В чём разница между дарственной и куплей продажей. Что лучше между родственникам: дарственная или купля-продажа. Что проще в оформлении: дарственная или купля-продажа

Также каждая сделка имеет ряд своих нюансов. Именно поэтому гражданин исходя из обстоятельств, которые складываются в конкретно его случае может выбирать, какую именно процедуру избрать для достижения цели. Как правило, выбирается самый выгодный с финансовой и временной точки зрения вариант.

Но многие граждане не так хорошо знакомы с законодательством, а значит, не могут осуществить грамотный анализ полезности в их конкретном ситуации той или иной процедуры.

Как лучше оформить квартиру: дарением или куплей-продажей? В этой статье мы сравним эти две популярные процедуры .

О том, что лучше: подарить или завещать квартиру, читайте в другой .

Особенности сделки

Каждая из перечисленных сделок уникальна, обладает рядом штрихов и особенностей, которые свойственны только ей.

Так или иначе, но иногда перед гражданином может встать вопрос – использовать ту или иную процедуру и наша задача, проанализировать в каких ситуациях наиболее применимо дарение, а в каких – купля-продажа.

Данная процедура может быть зарегистрирована с внесением, каких либо уточнений, но обязательно, в четко установленной форме. Подробнее ознакомиться со всеми аспектами передачи жилплощади в дар можно в главе 32 гражданского кодекса.

Теперь обратимся к понятийному аппарату – что же такое дарение и в каких ситуациях оно происходит. Итак, передача жилища в подарок представляет собой двухстороннюю сделку . Почему двухстороннюю – да потому что в ее оформлении участвуют непосредственно две стороны, которые видят необходимость в осуществлении данной процедуры.

Стороны в дарственной имеют свои установленные названия. Обратимся к одной из них – это даритель. Даритель имеет в собственности имущество, которое собирает отчуждать в пользу второго участника процедуры.

То есть, получается, что он передает данную вещь на безвозмездной основе в собственность иного лица. Вторя сторона или одаряемый должна либо принять дар, либо отказаться от него.

При согласии на принятия дара , одаряемый становится новым собственником вещи и теперь может владеть ею, пользоваться и распоряжаться. Теперь поговорим о некоторых иных аспектах передачи жилплощади в дар.

Данная процедура как мы уже выяснили, является безвозмездной, а все потому, что даритель не получает ничего взамен своих действий.

Это и есть основное отличие дарения от договора купли-продажи .

Данный контракт не предполагает взаимного удовлетворении потребностей.

Что дешевле?

Что дешевле: подарить или продать квартиру? По факту и та и другая процедура практически идентичны , однако в некоторых ситуациях могут оказаться выгодными .

По общим правилам, налог на осуществление сделки купли-продажи или дарения составляет тринадцать процентов от суммы. Данная сумма достаточно значительная, особенно когда речь идет о таком предмете сделки как недвижимость.

Но можно ли избежать уплаты данной суммы? Конечно можно.

Так, если лица, между которыми осуществляется процедура, являются близкими родственниками , то они могут избежать огромного налога.

При передаче жилплощади в дар между такими родственниками налог не назначается, а значит произвести сделку можно фактически бесплатно .

Если за недвижимость вы ждете денежные средства , то их передача уже не входит в компетенцию дарения, однако, можно договориться о факте передачи денежных средств по факту осуществления процедуры.

Если же вы не являетесь таким родственником своему оппоненту, то в любом случае будете подвержены уплате налога .

Об особенностях передачи квартиры в подарок , в частности о том, как лучше , какие еще потребуются для сделки, вы можете узнать из наших статей. Образец дарственной на квартиру между близкими родственниками можно .

Кому что выгоднее?

Что выгоднее: продать или подарить долю в квартире, например? Договор купли-продажи выгодно оформлять, в случае если он осуществляется между совершенно незнакомыми между собой лицами . Данный договор как нельзя лучше отразит требования сторон и станет основанием для регистрации сделки.

Если речь идет о близких родственниках, то даже если в их планах нет осуществления дарения, а есть банальная купля-продажа, то при наличии доверия лучше оформить дарение, так как именно эта процедура избавить вас от лишних весомых трат в размере тринадцати процентов от суммы.

Сильные и слабые стороны

Как и любой другой договор, купля-продажа имеет свои плюсы и минусы. Разберем для начала положительные стороны.

Такой договор позволяет сторонам осуществить отчуждение имущества и принятие денежных средств под надзором закона . Никто из сторон не может обмануть оппонента в противном случае сделка не состоится.

