Суд разделил ипотечную квартиру пополам. Продажа общей квартиры. Как делится ипотека при наличии детей

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Задать вопрос

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Оперативно

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Одним из наиболее распространенных вариантов улучшения жилищных условий семьи является приобретения жилого помещения на условиях ипотечного кредитования.

Приобретенная таким образом недвижимость становится общей собственностью партнеров по браку, а при разводе права на ипотечную квартиру также должны быть разделены надлежащим образом с учетом требований закона и прав каждого из супругов на свою долю в общем имуществе.

Можно ли разделить квартиру, взятую в ипотеку при разводе?

Если жилое помещение приобретается супругами за счет собственных средств, варианты его раздела будут зависеть только от особенностей правового статуса, определенного при заключении договора купли-продажи.

По общему правилу, на квартиру распространяется правовой режим совместной собственности, при котором распоряжение жильем будет осуществляться лишь по общему решению владельцев.

При оформлении ипотечного кредитования характер правоотношений будет совершенно иной:

партнеры приобретают не только общее право собственности на жилое помещение, но и общие обязательства по погашению кредитного долга;
при оформлении кредита возникшее право существенно ограничивается в результате установления ипотечного залога в пользу банка;
распоряжение квартирой до момента погашения долга по кредитному обязательству невозможно без получения согласия банка.

При оформлении ипотеки через органы Росреестра регистрируется залог в пользу банка. Установление залога подтверждается выпиской из ЕГРН, а его действие длится до момента полного погашения денежного обязательства по ипотечному кредиту.

Так как раздел имущества при расторжении брачных отношений также является одной из форм распоряжения недвижимостью, возможность определить права супругов после развода на ипотечную квартиру будет существенно ограничена наличием залога. Проще говоря, раздел ипотечного жилья в прямой форме без согласия банка недопустим .

Как разделить ипотечную квартиру при разводе между супругами

С учетом положений законодательства и, исходя из практики правоприменения, существуют следующие варианты решения раздела ипотечного жилья:

Продолжение совместного пользования квартирой после прекращения брачных отношений до момента снятия залога с гашением кредитных обязательств по договоренности;
Оформить отказ одного из супругов от доли на жилое помещение, при котором все обязательства по погашению кредита перейдут на второго супруга. Такой отказ должен быть согласован с банком, если оба супруга значатся в качестве созаемщиков;
Получить согласие банковского учреждения на отчуждение имущества третьим лицам, а за счет вырученных средств полностью погасить взятый ипотечный кредит с распределением остатка денег между бывшими супругами;
Полностью исполнить денежное обязательство перед банком и погасить долг, после чего снять залог и поделить жилое помещение по .

Каждый из указанных вариантов предусматривает учет интересов банка – полное погашение остатка по кредиту или его переоформление на одного из созаемщиков.

Нужно учитывать, что бракоразводный процесс неизбежно сопровождается возникновением конфликта между партнерами. В этом случае может возникать ситуация, когда текущие платежи по ипотечному кредиту не будут своевременно оплачиваться. Когда разрешить спор миром не удастся и кому-то из супругов придется подавать иск в суд о разделе имущества, включая ипотечную квартиру. При таких обстоятельствах рассчитывать на согласие кредитного учреждения на перевод долга или же продажу заложенной недвижимости бессмысленно и бывшие супруги могут столкнуться с принудительным взысканием долга или продажей недвижимости по требованию банка.

Если по условиям ипотечного договора один супруг заемщик, а второй получатель денежных средств или же купленного на них имущества, то реализация их прав в отношении заложенной банку ипотечной квартиры будут в равной степени зависеть от решения банковского учреждения.

Банк крайне редко без проблем дает согласие на продажу квартиры. Ведь досрочное гашение кредита лишает банка прибыли, которую он рассчитывал получать на протяжении всего срока действия договора. Однако если с момента заключения договора прошла половина срока кредитования, никаких проблем со стороны банка с согласованием продажи ипотечного имущества возникнуть не должно.

Как делится ипотечная квартира при разводе, если есть дети

Если в семье есть ребенок, его интересы будут учитываться судом при определении доли между супругами. Однако при получении ипотечных средств на приобретение жилья ребенок не является участником сделки, так как созаемщиками по ипотечному договору выступают только совершеннолетние граждане, а оформление жилья на детей не является обязательным требованием кредитного соглашения.

Однако после покупки жилого помещения несовершеннолетние дети подлежат регистрации по месту жительства, что напрямую повлияет на возможные варианты раздела имущества. Даже если партнеры смогут получить согласие банка на отчуждение квартиры, наличие прописанного ребенка существенно осложнит продажу, так как потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Ипотечная квартира с прописанным ребенком может быть продана только в случае, если в собственность несовершеннолетнего гражданина будет приобретенное иное жилое помещение или же он будет прописан по месту жительства кого-либо из родителей, с кем останется после развода.

Не исключены ситуации, когда суд по заявлению супруга, с которым остается несовершеннолетний ребенок, примет решение об увеличении его доли. В случае с ипотечной квартирой это может быть выражено следующим образом:

При принятии решения об индивидуальном гашении кредита равными частями платеж супруга, с кем остается несовершеннолетний ребенок, может быть уменьшен по согласованию с банком;
При продаже квартиры доля из оставшихся после ее продажи средств может быть увеличена в пользу родителя, воспитывающего ребенка после развода.

