Премия за риск вложения в недвижимость . В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. На практике премия за риск вложения в недвижимость рассчитывается на основе анализа всех возможных случаев потери оцениваемого объекта недвижимости путем суммирования среднерыночных страховых премий по данным случаям страховых кампаний высшей категории надежности, имеющих лицензию на осуществление страховой деятельности.
Премия за низкую ликвидность . При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Премия за низкую ликвидность (p 2) может быть рассчитана по формуле:
p 2. = 1 – 1/(1 + r f) Тэксп, (4.12)
где p 2 –премия за низкую ликвидность недвижимости;
r f – безрисковая ставка дохода (годовая);
Т эксп – срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).
На практике часто применяется приблизительный расчет данной премии по формуле:
p 2.. = r f ∙ Тэксп. (4.13)
Премия за инвестиционный менеджмент . Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей для оцениваемого объекта недвижимости. На практике зачастую оценивается экспертным методом.
Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации.
Норма возврата фактически переводит темп прироста стоимости за n лет в годовое измерение.
Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (r 1 ) :
прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;
возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга.
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 1 или 100% на срок, через который ожидается изменение стоимости объекта недвижимости. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
r 1 = 1 / n, (4.14)
R = r e + dep · (1/ n), (4.15)
где R – ставка капитализации;
r e – ставка доходности на собственный капитал;
dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.
Метод Ринга применяется в первую очередь, когда ожидается увеличение стоимости объекта недвижимости через n лет.
Метод Ринга также применяется, когда инвестиции в объект недоступны, а безрисковый инструмент на рынке или не найден или имеет нестабильную ставку доходности.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть ставки капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.
r 1 = sff (п , r e) = r e / ((1+ r e) n – 1), (4.16)
где r e – ставка доходности на собственный капитал;
r 1 – норма возврата капитала;
sff (п, r e)– фактор фонда возмещения.
Метод Инвуда применяется, если прогнозируется снижение стоимости объекта недвижимости и инвестиции в оцениваемый объект или сходные объекты на рынке доступны.
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
r 1 = sff (п , r f) = r f / ((1+ r f) n – 1), (4.18)
r 1 – норма возврата капитала;
r f – безрисковая ставка;
sff (п, r f)– фактор фонда возмещения.
В качестве безрисковой ставки доходности выбирается доступный инструмент на рынке, поэтому при уменьшении стоимости объекта недвижимости в будущем, нет ограничений для применения данного метода.
Таблица 4.2. Пример расчета ставки капитализации
|
Показатели |
Определение величины показателя |
|
|
Безрисковая ставка (r f), % |
В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1 % годовых. |
|
|
Премия за риск вложения в недвижимость (р 1),% | ||
|
Премия за риск низкой ликвидности (р 2), % |
p 2 = r f ∙ Тэксп; Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 6 месяцев. p 2 = 7,1% ∙ 0,5 = 3,55% |
|
|
Премия за риск инвестиционного менеджмента (р 3), % |
Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5% |
|
|
Ставка доходности собственного капитала (r e ) |
Определена методом кумулятивного построения: r e = r f + p 1 + p 2 + p 3 r e = 7,1 + 2,5 + 3,55 + 2,5 = |
|
|
Изменение стоимости недвижимости через n лет, % |
Нормативный срок службы оцениваемого здания составляет 100 лет. Доля земельного участка в оцениваемом объекте составляет примерно 20%. Хронологический возраст оцениваемого здания – 80 лет. Значит, в соответствии со строительными нормами через 20 лет оцениваемый объект потеряет 80% своей стоимости. dep = 80 % через 20 лет |
|
|
Норма возврата (r 1),% |
Используем методом Хоскальда r 1 = sff (п, r f) = r f / ((1+ r f) n – 1), r 1 = 0,071 / ((1+ 0,071) 20 – 1)= 0,024 или 2,4% |
|
|
Ставка капитализации, % |
R = r e + dep · r 1 R = 0,1565 +0,8 · 0,024 = 0,1757 или 17,57% |
Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции (рыночной выжимки)
Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:
где NOI i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;
V i – цена продажи i-го объекта-аналога:
n – количество аналогичных объектов недвижимости..
Таблица 4.3
Расчет ставки капитализации методом рыночной выжимки
|
Показатель |
Объект |
|||
|
Цена продажи объекта, руб. | ||||
|
Чистый операционный доход объекта, руб. | ||||
|
Среднее значение ставки капитализации | ||||
Расчет ставки капитализации методом связанных инвестиций.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина ставки капитализации определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной постойной. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.
R m = i / (1– (1+ i) - n), (4.20)
где R m – ипотечная постоянная;
i – ставка процента по кредиту;
n – срок, на который выдан кредит.
Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается методом с учетом возмещения капитальных затрат, рассмотренном выше (формула 4.5)
Общая ставка капитализации (R о) определяется как средневзвешенное значение:
R о = M R m + (1 – M) R e (4.21)
где M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестированного капитала);
R e – коэффициент капитализации для собственного капитала.
Пример. Доля собственного капитала – 40%; ставка процента по кредиту – 15%; кредит предоставлен на 20 лет; ставка капитализации на собственный капитал – 10%, тогда общая ставка капитализации равна:
а) ипотечная постоянная для кредита, предоставленного на 20 лет под 15% годовых, опредляется как фактор взноса на амортизацию единицы iaof (i,n)
R m = 0,15 / (1– (1+ 0,15) -20) = 0,15976;
б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле (4.21):
R о = 0,6 ٠ 0,15976+ 0,4 ٠ 0,10 = 0,135857 (или 13,59%);
в) если ЧОД объекта составляет 100 тыс. долл в год, то инвестиционная стоимость объекта определяется по формуле (4.1):
V = 100 000/0,1359 = 735 835 долл.
Положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотношением между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал. Эффективность этого влияния (как бы плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т. е. коэффициентом ипотечной задолженности.
Если обозначить R m – ипотечная постоянная, R о – общая ставка капитализации, то виляние левереджа можно записать:
R т < R о - область положительного влияния левереджа, кредит эффективен и увеличение доли кредита приведет к увеличению отдачи на собственный капитал;
R т > R о - область отрицательного влияния левереджа, кредит неэффективен и увеличение доли кредита приведет к уменьшению отдачи на собственный капитал.
Сегодня мы постараемся подробно рассмотреть существующие риски инвестиций в недвижимость. Не смотря на то, что инвестиции в недвижимость, по праву, считаются одним из самых надежным методов капиталовложения, они как и любой другой инвестиционный инструмент подвержены определенным рискам.
Чтобы принесли желаемый результат, следует знать все риски связанные с этим типом капиталовложения и учитывать их в процессе принятия решения о вложении имеющихся денежных средств.
Практически на все риски инвестиций в недвижимость при грамотном подходе можно оказывать влияние. Главное, перед тем как осуществить капиталовложение, трезво оценить все доступные объекты недвижимого имущества, а также определить риски, связанные с их приобретением.
Также при инвестициях в недвижимое имущество следует быть готовым к тому, что расходы на его содержание могут время от времени возрастать, а размер потенциального дохода снижаться. Чтобы диверсифицировать риски, связанные с этим типом капиталовложения, следует вкладывать имеющийся капитал не в один, а в несколько объектов недвижимого имущества.
Риски инвестиции в недвижимость. Основные виды
Основными рисками инвестиций в недвижимость являются:
Вывод
Выше перечислены лишь основные риски инвестиций недвижимости. Пусть вас не пугает этот достаточно внушительный перечень, так как большую часть описанных выше рисков можно легко перекрыть, просто воспользовавшись услугами надежной страховой компании.
В настоящее время существует огромное количество организаций, которые предлагают услуги по страхованию рисков, связанных с инвестициями в недвижимость.
При этом, важно осознавать тот факт, что даже самая надежная страховая организация не сможет вас обезопасить от действий мошенников. По этой причине ни в коем случае не приобретайте недвижимое имущество, если вы не обладаете необходимым опытом и квалификацией.
Не смотря на риски, связанные с инвестициями в недвижимость, этот метод капиталовложений остается одним из самых безопасных. По уровню надежности данный инвестиционный инструмент сравним с банковскими депозитами, но при этом он позволяет рассчитывать на более высокую прибыль.
Помните, что для того чтобы инвестиции в недвижимость были действительно выгодными, вам потребуется определенный опыт или помощь квалифицированных специалистов.
Инструменты, о которых сегодня пойдет речь, ни в коем случае нельзя назвать плохими или мошенническими. Но, как и всегда в вопросах личных финансах, к ним нужно подходить, тщательно изучив их особенности, чтобы потом не столкнуться с неоправдавшимися ожиданиями. Это инвестиционные инструменты, которые стали особенно популярными среди финансовых консультантов в последние годы: зарубежная рентная недвижимость и программы unit-linked с регулярными взносами зарубежных страховых компаний.
Зарубежная недвижимость – далеко не всегда гарантия успеха
Сегодня довольно часто можно встретить предложения вложиться в рентную недвижимость Германии, США и Великобритании. Если объект подобран качественно, то данная инвестиция окажется весьма привлекательной. Но бывают и иные случаи, о которых стоит знать.
