В ЖК РФ расписаны все принципы распоряжения всего, что входит в собственность многоквартирного дома. Должен выполняться ремонт, стоимость которого рассчитывается от доли каждого владельца. Ее уменьшение регулируется официальными документами.
Закон определяет следующее общее имущество:
- Крыша;
- Лестницы, площадки, чердаки, коридоры, лифты, подвалы;
- Несущие колонны, стены, ограждения;
- Оборудование внутри и снаружи помещения;
- Земля, находящаяся около дома;
- Инженерные системы;
- Прочие объекты, необходимые для общедомового обслуживания.
Все сведения о наличии имущества и его состоянии находятся в технической документации дома. Их содержит Акт осмотра, техучета, проверки оборудования и приборов. В обязанности ответственных лиц входит прием, сохранение и передача технических документов на жилое помещение. При чрезвычайных ситуациях производится осмотр помещения, на основе чего составляется акт. Процедура имеет свои особенности, которые позволяют усовершенствовать принципы управления имуществом.
Благодаря праву управления жильцы могут выполнять ремонт не зависимо от доли каждого. Бремя оплаты за возмещение ущерба ложиться на виновника происшествия. Приватизация предоставляет право участия во всех мероприятиях в качестве владельца. Если у человека есть личная собственность в доме, то он должен знать о системе ее управления.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме определены в законодательстве. Кодекс устанавливает принципы пользования и управления имущества. Это позволяет соблюдать санитарный режим, техническое регулирование, права потребителей. Собственники жилья должны сохранять безопасность конструкций, граждан, имущества. Закон прописывает основные принципы проживания.
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме должно содержаться без препятствий для пользования жилой и нежилой недвижимости. Собственники земли могут самостоятельно распоряжаться своим владением. При выполнении всех прав хозяева не должны ущемлять интересы других граждан. Регистрация нужна для регулирования проживания людей.
Закон прописывает обязанность владельцев обеспечивать нормальную работу коммуникаций, приборов, оборудования. Только когда была проведена их регистрация, они могут полноценно функционировать. Жильцы должны постоянно и в полном объеме получать коммунальные услуги. Кодекс определяет ответственность за нарушение этого права. Владельцам имущества нужно поддерживать архитектурный облик дома на основе проектных документов. Эти и прочие особенности содержания включает закон.
Для жильцов действуют следующие правила содержания общего имущества в многоквартирном доме:
- Периодический осмотр имущества, после чего устанавливается наличие проблем и дефектов. На основе этого составляется акт, по которому положено выполнять ремонтные работы. Если недостатки не соответствуют законодательным нормам, то их нужно устранить в ближайшее время. Закон устанавливает правила устранения разных видов дефектов помещений;
- Уборка и регулярная очистка помещений общего пользования. По ЖК РФ обрабатывается помещение и прилегающая к нему территория. Обязательно учитывается время года, поскольку в каждый сезон виды работ могут отличаться;
- Постоянный сбор мусора. Во дворах многоквартирного дома есть место выведения отходов. Работники постоянно обеспечивают их устранение;
- Следование правилам безопасности, что является защитой граждан от неблагоприятных факторов;
- Уход за объектами благоустройства;
- Выполнение ремонтных работ, а также проведение необходимых мероприятий для сезонной эксплуатации. Кодекс включает правила подготовки ко всем сезонам;
- Организация мероприятий по энергосбережению;
- Выполнение монтажа и ведение приборов учета различного оборудования.
Обязанность управления и содержания находится под контролем владельцев квартир или ТСЖ. По ЖК РФ все виды необходимых работ устанавливаются собственниками на собрании, которые должны проводиться регулярно. На них решается много других вопросов общедомового характера, включая распределение доли.
Текущий ремонт может требоваться на основе решения владельцев жилья, а закон лишь определяет правила его проведения. Сначала составляется акт осмотра, после чего выявляются поврежденные части дома, и устанавливается выполнение работ. Определение и назначение рабочих входит в обязанность членов ТСЖ.
Вся ремонтная деятельность, включая устранения дефектов дверей, окон, оплачивается собственниками помещения. Жилищный кодекс включает принципы выполнения капитального ремонта. Это тоже определяется решением собрания. Капитальный ремонт предполагает замену элементов дома по причине их износа. Дом подвергается восстановлению в случае, если произошла порча, или помещение перестало отвечать требованиям безопасности.
Расходы на содержание
Владельцы недвижимости должны нести бремя расходов за содержание общего имущества. При расчете стоимости учитываются доли всех владельцев. Получается, что сумма оплаты за ремонт зависит от площади квартиры, которая присутствует во владении. Регистрация предоставляет обязанность участвовать в финансовых вопросах
Размер платежей, необходимых для общедомового ремонта обязательно определяется собственниками. В этом учитывается перечень работ, качество и объем необходимых услуг. Определение и распоряжение о факте выполнения ремонтных работ устанавливаются на собрании.
Контроль
Обязанностью владельцев считается надлежащее содержание общего имущества. Жилищный кодекс определяет правила пользования. Контроль за соблюдением всех требованием выполняется исполнительными властями регионов.