Причинами, которые могут повлечь указанные последствия, могут выступать:

Острая нуждаемость супруга, воспитывающего ребенка, в улучшении жилищных условий;
Отсутствие дохода по уважительной причине у родителя, с кем остается ребенок (болезнь, отпуск по уходу за ребенком).

Квартира, первоначальный взнос продавцу/строителю которой был сделан с использованием средств материнского капитала, в части суммы такового взноса разделу не подлежит. Такая квартира после приобретения должна быть зарегистрирована в равных долях на имя детей и родителей. Подробнее о разделе материнского капитала смотрите отдельную публикацию. Как делится ипотека в браке

Как делится ипотечная квартира при разводе, если собственник муж

Не имеет никакого значения, кто является собственником ипотечной квартиры, приобретенной в период брака и кредит за которую так же выплачивался при наличии официальных семейных отношений.

Купленная в ипотеку квартира может быть оформлена как на мужа, так и на жену, но это – последнее, на что обращает внимание суд.

Ключевое значение при разделе оформленной на мужа ипотечной квартиры будут иметь следующие факты:

На какие средства был сделан первоначальный взнос – на общие деньги или же личные средства мужа;
За счет каких средств выплачивался кредит, в том числе досрочно?

Со вторым пунктов больше всего проблем. Часто семье помогают родственники или родители супругов. Конечно же, списать из общего имущества разовую помощь родителей на 1-2 платежа едва ли получится. Но если, допустим, родители мужа дали ему сразу 200 000 рублей, которые он внес в счет погашения долга – разделу эта часть подлежать не будет.

Поэтому при разделе ипотечной квартиры между супругами куда более важно, кто платил за кредит и как, чем прописанный в документах собственник жилья.

Как делится ипотека в браке

Супруги не лишены права разделить ипотек у в браке, поделив как саму недвижимость, так и общий долг по ней.

Предварительно проконсультируйтесь с юристами нашего сайта во избежание грубых ошибок при составлении иска. В случае неточностей или нарушения положений ст. 131-132 ГПК РФ, иск будет или возвращен вам или же оставлен без движения.

Документы на раздел ипотеки

Копия искового заявления для супруга-ответчика;
Копии личных документов: паспорт, свидетельство о браке, о разводе, о детях;
Сведения на спорное имущество;
Документы на кредит;
Информация об источниках погашения средств, о вложении собственных средств;
Выписки со счета по платежам;
Иные доказательства, имеющие значение для дела.

Список документации является примерным и может существенно дополняться в зависимости от сложности вашего дела.

Куда подавать?

Иск о разделе ипотеки подается по месту жительства ответчика или же по месту нахождения наиболее дорогостоящей части недвижимого имущества, если месту регистрации ответчика и место нахождения имущества не совпадают.

Все иски о разделе ипотечной квартиры однозначно подпадают под компетенцию районных судов, поскольку мировые слушают дела лишь по требованиям менее 50 тыс. рублей. Квартиры, понятное дело, столько не стоят.

Судебная практика

Можно ли делить ипотечное жилье в принудительном порядке? С таким вопросом сотни граждан ежедневно ищут решение суда, подходящее под их ситуацию.

Судебная практика в этой части стабильна — до тех пор, пока на недвижимость зарегистрировано официальное обременение в виде залога, решение суда о разделе общего имущества не будет затрагивать заложенное банку жилье. Жилье останется в совместной или долевой собственности граждан до момента полного погашения долга. Можно отказаться от своей доли, можно получить компенсацию, но поделить заложенное банку жилье нельзя!

Другое популярное разрешение вопроса с разделом квартиры в ипотеке – заключение мирового соглашения между супругами в рамках судебного процесса о разделе имущества. По его условиям, одному из партнеров может быть в полном объеме передано обязательство по ипотечному кредиту, и, соответственно, право на жилое помещение. Или же супруги могут определить пределы и порядок гашения долгового обязательства, оставив квартиру за собой.

Примеры вынесенных судебных решений в сети отыскать не так уж просто, поскольку суды практически их не публикуют из-за информации о частной жизни, в избытке содержащейся в судебных актах по делам о разводе.

Как делить дом в ипотеке?

Жилой дом в равной степени является объектом недвижимости, наравне с квартирой. Если его приобретение осуществлялось за счет средств ипотечного кредита, порядок раздела дома не будет отличаться от способов раздела жилого помещения.

Однако нужно учитывать, что жилой дом непосредственно связан с земельным участком. Даже если в отношении дома раздел будет невозможен по причине наличия ипотечного залога, на земельный участок под ним могут быть определены доли для каждого партнера. Единственное ограничение – при небольших размерах земельного участка и в случае наличия утвержденной местными органами власти «минимальной площади» участков для данной местности раздел участка в натуре при перестройке дома будет невозможен.

В отличие от квартиры, жилой дом может быть разделен в натуре с последующей реконструкцией и адаптацией под раздельное проживание супругов. В этом случае возможно сохранение имеющихся обязательств по кредиту, выплачивать которые муж и жена будут в пропорциях, равных присужденным долям в имуществе.