Также он достаточно прост в оформлении и составить его может любой человек, даже очень далекий от вопросов юриспруденции.

Что же касается минусов данного договора это высокая налогооблагаемость , которая иногда отнимает у сторон весомую часть денежных средств.

Дарственная также имеет ряд плюсов.

К ним относится отсутствие налога при осуществлении передачи жилплощади в дар между близкими родственниками, а также достаточно простое оформление.

Минус же состоит в том, что если под договор маскируется купля-продажа, то закон не охраняет факт передачи денежных средств , а значит одна из сторон может быть легко обманута.

Выводы

Если вы собираетесь осуществить сделку дарения или купли-продажи, и не знаете, как наиболее выгодно ее оформить, то мы можем советовать вам, если вы с оппонентом не являетесь близкими родственниками, осуществлять оформление в соответствии с реальным назначением сделки .

Если собираетесь осуществить передачу жилплощади в дар – дарите, если продавать – оформляйте соответствующий договор. Застрахуйте себя от несправедливости и обмана при помощи законодательства.

Теперь, когда вам известны все аспекты успешного проведения сделки дарения и купли продажи вы без труда осуществите данную процедуру. Помните о том, что неспроста законодатель разделяет данные сделки .

Это сделано для того, чтобы в случае нарушения ваших прав наиболее адекватно их защитить и обойтись меньшими потерями.

И пусть за это придется заплатить весьма внушительный налог, но зато вы будете абсолютно спокойны по поводу того, что кто-то, где то мог обмануть вас.

Все пройдет отлично, если вы будете следовать букве закона и не нарушите законодательство .

Что лучше: дарственная или купля продажа квартиры? Узнайте об этом из видео:

Текст: Дмитрий Наумкин Фото: Алексей Александронок

Наиболее приемлемым вариантом передачи недвижимости в собственность родственников выглядит договор дарения. Однако многое зависит от конкретной ситуации: степени родства, отношений в семье... В некоторых случаях выгоднее завещание, гораздо реже – договор купли-продажи.

Чаще всего решение дарить, завещать или оформлять договор купли-продажи принимается в зависимости от последующих расходов. Как лучше всего передать недвижимость родственникам?

Из чего выбираем?

Сразу оговоримся. Между близкими родственниками договор купли-продажи применяется достаточно редко. Никаких преимуществ для супругов, родителей, детей (включая усыновленных), дедушек, внуков и других родственников договор купли-продажи не имеет. Разве что за исключением сроков оформления: покупатель по договору купли-продажи всего через месяц после подачи документов на государственную регистрацию может стать полноправным собственником жилья. Для вступивших в гражданский брак дарение тоже не подходит - лучше грамотно составить договор купли-продажи. В остальном для близких родственников купля-продажа не лучший вариант. Приобретенная по договору купли-продажи квартира будет являться совместной собственностью супругов , и в случае развода ваша половинка может претендовать на равную долю «подарка». При заключении сделки купли-продажи между близкими родственниками невозможно осуществить имущественный налоговый вычет . В отличие от завещания или дарственной собственник, владеющий недвижимостью менее трех лет, будет обязан заплатить налог на доходы физического лица при стоимости объекта выше миллиона рублей. Если же реальной оплаты, то есть передачи денег, по договору купли-продажи не происходит, то сделка признается ничтожной (притворной). Собственно, именно поэтому в отношении близких родственников она и не применяется.

Наиболее часто используемыми инструментами во взаимоотношениях близких родственников по части передачи недвижимости остаются договор дарения и завещание . В обоих этих случаях отсутствует факт передачи денежных средств, а следовательно, куплей-продажей это не является. Но что лучше, дарственная или завещание?

По мнению Елены Василевской, менеджера Петроградского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость», люди часто путают дарение с завещанием, не понимая сути этих сделок: «И в том и в другом случае владелец передает свою недвижимость другому человеку безвозмездно. Различаются две эти процедуры моментом перехода права собственности на имущество». По завещанию недвижимое имущество переходит во владение наследника только после кончины собственника. В случае же с договором дарения - сразу после регистрации в Росреестре. Кроме того, завещание должно быть заверено у нотариуса, тогда как при оформлении дарственной это не обязательно. В остальном выбор, дарить или завещать, зависит от семейных обстоятельств, от отношений между родственниками.

Почему подарок лучше?

