
Остаток вычета за квартиру (можно использовать в будущем)	500 000 Р	-

Допустим, Игорь раньше получал вычет по процентам и использовал 1 млн рублей вычета за квартиру

Доли в квартире по документам Заплатили за квартиру

1 250 000 Р

1 250 000 Р

Проценты по ипотеке

1 300 000 Р

0 Р

Вычет при покупке квартиры

1 500 000 Р

1 000 000 Р

Вычет по процентам

1 300 000 Р

0 Р

Можно вернуть НДФЛ

364 000 Р

130 000 Р

Остаток вычета за квартиру (можно использовать в будущем)

500 000 Р

0 Р

Хотя собственники квартиры оба супруга, у Игоря уже нет права на вычет по процентам. Поэтому НДФЛ с них вернет Елена, хотя ей принадлежит только половина квартиры.

Квартира оформлена в пропорции 70/30, платят то Елена, то Игорь

	Елена	Игорь
Доли в квартире по документам	70%	30%
Заплатили за квартиру	1 750 000 Р	750 000 Р
Проценты по ипотеке	200 000 Р	1 100 000 Р
Вычет при покупке квартиры	1 250 000 Р	1 250 000 Р
Вычет по процентам	650 000 Р	650 000 Р
Можно вернуть НДФЛ	247 000 Р	247 000 Р

Вычет за квартиру и по процентам супруги хотят получать поровну. Другую ипотеку они брать не собираются, а НДФЛ хотят вернуть поскорее

Доли в квартире по документам Заплатили за квартиру

1 750 000 Р

750 000 Р

Проценты по ипотеке

200 000 Р

1 100 000 Р

Вычет при покупке квартиры

1 250 000 Р

1 250 000 Р

Вычет по процентам

650 000 Р

Это удобно, если кто-то уже получал вычет по процентам и потерял это право. Как бы ни распределялись расходы и право собственности, весь вычет получит другой супруг - бюджет вернет семье 13% от уплаченных процентов.

Совместная и долевая собственность

Для супругов. Вид собственности не имеет значения с 2014 года. Раньше его нужно было распределять пропорционально долям, а теперь считается, что квартира общая в любом случае и право на полный вычет есть у каждого супруга. Можно распределять вычет как угодно. Для этого даже не нужно быть созаемщиком и платить только со своего счета.

Вот как это можно использовать с выгодой:

1. Чтобы быстрее вернуть налог, можно распределить вычет по расходам на квартиру в пользу того супруга, который больше зарабатывает.
2. Если проценты по ипотеке меньше 3 млн рублей, вычет по ним можно заявить одному из супругов. А второй сохранит свое право для другой ипотеки.
3. Один может получать вычет за квартиру, а другой - за проценты. Это удобно, когда один супруг уже использовал право на вычет за квартиру, но не хочет платить НДФЛ .
4. Распределять вычет по процентам в разных пропорциях можно каждый год с учетом дохода. Сначала вычет можно заявить поровну, а если потом супруга уйдет в декрет или уволится, НДФЛ с процентов будет возвращать только муж.
5. Если один из супругов пенсионер, он сможет сразу , поэтому в его пользу можно распределить больше вычета.

Созаемщики не в браке. Чаще всего квартира оформляется в долевую собственность. Налог можно вернуть только с тех расходов, которые относятся к конкретной доле и с учетом своего лимита. Вычет нельзя перераспределить в любой пропорции, его не может получить один собственник, и его не получит тот созаемщик, который не подтвердит свои расходы по кредиту.

До 2014 года лимит вычета при долевой собственности был привязан ко всей квартире - 2 млн рублей делили между созаемщиками пропорционально долям. Сейчас каждый созаемщик может использовать до 2 млн рублей на свою долю, а остаток вычета перенести на другой объект.

С вычетом по процентам так не получится: по ним остаток не переносится на другие объекты в любом случае. А делить сумму процентов тоже нужно пропорционально: каждому заемщику вернут налог только с его части уплаченных процентов.