Сложности с разделом дома

Дополнительные сложности при разделе дома возникнут, если:

Дом не достроен и (или) не введен в эксплуатацию;
При строительстве или покупке дома использовались как личные, так и совместные средства супругов, «дополненные» ипотекой;
Дом был куплен с использованием средств материнского капитала и ипотечного кредита.

Практически все способы разрешения перечисленных осложнений совпадают со способами раздела ипотечной квартиры.

Пример сложной ситуации: Жилой дом был приобретен супругами Ивановыми с использованием ипотечного кредита, а также личных средств жены и совместных денежных средств. Общая стоимость дома составила 2 000 000 рублей. При этом первоначальный взнос в сумме 500 тысяч рублей был уплачен женой, использовавшей для этого унаследованные ей от матери денежные средства. Еще 400 тысяч внес муж, использовав совместные средства, нажитые во время брака. Оставшаяся сумма в 1.1 млн. рублей была предоставлена банком. Спустя какое-то время супруги развелись и начали раздел имущества. Остаток кредита на момент раздела дома составил 1 млн. рублей.

Что можно сделать в такой ситуации?

Муж может выплатить компенсацию жене в размере потраченных ей личных средств (500 тыс. рублей) и ½ совместных средств, потраченных им на покупку дома (еще 200 тысяч). Жена в последующем пишет отказ от прав на данный объект недвижимости;
Супруги могут договориться о продаже объекта, согласовав это с банком. Вырученные деньги делятся поровну, но жена дополнительно будет иметь право на компенсацию внесенных личных средств;
Супруги могут оставить все без изменения, продолжив выплату кредита и определив порядок пользования имуществом.

Раздел недвижимости, купленной в ипотеку и обремененной залогом, требует квалифицированной юридической помощи и постоянного участия опытного юриста. Самостоятельные попытки решить эту проблему нередко приводят к дополнительным колоссальным расходам или утрате прав на имущество.

Нужен юрист

Помощь юриста в разделе ипотечной квартиры будет поистине неоценима в острых конфликтных ситуациях. Квалифицированная помощь специалиста поможет не только правильно разрешить все проблемы, но и избежать лишних расходов или проволочек при слушании дела.

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Эксперт статьи - группа компаний "Гранель"

А как быть, если после развода у обеих сторон нет возможности выплачивать кредит?

Самым разумным выходом из сложившейся ситуации можно считать продажу квартиры и погашение оставшейся суммы долга перед кредитной организацией. Банки охотно идут на подобное решение вопроса.

Как быть с имуществом одного из супругов, которое находилось в залоге у банка, если этот супруг отказывается от дальнейшей выплаты кредита и хочет вывести свое имущество из-под залога?

В этом случае также потребуется менять условия договора. Скорее всего, банк будет против. Однако, если оставшаяся сумма долга по ипотечному кредиту невелика, банк может согласиться поменять объект залога. Но такие случаи крайне редко встречаются в нотариальной и судебной практике, поэтому при разводе чаще практикуется продажа объекта недвижимости, являющегося обеспечением по ипотечному кредиту бывших супругов. Как уже было сказано, продажа объекта возможна только с согласия банка

Как разделить ипотечный платеж после развода?

Теоретически раздел долга по ипотеке пополам возможен. Однако подобное действие будет считаться существенным изменением кредитного договора и возможно оно только при согласии со стороны банка. В свою очередь банк не заинтересован менять договор, так как ему не выгодно дробить один кредит, обеспеченный одним объектом залога, на два кредита, опять же, с одним залогом.

Может ли один из супругов отказаться от ипотечных выплат, особенно если он съехал с квартиры?

При разводе должны оговариваться условия дальнейшего погашения задолженности по кредиту, то есть с момента расторжения брака объект недвижимости (а вместе с ним и кредит) не считается общим. В решении суда должно быть отражено, кто далее будет осуществлять ежемесячные выплаты банку.

В принципе, супруги могут и сами решить, кто в каком объеме будет выплачивать кредит и на кого переписать квартиру, однако данное соглашение будет иметь силу только при согласии кредитора (банка). Грубо говоря, если в квартире остается жить только один супруг, и он же выплачивает кредит, а второй готов отказаться от своей доли в квартире, то этот вопрос нужно согласовать с банком, которому придется переоформлять договор.

Вообще даже самым благополучным, крепким и счастливым парам эксперты советуют еще на стадии покупки квартиры, особенно если она приобретается в ипотеку, предусмотреть все возможные варианты развития событий семейной жизни и максимально защитить свои права и имущество. Помочь в этом могут профессиональные юристы и консультанты компаний-застройщиков. В частности, специалисты ипотечного отдела ГК "Гранель" готовы предоставить консультации по вопросам ипотечного кредитования, в том числе проанализировать пакет документов, подобрать наиболее оптимальный ипотечный продукт, рассчитать сумму кредита и размер ежемесячных выплат, предоставить необходимую информацию по этапам совершения сделки.

Если ипотечная квартира была оформлена только на одного супруга, то при разводе второй супруг имеет право на долю в ней?