США. Часто можно встретить предложения о рентной недвижимости во Флориде, где, по словам продавцов, можно ожидать прирост в цене на 20-30% и более, плюс рентная доходность описывается как 10% годовых и выше. Но перед инвестициями проверьте следующее:
- Как посчитан ожидаемый прирост цен? Если исходя из цен 2006-начала 2007 года, то это был пик пузыря на рынке недвижимости, когда она оценивалась неадекватно, так что вряд ли можно предполагать возвращение к тем же отметкам. Дополнительно проведите следующую операцию: иностранцам, особенно выходцам из СНГ, часто продают недвижимость по завышенным ценам. Попробуйте отправить описание предлагаемого вам объекта в несколько американских риэлторских компаний и представьтесь, что вы их хотите продать. Какую рыночную цену вам назовут?
- Как посчитана доходность? Включает ли она налог на имущество, налог на доходы, взносы в кондоминимум? Попросите продавца предоставить вам выписку расходов на ремонт (очень часто квартиры арендуются мигрантами, которые что-то ломают в квартире, после чего вам выставляется счет за мелкий ремонт, и за год может быть несколько счетов на 300-500 долл. каждый, что может убить доходность на 3-4% годовых и более.
- Как часто меняется арендатор? Сколько берет управляющая компания за поиск нового? Помните, что гарантий сдачи вашего объекта 12 мес. нет, арендатор может запросто съехать. А если такое происходило в прошлом часто, то и в будущем можно повторяться не реже, в итоге доходность окажется ниже заявленной.
- Включены ли расходы на налогового консультанта и отправку декларации в США? Это может быть более 400 долл. ежегодно, что снижает доходность.
Германия. Довольно активно продвигается покупка недвижимости в ипотеку, а также небольших довольно дешевых квартир. В этом нет ничего страшного, но заранее удостоверьтесь в том, что понимаете риск и проверили чистоплотность риэлтора и управляющей компании:
Ипотека в Германии часто выдается со следующими параметрами: какой-то процент на погашение тела кредита в год (можно выбрать и 1%) и процент по ипотеке. В итоге на конец срока кредита у вас все еще остается задолженность перед банком, и вы либо продлите ипотеку еще на 10 лет и более, либо – гасите долг, либо -продаете недвижимость и гасите долг. Так что желательно покупать объект, уже имея понимание, как вы будете поступать с задолженностью в конце срока, чтобы потом не столкнуться с вопросом на тему того, где взять деньги на погашение долга.
Бывает, что продавец просит вас, как и в РФ, не всю стоимость объекта указать в договоре. Помните, что потом, при продаже, вам придется платить налог с разницы между ценой покупки по договору и ценой, по которой вы продали объект. Заранее продумайте, будете ли продавать его в скором времени и уточните применяемую к вам ставку налога на доходы.
Помните, что никто не гарантирует вам сдачу 12 мес. Если вы берете объект в ипотеку, то в худшем случае должны понимать, что кредит вам придется оплачивать вне зависимости от арендного дохода. Кроме того, непременно уточните все затраты по объекту: все отчисления, все налоги, средние годовые затраты на ремонт, исходя из практики предыдущих владельцев, степень износа дома, а также расходы на налоговиков, чтобы спланировать будущие расходы и риски невыплат по валютной ипотеке.
Бывают нечистоплотные управляющие, которые заявляют купившим небольшие дешевые объекты о необходимости срочного дорогостоящего ремонта. Конечно, такие суммы часто оказываются непосильными владельцу, ему предлагают с большим дисконтом продать объект, в итоге его существенно ниже рынка выкупает аффилированное с управляющей компанией лицо, а потом перепродает по рынку новому владельцу. Прочитайте отзывы в интернете о вашей управляющей компании, а также, по возможности, лично посетите ваш объект перед покупкой с независимым строительным экспертом, который бы оценил ветхость объекта и риски внеплановых ремонтных работ.
Великобритания . Пожалуй, самая неоднозначная страна для инвестиций, но не только из-за Brexit. Здесь весьма часто предлагаются варианты инвестиций в строящиеся объекты с ожидаемой или гарантированной довольно высокой доходностью. При этом первоначальный депозит инвестора в строящиеся объекты застрахован страховой компанией. Но и здесь бывают риски.
Скажем, далеко не все объекты в итоге вообще достраиваются - возьмем для примера нашумевший в сети недострой Wembley Olympic Park в Лондоне. Застройщик обанкротился (хотя, судя по текущим судебным разбирательствам, владелец компании просто вывел все деньги и скрылся), а страховая компания, которая страховала депозиты инвесторов, Northern & Western Insurance Company, оказалась офшорной и также обанкротилась.