По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, схема с дарением чаще всего используется между близкими родственниками, поскольку по законодательству они могут не выплачивать налог. Если же договор дарения оформляется между «неродственными душами», то необходимо будет заплатить налог на доход физического лица с балансовой стоимости квартиры. «Второй вариант, когда использовать данный вид договора достаточно выгодно, - это покупка комнаты или доли в квартире», - считает эксперт.

В целом, договор дарения обладает рядом неоспоримых преимуществ даже перед завещанием.

К достоинствам дарения в первую очередь стоит отнести уровень налогообложения и стоимость оформления, которая ниже в сравнении с процедурой наследования. В случае с близкими родственниками законом не предусмотрен НДФЛ и отменен налог на имущество, переходящее в порядке дарения. Внести нужно лишь госпошлину за государственную регистрацию права на недвижимость и за регистрацию договора дарения. Дальние родственники и лица, не состоящие в родственных связях, платят НДФЛ - 13% от полученного дохода.

«Теоретически цену на подарок устанавливает даритель, который может указать любую сумму, например один рубль. Однако это даст повод для споров со стороны налоговой, поэтому большинство предпочитает избегать подобных действий», - замечает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».

Юристы отмечают, что договор дарения - это наименее оспоримый документ. Отмена дарения близким родственникам случается крайне редко. Помимо всего прочего, для договора дарения требуется минимальное количество документов (не понадобятся даже выписка из лицевого счета и передаточный акт). Сделку можно совершить в простой письменной форме. При этом одариваемый может сразу заселиться в квартиру или продать ее - не требуется ждать шесть месяцев, как в случае оформления наследства или смерти собственника при завещании. Это очень хорошо для того, кому предназначен «подарок», а вот для самого дарителя - не всегда.

После подписания договора дарения объект будет принадлежать исключительно принявшему дар лицу. На него не распространяется правило общей собственности супругов, соответственно, распоряжаться подаренной недвижимостью сможете только вы лично, а не ваша любимая половинка. Очень важно, что при дарении неприменимо право преимущественного приобретения. Например, собственник доли в квартире в случае, если у него возникает желание эту долю подарить, не обязан предлагать преимущественное право покупки иным сособственникам этого жилья.

Впрочем, и в случае заключения договора дарения может возникнуть ряд проблем.

Когда подарок не в радость

Прежде всего, дарить недвижимость в соответствии со статьей 575 ГК попросту запрещено от имени малолетних и недееспособных граждан. Не приветствуются и подобные подарки госслужащим, если столь дорогостоящее подношение связано с их должностным положением и исполнением своих обязанностей. Не получится подарить квартиру работникам воспитательных и лечебных заведений или учреждений соцзащиты от имени людей, которые находятся там на лечении, воспитании или содержании. Незаконным будет признан договор дарения между коммерческими организациями.

Каждый собственник жилья, желающий подарить его кому бы то ни было, должен понимать, что после подписания соответствующего договора одаренный становится полноправным владельцем подаренной недвижимости и может выселить дарителя в любой момент. «Нередко люди обращаются в суд с просьбой признать договор дарения недействительным. К примеру, они хотели передать квартиру по наследству, но, не разобравшись во всех тонкостях, подписали вместо завещания договор дарения, тем самым лишив себя имущества. В таких случаях доказать, что человек заблуждался, очень сложно, почти невозможно, - замечает Елена Василевская. - А вот отменить действие завещания проще, посетив нотариуса и переписав документ либо составив новый в пользу другого лица».

Теоретически договор дарения тоже можно подвергнуть сомнению. Не исключено, что судья примет во внимание потерю здоровья и изменение уровня жизни дарителя в худшую сторону в результате дарения собственности. Или в процессе судебного разбирательства будут доказаны противозаконные действия одаряемого по отношению к дарителю. Иногда в качестве доказательной базы для отмены дарения могут принять действия одаряемого по отношению к подаренной собственности, ведущие к ее повреждению или утрате.

На практике самым популярным случаем, когда суд по факту может встать на сторону тех, кто выступает за отмену дарения, - это статья 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими). Обычно в этой ситуации в качестве заявителей выступают прямые наследники - дети очень пожилого или уже умершего дарителя. Если бы не было договора дарения, наследство среди детей было бы разделено в равных пропорциях. Однако договор дарения был оформлен только с одним из детей. Обделенные дети в таком случае ссылаются на недееспособное состояние дарителя. В качестве доказательств используются заключение психиатрической судебной экспертизы, медицинская документация, показания свидетелей по делу, фотографии и видеозаписи, документы социальной службы и т. д. И все же большинство экспертов уверены: опротестовать грамотно составленный и подписанный обеими сторонами договор дарения чрезвычайно сложно.