Чаще всего вопросы при разделе ипотечной квартиры возникают тогда, когда она была оформлена только на одного супруга, и он единолично вносил ежемесячные платежи. В таких ситуациях есть два варианта выхода, утверждает заместитель директора департамента продаж ГК "Гранель" по вопросам ипотечного кредитования Наталья Смирнова.

Во-первых, ипотечный кредит может быть оформлен на одного из супругов в случае составления брачного договора до момента заключения сделки. В этом случае в кредитном договоре и договоре долевого участия (договоре купли-продажи) будет фигурировать только один супруг. Последующее разделение недвижимого имущества, выплат по ипотеке и выделение долей при разводе невозможно. То есть все бремя по выплате долга перед банком ложится на того супруга, на которого оформлен договор.

Второй возможный вариант встречается чаще. На основании действующего законодательства (Гражданский, Семейный и Жилищный кодексы) по умолчанию устанавливается режим общей собственности и общих обязательств супругов. Если брачный договор не был заключен, в кредитном договоре, договоре долевого участия (договоре купли-продажи) фигурирует один из супругов, а второй дает нотариальное согласие. Наличие этого документа предусмотрено требованиями регистрационной палаты, документ свидетельствует о том, что второй супруг не возражает против покупки данного объекта недвижимости и не против передачи объекта в залог банку. При разводе объект недвижимости будет считаться совместно нажитым имуществом, которое по закону делится пополам. Тот факт, что второй супруг не указан ни в одном договоре и даже не вносил платежей по кредиту, роли не играет.

Непогашенный ипотечный кредит добавляет сложностей при разводе. У бывших супругов возникает множество вопросов. Как при разводе делится ипотечная квартира? Кто и в каком размере будет выплачивать кредит в дальнейшем? Что делать с созаемщиком ипотеки при разводе?

Что говорит закон

При разводе принцип раздела ипотечного имущества состоит в том, что оно делится между бывшими супругами пополам. Это касается и квартиры, купленной в браке.

При этом совсем не важно, на кого оформлен кредит. Финансовые обязательства перед кредитным учреждением возлагаются в равной степени на обоих супругов, и они должны их выполнять даже после расторжения брака.

У разводящихся супругов всего несколько вариантов решения проблемы непогашенной ипотеки:

продолжать выплачивать кредит на прежних условиях;
поделить квартиру и долги;
погасить ипотеку досрочно и продать квартиру;
перестать платить кредит и дождаться пока банк сам продаст квартиру на аукционе.

И если с первым вариантом все вроде бы ясно, то уже второй вызывает сложности. Как правильно поступить, когда при разводе необходимо разделить квартиру, обремененную ипотекой?

Почему возражают банки

В Семейном кодексе сказано, что при разделе общего имущества супругов необходимо разделить и их совместные долги. А Гражданский кодекс прямо указывает, что такое разделение долгов возможно только при согласии кредитора, то есть банка. Но большинство заемщиков, пытаясь разделить жилье и одновременно сумму долга, получают от кредиторов отказ. Возражают банки потому, что при разделе долговых обязательств ответственность заемщиков вместо солидарной становится долевой.

Другими словами, банк теряет возможность требовать возврата всей суммы за квартиру с любого из бывших супругов, что ему совсем невыгодно. А граждане, однажды получив отказ, теряют право повторно обратиться в суд с иском о разделе.

Делим ипотечную квартиру в суде

Как же юридически грамотно обойти возражение кредитного учреждения? С чего начать?

Для этого юристы советуют первоначально подать иск только о разделе совместного имущества супругов, а совместный долг перед банком не делить.

Тогда суд будет вынужден исходить из того, что раздел квартиры, обремененной ипотекой, относится к сфере семейных правоотношений и регулируется исключительно семейным законодательством. И согласие банка становится не нужным.

И несмотря на то, что долг перед банком еще остается солидарным, появляется законная возможность обойти возражения кредитного учреждения, и поделить долговые обязательства так, как разведенные супруги договорились между собой.

Приведем алгоритм раздела ипотечного жилья:

Шаг 1. Один из бывших супругов обращается в суд с иском о разделе общего имущества. При этом требования о том, чтобы поделить сам ипотечный долг не выдвигает. Тогда судья вынужден будет рассматривать дело только в пределах заявленного иска. Поскольку в результате раздела квартиры банк не теряет право требовать возврата всей суммы долга у любого из супругов, то суд вправе принять решение без его согласия. Разделить жилье можно по-разному. Даже полностью вывести одного совладельца из состава залогодателей, переоформив на другого всю квартиру. Судебная практика за 2019 год знает такие прецеденты.

Как же теперь переоформить сам кредитный договор, например, чтобы долг выплачивал тот из супругов, на которого полностью оформлена недвижимость?

Шаг 2. После вступления в силу решения суда нужно обратиться в Единый государственный реестр прав за новым свидетельством на жилье.

Шаг 3. С решением суда, свидетельством и совместным заявлением от обоих супругов нужно попросить кредитора внести изменения в ипотечный договор. Так как недвижимость уже поделена или переоформлена на одного из разведенных супругов, возражать банку не имеет смысла. В качестве доказательства приводим официальный ответ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию: «В соответствии с решением суда Агентство готово внести изменения в документы кредитного дела и закладную при наличии волеизъявления всех заемщиков».