Условия получения и требования к созаемщику

Созаемщики оформляют вычет как все остальные покупатели квартир. Нужно подтвердить право собственности и расходы на квартиру и уплату процентов. У супругов эти документы могут быть оформлены на кого угодно из них, а у других созаемщиков - только на свое имя.

Все условия для вычета за квартиру описаны

Как созаемщикам вернуть больше НДФЛ при покупке квартиры

Если вы планируете регистрацию брака, лучше покупать квартиру и брать кредит после свадьбы. Тогда можно как угодно распределить вычет.

У вас проценты по ипотеке меньше 3 млн рублей. Это значит, лучше получать этот вычет в браке кому-то одному. Тогда вы все равно вернете 13% от суммы процентов, но другой супруг сохранит право на этот вид вычета на будущее.

Если оформлять отношения не собираетесь, то квартиру нужно оформлять в таких долях, чтобы каждый платил именно за ту долю, которой владеет. Например, вы договорились платить поровну - тогда и доли должны быть равными. Или вы будете вносить деньги в пропорции 70/30 - тогда разумно и доли делить так же. Иначе оба недополучите деньги.

Обо всем этом надо думать до того, как будете подавать заявку в банк. Или хотя бы до подписания договора. Бывают случаи, когда люди покупают квартиру, становятся созаемщиками, право собственности оформляют на кого-то

Коллаж: Владимир Щербаков

Чем большее число созаемщиков участвует в ипотечной сделке, тем выше риск ее срыва. Зато в складчину можно взять более крупный ипотечный кредит.

Обычно, подсчитав будущие расходы , соискатель ипотечного займа приходит к неутешительному выводу. В одиночку ему жилищный кредит не потянуть. Банки также не жалуют заемщиков-одиночек. Таких клиентов может ждать повышенный тариф по страхованию объекта залога либо вовсе отказ в выдаче жилищного кредита.

Не уменьем, так числом

Кредиторы предпочитают, чтобы заемщик делил ответственность с близкими ему людьми. Для этих целей на ипотечном рынке существуют институты поручителей и созаемщиков.

Поручитель - это лицо, которое обещает банку выплачивать долг , набежавшие проценты и прочие убытки кредитора, если заемщик не справляется со своими обязательствами. При этом кредитная история поручителя окажется также запятнана, как и у самого проштрафившегося заемщика. Зачастую на просьбы знакомых выступить поручителями большинство обычно отказывается под благовидными предлогами. Поэтому ипотечные продукты с требованием поручительства уходят в прошлое.

Отметим, что когда БН проводил онлайн-конференцию с заместителем генерального директора Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексеем Волковым, постоянно приходили вопросы следующего рода: «Я давно погасил кредит, но вдруг выяснилось, что банк продолжает считать меня должником». Проще говоря, даже добросовестно выполнившие кредитные обязательства россияне не застрахованы от «пятен» в кредитных историях и элементарно могут не знать о существовании таковых.

Есть еще один повод не выдать заемщику ипотеку - если созаемщик имеет судимость. Впрочем, как поясняет генеральный директор ГК «Банк Жилищных Решений» Роман Корников, далеко не по всем статьям прежние судимости могут служить причиной отказа.

Всех потенциальных клиентов, имеющих в прошлом нелады с законом, можно разделить на три категории. К первой относятся граждане, «заработавшие» судимость в раннем возрасте, после чего прошло 15 лет и более. Но статья, по которой назначалось уголовное наказание, не должна быть «тяжелой». Обычно к таким клиентам банки относятся со снисхождением.

Кстати, определить категорию судимости можно в Уголовном кодексе РФ - по сроку наказания. Если максимальное наказание за совершение преступления ограничивается двумя годами лишения свободы - это преступление небольшой тяжести. Срок до пяти лет следует за уголовное преступление средней тяжести. А преступления с наказанием до десяти лет уже относятся к тяжким.

Ко второй категории относятся лица, получившие судимость с условным сроком. «Есть банки, готовые выдавать ипотечные кредиты подобной категории претендентов, но только при наличии компенсирующих факторов и общего положительного портрета клиента», - уточняет Роман Корников. Поясним, что компенсирующим фактором может служить высокий первый взнос, кредитная история с несколькими погашенными без единой просрочки кредитами либо еще что-то, лишний раз свидетельствующее, что клиент дисциплинированно платит по долгам.