Популярные подарки

Специалист «Адвекс. Недвижимость» отмечает два наиболее популярных случая передачи недвижимости по договору дарения. Во-первых, в сложных ситуациях, когда соседи по коммунальной квартире шантажируют продавца комнаты своим преимущественным правом покупки. В таких обстоятельствах обычно практикуют «двухэтапную сделку». Сначала покупателю дарят долю в комнате, а потом продают все остальное как новому собственнику, имеющему равные права со всеми остальными.

Во втором случае речь идет о дележе наследства между детьми. К примеру, у женщины есть дочь и пьющий сын-инвалид. Мать завещала квартиру дочери, но после вступления завещания в силу сын получил две трети от половины жилплощади как нетрудоспособный наследник. В этой ситуации матери и дочери разумнее было заключить договор дарения. По мнению Владимира Спарака, в истории с комнатами в коммуналках или с передачей части квартиры договор дарения - иногда вынужденная мера. «Если для заключения договора купли-продажи необходимо собрать отказы от преимущественного права покупки, то при заключении договора дарения этого не требуется», - говорит он.

Анна Горбенко, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, к самым популярным вариантам переоформления собственности при помощи дарения относит договор между родственниками, например, когда бабушка дарит квартиру внуку. «Однако иногда данные договоры применяются для прикрытия сделки купли-продажи: чтобы не требовалось соблюдать право преимущественной покупки или чтобы не платить подоходный налог с продажи (если квартирой собственник владеет меньше трех лет)», - отмечает эксперт. В целом, договор дарения - это оптимальная форма передачи недвижимости между близкими родственниками. Оспорить его довольно сложно, хотя все зависит от ситуации. И консультация хорошего юриста не повредит.

Перед тем, как совершить ту или иную сделку, необходимо продумать, что дороже или дешевле, хочет человек ее продать или подарить. Ниже рассмотрим два вида договора – дарения и купли-продажи и определимся с их достоинствами и недостатками.

Что лучше дарственная или договор купли-продажи

Гражданский кодекс Российской Федерации, а в частности часть вторая, регулирует такой спектр правоотношений как договорное право. Среди наиболее распространенных соглашений на отчуждение имущества является договор купли-продажи. Это соглашение, в котором присутствуют 2 стороны:

• покупатель;
• продавец.

Важнейшим в данном соглашении является его предмет. Под предметом понимается все то, по поводу чего возникают права и обязанности у сторон сделки. Как правило, предметом договора выступают вещи в их гражданско-правовом понимании, а именно объекты, имеющие твердое, жидкое или газообразное состояние, которые освоены человеком и доступны ему. Самыми распространенными предметами такого соглашения выделим следующие:

1. Недвижимость, в том числе квартиры, земли и др.
2. Движимые вещи, в том числе машины, драгоценности и др.

Коренным образом от вышеописанного соглашения отличается договор дарения. Купля-продажа всегда является возмездной сделкой, что означает, что покупатель взамен на предоставленное ему имущество вносит ту или иную плату. В договоре же дарения никакого встречного предоставления нет.

Судить о том, что лучше, дарственная или купля - продажа довольно сложно, так как в юридических кругах имеется масса точка зрений «ЗА» и «ПРОТИВ» и того и другого соглашения. Так, например, поддерживая вариант дарственной, некоторые юристы полагают, что основным его преимуществом является то, что его можно расторгнуть по волеизъявлению одной из сторон.

Другие юристы оценивают возмездность договора купли-продажи как основное преимущество перед дарением. Ниже мы разберемся подробнее с плюсами и минусами как одного, так и другого соглашения.

Чем отличается договор дарения от купли-продажи

Для того чтобы выделить преимущества и недостатки договора дарения и купли-продажи для последующего их сравнения, приведем таблицу:

Критерии	Договор дарения	покупка-продажи
Возмездность	Встречного предоставления нет	За полученное имущество необходимо внести определенную плату
Предмет	Может быть как имущество движимое и недвижимое, так и имущественные права, а также освобождение от имущественной обязанности	Только имущество (в отдельных разновидностях договора допускается продажа тех или иных прав)
Форма	Письменная, нотариально удостоверенная (если речь идет о передаче недвижимости)	В большинстве случаев достаточно простой письменной формы
Расторжение	В исключительных случаях даритель может отменить дарение	По взаимному согласию сторон или по инициативе одной из стороны в исключительных случаях, прописанных в соглашении

Из данной таблицы видно, что эти два вида договора кардинально отличаются друг от друга, поэтому зачастую очень сложно сделать вывод о том, какой из них лучше. Все зависит от ситуации, предшествующей заключению.