Но все это возможно только в том случае, когда бывшие супруги пришли к взаимному согласию о порядке выплат по ипотеке.

Если не договорились

Если не удалось договориться, то лучшим выходом будет продать недвижимость и разделить оставшиеся после выплаты долга деньги .

Самое неразумное в такой ситуации – совсем перестать платить кредит и дождаться момента, когда банк обратит взыскание на квартиру. Так заемщики потеряют не только свое жилье, но и большую часть выплаченных за него денег.

А если жилье куплено до брака?

Бывает, что квартира была куплена в ипотеку одним из супругов еще до вступления в брак. Тогда при разводе права на нее будет иметь тот из них, на которого оформлен кредитный договор . Ну а второй вправе потребовать через суд возмещения ему половины денежных средств, которые были потрачены из семейного бюджета на выплату ипотечного кредита.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Когда в семье есть несовершеннолетние дети, суд может отступить от общего правила Семейного кодекса и разделить имущество не пополам, а увеличить долю в квартире того из супругов, с кем остается ребенок.

Военная ипотека и развод: что делать?

При расторжении брака квартира, купленная по военной ипотеке, остается личным имуществом военнослужащего, поскольку она приобреталась на средства специального целевого назначения.

Раздел ее законом не предусмотрен. И после развода льготным заемщиком и плательщиком процентов по-прежнему остается тот из супругов, кто оформлял кредитный договор.

Ипотека и брачный договор

Большинства споров при разделе ипотечной квартиры можно избежать, если предварительно заключить брачный договор. Сделать это можно как перед вступлением в брак, так и во время семейных отношений.

Еще раз подчеркнем, что в случае раздела квартиры в ипотеке при разводе, лучшей стратегией между бывшими супругами будет стратегия на мирное урегулирование возникающих споров.

Видео: Ипотека и развод

Общие принципы раздела ипотечного кредита

Для россиян деление ипотеки между бывшими супругами остается вопросом острым и актуальным. Это связано как с долгосрочностью такого займа (из-за чего часто заемщикам приходится выплачивать его практически всю жизнь), так и с наличием дорогостоящего залога, которым становится приобретаемая в кредит недвижимость. Основные правила раздела ипотеки следующие:

Если кредит был оформлен в период брака, то он подлежит разделу.
Размер доли каждого из супругов определяется по ситуации. При условии, что остальное имущество тоже делится поровну, кредит делится между разводящимися пополам. Если принципы раздела имущества иные, то в основном кредит делится в пропорциональном соотношении к долям каждого из супругов. Согласно ч. 3 ст. 39 СК РФ чем больше одному из супругов достается имущества, тем больше будет и его долг.
Срок, в течение которого можно разделить кредит, составляет три года с момента прекращения брачных отношений.
Инициировать раздел кредита могут не только супруги, но и финансовая организация, которая оформила ипотечный договор. Например, если в течение трех лет с момента развода бывший супруг, оформивший ипотеку в период брака, не сможет выплачивать кредит, банк может обратиться в суд с требованием разделить супружеское имущество и долги. Тогда суд может обязать второго супруга выплачивать кредитный долг даже уже спустя определенное время после расторжения брака.

Права второго супруга в части ипотеки и недвижимости

Определение доли второго супруга при разделе купленного в кредит недвижимого имущества и ипотечного займа должно происходить с учетом анализа ситуации. Следует учитывать как условия приобретения жилья и погашения долга, так и имеющиеся договоренности между супругами. Основные моменты, которые определены законом в части прав второго супруга, такие:

Изначально второй супруг имеет на приобретенное в кредит имущество точно такие же права, как и первый. При этом кредитный долг делится между обоими поровну.
Если второй супруг в письменном виде выражал банку свой протест относительно оформления кредита, ипотеку и залоговую недвижимость по ней в судебном порядке можно признать личными долгом и имуществом заемщика. В этом случае второй супруг не претендует на недвижимость и не участвует в погашении кредита.
Если первоначальный взнос по кредиту и/или большая часть долга была выплачена одним супругом за счет его личных сбережений (дар, наследство, деньги от продажи личного имущества и т. д.), суд и в этом случае может признать такой кредит личным. При этом недвижимость, приобретенная на эти средства, тоже будет классифицироваться как личная собственностью этого супруга.
В случае возникновения спора по поводу раздела долга и купленной в кредит недвижимости супруг, права которого нарушаются, может обратиться в суд с соответствующими доказательствами.

Варианты решения ипотечного вопроса

Разделить ипотеку и приобретенную на средства банка недвижимость можно по-разному. В целом варианты деления недвижимого имущества аналогичны способам раздела кредитной машины при разводе .