Основанием же для однозначного отказа являются наличие судимостей третьей категории - по статьям уголовного кодекса, связанным с фактами насилия, убийств или финансовых махинаций. Для банков срока давности по таким статьям не существует.

Будущему заемщику может оказаться полезным следующий совет. Вдруг кто-то из будущих созаемщиков работает в компании, находящейся на зарплатном обслуживании в банке, в котором предполагается взять ипотеку? Тогда будет выгодней, чтобы главным заемщиком это лицо и выступало. Ведь обычно банки зарплатным клиентам предоставляют скидку в 0,5-1 процентный пункт.

ВКонтакте Facebook Одноклассники

Уровень доходов заемщика не всегда «подходит» банку для оформления ипотечного кредита

Но если соискателю не хватает собственной зарплаты, то на выручку всегда можно привлечь созаещмика, а в некоторых случаях даже двух или трех.

Обычно банки охотно соглашаются на это, так как для них наличие созаемщиков - это дополнительная гарантия возврата кредита. А для заемщика это тоже неплохая поддержка - как при оформлении ипотечного кредита, так и в случае, если возникнут непредвиденные проблемы с обслуживанием долга, пишет портал RiaRealty.Ru. Но роль созаемщика далеко не так «безобидна», как кажется на первый взгляд: ведь этот человек берет на себя все те же риски по выплате кредита, как и основной заемщик. Так что если к вам обращаются с «небольшой» просьбой стать созаемщиком по ипотеке, отнеситесь к этому с ответственностью.

Итак, какова же реальная мера ответственности ипотечных созаемщиков в случае текущих погашений кредита или возможного «банкротства» собственника квартиры.

Директор департамента инноваций, методологии и стандартизации «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) Мария Полякова рассказала RiaRealty.Ru об особенностях взаимоотношений банков с заемщиками и созаемщиками. Так что потенциальные клиенты кредитных организаций теперь смогут избежать некоторых неожиданных открытий и быть подготовленными к определенным рискам.

Нужно помнить, что в случае, если ипотечный кредит берет один из супругов, то созаемщиком в обязательном порядке становится второй супруг, даже если доходов одного из них вполне хватает для одобрения кредита. Так банк страхует свои риски: ведь приобретенная по ипотечному займу недвижимость автоматически становится общим семейным имуществом в соответствии с Семейным кодексом РФ (это в том случае, если супруги не подписывают брачный договор с другими прописанными пунктами). Большая часть банков отдает предпочтение тем созаемщикам, которые имеют близкие родственные связи. Теоретически же созаемщиком может стать кто угодно - коллега, друг, сосед... Единственное требование - это должен быть гражданин Российской Федерации старше 18 лет, занятый на последнем месте работы не менее полугода. Но в любом случае банк поинтересуется, на каком основании посторонний человек вдруг будет платить ваш долг в случае возникновения вашего дефолта. Поэтому для банка-кредитора намного лучше созаемщики-родственники. Обычно созаемщик обязан предоставить в банк полный комплект документов, такой же как пакет документов основного заемщика.

Обычно у банков существуют ограничения по количеству созаемщиков - их должно быть не более четырех-пяти. А некоторые кредитные организации допускают не более двух созаемщиков. По программам «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» максимально разрешенное количество созаемщиков составляет четыре персоны.

В принципе созаемщик - это такой человек, который имеет только приставку «со-», но несет такие же права и обязанности, что и заемщик. Правда, обязанность у созаемщика по большому счету одна - он отвечает за возврат долга солидарно с заемщиком, и если основной должник по какой-либо причине прекращает погашать кредит, то созаемщик обязан делать это за него. Как выясняется, банк обычно даже не видит принципиальной разницы между основным заемщиком и не основным. Кредитор не будет даже проверять, от кого именно поступают платежи по ипотечному кредиту. Для банка важно одно: чтобы нужная ежемесячная сумма была перечислена в срок, и это будет означать, что заемщик надлежащим образом исполняет взятые обязательства, то есть при этом не важно, кто именно заплатил сумму по факту - основной заемщик или его созаемщик.