Что дешевле оформить дарственная или покупка-продажа

Этот вопрос является достаточно спорным. Основные траты, которые могут иметь место при заключении договора, следующие:

1. Оплата юриста для составления документа.
2. Пошлина за регистрацию вашего соглашения.
3. Пошлина за регистрацию перехода права.

И в том и в другом случае плата по этим двум соглашениям является одинаковой.

Единственное преимущество дарственной имеет в ситуациях, когда, например, отчуждается квартира или дом близкому родственнику. В этом случае ему не нужно уплачивать налог на имущество.

Исходя из всех остальных вышеуказанных критериев сложно судить о том, что лучше и выгоднее оформить – дарственную или куплю-продажу. Все зависит от того, какое имущество отчуждается и между кем заключается соглашение.

Что проще и быстрее оформить: дарение или продажу

При ответе на данный вопрос необходимо исходить из того, каков предмет договора. Так, если речь идет о движимой вещи, то быстрее оформить договор дарения, так как в данной ситуации нет необходимости производить те или иные расчеты, подписывать акты приемки-передачи, пересылать счета на оплату и др.

В той ситуации, когда имеет место передача земельного участка, дома или другой недвижимости, то установить, чем отличаются данные договоры практически невозможно, так как и по стоимости и по длительности оформления они будут равнозначными. Если одариваемым является несовершеннолетний сын или другой близкий родственник, то преимущество будет лишь в освобождении от уплаты налога, никакой другой разницы и отличия в оформлении двух этих актов нет.

Дарственная на недвижимость: квартиру, дом, машину плюсы и минусы

Как было установлено выше, главным преимуществами договора дарения считаются всевозможные налоговые послабления. Поэтому оформляя дарственную на недвижимость плюсом станет освобождение дарителя от налога на прибыль и одаряемого (если он близкий родственник) от налога на имущество. Еще одним плюсом является и то, что в дарственной, в большинстве случаев, можно указать практически любую стоимость дара.

Говоря о минусах договора дарения нужно отметить, что опасно заключать подобного рода сделки с посторонними лицами. Гражданским кодексом закрепляется возможность обещания дарения в будущем. Такими уловками часто пользуются мошенники и посягают на жизнь и здоровья гражданина для получения желаемого недвижимого имущества.

Машина относится к движимому имуществу и на нее распространяются в большинстве своем все положения, указанные выше. Плюсом такого договора является то, что переход права в этой ситуации в уполномоченных государственных органах регистрировать не нужно.

Для одариваемого

При заключении договора дарения для одариваемого минусов практически не существует. Если он близкий родственник дарителя, то он освобождается от уплаты налога, если нет – то не предоставляет никакого встречного возмещения за полученное им в дар имущество.

Минусом может стать лишь возможная оговорка в договоре о том, что при смерти одаряемого имущество переходит обратно к дарителю, что лишает одаряемого передать полученное в дар имущество по наследству.

Для дарящего

Если стороны договора близкие родственники, то минусов для дарящего в этом практически нет. Иное дело обстоит в ситуациях, когда соглашение подобного рода заключается между посторонними людьми. Основным минусом является то, что за передачу имущества в этом случае не предусмотрено никакого встречного предоставления.

Преимущества и недостатки дарственной между родственниками

Как уже отмечалось ранее, основным плюсом заключения дарения такого рода является лояльная система налогообложения. Что же касается минусов, зачастую близкие родственники имеют сложные отношения. Дарственная зачастую помогает скрыть то или иное имущество должника. При передаче, например, квартиры близкому родственнику он может на полных правах выселить первоначального собственника из нее. Пожалуй, это и есть один из самых весомых минусов сделки.

Посмотрите, также, это видео:

Дарственная после развода

Как известно, все что нажито супругами во время брака является их совместной собственностью. Это правило действует при условии, что никаких дополнительных соглашений, например, брачного договора, между ними не было заключено.

После того как прекращение брака официально зарегистрировано и произойдет «развод», у сторон появляется возможность совершать того или иного рода сделки друг с другом. Сюда относится и договор дарения, и соглашение о купле-продаже. В остальном, действуют все те правила, о которых рассказывалось ранее.