Управляющие компании, выполняющие какие-либо услуги в период содержания общедомового имущества, несут ответственность перед собственниками за надлежащее осуществлением всех работ. Владельцы имеют право контролировать исполнение всех обязательств, которые выполняет ТСЖ.
Заниматься этими вопросами могут ответственные лица, официально назначенные владельцами. Они будут вести надзор за объемом, качеством и перечнем услуг. Все работы могут проверяться законными способами, к примеру, с помощью экспертной оценки. У собственников есть право требования устранения дефектов в помещении.
Зачем нужен акт осмотра
Жилищный кодекс регулирует все вопросы, связанные с содержанием жилых помещений. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме и контроль за его состоянием является обязанностью всех жильцов. В случае возникновения чрезвычайных ситуаций нужно собрать комиссию, которая составляет необходимую документацию.
Акт осмотра – документ, в котором прописано состояние помещения на период проверки. Он создается тогда, когда собственность нуждается в проверки на безопасность. Кодекс устанавливает, что такая документация обязательно создается при чрезвычайных ситуациях.
Каждый собственник имеет свои доли, и эти факты обязательно учитываются в оформлении. Для его составления существует общепринятый образец. Есть некоторые особенности заполнения документации. После этого назначается необходимый перечень работ, нужных для восстановления эксплуатации помещения.
Акт осмотра необходим при:
- Аренде недвижимости, покупке, продаже, обмене;
- Нарушении прав владельцев, например, при затоплении, в результате чего произошла порча имущества.
Составление акта
Документ имеет свои особенности оформления. Его составляют в случае прихода:
- Комиссии с ЖЭКа;
- Виновных в ущербе;
- Свидетелей.
Специалистами выполняются замеры, осмотр квартиры, целостность помещения. После составления акт подписывается всеми участниками процесса, что подтверждает достоверность документации. Можно написать возражения и обосновать их.
Необязательно присутствие второй стороны, нужно лишь приложить снимки, видеозапись и прочие подтверждения соседей. Доказательства могут пригодиться в суде при рассмотрении дела.
Сумма ущерба устанавливается после работы экспертов. Потом акт передается второй стороне, которая при согласии должна его подписать. Желательно выполнить заверку независимыми гражданами. Результаты проверки будут необходимы при рассмотрении дела в суде.
Для заполнения документа желательно использовать образец. Все данные фиксируются только после того, как специалисты проведут осмотр. В документе обязательно фиксируются следующие сведения:
- Дата и время проведения мероприятия;
- Где находится собственность: адрес, этаж, площадь;
- О собственнике и проживающих;
- Наличие ущерба, состояние квартиры;
- Виды повреждений ремонта, мебели, техники;
- Скрытые повреждения;
- Что предприняла комиссия.
В конце обязательно обозначаются данные членов комиссии: ФИО, должность, подписи. По ЖК РФ акт может быть составлен на основе образца в письменной форме. В нем обязательно указываются сведения про ущерб и задействованных в проверке лицах. Конкретных правил к заполнению документации нет, нужно лишь грамотно и подробно расписать ситуацию.
По ЖК РФ у собственников недвижимости должен быть счет с денежными средствами. Их можно будет использовать только для проведения ремонтных работ. Фонд формируется на основе взносов владельцев. По некоторым программам возможно начисление процентов. Если один из собственников продает свою квартиру, то покупатель имеет право на получение доли в фонде. После того как была выполнена приватизация жилья, владелец имеет такие же интересы, как и остальные жители.
Проведение собраний
Кодекс предусматривает организацию регулярных собраний, которые необходимы для управления имуществом. Мероприятие состоит из повестки дня и все решения утверждаются на основе голосования. На нем согласуются все вопросы, касающиеся недвижимости:
- Реконструкция;
- Дополнение хозяйственных конструкций;
- Ремонт.
Закон предполагает организацию собраний для формирования фонда капремонта, установки величины взносов, использования земли. Мероприятие выполняется по очному или заочному голосованию, а на также на основе нормативно-правовых актов.
Придомовая часть
По ЖК РФ общей считается не только собственность, но и придомовая территория. Не зависимо от доли, участок около дома считается общим для всех жильцов. Его увеличение или уменьшение регулируется законом. Члены ТСЖ имеют право распоряжения и управления территорией. Когда происходит регистрация дома, то обязательно учитывается прилегающий участок. В него входят тротуары, дороги, площадки.
Определение границ территории позволит выполнять законные действия. Закон прописывает, что придомовая часть относится к собственности владельцев на праве доли. Если она арендуется, то это надо зафиксировать в протоколе собрания. Доли устанавливаются между проживающими пропорционально площади их квартир.
- Управляющую компанию;
Участок желательно огородить, если рядом нет муниципальной дороги. У владельцев есть право управления местностью. При желании жильцов можно разместить шлагбаум, закрыв местность от посторонних лиц. Кодекс не исключает сдачу земли в аренду, а плата будет перечисляться на общедомовые услуги. Закон устанавливает ответственность за ненадлежащее содержание придомовой территории. К примеру, если на стоящий автомобиль падает лед, то по ЖК РФ суд будет взыскивать ущерб с:
- Управляющей компании;
Кто понесет ответственность, зависит от того, кому принадлежит работа по управлению домом. Кодекс устанавливает, что должны обеспечиваться правила безопасности людей и транспорта.