Так что при инвестировании в строящиеся объекты изучите, что еще построил застройщик, давно ли он существует, а также изучите, какая страховая компания страхует депозиты, где она зарегистрирована, какой у нее рейтинг надежности, как давно она существует, посмотрите ее отчетность, оцените ее надежность. Аналогичная ситуация по недостроям Docklands, Сrown Place, Leicester. Везде застройщик был из группы компаний Key Homes. Идут суды по данным объектам, но пока шансы невелики. Также идет разбирательство о компенсации клиентам юридических компаний, которые проверяли эти объекты и давали заключение своим клиентам перед покупкой, чтобы клиенты получили компенсацию из-за некомпетентности юристов, но пока суды в процессе, конца не видно.
Даже если объект достроен, а у вас в документах прописана гарантированная рента, - это еще ничего не значит. Посмотрите на объекты: отели Needham, Hever, а также на камеры хранения Storage Pods Pride Park. Needham вообще год реконструировался, а не сдавался, по Hever управляющая компания просто заявила, что не может выйти на гарантированную ренту, как и по камерам хранения. И инвесторы, которые брали валютную ипотеку под покупку данных объектов, оказались в ситуации, когда арендного дохода, на который они рассчитывали, попросту нет. Поэтому я лично рекомендую своим клиентам не брать ипотеку при инвестировании в строящиеся объекты, да и вообще для инвестиций с целью рентного дохода выбирать уже сдаваемые объекты, по которым можно запросить договоры аренды и проверить, как давно они сдаются.
По некоторым объектам, взять те же Needham, Hever, прописан также гарантированный выкуп управляющей компанией, но в итоге она отказалась это удовлетворять, в связи с чем по обоим объектам идут юридические разбирательства. Не надейтесь, что обратный выкуп будет выполнен 100%. Также, еще раз, непременно изучите информацию по управляющей компании: как давно она существует, много ли объектов в управлении какого качества? Каково ее финансовое состояние? Можно ли ей доверять, либо она вообще создана только под один объект, без какой-либо истории?
Бывает, что юристы, которые выступают, согласно британского права, со стороны покупателя и со стороны продавца, могут вообще не довести до конца сделку купли-продажи. Так, ряд инвесторов в Needham оказались в ситуации, когда их объект на них вообще не оформлен. Так что непременно проверяйте документы на права собственности.
Когда комиссии играют ключевую роль
Полностью поддерживаю диверсификацию, как валютную, так и страновую, если это соответствует финансовым целям. Ряд частных инвесторов, у которых имеется 500 и менее долларов в месяц, думают, как ею распорядиться, но при этом не особенно доверяют российскому фондовому рынку. В итоге они могут обратить взор на зарубежные продукты unit-linked с регулярными взносами: это полис зарубежной страховой компании, предполагающий инвестиции раз в месяц-квартал-полгода-год в течение срока, как правило, от 5-10 лет. Минимальный взнос зависит от компании, но я встречала варианты от $100 в месяц. От этой суммы можно инвестировать в полис, а внутри полиса данный взнос распределяется в выбранные финансовые инструменты. В итоге инвестор, имея не слишком крупную сумму, получает доступ к иностранным инвестициям, всего от $100 в месяц.
Этот продукт абсолютно законный, но им нужно правильно пользоваться, в частности:
- Уточнить, в какие инвестиционные инструменты вы можете вложить ваш регулярный взнос: чаще всего, это сильно ограниченный ассортимент взаимных фондов. Ознакомьтесь с этим списком: достаточен ли он, чтобы вы могли менять стратегию, если будет необходимость? Также уточните, есть ли у них комиссии за вход и выход, т.к. они снижают доходность.
- Внимательно уточните все комиссии в рамках полиса: чаще всего, это комиссия ежегодная за полис около 1,5% от портфеля, плюс административный сбор первые несколько лет тоже по 1,5% в год, плюс дополнительный сборы, которые в совокупности могут превысить 3-4% от портфеля, т.е. на 3-4% снизить годовую доходность. Ряд страховых компаний предлагает бонусы: если вы инвестируете свыше определенной суммы в год, то к вашему взносу прибавляется 1-5%. А если вы инвестируете свыше 10 лет, то вам выплачивается бонус за лояльность около 5% от взносов, и далее – каждые 5 лет. Эти бонусы способны практически свести на нет комиссии, но только при правильном подборе срока полиса и размера взноса. Если же срок будет небольшим, как и взнос, то есть риск, что комиссии съедят всю вашу прибыль, особенно если вы – консервативный инвестор.
- Данный вид инвестиций имеет риски валютной ипотеки: если ваш основной доход -рублевый, то вы можете столкнуться с тем, что при существенном росте курса ваши взносы станут для вас неподъемными. И вам придется либо их снижать (и тогда есть риск уменьшить бонусы, которые покрывают комиссии), либо взять каникулы (обычно около года) и не платить взносы, но по ом придется все возобновить. Либо же – закрыть программу, но при досрочном изъятии вы, как и в случае накопительного страхования жизни, получите выкупную сумму, существенно меньше, чем сумма взносов.