Договор купли-продажи - плюсы и минусы, что нужно знать

Этот договор является возмездной сделкой, что уже само по себе можно считать огромным плюсом для продавца. Несомненным минусом является то, что обе стороны при этом должны будут уплатить налог при совершении сделки. В остальном этот договор мало чем отличается от дарственной и выбирать что лучше вольны сами стороны соглашения.

При заключении договора купли-продажи нужно знать, что расторгнуть его можно не иначе как по соглашению сторон. В противном случае за защитой своих прав придется обращаться в суд.

Таким образом, для того чтобы произвести отчуждение дома, дачи, доли необходимо уяснить, какой вид соглашения в данной ситуации будет проще. В отношениях с детьми в большинстве своем заключаются договоры дарения, с посторонними людьми – купли-продажи.

Процедура оформления договора купли-продажи и дарственной во многом схожа. В плане гос. пошлины также различий нет. На момент написания статьи, в соответствии с Налоговым кодексом она составляет 2 000 рублей за объект.

Продажа недвижимости

С 1 января 2016 г. в НК РФ действует новая ст. 217.1 " Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества " . По ней доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогов, если она находилась в собственности продавца в течение определенного срока. Этот срок зависит от того, в каком порядке налогоплательщик получил эту недвижимость. Налог не придется платить по истечении трех лет владения , если недвижимость получена (п. 3 ст. 217.1 ): - по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника (родителя, ребенка, дедушки, бабушки, внука, брата, сестры - ст. 14 Семейного кодекса РФ); - в результате приватизации ; - по договору пожизненного содержания с иждивением. Во всех остальных ситуациях налог при продаже недвижимости не нужно платить, только если срок владения превышает пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ ). Кроме этого, с 1 января 2016 г. не удастся избежать уплаты налога, указав в договоре купли-продажи недвижимости заниженную цену . Если цена в договоре будет ниже 70% кадастровой (по сути - рыночной) стоимости объекта, то налоговая база будет определяться по формуле (п. 5 ст. 217.1 НК РФ): Налоговая база = Кадастровая стоимость объекта x Понижающий коэффициент 0,7. Также надо отметить, что у продавца будет НДФЛ с суммы превышающей 1 млн. руб., если продаваемая недвижимость будет в собственности менее трех лет . Размер налога тот же, что и при дарении – 13%. 1 млн рублей – сумма имущественный налоговый вычет (ч. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Дарение недвижимости. Обложение НДФЛ.

Перечень доходов, от которых налог на доходы физических лиц не платится - определен в ст. 217 Налогового кодекса РФ. Доходы, полученные в порядке дарения недвижимого имущества … освобождаются от налогообложения , если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Об этом сказано в п. 18.1 ст. 217 НК РФ . В случае договора дарения НДФЛ не будет у одаряемого. Также НДФЛ платить не надо при дарении между близкими родственниками . Если в качестве дарителя выступает гражданин, который не является членом семьи или близким родственником одаряемого лица в соответствии с Семейным кодексом РФ, то (учитывая положения ст. ст. 228 и ст. 229 Налогового кодекса РФ), одаряемое лицо должно самостоятельно определить НДФЛ с таких доходов и представить в налоговый орган по месту своего учета декларацию по НДФЛ , а также уплатить налог . В отношении этих доходов в ст. 224 Налогового кодекса РФ установлена налоговая ставка по НДФЛ 13% для граждан РФ. Возникает вопрос: с какой стоимости платить налог, если квартира дарится ? Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского Кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Таким образом, договором дарения определяется безвозмездная передача дара дарителем одаряемому. При этом в Гражданском кодексе РФ не предусмотрено обязательное указание в договоре дарения стоимости передаваемого дара. В таком случае стоимость недвижимого имущества, полученного физическим лицом в порядке дарения, определяется налогоплательщиком самостоятельно исходя из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество. При этом согласно Письму ФНС России от 08.02.2007 N 04-2-03/11 налоговые органы вправе в соответствии со ст. 40 НК РФ проверить правильность применения указанной налогоплательщиком стоимости такого имущества. На практике распространённым является определение налоговой базы по НДФЛ исходя из рыночной стоимости такого имущества, подтвердить которую гражданин может с помощью отчета независимого оценщика . Вы также вправе для целей уплаты налога и воспользоваться кадастровой стоимостью полученного в дар имущества. Её размер можно получить из официального государственного кадастра недвижимости, который находится в открытом доступе на сайте Росреестра.