Способ	Описание	Комментарии
1. Досрочное погашение кредита	Супруги находят возможность погасить остаток задолженности по кредиту досрочно. Имущество, выведенное из залога, быстро продается, а полученная сумма делится поровну (если не оговорены другие принципы раздела).	Такой вариант позволяет не только уменьшить переплату по кредиту, но и быстро получить недвижимое имущество в собственность. При этом по договоренности один из супругов может выкупить у другого вторую часть недвижимости и стать ее единоличным владельцем
2. Совместное погашение по графику	Супруги решают продолжать выплачивать ипотеку совместными усилиями, чтобы в перспективе получить доли в праве на недвижимость пропорционально доле выплат. Для раздела суммы долга с процентами они обращаются в суд и погашают кредит согласно судебному решению, чтобы в дальнейшем продать квартиру и разделить деньги соответствующим образом или иметь возможность одному из супругов выкупить свою часть у другого.	Такой способ может быть сложным в реализации при плохих отношениях между бывшими супругами. Кроме того, он не снимает проблемы солидарной ответственности, при которой в случае прекращения выплат со стороны одного из супругов второй должен будет погашать кредит в полном объеме.
3. Единоличные погашение кредита по графику и владение недвижимостью	Супруги определяют, что недвижимое имущество вместе с ипотечным долгом становится собственностью одного из них, а второй получает соответствующую компенсацию за счет другого имущества. Кредит и квартира переоформляются по договоренности между супругами: а) недвижимость переходит в единоличную собственность заемщика, а поручитель выводится из собственников и ответственных за погашение; б) недвижимость становится единоличной собственностью поручителя, что подразумевает рефинансирование кредита и выведение из собственников и должников заемщика.	Этот вариант для большинства бывших супругов более простой психологически, чем вариант № 2, и более достижимый, чем вариант № 1. Если по какой-то причине нет сопоставимого по стоимости имущества, которое может стать компенсацией второму супругу, можно обсудить выплату с рассрочкой на определенный период.
4. Прекращение погашения ипотечного долга	Супруги определяются, что недвижимость им не нужна и что дальше выплачивать кредит не имеет смысла. О своем решении они уведомляют банк, после чего осуществляется продажа квартиры. Полученные средства идут на погашение имеющейся задолженности, а остаток делится между супругами согласно предварительной договоренности.	Продажу недвижимости в этом случае согласовывают с банком и он контролирует весь процесс. Недостатком такого варианта может стать получение значительно меньшей суммы, чем реальная стоимость недвижимости. Это связано с тем, что банк будет ориентирован на максимально быструю реализацию залога за цену, которая как минимум просто позволит полностью погасить задолженность.

Необходимые действия для раздела ипотеки

Чтобы разделить ипотеку в период брака, можно:

Заключить со вторым супругом письменное соглашение о разделе имущества и долгов. При желании его можно нотариально удостоверить и заключить не именно при разводе, а в течение трех лет с момента расторжения брака.
Заключить брачный контракт и оговорить в нем все условия передачи имущества (долга) каждому из супругов. Этот документ обязательно подлежит нотариальному заверению. О заключении соглашения (брачного контракта) необходимо однозначно уведомить банк-кредитор. Такой договор можно заключить в любой период брака.
Обратиться в суд (при наличии спора) с иском о разделе имущества и долгов. При расторжении брака либо в течение трех лет с момента развода можно заключить соглашение о разделе имущества или обратиться в суд за его разделом. В иске (соглашении) должно быть точно обозначено, какие долги и имущество переходят в собственность каждого из супругов. При этом обратиться в суд с иском о разделе имущества вправе и банк-кредитор, чье требование может быть удовлетворено за счет реализации доли супруга-должника (ч. 1 ст. 38 СК РФ).

После получения на руки любого из вышеперечисленных актов (соглашения, контракта, судебного решения) супруги могут обратиться в Росреестр за регистрацией их прав на недвижимость, а также оспаривать претензии кредиторов по долгам.

Раздел ипотеки, оформленной до брака

Определение доли каждого супруга в ипотечном займе, оформленном до начала супружеской жизни, в целом происходит по принципам раздела взятого до брака кредита при разводе :

Такая ипотека может быть признана как общим (совместным) имуществом супругов, так и их личной собственностью.
Ипотека, оформленная до брака, считается личным долгом того супруга, на которого она была изначально оформлена.
Но если в период брака ипотечный долг погашался в большей его части уже за общие средства супругов, то по решению суда он и приобретенное за его средства имущество может быть признано совместно нажитыми. Однако в случае несогласия второго супруга это придется доказывать в судебном порядке.

Урегулирование ситуации с банком

Для максимально успешного раздела ипотечного кредита стоит правильно организовать коммуникацию с банком:

Финансовую организацию нужно оперативно уведомлять обо всех жизненных изменениях, которые в той или иной форме могут повлиять на выплату кредита.
Целесообразно учитывать рекомендации своего кредитного специалиста и правильно оценивать свою платежеспособность в связи с разводом.
При несогласии с оформлением ипотечного кредита, выданного одному из супругов, второму супругу стоит в течение года с момента такого оформления письменно обратиться в банк с требованием признать кредитный долг личным долгом заемщика. В случае отказа банка можно оспорить этот договор в судебном порядке и признать его недействительным полностью или в части признания ипотеки общим супружеским займом. В большинстве случаев суд выносит решение в пользу супругов, т. к. они имеют право распоряжаться совместно нажитым имуществом в пределах сторон брачных отношений.
Все переговоры с банком следует вести в письменном виде. Это будет доказательством попыток досудебного урегулирования спора.
Даже в случае возможности договориться о разделе имущества без суда супругам необходимо сообщить о своем решении в банк и согласовать с ним оговоренный раздел. Его согласие требуется, в частности, для отчуждения имущества третьим лицам.
В ситуации, когда супругам нужно определенное время для раздела имущества или когда трудно прийти к согласию, важно все равно продолжать своевременно выплачивать кредит. В случае систематической просрочки банк может обратиться в суд для взыскания залогового имущества. После этого недвижимость обычно продается с аукциона по значительно более низкой цене.