А вот если платеж не поступит в срок, то кредитная организация вправе предъявить требование на всю сумму к любому из заемщиков, при этом не делая никаких скидок на то, основной он или «второстепенный». Так, в случае, если один из заемщиков потерял работу, то подразумевается, что оплачивать кредит будут созаемщики. Если же заемщик (оформивший личное страхование) заболел или получил травму, то он может потребовать от страховой компании частичного возмещения понесенного ущерба, а в случае смерти заемщика страховая компания (опять же при наличии страховки) оплачивает часть задолженности пропорционально распределению страховки между заемщиками, пишет портал RiaRealty.Ru. Если же созаемщики-супруги разводятся, то для банка они все равно остаются равноправными должниками или же залогодателями.

Для того чтобы изменить это статус и, соответственно, обязательства, заемщикам нужно получить обязательное согласие кредитной организации на переоформление права собственности, к примеру, на одного из должников, а также заключить дополнительное соглашение к ипотечному договору и пройти перерегистрацию в Федеральной резервной системе. Но при этом обязанности заемщика и созаемщика могут быть совершенно не связаны с правом собственности на жилье, которое приобретается по ипотеке. Объект недвижимости может находиться в собственности как у основного заемщика, так и у всех созаемщиков одновременно. Например, молодые супруги часто приобретают новую квартиру под залог жилья, которое находится в собственности родителей. В этом случае родители могут выступать как созаемщиками, так и только залогодателями - то есть лицами, представляющими в залог по ипотечному кредиту свою собственность.

Если говорить о созаемщиках, которые не являются собственниками недвижимости, то они все равно несут точно такие же обязательства по возврату кредита, как и заемщик-собственник. При этом если основной заемщик перестает платить по кредиту, то залогодатель рискует потерять предмет залога - свое жилье. Более того, абсолютно все заемщики отвечают перед кредитной организацией всем своим имуществом в случае, если после реализации предмета залога вырученных денег не хватит на погашение задолженности по кредиту. Приведем пример: два заемщика - мать и совершеннолетний сын - берут ипотечный кредит на покупку квартиры и при этом оформляют собственность только на сына. Естественно, делать перечисления по кредиту может любой из них, но если ежемесячные платежи прекратятся, то банк обратит взыскание на кредитное жилье, которое принадлежит сыну. А в случае, если суммы от реализации указанной квартиры не хватит для погашения долга, то кредитор потребует остаток кредита и с сына, и с его матери-созаемщика.

Любой гражданин теоретически может выступить в качестве созаемщика сразу по нескольким ипотечным кредитам. Конечно, если его доход это позволяет и он готов пойти на такой риск. Таким образом, при оформлении каждого последующего ипотечного кредита будет учитываться имеющийся доход заемщика и созаемщика после вычета всех имеющихся у него обязательств, таких как алименты, долги и выплаты по другим кредитам. И если оставшаяся сумма ежемесячного дохода удовлетворит банк, то только тогда человек может выступить созаемщиком. Надо сказать, что скрыть свое участие в чьем-либо кредите невозможно, так как любой заем и «созаем» фиксируется в единой системе бюро кредитных историй (БКИ). Поэтому банк сразу «видит», в каких кредитах участвовал заемщик и как обслуживался этот кредит. «Все эти характеристики важны для потенциального кредитора при оценке благонадежности потенциального заемщика и могут в дальнейшем оказать непосредственное влияние на возможность или невозможность получить кредит и на величину процентной ставки», - пишет портал RiaRealty.Ru.

Если вы все же решились стать созаемщиком по ипотечному кредиту, подойдите к вопросу со всей ответственностью и пропишите все нюансы ваших долговых взаимоотношений перед банком (к примеру, долю ответственности по выплате кредита) в ипотечном договоре. Как показывает практика, привлекать созаемщика к своему кредиту или же самому становиться созаемщиком лучше только в случае, если речь идет о вашей семье, так как обычно созаемщик становится собственником жилья наравне с основным заемщиком.