Принципы парковки
Если на придомовой территории не запрещается установка парковки, то должны соблюдаться правила дорожного движения. Закон запрещает оставлять транспорт с заведенным мотором, грузовики, а также ездить по тротуару.
Автомобиль не должен стоять в неположенном месте, из-за чего не соблюдаются требования безопасности.
По ЖК РФ любые нарушения правил эксплуатации автомобилей наказываются по закону. Парковочная территория не может принадлежать одному человеку.
Правила эксплуатации многоквартирного дома прописаны в законе. У жильцов есть свои права и обязанности. Никакие работы не могут выполняться с ущемлением интересов граждан, поскольку это ведет к ответственности по закону. При получении собственности новый владелец обязан следить за содержанием общего имущества, включая придомовую территорию.
Одной из множества форм правовой защиты гражданских прав являются существующие правила относительно проживания и непосредственного содержания любого вида общей наличествующей собственности в каком-либо доме, жилом и многоквартирном. И если сами правила отталкиваются не только от государственных норм, могут составляться и корректироваться товариществом, прочим объединением владельцев любого целевого назначения помещений, то правила содержания в многоквартирном доме в большей мере зависят от утверждённых действующих нормативных актов. Знать эти правила, порядок действий и бремя своей ответственности должен каждый, чтобы обезопасить себя не только от неприятностей, конфликтов с соседями, но и от необратимых происшествий, т.е. при возникновении аварийных и опасных ситуаций.
Содержание общего имущества регулируется Жилищным кодексом, нормативными изменяемыми актами, Конституцией Российской Федерации, федеральным законодательством, правительственными постановлениями, Гражданским кодексом, а это значит, что нарушение установленного порядка, ущемление прав третьих лиц, невыполнение своих обязательств повлечёт за собой как минимум административную ответственность.
Поэтому следует рассмотреть, что включает в себя общая собственность, что входит в понятие систем технических коммуникаций общедомового значения, кем и в каком порядке делается ремонт, какие именно обязанности возлагаются на собственников и прочие нюансы.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Общее недвижимое имущество
Перед тем как рассматривать содержание общего недвижимого какого-либо имущества всех имеющихся собственников помещений в любом построенном доме, и что оно включает в себя, отметим, кто имеет право определить, что входит в данное понятие:
- Владельцы жилых и также всех нежилых внутренних помещений в данном конкретном доме;
- Органы государственной власти;
- Учреждения местного управления, администрация.
Всё имеющееся общее недвижимое имущество неизменно включает в себя:
Системы технические и инженерные
Необходимо также знать, что на всех без исключения собственников недвижимых имеющихся помещений разного целевого назначения многоквартирного дома возложено определенное бремя, а именно, содержать и проводить ремонт не только строительных конструкций, но также следить за исправностью инженерных и технических коммуникаций, своевременно сообщая об их неисправности управляющей компании. К внутридомовым коммуникациям совместного имущества относятся системы водоснабжения, электроэнергии, подачи газа, канализационные стояки, установленные счётчики подачи воды, отопительные системы и их счётчики.
Помимо этого, на собственников возлагается бремя ответственности за приборы учёта электроэнергии, поэтажные какие-либо щитки и шкафы, осветительные приборы, установки, пассажирские и грузовые лифты, устройства запирания входной двери, сеть кабелей и прочее электрическое оборудование в сети здания.
При этом внешние границы всех имеющихся коммуникационных систем, включая информационные и телекоммуникационные системы, сети, определяются внешней границей самой стены здания, а вот граница ответственности за эксплуатацию находится в месте соединения общедомовых приборов учёта, то есть счётчиков системы, которая входит в многоквартирный дом. Так, например, внешняя граница системы подачи газа это место, где соединяется первое запорное устройство с сетью внешнего распределения газа.
Законодательные требования
Любое имущество совместного пользования собственников недвижимых пристроек и помещений в любом имеющемся доме необходимо содержать и проводить ремонты, ссылаясь на законодательные требования, акты, положения, изменения и дополнения к ним, санитарно-эпидемиологические, гигиенические, противопожарные, строительные и технические условия и нормы. Исходя из этого, можно отметить, что именно включает в себя такое обширное понятие, как содержание имущества общего пользования:
Что означает содержание
Чтобы лучше понимать, что же входит в обязанности всех без исключения собственников недвижимых пристроек и других объектов в любом жилом доме относительно имущества для общего пользования, остановимся на этом вопросе более детально. Например, помимо обеспечения сохранности и исправности, определения степени износа и вынесения решений нужен ли ремонт, необходимо следить также за соблюдением норм санитарно-гигиенического и климатического характера, а именно:
Права при осмотре
У собственников каких-либо имеющихся жилых и прочего назначения помещений есть определённые права для самостоятельной проверки наличия, исправности и состояния общего имущества. Также они вправе самостоятельно проводить текущий ремонт или нанимать для этого специалистов соответствующего профиля.