Рациональный подход к разделу ипотеки и правильно организованное сотрудничество с банком позволит разделить имущество и долг с максимальной выгодой для обоих супругов.

Статистика разводов в нашей необъятной стране показывает плачевные результаты. Выводы социальных опросов и результаты решений судов поставили Российскую Федерацию на четвертое место в рейтинге всего мира.

Данные цифры говорят о том, что семья стала не такой уж и большой ценностью. За время совместной жизни у супругов появляется масса совместно нажитого имущества и общие дети. Что происходит при разводе, если есть и ребенок? Как себя вести в сложившейся ситуации и что говорит судебная практика? Этот вопрос сложен в решении, так как необходимо внушительное количество доказательств.

Как правило, в приоритете у суда мать

Известны случаи, когда за время супружества семья решается взять ипотечный кредит. Если кредит взят уже после регистрации взаимоотношений в ЗАГСе, то жилая площадь становится совместной собственностью и при разводе через суд делится на общих основаниях.

В этом случае в силу вступают Семейного Кодекса РФ в части главы 4 Гражданского Кодекса РФ, в части раздела имущества и выплаты алиментов на детей, Конституции Российской Федерации и международно-правовых актов, в частности Конвенции по правам детей.

В совокупности этот круг документов определяет порядок рассмотрения судьями дел о разводе, где решается вопрос об определении детей с одним из родителей, а также истцами выступают третьи лица в виде представителей финансовой организации. Итак, если детей нет, то ипотека разделяется между разводящимися супругами в равных долях, если они сами не уладили этот вопрос. Действия, касающиеся ипотеки, возможны исключительно при согласовании с банком, независимо от рода и сложности.

Возможны варианты:

продажа ипотечного жилья и полный расчет с банком;
разделение долей и перезаключение договора на двух лиц;
разделение долей и жилья по судебному решению.

Исходя из ситуации, когда ребенок за время совместной супружеской жизни появился, следует понимать, что он выступает равноправной стороной спора. Развод при наличии детей возможен только через суд. На судебное заседание привлекаются органы опеки и попечительства, в целях контроля над соблюдением прав ребенка, а также для выполнения роли специалистов и защитников. Этот же совет выдает заключение о проверке каждого из родителей и целесообразности оставления ребенка с одним из них.

Как правило, в приоритете у суда мать. Ребенка обычно оставляют с ней, в связи с чем и доля в жилье увеличивается, а доля при оплате ипотеки уменьшается. При определении выплаты алиментов ежемесячная сумма выплат для лица, которое будет оплачивать алименты, снижается, срок кредитования соответственно увеличивается.

Необходимые документы при разводе

Чтобы положить начало бракоразводному процессу, необходимо подать в суд по месту регистрации и нахождения истца. Согласно ст. 16 Семейного Кодекса заявление имеет право подать один из супругов, а также опекун, но только в случае признания лица недееспособным. Подача заявления о расторжении брака одним лицом допускается, если один из супругов умер.

В течение года после рождения ребенка и на время беременности супруги муж не имеет права на подачу заявления о расторжении брака, поскольку предусматривается, что будет нанесен неправомерный ущерб супруге и будущему ребенку. Даже если имеются общие несовершеннолетние дети, брак может быть расторгнут в ЗАГСе только в случаях:

имеется постановление суда о признании супруга недееспособным;
супруг осужден за умышленное преступление на срок более трех лет;
вынесено решение суда о признании лица безвестно отсутствующим.

Это исключительные случаи. Что касается ипотеки, то при возникновении вышеуказанных случаев, часть долга, если договор был заключен на двух лиц, возлагается на одного из супругов. Если же данные случаи возникли в отношении заемщика, то в первом случае – долг возлагается на опекуна, во втором – на второго супруга, в третьем случае – выплата приостанавливается на срок до 6 месяцев, пока наследники не вступят в право владения и распоряжение имуществом. Ипотека, как часть , возлагается на преемника должника.

Помимо заявления в судебный орган о расторжении брака необходимо подать:

документы, удостоверяющие личность;
копии свидетельства о рождении ребенка или детей;
справку ГУПс по Ф№6 о регистрации по месту проживания членов семьи;
выписку из Росреестра (МФЦ) о наличии/отсутствии недвижимого имущества;
выписку из БТИ о наличии/отсутствии иного имущества (гаражи, и т.д.)
выписку из банка о наличии счетов.