- Досрочно изъять из такого полиса, как правило, можно около 50%. Так что не рассматривайте данный инструмент как полностью ликвидный.
И в завершение – зарубежная рентная недвижимость и программы unit-linked с регулярными взносами – абсолютно адекватные и вполне достойные варианты инвестиций, но со своими особенностями, о которых надо знать, чтобы правильно выбрать подходящий вам вариант.
Одним из самых надежных и выгодных способов сохранения капитала являются инвестиции в недвижимость. С этим соглашаются и финансовые аналитики, и простые граждане, желающие уберечь свои средства от экономических скачков и финансовых кризисов. К тому же, используя данный инструмент защиты личных сбережений, можно заодно их существенно приумножить.
Чем еще обусловлена привлекательность этого рыночного механизма?
Преимущества инвестиций в недвижимость
1. Вкладывая средства в объекты недвижимости, инвестор создает постоянный источник пассивного дохода, что означает получение регулярной прибыли без приложения дополнительных усилий и временных затрат.
2. Сохранность свободных денежных средств, их защита от роста инфляции и прочих негативных экономических явлений.
3. Отсутствие географических границ для вложения капитала. Другими словами, принимая решение о том, к уда инвестировать в недвижимость, можно рассматривать варианты приобретения объектов как в России, так и за рубежом.
4. Возможность реализации масштабных долгосрочных проектов.
5. Удобство контроля и управления, заключающееся в отсутствии наличной денежной массы или счета в банке, требующих постоянного мониторинга текущей рыночной ситуации.
в недвижимость?
Период финансового кризиса, характеризующийся резким снижением цен на рынке недвижимости, идеален для данного вида инвестирования. Если принять в расчет, что, согласно статистике, спустя несколько лет после экономического спада начинается интенсивный экономический рост и обусловленное им увеличение стоимости объектов недвижимости, то такое вложение станет весьма надежным и прибыльным в отдаленной перспективе.
Перед реализацией первых стоит предварительно ознакомиться со всеми особенностями поведения участников данного рынка, проверенными тактиками и стратегиями опытных инвесторов. Также следует провести тщательный анализ текущей ситуации на рынке недвижимости, возможно прибегнув к помощи профессионала.
Самые лучшие способы инвестирования в недвижимость мы рассмотрим далее.
Факторы успешности
Несмотря на большую популярность инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость, в последнее время количество успешных людей, ведущих данную деятельность, заметно сократилось. Но общественное мнение о данном направлении вложения средств как о наиболее легком и доступном способе сохранения капитала между тем не изменилось.
Крупные игроки этого рынка чаще всего работают через посредников, являющихся настоящими профи в сфере недвижимости. Их задача — досконально изучить поставленный вопрос, собрав и проанализировав максимум информации об интересующем объекте.
Когда же дело касается мелких инвестиционных операций, инвестор обходится без риелторских услуг и помощи специалистов, желая сократить свои расходы. Проясним основные моменты, которые должен знать каждый начинающий инвестор, чтобы выгодно инвестировать в недвижимость.
Общая ситуация на рынке
Первый этап - исследование и изучение текущей ситуации на самом рынке недвижимости: тенденций в изменении ценовой политики и динамики главных процессов. Можно прислушаться к мнению всемирно известных профессионалов в области инвестиций или обратиться к знакомому специалисту для индивидуальной консультации.
Сроки окупаемости
Как инвестировать в недвижимость, максимально обезопасив себя от финансовых рисков?
Для начала стоит запомнить, что в долгосрочные проекты вкладываются только свободные денежные средства. Современные тенденции развития рынка недвижимости не сулят быстрых доходов в этой сфере. Поэтому обычный спекулятивный метод «купи - продай» здесь не сработает.
Кроме того, следует учесть ряд других важных моментов.
Например, если мы инвестируем в строительство недвижимости, то автоматически соглашаемся с возможным перенесением срока сдачи объекта, поскольку такие прецеденты сегодня, к сожалению, не редкость. К тому же, полученный в итоге объект приобретет привлекательность перед будущими клиентами только после завершения ремонта в соседних квартирах. Этот факт отодвинет получение дохода от подобного вида инвестиций еще на неопределенное время.
В качестве менее проблемной альтернативы можно выбрать вторичное жилье, которое быстрее и легче сдать в аренду. Однако его высокая цена будет способствовать значительному уменьшению величины полученного в итоге дохода.
Поэтому, принимая решение о том, стоит ли инвестировать в недвижимость, важно помнить о долгосрочном характере этого проекта и его медленной окупаемости. В связи с этим решение купить квартиру в новостройке на последние сбережения будет однозначно ошибочным.
Доход от инвестиций в недвижимость
Один из важнейших факторов при выборе инструмента вложения средств — примерная величина ожидаемого дохода.