В непосредственной зависимости от того, какой из предложенных способов управления конкретным жилым домом был выбран, будут определены и проводимые осмотры, ссылаясь на заключённый договор. К осмотрам относятся строительные, технические, инженерные экспертизы, которые могут осуществляться ответственными лицами товариществ, объединений владельцев, управляющими компаниями, жилищными кооперативами или отдельно нанятыми специалистами.
При этом следует помнить, что каждый осмотр или экспертиза должны фиксироваться в акте, на основании которого устанавливаются результаты и принимаются соответствующие решения о состоянии той или иной проверенной системы, необходимости ремонта, замены и прочее. Также подобные акты будут нужны в случае возникновения каких-либо неприятных инцидентов, судебных разбирательств, для возмещения потраченных средств управляющей компанией, если с таковой был подписан договор, который содержит подобный пункт.
Управляющая частная компания и жильцы
Передавая свой многоквартирный дом любого типа какой-то управляющей действующей компании, она не будет заниматься подобными работами:
Всё перечисленное выше в перечень услуг компаний не ходит, следовательно, за своим личным имуществом владельцы должны следить самостоятельно.
На основаниях, провозглашённых законом, содержанием имущества недвижимого характера могут заниматься сами совладельцы имеющихся помещений в многоквартирном доме, а также они могут возложить содержание общего имущества на управляющую компанию любой из форм собственности путём заключения договора. В договоре подробно и по пунктам будет содержаться перечень обязательств и услуг компании, когда, кем и в каком порядке проводиться ремонт. Прежде чем подписывать документ, нужно внимательно его изучить.
Стоит дополнительно отметить, содержанием всего общего недвижимого имеющегося имущества могут и вправе заниматься созданные любого вида товарищества всех собственников приватизированного жилья, кооперативы, в которые владельцы помещений могут вступить, а также отдельные граждане на основании составленного договора.
Проведение ремонтов
Сначала владельцы всех жилых и нежилых построек и помещений в доме в законодательно установленном обязательном порядке должны провести общее собрание, фиксируя результаты его проведения в протоколе. На подобном собрании необходимо утвердить виды услуг, условия, финансирование на проведение предстоящего текущего ремонта. Об осуществлении такого ремонта решение принимается также на проводимом регулярно . Не стоит дожидаться, когда износ здания и систем станут слишком явными, поскольку это только усложнит дальнейший ремонт и потребует большего времени и значительных финансовых затрат.
Поскольку речь идёт об объектах имущества именно общего использования, текущий ремонт не должен включать в себя работы, связанные с дверьми в квартиры или приватизированные нежилые помещения, т.е. у которых имеется конкретный владелец.
Также как и текущий, любой капитальный планируемый ремонт следует проводить по решению большинства присутствующих участников общего собрания жильцов, после проведения экспертизы общего износа многоквартирного дома. Решение о масштабе, в котором будет проводиться капитальный плановый ремонт, принимается на основании проведённой экспертизы износа морально устаревшего, что не исключено, оборудования или установленных систем. Каждый пункт, требующий устранения, должен быть записан в протоколе, по которому далее составляется смета.
Технические характеристики здания
Вся имеющаяся информация о доме, в том числе многоквартирном, присутствии в нём строений, любого назначения помещений в неизменном порядке, инженерных коммуникациях, строительные и технические характеристики содержатся в технических планах и иных документах на здание. Они включают в себя:
Что касается инструкций от застройщика, они должны быть переданы им в срок не больше одного календарного месяца после сдачи многоквартирного здания в эксплуатацию. Ту же документацию в трёх экземплярах в бумажном виде и на электронном носителе передаёт застройщик после того, как будет проведён капитальный ремонт или же реконструкция. Эти три экземпляра нужны для того, чтобы один отдать созданному сообществу совладельцев помещений в доме, другой передать муниципальному архиву, а третий нужен для передачи по требованию, если сообщество владельцев не было создано.
Управленческая документация
Для хранения и передачи этих управленческих документов необходимо назначить ответственное лицо или же передать их управляющей компании после заключения договора. Также очень важно своевременно вносить в эти документы соответствующие изменения.
Совместные расходы
В соответствии с действующим российским законодательством все расходы на содержание любого имеющегося в наличии общего недвижимого имущества и его ремонт являются совместными для абсолютно всех владельцев каких-либо жилых и нежилых внутренних помещений в многоквартирном построенном доме. При этом данные расходы делятся не на равные части, а соразмерно долям прав собственности. Данные расходы включены:
Размер вносимой требуемой платы за предстоящий ремонт и текущее содержание общего любого имеющегося имущества должен быть установлен соразмерно тратам на фактическое содержание всей общей собственности. Законодательством и нормами Российской Федерации непосредственно установлено, что в расходы на содержание общей собственности входит обеспечение работы систем водоснабжения, подачи газа, электричества, отопления. Также, в соответствии с законом, неуплата должна быть истребована в виде задолженности.