Чаще всего супруги стараются скрыть часть имущества, поскольку не зарегистрированное на супруге имущество не может входить в объект деления. При наличии ипотеки ребенок при рождении регистрируется в доле на жилую площадь. Именно поэтому он в судебном деле фигурирует как заинтересованная сторона.

Составление договора об оплате ипотеки при разводе – оптимальный выход из сложившейся ситуации. Бракоразводный процесс не является основанием для приостановления ежемесячных выплат по телу кредита, и процентные начисления продолжают насчитывать, а задолженность возрастает.

Учитывая, что бракоразводный процесс быстрым не бывает, то при просрочке более четырех месяцев жилье может перейти во владение кредитора, при этом погашенная сумма не возвращается, поскольку должник в полной мере не выполнил обязательства и пользовался приобретенным имуществом, которое, в обязательном порядке, является залогом кредита.

При разделе ипотечного жилья в банке открывается на ребенка счет, куда перечисляется часть денежных средств от проданного имущества, если квартира, с согласия банка, продается. С согласия сторон часть доли забирает супруг, с которым остается ребенок. Сдать жилье никак не получится, поскольку необходимо согласие банка. Если данный факт все же выясниться, то банк вправе потребовать упущенной выгоды.

Некоторые варианты раздела ипотечного жилья при наличии ребенка

Ни один из супругов не вправе распоряжаться имуществом до полного погашения займа

Как правило, банку все равно, из каких отчислений поступят взносы за ипотечное жилье. Это может быть осуществлено из материнского капитала при рождении ребенка.

При разводе данный факт учитывается и супруг должен быть готов к тому, что жилье ему принадлежать не будет, поскольку ответственным плательщиком он являться не будет, а его биологический вклад в создании ребенка не учитывается, так как не является юридическим фактом, кроме случаев признания отцовства.

Если в суде будет признан факт, что оба супруга являются созаемщиками в одинаковых долях, но одна сторона докажет, что после развода у нее не будет возможности и средств погашать обязательства перед банком, обязанность оплаты возлагается полностью на вторую сторону.

Стоит помнить, что даже если жилье остается в целости, без раздела, ни один из супругов не вправе распоряжаться имуществом до полного погашения . Данное условие является обязательным и даже прописано в договоре об ипотечном кредитовании.
Другим хитрым способом является переложение своих обязанностей на другого супруга.

Данный случай возникает в судебном решении, если супруг докажет, что он жильем не пользуется и оплачивать свою часть не собирается. Тут истцом будет банк, так как часто второй супруг отказывается принимать данную часть и перезаключать договор с банком. Это возможно только в принудительном порядке, но время будет растянуто, а банку ничего не останется, как переоформлять ежемесячные взносы и пересчитывать весь ипотечный заем. Проще забрать жилье.

Некоторые мирные варианты выхода из ситуации

Развод при наличии детей причиняет ребенку стресс и психологическую травму. Ведь в судебном разбирательстве ребенок становится эпицентром борьбы, так как вокруг него «завязано» право владения и распоряжения отсуженным имуществом. В данном случае родители могут снизить градус напряжения и пойти следующим путем:

заключить мировое соглашение о разделе имущества и будущем обеспечении ребенка. Данный вариант повсеместно используется на Западе и в мировой практике. Это универсальный способ защитить свое имущество и нервы. Суду проще принимать решение, если предоставляется таковое соглашение;
предоставить договор и решение суда в банковское учреждение, вместе со справками о доходах, поскольку договор перезаключается на двух лиц в соответствии с принятым судом решением и финансовыми возможностями каждого из разведенных супругов;

Каждое договора – платное. Обычно банк берет 2% от всей суммы долга. Данная оплата может быть внесена в кассу банка сразу, либо ее посчитают в часть задолженности каждого из супругов.

Банки стараются себя обезопасить и редко принимают положительное решение, если ипотечный кредит берут молодые семьи, либо супруги у которых плохая кредитная история в другом банке, наличие двух и более кредитов в иных финансовых учреждениях, отсутствие постоянного дохода (чаще касается индивидуальных предпринимателей). В данном случае банк предлагает заключить брачный договор касательно ипотеки, где прописать все нюансы возможного раздела имущества.

Как видно, развод при наличии ипотеки и детей в семье – дело хлопотное и несколько нервное. Именно поэтому перед началом бракоразводного процесса стоит посетить юриста и оценить все свои возможности. Перед оформлением ипотеки, если брак не совсем крепкий, целесообразно заключить брачный договор. Это исключить недоразумения во время бракоразводного процесса, облегчит работу суду и приведет к положительному решению для обоих разводящихся.

В первую очередь необходимо помнить о ребенке. Он во время суда подвержен психологическому давлению, поскольку становиться объектом раздела. Ни суд, ни попечительский не даст ребенка в обиду, даже если имущества много, а разделить ипотеку сложно. Только планомерный и взвешенный подход дадут положительные результаты, и развод пройдет в мирном ключе.

Дети при разводе:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации

26 Апр 2018 57

Обсуждение: 2 комментария

В странах бывшего СССР к сожалению не принято заключать брачные договоры, все считают, что это не является необходимостью, а зря, я бы сделала закон, который бы принуждал всех молодых людей заключать договор.

Ответить

И девушек