Выводы

Таким образом, определяя, какую форму переоформления прав лучше избрать, необходимо учитывать исходящие обстоятельства. Кто кому дарит, что дарит, сколько оно находится в собственности, какие цели преследуются. Если переоформлять нужно на родственника – то лучше договор дарения. Если предполагается не просто переоформление, а возмездная сделка с третьими лицами – то лучше не рисковать – а заключать действительно договор купли-продажи. Если говорить в целом, то сам по себе договор дарения проще с точки зрения налогообложения. По размеру налогов, как мы видим из вышеприведённой информации различия есть, но не факт, что договор купли-продажи будет выгоднее. Приведённые выше правила расчёта налогов помогут Вам выбрать правильное решение. Наиболее выгодную форму сделки можно избрать только после получения всех исходных данных, изучения документов и определения целей переоформления. Сотрудники ООО «Оллвин Груп» помогут Вам сопроводить сделку с недвижимостью и выбрать оптимальную форму для неё.

В гражданском законодательстве РФ существует множество различных способов передачи имущества, которым могут воспользоваться его собственники по своему усмотрению. При этом каждая сделка имеет как свои преимущества, так и недостатки, а также отличительные особенности. Далее будут более подробно рассмотрены такие виды договоров, как дарственная и купля-продажа, а также проведено их сравнение.

Понятие и особенности дарственной

Договор дарения, или дарственная - это документ, в соответствии с которым одна сторона сделки (даритель) передает другой стороне (одариваемому) определенную вещь или имущество. При этом передача происходит на безвозмездной основе, то есть получатель дара не должен ничего давать взамен его собственнику: ни денежные средства, ни товары или услуги.

Безвозмездность сделки является важнейшей ее отличительной особенностью - без соблюдения этого условия документ будет признан недействительным.

Договор дарения предусматривает наличие определенных существенных условий, а именно:

1. Идентификацию объекта сделки (то есть имущества, которое передается в дар). Если речь идет о недвижимости, то должны быть указаны такие данные:

• площадь объекта (в том числе общая);
• его месторасположение (то есть точный адрес, вплоть до указания этажа и этажности здания, если речь идет о квартире или ее доле);
• кадастровый номер (для земельного участка).

То есть это должны быть такие данные, которые могли бы помочь точно и однозначно идентифицировать передаваемый объект среди множества других.

2. Приведение характеристик сторон договора. Эти характеристики включают в себя указание:

• ФИО сторон;
• адреса их регистрации и фактического проживания;
• гражданства каждого из них и т. п.

Остальные условия договора могут выбираться сторонами по своему усмотрению. Единственное требование - их соответствие положениям действующего законодательства. В частности, запрещается вносить в него условия, накладывающие на одариваемого какие-либо обязательства, например:

• по уплате денежных средств;
• по передаче взамен других вещей;
• по оказанию дарителю определенных услуг;
• по передаче имущества только после наступления какого-то события (например, после смерти собственника).

Для всех этих ситуаций предусмотрены другие виды гражданско-правовых сделок, которые и нужно применять. Поэтому если данные условия будут присутствовать в документе, заинтересованные стороны смогут его оспорить.

Понятие и особенности купли-продажи

Договор купли-продажи - это документ, в соответствии с которым собственник имущества передает его в собственность другому лицу на постоянной основе и за определенную плату. Этим имуществом может выступать недвижимость (дом, квартира, комната, их доля), земельные участки, транспортные средства и многие другие объекты. Однако чаще всего эта сделка используется именно в отношении недвижимости.

Договор купли-продажи, наряду с дарственной, также предусматривает наличие определенных существенных условий. В частности, в нем также должны содержаться данные относительно характеристик продаваемого имущества, а также сторон сделки.

Однако для договора купли-продажи есть еще одно существенное условие - включение в него цены имущества. Без указания точной стоимости сделка будет признана недействительной.

При этом цена на имущество определяется собственником, однако не должна быть меньше некоторых пределов, установленных законом. Если при проверке договора в государственном органе его представители усомнятся в размере стоимости, который будет указан, они могут инициировать проведение дополнительной оценки имущества.

Основные отличия

Сделки относительно дарения и купли-продажи имеют множество похожих характеристик, а именно:

• используются для передачи имущества от собственника к третьему лицу;
• должны быть обязательно зарегистрированы в соответствующем регистрационном органе;
• вступают в силу после официальной регистрации;
• требуют наличия прав собственности на передаваемое имущество;
• оформляются в письменном виде и не требуют обязательного нотариального заверения.