Размер платы определяет управляющая компания, товарищество, кооператив или иной соответствующий аналогичный орган, который занимается вопросами общего имущества. Этим же органом ежегодно составляется смета получаемых доходов и их распределения.
Кто обеспечивает содержание?
Как уже упоминалось выше, обеспечением содержания совместной собственности занимаются сами владельцы помещений многоквартирного дома за свой личный счёт или в счёт оформленных субсидий, а также физические лица, владельцы жилья, которые получили государственные компенсации собственных расходов, направленных на содержание совместного имущества. Также это могут быть владельцы жилья, которые получают льготы на оплату услуг управляющей компании, коммунальные услуги, включая ремонт.
На кого бы ни была возложена данная обязанность, ответственность за несоблюдение установленных правил и требований возложена на всех жильцов, и нести её будут все без исключения. Если ответственность за общее имущество взяла на себя управляющая компания, которая не выполняет свои обязательства или выполняет их недобросовестно, жильцы вправе привлечь такую организацию к ответственности через суд.
У управляющих компаний существует некий график проводимых проверок и осмотров, тем не менее жильцам не стоит ждать, если какая-либо система вышла из строя или конструкция была повреждена. Сообщить о неисправности или некорректной работе в первую очередь нужно не в суд, а самой управляющей компании или провести общее собрание собственников для решения подобного вопроса.
Без установленного заранее порядка
Случается и так, что владельцы нежилых и жилых внутренних помещений конкретного многоквартирного дома не проводили собраний по вопросам управления оговоренным жилым домом и решение о производимом размере необходимой платы за ремонт и содержание общей собственности не принималось. В этом случае решение будет принимать местный орган самоуправления, который на конкурсной основе назначит управляющую компанию. Именно с этой компанией и будет заключен договор. При этом стоимость данного договора будет равна оплате за предоставляемые услуги.
Если же по решению собственников на проведённом собрании был выбран способ управления без посредников, но при этом о размере платы за ремонт и содержание общего имущества решение не было принято, то этот размер устанавливают местные органы самоуправления, руководствуясь Жилищным кодексом Российской Федерации. Сумма будет зависеть от запланированных работ и услуг, внесённых на собрании в протокол.
Когда на собрании рассмотрен пункт о стоимости на планируемый ремонт и прочее, размер взносов будет определяться в соответствии с Жилищным кодексом и корректироваться с учётом предложения управляющей компании относительно организационных моментов и сроков проведения работ.
Кем контролируется?
Соблюдение правил содержания недвижимого общего имущества контролируется ответственными исполнительными органами. При этом владельцы жилья многоквартирного дома имеют право получить информацию о проведённых работах и следующие данные:
- Перечень, объём, качество, периодичность проводимых работ не позднее чем через пять дней от даты подачи запроса в ответственный орган;
- Сведения о планируемых устранениях явных дефектов и неисправностей, а также требовать проведения этих работ, если в планах их нет.
Ответственность за общее имущество, возложенная на собственников помещений жилого многоквартирного дома, полностью регулируется российским законодательством. Управляющая организация в обязательном порядке несёт ответственность не только перед законом, но и перед владельцами дома, с которыми подписан соответствующий договор. То есть каждый жилец имеет право обратиться в управляющую компанию с интересующими вопросами и требованиями относительно перечня услуг, которые должны предоставляться организацией в соответствии с подписанным договором. Кроме того, исправность и состояние строения и его систем контролируется также управляющей компанией.
Изменение оплаты за содержание
Говоря об изменении размера платы за содержание общей собственности многоквартирного дома, стоит отметить, что этот вопрос регулируется действующими правилами российского законодательства. Однако эти правила не действуют в отношении расходов, которые связаны с содержанием общей собственности тех владельцев, которые входят в товарищество собственников жилья, строительно-жилищный или , прочее объединение, где порядок устанавливается собранием жильцов.
Для управляющих компаний и прочих наёмных организаций по предоставлению услуг, а также для государственных учреждений услуги будут считаться выполненными или оказанными только тогда, когда у владельцев жилья многоквартирного дома нет претензий на качество выполненных работ. В ином случае жильцы имеют право требовать выполнения обязательств, а в случае с некачественными работами вправе требовать переделать их.
Какая бы форма управления общим имуществом ни была выбрана, все нюансы относительно проводимых работ и оплаты необходимо фиксировать документально. В этом же документе следует указать периодичность пересмотра и изменения оплат. Зачастую используется срок один раз в год или квартал.
Нарушение договорённостей
Независимо от формы управления, будь это товарищество, кооператив, управляющая компания, частные организации, прочее, обязательно заключается договор с перечнем предоставляемых услуг, в который входит текущий и капитальный ремонт и прочее содержание общего имущества. В договоре необходимо указать не только стоимость услуг, но и периодичность их предоставления.
Если выявлен факт ненадлежащего, некачественного, несвоевременного исполнения условий договора по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, сторона, которая эти услуги предоставляет, обязана снизить оплату за свою работу. Помимо этого, владельцы жилья и нежилых помещений данного многоквартирного дома могут подать заявление касательно снижения оплаты предоставляемых услуг по своей инициативе. Заявление направляется стороне, которая по договору предоставляет услуги.