Следует помнить, что в направленной на управление недвижимостью, как и в любой другой финансовой стратегии, уровень доходности напрямую связан с рискованностью мероприятия. Например, приобретая квартиру в новостройке, инвестор вправе ожидать ощутимой отдачи от такого проекта. Однако и шансы остаться без вложенных средств и готового объекта весьма велики.
Время и затраты
Каким количеством времени вы располагаете? Через сколько вам могут понадобиться вложенные ресурсы? Сколько денег вы готовы инвестировать в данный момент? Эти три вопроса необходимо прояснить в первую очередь, включаясь в инвестиционную деятельность.
Также будет нелишним рассчитать точное количество часов, которые вы сможете регулярно посвящать будущему финансовому проекту. К факторам, определяющим объем средств, требуемых для инвестирования, можно отнести: сегмент рынка, местонахождение выбранного объекта и общую текущую ситуацию как в интересующей сфере, так и в экономике в целом.
Определяя, как начать инвестировать в недвижимость, важно не допустить распространенных ошибок, с которыми сталкиваются многие новички. Для этого необходимо обратиться к самым выгодным инструментам сохранения капитала.
Так в какую недвижимость лучше инвестировать? Давайте разберемся.
Коммерческая недвижимость
Это вид вложений характеризуется достаточно высоким уровнем доходности.
Все специалисты единодушно признают решение инвестировать в коммерческую недвижимость, расположенную в крупных городах, самым оптимальным стратегическим ходом. Такое согласованное мнение вполне оправдано. Поскольку именно этот инструмент оказывается наиболее востребованным в условиях широко реализуемых масштабных и мелких бизнес-проектов. В связи с чем можно быть уверенным, что ни одно приобретенное помещение складского, производственного или торгового назначения не будет простаивать без дела. Но не стоит питать иллюзий насчет легкости такого дохода. Чтобы цех или склад начал приносить определенную прибыль, потребуются время и финансовые вложения в закупку оборудования, ремонт и общее облагораживание объекта. Возможно, даже придется провести рекламную кампанию или презентацию для привлечения потенциальных клиентов.
Ценный совет: прежде чем инвестировать деньги в недвижимость конкретного региона, разумно проконсультироваться с экспертами по поводу состояния данного рынка на текущий момент. Этот шаг обезопасит от неожиданных ценовых колебаний, способных привести к значительным финансовым потерям.
Инвестиции в жилье
Несмотря на рекомендации экспертов, наиболее популярным в плане инвестирования на сегодняшний день по-прежнему остается рынок жилой недвижимости. В этом сегменте оптимальным выбором станет объект, относящийся к средней ценовой категории. Такой вариант легче сдать в аренду, получив быструю прибыль.
В плане выгоды стоит обратить внимание на строящиеся объекты и готовые новостройки. Вложив средства в данный вид жилья, можно рассчитывать на доход в 10 % от рыночной стоимости квартиры. Высокий уровень финансовой отдачи обусловлен тем, что цены на указанные жилые объекты, как правило, ниже, чем на вторичном рынке.
Недвижимость за рубежом
Отдельной темой для обсуждения выступают инвестиции в иностранную недвижимость. В этой области самым выгодным вариантом считаются вложения в отельную сферу в связи с бурным ростом цен в европейском гостиничном бизнесе.
Инвесторам, не боящимся повышенного риска, стоит обратить внимание на возможность приобретения жилья в развивающихся странах. Благодаря низким текущим ценам такой вид инвестиций может стать весьма доходным способом сохранения капитала.
А как инвестировать в недвижимость при малом капитале?
Вложение в ПИФы
Паевые инвестиционные фонды, работающие с недвижимостью, сегодня весьма популярны во всем мире. В России они действуют в закрытом формате. Суть их функционирования заключается в аккумулировании средств вкладчиков и их дальнейшем направлении в приобретение прав на долевое участие в текущем строительстве многоэтажных объектов. Следует отметить, что такое вложение можно произвести лишь на этапе выдачи разрешения на строительство.
Этот метод имеет ряд достоинств:
- относительно низкая цена пая (от 100 до 1000 долларов);
- исключение рисков, неизбежных при управлении фактической недвижимостью;
- выплата дохода ренты со стороны большинства фондов;
- возможность осуществить вложение сразу в несколько перспективных объектов;
- отсутствие территориальных ограничений, позволяющее, находясь в России, инвестировать в недвижимость за границей;
- очень высокий уровень ликвидности.
К немногочисленным недостаткам данного способа инвестирования относятся:
- высокий уровень волатильность — частое изменение стоимости пая в большую и меньшую сторону;
- наличие определенного набора условий при вложении в иностранные фонды — предоставление доказательств легальности личного дохода и отличное владение английским языком.