Однако, несмотря на все эти схожие черты, данные виды договоров имеют и некоторые отличия, причем весьма существенные. Данные отличия можно представить в виде сравнительной таблицы:

Критерий для сравнения	Дарственная	Купля-продажа
Возмездность	Обязательно носит безвозмездный характер	Существенным условием является получение за товар определенной платы
Наличие налоговых обязательств	Необходимость уплаты НДФЛ в размере 13% для резидентов или 30% для нерезидентов. Налоговой базой в этом случае выступает размер полученного имущества, поскольку он является доходом.	Необходимость уплаты НДФЛ в таком же размере. Однако в этом случае доход - это средства от продажи имущества, поэтому процент отчисляется с этой величины. При этом с имущества, которым продавец владел более трех лет, налог не берется
Сторона сделки, на которую возлагаются налоговые обязательства	Получатель имущества (то есть одариваемый)	Собственник имущества (то есть продавец)
Возможность расторжения	Одариваемый может отказаться от принятия дара, а даритель - отозвать договор, но только при наличии для этого перечисленных в законе оснований	Только в случае невнесения покупателем денежных средств или при наличии на имуществе обременений. Дополнительные условия для расторжения могут быть прописаны в договоре
Риск оспаривания	Высокий, причем оспорить документ может как сам даритель, так и другие заинтересованные лица (например, родственники или иные претенденты на часть имущества)	Практически отсутствует, поскольку сделка является равноправной для сторон
Наличие ограничений	Сделка не может проводиться между юридическими лицами, которые занимаются коммерческой деятельностью, а также от имени представителя малолетнего гражданина. Одариваемым также не может быть врач или педагог государственного учреждения, если получение дара связано с его профессиональной деятельностью	Особых ограничений нет, кроме тех, что установлены для общих гражданско-правовых сделок (например, дееспособность)
Возможность получения налогового вычета	Отсутствует	Предоставляется в том случае, если сторонами сделки были не близкие родственники

Документы, которые необходимы в обоих случаях, примерно одинаковы и включают в себя:

• паспорт;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• заявление (составляется только при дарении);
• правоустанавливающие документы на имущество;
• разрешение на сделку от супруга;
• согласие от других собственников имущества, если оно находится в долевой собственности;
• справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие бумаги. Также стороны должны предоставить сам договор в нескольких экземплярах, конкретная численность которых зависит от количества его сторон.

Как правильно выбрать вид договора

Использование дарственной наиболее выгодно в следующих ситуациях:

1. Сделка происходит между близкими родственниками. Это наиболее выгодная для сторон ситуация, поскольку в этом случае одариваемому не нужно платить НДФЛ. В соответствии с Налоговым кодексом РФ, к близким родственникам, которые освобождаются от уплаты этого налога, относятся члены семьи первой степени родства, а именно:

• дети;
• муж или жена;
• родители.

2. Даритель хочет, чтобы имущество находилось только в собственности одариваемого. Как и при любой другой безвозмездной сделке (например, по завещанию), полученная в дар вещь или недвижимость не будет подлежать разделу (в частности, в случае развода).

Договор купли-продажи лучше всего использовать при таких условиях:

1. Квартира находится в собственности продавца более трех лет. В этом случае он освобождается от необходимости платить НДФЛ.
2. Сделка происходит не между близкими родственниками. В такой ситуации покупатель сможет получить налоговый вычет, размер которого зависит от установленного законом предела и фактически выплаченного им подоходного налога за предыдущий период (максимум за три года).

Стоит помнить, что сделка купли-продажи больше защищает права сторон, поэтому не стоит заменять ее фиктивным договором дарения, как это часто делается для экономии на НДФЛ. Ведь в этом случае покупатель может оказаться недобросовестным и не выполнить свои обязательства по уплате денежных средств, а продавец не сможет оспорить его действия, поскольку в документе будет закреплена безвозмездность этих отношений.

Очевидно, что определяющим фактором при выборе между дарением и куплей-продажей будут лица, которые выступают сторонами в данной сделке. Если речь идет о членах одной семьи или близких родственниках, то выгоднее всего будет оформлять дарственную, ведь в этом случае сделка обойдется практически бесплатно. В остальных ситуациях лучше всего заключать договор купли-продажи, который максимально защищает права всех участников и практически не имеет риска быть оспоренным.