Целесообразно подавать подобное заявление в письменном виде, с фиксацией факта отправления и получения. При этом подать данный документ необходимо в срок не более чем через шесть месяцев от даты произведённого нарушения в предоставляемых услугах или их отсутствия. Чтобы иметь подтверждение своевременной подачи заявления, его можно отправить заказным письмом с описью вложений и обратным уведомлением. Эти документы пригодятся в случае судебного разбирательства.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
Российская Федерация
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ И ПРАВИЛ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ"
В соответствии со статьями и Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Утвердить прилагаемые:
Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
2. Признать утратившими силу:
от 17 февраля 2004 г. N 89 "Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 8, ст. 671);
постановление Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 32, ст. 3339).
3. Министерству регионального развития Российской Федерации утвердить до 1 октября 2006 г. положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома и внесении в нее необходимых изменений, форму указанной инструкции, а также методические рекомендации по ее разработке и применению.
4. Министерству юстиции Российской Федерации представить в установленном порядке в Правительство Российской Федерации проект постановления Правительства Российской Федерации, предусматривающий внесение изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", касающихся порядка внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о правах на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации утвердить до 1 октября 2006 г. порядок определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества.
6. Установить, что действие подпункта "г" пункта 24 и пункта 25 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных настоящим постановлением, распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г.
7. Установить, что:
границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления до 1 июля 2007 г.;
границы кварталов, микрорайонов, земли публичного пользования определяются красными линиями в соответствии с градостроительным, земельным и жилищным законодательством Российской Федерации, а также обеспечивается государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме до 1 июля 2008 г.
8. Установить, что разъяснения о применении правил, утвержденных настоящим постановлением, дает Министерство регионального развития Российской Федерации.
Председатель Правительства
Российской Федерации
М.ФРАДКОВ
УТВЕРЖДЕНЫ
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 13 августа 2006 г. N 491
Настоящие Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - общее имущество).
1. Настоящие Правила устанавливают основания и порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее соответственно - услуги, работы, общее имущество) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее - изменение размера платы).
2. Настоящие Правила не распространяются на отношения, возникающие в связи с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений), являющимися членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
3. Для целей настоящих Правил услуги и работы считаются оказанными или выполненными с ненадлежащим качеством в случае их несоответствия требованиям Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иным требованиям законодательства Российской Федерации и условиям договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил.
4. Для целей настоящих Правил установленной продолжительностью перерывов в оказании услуг и выполнении работ является предельная длительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ, определенная в соответствии с требованиями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иными требованиями законодательства Российской Федерации и условиями договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил.
5. В договоре управления многоквартирным домом, договоре о содержании и ремонте общего имущества, заключаемом с товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, договоре с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом, может быть установлена меньшая продолжительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ по сравнению с требованиями, указанными в пункте 4 настоящих Правил, если это не приводит к снижению качества содержания и ремонта общего имущества.
6. В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее - ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами.
7. Собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (далее - наниматель), - к наймодателю. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации.
8. Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.
9. Лицо, которому в соответствии с пунктом 7 настоящих Правил направлено в письменной форме или сделано устно заявление, обязано в течение 2 рабочих дней с даты его получения направить соответственно собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа.
При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере.
10. В случаях, указанных в пункте 6 настоящих Правил, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется по формуле:
| P | |||||
| дельта P = | y | х n | , | ||
| n | d | ||||
| m |
Дельта P - размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения (рублей);
P_y - стоимость соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения (рублей);
n_m - количество календарных дней в месяце;
n_d - количество полных календарных дней, в течение которых оказывались и (или) выполнялись услуги или работы ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
11. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией стоимость отдельных услуг или работ (P_y), входящих в перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, включаемых в плату за содержание и ремонт жилого помещения, установленную для нанимателей уполномоченным органом местного самоуправления, отражается в смете, направляемой управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, в котором находятся жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда, в течение 10 рабочих дней после установления для нанимателей размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
12. Для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленной для нанимателей, управляющая организация использует сведения о стоимости отдельных услуг или работ (P_у), содержащиеся в смете, направленной уполномоченным органом местного самоуправления в соответствии с пунктом 11 настоящих Правил.
13. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо при непосредственном его управлении собственниками помещений изменение размера платы нанимателей осуществляется наймодателем в соответствии с настоящими Правилами.
14. Не допускается изменение размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.
15. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
16. Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.
В данном Постановлении, прежде всего, определяется, что же относится к термину “общее имущество”, когда речь идет о многоквартирных домах.