Акции компании - собственника недвижимости
Данный метод подразумевает приобретение акций конкретной компании с дальнейшей перспективой увеличения стоимости купленных ценных бумаг.
Выгодно ли инвестировать в недвижимость таким образом? Судите сами, основываясь на следующих преимуществах:
- возможность сделать вложение, имея небольшой капитал, благодаря низкому порогу входа;
- отсутствие физической недвижимости и связанных с ней рисков.
Стоит отметить и негативные стороны:
- относительно низкая ликвидность;
- небольшая диверсификация (низкий порог возможности инвестировать в несколько проектов одновременно);
- наличие высоких рисков.
Покупка земельного участка в России
Несмотря на весьма рискованный и затратный характер данного способа инвестирования вкупе с трудностями, связанными с поиском и приватизацией земли, этот метод все же позволяет выгодно инвестировать в недвижимость, и вот почему.
Во-первых, существует большая вероятность роста цен на участки вблизи городов, составляющего примерно 20 %. Этому способствует ускоренное развитие строительства коттеджей в пригородной зоне.
Во-вторых, такой вариант станет отличным ответом на вопрос, как инвестировать в недвижимость при малом капитале. Стоимость самого участка относительно невелика, да и на поддержание объекта не потребуется больших финансовых средств в отличие от внушительных расходов на ремонт и коммунальные услуги в случае приобретения квартиры.
Покупка земли за границей
Нижний допустимый предел таких вложений колеблется в районе 15 000 долларов. Выгода данного варианта заключается в высоком уровне наценки (около 25 %) после принятия решения о начале строительства на приобретенном земельном участке. Однако такая инвестиция является достаточно рискованной из-за небольшого спроса на недвижимость в США и Европе.
Еще один способ инвестировать деньги в недвижимость — купить документ, подтверждающий право на конкретную жилую площадь в доме, находящемся на стадии строительства. После введения объекта в эксплуатацию можно обменять данный жилищный сертификат на квартиру, доплатив недостающую сумму, или получить причитающиеся денежные средства, исходя из цены объекта на момент завершения строительных работ. Выгода данного метода заключается в экономии на разнице цен первичного и вторичного жилья.
Однако, планируя жить в квартире, приобретенной таким способом, стоит помнить о высоком потенциальном риске данного мероприятия. Связано это с тем, что в построенном доме может не оказаться жилой площади, подходящей по площади указанным в сертификате характеристикам. К тому же, учитывая долгосрочность самого строительного процесса, важно помнить о риске снижения цен на недвижимость, которое, согласно многочисленным экспертным мнениям, будет наблюдаться в нашей стране в самое ближайшее время.
Прогнозы специалистов в текущем году
В I и II квартале этого года, согласно авторитетным заявлениям многих финансовых аналитиков, не ожидалось существенного падения цен на жилую недвижимость. В целом данные прогнозы полностью оправдались. Однако во втором полугодии тенденции резко меняются, склоняясь к достаточно интенсивному снижению цен. Одну из главных причин ведущие специалисты видят в повышении ставок на ипотечные кредиты. Такой взаимозависимый процесс приведет к последующему увеличению банковского процента, опирающегося на грядущее изменение средней рыночной цены. В качестве небольшой поправки эксперты допускают быстротечность данной ситуации.
Исходя из указанных прогнозов, можно сделать вывод об интенсивной динамике и оживлении рынка недвижимости в 2018 году. Возможно, это явление связано с определенной стабилизацией в российской экономике.
Текущая рыночная ситуация и экспертные прогнозные оценки ясно свидетельствуют о целесообразности приобретения объекта недвижимости в этом или следующем году. Уже спустя несколько лет такое вложение сможет принести существенную прибыль от последующей перепродажи.
Опасения инвесторов и их причины
2015 год ознаменовался вводом нового вида налога на недвижимость, которым был заменен действующий ранее обязательный сбор с имущества.
Данное нововведение до сих пор настораживает многих инвесторов. Налоговой базой для подобного сбора выступает кадастровая стоимость объекта. Различные вычеты, связанные с наличием у лица другой недвижимости, в новой расчетной системе не действуют.
Финансовые аналитики успокаивают обеспокоенных инвесторов, заявляя, что принятый порядок в данный момент действителен лишь для городов, имеющих федеральное значение.
Лишь к 2020 году планируется распространить этот вид сбора на всю территорию России. Из этого следует, что в ближайшие два года выгодно приобретать жилую недвижимость или коммерческие объекты в небольших городах и мелких населенных пунктах, чтобы ближе к сроку введения изменений продать их по очень выгодной цене.
Выводы
Не стоит забывать, что во время экономического спада стабильность и надежность валютных средств и прочих финансовых институтов резко падает в отличие от инвестиций в недвижимость.