Итак, общими имущественными ценностями собственников жилья и нежилой недвижимости в многоквартирном доме считаются:
- крыша многоквартирного дома;
- помещения общего использования, к которым относятся оборудованные лестницы и лестничные площадки, техэтажи, чердачные помещения, коридоры, лифтовые шахты и лифты, технические подвалы, где проходят инженерные коммуникации либо иные домовые помещения, не являющиеся частью жилой недвижимости и предназначаемые для обслуживания нескольких (в частности, больше 1) квартир и (либо) нежилой недвижимости в соответствующем многоквартирном доме;
- несущие колонны, стены и ограждающие конструкции многоквартирного дома;
- разноплановое оборудование (механическое, санитарное, электрическое и т.п.), располагаемое как внутри помещений, так и снаружи многоквартирного дома, при условии, что названное оборудование обслуживает больше 1 квартиры;
- земля, на которой располагается сам многоквартирный дом, по границам, установленным на основе сведений госкадастра;
- внутридомовые инженерные системы водо- и газоснабжения, отопления, электроснабжения;
- внутридомовые информационно-телекоммуникационные сети, включая сети кабельного телевидения и радиовещания, линии телефонной связи и иные подобные сети;
- другие объекты, предназначаемые для обслуживания многоквартирного дома, его эксплуатации и (либо) благоустройства.
Вся информация о составе общих имущественных ценностей и их состоянии отражается в технических документах многоквартирного дома (документации техучета жилищного фонда, актах о приемке результатов проведенных работ, актах осмотра, проверок эксплуатационного состояния инженерных коммуникаций, разнопланового оборудования и приборов учета).
Ответственные лица должны в установленном российскими законами порядке принимать, сохранять и передавать технические документы на многоквартирный дом.
Нормативные требования к содержанию собственниками жилья общего имущества
Согласно вышеуказанному Постановлению российского Правительства, общие имущественные ценности в многоквартирных домах должны содержаться с соблюдением законодательных требований, касающихся санитарно-эпидемиологического благополучия российского населения, технического регулирования, защиты потребительских прав и других сфер деятельности, урегулированных нормативно-правовыми актами.
Кроме того, сособственники общего имущества дома, владея и распоряжаясь этим имуществом, должны обеспечить безопасность и надёжность конструкций своего дома, безопасность граждан, сохранность чужого имущества (граждан, организаций, муниципалитета и государства). Содержание общего имущества не должно создавать какие-либо препятствия для использования жилья и (или) нежилых помещений, помещений общего пользования, участка земли, где непосредственно располагается соответствующий многоквартирный дом.
Следующее требование касается обязанности жильцов квартир обеспечивать постоянную готовность входящих в состав общедомового имущества систем инженерных коммуникаций, разных приборов учета и иного оборудования для своевременного получения коммунальных услуг лицам, живущим в многоквартирном доме.
Собственники общего имущества также должны поддерживать архитектурный облик своего многоквартирного дома, исходя из проектной документации.
- периодический осмотр общих имущественных ценностей для выявления каких-то образовавшихся проблем, дефектов и несоответствий законодательным требованиям;
- уборку и своевременную санитарно-гигиеническую очистку всех объектов общего использования;
- регулярный сбор, вывоз мусора и отходов;
- обеспечение собственниками помещений императивных мер пожарной безопасности;
- содержание, уход за объектами благоустройства и озеленения, относящимся к общей собственности;
- проведение жильцами по мере необходимости текущего и капитального ремонта, обязательной подготовки общего имущества к сезонной эксплуатации;
- проведение императивных мероприятий по энергосбережению и необходимому увеличению энергетической эффективности, включаемых в законодательный перечень обязательных мероприятий;
- обеспечение монтажа и эксплуатационного ввода общедомовых (коллективных) приборов учета водопотребления горячей и холодной воды, тепло- и электроэнергии, газа, а также их подобающей эксплуатации, включая проведение регулярных осмотров, техобслуживание, поверку приборов учета.
Обязанность по надлежащему содержанию общих имущественных ценностей в зависимости от выбранного способа управления домом возлагается либо на самих собственников жилплощади, либо на ТСЖ (жилищный или иной, допускаемый законодателем потребительский кооператив, осуществляющий управление соответствующим многоквартирным домом).
Весь перечень работ, требуемых для своевременного и надлежащего содержания общедомового имущества, а также условия их выполнения и финансирования утверждаются собственниками жилплощади в многоквартирном доме на общем собрании.
Текущий ремонт общедомового имущества может осуществляться по решению сособственников жилья на общем собрании в целях поддержания эксплуатационных характеристик и работоспособности имущества (либо отдельных его элементов) и своевременного предупреждения его преждевременного износа, а также для устранения обнаруженных повреждений, дефектов, неисправностей в общедомовых имущественных ценностях.
Любые ремонтные работы дверей в жилые либо нежилые помещения, не относящиеся к помещениям общего использования, а также дверей, окон, располагаемых внутри жилья или нежилой недвижимости, финансируются и выполняются самостоятельно собственниками соответствующих помещений.
Необходимость проведения капитальных ремонтных работ в отношении общедомового имущества определяется решением общего собрания сособственников жилья. Капитальные ремонтные работы назначаются для ликвидации физического износа имущества либо устранения выявленных разрушений, поддержания, восстановления исправности эксплуатационных характеристик и показателей общедомового имущества (либо отдельных его элементов).
Кроме того, капитальный ремонт должен проводиться при нарушении предельно допустимых показателей надёжности и безопасности несущих ограждающих конструкций дома, оборудования, лифта или иного общедомового имущества.
Общие расходы жильцов на содержание домового имущества
Собственники жилплощади в многоквартирном доме, согласно нормативным указаниям, должны нести бремя финансовых расходов на содержание общих имущественных ценностей соразмерно собственным долям (а именно, квадратным метрам) в праве общей собственности.
Соответственно, размер взносов жильцов определяется, исходя из метража квартир, принадлежащих каждому собственнику жилья. При этом размер взносов, платежей, направляемых на содержание общедомового коллективного имущества, должен быть соразмерен утверждаемым собственниками жилплощади перечню, качеству и объемам требуемых услуг и работ.
Контроль за содержанием общедомового имущества
Собственники жилплощади и нежилых помещений многоквартирного дома отвечают за надлежащее содержание общих имущественных ценностей в соответствии с российским законодательством. Госконтроль за надлежащим выполнением этого обязательства в пределах разграниченной компетенции выполняется исполнительными властями региона и Федерации.
Управляющие компании и полномочные лица, оказывающие какие-то услуги в рамках содержания общедомового имущества, отвечают перед собственниками жилплощади за надлежащее выполнение договорных обязательств и своевременность осуществления требуемых работ.
Собственники жилья, в свою очередь, вправе контролировать исполнение ответственными организациями и лицами взятых обязательств по содержанию общедомового имущества. Для обеспечения контроля они вправе требовать от ответственных лиц любые сведения относительно объема, качества, перечня, периодичности оказанных услуг, а также проверять всю эту информацию любым законным способом (например, путем экспертной оценки).
Казалось бы, все просто и понятно, и расчет размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не должен вызывать вопросов ни у собственников, ни у управляющих компаний, ни у судей. Однако на практике возможны два способа расчета размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
1. Умножение суммы тарифа на количество квадратных метров, находящихся в собственности конкретного лица (плательщика услуг).
Данный способ применяется на практике, как правило, управляющими организациями и большинством судей при взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Аргументом в пользу данного способа расчета может стать абзац 5 статьи 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утвержд. Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 февраля 2006 года № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»).
В пункте 2 Правил № 75 дано определение понятия «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения.
Но в силу специфики предмета своего регулирования, данное постановление допустимо применять исключительно при проведении органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
Кроме того, в приведенном расчете размера платы уже заложена пропорциональность от площади помещения каждого собственника, предусмотренная , , Жилищного кодекса российской Федерации и Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года №491.
Также данная позиция подтверждена Постановлением Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 №4910/10 по делу №А71-9485/2009-ГЗ.
Высший Арбитражный суд указал, поскольку управляющая компания выбрана по итогам соответствующего конкурса и в материалах дела имеется копия протокола от 09.04.2008 № 15 конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, в котором указана плата за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в данном многоквартирном доме в размере 15 рублей 51 копейки за 1 квадратный метр помещения в месяц, то общество, являясь собственником нежилых помещений в этом доме, обязано было ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, исходя из утвержденной ставки: 15 рублей 51 копейка x 718,2 квадратных метра = 11 139 рублей 28 копеек.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о непрозрачном расчете стоимости услуг не может быть признан обоснованным, поскольку этот расчет представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев. (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 №4910/10 по делу №А71-9485/2009-ГЗ).
2. Общее количество квадратных метров мест общего пользования делится на количество квадратных метров помещений, находящихся в частной собственности всех лиц, и умножается на количество квадратных метров, находящихся в собственности конкретного лица (плательщика услуг) и умножается на сумму тарифа.
По моему мнению, основываясь на системном толковании норм гражданского и жилищного законодательства, данный способ расчета представляется более правильным.
Данный поход согласуется с Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2013 № ВАС-18121/13 по делу №А63-1465/2012 где указано, что доля собственника имущества относительно обслуживающих управляющей компанией мест общего пользования в квадратных метрах рассчитывается следующим образом: общее количество квадратных метров мест общего пользования делится на количество квадратных метров помещений, находящихся в частной собственности всех лиц, и умножается на количество квадратных метров, находящихся в собственности конкретного лица (плательщика услуг). При этом доля конкретного собственника в праве общей собственности на места общего пользования может быть определена также исчислением ее в процентах, путем деления количества квадратных метров, находящихся в собственности плательщика на один процент общей площади помещений, находящихся в собственности всех владельцев здания.
Особое мнение. Так как пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, то размер платы за содержание общего имущества может быть рассчитан как путем выделения доли собственника в общем имуществе, умноженную на утвержденный общим собранием собственников тариф, так и путем умножения площади принадлежащего собственнику помещения на утвержденный общим собранием собственников тариф, при этом сумма платы всех собственников здания должна равняться стоимости расходов за содержание общего имущества всего здания в обоих случаях. (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2015 №Ф05-12176/2015 по делу №А40-175809/14; Определение Верховного Суда РФ от 18.12.2015 №305-ЭС15-17660 по делу №А40-175809/2014).
Резюмируем: к настоящему времени судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос, как правильно рассчитать размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Можно утверждать одно: сумма платы всех собственников многоквартирного дома должна равняться стоимости расходов за содержание общего имущества всего дома в обоих случаях.