Этот факт приводит к очевидному выводу, что вложения в жилые и коммерческие объекты недвижимости в настоящее время являются наиболее надежным, выгодным и безопасным инструментом сбережения собственного капитала.
Экономическое положение России и нестабильность ее геополитики не оказывают существенного влияния на данный фактор. Тем более что, по оценкам экспертов, сегодняшняя сложная ситуация на мировой арене в скором времени будет успешно разрешена. А это значит, что наступит самый подходящий момент для реализации имеющейся собственности на очень выгодных условиях.
Поэтому, если в вашем распоряжении появились свободные денежные средства, поспешите осуществить выгодное вложение, воспользовавшись одной из предложенных нами схем.
Недвижимость - это самый консервативный способ инвестиций и самый первый, о котором подумает любой. В российских реалиях доверять другим видам вложений денег сложно - рынок акций не всегда прозрачен и не очень развит, депозиты в банке принимают под небольшие проценты, не всегда превышающие темп инфляции. И на первый план выходит недвижимость. А потому нужно понять, как инвестировать в недвижимость, куда инвестировать деньги и в чем выгода таких вложений.
Выгоды инвестиции в недвижимость
Целью любой инвестиции является сохранение и приумножение денег инвестора. То есть инвестиция должна приносить прибыль и иметь стабильную, а лучше растущую стоимость. Этим условиям полностью соответствует недвижимость.
Покупка жилой или коммерческой недвижимости может стать источником постоянного дохода в виде арендной платы, стоимость таких помещений со временем растет, реализовать их в случае необходимости можно без особых хлопот.
Но не все так просто и прежде чем покупать любую недвижимость, необходимо провести тщательную подготовку.
Вот несколько вопросов для правильного выбора, когда и куда вкладывать деньги:
- в каком состоянии находится рынок - рынок может находится на спаде, расти или затихнуть. Такие фазы сменяют одна другую и определив состояние можно принять решение о входе на рынок или выходе из него;
- на какое время рассчитывается инвестиция - недвижимость- это долгосрочный проект, и рассчитывать на быструю окупаемость не приходится. Вариант спекуляции можно рассматривать в период растущего рынка и в промежутке 1-3 года. Следует учесть, что срок окупаемости недвижимости на первичном рынке может увеличится на один-два года - период ремонтов соседних квартир, в это время привлекательность любого помещения для арендатора снижается;
- желаемый уровень дохода от недвижимости - аренда офиса и квартиры приносит разную отдачу и требуют разных затрат. Немаловажную роль играет и состояние рынка. На подъеме легче получить более высокую цену за аренду, к тому же добавляется и увеличение стоимости самого помещения;
- готовность уделять свое время для обслуживания недвижимости - любая недвижимость требует обслуживания: уборки, ремонтов, общения с различными инстанциями. Такие затраты различаются в зависимости от вида инвестиции;
- какова планируемая сумма инвестиций - чем более привлекательный район, тем более высоких вложений потребует, но и отдача может быть выше. Кроме того, нужно выбрать и сектор рынка - затраты на жилую недвижимость, небольшой магазин, земельный участок довольно сильно разнятся;
Виды инвестиций в недвижимость
В качестве инвестиций выбирают такие виды недвижимости:
- жилая - квартиры и дома;
- коммерческая - офисы, магазины, киоски, сюда же можно отнести гостиницы, санатории, базы отдыха;
- земельные участки.
Каждый из этих видов приносит различный доход, требует различных затрат и несет свои риски.
Риски инвестиций в недвижимость
Чаще всего инвесторы сталкиваются с такими рисками и трудностями:
- ошибка при выборе недвижимости - иногда ожидания инвесторов могут не оправдаться и недвижимость не принесет желаемой отдачи. Обычно это связано с ошибкой при выборе месторасположения зданий;
- изменение ситуации на рынке - в таком случае может наблюдаться снижение стоимости недвижимости и арендной платы;
- изменение законодательства - введение дополнительных налогов и сборов могут уменьшить доход от аренды;
- износ - особенно актуально для объектов старого фонда, потребует дополнительных вложений в ремонты и модернизацию.
Кроме этого определенные риски несут и политические события - любые изменения в государстве могут серьезно отразиться на стоимости недвижимости. Особенно чутко на такие изменения реагирует коммерческая недвижимость. Жилье и земля более стабильны.
При инвестициях на первичном рынке добавляется риск выбора нечестного застройщика и всегда есть риск обратится к нечестным посредникам при покупке недвижимости.
Инвестиции в недвижимость выгодный и надежный . Конечно, он требует определенных знаний, затрат времени на подготовку и обслуживание. Но все это позволит не только сохранить вложения, но и получать доход довольно долгое время.
Чтобы быть в курсе событий на инвестиционном рынке - подписывайтесь на обновления блога Школы Трейдинга А. Пурнова.
